Update jurisprudentie

28 juli 2021

Eigendomsrecht
Volledige schadevergoeding bij belemmering eigendomsrecht (https://www.overwater-grondbeleid.nl/getattachment/1e6cefc1-0b14-49fa-ac1f-5a9b2a54c446/Recht-op-volledige-schadevergoeding-bij-belemmerin)

Arjan van Delden, jurist bij Overwater, heeft een artikel geschreven over de schadevergoeding bij gedoogplichten over de Belemmeringenwet Privaatrecht (BP). Een belangrijke conclusie uit het artikel is dat het niet altijd in het belang van de grondeigenaar is om mee te werken aan de vestiging van een zakelijk recht, omdat daarin vaak wordt afgesproken dat er geen verhaal mogelijk is voor toekomstige vorderingen. Als er sprake is van een gedoogplicht onder de BP kan er elke keer dat er schade is, schadevergoeding geëist worden.

De FPG heeft een modelovereenkomst opgesteld voor het vestigen van een zakelijk recht met betrekking tot kabels en leidingen. In de modelovereenkomst kunnen de artikelen worden aangepast om aan te sluiten op de gewenste situatie.

Bestuursrecht
­Vernietiging besluiten bouw windparken (https://www.raadvanstate.nl/actueel/nieuws/@126328/geen-toestemming-windparken-houten-oss/)

De Afdeling BestuursrechtspraakRaad van State heeft in twee afzonderlijke uitspraken de besluiten voor de bouw van windturbines bij Oss en Houten vernietigd.

Met betrekking tot het windpark in Houten overwoog de Afdeling het college van burgemeester en wethouders in de omgevingsvergunning de landelijke windturbinenormen uit het Activiteitenbesluit en de Activiteitenregeling heeft toegepast. Die normen mogen echter als gevolg van een uitspraak van de Afdeling van 30 juni jl. (eerder aangehaald in het overzicht van 5 juli 2021) niet meer worden gebruikt totdat de regering daarvoor een milieubeoordeling heeft gemaakt. Een gemeente is overigens niet verplicht om gebruik te maken van de nationale windturbinebepalingen. Zij kan ook eigen normen vaststellen voor bijvoorbeeld geluid en slagschaduw.

Met betrekking tot het windpark in Oss heeft de gemeente geen gebruik gemaakt van deze normen, maar heeft de gemeenteraad niet de voorwaarde opgenomen dat er financiële zekerheid moet zijn dat de windturbines na 25 jaar worden afgebroken. Deze voorwaarde moet gesteld worden, als gevolg van de Verordening ruimte van de provincie Noord-Brabant. Als gevolg hiervan voldoet het bestemmingsplan niet aan de provinciale regels en moet het besluit van de gemeenteraad worden vernietigd.

In beide gevallen betekenen de uitspraken dat er op dit moment geen toestemming is om de windturbines te bouwen. Beide gemeenten kunnen nieuwe besluiten nemen om de windparken alsnog mogelijk te maken. De gemeente Houten kan er dan voor kiezen eigen windturbinenormen vast te stellen. De gemeente Oss zal in een eventueel nieuw besluit voor de windturbines onder meer rekening moeten met de nieuwste windparkvoorwaarden uit de Interim Omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant.

21 juli 2021

Erfpachtrecht
Onredelijke bezwarende algemene erfpachtvoorwaarden (ECLI:NL:RBMNE:2021:865)

De gemeente Utrecht heeft in de loop der jaren de canon van een aantal erfpachters verhoogd en een aanbod gedaan om het recht van erfpacht om te zetten in eeuwigdurende erfpacht tegen betaling van een eenmalig bedrag. Uit de algemene erfpachtvoorwaarden blijkt dat de gemeente bevoegd is om de algemene erfpachtvoorwaarden eenzijdig aan te passen. De erfpachter stellen dat de algemene erfpachtvoorwaarden onredelijk bezwarend zijn en daarom vernietigd moeten worden, zowel met betrekking tot de mogelijkheid tot wijziging van de algemene erfpachtvoorwaarden als de mogelijkheid tot verhoging van de canon.

De vaste jurisprudentie is dat een beding dat voor een van partijen de bevoegdheid bevat om de algemene voorwaarden eenzijdig te wijzigen niet steeds onredelijk bezwarend is. Van belang is de ratio en rechtvaardiging van, de voorwaarden voor en beperkingen op een dergelijke bevoegdheid kunnen meebrengen dat er geen sprake is van onredelijke bezwarendheid. Hierbij is onder meer van belang dat de erfpachtvoorwaarden deel uitmaken van het beleid van een gemeente dat zij voert als overheid met betrekking tot de grond binnen haar grenzen, dat het kennelijke doel van de wijzigingsbevoegdheid is om de voorwaarden na verloop van tijd te kunnen aanpassen aan de gewijzigde verhoudingen, opvattingen en inzichten, dat de voorwaarden worden getoetst en vastgesteld door de raad van de gemeente (dat een democratisch gekozen, vertegenwoordigend orgaan is), dat de vaststelling en toepassing van die voorwaarden mede moeten voldoen aan algemene rechtsbeginselen en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, en dat bij de toets aan deze beginselen mede van belang is of kan zijn met welk doel de gemeente de grond (niet in eigendom, maar) in erfpacht heeft uitgegeven en uitgegeven houdt. Gelet op deze aspecten valt niet in te zien dat het een dergelijk beding zonder meer onredelijk bezwarend zou zijn.

Op basis van bovenstaande jurisprudentie komt de rechtbank tot de conclusie dat in onderhavige gevallen geen sprake is van onredelijke bezwarendheid van de algemene erfpachtvoorwaarden. Dit geldt zowel voor de mogelijkheid tot wijziging van de algemene erfpachtvoorwaarden als de mogelijkheid tot verhoging van de canon.

Huurrecht
Een ‘niet-redelijk voordeel’ in een huurovereenkomst (ECLI:NL:HR:2021:1157)

De Hoge Raad heeft prejudiciële vragen beantwoord van de kantonrechter in Amsterdam over bedingen in een huurovereenkomst voor woonruimte. Onderdeel van de vragen was of een verhuurder een vergoeding mag vragen voor een tegenprestatie die uitsluitend of voornamelijk de belangen van de verhuurder dient.

De Hoge Raad oordeelt dat indien de verhuurder tegenover het voordeel dat hij heeft bedongen, een tegenprestatie verricht die uitsluitend of voornamelijk zijn eigen belangen dient, staat tegenover dat voordeel geen of alleen een verwaarloosbare tegenprestatie. Als uitgangspunt volgt hieruit dat een niet redelijk voordeel in de zin van art. 7:264 BW aanwezig is, tenzij uit bijzondere omstandigheden anders volgt. Onder tegenprestaties die uitsluitend of voornamelijk de belangen van de verhuurder dienen, moeten mede worden begrepen prestaties die behoren bij de normale woningexploitatie.

De beoordeling of een niet redelijk voordeel bestaat, dient in beginsel plaats te vinden door iedere door de verhuurder geleverde tegenprestatie afzonderlijk te bezien in verhouding tot het voordeel dat de huurder daarvoor heeft verschaft. Indien tegenover het voordeel dat de huurder heeft verschaft, meer dan een tegenprestatie staat, zonder dat de kosten aan de verschillende tegenprestaties zijn toegerekend, kan een afzonderlijke beoordeling echter achterwege blijven als de tegenprestaties samen onmiskenbaar voor de huurder zodanige baten opleveren dat dit voordeel voor de verhuurder niet onredelijk is.

Bestuursrecht
Legataris of erfgenaam bij overdracht NSW-landgoed (ECLI:NL:RBDHA:2021:6181)

De eigenaresse van een NSW-gerangschikt landgoed overlijdt en laat het landgoed na aan een legataris. Hiervoor is levering door de erfgenamen aan de legataris nodig, wat ook is gebeurd in onderhavig geval. De legataris heeft niet binnen 6 maanden na overdracht een verzoek tot voortzetting van de NSW-rangschikking ingediend. De rangschikking is daarop ingetrokken.

De legataris gaat hiertegen in beroep. Hij voert aan dat hij het landgoed heeft verkregen uit een erfenis en er daarom op vertrouwd heeft dat de rangschikking doorliep, zoals blijkt uit de brochure “Rangschikking als landgoed, Fiscale faciliteiten”. De legataris ziet geen aanleiding om onderscheid te maken tussen de termen legataris en erfgenaam.

De rechtbank overweegt dat een erfgenaam de voormalige eigenaar opvolgt. Dat is een andere situatie dan bij een legataris, waarbij er sprake is van eigendomsoverdracht. De eigendomsoverdracht heeft tot gevolg dat de eigenaar (in dit geval de legataris) een voortzettingsverzoek moet indienen om een ononderbroken rangschikking mogelijk te maken. In de wet is geregeld dat er een verzoek moet worden gedaan binnen zes maanden na overdracht van het landgoed, waardoor de rangschikking rechtmatig is ingetrokken.

• Ambtshalve toets van de tijdigheid losgelaten (https://www.rechtspraak.nl/Organisatie-en-contact/Organisatie/Centrale-Raad-van-beroep/Nieuws/Paginas/Bestuursrechter-toetst-niet-meer-ambtshalve-tijdigheid-rechtsmiddel-in-voorgaande-fase.aspx)

De Centrale Raad van Beroep heeft in een zogenoemde gemengde kamer, bestaande uit de presidenten van de Centrale Raad van Beroep en het College van Beroep voor het bedrijfsleven en de voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, uitspraak gedaan in een zaak waarin de vraag centraal staat of de rechtbank Zeeland-West-Brabant een bezwaar terecht ambtshalve (uit zichzelf, los van wat partijen hebben aangevoerd) wegens termijnoverschrijding niet-ontvankelijk heeft verklaard. In de uitspraak wordt bepaald dat de bestuursrechter niet langer ambtshalve de tijdigheid van een bezwaar beoordeelt. Hetzelfde geldt voor de ambtshalve beoordeling in hoger beroep of het beroep bij de rechtbank tijdig was.

De gemengde kamer oordeelt dat de wettelijke bepalingen over de tijdigheid van een bezwaar- of beroepschrift dwingend van aard zijn, maar dit betekent niet dat zij van openbare orde zijn. De bestuursrechter mag daarom niet meer ambtshalve toetsen of een bezwaarschrift tijdig is ingediend en in hoger beroep wordt niet meer ambtshalve getoetst of bij de rechtbank tijdig beroep was ingesteld. Het nieuwe uitgangspunt wordt ook gehanteerd voor lopende zaken. Hiermee wordt voorkomen dat aan een belanghebbende de toegang tot de bestuursrechter wordt ontzegd als tussen partijen de tijdigheid van een rechtsmiddel in een voorgaande fase niet was opgeworpen.

14 juli 2021

Pachtrecht
Medepacht en indeplaatsstelling (ECLI:NL:GHARL:2021:5656)

Appellant wenst zijn zoon als medepachter aan te merken, maar de verpachter werkt hier niet aan mee. Appellant en zijn zoon hebben een vennootschap onder firma opgericht met als doel samen een agrarisch bedrijf uit te oefenen en actief te zijn in de dienstverlening voor vervoer over land en/of de agro-logistieke dienstverlening.

Naar mening van de rechtbank bood de zoon onvoldoende waarborgen voor een behoorlijke bedrijfsvoering. De zoon heeft geen agrarische opleiding en onvoldoende werkervaring in de landbouw. De vordering tot het aanmerken van de zoon als medepachter op grond van artikel 7:364 BW werd daarom afgewezen.

Volgens het hof heeft de zoon niet laten zien dat hij voldoende kennis en ervaring heeft om een agrarisch akkerbouwbedrijf te leiden, de ontwikkelingen in de landbouw te volgen en daarop bedrijfsmatig te anticiperen. Hij kon geen duidelijke toekomstvisie op het bedrijf geven in relatie tot belangrijke Europese en maatschappelijke ontwikkelingen. Hij liet ook niet zien dat hij goed zicht op de landbouwkundige ontwikkelingen in de akkerbouw. Naar het oordeel van het hof wreekt zich hier dat de zoon geen enkele agrarische scholing heeft gehad. De bijeenkomsten van de AJK (Agrarisch Jongeren Kontakt) die hij heeft bijgewoond, hebben dat gebrek niet kunnen opvullen. Over de financiële mogelijkheden voor de bedrijfsovername die in het verschiet ligt, hebben appellant en zijn zoon geen duidelijke beeld (medegedeeld), terwijl het bedrijfsplan dat is ingediend de nodige vragen oproept over de overname en de toekomstige winstkansen. Het hof is daarom eveneens van de mening dat de verpachter niet gedwongen kan worden om de zoon als medepachter aan te merken.

Bestuursrecht
Afzien van invordering van een last onder dwangsom (­ECLI:NL:RVS:2021:1405)

Appellant heeft een bomenrij gekapt zonder vergunning. Het college van B&W heeft hem een herplantplicht opgelegd, met een dwangsom indien de herplant na een bepaalde datum is uitgevoerd. Tegen dit besluit is een gerechtelijke procedure gevolgd, waarin het besluit in rechte is vastgesteld.

Het college heeft na de datum die in de herplantplicht werd gesteld, geconstateerd dat niet is voldaan aan de last. Vervolgens heeft het college de verbeurde dwangsom ingevorderd. Appellant is het niet met de invordering eens omdat het naar zijn mening niet mogelijk is de herplant uit te voeren als gevolg van de aanwezigheid van een gasleiding op de bewuste locatie. De rechtbank heeft dit argument terzijde geschoven omdat de vraag naar de uitvoerbaarheid slechts in uitzonderlijke gevallen in de invorderingsprocedure aan de orde kan komen. Naar mening van de rechtbank was van een dergelijke uitzonderlijke situatie hier geen sprake, naar mening van de appellant is dat wel het geval.

Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State moet bij een besluit tot invordering van een verbeurde dwangsom aan het belang van de invordering een zwaarwegend gewicht worden toegekend. Slechts in bijzondere omstandigheden kan geheel of gedeeltelijk van invordering worden afgezien. Verder kan een belanghebbende in de procedure tegen de invorderingsbeschikking of de kostenverhaalsbeschikking in beginsel niet met succes gronden naar voren brengen die hij tegen de last onder dwangsom of last onder bestuursdwang naar voren heeft gebracht of had kunnen brengen. Dit kan slechts in uitzonderlijke gevallen.

In onderhavig geval heeft appellant gemotiveerd aangevoerd dat uitvoering van de herplantplicht tot schade zou leiden van de aanwezige gasleiding, onder meer door e-mails van deskundigen. De gemeente heeft de conclusies over mogelijke schade niet gemotiveerd weerlegd. De conclusie van de Afdeling is dat de last zoals deze is opgelegd, evident niet kan worden uitgevoerd vanwege de aanwezigheid van een gasleiding op de bewuste locatie. Gelet hierop is sprake van een bijzondere omstandigheid op grond waarvan het college van invordering had behoren af te zien.

7 juli 2021

Pachtrecht
Ontruiming na kortdurende pacht (ECLI::NL:RBOVE:2021:2555)

Na een pachtperiode van drie jaar blijft de pachter met toestemming van de verpachter gebruik maken van een perceel grond met (een deel van de ) boerderij en kapschuur. Als de verpachter (nu ingebruikgever) een koper heeft voor de boerderij, beroept hij zich op de afspraak dat de pachter (nu ingebruiknemer) de boerderij binnen drie maanden zou verlaten als de verpachter die nodig zou hebben. De pachter is van mening dat de pacht is voortgezet, dan wel dat die is overgegaan in huur. De verpachter verzoekt de pachtkamer in deze procedure on de boerderij te mogen ontruimen.

De pachtkamer overweegt dat bij aanvang van hun contractuele relatie, partijen uitdrukkelijk gekozen hebben voor een kortdurende pachtovereenkomst. Zij hebben die overeenkomst laten goedkeuren door de grondkamer. Weliswaar is na afloop van de overeengekomen pachtperiode het gebruik van de woonboerderij door de pachter en zijn partner voortgezet, maar er zijn geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht waaruit kan volgen dat er sinds die tijd sprake is van huur.

De pachtkamer gaat er evenmin vanuit dat in een bodemprocedure geoordeeld gaat worden dat er op dit moment tussen partijen nog sprake is van pacht. Er zijn namelijk meerdere feiten en omstandigheden die een aanwijzing vormen voor het aannemen dat er geen pachtverhouding bestaat.

De pachtovereenkomst die partijen in 2011 met elkaar zijn aangegaan is een overeenkomst van korte duur (drie jaren) en de bijzondere omstandigheden die de aanleiding vormen voor de korte duur zijn in de overeenkomst omschreven. De overeenkomst is ter goedkeuring aan de grondkamer voorgelegd en de goedkeuring is vervolgens verleend, waarbij is bepaald dat verlenging kan worden gevorderd uiterlijk zes maanden vóór het einde van de overeenkomst. Het staat vast dat geen van partijen verlenging heeft gevorderd. In deze situatie, bij een overeenkomst van korte duur, een specifieke instructie ten aanzien van de verlenging ervan en het gegeven dat geen van partijen om verlenging heeft gevraagd, ligt het niet voor de hand om aan te nemen dat de pachtovereenkomst stilzwijgend is verlengd.

Evenmin ligt voor de hand dat er in het voorjaar van 2014 tijdens een telefoongesprek tussen partijen (met een duur van ongeveer 5 minuten) een nieuwe mondelinge pachtovereenkomst tot stand is gekomen. Deze pachtovereenkomst zou niet aan de grondkamer zijn voorgelegd en zou daarom van onbepaalde duur zijn, volgens de pachter. De pachtkamer kan de pachter in dit betoog niet volgen. Verpachter heeft namelijk betwist dat hij ermee heeft ingestemd om met de pachter een nieuwe pachtovereenkomst aan te gaan na afloop van de eerste overeenkomst. Verder betrekt de pachtkamer in de beoordeling dat een logische reden om de overeenkomst in dat geval niet aan de grondkamer voor te leggen ontbreekt.

Milieurecht
Algemene normen uit het Activiteitenbesluit en de Activiteitenregeling mogen niet gebruikt worden voor windturbineparken (ECLI:NL:RVS:2021:1395)

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State  heeft vastgesteld dat voor de algemene normen voor geluid, slagschaduw en veiligheid die in Nederland gelden voor de bouw en het gebruik van windturbines, op grond van het Europese recht een beoordeling door de regering moet worden gemaakt van de gevolgen voor het milieu. Tot die tijd mogen deze algemene normen in het Activiteitenbesluit en de Activiteitenregeling niet worden gebruikt voor windturbineparken. Deze uitspraak heeft ook gevolgen voor vergelijkbare ruimtelijke besluiten voor windturbineparken in Nederland.

De uitspraak is het gevolg van het zogenoemde Nevele-arrest van het Hof van Justitie in Luxemburg van juni 2020. In dit arrest oordeelde het Europese Hof dat voor een aantal windturbinenormen op grond van de Europese richtlijn voor Strategische Milieubeoordeling een milieubeoordeling moet worden gemaakt en dat dit ten onrechte was nagelaten. In enkele procedures bij de Afdeling bestuursrechtspraak over windturbineparken, waaronder deze zaak over de uitbreiding van het windpark in Delfzijl, hebben bezwaarmakers aangevoerd dat dit arrest van het Europese Hof ook gevolgen heeft voor de windturbinenormen in het Nederlandse Activiteitenbesluit en de Nederlandse Activiteitenregeling. Volgens hen dwingt het Europese recht ertoe dat ook voor de Nederlandse windturbinenormen een milieubeoordeling moet worden gemaakt.

De Afdeling bestuursrechtspraak oordeelt dat dit inderdaad moet. De Afdeling heeft daarvoor de Nederlandse windturbinenormen beoordeeld aan de hand van de criteria die het Europese Hof in zijn arrest hanteert. Daarbij is vooral van belang dat de windturbinenormen een plan of programma vormen op grond van een Europese milieurichtlijn. Aan de hand van de uitleg die het Europese Hof hieraan geeft in het Nevele-arrest, is de Afdeling bestuursrechtspraak van oordeel dat het Europese arrest geen ruimte laat voor een andere conclusie dan dat voor de Nederlandse windturbinenormen een milieubeoordeling had moeten worden gemaakt.

Het gevolg van de uitspraak is dat overheden de windturbinenormen in het Activiteitenbesluit en de Activiteitenregeling niet mogen gebruiken voor windturbineparken totdat een milieubeoordeling is gemaakt. De regering is nu aan zet om zo’n milieubeoordeling te maken. Als die beoordeling op juiste wijze is afgerond, dan staat het overheden weer vrij om aan te sluiten bij de windturbinenormen die dan mogelijk zijn gewijzigd.

De uitspraak betekent niet dat er in de tussentijd geen nieuwe besluiten meer kunnen worden genomen over windturbineparken. De gemeenteraad is bij een bestemmingsplan niet verplicht om aan te sluiten bij de windturbinenormen uit het Activiteitenbesluit en de Activiteitenregeling. Hij kan in een bestemmingsplan eigen normen stellen, als deze normen maar goed worden gemotiveerd voor het concrete bestemmingsplan.

Bestuursrecht
­Inwerkingtreding Wet elektronische publicaties (https://www.digitaleoverheid.nl/nieuws/wet-elektronische-publicaties-wep-per-1-juli-van-kracht/)

Op 1 juli 2021 is de Wet elektronische publicaties (WEP) van kracht geworden. Deze wet verplicht bestuursorganen (bijvoorbeeld gemeenten en provincies) om alle officiële publicaties online te zetten via de website www.officielebekendmakingen.nl. Daardoor wordt het voor burgers mogelijk om op 1 website alle algemene bekendmakingen, mededelingen en kennisgevingen van de overheid te raadplegen. Deze wetswijziging heeft als doel om burgers digitaal volledig te informeren over besluiten die impact hebben op hun leefomgeving. De burger wordt centraal gesteld bij de informatieverstrekking. Zij worden geïnformeerd over deze besluiten zodat ze tijdig hun recht van inspraak kunnen uitoefenen.

30 juni 2021

Verbintenissenrecht
Vernietiging koopovereenkomst op grond van staatssteun (ECLI:NL:GHSHE:2021:1607)

De gemeente Heerlen heeft (een appartementsrecht op het uitsluitend gebruik van) kantoorruimte gekocht. De overeenkomst is tot stand gekomen op basis van een taxatie die de gemeente had laten uitvoeren met een peildatum van anderhalve maand voor de totstandkoming van de koopovereenkomst. Een derde is van mening dat dit onrechtmatige staatssteun oplevert voor de verkoper en vordert daarom nietigverklaring van de koopovereenkomst. De rechtbank wees deze vordering af, waarna de derde in hoger beroep ging bij het Hof Den Bosch.

Het Hof toetst of er sprake is van staatssteun aan de hand van artikel 107, lid 1 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VWEU). Dat is het geval als de nakoming van de koopovereenkomst heeft geleid tot een voordeel voor de verkoper , waarbij onder ‘voordeel’ wordt verstaan een economisch voordeel dat een marktdeelnemer onder normale marktvoorwaarden niet had kunnen verkrijgen. Of daarvan sprake is wordt nagegaan op basis van het market economy operator principle (hierna: het MEO-beginsel), aan de hand waarvan wordt getoetst of een particuliere investeerder in vergelijkbare omstandigheden ertoe zou kunnen worden gebracht een even grote kapitaalinbreng te doen.

Als sprake is van een dergelijk voordeel, en als ook aan de andere vier voorwaarden ex artikel 107 lid 1 VWEU is voldaan, dan dient de betrokken overheidsinstantie de steunmaatregel ter beoordeling aan te melden bij de Europese Commissie en, in afwachting van dat oordeel, de voorgenomen steunmaatregel niet tot uitvoering te brengen (de zogenaamde standstill-verplichting). Gebeurt dit laatste wel, dan is sprake van onrechtmatige staatssteun.

Het Hof stelt, in algemene zin, voorop dat bij het taxeren van de waarde van een door een overheidslichaam aan te kopen object rekening moet worden gehouden met alle relevante omstandigheden van het geval, maar steeds indien en voor zover deze omstandigheden passen binnen het kader van het MEO-beginsel, op grond waarvan een vergelijking moet worden gemaakt met wat een particuliere partij in het kader van een vergelijkbare transactie onder vergelijkbare omstandigheden bereid zou zijn geweest te betalen. In dit geval hebben de taxateurs niet de marktwaarde vastgesteld, maar de beleggingswaarde van het appartementsrecht, uitgaande van een – door de gemeente als bijzondere aanwijzing aan de taxateurs meegegeven – sale and lease back-constructie.

De door het Hof aangewezen deskundigen zijn van mening dat de taxateurs het appartementsrecht hadden moeten taxeren uitgaande van de staat waarin het door de gemeente is aangekocht en aan haar is geleverd. Gelet op hun uitgangspunt concluderen de deskundigen dat de gemeente de bijzondere aanwijzing inzake de sale and lease back-constructie niet in de taxatieopdracht had mogen opnemen en dat de taxateurs ook niet op basis daarvan hadden mogen taxeren.

Uit het voorgaande volgt dat de verkoper een niet-marktconform voordeel heeft genoten en er sprake is van staatssteun. De aankoop door de gemeente had daarom op grond van art. 108 lid 3 VWEU door de gemeente moeten worden aangemeld bij de Europese Commissie, waarna de gemeente de standstill-verplichting in acht had moeten nemen. Nu dit niet is gebeurd, verklaart het Hof dat de koopovereenkomst nietig is. Dit betekent niet dat de gemeente nu halsoverkop het pand moet verlaten, maar de gemeente en de verkoper zullen deze uitspraak mee moeten nemen bij mogelijke onderhandelingen over een nieuwe koop- of huurovereenkomst.

MER
­Bevoegd gezag bij een m.e.r.-beoordelingsbesluit (ECLI:NL:RVS:2021:1195)

De voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) heeft een uitspraak gedaan over de vaststelling van een bestemmingsplan. De uitspraak is in zoverre interessant dat de voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat een m.e.r.-beoordelingsbesluit, genomen door het college van B&W, niet afdoende is omdat de gemeenteraad het bevoegd gezag is en de gemeenteraad dus een dergelijk besluit moet nemen.

Deze uitspraak is opmerkelijk, omdat zij in strijd is met eerdere jurisprudentie van de Afdeling en de lijn uit de Wet milieubeheer. Uit de Wet milieubeheer blijkt namelijk dat het bevoegd gezag is, het bestuursorgaan dat bevoegd is tot het voorbereiden dan wel vaststellen van een plan of besluit. Omdat het in dit geval gaat om een bestemmingsplan, waarvoor het college van B&W op grond van de Gemeentewet aangewezen is dit voor te bereiden, zou het college van B&W ook bevoegd moeten zijn het m.e.r.-beoordelingsbesluit te nemen.

Voorlopig lijkt het te gaan om een foutieve uitspraak en is dit geen vaststelling van nieuwe jurisprudentie.

23 juni 2021

Eigendomsrecht
Eigendomsverkrijging door verjaring (S.M.L. Aalderink, Land- en Tuinbouwbulletin 2021/6-7)

In het Land- en Tuinbouwbulletin staat en artikel (bijgevoegd) over de eisen van eigendomsverkrijging door verjaring. Specifiek wordt onder andere ingegaan op publieke gronden (“Uit de arresten kan weliswaar worden afgeleid dat voor publieke gronden strenge eisen gelden voor bezit, en in ieder geval sprake moet zijn van een afbakening waardoor de grond niet meer voor anderen toegankelijk is, maar de vraag is natuurlijk of dit niet al in alle gevallen vereist is.”) en gronden die grenzen aan water (“Het enkele gebruik van gronden die min of meer natuurlijk worden afgebakend door water, is dus onvoldoende om te kunnen spreken van een duidelijke eigendomspretentie. Bij de (oorspronkelijk) eigenaar hoeven in die situatie geen alarmbellen af te gaan dat een ander pretendeert eigenaar en bezitter te zijn”).

Verbintenissenrecht
­Verantwoordelijkheid voor gebreken na oplevering bij een zonnepaneelpark (ECLI:NL:GHSHE:2021:685)

Een leverancier en installateur van een zonnepanelensysteem heeft een contract gesloten met de eigenaar van een gebouw, waarop het systeem vervolgens is aangebracht. Na de installatie zijn er problemen en heeft het systeem nooit een aaneengesloten jaar goed gewerkt. Een aantal panelen is van het dak gewaaid en een omvormer is vervangen. Later blijkt dat de panelen nog steeds niet goed gemonteerd zijn. De eigenaar heeft de installateur in gebreke gesteld, de installateur heeft aansprakelijkheid afgewezen.

Volgens de installateur had de eigenaar de geconstateerde gebreken bij de oplevering kunnen waarnemen, zodat het risico daarvoor toen op de eigenaar is overgegaan, in overeenstemming met artikel 7:758 lid 3 BW. De eigenaar heeft volgens de installateur niet tijdig geklaagd. Ook beroept de installateur zich op verjaring van de vorderingen van de eigenaar.

Het Hof is het hier niet mee eens. Voor het antwoord op de vraag of een gebrek door een opdrachtgever redelijkerwijs had moeten worden opgemerkt op het tijdstip van de oplevering is diens deskundigheid bepalend. In dit geval is bepalend de bij de installateur zelf aanwezige deskundigheid; gesteld noch gebleken is dat de eigenaar werd bijgestaan door een adviseur op het gebied van PV-installaties. De eigenaar heeft een transportbedrijf en kan ook daarom niet verondersteld worden zicht te hebben op de aanwezigheid of afwezigheid van (volgens NEN 1010/IEC 62446 minimaal vereiste) documentatie omtrent over het elektrotechnische ontwerp en de realisatie, markeringen en labels en/of op de technische uitvoering van een installatie die buiten haar eigen bedrijfsvoering is gelegen. Een en ander betekent dat niet gezegd kan worden dat de eigenaar de nadien geconstateerde gebreken ten tijde van de oplevering had kunnen en moeten opmerken.

Nadeelcompensatie
Een overzicht van nadeelcompensatie (ECLI:NL:RVS:2021:1269)

Een appellant verzoekt om nadeelcompensatie als gevolg van een tracébesluit dat betrekking had op de rijksweg A4. Volgens appellant is ten gevolge van de tracébesluiten de waarde van zijn perceel gedaald, waardoor hij schade heeft geleden. De minister heeft het verzoek van appellant afgewezen, omdat eventuele schade die deze ten gevolge van de tracébesluiten heeft geleden wegens voorzienbaarheid  van de planologische verandering niet voor vergoeding in aanmerking kan komen.

De rechtbank heeft vastgesteld dat het gerealiseerde tracé van de A4 ongeveer 175 m dichter bij het perceel van appellant ligt dan het ingetekende tracé van de A4 op figuur 7 van de Startnotitie. De rechtbank achtte dit een substantiële afwijking van het tracé van de A4, die tot stand is gekomen nadat appellant zijn perceel in 1994 heeft gekocht. De rechtbank is tot de conclusie gekomen dat het voor appellant ten tijde van de koop niet voorzienbaar was dat de A4 op ongeveer 300 m afstand van zijn woning zou komen te liggen. De rechtbank heeft daarom het beroep van appellant gegrond verklaard en de minister opgedragen een nieuw besluit te nemen.

In het nieuwe besluit heeft de minister een nadeelcompensatie aan appellant toegekend van € 9.250,00. Tegen dit besluit is appellant in beroep gegaan. Hij voert beroepsgronden aan over de totstandkoming van het deskundigenadvies en het taxatierapport, de onpartijdigheid van de deskundigen, de waarde van zijn perceel onder het regime van het bestemmingsplan en onder het regime van het tracébesluit en het normaal maatschappelijk risico.

De Afdeling is het eens met de bezwaren van appellant. Zo heeft de deskundige niet aangegeven op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het perceel van appellant en de referentiepercelen met betrekking tot oppervlakte, inhoud, ligging en mate van onderhoud en courantheid. Ook is niet vermeld dat voor deze verschillen is gecompenseerd of op welke wijze tot een waarde voor het perceel van appellant is gekomen.

Met betrekking tot geluid is er aanleiding voor twijfel aan de juistheid van de geluidswaarden op de gevel van de woning van appellant die in het tracébesluit zijn vermeld. De eventuele toename in geluidhinder is echter ten onrechte niet in het deskundigenadvies betrokken. Eveneens is niet beoordeeld of de luchtkwaliteit op het perceel van appellant ten gevolge van het tracébesluit is verslechterd en waarom de realisering van een snelweg met hoog gelegen rotondes en op- en afritten en een verlegde N257 in voorheen agrarisch gebied met beperkte bebouwing leidt tot slechts enige verslechtering van de omgeving.

Tenslotte heeft de deskundige de schade met behulp van percentages bepaald. Anders dan in het taxatierapport en het deskundigenrapport is vermeld, volgt echter uit de rechtspraak van de Afdeling niet dat de waardedaling van een onroerende zaak ten gevolge van een planologische wijziging op basis van louter percentages kan worden bepaald. De in het taxatierapport en het deskundigenadvies vermelde percentages moeten worden toegelicht en gemotiveerd en kunnen in beginsel slechts worden gebruikt ter controle van een waardedaling die op basis van taxatie is bepaald.

Naast bovenstaande aspecten bespreekt de Afdeling uitgebreid wat er wel en niet hoort in een taxatierapport en deskundigenadvies met betrekking tot nadeelcompensatie (onder de regels voor planschade).

De Afdeling voorziet zelf in de zaak en stelt de nadeelcompensatie vast op € 66.250,00, te vermeerderen met wettelijke rente.

Bestuursrecht
Medewerking weigeren een gedoogplicht (ECLI:NL:RVS:2021:1223)

Een maatschap weigert medewerking te verlenen aan baggerwerkzaamheden op haar perceel, omdat zij een andere wijze van baggeren wenst te zien. Voor de baggerwerkzaamheden bestaan twee methoden: (1) de klassieke methode, waarbij een kraan de bagger opschept en langs de kant uitgooit en (2) de baggerspuitmethode, waarbij een tractor de bagger opzuigt en gelijkmatig over het weiland uitspuit.

De maatschap heeft aangegeven dat van haar perceel gebruik mag worden gemaakt, maar dat daarbij zoals afgesproken met vertegenwoordigers van het Hoogheemraadschap gebruik zal worden gemaakt van methode 2. Volgens het Hoogheemraadschap moet echter gebaggerd worden volgens methode 1. Omdat de maatschap heeft geweigerd medewerking te verlenen aan dergelijke baggerwerkzaamheden, heeft het Hoogheemraadschap aan haar een last onder dwangsom opgelegd vanwege een klaarblijkelijke dreiging van overtreding van de Waterwet. Van belang om op te merken is dat de behandelend ambtenaar mondeling is overeengekomen met de maatschap dat de baggerwerkzaamheden uitsluitend met methode 2 zouden worden uitgevoerd en deze afspraak met een handdruk is bekrachtigd.

De maatschap betoogt dat het Hoogheemraadschap van handhavend optreden had moeten afzien, omdat er sprake is van strijd met het vertrouwensbeginsel. Met de behandelend ambtenaar is mondeling overeengekomen dat de baggerwerkzaamheden uitsluitend met methode 2 zouden worden uitgevoerd, deze afspraak is met een handdruk bekrachtigd en aan deze afspraak is ook feitelijk uitvoering gegeven op dezelfde en daaropvolgende dag. Volgens de maatschap heeft het Hoogheemraadschap zich daarna ten onrechte, in strijd met het opgewekte vertrouwen, niet gehouden aan deze afspraak.

In haar uitspraak van 29 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1694, heeft de Afdeling een stappenplan uiteengezet dat wordt gehanteerd bij een beroep op het vertrouwensbeginsel. De eerste stap is de juridische kwalificatie van de uitlating en/of gedraging waarop de betrokkene zich beroept, namelijk de vraag of die uitlating en/of gedraging kan worden gekwalificeerd als een toezegging. Bij de tweede stap moet de vraag worden beantwoord of die toezegging aan het bevoegde bestuursorgaan kan worden toegerekend. Indien beide vragen bevestigend worden beantwoord, en er dus sprake is van gerechtvaardigde verwachtingen, volgt de derde stap. In het kader van die derde stap zal de vraag moeten worden beantwoord of het gewekte vertrouwen moet worden nagekomen. Dat sprake is van gerechtvaardigde verwachtingen betekent niet dat daaraan altijd moet worden voldaan. Zwaarder wegende belangen, zoals het algemeen belang of de belangen van derden, kunnen daaraan in de weg staan. Daartoe is vereist dat bij afweging van de betrokken belangen, waarbij het belang van degene bij wie de gerechtvaardigde verwachtingen zijn gewekt zwaar weegt, geen zwaarder wegende belangen aan het honoreren van de verwachtingen in de weg staan.

Voor de maatschap is van groot belang dat methode 2 wordt toegepast, omdat bij deze methode geen zware kranen worden gebruikt, geen onwerkbare baggerlagen op het perceel worden achtergelaten en minder substantiële schade toegebracht wordt aan het perceel. Het Hoogheemraadschap heeft in dat verband toegelicht dat de baggeropgave per jaar ongeveer honderden kilometers is, slechts een beperkte tijd van het jaar kan worden gebaggerd, het noodzakelijk is om tijdig en efficiënt te baggeren, methode 2 arbeidsintensief en tijdrovend is en daarom methode 1 wordt toegepast. Naar aanleiding van de gevoerde gesprekken over de te gebruiken baggermethode is dit volgens het college ook bekend bij de maatschap. Naar het oordeel van de Afdeling weegt het algemeen belang om zoveel mogelijk methode 1 te gebruiken weliswaar zwaar, maar is dat belang in dit geval niet doorslaggevend. De Afdeling neemt hierbij in aanmerking dat in de last geen specifieke baggermethode is vermeld, terwijl het college daarin had kunnen opnemen dat alleen methode 1 zal worden toegepast. Onder deze omstandigheden weegt het algemeen belang niet zwaarder dan het belang van de maatschap bij het honoreren van het bij haar gewekte vertrouwen.

16 juni 2021

Pachtrecht
Nieuwe pachtnormen
De pachtnormen 2021 en veranderpercentages, die gelden vanaf 1 juli 2021, zijn vastgesteld en gepubliceerd. De normen en begeleidende kamerbrief van minister Schouten zijn te downloaden op https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2021/05/31/pachtnormen-2021.

Opstalrecht­
Erfdienstbaarheden en opstalrecht, verplichting tot verlenen van medewerking (ECLI:NL:RBNHO:2021:3550)

Een grondeigenaar heeft een vaststellingsovereenkomst gesloten met een ontwikkelaar van een windpark. In deze overeenkomst is onder andere opgenomen dat de grondeigenaar medewerking zal verlenen aan alle door de ontwikkelaar noodzakelijk geachte werkzaamheden, waaronder de werkzaamheden ten behoeve van twee windturbines op grond van de grondeigenaar, waarvoor een opstalovereenkomst is overeengekomen. De ontwikkelaar heeft concepten voorgelegd voor de notariële akte tot vestiging van het opstalrecht en de erfdienstbaarheden, maar partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen.

De ontwikkelaar vordert in kort geding dat de grondeigenaar medewerking verleent binnen 24 uur om de akte te laten passeren. De grondeigenaar wenst dat een aantal inhoudelijke wijzigingen worden doorgevoerd in de concept-akte. De rechtbank is het gedeeltelijk met de grondeigenaar eens en is van oordeel dat een aantal bepalingen dienen te worden geschrapt. Aan de andere kant is de rechtbank van oordeel dat de aangedragen inhoudelijke bezwaren tegen de door ontwikkelaar opgestelde conceptakte niet van zodanig gewicht zijn dat de in de vaststellingsovereenkomst genoemde bepaling om mee te werken aan het tekenen van de akte kan worden opgeschort. De grondeigenaar dient binnen 48 uur zijn medewerking te verlenen aan het passeren van de gewijzigde akte.

Bestemmingsplan
Woningen bestemmen voor een bepaalde doelgroep? (ECLI:NL:RVS:2021:920)

De gemeente Zwolle heeft een bestemmingsplan vastgesteld en een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van een appartementencomplex met levensloopbestendige appartementen. Een appellant betoogt dat het plan weliswaar gericht is op senioren, maar het bewonen door werkenden of jongeren niet in de weg staat.

De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State wijst erop dat het opnemen van een verbod op het gebruik van woningen door personen buiten de beoogde doelgroep senioren in een bestemmingsplan niet mogelijk is, omdat dit zou leiden tot een niet ruimtelijk relevant onderscheid naar leeftijd. De gemeente heeft dit ook erkend en stelt dan ook dat in het plan geen garantie kan worden opgenomen dat de voorziene appartementen alleen aan senioren mogen worden verkocht of dat de appartementen alleen door hen mogen worden gebruikt.

De gemeente kan echter wel een koppeling maken tussen de begripsbepalingen en de planregels, en bepalen dat de woning bedoeld is voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. Met een dergelijke bepaling kan de gemeente bewoning door studenten of arbeidsmigranten tegengaan.

Onteigening
Rente op vrijkomend kapitaal gesteld op 2% in plaats van de gebruikelijke 4% (ECLI:NL:RBGEL:2021:2634)

De rechtbank Gelderland heeft de onteigening uitgesproken over twee percelen grond. De vraag in deze zaak is wat de hoogte van de schadeloosstelling dient te zijn, en vooral met betrekking tot de rente op het vrijkomend kapitaal.

Vaste jurisprudentie is dat bij het bepalen van de rente over het vrijkomend kapitaal moet worden gekeken naar een belegging die wat risico en liquiditeit betreft de investering die door de onteigening verloren ging, zo dicht mogelijk benadert. Voor de situatie dat herbelegging in bedrijfsmiddelen (zoals landbouwgrond) niet in aanmerking komt, geld dat de onteigende in het algemeen zal zoeken naar een andere belegging, waarbij de verhouding tussen de voor zijn vermogenspositie van belang zijnde aspecten van liquiditeit en risico enerzijds en het voor zijn inkomenspositie belangrijke aspect van rendement anderzijds, voor hem zo gunstig mogelijk is.

Uitgangspunt is dat de grond die door de onteigening verloren is gegaan een waardevaste en dus (vrijwel) risicoloze investering was. Dit betekent dat aangenomen moet worden dat een redelijk handelend onteigende in het onderhavige geval met het vrijkomende kapitaal opnieuw (vrijwel) risicoloos zal gaan beleggen. De deskundigen in deze zaak sloten aan bij de mogelijkheid van langjarig beheerd beleggen in een fonds met weinig risico. Het rekenmodel van ABN Amro dat hiervoor gehanteerd werd, resulteerde in een verwacht rendement van 40% over een looptijd van 20 jaar, derhalve 2% per jaar. De rechtbank is het met deze redenering eens.

Belangrijk is om op te merken dat dit slechts één uitspraak betreft, zijnde van een lagere rechter. Het kan niet met zekerheid gezegd worden dat deze redenatie vaste jurisprudentie zal gaan vormen.

9 juni 2021

Verbintenissenrecht
De grenzen van een inspanningsverplichting voor de gemeente (ECLI:NL:HR:2021:339)

Een ontwikkelaar heeft een exploitatieovereenkomst gesloten met de gemeente, waarin de gemeente zich verplicht om zich in te spannen de bouwvergunningen die voor de uitvoering van het project nodig zijn direct na het indienen van elke aanvraag in behandeling te nemen en binnen de gestelde wettelijke termijnen af te handelen. De ontwikkelaar heeft ook een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met een derde, waarin is bepaald dat partijen de overeenkomst mogen ontbinden indien de ontwikkelaar niet uiterlijk 31 december 2009 in het bezit is van de voor het project benodigde vergunningen.

De gemeente heeft niet binnen de daarvoor geldende termijn op de aanvragen voor de bouwvergunningen beslist, waardoor de vergunningen van rechtswege zijn verleend. De koop-/aannemingsovereenkomst wordt echter ontbonden door de derde omdat de termijn van 31 december 2009 niet gehaald is. De ontwikkelaar stelt dat de gemeente tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen.

De Hoge Raad is van oordeel dat een verdergaande betekenis van de inspanningsverplichtingen niet uit de exploitatieovereenkomst kan worden afgeleid: deze bevat geen afwijking van de wettelijke beslistermijnen of een sanctie op het niet nakomen van verplichtingen door de gemeente. In het bijzonder blijkt niet dat is beoogd om zonder meer een contractuele aansprakelijkheid te scheppen voor het geval dat de gemeente niet tijdig zou beslissen op bouwaanvragen.

Pachtrecht
Glyfosaatverbod op reguliere pacht niet gesteund door staatssecretaris Knops (Kamerbrief, 25 mei 2021)

De Tweede Kamer heeft in december 2020 een motie aangenomen waarin de regering verzocht werd om glyfosaathoudende middelen op gronden van het Rijksvastgoedbedrijf te verbieden. Staatssecretaris Knops reageert per brief op deze motie en voert aan dat dit op basis van geldend recht niet mogelijk is voor het overgrote deel van de pachtovereenkomsten.

Een wettelijke beperking van het gebruik van dergelijke middelen s alleen mogelijk als blijkt uit nieuwe wetenschappelijke inzichten dat niet meer voldaan wordt aan de goedkeurings- en toelatingsvoorwaarden. Hiervan is op dit moment geen sprake. Om deze reden is het huidige beleid (als gevolg van afspraken met de agrarische sector) dat er geen glyfosaathoudende middelen worden gebruikt, tenzij het niet anders kan.

Om aan de aangenomen motie te kunnen voldoen dienen alle pachtovereenkomsten eenzijdig en direct aangepast te worden. 90% van de pachtovereenkomsten betreffen regulier verpachte gronden. Op basis van geldend recht is het niet mogelijk deze overeenkomsten aan te passen zoals voorgesteld in de motie.

In zijn algemeenheid valt op te merken dat in nieuwe pachtovereenkomsten een glyfosaatverbod onder omstandigheden afgesproken lijkt te kunnen worden. De Centrale Grondkamer heeft in 2020 geoordeeld (GP 11.812) dat de bepaling “Op het pachtobject mogen geen glyfosaat houdende middelen (bijvoorbeeld Roundup) worden gebruikt.” geen buitensporige verplichting voor de pachter betreft. Het ging hier om een geliberaliseerde pachtovereenkomst voor de duur van 1 jaar en de Centrale Grondkamer hield rekening met de specifieke omstandigheden van het geval, waaronder (1) het feit dat het gaat om gebruik waarbij geen perspectief is op langer gebruik, (2) het gepachte openbaar is aangeboden waarbij het glyfosaatverbod is aangegeven, en (3) het verpachte niet onkruidvrij opgeleverd hoeft te worden.

Bestuursrecht
­Medegebruik en verhuur van onbenutte capaciteit hoogspanningsverbindingen (ECLI:NL:RBROT:2021:4237)

Leden van de Federatie Particulier Grondbezit (FPG) hebben toestemming gegeven aan TenneT voor de aanleg van mantelbuizen met glasvezel. TenneT stelt de onbenutte overcapaciteit van deze buizen tegen betaling beschikbaar aan derden. De FPG stelt dat dit medegebruik en verhuur niet is gedekt door de toestemming van de grondeigenaren, zoals gesteld in artikel 5a.6 lid 2 en 5a.7 Telecommunicatiewet (Tw) en vraagt de ACM handhavend op te treden.

De ACM stelt dat de toestemming uit de betreffende artikelen niet van toepassing is op de grondeigenaar, maar op de netwerkexploitant of andere derden. Omdat de FPG volgens de ACM niet voldoende informatie heeft verstrekt, besluit de ACM het verzoek niet te behandelen. De FPG stelt hiertegen bezwaar en later beroep in.

De rechtbank oordeelt dat het medegebruik in de zin van artikel 5a.7 Tw afhankelijk van de medewerking van derden, waaronder ook de grondeigenaar. Onder medegebruik moet echter niet worden verstaan het verlenen van toegang tot een openbaar elektronisch communicatienetwerk. Dit valt onder de hoofdstukken 6 en 6a van de Tw, terwijl medegebruik in de zin van de hoofdstukken 5 en 5a Tw enkel ziet op medegebruik van de lege mantelbuizen en dus niet op het glasvezelnetwerk.

Hoe hobbymatig is hobbymatig? (ECLI:NL:RBLIM:2021:2582)

Op een aantal percelen rust een agrarische bestemming, waarbij het hobbymatig houden van dieren is toegestaan. Eiser houdt op de percelen dieren, omwonenden hebben hiertegen een handhavingsverzoek ingediend bij de gemeente. De gemeente legt een last onder dwangsom op, omdat er sprake zou zijn van het bedrijfsmatig houden van dieren voor de handel, omdat eiser een groothandel in levend vee en in handelsbemiddeling heeft en vanwege het aantal aangetroffen dieren en de geconstateerde wisselingen in aantallen.

Eiser stelt zich in beroep op het standpunt dat de dieren worden gehouden bij wijze van hobby en dat op de percelen geen sprake is van een groothandel in levend vee en handelsbemiddeling. Hij heeft de dieren in gelijke omvang van de vorige bewoner overgenomen. De vorige bewoner, die niet gelieerd was aan de groothandel van eiser, hield deze dieren ook bij wijze van hobby, waarmee vaststaat dat de omvang van de dieren niet het professioneel dan wel commercieel houden van dieren impliceert en dat het feitelijk gebruik past binnen het bestemmingsplan c.q. dient te worden gedoogd.

De rechtbank overweegt dat de vraag of het houden van dieren op de percelen van eiser als hobbymatig moet worden gezien – en derhalve de vraag of dit past binnen het bestemmingsplan – moet worden beoordeeld aan de hand van de ruimtelijke uitstraling die het houden van de dieren in dit geval heeft. Daarbij is van belang of de door de gemeente gestelde handel in dieren op deze percelen een zodanige omvang en uitstraling heeft dat dit niet meer past binnen de bestemming die het hobbymatig houden van dieren toestaat. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de gemeente dit niet of onvoldoende onderkend en is het besluit op dit punt onvoldoende gemotiveerd. Zowel het feit dat eiser een bedrijf heeft in onder andere handel van dieren als de wisseling in het aantal dieren (en de variatie in soorten) vormen wel aanwijzingen voor handel, maar dat is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende voor de conclusie dat geen sprake is van hobbymatig houden van dieren.

2 juni 2021

Planschade
Planschade bij een terras (ECLI:NL:RVS:2021:954)
Het Conservatoriumhotel in Amsterdam verkreeg de mogelijkheid om op het binnenterrein een terras te plaatsen. Twee appellanten, eigenaren van panden naast het Conservatoriumhotel, meenden planschade te lijden en verzochten de gemeente om een tegemoetkoming. De gemeente was van mening dat de planschade het normaal maatschappelijk risico niet zou overstijgen en wees de verzoeken af, op basis van de adviezen die zij hierover kreeg. Bij het planologisch mogelijk maken van de vestiging van het Conservatoriumhotel hebben beide appellanten ook al een procedure gevoerd over planschade, en ook hier is vast komen te staan dat de planologisch nadeliger situatie het normaal maatschappelijk risico niet overstijgt.

De rechtbank was het met de adviseur eens dat de vestiging en de mogelijkheid van een terras voldoende samenhang vertoonden om aan te merken als één project. De rechtbank was echter, in tegenstelling tot de adviseur, van oordeel dat het niet in de lijn der verwachtingen lag dat op het binnenterrein van het Conservatoriumhotel een terras zou worden aangelegd. Als gevolg hiervan zou het normaal maatschappelijk risico lager dienen te liggen dan door de adviseur aangevoerd en zou aan appellanten een bedrag aan planschade vergoed moeten worden.

De Afdeling is het niet met de rechtbank eens, voor zover het gaat over de voorzienbaarheid dat er een terras zou worden toegestaan. Hoewel het niet onder de planologische mogelijkheden viel bij de vestiging van het Conservatoriumhotel, brengt dit niet zonder meer mee dat het planologisch mogelijk maken van de ingebruikname van (een deel van) het binnenterrein als horecaterras niet in lijn der verwachtingen lag. In de uitspraak van de Afdeling over de planschade die appellanten hebben geleden als gevolg van het planologisch mogelijk maken van het Conservatoriumhotel heeft de Afdeling een voorschot genomen op een eventuele procedure over de planschade die zou kunnen voortvloeien uit het mogelijk maken van een terras op het binnenterrein van het hotel. Appellanten kunnen dus niet opnieuw een beroep op planschade doen.

Omgevingsvergunning
Milieudefensie tegen Shell (ECLI:NL:RBDHA:2021:5337)
In een zaak die uitgebreid in het nieuws is geweest, heeft de rechtbank Den Haag geoordeeld dat Shell verplicht is de CO2-uitstoot van de Shell-bedrijven, haar toeleveranciers en afnemers te laten afnemen. De rechtbank betrekt in haar beoordeling:

1. de beleidsbepalende positie van Shell in de Shell-groep,
2. de CO2-uitstoot van de Shell-groep,
3. de gevolgen van CO2-uitstoot voor Nederland en het Waddengebied,
4. het recht op leven en een ongestoord gezinsleven van de Nederlandse ingezetenen en de inwoners van het Waddengebied,
5. de UN Guiding Principles,
6. de controle en invloed van Shell op de CO2-uitstoot van de Shell-groep en haar zakelijke relaties,
7. wat ervoor nodig is om gevaarlijke klimaatverandering te voorkomen,
8. mogelijke reductiepaden,
9. de dubbele uitdaging om gevaarlijke opwarming van de aarde tegen te gaan en te voorzien in de vraag naar energie van de groeiende wereldbevolking,
10. het ETS-systeem en andere, elders ter wereld geldende ‘cap and trade’-emmissiestelsels, vergunningen en lopende verplichtingen van de Shell-groep,
11. de effectiviteit van de reductieverplichting,
12. de verantwoordelijkheid van staten en de samenleving,
13. de bezwaarlijkheid voor Shell en de Shell-groep om aan de reductieverplichting te voldoen en
14. de proportionaliteit van de reductieverplichting van RDS.

De rechtbank concludeert dat Shell verplicht is om via het concernbeleid van de Shell-groep de CO2-uitstoot van de activiteiten van de Shell-groep eind 2030 netto 45% te verminderen ten opzichte van 2019. De reductieverplichting is een resultaatsverplichting voor de activiteiten van de Shell-groep. Ten aanzien van de zakelijke relaties van de Shell-groep, met inbegrip van de eindgebruikers, is dit een zwaarwegende inspanningsverplichting, waarbij van Shell kan worden verwacht dat zij de nodige stappen neemt om de ernstige risico’s als gevolg van de door hen gegenereerde CO2-uitstoot op te heffen of te voorkomen en haar invloed aanwendt om eventueel voortdurende gevolgen zo veel mogelijk te beperken.

Voor de praktijk is het ten eerste van belang om te weten dat deze zaak nog in hoger beroep en eventueel cassatie kan worden gegaan. Of hogere rechters zich kunnen vinden in bovenstaand oordeel, moet dus nog worden afgewacht. Mocht dit oordeel uiteindelijk standhouden, is het de vraag wat de volgende stap zal zijn. Lopen gemeentes een juridisch risico als zij een omgevingsvergunning afgeven voor een activiteit die CO2 uitstoot? En hoeveel CO2-uitstoot is onaanvaardbaar en leidt tot een privaatrechtelijke aansprakelijkheid, zoals hier het geval is geweest? Het valt te verwachten dat een verbouwing van een huis niet direct risico loopt, maar hoe zit dit met de verbreding van een rijksweg? Hierbij kan ook gedacht worden aan Lelystad Airport of grootschalige verbruikers van energie, zoals een datacentrum. Het is op dit moment wachten op de ontwikkeling van de jurisprudentie om hier meer over te kunnen zeggen.

27 mei 2021

Eigendomsrecht
Verjaring in de polder (ECLI:NL:RBROT:2021:4216)
Omstreeks 1750 is gestart met het droogmalen van de Zwanlasche Polder. De kavels die daar ontstonden, zijn verkocht aan particulieren. Circa 250 jaar later zijn de dijkgronden van de polder verkocht aan de gemeente Rotterdam door het Hoogheemraadschap, maar de huidige eigenaren van de kavels zijn van mening dat zij ook eigenaar zijn van de dijkgronden. Het Hoogheemraadschap betwist dit en stelt dat áls de particulieren al eigenaar waren, die recht allang verjaard is.

De rechtbank is het met het Hoogheemraadschap eens. Op zijn minst ten tijde van de start van de bouw van woningen op de betreffende gronden hadden de particulieren naar voren moeten komen. Door de particulieren in onvoldoende gemotiveerd dat zij op dat moment nog niet wisten dat zij eigenaren waren van die gronden. Ook een verzoek op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid wordt afgewezen door de rechtbank. Het Hoogheemraadschap staat in haar recht om verjaring in roepen en de gestelde eigendomsrechten van de particulieren te betwisten.

Pachtrecht
(Hoeve)pacht of geen (hoeve)pacht, that is the question (ECLI:NL:GHARL:2021:4270)
Verpachter en pachter zijn twee overeenkomsten aangegaan, te weten een reguliere pachtovereenkomst voor de gebouwen en een geliberaliseerde pachtovereenkomst van het land, behorende bij een melkveelbedrijf. Na het versturen van nieuwe conceptpachtovereenkomsten verzet pachter zich tegen een beperkende bepaling in de nieuwe concepten. In de rechtszaak die daarop volgt, heeft de pachtkamer vastgelegd dat er sprake is van een hoevepachtovereenkomst, ook al is dat niet schriftelijk vastgelegd. De pachtkamer heeft partijen aanbevolen om samen een nieuwe hoevepachtovereenkomst op te stellen op basis van de conceptpachtovereenkomsten, maar dit is partijen niet gelukt.

Hoewel de zaak bij het Hof mede draait om andere aspecten (de toepasselijkheid van algemene voorwaarden, de overdracht van betalingsrechten en de opschorting van betalingsverplichtingen), is het vooral val belang om vast te stellen dat ook het Hof van mening is dat er sprake is van een hoevepachtovereenkomst. Hierdoor is er sprake van reguliere pacht (ook voor de agrarische grond) en geniet de pachter verdergaande pachtbescherming dan het geval zou zijn onder een geliberaliseerde pachtovereenkomst.

Het is voor een verpachter dus niet mogelijk om een agrarisch bedrijf op te knippen in gebouwen enerzijds en land anderzijds, en beide vervolgens aan dezelfde pachter te verpachten om hoevepacht te ontduiken. Indien sprake is van een complex bestaande uit (1) een of meer gebouwen of gedeelten daarvan en (2) het daarbij behorende land, (3) dienend tot de uitoefening van de landbouw en (4) tegen een overeengekomen tegenprestatie, voldoet de overeenkomst aan de eisen van hoevepacht (7:313 jo. 311 BW). Hoe partijen de overeenkomst ook noemen en of de overeenkomst schriftelijk is, is daarvoor niet van belang.

Bestuursrecht
Hoe te voldoen aan een last onder dwangsom (ECLI:NL:RBLIM:2021:3493)
Het college van B&W heeft een last onder dwangsom opgelegd aan de bewoner van een pand (eiser) dat op de benedenverdieping als winkelruimte werd gebruikt. De last onder dwangsom hield in dat eiser vier bouwwerken bij het pand diende terug te brengen tot een oppervlakte van maximaal 70 m². Later heeft de gemeente de last onder dwangsom aangepast zodat twee van de vier bouwwerken verwijderd moesten worden en de twee overige bouwwerken mochten blijven, omdat het niet in de macht van eiser lag om deze te verwijderen. Er bleek onduidelijkheid te bestaan over aan welke winkel de bouwwerken toebehoorden, en de rechtbank oordeelde dat ook van de twee laatste bouwwerken de gemeente onvoldoende heeft gemotiveerd dat die aan eiser toebehoren.

De gemeente heeft verder onderzoek gedaan en alsnog geconcludeerd dat eiser de laatste twee bouwwerken in stand houdt en het in haar macht heeft om de overtredingen (in stand houden van een bouwwerk zonder omgevingsvergunning) te beëindigen. Hiervoor heeft de gemeente een nieuwe last onder dwangsom vastgesteld, waarin het verwijderen van de bouwwerken wordt geëist.

Bij de rechtbank voert eiser slechts bewoner (vruchtgebruiker) is van de woning, en niet de eigenaar van het gehele pand. Zij voert aan dat de eigenaar van de grond door natrekking ook eigenaar is geworden van de bouwwerken, en het daarom eiser niet in haar macht ligt de bouwwerken te verwijderen. De rechtbank is het met dit betoog eens en concludeert dat de gemeente onvoldoende gemotiveerd heeft dat eiser het in haar macht heeft de bouwwerken te verwijderen, nu dit juridisch een inbreuk op het eigendomsrecht van de eigenaar inhoudt of kan inhouden.

17 mei 2021

Verbintenissenrecht
­Hoe een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd op te zeggen (ECLI:NL:HR:2021:667)
Een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan beëindigd worden door ontbinding en door opzegging. Voor opzegging zijn geen wettelijk vastgestelde regels, maar is van belang wat partijen met betrekking daartoe overeen zijn gekomen. De Hoge Raad heeft recent een arrest gewezen over de opzegging van een duurovereenkomst tussen DAF en haar voormalige importeur en distributeur in Turkije.

De duurovereenkomst was aangegaan voor onbepaalde tijd, maar bevatte een opzegtermijn van twee jaar. De opzegtermijn kon ingekort worden tot een jaar in bepaalde gevallen, waaronder een noodzakelijke (gehele of gedeeltelijke) reorganisatie van DAF van haar bedrijfswagenafdeling of service netwerk in Turkije. DAF heeft de duurovereenkomst twee keer opgezegd, in eerste instantie onder verwijzing naar de opzegtermijn van een jaar en later onder verwijzing naar de opzegtermijn van twee jaar.

Niet in geschil was dat het Turkse mededingingsrecht vereiste dat de duurovereenkomst een opzeggingsclausule bevatte die vrijwel letterlijk is overgenomen uit een Europese verordening. Vanwege de herkomst van de bepaling is voor de betekenis van de bepaling de jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie (HvJ) van belang. Het HvJ heeft over de betreffende bepaling gesteld dat:

“- het bestaan van de “noodzaak van een reorganisatie van het volledig distributienet of van een wezenlijk deel daarvan” een aanzienlijke wijziging veronderstelt, zowel op materieel als op geografisch vlak, van de distributiestructuren van de betrokken leverancier, die op een geloofwaardige manier moet worden gerechtvaardigd door motieven inzake economische efficiëntie die zijn gebaseerd op objectieve omstandigheden binnen of buiten de onderneming van de leverancier die, wanneer het distributienet niet snel wordt gereorganiseerd, zouden kunnen afdoen aan de doeltreffendheid van de bestaande structuren van dit net, rekening houdend met het door de concurrentie gekenmerkt klimaat waarin deze leverancier actief is. […]

 – in geval van betwisting door een dealer van de wettigheid van een opzegging voor de nationale rechterlijke instanties (…), het aan de leverancier staat om te bewijzen dat is voldaan aan de voorwaarden van deze bepaling voor de aanwending van het opzeggingsrecht met een opzegtermijn van een jaar. Hoe een dergelijk bewijs dient te worden geleverd, is een zaak van het nationale recht;”

DAF stelde bij de Hoge Raad dat het Hof ten onrechte heeft geoordeeld dat het bovenstaande met zich meebrengt dat het mededingingsrecht van de EU van toepassing is. De Hoge Raad is het hier niet mee eens en stelt dat het Hof de achtergrond van de bepaling “van belang” heeft geacht bij de uitleg van de opzeggingsregeling die is opgenomen in de door Nederlands recht beheerste importeursovereenkomst, en van het hier toepasselijke Turkse mededingingsrecht.

Wat uit deze uitspraak volgt, is dat het van groot belang is om duidelijkheid te hebben tussen partijen over de mogelijkheden voor opzegging van een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Het loont zich daarom om goed te overleggen over de formulering en invulling van opzeggingsclausules in duurovereenkomsten voor onbepaalde tijd.

Pachtrecht
Betalingsrechten en fosfaatrechten, voor de pachter of verpachter? (ECLI:NL:GHARL:2021:4288)
Het gaat in deze zaak om de vraag of de pachters betalingsrechten en fosfaatrechten aan de verpachter moeten overdragen op grond van de tussen hen gesloten geliberaliseerde pachtovereenkomsten van drie jaar. In de overeenkomsten was het volgende opgenomen: “Mochten er tijdens de duur van deze overeenkomst rechten, in welke vorm dan ook, ontstaan welke samenhangen met het gebruik van het gepachte uit deze overeenkomst dan zullen deze rechten, hoe ook genaamd, aan het eind van de overeenkomst aan verpachter toekomen.”

Het hof vindt van dat een pachter niet gehouden is toeslagrechten – begrepen als de voortzetting van een stelsel van rechtstreekse inkomenssteun – aan de verpachter over te dragen. Betalingsrechten zijn in de plaats gekomen van toeslagrechten en komen wat karakter betreft daarmee overeen. Met dit karakter strookt het niet om (een deel dan wel het geheel van) de waarde/uitbetaling van deze toeslagrechten/betalingsrechten aan de verpachter toe te kennen.

Opstalrecht
­Kabels, leidingen en opstalrechten, wie heeft waar recht op? (ECLI:NL:RBOBR:2021:1816)
KEM heeft een eeuwigdurend en exclusief opstalrecht op een perceel om kabel- en leidingnetten te exploiteren en anderen naar eigen inzicht en goeddunken van dit recht (mede)gebruik te laten maken. Bij graafwerkzaamheden is een bestaande kabel van Enexis beschadigd en is Enexis voornemens een nieuwe kabel ter vervanging te plaatsen. KEM laat aan Enexis weten dat het aanleggen van kabels in de grond van het perceel enkel met haar toestemming is toegestaan en zij deze toestemming wilt geven in ruil voor ene financiële vergoeding. Enexis is bereid een (in haar ogen) redelijke vergoeding te willen betalen, maar partijen komen er onderling niet uit. Enexis heeft de kabel vervolgens zonder toestemming geplaatst.

De rechtbank splitst het geschil op in drie separate vragen:

1. Kan Enexis een beroep doen op artikel 5:21 lid 2 BW (het gebruik boven en onder de oppervlakte is aan anderen dan de eigenaar toegestaan, indien dit zo hoog of diep gebeurt dat de eigenaar geen belang heeft zich hiertegen te verzetten) terwijl KEM geen eigenaar is?
2. Moet er getoetst worden aan het belang van de eigenaar of (ook) aan het belang van KEM?
3. Heeft KEM een belang om zich te verzetten tegen de door Enexis gelegde kabel?

Met betrekking tot de eerste vraag komt de rechtbank tot de conclusie dat artikel 3:81 BW inhoudt dat de rechten van het moederrecht (eigendom) bepalend zijn. Dat betekent dat Enexis een beroep kan doen op artikel 5:21 lid 2 BW jegens KEM.

Met betrekking tot de tweede vraag oordeelt de rechtbank dat ook de belangen van KEM getoetst moeten worden. Dat in artikel 5:21 BW “eigenaar” staat, betekent niet dat dit artikel niet ook van toepassing is op degene die een beperkt recht heeft, zoals een opstalhouder. Veel bepalingen uit boek 5 van het BW zijn geschreven voor de eigenaar van een zaak. De bepalingen uit boek 5 die de bevoegdheden van een eigenaar (kunnen) beperken, gelden in het algemeen echter ook als iemand deze bevoegdheden uitoefent krachtens een beperkt recht. Dat is hier het geval.

De derde vraag ziet op de inhoud van het geschil. Alleen het belang van KEM dat samenhangt met het opstalrecht mag worden meegewogen. Het belang om in ruil voor het verlenen van toestemming een tegenprestatie te verkrijgen of een zuiver ondernemersbelang mogen niet worden meegewogen. KEM’s voornaamste argument om zich tegen de kabel te verzetten, is gelegen in haar financiële belang als ondernemer om in ruil voor de aanleg een vergoeding te kunnen vragen. Ter zitting heeft KEM toegelicht dat haar belang erin zit dat dit juist haar verdienmodel is. Zoals gezegd kan een zuiver financieel ondernemersbelang echter niet als belang van eigenaar van de grond in de zin van artikel 5:21 lid 2 BW worden meegewogen, en dus ook niet als belang van de opstalhouder. Enexis heeft verder onderbouwd gesteld dat de telecommaatschappijen die KEM voor ogen heeft hun kabels niet leggen op de diepte waar de kabel van Enexis ligt en dat er bovendien boven of naast de kabel van Enexis onbeperkt andere kabels gelegd kunnen worden. Ook hierin ziet de rechtbank dus geen belang van KEM.

De conclusie die uit deze uitspraak getrokken kan worden is dat een netbeheerder ook een kabel kan aanleggen in een perceel zonder toestemming van een beperkt gerechtigde, als de kabel maar zo diep ligt dat de (eigenaar of) beperkt gerechtigde geen belang heeft om zich daartegen te verzetten. Hoe diep dat moet zijn, zal afhangen van de omstandigheden van het geval.

Bestuursrecht
Onjuiste en/of onvolledige informatieverstrekking door de overheid hoeft niet onrechtmatig te zijn (ECLI:NL:GHARL:2020:10446)
Een particulier heeft navraag gedaan bij de gemeente over sluitingstijden voor een café. Medewerkers van de gemeente hebben aangegeven dat een café tot 03:00 geopend mocht zijn. Na het verkrijgen van een horecavergunning heeft de particulier een café geopend, maar al snel bleek dat de planologie geen café toestond. Een wijziging op korte termijn was mogelijk, maar dat zou beperkingen met zich meebrengen voor de exploitatie van het café, waaronder een sluitingstijd van 22:00.

Het Hof verwijst naar een arrest van de Hoge Raad (Van Zoggel) waaruit blijkt dat een gemeente niet steeds onrechtmatig handelt, als zij op verzoek van een belanghebbende onjuiste of onvolledige inlichtingen geeft. Of dit het geval is , hangt af van de omstandigheden van het geval, waaronder in de eerste plaats de inhoud van het gedane verzoek en wat de gemeente daaromtrent heeft moeten begrijpen, en de aard en inhoud van de door de gemeente in antwoord daarop gegeven inlichtingen en hetgeen de belanghebbende daaromtrent heeft moeten begrijpen. Pas indien de belanghebbende in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs erop heeft mogen vertrouwen dat hem juiste en volledige inlichtingen met een bepaalde inhoud werden gegeven, kan plaats zijn voor het oordeel dat het verstrekken van onjuiste of onvolledige inlichtingen onrechtmatig is en dat de gemeente op grond daarvan aansprakelijk is doordat de belanghebbende door die onjuiste of onvolledige inlichtingen op het verkeerde been is gezet.

In onderhavig geval was de onjuistheid/onvolledigheid niet voldoende om onrechtmatigheid aan te nemen. Hierbij speelt mee dat (1) niet is gebleken dat de gestelde vragen voldoende gedetailleerd waren om een volledig beeld te geven van de plannen van de particulier (appellant in de procedure), en (2) appellant niets heeft gesteld over de (voor hem kenbare) functie van de medewerkers die hem onjuist hebben geïnformeerd, anders dan dat het zou gaan om medewerkers die hem in het gemeentehuis aan de balie te woord stonden. Voor een aanname van onrechtmatigheid is een gerechtvaardigd vertrouwen op de gedane mededelingen vereist. Dit gerechtvaardigd vertrouwen wordt eerder geacht aanwezig te zijn bij een (gespecialiseerde) hogere ambtenaar dan bij een baliemedewerker van de gemeente. Volgens het Hof had appellant niet zonder nader onderzoek op de verstrekte informatie mogen afgaan.