Loading...

Update jurisprudentie

12 juni 2024

Bestemmingsplan/omgevingsplan
Aantasting woon- en leefklimaat door bouw muur op 30 cm (ECLI:NL:RVS:2024:2235)

Een gemeente stelt een bestemmingsplan vast, op grond waarvan het toegestaan wordt om een appartementengebouw te realiseren. Een eigenaar van een appartement naast het beoogde appartementengebouw komt tegen dit bestemmingsplan op, omdat het plan voorziet in de mogelijkheid om naast de zijgevel van zijn appartement op een afstand van minder dan 30 cm een blinde muur te realiseren. Dit zal niet alleen het uitzicht vanuit de aan deze zijde van zijn appartement aanwezige ramen volledig belemmeren, maar ook de lichtinval in zijn appartement sterk verminderen.

De gemeente verweert zich door te stellen dat deze afstand niet verschilt van het voorgaande bestemmingsplan. De Afdeling constateert dat dit inderdaad het geval is, en er om deze reden wat betreft de bebouwingsmogelijkheden ook geen sprake is van een verslechtering ten opzichte van de voorgaande planologische situatie.

De Afdeling oordeelt echter dat dit de gemeente niet ontslaat van de verplichting om bij de vaststelling van een bestemmingsplan een afweging te maken van alle bij het gebruik van de gronden betrokken belangen, waaronder het belang van omwonenden bij een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Hierbij neemt de Afdeling in aanmerking dat de kortste afstand van het bestaande appartement tot het bouwvlak 30 cm bedraagt en dat dit bouwvlak volledig bebouwd mag worden. Mede gelet op deze afstand en de maximaal toegestane bouwhoogte had het op de weg van de gemeente gelegen om de gevolgen van het plan voor het uitzicht vanuit het bestaande appartement, de lichtinval in dat appartement en de mogelijkheid tot onderhoud van de zijgevel van dat appartement te onderzoeken en inzichtelijk te maken. De Afdeling stelt vast dat de gemeente de belangen van de betreffende eigenaar niet bij zijn beoordeling heeft betrokken. Het plan berust daarom op een ondeugdelijke motivatie.

Bestuursrecht
Reactiemogelijkheid na advies op zienswijze (ECLI:NL:RVS:2024:1726)

Een gemeente heeft een omgevingsvergunning verleend om een seniorenwoning te realiseren. Het besluit is voorbereid met de uitgebreide voorbereidingsprocedure. In dit kader heeft een omwonende een zienswijze ingediend tegen de ontwerpvergunning. Na het indienen van de zienswijze is een welstandsadvies uitgebracht. De omwonenden is niet in de gelegenheid gesteld hierop te reageren, waarna hij de vergunning aanvecht.

De Afdeling overweegt als eerste dat er geen wettelijke bepaling is op grond waarvan de gemeente is gehouden om indieners van zienswijzen door toezending dan wel terinzagelegging in kennis te stellen van stukken met betrekking tot de vergunningaanvraag die na de terinzagelegging van het ontwerpbesluit aan de gemeente bekend worden. Onder omstandigheden kan echter uit het oogpunt van een zorgvuldige voorbereiding van het besluit aanleiding bestaan betrokkenen in kennis te stellen van dergelijke nadere stukken en hun de gelegenheid te bieden daarop te reageren.

In onderhavig geval heeft de gemeente het welstandsadvies opgevraagd naar aanleiding van de zienswijze van de omwonende. Het advies is als bijlage opgenomen bij de zienswijzennota en maakt als zodanig deel uit van het besluit tot verlening van de vergunning. De gemeente heeft in de motivering van dat besluit naar het advies verwezen en op de zitting heeft de gemeente zich op het standpunt gesteld dat het advies dragend is voor die motivering. Gelet hierop had de gemeente aan de omwonende bij de voorbereiding van het besluit de gelegenheid moeten bieden om van het advies kennis te nemen en daarop te reageren. Omdat de gemeente dit heeft nagelaten, heeft het college het besluit niet met de vereiste zorgvuldigheid voorbereid.

Overigens is de Afdeling van oordeel dat dit gebrek gepasseerd had kunnen worden, aangezien het niet aannemelijk is dat andere belanghebbenden door dit gebrek zijn benadeeld, omdat de gemeente het advies als bijlage bij het besluit ter inzage heeft gelegd. De omwonende zelf is door het gebrek ook niet benadeeld, omdat hij in eerste aanleg en in hoger beroep gronden tegen het advies heeft kunnen aanvoeren.

Omgevingsrecht
Weigering om handhavend op te treden tegen lelieteelt (ECLI:NL:RBOVE:2024:2943)

Een belangenorganisatie die zich ten doel stelt om ecologische systemen en waarden te behouden, heeft de provincie verzocht om handhavend op te treden tegen een agrarische onderneming die (onder meer) lelies teelt op een perceel in de buurt van een Natura 2000-gebied. Eén van de argumenten die de belangenorganisatie aanvoert is dat het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen voor agrarische activiteiten op grond van het beheerplan niet vergunningsvrij is. Daarnaast betoogt de belangenorganisatie dat de provincie verplicht is nader onderzoek te verrichten naar het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen ter plaatse om aan te tonen dat significante negatieve effecten op het Natura 2000-gebied zijn uitgesloten.

In het beheerplan staat het volgende: ‘Voor het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen gelden wettelijke kaders. Bij het opstellen van deze kaders is rekening gehouden met effecten van deze middelen op het milieu. Omdat de habitattypen niet op de agrarische percelen voorkomen, is geen sprake van rechtstreekse bespuiting. Wel kan door verwaaiing of door af- of uitspoeling sprake zijn van effecten. De geldende voorwaarden die de emissies van bestrijdingsmiddelen tijdens toediening beperken zijn onder meer: de (verlaagde) spuitboomhoogte, gebruik van driftarme spuitdoppen en kantdoppen, niet spuiten bij harde wind (allen t.b.v. het beperken van verwaaiing) en de teeltvrije zone tussen landbouwgewassen en de sloot (beperken van af- en uitspoeling). Op basis van de actuele kennis of de mate van verwaaiing, af- en uitspoeling in combinatie met de geldende voorwaarden waaronder gewasbeschermingsmiddelen toegepast mogen worden, worden geen significante negatieve effecten op de instandhoudingsdoelenstellingen verwacht. Wanneer uit nieuwe kennis en/of monitoring blijkt dat de instandhoudingsdoelstellingen in gevaar komen als gevolg van het toepassen van gewasbeschermingsmiddelen, is de provincie bevoegd om nadere voorwaarden te stellen.’

 De rechtbank concludeert dat het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen op grond van het beheerplan ter plaatse wel degelijk is toegestaan. Daarbij komt dat de belangenorganisatie geen beroep heeft ingesteld tegen het beheerplan en deze daarom inmiddels onherroepelijk is. De rechtszekerheid verzet zich ertegen dat de inhoud van het beheerplan hier alsnog door middel van een handhavingsverzoek ter discussie kan worden gesteld. De rechtbank dient dan ook in deze procedure uit te gaan van de rechtmatigheid van het beheerplan.

Omdat het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen in overeenstemming is met het beheerplan, is geen vergunning vereist. Dit brengt met zich mee dat er geen passende beoordeling vereist is en de provincie ook niet handhavend kan optreden.

5 juni 2024

Pachtrecht
Didam-arrest ook van toepassing op pachtovereenkomsten (ECLI:NL:RBNNE:2023:82)

De stankoverlast van een akkerbouwbedrijf met een mestvergistings- en warmtekrachtinstallatie voor het produceren van digestaat en elektriciteit leidt tot problemen met de omgeving. De gemeente probeert met de exploitant tot een oplossing te komen. Daarbij biedt de gemeente enkele percelen in reguliere pacht aan aan de exploitant, onder voorwaarde dat de exploitant de onderhandelde vaststellingsovereenkomst terugstuurt en een aanvraag doet bij het omgevingsloket voor een omgevingsvergunning om andere maatregelen te treffen.

De exploitant stuurt de vaststellingovereenkomst retour terug en dient een aanvraag in, maar de aanvraag blijkt aangevuld te moeten worden. Tot op heden is de vergunning daarom niet verleend. De exploitant vordert echter wel dat de pachtovereenkomst wordt vastgelegd, omdat zij de gestelde voorwaarden heeft vervuld. De gemeente verzet zich hiertegen en voert aan dat het vereist is dat er een oplossing voor de stankoverlast wordt gerealiseerd. In feite was de pachtovereenkomst een soort beloning voor het bereiken van een oplossing.

De pachtkamer stelt vast dat de voorwaarden niet op de manier zijn verwoord die de gemeente in de procedure voorstaat. Hierbij merkt de pachtkamer op dat de gemeente zich liet bijstaan door haar advocaat, en dat enkele andere voorwaarden wel uitdrukkelijk zijn vermeld. Ten aanzien van de omgevingsvergunning merkt de pachtkamer verder op dat in de vaststellingsovereenkomst is bepaald dat partijen zich realiseren dat de vergunning onderwerp kan zijn van inspraak en/of beroep, en de uitkomst daarmee onzeker is. Van de exploitant kon dus niet worden verwacht dat zij een aanvraag zou indienen die gegarandeerd tot een overeenkomstig luidende vergunning zou leiden.

De pachtkamer toetst vervolgens of aan de vereisten voor een pachtovereenkomst is voldaan. Dat is hier het geval; er is sprake van een overeenkomst waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie.

De gemeente probeert vervolgens onder de pachtovereenkomst uit te komen door te stellen dat zij die niet in pacht had moeten uitgeven, gelet op de eisen uit het Didam-arrest. De pachtkamer overweegt dat de gemeente inderdaad mededelingsruimte had moeten bieden, maar dat die schending in het voorliggende geval niet tot nietigheid van de pachtovereenkomst kan leiden. De betrokken pachtovereenkomst is medio 2020 tot stand is gekomen, ruim voordat het Didam-arrest is gewezen. Bij de totstandkoming van de pachtovereenkomst hebben partijen geen rekening kunnen houden met de procesregels die de Hoge Raad op 26 november 2021 in het Didam-arrest heeft geformuleerd. Onder die omstandigheden heeft de exploitant erop mogen vertrouwen dat de gemeente haar verplichtingen uit hoofde van de pachtovereenkomst gestand zou doen.

Daarmee dient zich een conflict aan tussen twee verschillende beginselen van behoorlijk bestuur, enerzijds het door de pachtovereenkomst contractueel verankerde uitgangspunt dat door de overheid opgewekt vertrouwen behoort te worden gehonoreerd, anderzijds het in het Didam-arrest uitgewerkte uitgangpunt dat het gelijkheidsbeginsel meebrengt dat overheidslichamen bij uitgifte van grond gelijke gevallen gelijk moeten behandelen. Genoemd conflict – zo oordeelt de pachtkamer – komt voort uit een doen of nalaten van de gemeente. Daarnaast heeft de gemeente een deel van de percelen, die aan de exploitant ter beschikking zouden worden gesteld, aan derden heeft verkocht en/of verpacht. De gemeente heeft zichniets gelegen heeft laten liggen aan de in rechte vastgestelde afspraken die met de exploitant zijn gemaakt. Onder de gegeven omstandigheden dient het belang van de exploitant dat het bij haar door de gemeente gewekte vertrouwen niet wordt geschonden het zwaarst te wegen.

Planschade en nadeelcompensatie
Vrees voor geluidhinder kan niet worden meegenomen in de taxatie (ECLI:NL:RVS:2024:2228)

In het buitengebied worden vier windturbines gerealiseerd. Een omwonende met bijbehorend kantoorpand dient een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in bij de provincie. In hoger beroep staat (onder meer) ter discussie of het terecht is dat rekening wordt gehouden met het geluid van de windturbines. Specifiek gaat het erom of de vrees voor het ontstaan van geluidhinder als gevolg van het wonen in de buurt van een windpark van vier windturbines niet als een subjectieve beleving of onbestemde angst voor gezondheidsschade kan worden afgedaan.

De taxateur overweegt dat een redelijk denkend en handelend koper van een woonobject in een agrarisch gebied over het algemeen rekening zal houden met geluiden die bij die omgeving passen, zoals weg- en landbouwverkeer en geluiden van een agrarisch bedrijf, maar ook natuurlijke geluiden van vogels of geruis van bomen. Op bepaalde delen van de dag zijn deze geluiden meer aanwezig, maar er zijn ook dagdelen, bijvoorbeeld de nacht, waarbij omgevingsgeluiden wegvallen. Geluiden van windturbines vallen juist dan nog meer op. Dit wordt ervaren in de tuin rondom de woning of binnen wanneer de ramen open staan. Wonen in het buitengebied betekent dat het leven zich ook vaak buiten afspeelt. Hinderlijke omgevingsgeluiden die buiten waar te nemen zijn, hebben wel degelijk impact op het woongenot.

Windturbines produceren mechanisch geluid en stromingsgeluid. Bij moderne turbines overheerst stromingsgeluid op afstanden tot enkele kilometers. De potentiële koper houdt rekening met de kans dat op bepaalde momenten (maximaal) geluid zal ontstaan, zonder dat diegene de exacte omvang van het geluid weet te kwantificeren, wetende dat de prognose voor de toename van het geluid een gemiddelde is. Het is daarnaast voorstelbaar dat de potentiële koper rekening houdt met de kans op laagfrequent geluid en met de zorg dat dit als (extra) hinderlijk wordt ervaren, nog los van het niet aantoonbare wetenschappelijk verband met gezondheidsklachten. Aan dit specifieke karakter van het geluid van windturbines wordt gewicht toegekend bij bepaling van de koopprijs.

De Afdeling overweegt dat niet zonder meer valt af te leiden uit het advies dat de commissie de vrees voor gezondheidsklachten als gevolg van laagfrequent geluid als schadefactor heeft betrokken in de planologische vergelijking. Indien de commissie dit niettemin in die vergelijking heeft meegenomen, laat dat onverlet dat die vrees niet tevens is betrokken in de schadetaxatie. De taxateur heeft rekening gehouden met de zorg van een potentiële koper voor geluidhinder, waaronder hinder van laagfrequent geluid. Vrees voor gezondheidsschade heeft geen rol gespeeld bij het bepalen van de waardevermindering van de onroerende zaak.

Bestuursrecht
Intensiever gebruik voldoende grond voor voorkeursrecht (ECLI:NL:RBGEL:2024:2469)

Een gemeente vestigt een voorkeursrecht op een bepaald gebied ten behoeve van de woningbouwopgave. In het plangebied bevinden zich (onder meer) woningen. De eigenaren van de woningen verzetten zich tegen het voorkeursrecht en voeren aan dat er geen verschil is tussen het huidige gebruik en de toegedachte bestemming.

Bij de parlementaire behandeling van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) is tot uitdrukking gebracht dat de voorkeursregeling niet zo beperkt behoeft te worden opgevat dat deze alleen zou kunnen worden toegepast wanneer sprake is van een bestemming voor wezenlijk andere gebruiksvormen. Ook wanneer de nieuwe bestemming voorziet in een vergelijkbaar, maar intensiever gebruik dan het bestaande, zal van een afwijkend gebruik kunnen worden gesproken. Dit is ook neergelegd in vaste rechtspraak van de Afdeling. Daarnaast is het ook vaste rechtspraak van de Afdeling dat de systematiek van de Wvg met zich meebrengt dat wanneer het voorkeursrecht kan en dient te worden aangewend, het veelal onzeker zal zijn of de geplande (her)ontwikkeling feitelijk zal kunnen worden gerealiseerd. Omdat het doel van de wet is om voorrang aan gemeenten te verschaffen bij aankoop van gronden benodigd voor het realiseren van toekomstige planologische ontwikkelingen, staat de gestelde onzekerheid niet in de weg aan het gebruik van de bij wet gegeven bevoegdheid tot het vestigen van een voorkeursrecht. Dit geldt temeer bij toepassing van artikel 5 van de Wvg. Deze bepaling strekt ertoe dat de raad reeds voor aanvang van de procedure tot vaststelling van een bestemmingsplan, projectbesluit of structuurvisie een voorkeursrecht kan vestigen op gronden waaraan een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht die afwijkt van het huidige gebruik. Daardoor kan de raad in een vroeg stadium slagvaardig optreden om te voorkomen dat de verwezenlijking van de toegedachte bestemming wordt belemmerd. Inherent aan de toepassing van artikel 5 van de Wvg is dat van de toekomstige bestemming nog slechts een globaal beeld bestaat. Daarnaast overweegt de rechtbank dat uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wvg blijkt dat de wetgever met de invoering van deze wet heeft beoogd om de positie van gemeenten bij de grondverwerving voor de verwezenlijking van het ruimtelijke beleid te versterken door de raad een middel te geven waarmee speculatie kan worden tegengegaan en de regie bij de verwezenlijking van de voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen kan worden behouden.

Tussen partijen is niet in geschil dat is voldaan aan de eerste voorwaarde (er is sprake van een niet-agrarische bestemming). Naar het oordeel van de rechtbank wordt eveneens voldaan aan de tweede voorwaarde van artikel 5, eerste lid, van de Wvg en was de raad daarom bevoegd tot vestigen van het voorkeursrecht. De raad heeft voldoende gemotiveerd dat de beoogde situatie leidt tot een intensiever gebruik van de woonbestemming, omdat wordt beoogd in het gebied veel meer woningen te realiseren dan het nu bestaande aantal. Ook als wordt aangenomen dat voorafgaand aan de bouw van deze nieuwe woningen eerst een aanzienlijk aantal bestaande woningen zou moeten worden gesloopt, neemt dat niet weg dat de woonbestemming in de beoogde situatie intensiever gebruikt wordt dan in de bestaande situatie. Dat de plannen daarvoor op dit moment niet meer dan globaal zijn, is inherent aan de toepassing van artikel 5, eerste lid, van de Wvg.

29 mei 2024

Aanbestedingsrecht
Onrechtmatige daad door concessies voor reclame niet aan te besteden, schade te bepalen (ECLI:NL:RBMNE:2024:2256)

NS heeft een concessieovereenkomst gesloten met een dochteronderneming om reclamedragers op de NS-stations te exploiteren. Na enkele fusies en overnames is de dochteronderneming niet meer gelieerd aan NS. Tegen het aflopen van de termijn in de overeenkomst heeft de NS met dezelfde onderneming een nieuwe concessieovereenkomst gesloten. Met een andere partij is enkele jaren later een concessieovereenkomst gesloten voor het exploiteren van grote schermen die op de NS-stations staan.

Weer een andere reclame-onderneming start een procedure tegen de NS, omdat zij haar wettelijke aanbestedingsverplichting heeft geschonden. De rechtbank oordeelt dat NS weliswaar een aanbestedende dienst is, maar dat er op NS geen aanbestedingsverplichting rustte, omdat een duidelijk grensoverschrijdend belang ontbrak. In hoger beroep oordeelt het Hof dat wel sprake is van een duidelijk grensoverschrijdend belang en dat er daarom wel een aanbestedingsverplichting op NS rustte. Dit oordeel blijft in cassatie overeind, waarop NS een nieuwe aanbestedingsprocedure heeft georganiseerd. In onderhavige procedure gaat het over de vraag of NS een toerekenbare onrechtmatige gedraging heeft gepleegd en of zij aansprakelijk is voor de geleden schade richting vijf partijen die NS daarvoor aansprakelijk houden.

In de eerste plaats beoordeelt de rechtbank of de partijen een reële kans op succes zijn misgelopen door het handelen van NS. Deze schatting is het resultaat van een vergelijkende beoordeling van inschrijvingen in een hypothetische aanbesteding ten opzichte van elkaar, waarbij rekening wordt gehouden met het verschil in omvang, marktpositie, financiële slagkracht en daadwerkelijke deelneming aan vergelijkbare concessies van de verschillende partijen.

In de tweede plaats komt de vraag aan de orde welke nettowinst met de concessies gerealiseerd had kunnen worden. Hiervoor is de rechtbank voornemens deskundigen te benoemen. De rechtbank houdt de zaak aan, zodat de partijen zich kunnen uitlaten over wie de deskundigen moeten zijn en welke vragen aan de deskundigen voorgelegd dienen te worden.

Omgevingsrecht
Europeesrechtelijke voorzorgsbeginsel bij toegelaten gewasbeschermingsmiddelen lelieteelt (ECLI:NL:RBLIM:2024:2330)

Omwonenden komen bij de voorzieningenrechter op tegen de voorgenomen teelt van lelies in de buurt van hun woningen. Tijdens deze teelt zal op de akker wekelijks gespoten worden met verschillende gewasbeschermingsmiddelen, die zijn goedgekeurd en toegelaten op de Nederlandse markt en alleen stoffen bevatten die door de EFSA zijn goedgekeurd. De omwonenden blijven echter bezorgd en vorderen een verbod om gewasbeschermingsmiddelen te gebruiken.

De voorzieningenrechter toetst het gevorderde verbod aan het Europese voorzorgsbeginsel. Voor gewasbeschermingsmiddelen komt dit beginsel erop neer dat die niet op de markt mogen worden toegelaten en gebruikt als ze een schadelijk effect hebben op de gezondheid van de mens. Daarbij wordt ook rekening gehouden met kwetsbare groepen zoals kinderen. Hiertoe worden de middelen op Europees niveau door de EFSA getest en in Nederland door het Ctgb.

Uit Europeesrechtelijke rechtspraak blijkt dat het voorzorgsbeginsel niet alleen bij de toelatingsprocedure wordt gehanteerd, maar ook kan worden gebruikt voor beperkende maatregelen door de overheid als er – kort samengevat – nog geen bewijs bestaat over de omvang en het bestaan van risico’s voor de volksgezondheid maar reële schade wel aannemelijk is. De voorzieningenrechter is met de omwonenden van oordeel dat niet alleen voor de overheid maar ook voor de voorzieningenrechter in kort geding ruimte bestaat om op grond van het voorzorgsbeginsel het gebruik van al toegelaten gewasbeschermingsmiddelen in bepaalde gevallen en onder bepaalde omstandigheden te verbieden of te beperken. Het moet namelijk mogelijk zijn om snel maatregelen te nemen wanneer een gegronde vrees bestaat dat het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen in bepaalde omstandigheden het risico oplevert van ernstige gezondheidsschade bij mensen.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter hebben de omwonenden voldoende aannemelijk gemaakt dat testen en analyses die zijn voorgeschreven in de Europese toelatingsprocedure niet voldoende geschikt zijn om een goed beeld te geven van mogelijke schadelijke gevolgen voor het zenuwstelsel en de hersenen van mensen op de langere termijn nadat zij in aanraking zijn gekomen met de gewasbeschermingsmiddelen. Bij de testen wordt geen onderzoek gedaan naar de neurologische gevolgen van blootstelling op de langere termijn. De testen zijn daarvoor over het algemeen van te korte duur. Ook wordt bij de testen geen onderzoek gedaan naar ontwikkelingsstoornissen van kinderen en ongeboren kinderen.

Dat de testen en analyses voor toelating niet afdoende zijn, blijkt bijvoorbeeld uit het feit dat Nederland op Europees niveau heeft aangedrongen om bij het testen van gewasbeschermingsmiddelen de risico’s op neurologische ziekten te betrekken en voortaan ook cocktails van gewasbeschermingsmiddelen te testen. Dit gebeurt nu niet3. Zowel het Ctgb als de EFSA maken zich zorgen over het verband tussen het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen en de ziekte van Parkinson en vinden dat hiernaar meer onderzoek moet worden gedaan. De Gezondheidsraad wijst in haar advies uit 2020 erop dat bij de toelatingsprocedure voor gewasbeschermingsmiddelen een aantal risico’s onvoldoende worden afgedekt. De Gezondheidsraad noemt met name het risico op neurodegeneratieve ziektes die op latere leeftijd optreden, zoals de ziekte van Parkinson en risico’s op ontwikkelingsstoornissen voor jonge en ongeboren kinderen. Het RIVM heeft in haar rapport van 2021 geconcludeerd dat de relatie tussen blootstelling aan chemische stoffen, inclusief gewasbeschermingsmiddelen, en neurodegeneratieve ziektes plausibel is en dat de huidige toelatingsprocedure tekort schiet waar het gaat om de beoordeling van neurotoxische effecten.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat het commerciële belang van de teler gelet op het risico voor de omwonenden op ernstige gezondheidsschade dient te wijken voor de belangen van de omwonenden. Daar komt bij dat de teler de akker wel kan gebruiken voor andere minder belastende teelten. Verder is de lelie een luxeproduct en is de voedselvoorziening niet in het geding, zodat er geen algemeen maatschappelijk belang in de weg staat aan toewijzing van het gevorderde verbod op het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen voor de lelieteelt naast de woonwijk van de omwonenden.

Bestuursrecht
Conclusie A-G inzake Didam-2 (ECLI:NL:PHR:2024:567)

In de bodemprocedure van het kort geding dat is geëindigd met het Didam-arrest, heeft de A-G zijn conclusie gepubliceerd. In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad kort gezegd geoordeeld dat een overheidslichaam bij de verkoop van een onroerende zaak ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden, tenzij op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop.

Het arrest geeft ook aanleiding tot vragen, zoals over het toepassingsbereik en hoe strikt deze regels toegepast moeten worden. Ook is de vraag of een overheidsorgaan een beleidsregeling kan opstellen voor alle gevallen naar deze regeling verwijzen in een besluit. Wat betreft de gevolgen van de niet-naleving van de regels van het arrest is de vraag of de overeenkomst en overdracht die in strijd met die regels worden aangegaan, nietig of vernietigbaar zijn dan wel (alleen) een onrechtmatige daad opleveren.

In het aanbestedingsrecht kan onder omstandigheden afgeweken worden van bepaalde regels, bijvoorbeeld als het betrokken belang een geringe omvang heeft. De Hoge Raad heeft hier enigszins op aangesloten in het Didam-arrest, door te verwijzen naar de beleidsruimte die een overheidsorgaan heeft.

De A-G adviseert de Hoge Raad om het niet-naleven van de regels van het arrest in principe niet te laten leiden tot nietigheid of vernietigbaarheid. Het is duidelijk dat dit in het kader van de rechtszekerheid onwenselijk is. Het overheidslichaam is in en dergelijk geval wel aansprakelijk voor de schade, maar de wederpartij kan erop vertrouwen dat een overeenkomst nagekomen wordt. Dit is vergelijkbaar met het aanbestedingsrecht. Als een overheidsorgaan het oogmerk heeft om de regels uit het Didam-arrest te omzeilen, kan er sprake zijn van een ‘gekwalificeerde schending’, waardoor de overeenkomst alsnog vernietigd kan worden.

De A-G concludeert verder dat het voor de hand ligt dat de Hoge Raad, ten behoeve van de praktijk, de opgekomen vragen in zijn arrest in deze zaak beantwoordt, ook als de behandeling van de aangevoerde cassatieklachten daartoe niet noopt. Antwoorden waarbij de rechtszekerheid vooropstaat, lijken daarbij wenselijk, gelet op de eisen van het rechtsverkeer. Verder zou de Hoge Raad in zijn arrest ten behoeve van de praktijk kunnen ingegaan op de in deze zaak niet spelende vraag of de regels van het Didam-arrest ook gelden voor andere rechtshandelingen en andere goederen van de overheid dan verkoop en onroerende zaken. Ten slotte ligt het voor de hand dat duidelijkheid wordt gegeven over het antwoord op de vraag of overheden de naleving van de regels van het Didam-arrest kunnen regelen in een beleidsregeling en met name aan welke eisen die regeling dan in grote trekken zou moeten voldoen. Dat zou eveneens de rechtszekerheid en de uitvoerbaarheid van die regels immers bepaald ten goede komen. Hiernaast zou het goed zijn als expliciet wordt aangegeven op welke wijze mededingingsruimte kan worden geboden.

22 mei 2024

Verbintenissenrecht
Koopoptie of voorkeursrecht? (ECLI:NL:RBROT:2024:4218)

Twee partijen sluiten een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte, die wordt gebruikt voor de exploitatie van een restaurant. De exploitatie wordt ook overgenomen door de huurder. In de huurovereenkomst staat de volgende bepaling:

Artikel 10) Voorkeursrecht/koopoptie

  1. a) Indien de huurder gedurende de eerste tien jaar van deze huurovereenkomst voornemens is om het gehuurde van verhuurder te kopen is hij gehouden hiervan verhuurder schriftelijk in kennis te stellen. Verhuurder en huurder komen overeen dat huurder het gehuurde kan kopen tegen een vooraf vastgestelde prijs van € 650.000,- (zegge: zeshonderdvijftigduizend euro) te vermeerderen met de ‘kosten koper’.’

De verhuurder verkoopt op een later moment, maar binnen de genoemde periode van tien jaar, het gehuurde aan een derde. De huurder verzet zich tegen deze transactie en geeft aan het gehuurde zelf te willen kopen. De verhuurder geen aan dat het onmogelijk is aan de huurder te verkopen, omdat het al aan een derde is verkocht. De huurder start daarop een procedure bij de rechtbank.

De rechtbank beoordeelt of het artikel 10a van de huurovereenkomst moet worden uitgelegd als een koopoptie dan wel een voorkeursrecht. Voor de uitleg van een overeenkomst komt het niet alleen aan op een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract, maar ook op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn de omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, van beslissende betekenis. Ook feiten en omstandigheden van na de totstandkoming van de overeenkomst, zoals de wijze waarop partijen daaraan feitelijk uitvoering hebben gegeven, kunnen medebepalend zijn voor de uitleg daarvan.

Hoewel de in de huurovereenkomst boven artikel 10a vermeld staande titel ‘Voorkeursrecht/koopoptie’ geen duidelijkheid biedt, is de inhoud van artikel 10a naar het oordeel van de rechtbank niet voor tweeërlei uitleg vatbaar. In artikel 10a is een concrete koopsom bepaald, de geldigheidsduur is duidelijk en niet ter discussie staat dat de koopoptie op het gehuurde ziet. Dit aanbod is dan ook voldoende bepaalbaar. Uit artikel 10a volgt daarnaast dat de huurder het gehuurde kan kopen voor de vooraf bepaalde koopsom nadat zij haar voornemen om het gehuurde te willen kopen schriftelijk aan de verhuurder heeft kenbaar gemaakt. Het initiatief tot koop ligt dus bij de huurder en geenszins volgt uit artikel 10a dat er slechts een aanbiedingsplicht bestaat vanuit de verhuurder indien de verhuurder voornemens is om het gehuurde te verkopen. Een taalkundige uitleg van artikel 10a leidt dan ook tot de conclusie dat sprake is van een koopoptie. Dat partijen ook de bedoeling hebben gehad om een koopoptie overeen te komen volgt daarnaast uit de door partijen overgelegde e-mailcorrespondentie die ziet op de periode voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst.

Vervolgens is de vraag of de huurder in onderhavig geval een beroep op de koopoptie kan doen. De rechtbank oordeelt van niet, omdat het doel van het overeenkomen van de koopoptie was dat deze gekoppeld was aan het ondernemerschap van de huurder en om de voortzetting van de exploitatie van het restaurant door de huurder veilig te stellen. Uit de stellingen en gedragingen van de huurder kan worden opgemaakt dat de huurder de exploitatie van het restaurant niet wenst voort te zetten. Het doen van een beroep op de koopoptie (louter) met als doel om het pand (direct) door te verkopen aan een derde en daarmee de overwaarde te kunnen opstrijken van het aan de verhuurder toebehorende gehuurde strookt niet met de bedoeling van de koopoptie en dit beroep is daarom, alle omstandigheden in aanmerking genomen, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

Omgevingsrecht
Geldt een MTB-route als een weg in de zin van de Wegenverkeerswet 1994? (ECLI:NL:RVS:2024:1614)

Een gemeente verleent aan Staatsbosbeheer een omgevingsvergunning voor het aanleggen van een nieuw tracé voor een MTB-route. Een aantal belanghebbenden verzet zich hiertegen. In eerdere procedures is al vast komen te staan dat het gebruik als MTB-route is toegestaan op grond van het ter plaatse geldende bestemmingsplan en dat de MTB-route geen significante gevolgen zal hebben voor de instandhoudingsdoelen van de kwetsbare habitattypen van het Natura 2000-gebied ter plaatse.

In onderhavige procedure komt wel de vraag naar voren of een MTB-route kwalificeert als een weg in de zin van de Algemene plaatselijke verordening (hierna: APV), waarvoor op grond een omgevingsvergunning nodig is als bedoeld in artikel 2.2, eerste lid, aanhef en onder d, van de Wabo. In de APV wordt voor wat onder “weg” moet worden verstaan verwezen naar artikel 1, eerste lid, aanhef en onder b, van de Wegenverkeerswet 1994 (hierna: WVW). De Afdeling overweegt dat voor het bepalen of een weg voor openbaar verkeer openstaat de feitelijke situatie ter plaatse bepalend is. Uit de stukken is gebleken dat de aan te leggen MTB-route vrij is van fysieke belemmeringen om die te betreden dan wel om daarop te rijden met een mountainbike en dat de MTB-route feitelijk opengesteld en vrij toegankelijk is voor mountainbikers. Het is ook de bedoeling dat mountainbikers overdag vrij toegang hebben tot het pad. Gelet hierop heeft de rechtbank terecht overwogen dat de MTB-route een weg is als bedoeld in genoemd artikel, te weten een voor openbaar verkeer openstaand pad. Dat dit pad alleen een recreatieve functie heeft, maakt dat niet anders.

Staatsbosbeheer heeft echter terecht naar voren gebracht dat de aanleg en het wijzigen van de MTB-route past in de taken en doelstellingen die Staatsbosbeheer op grond van artikel 3 van de Wet verzelfstandiging Staatsbosbeheer heeft. Met de aanleg van de MTB-route geeft het uitvoering aan de aan hem opgedragen publieke taak om de recreatieve voorzieningen in het duingebied te behouden en te verbeteren. Gelet op het bepaalde in artikel 2:11, vierde lid, van de APV is voor de aanleg van de MTB-route daarom in dit geval geen omgevingsvergunning vereist.

  • EFSA-model nog steeds niet aanvaardbaar model bij het bepalen van afstanden van spuitvrije zones (ECLI:NL:RVS:2024:1599)

Een gemeente stelt een bestemmingsplan vast, waarbij niet is uitgesloten dat gewassen kunnen worden geteeld of gekweekt waarbij gebruik wordt gemaakt van gewasbeschermingsmiddelen. In beroep heeft de Afdeling vastgesteld dat in het voorliggende geval een afstand kleiner dan de afstand van 50 meter die in de jurisprudentie van de Afdeling als vuistregel wordt gehanteerd, is aangehouden tussen de in het plan voorziene burgerwoning, en de gronden waar gewerkt kan worden met gewasbeschermingsmiddelen. Om die reden had het op de weg van de gemeente gelegen om de eventuele gevolgen van het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen voor het woon- en leefklimaat ter plaatse te onderzoeken. In een tussenuitspraak heeft de Afdeling aan de gemeente de opdracht gegeven om, voor zover mogelijk, alsnog te onderbouwen waarom een kleinere afstand dan 50 meter is aangehouden.

De gemeente heeft als reactie het bestemmingsplan opnieuw vastgesteld, waarbij een onderbouwing is gegeven voor het hanteren van een kleinere afstand voor de spuitzone. Deze onderbouwing volgt uit een spuithinderonderzoek van Adromi. In dit onderzoek is voor de beoordeling van de driftblootstelling bij het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen gebruik gemaakt van het rekenmodel van de European Food Safety Agency (hierna: EFSA-model).

De Afdeling heeft aanleiding gezien de STAB in te schakelen, omdat Adromi uitgebreid in het spuithinderonderzoek heeft onderbouwd waarom zij van opvatting is dat het EFSA-model, ondanks eerdere kritiek, kan worden toegepast om de mate van driftblootstelling die maximaal kan optreden, te beoordelen. De Afdeling heeft in een eerdere uitspraak overwogen dat de in die procedure gehanteerde versie van het EFSA-model niet kan worden aangemerkt als een algemeen wetenschappelijk aanvaard model waarmee in het kader van de ruimtelijke ordening afstanden voor spuitzones kunnen worden bepaald. Dat model vertoont namelijk zodanige leemtes in kennis dat de effecten vanwege het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen op de gezondheid in het kader van een goede ruimtelijke ordening, naar het oordeel van de Afdeling in die uitspraak, niet op overtuigende wijze in beeld kunnen worden gebracht.

De STAB komt in haar verslag kortgezegd tot de conclusie dat er geen overtuigende argumenten aan haar zijn voorgelegd waaruit geconcludeerd kan worden dat het EFSA-model toegepast kan worden om in het kader van een goede ruimtelijke ordening de begrenzing van spuitzones te beoordelen. De STAB pleit andermaal voor een gedegen wetenschappelijke review waarin door een expertgroep van ter zake deskundigen uit alle relevante disciplines wordt beoordeeld of het EFSA-model geschikt is voor de beoordeling van spuitzones in het kader van ruimtelijke plannen. Dat in de voorliggende kwestie gerekend zou zijn met een stapeling van worst-case aannames, en dus een veronderstelde overschatting van de effecten, maakt het voorgaande niet anders. Worst-case aannames komen pas in beeld nadat er voldoende wetenschappelijke zekerheid is over de bruikbaarheid van het EFSA-model als uitgangspunt voor spuitzoneringsonderzoek. De onzekerheden die Adromi – ondanks de vermeende worstcase benadering – benoemt in het kader van toepassing van het voorzorgbeginsel, onderschrijven het voorgaande.

De Afdeling neemt de conclusies van de StAB over en concludeert dat het EFSA-model essentiële tekortkomingen bevat. Deze essentiële tekortkomingen zijn niet weggenomen. De Afdeling ziet in zoverre dan ook geen aanknopingspunten voor de conclusie dat van hetgeen zij eerder heeft overwogen, moet worden teruggekomen.

Onteigening
Onteigening van groen ten behoeve van reconstructie van weg (ECLI:NL:RBDHA:2024:6860)

Een aantal perceelsgedeelten worden onteigend ten behoeve van de reconstructie van een weg. Op de niet-onteigende deel van het perceel bevindt zich een hoogspanningsstation met bijbehorende installaties. Het hoogspanningsstation beslaat niet het gehele perceel en is afgescheiden van de rest van het perceel door een hekwerk en watergangen. De te onteigenen perceelsgedeelten liggen buiten het hek en de watergangen, zijn met gras begroeid en grenzen aan openbaar gebied.

In onderhavige procedure is de vraag aan de orde welke waarde aan deze perceelsgedeelten moet worden toegekend. De door de rechtbank aangewezen deskundigen waarderen de perceelsgedeelten op € 11,25 per m². De perceelsgedeelten zijn onteigend ten behoeve van de reconstructie van een N-weg. In enkele andere onteigeningsprocedures ten behoeve van de reconstructie van dezelfde weg hebben dezelfde deskundigen de gemiddelde waarde van bedrijfspercelen gelegen langs deze weg getaxeerd op € 300 per m². Het toegestane bebouwingspercentage van de perceelsgedeelten is echter maximaal 25%, terwijl dat bij de andere inmiddels onteigende percelen 40% is. Gelet hierop taxeren deskundigen de gemiddelde waarde van het gehele perceel lager, namelijk op € 225 per m². Voor de perceelsgedeelten gaan deskundigen uit van 5% van € 225 per m², omdat de gebruiksmogelijkheden vanwege de groenbestemming beperkt zijn en omdat geen sprake is van enige afscheiding tussen de eigendom van Transportnet en het openbaar gebied door een watergang of anderszins zodat het perceel feitelijk overloopt in het openbaar gebied.

De onteigende partij voert onder meer aan dat als zij zelf groen moet aankopen, zij daarvoor de prijs voor snippergroen uit de grondprijzenbrief moet betalen. De afslagen die de deskundigen hanteren, vindt zij daarom onbegrijpelijk.

De deskundigen reageren op deze stelling door aan te voeren dat de aankoop van snippergroen leidt tot een waardevermeerdering van het object waar de snippergroen aan wordt toegevoegd, terwijl de perceelsgedeelten daarentegen als zodanig geen commerciële/economische waarde hebben. Verder plegen de prijzen van snippergroen te worden bepaald met het oog op toevoeging daarvan aan bestaande woonpercelen. De beperkingen van de groenbestemming zijn dan niet zwaarwegend, terwijl deze volgens deskundigen in bedrijfsmatige situaties wel zwaar meewegen. De vergelijking met grondaankopen voor de aanleg of uitbreiding van transformatorstations of andere installaties gaat volgens deskundigen niet op omdat bij zulke aankopen juist wel waarde en functionaliteit wordt toegevoegd aan het object dat wordt uitgebreid. Verder plegen volgens deskundigen bij dergelijke aankopen afspraken te worden gemaakt over bestemmingswijziging.

De rechtbank acht het advies van deskundigen om de waarde van de perceelsgedeelten vast te stellen op € 11,25 per m² begrijpelijk en neemt het over. Dat er situaties zijn waarin groenstroken afzonderlijk worden verkocht, maakt de overweging van deskundigen dat stroken als de perceelsgedeelten, gelet op hun aard, omvang en situering niet afzonderlijk plegen te worden verkocht, waardoor de perceelsgedeelten als zodanig geen eigen commerciële/economische waarde hebben, niet onjuist

15 mei 2024

Omgevingsrecht
Gebrek aan indienen zienswijze kan wel worden tegengeworpen als er geen aanzienlijk gevolgen voor het milieu zijn (ECLI:NL:RBAMS:2024:174)

Artikel 6:13 van de Algemene wet Bestuursrecht (Awb) stelt kort gezegd dat een belanghebbende, zonder een zienswijze tegen een ontwerpbesluit naar voren te hebben gebracht, niet later tegen dat besluit beroep kan instellen. In 2021 heeft het Hof van Justitie van de Europese Unie een arrest (ECLI:EU:C:2021:7) gewezen waarin werd bepaald dat artikel 6:13 Awb voor milieubesluiten in strijd is met het Verdrag van Aarhus. De Afdeling heeft deze uitspraak verwerkt in haar eigen jurisprudentie voor alle omgevingsrechtelijke zaken en andere zaken, als aannemelijk is dat die aanzienlijke gevolgen voor het milieu hebben.

In onderhavige zaak komt Fastned, een aanbieder van oplaadpunten, op tegen een vergunning die aan BP is verleend om een oplaadpunt te realiseren op een locatie waar Fastned ook al een oplaadpunt heeft. Fastned heeft geen zienswijze ingediend tegen de ontwerpvergunning. De vraag is of het beroep van Fastned, gelet op de bovengenoemde jurisprudentie, alsnog ontvankelijk moet worden verklaard.

De rechtbank oordeelt dat het beroep niet-ontvankelijk moet worden verklaard. Zij baseert dit op het feit dat de Wet beheer rijkswaterstaatwerken (Wbr) in de jurisprudentie niet genoemd in de opsomming van wetten die de Afdeling in ieder geval als omgevingsrechtelijke zaak beschouwt. Dat sluit de ontvankelijkheid echter niet uit, omdat deze lijst niet limitatief is. De Afdeling heeft namelijk aangegeven dat onder omstandigheden ook een besluit op grond van een andere wet een omgevingsrechtelijke zaak kan zijn. Het is echter aan de eisende partij om aannemelijk te maken dat het bestreden besluit aanzienlijke gevolgen voor het milieu heeft. Fastned heeft niet gesteld, laat staan onderbouwd, dat het bestreden besluit aanzienlijke gevolgen voor het milieu heeft. Er bestaat dan ook geen aanleiding om deze zaak te beschouwen als een omgevingsrechtelijke zaak, waardoor artikel 6:13 Awb buiten beschouwing gelaten zou kunnen worden en de zaak ontvankelijk moet worden verklaard.

  • Spuitzone van 15 meter onvoldoende onderbouwd (ECLI:NL:RVS:2024:1973)

Een gemeente stelt een bestemmingsplan vast, op grond waarvan twee Ruimte-voor-Ruimte-woningen gebouwd kunnen worden. Ten noorden van het plangebied is een boomkwekerij gevestigd, die gebruik maakt van gewasbeschermingsmiddelen. Het bestemmingsplan voorziet daarom in een beukenhaag tegen de boomkwekerij aan en een strook van 15 meter tussen de beukenhaag en de woonbestemming. De eigenaar van het perceel, waarop de boomkwekerij is gevestigd, komt op tegen het bestemmingsplan en vreest dat het plan een belemmering zal vormen voor de mogelijkheden om op zijn landbouwperceel met gewasbeschermingsmiddelen te werken.

De hoofdregel is dat er een afstand van 50 meter aangehouden moet worden tussen percelen waarop gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt en gevoelige functies. Hiervan kan afgeweken worden als daar een zorgvuldig en op de locatie toegesneden onderzoek aan ten grondslag ligt. Een dergelijk onderzoek is niet door de gemeente als bijlage bij het bestemmingsplan toegevoegd. In beroep overlegt de gemeente wel een onderzoek, maar de rechtbank beoordeelt niet inhoudelijk. Vast staat namelijk dat een zorgvuldig en op de locatie toegesneden onderzoek niet is verricht ten tijde van het vaststellen van het bestemmingsplan.

De gemeente erkent dat ze daarnaast heeft nagelaten om de aanwezigheid van de beukenhaag als voorwaardelijke verplichting op te nemen. Daarom verzoekt de gemeente de Afdeling om zelf in de zaak te voorzien. De Afdeling is het daar echter niet mee eens. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de gemeente niet goed gemotiveerd waarom het aanvaardbaar is dat de woningen op 15 meter afstand van de boomkwekerij mogen komen. Daarom is er ook geen aanleiding om zelf in de zaak te voorzien door een voorwaardelijke verplichting voor de beukenhaag op te nemen.

Bestuursrecht
Verzoek om gebruik te maken van een ambtshalve bevoegdheid is een aanvraag om een besluit (ECLI:NL:RVS:2024:1508)

Twee panden zijn al decennia aangewezen als rijksmonument. Er wordt een verzoek ingediend bij de minister om de panden te schrappen uit het Rijksmonumentenregister. De minister geeft aan niet op dit verzoek in te gaan, omdat het verzoek geen nieuwe inzichten biedt. De verzoeker gaat in bezwaar en daaropvolgend beroep, maar de minister (in bezwaar) en de rechtbank (in beroep) geven aan dat de reactie van de minister geen besluit in de zin van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) is en daarom niet aangevochten kan worden.

De Afdeling overweegt dat de staatssecretaris (die de minister heeft opgevolgd) alleen ambtshalve het register kan wijzigen en een verzoek daartoe niet mogelijk is. Dit heeft de Afdeling in haar eigen jurisprudentie ook duidelijk gemaakt. Naar aanleiding van onderhavig geval ziet de Afdeling echter toch redenen om hierop terug te komen. Uit de systematiek van de Awb volgt dat indien een ambtshalve beslissing van de staatssecretaris om het register te wijzigen een beschikking is, het verzoek van een belanghebbende om een zodanige beschikking te nemen een aanvraag is in de zin van artikel 1:3, derde lid, Awb. Uit artikel 1:3, tweede lid, Awb volgt dat de afwijzing van een dergelijke aanvraag een beschikking is.

Dat in de Erfgoedwet is bepaald dat de staatssecretaris ambtshalve een besluit kan nemen om het register te wijzigen, maakt dit niet anders. Daarmee wordt niet uitgesloten dat daartoe door een belanghebbende ook een aanvraag kan worden gedaan. De enkele stelling in de wetsgeschiedenis bij de Erfgoedwet dat een verzoek niet de status van een aanvraag heeft, is onvoldoende om af te wijken van de systematiek van de Awb. Hierbij is van belang dat het onwenselijk is dat tegen de ambtshalve wijziging van het register bij de bestuursrechter kan worden opgekomen, maar dat tegen de weigering om het register te wijzigen een belanghebbende zich zou moeten wenden tot de burgerlijke rechter.

Ten overvloede speelt in deze zaak mee dat er in 1980 een vergunning is geweigerd om een van de panden aan te passen. In deze weigering is aangegeven dat het monument zal worden voorgedragen voor afvoering van de lijst van beschermde monumenten. Het blijkt echter dat hier nooit vervolg aan is gegeven, waardoor het pand nog steeds als monument is aangewezen.

8 mei 2024

Planschade en nadeelcompensatie
2,5 jaar is niet voldoende om aan te nemen dat er sprake is van een reeks van jaren gevoerd beleid (ECLI:NL:RBGEL:2024:2566)

Een verzoek om tegemoetkoming in de planschade wordt gedeeltelijk toegekend door de gemeente, waarop de aanvraagster in bezwaar gaat. In bezwaar laat de aanvraagster zich bijstaan door een deskundige, die een aantal argumenten aanvoert. De adviseur van de gemeente reageert, maar niet inhoudelijk, op deze argumenten.

De vergewisplicht uit de Algemene wet bestuursrecht brengt mee dat als een partij een advies van een andere deskundig te achten persoon of instantie heeft overlegd, of concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht, het bestuursorgaan niet zonder nadere motivering op het advies mag afgaan. In onderhavig geval is de reactie van de adviseur van de gemeente onvoldoende om aan te nemen dat de gemeente zonder nadere motivering op het advies mocht afgaan.

Deze uitspraak is daarnaast relevant ten aanzien van het normaal maatschappelijk risico. Sinds de uitspraak van 3 november 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:2402) weten we dat dit bepaald wordt door (1) de aanwezigheid van een reeks van jaren gevoerd ruimtelijk beleid en (2) de passendheid van de ontwikkeling binnen de ruimtelijke structuur. In onderhavig geval was de ontwikkeling pas sinds 18 februari 2014 te voorzien. Op 13 september 2016 werd het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. Deze periode van 2,5 jaar acht de rechtbank, onder verwijzing naar jurisprudentie van de Afdeling, onvoldoende om te kunnen spreken van een reeks van jaren gevoerd ruimtelijk beleid.

Bestuursrecht
Intensiever gebruik voldoende voor vestiging voorkeursrecht (ECLI:NL:RBGEL:2024:2469)

Een gemeente vestigt een voorkeursrecht op meerdere woningen, om de bebouwing in het plangebied en een gemengde functie te realiseren, met wonen en werken en maatschappelijke voorzieningen in een groene omgeving. Een aantal bewoners komt hiertegen op en voert aan dat het huidige gebruik niet afwijkt van de toegedachte bestemming.

Bij de parlementaire behandeling van de Wvg is tot uitdrukking gebracht dat de voorkeursregeling niet zo beperkt behoeft te worden opgevat dat deze alleen zou kunnen worden toegepast wanneer sprake is van een bestemming voor wezenlijk andere gebruiksvormen. Ook wanneer de nieuwe bestemming voorziet in een vergelijkbaar, maar intensiever gebruik dan het bestaande, zal van een afwijkend gebruik kunnen worden gesproken. Dit is ook neergelegd in vaste rechtspraak van de Afdeling. Daarnaast is het ook vaste rechtspraak van de Afdeling dat de systematiek van de Wvg met zich meebrengt dat wanneer het voorkeursrecht kan en dient te worden aangewend, het veelal onzeker zal zijn of de geplande (her)ontwikkeling feitelijk zal kunnen worden gerealiseerd. Omdat het doel van de wet is om voorrang aan gemeenten te verschaffen bij aankoop van gronden benodigd voor het realiseren van toekomstige planologische ontwikkelingen, staat de gestelde onzekerheid niet in de weg aan het gebruik van de bij wet gegeven bevoegdheid tot het vestigen van een voorkeursrecht. Dit geldt temeer bij toepassing van artikel 5 van de Wvg. Deze bepaling strekt ertoe dat de gemeente reeds voor aanvang van de procedure tot vaststelling van een bestemmingsplan, projectbesluit of structuurvisie een voorkeursrecht kan vestigen op gronden waaraan een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht die afwijkt van het huidige gebruik. Daardoor kan de gemeente in een vroeg stadium slagvaardig optreden om te voorkomen dat de verwezenlijking van de toegedachte bestemming wordt belemmerd. Inherent aan de toepassing van artikel 5 van de Wvg is dat van de toekomstige bestemming nog slechts een globaal beeld bestaat. Daarnaast overweegt de rechtbank dat uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wvg blijkt dat de wetgever met de invoering van deze wet heeft beoogd om de positie van gemeenten bij de grondverwerving voor de verwezenlijking van het ruimtelijke beleid te versterken door de gemeente een middel te geven waarmee speculatie kan worden tegengegaan en de regie bij de verwezenlijking van de voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen kan worden behouden.

In onderhavig geval is de rechtbank van oordeel dat de gemeente voldoende heeft gemotiveerd dat de beoogde situatie leidt tot een intensiever gebruik van de woonbestemming, omdat wordt beoogd in het gebied veel meer woningen te realiseren dan het nu bestaande aantal. Ook als wordt aangenomen dat voorafgaand aan de bouw van deze nieuwe woningen eerst een aanzienlijk aantal bestaande woningen zou moeten worden gesloopt, neemt dat niet weg dat de woonbestemming in de beoogde situatie intensiever gebruikt wordt dan in de bestaande situatie. Dat de plannen daarvoor op dit moment niet meer dan globaal zijn, is inherent aan de toepassing van artikel 5, eerste lid, van de Wvg.

1 mei 2024

Pachtrecht
Veehandel kwalificeert niet als bedrijfsmatig uitgeoefende landbouw (ECLI:NL:RBOBR:2024:1143)

Een gemeente heeft een perceel verpacht. Enkele jaren later verzoekt de gemeente om informatie over de bedrijfsvoering van de pachter. De pachter verschaft deze informatie niet. Uit onderzoek blijkt dat de pachter zijn hoofdfunctie buiten de landbouw heeft en er geen sprake meer was van exploitatie van een agrarische onderneming. De pachter stelt veehandelaar te zijn en zich bezig te houden met het opfokken van paarden, maar brengt in dit kader geen gecombineerde opgaven en/of jaarrekeningen in. De gemeente start daarom een procedure om de pacht te beëindigen.

De rechtbank overweegt dat artikel 7:312 BW een definitie geeft van wat er onder (bedrijfsmatig uitgeoefende) landbouw moet worden verstaan: akkerbouw; weidebouw; veehouderij; pluimveehouderij; tuinbouw, daaronder begrepen fruitteelt en het kweken van bomen, bloemen en bloembollen; de teelt van griendhout en riet; elke andere tak van bodemcultuur, met uitzondering van de bosbouw. Veehandel valt dus niet onder de daar genoemde activiteiten.

De pachter heeft verder niet aangevoerd dat hij naast veehandel nog andere activiteiten verricht die mogelijk wel onder de wettelijke definitie van landbouw vallen. De weinige door hem overgelegde stukken geven, zonder verdere toelichting, de rechtbank ook geen aanleiding om te veronderstellen dat dit het geval is. De pachtkamer besluit daarom de ontbinding van de pachtovereenkomst toe te wijzen.

Omgevingsrecht
Mate van belemmering gedoogplicht Belemmeringenwet Privaatrecht (ECLI:NL:GHARL:2024:2393)

Op een landgoed moet een ondergrondse hoogspanningsverbinding worden aangelegd. Het landgoed komt niet met TenneT tot overeenstemming, waarop de minister een gedoogplicht op grond van de BP oplegt. In de twee bestemmingsplannen die op de hoogspanningsverbinding zien, is opgenomen dat het verboden is om bepaalde activiteiten, werken en/of werkzaamheden uit te voeren, tenzij deze niet dieper dan 80 cm beneden maaiveld worden uitgevoerd of een omgevingsvergunning is verleend (voorafgaand schriftelijk advies van de betreffende leidingbeheerder en mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het veilig en doelmatig functioneren van de hoogspanningsverbinding).

Het landgoed heeft beroep aangetekend tegen het bestemmingsplan dat op haar percelen van toepassing is. Er is nog geen uitspraak in deze zaak gedaan. Het landgoed komt daarnaast op tegen het besluit om een gedoogplicht op te leggen. In de gedoogplicht worden permanente belemmeringen (zogenaamde gebruiksbeperkingen) beschreven. De in deze beschikking genoemde activiteiten, werken en/of werkzaamheden mogen niet worden uitgevoerd zonder voorafgaande toestemming van Tennet. Deze gebruiksbeperkingen zijn gelijkluidend aan de activiteiten, werken en/of werkzaamheden waarvoor in de bestemmingsplannen een verbod met vergunningplicht geldt. In de gedoogbeschikking is geen uitzondering opgenomen voor werkzaamheden die niet dieper dan 80 cm beneden maaiveld worden uitgevoerd.

Het landgoed voert aan dat het voor het functioneren en de bescherming van de leiding niet nodig de permanente belemmeringen op te nemen in de gedoogbeschikking, omdat daarvoor al een verbod is opgenomen in de bestemmingsplannen. In die bestemmingsplannen is ook vermeld dat de leidingbeheerder om advies gevraagd moet worden in het geval van een aanvraag voor een omgevingsvergunning. Het hof volgt deze stelling niet Gelet op het proportionaliteitsvereiste uit artikel 1 BP, is van belang om in de gedoogbeschikking zelf concreet kenbaar te maken wat de gedoogplicht die op een perceel rust inhoudt. Daarom moet concreet worden aangegeven welke belemmeringen rusten op welke delen van een perceel.

Het feit dat ook in de bestemmingsplannen is voorzien in een voorafgaand advies van Tennet in geval een omgevingsvergunning wordt aangevraagd voor het uitvoeren van in die bestemmingsplannen genoemde werkzaamheden, maakt niet dat daarmee de belangen van Tennet voldoende gewaarborgd zijn. Het college van Burgemeester en Wethouders heeft immers de vrijheid om af te wijken van een dergelijk advies. Bovendien is het mogelijk dat de bestemmingsplannen gewijzigd worden en dat daarbij afbreuk wordt gedaan aan de belangen van Tennet. Daarbij komt dat het landgoed beroep heeft ingesteld bij de Afdeling tegen het raadsbesluit tot vaststelling van het bestemmingsplan dat op haar percelen van toepassing is. Daarmee is dit bestemmingsplan nog niet onherroepelijk komen vast te staan. De rechtszekerheid vereist daarom dat ook in de gedoogbeschikking de voor de belemmerde strook grond geldende gebruiksbeperkingen zijn opgenomen.

Toch kan de gedoogplichtbeschikking niet overeind blijven. Het feit dat in de gedoogbeschikking niet een uitzondering is opgenomen voor activiteiten, werken en/of werkzaamheden die niet dieper dan 80 cm beneden maaiveld worden uitgevoerd betekent dat meer belemmering in het gebruik van de belemmerde strook grond wordt gebracht dan redelijkerwijs nodig is voor de instandhouding van het werk. Tennet heeft immers zelf ook verklaard dat er geen bezwaar bestaat tegen het uitvoeren van die werkzaamheden. Nu het hier gaat om werkzaamheden die veelvuldig kunnen voorkomen bij de instandhouding van de natuur en/of de agrarische bewerking van de strook grond, kan niet van het landgoed gevergd worden dat zij voor die werkzaamheden iedere keer toestemming aan Tennet vraagt.

Procesrecht
Nadere invulling relativiteitsvereiste (ECLI:NL:RVS:2024:1139)

Een gemeente stelt een bestemmingsplan vast, op grond waarvan een aantal vrijstaande woningen gebouwd kunnen worden. Een bewonersvereniging tekent beroep aan tegen het bestemmingplan. De bewonersvereniging bestaat uit verschillende omwonenden en komt op voor de belangen van haar leden, voor zover het gaat om de leefkwaliteit, de inrichting en de veiligheid van hun woonomgeving en het bevorderen van de gemeenschapszin van hen die wonen of (vrijwillige) werkzaamheden verrichten binnen of in de nabijheid van het gebied. Daarnaast zet zij zich in voor het behoud van de cultuurhistorische, landschappelijke en ecologische waarden in de omgeving, de zogeheten groene ring om het dorp en omliggende gemeenten. De raad is van mening dat het beroep van de bewonersvereniging niet-ontvankelijk is, omdat zij geen belanghebbende is.

De Afdeling heeft eerder – tegen de achtergrond van het arrest van het Hof van Justitie van de Europese Unie van 14 januari 2021, Stichting Varkens in Nood, ECLI:EU:C:2021:7 – overwogen dat aan degene die bij een besluit geen belanghebbende is in de zin van artikel 1:2, eerste lid, van de Awb, maar die wel een zienswijze heeft ingediend tegen het ontwerpbesluit op basis van de in het nationale omgevingsrecht gegeven mogelijkheid daartoe, in beroep niet zal worden tegengeworpen dat hij geen belanghebbende is.

De Afdeling stelt vast dat het besluit is voorbereid met toepassing van afdeling 3.4 van de Awb. Daartegen konden zienswijzen naar voren worden gebracht door eenieder. De bewonersvereniging heeft een zienswijze ingediend tegen het ontwerpbesluit. De Afdeling ziet daarom aanleiding om het beroep van de bewonersvereniging tegen het voorliggende besluit ontvankelijk te achten. Dit neemt echter niet weg dat het relativiteitsvereiste als bedoeld in artikel 8:69a van de Awb aan vernietiging van het bestreden besluit in de weg kan staan.

Bij de beantwoording van de vraag of voor de beroepsgronden van de bewonersvereniging geldt dat deze niet kunnen leiden tot vernietiging van het bestreden besluit, is van belang vast te stellen of het beroep strekt tot de bescherming van de belangen waarvoor de bewonersvereniging in rechte op kan komen. Daarbij wordt vooropgesteld dat bij de toepassing van het relativiteitsvereiste aan de procedurele normen over het recht op inspraak een zelfstandige betekenis toekomt. Dit betekent dat bij een belangenorganisatie die een zienswijze heeft ingediend het relativiteitsvereiste niet aan vernietiging in de weg staat bij een door haar ingeroepen procedurele norm over het recht op inspraak. Voor zover een beroep wordt gedaan op een procedurele norm of een formeel beginsel van behoorlijk bestuur die niet betrekking heeft op inspraak, of wanneer wordt aangevoerd dat in strijd met een materiële norm is gehandeld, staat de relativiteit wél in de weg aan vernietiging als die norm niet strekt tot bescherming van de behartigde belangen.

De Afdeling heeft eerder geoordeeld dat voor de toepassing van het relativiteitsvereiste niet van belang is of een belangenorganisatie feitelijke werkzaamheden heeft verricht in relatie tot haar statutaire doelstelling(en) in de periode tussen haar oprichting en het einde van de beroepstermijn. De Afdeling ziet aanleiding haar rechtspraak op dit punt te nuanceren. Als het beroep van een belangenorganisatie die volgens haar statuten één of meer algemene belangen behartigt, ontvankelijk is omdat zij een zienswijze naar voren heeft gebracht, geldt het volgende. In zulke gevallen wordt in het kader van het relativiteitsvereiste naast de statutaire doelstellingen mede van belang geacht of zo’n belangenorganisatie enige feitelijke werkzaamheden heeft verricht die invulling geven aan één of meer van de algemene belangen die zij volgens haar statuten behartigt. Dit betekent dat een belangenorganisatie niet kan opkomen voor de algemene belangen die zij volgens haar statuten behartigt als zij in het geheel geen feitelijke werkzaamheden heeft verricht. Het betekent niet dat een belangenorganisatie die meerdere algemene belangen behartigt alleen kan opkomen voor een specifiek algemeen belang als zij feitelijke werkzaamheden voor dat algemene belang heeft verricht.

In onderhavige situatie heeft de bewonersvereniging geen feitelijke werkzaamheden verricht. Daarom is de Afdeling van oordeel dat de bewonersvereniging niet kan opkomen voor de algemene belangen zoals in haar statuten staan vermeld.

27 maart 2024

Erfpachtrecht
Ontruiming na einde erfpacht (ECLI:NL:RBROT:2024:1579)

Een handelaar in auto-onderdelen heeft een recht van (onder)erfpacht op een aantal percelen. Het recht van erfpacht loopt af op 31 december 2023. Ruim een half jaar eerder brengt de erfverpachter de erfpachter hiervan op de hoogte en verzoekt de erfpachter om een plan om de aanwezige opstallen te verwijderen, het terrein te egaliseren en op te leveren aan de erfverpachter.

De erfpachter verzet zich hiertegen en verzoekt om een verlenging van de erfpacht, dan wel de mogelijkheid de percelen (bedoeld zal worden: het eerste recht van erfpacht) aan te kopen. De erfverpachter herhaalt het eerdere standpunt dat het recht van erfpacht niet verlengd zal worden en geeft aan dat zij het terrein wil (laten) herontwikkelen. De erfpachter levert de percelen niet tijdig op, waarna de erfverpachter een kort geding start om de ontruiming te vorderen.

De erfpachter voert in de procedure aan dat de algemene voorwaarden van het recht van erfpacht (die stammen uit 1949) handgeschreven en onleesbaar zijn. Het valt niet uit te sluiten dat er in de handgeschreven akte een recht tot verlenging van de erfpacht is opgenomen.

De rechtbank volgt dit verweer niet. Uit de overeenkomst volgt dat een verzoek om verlenging uiterlijk drie jaar voordat het recht van erfpacht eindigde, ingediend had moeten worden. Dat heeft de erfpachter niet gedaan. De mededeling van de erfverpachter is tijdig gedaan. Daarnaast heeft de erfverpachter voldoende aannemelijk gemaakt dat zij het havengebied (waar de percelen onder vallen) aan het herstructureren is waardoor enkel haven gerelateerde bedrijven in het gebied gevestigd mogen zijn. De rechtbank wijst de ontruiming toe.

Aansprakelijkheidsrecht
Schending hoor en wederhoor bij bindend advies door taxatie? (ECLI:NL:PHR:2024:199)

Aan een taxateur wordt door de rechtbank verzocht om de waarde van drie percelen te taxeren. Op basis van de getaxeerde waarde zullen de percelen in een bindend advies worden verdeeld en zal worden afgerekend tussen de partijen. De taxateur heeft bij de uitvoering van de taxatie advies van een advocatenkantoor ingewonnen over het bestemmingsplan, zonder de partijen in de gelegenheid te stellen om voorafgaand aan het definitieve taxatierapport op dit advies te reageren. Na inwinning van het advies komt de taxateur in het definitieve taxatierapport tot een circa 12% hogere waarde.

Eén van de partijen heeft een klacht ingediend tegen de taxateur bij het tuchtcollege van Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Het tuchtcollege heeft in hoger beroep geoordeeld dat de taxateur door het achterwege laten van een opdrachtbevestiging in strijd met de NRVT-regelgeving heeft gehandeld, de waarde van de drie percelen in het taxatierapport in het licht van de NRVT-regels onvoldoende heeft gemotiveerd en door het advies van het advocatenkantoor niet aan partijen voor te leggen voordat het definitieve taxatierapport werd vastgesteld onvoldoende transparant is geweest. Aan de taxateur is de straf van berisping opgelegd.

In cassatie gaat het om de vraag of de taxateur tegenover een van de partijen aansprakelijk is op grond van schending van het beginsel van hoor en wederhoor bij de totstandkoming van het bindend advies. De procureur-generaal, die de Hoge Raad adviseert, beoordeelt (de motivering van) de uitspraak van het hof en stelt vast dat het gaat om een ‘zuiver’ bindend advies. Het hof heeft over de taxatie en het bindend advies het volgende gesteld:

4.10 De taxateur moet bij de uitvoering van de hem verstrekte opdracht de zorgvuldigheid betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Deze maatstaf volgt uit artikel 7:401 BW. Naar welke maatstaf beoordeeld moet worden of een tekortkoming aan de zijde van de opdrachtnemer bij de uitvoering van zijn opdracht tot zijn aansprakelijkheid leidt, wordt mede bepaald door de inhoud en het karakter van de overeenkomst van opdracht. In dit geval weegt in het bijzonder mee dat de overeenkomst van opdracht inhoudt het geven van een bindend advies en dat daarbij de relevante overwegingen en beslissingen in het verdelingsvonnis moeten worden toegepast.

 4.11 Een bindend advies is op grond van artikel 7:904 lid 1 BW alleen vernietigbaar indien gebondenheid aan die beslissing in verband met de inhoud of wijze van totstandkoming daarvan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Deze strikte maatstaf en de bijzondere aard van een opdracht tot het geven van een bindend advies heeft gevolgen voor de aan te leggen maatstaf van de aansprakelijkheid van bindend adviseurs. Volgens vaste rechtspraak moet terughoudendheid worden betracht als het gaat om het aannemen van aansprakelijkheid van bindend adviseurs voor tekortkomingen in de uitvoering van de opdracht. Er moet van worden uitgegaan dat door bindend adviseurs gemaakte fouten eerst tot hun aansprakelijkheid tegenover een opdrachtgever kunnen leiden indien het in hun verhouding tot de opdrachtgever in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn aan die fouten geen gevolgen ten nadele van de bindend adviseurs te verbinden. Een minder strikte maatstaf zou tot de onwenselijke gevolgen kunnen leiden dat bindend adviseurs niet in vrijheid en onbevangenheid kunnen oordelen, en dat een partij de nadelige gevolgen van een (naar inhoud of wijze van totstandkoming) onjuist bindend advies gemakkelijker op de bindend adviseurs zou kunnen afwentelen dan dat zij de bindende kracht daarvan langs de weg van 7:904 BW zou kunnen aantasten.

Het hof volgt het verwijt richting de taxateur niet. Hierbij overweegt zij dat één van de partijen in een reactie op het concept-taxatierapport stelde dat de taxateur tot een onjuiste waarde was gekomen door de gebruiksmogelijkheden van het nieuwe, geldende bestemmingsplan niet mee te wegen. Op deze stelling is een uitgebreid weerwoord van de (advocaat van de) wederpartij gevolgd. De taxateur heeft toegelicht dat tegen deze achtergrond hij ter toetsing van zijn interpretatie van de gebruiksmogelijkheden van het nieuwe, geldende bestemmingsplan extern advies heeft ingewonnen, waarbij de taxateur de kosten voor zijn eigen rekening hebben genomen. Verder was er sprake van tijdsdruk, omdat de taxateur binnen enkele dagen de definitieve taxatie aan de rechtbank diende aan te leveren.

De taxateur heeft onderbouwd aangevoerd dat het advocatenkantoor bij de NVM – bij welke organisatie de taxateur aangesloten – op het gebied van herbestemming van agrarisch vastgoed een zogeheten ‘preferred supplier’ is. Dit heeft zijn keuze bepaald. Dat het advocatenkantoor de huisadvocaat van (het bedrijf van de) wederpartij is, heeft de taxateur betwist en was hem ook niet bekend. Na dit verweer en betwisting heeft de klagende partij zijn stellingen niet verder onderbouwd. Verder weegt het hof in bijzonder mee de korte tijdspanne die na de reacties op het concept-taxatierapport nog resteerde voor het uitbrengen van het definitieve taxatierapport. Onder deze omstandigheden is het hof van oordeel dat met het op eigen kosten inschakelen van het advocatenkantoor voor een extern advies over het bestemmingsplan zonder partijen voor het definitieve taxatierapport in de gelegenheid te stellen van dat externe advies kennis te nemen en te reageren niet is tekortgeschoten althans onrechtmatig heeft gehandeld. Het hof wijkt daarmee af van de bevindingen van het NRVT-Tuchtcollege in hoger beroep. Het NRVT-Tuchtcollege in hoger beroep heeft naar het oordeel van het hof onvoldoende oog gehad voor de korte tijdspanne die nog resteerde voor het uitbrengen van het definitieve taxatierapport en begrijpelijk is dat de taxateur zijn mening over het bestemmingsplan gelet op het juridische debat tussen partijen na het concept-taxatierapport mede uit oogpunt van kwaliteit van de dienstverlening nog wilde verifiëren.

De procureur-generaal bespreekt de relevante jurisprudentie en literatuur op het gebied van (vermeende) schendingen van het beginsel van hoor en wederhoor. Hieruit blijkt dat een bindend advies alleen vernietigbaar is indien de gebondenheid hieraan in verband met de inhoud of wijze van totstandkoming in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Dit is volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad een strikte maatstaf die meebrengt dat een partij bij een bindend advies niet elke onjuistheid in het advies kan inroepen teneinde de bindende kracht daarvan aan te tasten. Alleen ernstige gebreken kunnen meebrengen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is de wederpartij te houden aan de door een bindend adviseur in opdracht van partijen gegeven beslissing.

Volgens de procureur-generaal is in onderhavig geval niet voldaan aan het strikte criterium dat hierboven is weergegeven. Of hoor en wederhoor in acht moet worden genomen en of een schending van dit beginsel tot aansprakelijkheid van een bindend adviseur leidt, is mede afhankelijk van de omstandigheden van het geval. De omstandigheden van dit geval waren dat er, als gevolg van het moment en de inhoud van de reacties van partijen op het concept-taxatierapport, binnen enkele dagen advies moest worden ingewonnen over de gebruiksmogelijkheden volgens het geldende bestemmingsplan. Dat advies heeft de taxateur, op eigen kosten, ingewonnen.

Ten overvloede merkt de procureur-generaal op dat het hof heeft vastgesteld dat de getaxeerde waarde begrijpelijk en aanvaardbaar is. Hierin ligt besloten dat de klagende partij geen (geldelijk) nadeel heeft ondervonden door niet te hebben kunnen reageren op het advies van het advocatenkantoor.

Bestuursrecht
Intrekken milieuvergunning toegestaan (ECLI:NL:RBGEL:2024:1420)

Een varkenshouderij beschikt over een milieuvergunning (later gelijkgesteld aan een omgevingsvergunning milieu). De gemeente wijzigt de bestemming, waardoor de agrarische activiteiten gestaakt moeten worden. De toenmalige drijver van het bedrijf is akkoord gegaan met het intrekken van de vergunning. De huidige eigenaar heeft het bedrijf enkele jaren later gekocht en was op de hoogte van het feit dat de vergunning ingetrokken zou worden.

De eigenaar komt toch op tegen het intrekken van de vergunning. Zij voert aan dat deze vergunning een waarde vertegenwoordigd om stikstofuitstoot van andere partijen extern te salderen. De gemeente voert hiertegen aan dat een vergunning ingetrokken kan worden als hiervan gedurende drie jaar geen gebruik wordt gemaakt. Daarnaast kon ook geen gebruik worden gemaakt van de vergunning vanwege de gewijzigde bestemming.

De rechtbank overweegt dat de gemeente de omgevingsvergunning geheel of gedeeltelijk intrekken, voor zover gedurende drie jaar geen handelingen zijn verricht met gebruikmaking van de vergunning. Zoals de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State eerder heeft overwogen moeten bij de beslissing over intrekking van een omgevingsvergunning alle betrokken belangen worden meegenomen en tegen elkaar afgewogen. Tot die belangen behoren naast de door het bestuursorgaan gestelde belangen ook de (financiële) belangen van vergunninghouder. Daarbij wordt meegewogen of het niet (tijdig) gebruikmaken van de vergunning aan de vergunninghouder is toe te rekenen. Bij de beoordeling of het intrekkingsbesluit in overeenstemming is met het recht, kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het intrekkingsbesluit onevenredig zijn in verhouding tot de met het intrekkingsbesluit te dienen doelen.

De rechtbank oordeelt dat in onderhavig geval de gemeente de vergunning mocht intrekken. Hierbij speelt mee dat gedurende meer dan drie jaar geen gebruik is gemaakt van de vergunning. De nadelige (financiële) gevolgen voor de eigenaar van de intrekking van de omgevingsvergunning zijn niet onevenredig in verhouding tot het met de intrekking gediende doel. Hiervoor is van belang dat de gemeente toepassing heeft gegeven aan de intrekkingsbevoegdheid om het bestaan van ongebruikte milieuruimte tegen te gaan. Hiermee wordt een milieubelang gediend, omdat het intrekken van een omgevingsvergunning voor het in werking hebben van een inrichting bijdraagt aan de bescherming van het milieu. De eigenaar heeft een financieel belang bij het behoud van de omgevingsvergunning, bestaande uit de hypothetische waarde die de vergunning mogelijk nog heeft indien de vergunning kan worden ingezet om stikstofuitstoot van andere partijen extern te salderen. Dit belang weegt naar het oordeel van de rechtbank echter niet op tegen de milieubelangen die de intrekking van de omgevingsvergunning beoogt te beschermen.

20 maart 2024

Bestemmingsplan
Voorlopige voorziening afgewezen vanwege gebrek aan spoedeisend belang (ECLI:NL:RVS:2024:803)

Een eigenaar van een perceel stelt overeenstemming te hebben bereikt met een supermarktconcern over de verkoop van het betreffende perceel. Het supermarktconcern dient een aanvraag in voor een omgevingsvergunning om een supermarkt te kunnen bouwen, maar deze wordt niet verleend. Tegen deze weigering gaat het supermarktconcern in bezwaar en beroep.

In de tussentijd wordt ten aanzien van het perceel een nieuw bestemmingsplan vastgesteld, waardoor het niet meer toegestaan is om een supermarkt te bouwen. De eigenaar van het perceel vraagt om schorsing van het bestemmingsplan en betoogt dat bij de vaststelling hiervan onvoldoende rekening is gehouden met het initiatief van het supermarktconcern. Ook is er sprake van een spoedeisend belang, nu de inwerkingtreding van het bestemmingsplan er aan in de weg staat om de koopovereenkomst te effectueren. Ten slotte voert de eigenaar aan dat zij wordt belemmerd in de mogelijkheid om een andere koper te vinden, omdat het perceel nu niet meer aantrekkelijk is voor partijen die ter plaatse detailhandelsactiviteiten willen uitoefenen.

De rechtbank overweegt als eerste dat niet vaststaat dat er daadwerkelijk sprake is van een koopovereenkomst. Het supermarktconcern stelt dat slechts sprake is van een samenwerking met de eigenaar om een supermarkt te realiseren. Daarnaast rust er op het perceel een voorkeursrecht op grond van de Wvg. Dat voorkeursrecht geldt nog steeds en staat op dit moment aan vervreemding van het perceel aan het supermarktconcern of andere eventueel geïnteresseerde partijen in de weg. Om die reden kan de eigenaar naar het oordeel van de rechtbank met een schorsing van het bestemmingsplan niet bewerkstelligen wat zij met het verzoek wil bereiken. Het op het perceel gevestigde voorkeursrecht staat daar immers aan in de weg.

De eigenaar heeft aangegeven dat, als de benodigde omgevingsvergunning zal worden verleend, zij met het supermarktconcern een huurovereenkomst zal opstellen en de supermarkt alsnog gebouwd zal worden. De rechtbank is echter van oordeel dat er nog geen concreet zicht op een uitspraak van de rechtbank in die procedure. Evenmin staat vast wat de uitkomst van die procedure zal zijn en of daarna eventueel een huurconstructie kan worden toegepast.

Concluderend is er geen sprake van een spoedeisend belang en wordt het verzoek om een voorlopige voorziening afgewezen.

Omgevingsrecht
Richtafstand bij spuitzone blijft 50m (ECLI:NL:RBDHA:2024:2054)

Een gemeente verleent een vergunning om een vrijstaande woning te bouwen. De woning komt weliswaar op minder dan 50 meter te liggen van een bedrijf dat gewasbeschermingsmiddelen gebruikt worden (althans: gebruikt kunnen worden), maar volgens een onderzoek kan van die richtafstand in dit geval afgeweken worden. De agrariërs zijn het daar niet mee eens en krijgen gelijk bij de voorzieningenrechter, die van oordeel is dat het onderzoek te algemeen is opgezet. Als gevolg van een nader onderzoek verbindt de gemeente een voorwaarde aan de vergunning, waardoor een windhaag geplaatst moet worden die onder meer minimaal 1,5 meter hoog moet zijn en zo dicht mogelijk op de perceelsgrens moet worden geplaatst.

De gemeente is van mening dat hiermee voldoende gemotiveerd is waarom van de richtafstand van 50 meter afgeweken kan worden en dat hiermee voldoende gewaarborgd is dat de bedrijfsvoering op het naastgelegen perceel door de komst van de nieuwe woning niet wordt beperkt en dat voor de nieuwe woning een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd.

De agrariërs zijn het niet met deze conclusie eens en voeren aan dat het nadere onderzoek nog steeds niet is toegesneden op de specifieke locatie. Ook is geen rekening gehouden met de windrichting en is niet gemotiveerd dat een windhaag op deze korte afstand voldoende bescherming zou bieden.

De rechtbank is het met de agrariërs eens dat het nader onderzoek niet als een zorgvuldig op de locatie toegesneden onderzoek kan worden beschouwd, zoals vereist is de jurisprudentie van de Afdeling. In de eerste plaats is nog steeds het EFSA-model gehanteerd, waarvan de Afdeling meermaals heeft geoordeeld dat dat EFSA-model ook na nadere onderbouwing niet valt aan te merken als een algemeen wetenschappelijk aanvaard model waarmee in het kader van een goede ruimtelijke ordening afstanden voor aanvaardbare spuitvrije zones kunnen worden bepaald. Verder worden in het nader onderzoek niet of nauwelijks locatie-specifieke omstandigheden genoemd. Zo zijn bijvoorbeeld de volgende factoren niet betrokken bij dit onderzoek: de afstand van de woning tot perceelsgrens, de ligging van de tuin, de bedrijfsvoering van belanghebbenden – waaronder het gebruik van drift-reducerende apparatuur – en de aanwezigheid van een sloot.

Onteigening
Marktwaarde of schadeloosstelling bij aankoop ten behoeve van snelweg? (ECLI:NL:RBDHA:2023:17895)

Eigenaars van een woning worden in een startnotitie ermee geconfronteerd dat een snelweg op circa 55 meter afstand zal worden gerealiseerd. Zij dienen een zienswijze in en spreken daarbij de zorg uit over de toekomst van hun woning, gebaseerd op de reeds bestaande verzakking en vrees voor scheuren in de muren en een onveilige woonsituatie.

Volgens onderzoek van Rijkswaterstaat is deze zorg gerechtvaardigd en is constructieve schade zeker mogelijk. In een memo vraagt Rijkswaterstaat vervolgens om een mandaat om de betreffende woningen te kunnen kopen, waarbij expliciet wordt opgemerkt dat dit niet op basis van een onteigeningsschadeloosstelling zal gebeuren. Mochten de eigenaren niet ingaan op het voorstel van aankoop, zullen voorzieningen getroffen moeten worden om het pand te beschermen voor ernstige constructieve schade. Voor de specifieke woningen in deze zaak wordt opgemerkt dat deze in zeer slechte staat verkeren, waardoor elke extra belasting al tot een toename van de schade zal leiden. Zelfs een enkele trilling kan al tot constructieve schade leiden. Uit nader onderzoek komt daarom het advies naar voren om de woningen minnelijk aan te kopen.

De bewoners zijn echter ontstemd over het feit dat Rijkswaterstaat alleen bereid is de woningen aan te kopen tegen marktwaarde, en niet een schadeloosstelling. Uiteindelijk stemmen ze toch in met het aanbod, maar starten ze een procedure waarin ze Rijkswaterstaat verwijten onrechtmatig te hebben gehandeld. Specifiek had hun woning op de lijst van te amoveren objecten in het Tracébesluit moeten staan, waardoor zij een volledige schadeloosstelling zouden hebben ontvangen. Daarnaast hebben ze aangegeven in hun woning te willen blijven wonen of naar de woning terug te keren na voltooiing van de werkzaamheden, maar is die mogelijkheid hun niet geboden. Voor een buurman zijn echter wel dergelijke afspraken gemaakt.

Rijkswaterstaat voert aan dat het Tracébesluit formele rechtskracht heeft en niet meer aangevochten kan worden. De bewoners hadden dus geen recht op een schadeloosstelling conform de Onteigeningswet. Ten aanzien van de buurman voert Rijkswaterstaat aan dat hij eigenaar is gebleven van het perceel en daarom heeft kunnen terugkeren. De gemaakte afspraken met de buurman zijn jaren later gemaakt dan de aankoop van de onderhavige woning en zijn daarom onder geheel andere omstandigheden gemaakt.

De rechtbank stelt vast dat het Tracébesluit onherroepelijk is na uitspraak van de Afdeling. Er moet daarom worden aangenomen dat deze in overeenstemming is met de wettelijke voorschriften en met algemene rechtsbeginselen, en dus rechtmatig is. De woning had dus niet op grond van een schadeloosstelling onder de Onteigeningsweg hoeven te worden aangekocht.

Er is echter wel sprake van onrechtmatig handelen van Rijkswaterstaat, aldus de rechtbank. Rijkswaterstaat wist, als gevolg van meerdere onderzoeken, dat de werkzaamheden een reëel risico op ernstige constructieve schade aan het woningblok zouden opleveren, wat een ernstig gevaar zou vormen voor de bewoners als zij tijdens de werkzaamheden in hun woningen zouden blijven. Desondanks heeft Rijkswaterstaat de bewoners alleen de keuze gegeven tussen akkoord gaan met de verkoop, of tijdens de werkzaamheden (met een klein kind) in de woning blijven wonen. Deze keuze was volgens de rechtbank geen echte keuze.

Daarnaast hebben de bewoners herhaaldelijk aangegeven in de woning te willen blijven wonen of deze te willen terugkopen als de werkzaamheden zouden zijn afgerond. Rijkswaterstaat heeft de persoonlijke belangen echter niet kenbaar betrokken bij de aangeboden regeling. Er is slechts één aanbod gedaan dat niet tegemoet kwam aan die persoonlijke belangen maar dat de bewoners vanwege het dreigende instortingsgevaar niet werkelijk konden afslaan. De rechtbank verwijst naar de schadestaatprocedure om de schade vast te laten stellen.

6 maart 2024

Pachtrecht
Pachtovereenkomst mag niet worden beëindigd voor natuurdoelstelling, als die onvoldoende haalbaar is (ECLI:NL:RBROT:2023:11605)

Staatsbosbeheer verpacht een aantal percelen binnen een Natura 2000-gebied. Later vraagt Staatsbosbeheer aan een bureau om de ontwikkelingsmogelijkheden van glanshaverhooilanden in het gebied in kaart te brengen. Uit dit onderzoek blijkt dat de mogelijkheden hiertoe op ongeveer de helft van het gepachte laag tot zeer laag zijn. Toch gaat Staatsbosbeheer in gesprek met de pachter en stelt voor de pachtovereenkomst te wijzigen, waarbij het agrarisch gebruik van het gepachte aanzienlijk bemoeilijkt wordt. De pachter stemt hier niet mee in, waarop Staatsbosbeheer de pachtovereenkomst opzegt.

Volgens Staatsbosbeheer is er sprake van reservaatpacht en is er sprake van een situatie zoals bedoeld in artikel 7:391 BW, zodat op die grond de beëindiging van de pachtovereenkomst kan worden toegewezen. De pachtkamer oordeelt dat hier geen sprake van is. Voor reservaatpacht is (onder meer) vereist dat tegenover de in de pachtovereenkomst opgenomen verplichtingen een vergoeding ten gunste van de pachter is bedongen. Er is echter in de pachtovereenkomst geen sprake van bepalingen die niet ook geregeld in reguliere pachtovereenkomsten voorkomen. Daarnaast is niet in de pachtovereenkomst opgenomen welke vergoeding voor de pachter is bedongen.

De pachtkamer oordeelt dat de pachtovereenkomst, niet zijnde een reservaatpacht, ook niet kan worden opgezegd. De pachtkamer kan de vordering slechts toewijzen indien een redelijke afweging van de belangen van de verpachter bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de pachter bij verlenging van de overeenkomst in het voordeel van de verpachter uitvalt. In dit geval heeft de pachter een zwaarwegend beland bij verlenging van de pachtovereenkomst. Het gepachte is een aanmerkelijk deel van het bedrijf en is daardoor van belang voor de bedrijfsvoering en het gezinsinkomen van de pachter.

Tegenover dit belang staat het belang van Staatsbosbeheer, dat het in de ambitiekaart aangeduide beheertype ‘glanshaverhooiland’, dat in overeenstemming is met de in het Natura2000-beheerplan genoemde doelen, wil realiseren. Dit belang van natuurbeheer is eveneens aan te merken als een zwaarwegend (algemeen) belang, zeker omdat het gepachte in een Natura 2000-gebied ligt. Ter onderbouwing van de mogelijkheden om de doelstelling ‘glanshaverhooiland’ te realiseren, is het onderzoek naar de ontwikkelingsmogelijkheden in het geding gebracht. Uit het onderzoek volgt dat in zones III en IV de kansen op een goede ontwikkeling van glanshaverhooiland klein zijn; voor de zones III en IV wordt dan ook geadviseerd het ambitieniveau bij te stellen. Voor een aanzienlijk deel van het gepachte geldt aldus dat de kansen op een goede ontwikkeling van glanshaverhooiland klein zijn. Dit maakt dat het niet zonder meer duidelijk is dat Staatsbosbeheer de doelstelling glanshaverhooiland daadwerkelijk in het gepachte zal kunnen realiseren.

Nu de haalbaarheid van de door Staatsbosbeheer beoogde doelstelling onvoldoende is komen vast te staan, weegt het belang van Staatsbosbeheer niet zwaarder dan dat van de pachter en kan de pachtovereenkomst niet op deze grond worden beëindigd.

Erfpachtrecht
Waardering erfpachtrecht geen exacte wetenschap (ECLI:NL:GHARL:2024:1093)

Een zoon erft het recht van opstal van zijn vader. Her recht ziet onder meer op een woning, die op een NSW-gerangschikt landgoed is gelegen. De belastingdienst legt de zoon een aanslag erfbelasting op, waar de zoon het niet mee eens is. In bezwaar wordt de aanslag verminderd, en ook in beroep is de rechtbank van oordeel dat de aanslag (nog) lager moet zijn. De belastingdienst gaat hierop in hoger beroep.

In hoger beroep zijn partijen het hoofdzakelijk met elkaar oneens welk canonpercentage moet worden gebruikt voor de bepaling van de waarde van het recht van erfpacht. De belastingdienst heeft aansluiting gezocht bij een ander landgoed, maar de zoon voert aan dat dit percentage niet volgt uit een akte. De belastingdienst geeft aan de uitgifte van een recht van erfpacht op het andere landgoed te hebben gecorrigeerd, omdat de opgegeven waarde voor de landbouwgrond te laag was in vergelijking met omliggende referenties.

Het hof stelt dat de bewijslast dat het door haar voorgestane (samengestelde) canonpercentage niet te hoog is, rust op de belastingdienst. Het hof is van oordeel dat de belastingdienst in haar bewijslast is geslaagd. De waardering van een recht van erfpacht is geen exacte wetenschap. Partijen zijn afhankelijk van transactiegegevens van goed vergelijkbare referentieobjecten. Gelet op de aard van het te waarderen object, in dit geval het recht van erfpacht op het perceel van een uniek landgoed, zijn deze gegevens slechts beperkt beschikbaar. Beide partijen zijn in hun berekening van het canonpercentage uitgegaan van beschikbare gegevens van twee transacties ter zake van het andere landgoed.

De belastingdienst heeft deze transacties gecorrigeerd voor de afwijkende oppervlakte, bestemming en het aantal woningen. Ook is de belastingdienst terecht uitgegaan van een samengesteld canonpercentage, waarbij een onderscheid in canonpercentages is gemaakt tussen de grond bij de woning en de resterende grond.

Planschade en nadeelcompensatie
Nog niet onherroepelijke bestemming buiten beschouwing in planvergelijking (ECLI:NL:RVS:2024:737)

Eigenaren van een aantal woningen dienen een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in, nadat de gemeente met twee bestemmingplannen de realisatie van onder meer een school en een woonzorgcentrum mogelijk maakt. In deze zaak is onder meer de vraag of er sprake is geweest van een periode waarin er op de percelen geen bouwvlak is geweest. De voorzieningenrechter heeft namelijk het bestemmingplan gedeeltelijk geschorst en later vernietigd, voor zover sprake was van bouwvlakken op de percelen.

De Afdeling merkt op dat artikel 6.1 van de Wro uitsluitend een grondslag voor vergoeding van schade biedt ten gevolge van de bepalingen van dit bestemmingsplan, voor zover en nadat dit bestemmingsplan in rechte onaantastbaar is geworden. De gemeente heeft terecht een planologische vergelijking gemaakt met het aan de inwerkingtreding van dat bestemmingsplan voorafgaande planologische regime, voor zover dat regime in rechte onaantastbaar is. In deze vergelijking wordt dus geen rekening gehouden met een bestemmingsplan dat niet onherroepelijk is geworden.

Bestuursrecht
Prijsbepaling onder de Wvg (ECLI:NL:RBGEL:2024:918)

Een gemeente en een eigenaar van een appartementsrecht, dat gelegen is in een pand waarop een voorkeursrecht is gevestigd, treden in overleg over de verkoop van het appartementsrecht. Zij komen er niet uit en verzoeken de rechtbank om de waarde van het pand in verhuurde staat te bepalen. De rechtbank benoemt hiervoor drie deskundigen. Tegen de getaxeerde waarde hebben beide partijen bezwaren, die de rechtbank in onderhavige uitspraak behandelt.

Op grond van artikel 13 lid 4 Wvg geldt als uitgangspunt dat de rechtbank oordeelt met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet (Ow). Op grond van artikel 40b lid 1 Ow wordt de werkelijke waarde van de onteigende zaak, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft, vergoed. Op grond van artikel 40b lid 2 Ow moet bij het bepalen van de prijs worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij de onderstelde verkoop in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper. Volgens vaste jurisprudentie zijn de deskundigen vrij om de wijze van waardebepaling te volgen die hun de juiste lijkt en staat het hun daarbij vrij aan bepaalde aspecten meer waarde te hechten dan aan andere.

Het appartementsrecht wordt geëxploiteerd voor kamerverhuur. Het is daarmee niet vrij opleverbaar, zoals de eigenaar aanvoert, maar moet als beleggingsobject worden gezien. De deskundigen zijn van mening dat de markt voor dergelijke beleggingsobjecten een andere is dan die voor vrij opleverbare woningen die door eigenaar-gebruikers worden gekocht. Gegevens over de verkoopprijzen van vrij opleverbare woningen zijn daarmee minder relevant voor de waardering van het object waarom het hier gaat, aldus de deskundigen.

De gemeente heeft nog in twijfel getrokken of – zoals de deskundigen in hun rapport hebben gedaan – bij onder meer de vervanging van de kozijnen kan of mag worden uitgegaan van zelfwerkzaamheid. De gmeeente heeft er daarbij op gewezen dat het bij het uitvoeren van werkzaamheden voor bijvoorbeeld tuinaanpassingen als gevolg van gedeeltelijke onteigeningen gebruikelijk is om uit te gaan van hovenierstarieven en niet van zelfwerkzaamheid. Verder heeft de gemeente met betrekking tot het onderhoud nog aangevoerd dat de deskundigen ten onrechte geen rekening hebben gehouden met een dotatie groot onderhoud aan de VvE. In reactie hierop hebben de deskundigen opgemerkt dat dit pand typisch een beleggingsobject is voor iemand die het wel degelijk zelfwerkzaam gaat aanpakken. De vergelijking met de Onteigeningswet die de gemeente maakt, gaat volgens de deskundigen dus niet helemaal op. Verder hebben de deskundigen opgemerkt dat de financiële mogelijkheden van een VvE beperkt zijn. Ook hebben de deskundigen opgemerkt dat het gaat om een pand voor een bepaalde doelgroep, aan de onderkant van de markt, die niet dezelfde eisen zal stellen als een reguliere belegger.

De rechtbank ziet geen aanleiding af te wijken van de uiteindelijke waardebepaling van de deskundigen en sluit hierbij aan.

28 februari 2024

Eigendomsrecht
Onderzoeksplicht naar omvang verkochte, geen sprake van goede trouw bij verjaring (ECLI:NL:GHARL:2023:9217)

In 2007 wordt een woning met erf verkocht. In de akte staat dat ook bosgrond wordt overgedragen. Tussen de koper en de onderneming die de grond heeft verkocht, ontstaat later een geschil over welke grond precies is verkocht. De kopers voeren aan dat dit betekent dat de (bos)grond, die achter de tuin van de woning is gelegen, ook is overgedragen.

Het hof is hier kort over: in de leveringsakte moet het over te dragen onroerend goed met voldoende bepaaldheid zijn omschreven. De vraag wat geleverd is, moet objectief uitgelegd worden. Het komt hierbij aan op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen zaak. Uit de akte volgt onomstotelijk dat slechts één kadastraal perceel met een oppervlakte van iets meer dan 3.000 m² zou zijn overgedragen. Er is geen enkel objectief aanknopingspunt in de akte van levering voor het standpunt dat ook een gedeelte van een ander perceel met een oppervlakte van ca. 3.000 m² zou zijn overgedragen.

De kopers voeren verder aan dat zij eigenaar zijn geworden op grond van verjaring. Ook hierin gaat het hof niet mee, omdat er geen sprake is van goede trouw (verkrijgende verjaring). De vorm van de verkochte grond wijkt af van de grond waarvan kopers claimen eigenaar te zijn geworden. Ook is de oppervlakte zodanig groter dat het de kopers had moeten nopen tot het doen van nader onderzoek. Dat de makelaar bij het verkoopproces mogelijk gezegd zou hebben dat deze grond onderdeel vormde van de transactie, maakt dit niet anders, aldus het hof.

Huurrecht
Huurverhoging boven CPI kan oneerlijk zijn (ECLI:NL:RBROT:2024:801)

De rechtbank Amsterdam heeft al eerder geoordeeld dat bepaalde huurprijsverhogingen oneerlijk kunnen zijn en daarom vernietigd moeten worden. Dit heeft grote gevolgen, er moet dan namelijk met terugwerkende kracht worden aangenomen dat de aanvangshuurprijs nooit is verhoogd. In plaats van een huurachterstand heeft de huurder dan vaak een huurvoorschot.

De rechtbank Rotterdam heeft zich recent ook uitgelaten over een vergelijkbare bepaling. In deze zaak had de verhuurder het recht de huurprijs, na wijziging op grond van de CPI, nog te verhogen met 3%. De rechtbank oordeelt dat een wijzigingsbepaling bij geliberaliseerde huur oneerlijk is als die bepaling het mogelijk maakt om de huur met meer te verhogen dan op basis van een redelijke inschatting van de markt gerechtvaardigd was. Het gaat daarbij om een redelijke inschatting van de markt op het moment van het sluiten van de overeenkomst voor soortgelijke woningen op de plaats waar de woning is gelegen.

De rechtbank biedt nog wel een aantal handvatten voor de toekomst. Een huurprijswijzigingsbepaling die verder gaat dan de CPI plus een opslagpercentage van één procentpunt is volgens de rechtbank niet per definitie oneerlijk, maar het is aan de verhuurder om te stellen en eventueel te bewijzen dat de huurprijswijzigingsbepaling was gebaseerd op een redelijke inschatting van de markt. Ook kunnen er andere omstandigheden zijn die een hogere wijziging gerechtvaardigd maken.

Planschade en nadeelcompensatie
Stalderingsregeling in provinciale verordening heeft ook te gelden als oorzaak voor planschade (ECLI:NL:RVS:2024:719)

De provincie Noord-Brabant wijst een verzoek om tegemoetkoming in de planschade af, omdat de betreffende bepaling in de provinciale verordening ruimte weliswaar een bepaling is die op grond van de Wro een oorzaak van planschade zou kunnen zijn, maar de betreffende bepaling heeft geen weigeringsgrond. De bepaling bevat alleen voorwaarden  voor verlening van een omgevingsvergunning. Weliswaar wordt een omgevingsvergunning geweigerd als niet aan deze voorwaarden wordt voldaan, maar daarmee is de activiteit zelf niet in strijd met regels in de Wro.

Het hoger beroep in deze zaak slaagt al om een andere reden, maar De Afdeling ziet in het belang van de rechtsontwikkeling aanleiding hierna ambtshalve een oordeel te geven over de bevoegdheid van de provincie om te beslissen op de aanvraag om tegemoetkoming in de planschade. De Afdeling vindt het onwenselijk dat daarover in vergelijkbare gevallen voor de rechtzoekende of voor het desbetreffende bestuursorgaan onduidelijkheid bestaat.

Een bepaling van een provinciale verordening kan een oorzaak van planschade zijn. Dat in beginsel binnen een jaar na de inwerkingtreding van de verordening een bestemmingsplan moet worden vastgesteld, zoals in deze situatie het geval was, betekent niet dat in de verordening opgenomen planologische beperkingen van tijdelijke aard zijn. De verzoeker kan dan ook ten gevolge van een dergelijke bepaling permanente schade lijden, bestaande uit waardevermindering van het perceel. De planschade moet in dat geval aan de verordening worden toegerekend. De schade ontstaat op het moment van de inwerkingtreding van de verordening en wordt niet weggenomen door de inwerkingtreding van een bestemmingsplan. Dat bestemmingsplan wordt immers vastgesteld met inachtneming van de verordening. In zoverre is dan ook sprake van een schadeoorzaak met een duurzaam karakter.

Indien de verzoeker bij de gemeente een aanvraag zou indienen om tegemoetkoming in planschade als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan, zou de gemeente bevoegd zijn om op die aanvraag te beslissen, omdat de in die aanvraag gestelde oorzaak een oorzaak als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wro is. Indien het nieuwe bestemmingsplan in overeenstemming is met de provinciale verordening, heeft de verzoeker echter in beginsel geen aanvullende planschade geleden door de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan en zou de gemeente die aanvraag mogen afwijzen.

14 februari 2024

Planschade en nadeelcompensatie
Planschade na onteigening (ECLI:NL:RVS:2024:486)

Een agrariër verliest delen van zijn grond als gevolg van onteigening ten behoeve van de aanleg van een N-weg. Hierdoor is zijn grondareaal niet alleen verkleind, maar ook in tweeën gesplitst, waarbij het ene deel aan de westelijke zijde van de weg is komen te liggen en het andere deel, met daarop de bedrijfswoning en bedrijfsopstallen, aan de oostelijke zijde van de weg. Dit heeft voor de agrariër onder meer tot gevolg dat hij niet langer aan beweiden kan doen, omdat de koeien het grasland ten westen van de weg niet kunnen bereiken.

De oppervlakte van de huiskavel is in de nieuwe situatie te klein om met beweiden door te gaan. Daarom moest de agrariër de bedrijfsvoering aanpassen naar zomerstalvoedering. In de onteigeningsprocedure heeft hij financiële compensatie gekregen voor een deel van de kosten hiervan. Hij heeft echter geen vergoeding ontvangen voor de waardevermindering van het overblijvende, die, volgens de agrariër, het gevolg is van de splitsing van zijn eigendom en verkleining van de huiskavel. De planologische wijziging heeft als gevolg dat hij de bedrijfsvoering niet langer op dezelfde wijze als in de oude situatie kan uitoefenen. De koeien kunnen niet meer gedurende een langere periode van het jaar in de wei staan. Het verkleinen van de huiskavel maakt dat de waarde van de boerderij en bedrijfsgebouwen is gedaald. Verder is er geen vooruitzicht meer op noemenswaardige vergroting van de huiskavel.

Als gevolg van het bovenstaande, verzoekt de agrariër een schadevergoeding op grond van het Tracébesluit.

De Afdeling overweegt als eerste dat er een vergoeding in het kader van de onteigeningsprocedure is bepaald en dat de agrariër hier geen rechtsmiddelen tegen heeft ingezet. Deze uitspraak en de schadeloosstelling staat hiermee onherroepelijk vast.

Het juridisch kader op basis waarvan de schadeloosstelling in het kader van een onteigening wordt bepaald, wijkt af van het juridisch kader op basis waarvan een aanvraag om tegemoetkoming in planschade wordt beoordeeld. Het bestaan van de verschillende beoordelingskaders neemt echter niet weg dat er overlap kan zitten tussen schadeposten. Deze overlap doet zich onder andere voor tussen de schadeposten waardevermindering van het overblijvende (artikel 41 van de Onteigeningswet) en indirecte planschade. Bij waardevermindering van het overblijvende gaat het om de mindere waarde die voor niet-onteigende goederen van de onteigende partij het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van het verlies van zijn goederen. Bij indirecte planschade gaat het om schade die een verzoeker lijdt als gevolg van planologische veranderingen buiten zijn eigen perceel. Als de onteigeningsrechter zich in een onherroepelijk geworden uitspraak heeft uitgelaten over de waardevermindering van het overblijvende, dan komt aan dit oordeel gezag van gewijsde toe in een planschadeprocedure, in het geval de waardevermindering van het overblijvende tevens wordt gekwalificeerd als indirecte planschade. Als dat het geval is, dan is er geen ruimte om in de planschadeprocedure een tegemoetkoming in indirecte planschade toe te kennen.

De Afdeling verwijst naar het onteigeningsvonnis en het deskundigenadvies dat in die procedure is opgesteld. Hierin is onder meer rekening gehouden met het gewijzigde karakter van het bedrijf (van een op weidegang gebaseerde melkveehouderij naar een melkveehouderij zonder weidegang) en de verkleining van de huiskavel. Voor zover de agrariër betoogt dat de pachtgronden worden afgesneden van de huiskavel en daarmee de kans is ontnomen om de huidkavel in die richting uit te breiden, overweegt de Afdeling als volgt. Het is niet gebleken dat de pacht van die gronden zonder meer kon overdragen aan een potentiële koper van zijn eigendommen. Een redelijk denkend en handelend koper zou uitgaan van het meest ongunstige scenario, namelijk de mogelijkheid dat de verpachter niet akkoord gaat met de overdracht van de pacht of dat de verpachter de gronden aan een derde verpacht. Deze koper zou in de oude situatie niet bereid zijn geweest om een hogere prijs voor de na onteigening resterende eigendommen te betalen wegens de mogelijkheid om de pacht over te nemen. Ten aanzien van de uitbreiding van de huiskavel, had de agrariër niet het eigendom op die gronden, was hij niet anderszins gerechtigd tot die gronden en heeft hij niet aangetoond dat hij destijds concreet uitzicht had op het verwerven van die gronden. Naar het oordeel van de Afdeling zou een redelijk denkend en handelend koper op de peildatum onderkennen dat het bepaald geen vaststaand gegeven is dat die gronden binnen een afzienbare termijn op de markt komen en dat hij, en niet een ander, erin zal slagen om die gronden te kopen of te pachten. Deze koper zou onder deze omstandigheden niet bereid zijn om deze onzekere toekomstige gebeurtenissen per de peildatum te vertalen in een hogere biedprijs. In dat geval is geen sprake van een meerwaarde van de na onteigening resterende eigendommen wegens de gestelde kans op uitbreidingsmogelijkheden van de huiskavel.

Ten overvloede: de wetgeving houdt reeds expliciet rekening met de mogelijkheid dat een planologische ontwikkeling leidt tot zowel onteigening als planschade/nadeelcompensatie. Als er eerst een schadevergoeding wordt betaald en daarna wordt onteigend, wordt deze vergoeding in mindering gebracht op de waardevermeerdering van de te onteigenen gronden (artikel 40f Onteigeningswet en artikel 15.25 lid 2 Omgevingswet). Als er eerst wordt onteigend, wordt de indirecte schade vergoed op grond van artikel 41 Onteigeningswet. Dit artikel is niet overgegaan naar de Omgevingswet, maar deze schade wordt wel begrepen onder de hoofdregel van artikel 15.18 Omgevingswet.

Belastingrecht
Een losstaande muur geldt niet als bebouwing van het hele terrein (ECLI:NL:HR:2024:216)

Een projectontwikkelaar heeft een perceel grond met daarop een leegstaand oud fabrieksgebouw in eigendom gekregen. Zij wilde op het perceel een appartementencomplex en twaalf eengezinswoningen realiseren en heeft daarvoor een bouwvergunning van de gemeente gekregen. In de loop van de jaren is het fabrieksgebouw gesloopt, met uitzondering van een zijmuur. De muur is 96 meter lang, 2,4 meter hoog en 0,25 meter breed en heeft een 2 meter diepe en 1 meter brede fundering. De muur beslaat vrijwel geheel één zijde van het perceel en fungeerde als grondkering en als afscheiding tussen de tuinen en het onbebouwd gebleven deel van het stuk grond.

Het perceelsgedeelte met de muur, waarop op dat moment geen woningen waren gebouwd, is later verkocht. De verkoper heeft geen omzetbelasting betaald, omdat zij meent dat zij vanwege de aanwezigheid van de muur bebouwde grond heeft geleverd. De belastingdienst is het hier niet mee eens en heeft zich op het standpunt gesteld dat er sprake is van levering van een bouwterrein.

De rechtbank en het hof zijn van oordeel dat de grond niet als onbebouwde grond kan worden aangemerkt en daarom niet een bouwterrein kan zijn. Het hof voegt daaraan toe dat de muur op het tijdstip van levering de functie van grondkering bezit, dat wil zeggen het voorkomen dat de bovengrond van het terrein wegspoelt naar het lager gelegen aangrenzende terrein. Daarmee is de muur in essentie dienstbaar aan het terrein, kan het terrein niet bestaan zonder de muur en is de muur als onlosmakelijk met het terrein en het lagergelegen terrein verbonden bouwwerk allerminst verwaarloosbaar. Ook hebben partijen zich niet naar elkaar verbonden om zorg te dragen voor sloop van de muur, en de levering van een onroerende zaak bestaande uit een terrein en een gedeeltelijk gesloopt gebouw tot de laatste steen moet worden beschouwd als de levering van een bestaand gebouw.

De Hoge Raad is het met het hof eens over de functie van de muur, maar oordeelt inhoudelijk toch anders. Pas indien een bebouwd gedeelte van één perceel ten opzichte van het onbebouwde gedeelte niet als verwaarloosbaar kan worden beschouwd en het onbebouwde gedeelte niet kan worden beschouwd als bij het bebouwde gedeelte behorend terrein, kan de vraag aan de orde komen of die gedeelten ter zake van de eigendomsoverdracht van dat perceel voor de heffing van omzetbelasting afzonderlijk in aanmerking moeten worden genomen en verschillend moeten worden behandeld, in dit geval als de van omzetbelasting vrijgestelde levering van een oud gebouw respectievelijk de met omzetbelasting belaste levering van een bouwterrein.

In onderhavig geval betekent dit dat de muur weliswaar bebouwing was op het perceel, maar het onbebouwde gedeelte van het perceel behoort niet bij de muur en is ook niet dienstbaar aan de muur. De muur is, ten opzichte van het onbebouwde gedeelte, verwaarloosbaar.

Bestuursrecht
Gebiedsinrichting in overleg met marktpartijen geldt als openbare selectieprocedure conform Didam-arrest (ECLI:NL:RBMNE:2024:507)

De gemeente Almere, samen met de Staat, wil een gebied ontwikkelen. Hiervoor laat zij de inrichting van het plangebied over aan initiatiefnemers. Zij kunnen zelf de omvang, plaats en vorm van de kavel bepalen. Om in aanmerking te kunnen komen voor een kavel moeten initiatiefnemers een achttal stappen (hierna: het stappenplan) doorlopen, waaronder het invullen van een intakeformulier, het bijwonen van een aantal bijeenkomsten, het sluiten van een aantal overeenkomsten en het opstellen van een ontwikkelingsplan. Het stappenplan staat beschreven op de website van de gemeente.

De gemeente heeft het stappenplan met een onderneming doorlopen en wil de betreffende grond overdragen, als een andere onderneming de gemeente vraagt om een openbare selectieprocedure te organiseren. De gemeente laat weten dat een openbare selectieprocedure heeft plaatsgevonden die voldoet aan het Didam-arrest. De concurrerende onderneming start daarop een kort geding.

De rechtbank stelt voorop staat dat de gemeente een aanzienlijke beleidsruimte heeft als het gaat om gebiedsontwikkeling. Zo is de gemeente dus ook vrij om het aan initiatiefnemers over te laten welke kavel zij willen en wat zij willen bouwen, zolang het maar binnen het bestemmingsplan past. De spelregels waar de initiatiefnemers zich aan moeten houden staan beschreven in de structuurvisie en zijn in 2019 nader uitgewerkt in het openbare handboek. Ook het tijdschema staat beschreven in het handboek net als de wijze waarop de grondprijzen worden vastgesteld. In het handboek zijn de modelovereenkomst opgenomen die de gemeente in de procedure hanteert en de Algemene verkoopvoorwaarden.

De door de gemeente in dit geval gevolgde selectieprocedure, het stappenplan, hanteert zij al jaren voor gronduitgiftes in het plangebied. De gemeente heeft op voorhand duidelijk gemaakt hoe potentiële gegadigden grond kunnen verwerven. Op de initiatievenkaart is te zien welke grond beschikbaar is en geïnteresseerden kunnen hun interesse tonen via het invullen van een intakeformulier waarna zij een stip kunnen zetten op de initiatievenkaart. Het zetten van de stip is het bepalende moment voor het vervolg. Met de partij die als eerste een stip op een bepaalde locatie zet gaat de gemeente op exclusieve basis in gesprek met als uiteindelijke doel om tot grondverkoop te komen.

De gevolgde selectieprocedure is volgens de rechtbank objectief en toetsbaar. Een keuze voor een dergelijke procedure is ook redelijk. De gemeente moet op enig moment in staat zijn om met slechts een gegadigde verder te gaan in het ontwikkelen van de percelen. Niet valt in te zien waarom de keuze van de gemeente voor de partij met wie zij verder gaat niet op basis van het principe “wie het eerst komt, die het eerst maalt” mag worden gemaakt. Van de gemeente kan niet worden verwacht bij iedere volgende stap opnieuw te peilen of er andere gegadigden zijn.

Ten slotte merkt de rechtbank op dat er niet is gebleken dat andere partijen (waaronder de concurrerende onderneming) serieuze interesse hebben getoond voor het perceel. Dat kan zij niet repareren door de gemeente nu te verwijten in strijd te handelen met het Didam-arrest.

7 februari 2024

Verbintenissenrecht
Tekortschietende rentmeester (ECLI:NL:RBGEL:2024:331)

Tussen een landgoed en een rentmeester ontstaat een geschil over een overeenkomst met ProRail, waarna de familie van het landgoed de rentmeester mededeelt dat zijn functie als bestuurder van het landgoed en bestuurder van de stichting die het landgoed bezit, is komen te vervallen. Enkele weken later verduidelijkt de familie dat hiermee ook moest worden beschouwd als een opzegging van de beheerovereenkomst. De rentmeester verzet zich tegen de beëindiging van de beheerovereenkomst en start een gerechtelijke procedure.

De rechtbank overweegt als eerste dat de rentmeester zowel (zelfstandig bevoegd) bestuurder als rentmeester was van het landgoed. Hij was eerste aanspreekpunt voor aangelegenheden met betrekking tot het landgoed, deed de administratie en was bevoegd om betalingen te verrichten. Volgens de rechtbank mocht hiermee extra zorgvuldigheid van hem worden verwacht.

Het geschil spitst zich toe op de rol die de rentmeester speelde bij de overeenkomst met ProRail, waarbij twee van de drie (onbeveiligde) spoorwegovergangen op het landgoed afgesloten zouden worden en van de derde een beveiligde spoorwegovergang gemaakt zou worden. Onderdeel van de overeenkomst was een vergoeding deskundigenkosten á circa € 23.000,–, die aan de rentmeester zouden toekomen. De rentmeester had dus een direct – eigen – belang bij het tot stand komen van die overeenkomst.

Volgens de rentmeester behoorden de werkzaamheden met betrekking tot ProRail niet tot de reguliere beheerwerkzaamheden en was daarmee sprake van een afzonderlijk speciaal project als bedoeld in de beheerovereenkomst. In de beheerovereenkomst is bepaald dat die “bijzondere” werkzaamheden schriftelijk moeten worden overeengekomen. Vast staat dat de er ten aanzien van de werkzaamheden van de rentmeester voor het project van ProRail geen schriftelijke overeenkomst is gesloten tussen de rentmeester en het landgoed. Gelet op de dubbele rol die de rentmeester had – als bestuurder van het landgoed en als zelfstandig en intensief betrokken rentmeester bij dat project – mocht van de rentmeester worden verwacht dat hij de afspraken met betrekking tot haar werkzaamheden schriftelijk zou vastleggen.

De rechtbank is van oordeel dat de rentmeester niet heeft voldaan aan zijn verplichting om (de schijn van) belangenverstrengeling te voorkomen. Ook nadat de rentmeester door verschillende mensen erop was gewezen dat zijn dubbele rol als rentmeester en bestuurder van het landgoed kon leiden tot (de schijn van) belangenverstrengeling, is hij die dubbele rol blijven vervullen.

Verder is de rechtbank van oordeel dat de rentmeester is tekortgeschoten in zijn verplichting de belangen van het landgoed deugdelijk te behartigen. Zo liet het financieel beheer te wensen over en ging de rentmeester in de overeenkomst met ProRail akkoord met de aanleg van betonkavelpaden, terwijl het niet de wens was van de familie om deze op het landgoed aan te leggen. Het landgoed heeft een nieuwe overeenkomst met ProRail gesloten, waarbij geen betonkavelpaden zijn opgenomen op het landgoed. Gelet op de doelomschrijving en functie van het landgoed, onder meer inhoudende bijzondere zorg voor behoud en ontwikkeling van het natuur- en landschapsschoon, had het op de weg van de rentmeester gelegen om, nu ProRail daar kennelijk voor open stond, te komen tot afspraken met ProRail die meer recht deden aan het doel en het belang van het landgoed. Niet is gebleken dat de rentmeester zich daarvan (voldoende) rekenschap heeft gegeven.

Aansprakelijkheidsrecht
Dwaling bij foute informatie in verkoopbrochure woning (ECLI:NL:RBLIM:2023:7291)

De koper van een woning spreekt de verkopers aan, nadat blijkt dat de woning niet (met uitzondering van de zolder) in zijn geheel is voorzien van HR++-glas. In de verkoopbrochure was dit expliciet vermeld, maar slechts drie van de 21 ramen zijn voorzien van HR++-glas. De koper eist dat de verkoper een gedeelte van de koopsom terugbetaalt.

De rechtbank overweegt dat het verschil tussen HR++-glas, HR+-glas en dubbelglas voor een leek niet zichtbaar is. Aan de mededelingen van de verkoper, ook in de vorm van brochures, moeten dan ook strengere eisen worden gesteld dan bij een duidelijk zichtbaar verschil. Voor een geslaagd beroep op dwaling is niet beslissend dat een onjuiste voorstelling van zaken, in dit geval met betrekking tot het HR++ glas, de kern van de koopovereenkomst betreft. Ook onjuiste mededelingen of verzwegen feiten die niet de kern van de overeenkomst betreffen, kunnen ertoe hebben geleid dat een partij die overeenkomst is aangegaan onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken, en kunnen aldus een beroep op dwaling rechtvaardigen. Beslissend is dat bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten.

Het is een feit van algemene bekendheid dat een energiezuinige woning meer waard is dan eenzelfde woning zonder energiebesparende maatregelen. Daarmee is het belang van energiebesparende voorzieningen voor een koper eigenlijk al een gegeven, tenzij er aanleiding is om aan te nemen dat deze koper daar niet in geïnteresseerd is. In dit geval heeft de koper duidelijk gemaakt dat de energiezuinigheid van de woning voor haar belangrijk was. Zij heeft over het glas expliciet vragen gesteld bij de bezichtiging.

Aan de koper kan evenmin worden tegengeworpen dat zij onvoldoende onderzoek heeft gedaan. Op grond van vaste jurisprudentie gaat de informatieplicht boven onderzoeksplicht. Die informatie is verstrekt in, onder andere, de verkoopbrochure en ook naar aanleiding van aanvullende vragen van de koper. Daar mocht zij op af gaan.

De rechtbank vernietigd de koopovereenkomst gedeeltelijk en veroordeelt de verkoper tot het betalen van een som om het glas te vervangen door HR++-glas. Daarbij brengt de rechtbank wel een bedrag in mindering omdat er sprake is van ‘nieuw voor oud’.

Procesrecht
Minder strenge lijn bij beoordeling verschoonbaarheid (ECLI:NL:CBB:2024:31)

Een onderneming moet subsidie terugbetalen die zij van de overheid heeft ontvangen in het kader van de Covid-steun. Tegen dit besluit heeft zij te laat bezwaar gemaakt, waardoor het bezwaar niet-ontvankelijk is verklaard. De onderneming heeft beroep ingesteld bij het College van Beroep voor het bedrijfsleven (Cbb), de hoogste rechterlijke instantie voor deze zaken.

De advocaat-generaal had in zijn advies gepleit voor een verruiming van de verschoonbaarheid bij bijzondere omstandigheden. De grote kamer van het Cbb volgt het advies grotendeels en zet in deze uitspraak de te volgen lijn uiteen, die hieronder bondig is samengevat.

  1. Het uitgangspunt wordt een op het individuele geval gerichte, contextuele benadering, waarin meer rekening wordt gehouden met bijzondere omstandigheden die de indiener betreffen. Denk hierbij aan persoonlijke omstandigheden aan de zijde van de indiener zelf, zoals psychisch onvermogen, ernstige ziekte of ongeval van de indiener of ziekte of overlijden van diens naasten en de zorgtaken die daarmee gepaard gaan. Het kan ook gaan om externe omstandigheden die voor overbelasting of stress bij de indiener zorgen, zoals een natuurramp, een besmettelijke dierziekte op het bedrijf of een brand in de woning of in een bedrijfspand.
  2. De term “redelijkerwijs” in artikel 6:11 van de Awb biedt het bestuursorgaan en de bestuursrechter enige ruimte om bij geringe verwijtbaarheid met betrekking tot de termijnoverschrijding, deze niet aan de indiener toe te rekenen. Een belangrijke factor bij de verwijtbaarheid is de hoedanigheid van de indiener, gaat het een individuele burger, een onderneming, een belangenorganisatie of een bestuursorgaan. De grootte en interne organisatie van een onderneming en de deskundigheid en professionaliteit van de indiener wegen hierin mee. Ten slotte speelt de mate van overschrijding van de termijn mee.
  3. Het bewijs dat er sprake is van bijzondere omstandigheden, blijft bij de indiener liggen. Toch kan hier ook een minder strikte benadering worden gevolg. Hierbij valt te denken aan onnodig hoge eisen die aan dit bewijs worden gesteld, gelet op de omstandigheden van het geval. Daarnaast moet het bestuursorgaan of de bestuursrechter de indiener uitdrukkelijk voorlichten over de punten waarover deze nog bewijs van extra feiten en (bijzondere) omstandigheden zou moeten aanvoeren.
  4. Als een belanghebbende pas kennis neemt van een besluit als de bezwaar- of beroepstermijn al geheel of grotendeels is verlopen, is tot nu toe de lijn gevolgd dat hij niet verwijtbaar te laat is als hij zijn bezwaar of beroep indient binnen twee weken nadat hij kennis heeft genomen van het besluit. Deze termijn wordt nu verlengd naar zes weken, waarbij wordt aangesloten bij de wettelijke bezwaar- en beroepstermijn.
  5. Als de indiener gedurende (een deel van) de overschreden bezwaar- of beroepstermijn werd bijgestaan door een professionele rechtshulpverlener, blijft gelden dat diens handelen in beginsel voor risico van de indiener komt. Van een professionele rechtshulpverlener mag immers onder meer worden verwacht dat deze de termijnen bewaakt, eventueel gebruik maakt van de mogelijkheid om een pro-formabezwaarschrift of -beroepschrift in te dienen, in geval van een capaciteitstekort inspanningen verricht om dit op te vangen en tijdig voorzieningen treft voor vervanging bij eventuele uitval. Een termijnoverschrijding zal om die reden doorgaans niet verschoonbaar zijn.

29 januari 2024

Verbintenissenrecht
Speculatieve grondtransactie aangemerkt als misleidende handelspraktijk (ECLI:NL:RBMNE:2024:149)

Een bedrijf dat zich bezig houdt met de aan- en verkoop van gronden met een agrarische bestemming, biedt tien kavels in de buurt van Amsterdam aan met elk een oppervlakte van 350 m². Aan een geïnteresseerde communiceert het bedrijf ‘Het door ons aangeboden project maakt onderdeel uit van een gebied dat ruimte bied voor zo’n 3.000 woningen’. De geïnteresseerde ondertekent een koopovereenkomst tegen een koopsom van € 185,–/m².

De notaris bericht de koper dat de overeenkomst een zeer speculatief karakter heeft en dat het perceel (net als de omliggende percelen) diverse malen onderdeel zijn geweest van aan- en doorverkopen met aanzienlijke prijsstijgingen. De notaris geeft echter aan niet bekend te zijn met een toezegging tot wijziging van de huidige bestemming en vraagt de koper zich te realiseren dat er een aanzienlijk risico in de transactie is gelegen. De koper geeft daarna aan niet meer mee te willen werken aan de verkoop, waarop de verkoper een procedure start.

De koper beroept zich op vernietiging van de koopovereenkomst op grond van dwaling en oneerlijke handelspraktijken. Op basis van de brochure en de uitlatingen van de verkoper ging hij er naar eigen zeggen vanuit een bouwkavel te kopen, waarop binnen afzienbare tijd een woning gebouwd zou kunnen worden. Het bleek echter om een perceel grond met een agrarische bestemming te gaan met een waarde van maximaal € 3.500,–, terwijl hij daarvoor € 64.750,– moet betalen. Voor en bij de ondertekening is de koper niet gewezen op het speculatieve karakter van de verkoop en het feit dat het onzeker is of er een bestemmingsplanwijziging komt die bebouwing mogelijk maakt. De verkoper benadrukte steeds dat de koper er snel bij moest zijn.

In de brochure is geschreven dat er zes kavels van 350 m2 beschikbaar zijn en wordt een impressie gegeven van de daarop (mogelijk) te realiseren woningen. Ook is opgenomen dat het om een gewilde woonomgeving gaat en het gebied moet uitgroeien tot een stedelijk centrum met volop ruimte om te wonen, werken en verpozen. Verder wordt in de brochure gewag gemaakt van de algemene woningbouwambities van de (rijks)overheid en de plancapaciteit en verwachte aantallen opgeleverde woningen tot 2030 in de regio Amsterdam.

De rechtbank is het met de koper eens dat het voorgaande bij de gemiddelde consument de indruk wekt dat er op de aangeboden kavels daadwerkelijk een woning gebouwd kan worden, dan wel dat hiervoor concrete plannen bestaan en dat bebouwing binnen afzienbare tijd mogelijk wordt. Dit is echter niet het geval. Het gaat om grond met een agrarische bestemming. De verkoper heeft ook niet onderbouwd dat er een concreet plan ligt om op deze locatie woningbouw mogelijk te maken, maar verwijst slechts naar algemene rapportages waarin de mogelijkheid van woningbouw buiten de stad wordt besproken. Feitelijk gaat het dus om speculatieve grondhandel, waarbij op een bestemmingswijziging – en daarmee een waardestijging – van de grond wordt gespeculeerd.

Niet is vermeld dat de door de consument te betalen grondprijs (€ 185,00 per m2) tot maximaal dertig keer hoger ligt dan de grondprijs op basis van de geldende agrarische bestemming (circa € 6,00 tot € 10,00 per m2). Niet is vermeld dat de huidige planologische bestemming agrarisch is. Niet is vermeld dat er een bestemmingswijziging plaats moet vinden om bebouwing mogelijk te maken. Niet is vermeld wat de kans op een bestemmingswijziging is en wat de risico’s zijn die deze kans verkleinen.

De rechtbank neemt het de verkoper verder kwalijk dat zij zich presenteert als een projectontwikkelaar, terwijl op de verkochte kavels geen project ontwikkeld kan worden of hiervoor concrete plannen bestaan. De verkoper heeft zich verder ook bediend van de termen ‘inschrijving’ en ‘inloten’. Deze termen worden doorgaans gebruikt bij de uitgifte van bouwrijpe kavels of de verkoop van projectwoningen. Daarvan is in dit geval echter geen sprake.

De rechtbank is op grond van deze informatie van oordeel dat er sprake is van een misleidende omissie als bedoeld in artikel 6:193d BW. De koopovereenkomst wordt daarom vernietigd.

Planschade en nadeelcompensatie
Ook agrarisch gebeid kan gevoelig zijn voor geluid als schade aspect (ECLI:NL:RVS:2024:225)

Een eigenaar van een woning en aangrenzend perceel met een agrarische bestemming dient een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in bij de gemeente, als gevolg van de inwerkingtreding van een bestemmingsplan dat de aanpassing van een N-weg mogelijk maakt. In het advies dat de gemeente inroept wordt gesteld dat de woning een waardevermindering ondergaat, maar dat dit niet het geval is voor het aangrenzende gebied omdat de bestemming (agrarisch gebied) niet schadegevoelig is.

De eigenaar brengt in beroep een rapport van een andere deskundige in. Hierin wordt gesteld dat ook voor agrarische gronden geldt dat onder bepaalde omstandigheden schade ontstaat als de omgevingskwaliteit wordt aangetast. Het onderhavige perceel heeft voor bedrijfsmatige agrarische activiteiten een incourante vorm en oppervlakte. De waarde van het perceel wordt volgens het rapport dus in beginsel niet ontleend aan het opbrengende vermogen van de gronden. Wel is het perceel gelegen binnen of nabij de bebouwde kom en grenst het aan woonbebouwing. Naar het oordeel van de deskundige zou de meest gerede (redelijk denkend en handelend) koper de gronden gebruiken voor bijvoorbeeld het fokken van paarden of pony’s. Voor dergelijke gronden geldt doorgaans dat de waarde mede wordt bepaald aan de hand van omgevingsfactoren die de rust op enigerlei wijze verstoren.

De Afdeling is het met de deskundige eens en oordeelt dat niet valt in te zien dat de planologische verandering niet leidt tot een toename van de geluidbelasting op het perceel met een agrarische bestemming. De Afdeling voorziet zelf in de zaak en kent de eigenaar een hogere tegemoetkoming toe.

Procesrecht
Overschrijding bezwaartermijn met aangetekende e-mail? (ECLI:NL:RBLIM:2024:156)

Een gemeente neemt een besluit, waartegen een belanghebbende bezwaar instelt. Dat doet zij door, enkele dagen voor het verstrijken van de bezwaartermijn, een aangetekende e-mail te sturen. De gemeente stelt echter dat de e-mail na afloop van de bezwaartermijn is ontvangen en het bezwaar daarom niet-ontvankelijk is.

Zowel de belanghebbende als de gemeente hebben het logboek van die aangetekende e-mail ingediend. In het logboek staat dat de aangetekende e-mail op 19 september 2022 om 12.09 uur (voor het verstrijken van de bezwaartermijn) in behandeling is genomen en dat de aankondiging daarvan op datzelfde moment is verstuurd en afgeleverd. Vervolgens is op 22 september 2022 om 8.19 uur (na het verstrijken van de bezwaartermijn) de aangetekende mail opgevraagd, waarna de aangetekende mail is verstuurd en afgeleverd. Dit is overigens in overeenstemming met de werkwijze van het verzenden van aangetekende mail, waarbij eerst een aankondiging van de aangetekende e-mail wordt verstuurd aan de ontvanger waarna de aangetekende mail daadwerkelijk wordt verzonden als de ontvanger die aankondiging opent en accepteert (en daarmee de aangetekende e-mail opvraagt).

De rechtbank is van oordeel dat hieruit moet worden afgeleid dat de aangetekende e-mail al met het verzenden en afleveren van de aankondiging daarvan op 19 september 2022 is verzonden en vervolgens is ontvangen in het systeem van de gemeente. Dat de gemeente vervolgens die afgeleverde aankondiging pas op 22 september 2022 opent en accepteert (en daarmee de aangetekende e-mail opvraagt), waarna de aangetekende mail daadwerkelijk wordt verzonden en afgeleverd in het systeem van de gemeente, doet daar niet aan af. Een andere uitleg zou bovendien betekenen dat de ontvangst van het bezwaarschrift niet afhangt van het aflevermoment in het systeem van het college (zoals artikel 2:17, tweede lid, van de Awb voorschrijft), maar van het moment waarop de gemeente de aankondiging opent.

Het beroep is gegrond en de gemeente moet alsnog over het bezwaar van de belanghebbende beslissen.

10 januari 2024

Planschade en nadeelcompensatie
Planschade geheel voorzienbaar geacht, ook al is de feitelijke ontwikkeling anders (ECLI:NL:RBDHA:2023:19920)

Eigenaren van een woning dienen een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in, nadat de gemeente een bestemmingsplan vaststelt waarmee gronden met een sportbestemming worden aangewezen voor woningbouw. Volgens de adviseur van de gemeente komen de eigenaren in aanmerking voor een beperkte vergoeding van de planschade. De gemeente neemt dit advies in eerste instantie over, maar komt daar later van terug en wijst het verzoek af op grond van planschade. De eigenaren tekenen hier bezwaar tegen aan, maar de gemeente blijft in bezwaar bij hetzelfde oordeel.

In beroep stelt de rechtbank vast dat de eigenaren onder het planologische regime ten tijde van de aankoop (in 1977) niet uit hoefden te gaan van een mogelijke woonbestemming, maar dat het bestemmingsplan wel een wijzigingsbevoegdheid bevatte om op de betreffende gronden een bejaardencentrum op bouwen. Volgens de gemeente, die verwijst naar een nader advies van de adviseur, heeft een dergelijke bebouwing een vergelijkbare ruimtelijke impact als de gerealiseerde woningbouw.

De voor de eigenaren meest ongunstige uitwerking van de wijzigingsbevoegdheid houdt in dat het bejaardencentrum van drie bouwlagen ter grootte van 25% van de oppervlakte van het sportterrein direct grenzend aan hun perceel zou worden gerealiseerd. De rechtbank overweegt dat de gemeente zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de ruimtelijke impact van deze uitwerking van de wijzigingsbevoegdheid min of meer op één lijn is te stellen met de ruimtelijke impact van de gerealiseerde woningbouw. Als een bejaardencentrum van drie bouwlagen en 25% van de oppervlakte van het perceel zou zijn gerealiseerd direct grenzend aan het perceel van eisers zouden zij in vergelijkbare mate zijn geconfronteerd met verminderd uitzicht, een verslechterde bezonningssituatie, een toegenomen aantasting van de privacy, toegenomen hinder van (stem)geluid en geuren en het ‘ingebouwd’ komen te liggen van hun woning. Dit betekent dat de gemeente zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat eisers ten tijde van hun aankoop al rekening hadden kunnen houden met een vergelijkbare ontwikkeling op het sportterrein en dat daarom sprake is van voorzienbaarheid.

De eigenaren voeren nog aan dat geen sprake was van een concreet beleidsvoornemen, maar daar is de rechtbank het niet mee eens. Uit de jurisprudentie volgt dat ook een niet verwezenlijkte wijzigingsbevoegdheid in een bestemmingsplan een concreet beleidsvoornemen is dat openbaar is gemaakt. Niet is vereist dat verwezenlijking van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel volledig en onherroepelijk vaststaat, of dat deze maatregel in detail is uitgewerkt of dat de omvang van de nadelige gevolgen met nauwkeurigheid kan worden bepaald. Beslissend is of op het moment van de aankoop van de woning door de eigenaren de mogelijkheid van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel zodanig kenbaar was, dat hiermee bij de beslissing tot investering rekening kon worden gehouden.

Bestemmingsplan
Voldoet een gesplitste woning nog aan de aanduiding ‘vrijstaande woning’? (ECLI:NL:RVS:2023:4798)

Een woning heeft een woongedeelte en een (afgesloten) kantoorgedeelte, van elkaar gescheiden door een inpandige wand en met een eigen huisnummer, toegang, meterkast en nutsaansluitingen en een keuken. Nadat de woning is verkocht, verwijdert de koper de inpandige scheidingswand, zodat hij en zijn gezin de beide gedeelten gelijktijdig in gebruik konden nemen. Enige tijd later wordt de wand teruggeplaatst en een van beide delen verkocht aan een derde. De gemeente constateert later dat er sprake is van twee wooneenheden met eigen woonvoorzieningen zonder dat hiervoor een omgevingsvergunning is verleend, terwijl een aanduiding ‘vrijstaande woning’ op de woning(en) rust.

De gemeente gelast de eigenaar (nu nog maar van een gedeelte van het pand) om bewoning van zijn gedeelte te beëindigen. Daarnaast gelast de gemeente hem dat alle woonvoorzieningen, zijnde de keukenvoorzieningen en de badkamervoorzieningen moeten worden verwijderd en verwijderd moeten worden gehouden. De eigenaar vecht beide lasten onder dwangsom aan.

Bij de voorzieningenrechter van de Afdeling spitst de zaak zich onder meer toe of er nog sprake is van een vrijstaande woning, als er twee woningen in hetzelfde pand worden gerealiseerd. De voorzieningenrechter overweegt dat er in de begripsbepalingen van de planregels geen definitie is opgenomen van het begrip “vrijstaande woning”. Ook zijn in de plantoelichting geen aanknopingspunten te vinden voor de wijze waarop dit begrip moet worden uitgelegd. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen kan voor de betekenis van een begrip, bij gebrek aan aanknopingspunten in het bestemmingsplan en de plantoelichting voor de wijze waarop een in het bestemmingsplan opgenomen begrip moet worden uitgelegd, aansluiting worden gezocht bij wat in het algemeen spraakgebruik daaronder wordt verstaan. Daarbij mag de betekenis zoals deze in de Van Dale is gegeven, worden betrokken. In de Van Dale wordt onder een vrijstaande woning verstaan: “een op zichzelf staand, niet aan iets anders vastgebouwde woning”. Een twee-onder-één-kapwoning die is ontstaan door het terugplaatsen van een inpandige scheidingswand kan, zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, niet worden aangemerkt als een vrijstaande woning.

Verder is de Afdeling van oordeel dat de eigenaar een omgevingsvergunning had moeten aanvragen, omdat het realiseren van een zelfstandige woonruimte in strijd is met het bestemmingsplan.

De gemeente heeft echter de lasten niet deugdelijk gemotiveerd, omdat de eigenaar een aantal gevallen heeft benoemd waarin de gemeente omgevingsvergunningen heeft verleend voor het splitsen van woningen of het realiseren van nieuwe woningen in de gemeente. De eigenaar doet hiermee een beroep op het gelijkheidsbeginsel. De gemeente is in haar beantwoording alleen ingegaan op de algemene uitgangspunten en niet de aangehaalde voorbeelden. De Afdeling biedt de gemeente de mogelijkheid het motiveringsgebrek te herstellen.

Ten overvloede merkt de Afdeling op dat de last om de woonvoorzieningen te verwijderen, te verstrekkend is. In de laatst verleende bouwvergunning is opgenomen dat er in het betreffende gedeelte keukenvoorzieningen mogen zijn. Omdat deze voorzieningen rechtmatig aanwezig waren, kan nu niet door de gemeente gelast worden dat deze verwijderd worden.

  • Goede ruimtelijke ordening vereist rekening houden met spuitzones (ECLI:NL:RVS:2023:4730)

Een gemeente stelt een bestemmingsplan vast, waarmee maximaal 59 woningen gerealiseerd kunnen worden. Het plangebied grenst aan agrarische percelen. Een eigenaar van een agrarisch perceel verzet zich tegen het plan en dient een verzoek in om een voorlopige voorziening bij de voorzieningenrechter.

De eigenaar voert aan dat de gemeente onvoldoende rekening heeft gehouden met het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen op het agrarisch perceel. De eigenaar heeft erop gewezen dat zijn perceel heel dicht bij een bouwvlak in het plangebied ligt en dat daarop op grond van het ter plaatse geldende bestemmingsplan ook gewassen mogen worden geteeld waarbij gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt. Op de zitting heeft hij toegelicht dat de gronden met een agrarische bestemming nu worden gebruikt als grasland voor het beweiden van vee. Voor dat gebruik wordt het grasland twee keer per jaar in het voor- en najaar met gewasbeschermingsmiddelen bespoten. Hij heeft er verder op gewezen dat hij aardappelteler is en dat het niet uitgesloten is dat het agrarisch deel van het perceel in het kader van de vruchtwisseling wordt ingezet voor aardappelteelt.

De gemeente verweert zich door te stellen dat zij er niet mee bekend is dat op het perceel gewasbeschermingsmiddelen gebruikt worden. Ook verwijst de gemeente naar een anterieure overeenkomst met de eigenaar, die inhoudt dat hij zijn bedrijfsmatige agrarische activiteiten op het perceel zal beëindigen.

De voorzieningenrechter stelt als eerste dat in het algemeen een afstand van 50 m tussen gevoelige functies en agrarische bedrijvigheid waarbij gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt, niet onredelijk wordt geacht. Het is toegestaan deze afstand te verkleinen als daaraan een deugdelijke motivering ten grondslag ligt, zoals een zorgvuldig en op de locatie toegesneden onderzoek.

In onderhavig geval is sprake van een afstand van circa 15 m en zijn er geen spuitzones aangehouden. Gelet op de onderbouwing van de gemeente, is de voorzieningenrechter van oordeel dat zij rekening had moeten houden met de mogelijkheid om gewasbeschermingsmiddelen te gebruiken op het perceel van de eigenaar. In de eerste plaats verbiedt het ter plaatse geldende bestemmingsplan het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen niet. Daarnaast staat het bestemmingsplan niet in de weg van de mogelijkheid dat de eigenaar aardappelen gaat telen op het perceel, in strijd met de anterieure overeenkomst. Omdat de gemeente hier blijkbaar geen rekening mee gehouden heeft, schorst de voorzieningenrechter het bestemmingsplan, voor zover het binnen 50 m van het betreffende agrarische perceel ligt, tot in de bodemprocedure is geoordeeld over het bestemmingsplan.

3 januari 2024

Verbintenissenrecht
Prijsverlaging na aankoop bouwkavel? (ECLI:NL:GHSHE:2023:3683)

Een gemeente biedt in 2011 negen bouwkavels te koop aan. Zeven van de bouwkavels worden begin 2012 verkocht, maar de resterende twee blijven onverkocht. In 2015 besluit de gemeente de prijs te verlagen, waarna beide kavels in 2016 worden verkocht voor een prijs per m² die circa 20% lager ligt dan de bouwkavels die in 2012 zijn verkocht.

Eén van de kopers in 2012 verzoekt de gemeente om het verschil in prijs tussen hun kavel en de twee hiervoor genoemde kavels te vergoeden. Ten tijde van de aankoop door de kopers is door de projectleider woningbouw per e-mail aangegeven dat in de koopovereenkomst geen passage over een prijsverlaging opgenomen zou worden. Reden hiervoor is dat een prijsverlaging absoluut niet aan de orde zou zijn op deze locatie. Mocht de gemeente onverhoopt toch overgaan tot een prijsverlaging, dan zouden de kopers zich kunnen beroepen op het gelijkheidsbeginsel, aldus de e-mail uit 2012.

De gemeente wijst in 2016 het verzoek van de kopers van de hand en stelt dat het gelijkheidsbeginsel niet van toepassing is, aangezien de omstandigheden in de tussenliggende tijd zijn veranderd en de kopers het risico hebben genomen dat de grond meer of minder waard zou worden na verloop van tijd. Daarnaast is de gemeente van mening dat de kopers geen gerechtvaardigd vertrouwen kunnen ontlenen aan een mail van een ambtenaar, die niet bevoegd is namens het voltallige college te handelen.

Het hof, in navolging van de rechtbank, is van oordeel dat de kopers geen grondslag hebben om een prijsverlaging te eisen van de gemeente. Van een toezegging is sprake als ambtenaren of derden, zoals een advocaat die door het bestuursorgaan is ingeschakeld, uitlatingen en/of gedragingen hebben gedaan die bij de betrokkene redelijkerwijs de indruk hebben kunnen wekken van een welbewuste standpuntbepaling van het bestuur over de manier waarop in zijn geval een bevoegdheid al dan niet zal worden uitgeoefend. Eén van de relevante aspecten daarbij is de deskundigheid van de betrokkene. Een vereiste is dat de uitlating en/of gedraging op een concrete situatie ziet. De Afdeling heeft met deze maatstaf er bewust voor gekozen dat voor de beoordeling van de vraag of sprake is van een toezegging het minder aankomt op wat het bestuursorgaan bedoelde en meer van belang is hoe de uitlating of gedraging bij een redelijk denkende burger overkomt.

In het onderhavige geval merkt het hof op dat in de bewuste e-mail weliswaar is gesteld dat een ‘prijsverlaging absoluut niet aan de orde is’, maar dat dit niet betekent dat een prijsverlaging nooit aan de orde zou kunnen zijn. Daarnaast was het de kopers duidelijk dat de verkoop op dat moment voortvarend verliep. Ten slotte mochten de kopers de zinsnede dat in geval van een prijsverlaging ‘kan men zich beroepen op het gelijkheidsbeginsel’ redelijkerwijs niet zo begrijpen dat bij een prijsverlaging op een later moment aan hen altijd een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel toekomt. Uit de zinsnede kan worden begrepen dat aan de kopers weliswaar een beroep op het gelijkheidsbeginsel toekomt, maar dit sluit niet uit dat de vraag of dit beroep slaagt zal afhangen van de op dat moment geldende omstandigheden en de op dat moment te maken afwegingen in het kader van het gelijkheidsbeginsel.

Planschade en nadeelcompensatie
Toepassing reformatio in peius, afwijkende rekenmethode taxateur toelaatbaar (ECLI:NL:RVS:2023:4775)

Een eigenaar van een woning dient een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in bij de provincie, nadat deze een inpassingsplan heeft vastgesteld waarmee op korte afstand van de woning de aanleg van een vierbaansweg mogelijk gemaakt wordt.

De provincie laat een advies uitbrengen, waar een taxatie onderdeel van uitmaakt. In het advies wordt gesteld dat de waardedaling € 35.000,– bedraagt. Door de aanvrager is in de beroepsfase ook een taxatie aangeleverd. Uit deze taxatie blijkt een waardedaling van € 57.500,–. De rechtbank verzoekt de StAB om ook een taxatie te doen verrichten. De (taxateur die is ingeschakeld door de) StAB komt uit op een waardedaling van € 21.000,–.

De rechtbank komt tot het oordeel dat de StAB een deskundige is op het gebied van planschade en dat zij af mag gaan op het verslag van de StAB. Dat is slechts anders, indien het verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd. Naar het oordeel van de rechtbank is dat hier niet het geval.

Toepassing van het advies van de StAB zou echter leiden tot een lagere tegemoetkoming in de planschade dan de gemeente in eerste instantie heeft gedaan. Omdat de aanvrager door de beslissing op het bezwaar in beginsel niet in een slechtere positie mag belanden dan waarin hij zou hebben verkeerd als hij geen rechtsmiddel zou hebben aangewend, blijft het originele besluit in stand.

Inhoudelijk is nog van belang dat de aanvrager bezwaren had tegen de taxatie die door de StAB is ingebracht. De taxateur heeft namelijk een afwijkende rekenmethode toegepast, waarbij geen waardevermindering van de woning is vastgesteld, maar alleen een afslag op basis van de grondwaarde is toegepast. Volgens de aanvrager is deze methode niet in lijn met hoe een redelijk denkend en handelend koper de waarde van de onroerende zaken zou bepalen.

De Afdeling herhaalt echter haar vaste lijn dat de bestuursrechter een taxatie slechts terughoudend kan toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen. Artikel 6.1 van de Wro dwingt niet tot het hanteren van de ene dan wel de andere taxatiemethode. Welke methode in een concreet geval wordt gebruikt, staat ter beoordeling van de onafhankelijke taxateur. Indien toepassing van de ter beschikking staande methoden naar diens deskundig oordeel niet mogelijk is of niet tot een juiste waardering leidt, zal de onafhankelijke taxateur de taxatie (mede) mogen baseren op zijn kennis, ervaring en intuïtie.

In onderhavige zaak heeft de taxateur in zijn rapport voldaan aan de daaraan in de rechtspraak gestelde eisen dat de gevolgde methode en gehanteerde redenering begrijpelijk en consistent zijn, dat de daaruit getrokken conclusies daarop aansluiten en dat inzicht is gegeven in de gegevens die bij de taxatie zijn betrokken.

27 december 2023

Planschade en nadeelcompensatie
Wettelijke rente bij een tegemoetkoming in de planschade (ECLI:NL:RVS:2023:4769)

Een eigenaar van een perceel met opstallen heeft een verzoek om tegemoetkoming in de planschade ingediend bij de gemeente. Deze zaak is tot aan de Afdeling uitgevochten, waarbij door de Afdeling is vastgesteld dat er een aanzienlijk bedrag aan planschade door de gemeente vergoed dient te worden. Nadien hebben partijen onenigheid gekregen over de hoogte van de wettelijke rente die verschuldigd is. Deze discussie wordt in onderhavige uitspraak door de Afdeling afgedaan.

De gemeente heeft in 2019 een tegemoetkoming aan planschade vergoed, met een bepaald bedrag aan wettelijke rente. In 2021 komt de gemeente tot de conclusie dat de wettelijke rente ten onrechte is gebaseerd op de wettelijke rente voor handelstransacties, bedoeld in artikel 6:119a BW, in plaats van de wettelijke rente voor niet-handelstransacties, bedoeld in artikel 6:119 BW. De verschuldigde wettelijke rente is daarom maar een kwart van de daadwerkelijk overgemaakte rente.

De eigenaar stelt zich op het standpunt dat zij niet had kunnen en behoren te weten dat het bedrag aan wettelijke rente te hoog was, zodat zij er ook geen rekening mee heeft kunnen houden dat de gemeente zou terugkomen van het uitgekeerde bedrag aan wettelijke rente.

Op grond van artikel 6:119a, eerste lid, van het BW is de in deze bepaling bedoelde wettelijke rente verschuldigd bij vertraging in de voldoening van een geldsom die voortvloeit uit een handelsovereenkomst. In deze bepaling is een handelsovereenkomst gedefinieerd als de overeenkomst om baat die tot stand is gekomen tussen één of meer natuurlijke personen, die handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf, of rechtspersonen.

Met de toekenning van een tegemoetkoming in planschade wordt een publiekrechtelijk rechtsgevolg in het leven geroepen. Dit rechtsgevolg houdt in dat het bestuursorgaan verplicht is om deze tegemoetkoming aan de aanvrager uit te keren. De uitkering van de tegemoetkoming vloeit niet voort uit een handelsovereenkomst naar burgerlijk recht, maar uit een publiekrechtelijke rechtsbetrekking. Op de berekening van de hoogte van de wettelijke rente is artikel 6:119a, eerste lid, van het BW dus niet van toepassing.

De Afdeling concludeert dat de eigenaar ten tijde van het nemen van de rentebeslissing had kunnen weten dat zij geen aanspraak had op vergoeding van wettelijke handelsrente over de tegemoetkoming. Op basis van de tekst van de wet had daarover bij haar, anders dan zij stelt, redelijkerwijs geen misverstand kunnen bestaan. Verder was ten tijde van het nemen van de rentebeslissing ook op grond van de rechtspraak niet onduidelijk of onzeker welk rentetarief in dit geval van toepassing is.

Ook is er geen strijd met het rechtszekerheidsbeginsel, ondanks de tijd die tussen de twee besluiten van de gemeente zat. In beginsel mag de belanghebbende erop vertrouwen dat een besluit juist is. Dat is niet het geval als de onjuistheid van het besluit te wijten is aan het feit dat de belanghebbende onjuiste of onvolledige gegevens heeft verstrekt of als hij wist of behoorde te weten dat het besluit onjuist is. In deze gevallen is intrekking van het besluit toegestaan. Dat is, volgens de rechtspraak, eveneens toegestaan als weliswaar geen sprake is van verkeerde inlichtingen of van een kenbare fout, maar het gaat om een vergissing die onverwijld en onmiskenbaar door het desbetreffende bestuursorgaan is herroepen en de belanghebbende in die korte tijd niet iets heeft gedaan of nagelaten dat niet meer zonder nadeel kan worden hersteld.

In dit geval verzetten de aard van het besluit en de inhoud van de toepasselijke wettelijke regeling zich niet tegen intrekking van het besluit of, zoals in dit geval, de vaststelling van de verschuldigde wettelijke rente op een lager bedrag. Verder volgt uit hetgeen hiervoor is overwogen dat de eigenaar behoorde te weten dat het eerste besluit tot uitkering onjuist is. Dat betekent dat intrekking van het besluit, in die zin dat de verschuldigde wettelijke rente op een lager bedrag wordt vastgesteld, in beginsel was toegestaan.

  • Peildatum nadeelcompensatie verkeersbesluit is moment waarop feitelijk wordt gerealiseerd (ECLI:NL:RVS:2023:4608)

De exploitant van een snackbar krijgt te maken met de gevolgen van een besluit van de gemeente. Op grond van dit besluit worden paaltjes geplaatst op twee plaatsen, waardoor de snackbar verminderd en moeilijk bereikbaar is. Hij dient een verzoek om nadeelcompensatie in.

Gedurende de procedure worden door beide partijen rapporten aangeleverd. In een van deze rapporten wordt niet uitgegaan van een kapitalisatiefactor 10 ten aanzien van het jaarlijks terugkerend inkomensnadeel, maar wordt kapitalisatiefactor 8 gehanteerd vanwege voortgezet gebruik.

De Afdeling stelt als eerste dat het vaste rechtspraak is dat voor de berekening van de inkomensschade van de eigenaar/gebruiker kapitalisatiefactor 10 wordt toegepast. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat de gemeente kapitalisatiefactor 10 mocht corrigeren naar factor 8, omdat de exploitant na de inwerkingtreding van het verkeersbesluit op 24 december 2014 tot aan de feitelijke realisatie van het verkeersbesluit op 15 december 2017 de snackbar ongewijzigd kon exploiteren.

Om deze reden, gaat de Afdeling eerst in op wat de correcte peildatum voor de schade is. De bijzondere wettelijke regelingen zoals die gelden bij schadeloosstelling wegens onteigening en tegemoetkoming in planschade, zijn niet van toepassing op een besluit over toekenning van compensatie van nadeel dat is veroorzaakt door een verkeersbesluit. Er is geen goede grond om dan voor de keuze van de peildatum voor de begroting van schade in de vorm van inkomensderving aansluiting te zoeken bij deze wettelijke regelingen. Dat betekent in het bijzonder dat er dan ook geen goede reden is om het in werking treden van een – onherroepelijk geworden – schadeveroorzakend besluit als peildatum te nemen voor de begroting van de daardoor veroorzaakte inkomensderving. In die gevallen moet als uitgangspunt worden genomen dat de datum van het ontstaan van de inkomensderving als peildatum voor de begroting van deze inkomensderving heeft te gelden.

De keuze voor deze peildatum past bij het uitgangspunt dat zoveel als redelijkerwijs mogelijk is de werkelijk geleden en te lijden inkomensschade dient te worden begroot. De omvang van deze schade moet worden begroot door het maken van een vergelijking tussen de (feitelijke) situatie waarin de aanvrager als gevolg van de schadeveroorzakende gebeurtenis is komen te verkeren en de (hypothetische) situatie waarin de aanvrager zou hebben verkeerd, indien de schadeveroorzakende gebeurtenis zich niet zou hebben voorgedaan. Bij het maken van deze vergelijking moeten alle omstandigheden van het concrete geval in acht te worden genomen. Daarbij geldt niet dat slechts rekening mag worden houden met de op het moment van in werking treden van het later onherroepelijk geworden besluit bestaande verwachtingen over wat de toekomst zou kunnen brengen.

De peildatum voor de berekening van de inkomensderving is in dit geval dus niet 19 november 2014, maar 15 december 2017, het moment waarop het verkeersbesluit feitelijk is gerealiseerd door middel van de fysieke wegafsluiting en waarop de gestelde inkomensderving is ontstaan. Ter berekening van de geleden inkomensschade moet in dit geval de begrote (gemiddelde) jaarlijkse inkomensschade per die peildatum worden gekapitaliseerd met factor 10. Als sprake is van inkomsten bij voortgezet gebruik in de periode gelegen na het moment van het in werking treden van het schadeveroorzakende besluit en vóór de in aanmerking te nemen peildatum, leidt dat niet tot aanpassing van de toe te passen kapitalisatiefactor.

Bestuursrecht
Prejudiciële vragen over uitleg Didam ingetrokken, voorzieningenrechter Midden-Nederland blijft bij oordeel nietigheid koopovereenkomst vóór Didam-arrest (ECLI:NL:RBMNE:2023:6782)

Deze zaak heeft betrekking op een gemeente, die een huurovereenkomst en huurafhankelijk recht van opstal willen vervangen door een erfpachtovereenkomst met dezelfde partij. Op de betreffende percelen exploiteert de partij een tankstation. De gemeente publiceert het voornemen tot het aangaan van de overeenkomsten (ook al is de overeenkomst allang gesloten), waartegen twee partijen opkomen. Volgens deze partijen is sprake van meerdere serieuze gegadigden en had daarom de mogelijkheid geboden moeten worden om mee te dingen.

De gemeente voert aan dat zij ten tijde van het aangaan van de erfpachtovereenkomst wel bekend was met de inhoud van het Didam-arrest, maar niet wist wat de gevolgen voor haar waren. Later, onder meer vanwege de ontwikkeling in de rechtspraak, heeft de gemeente toch besloten om een publicatie te doen om zo voldoende transparantie te bieden. De voorzieningenrechter stelt echter vast dat de overeenkomsten reeds gesloten waren en de gemeente niet voornemens was om alsnog de mogelijkheid te bieden aan andere partijen om mee te dingen. Er is daarom sprake van strijd met het Didam-arrest.

De voorzieningenrechter concludeert dat er op dit moment nog geen eenduidig standpunt bestaat in de literatuur en de rechtspraak over de gevolgen van het niet inachtnemen van de Didam-voorschriften bij reeds tot stand gekomen overeenkomsten. De voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft eerder geconcludeerd dat een dergelijke overeenkomst nietig is. Nadien heeft deze rechtbank geoordeeld dat het met het oog op de rechtszekerheid wenselijk is de Hoge Raad prejudiciële vragen over dit vraagstuk voor te leggen. Het is de voorzieningenrechter ambtshalve bekend dat dit tussenvonnis geen vervolg heeft gekregen, omdat de procedure (zeer recent) is ingetrokken.

Op grond van het bovenstaande, heeft de voorzieningenrechter geen reden om anders te oordelen dan zij eerder heeft gedaan. Dit betekent dat de voorzieningenrechter ook in dit geval van oordeel is dat de gesloten overeenkomst nietig is.

Het is zeer onprettig om te lezen dat de genoemde procedure is ingetrokken. De rechtszekerheid die de Hoge Raad met het beantwoorden van de prejudiciële vragen had kunnen bieden, was zeer gewenst onder overheden en juristen. Het is nu wachten op de volgende zaak die, in cassatie of via prejudiciële vragen, bij de Hoge Raad komt en haar de mogelijkheid biedt de zekerheid te scheppen waar velen op zitten te wachten.

  • Twee keer beslissen op één aanvraag niet mogelijk (ECLI:NL:RVS:2023:4758)

Een gemeente moet beslissen op een aanvraag van een maatschap, die een omgevingsvergunning aanvraagt om verblijven te bouwen voor 144 arbeidsmigranten.

De gemeente heeft de vergunning verleend, waartegen bezwaar wordt gemaakt door andere partijen. Naar aanleiding van deze bezwaren heeft de gemeente de verleende vergunning opnieuw bekeken en is het tot de conclusie gekomen dat het besluit om de vergunning te verlenen op onjuiste gronden is genomen. De gemeente heeft de aanvraag vervolgens als een aanvraag om te gebruiken of bouwen in strijd met het bestemmingsplan behandeld. Daarom heeft de gemeente hangende bezwaar alsnog de uniforme openbare voorbereidingsprocedure doorlopen en vervolgens de omgevingsvergunning geweigerd.

De maatschap komt hiertegen op en stelt (onder andere) dat het niet mogelijk is om parallel aan de bezwaarprocedure een nieuw besluit op dezelfde aanvraag te nemen. De Afdeling is het hiermee eens. De gemeente heeft door te doen wat het heeft gedaan tweemaal op de aanvraag beslist, wat niet is toegestaan. Voor zover de gemeente ervan uitging dat het met het tweede besluit het eerdere besluit op de aanvraag heeft ingetrokken, volgt dat niet uit het tweede besluit. De Afdeling vernietigt het tweede besluit en herroept het eerste besluit.

20 december 2023

Tuchtrecht
NRVT: wettelijke taxatie voldoet niet aan de fundamentele beginselen van zorgvuldigheid en transparantie (link)

Een NRVT-taxateur stelt een wettelijke taxatie op in het kader van de beoordeling van een verzoek om planschade. De verzoeker om planschade kan zich niet in de taxatie (en het daaropvolgende besluit van de gemeente om geen vergoeding toe te kennen) vinden en stelt bezwaar in. Ook het bezwaar wordt ongegrond verklaard. De verzoeker stelt daarop een procedure bij de rechtbank in, maar dient ook een klacht in tegen de taxateur. Onderwerp van de klacht is onder meer dat er in de taxatie geen referentie-objecten zijn opgenomen en het onduidelijk is op welke manier de taxateur tot een waarde is gekomen.

De taxateur verweert zich door te stellen dat de referentie-objecten per abuis niet zijn meegenomen in de taxatie, maar in bezwaar alsnog aan de gemeente zijn gestuurd. De taxateur merkt verder op dat een taxatie in een planschadeprocedure beperkter is dan een taxatie op basis van marktwaarde. Hierbij dient een waarde voor- en na de planologische wijziging te worden vastgesteld op basis van planmaximalisatie. De taxatie is onderdeel van een juridisch advies en de basis tot het vaststellen van de compensatie. De bestuursrechter verlangt geen afzonderlijk taxatierapport.

Het tuchtcollege gaat niet mee met het verweer van de taxateur. Ook bij wettelijke taxaties is een taxateur gebonden aan de fundamentele beginselen zoals vastgelegd in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels en de Praktijkhandreiking. In onderhavig geval zijn de referentiepanden en een kwalitatieve analyse van de overeenkomsten en verschillen tussen de genoemde referenties en het te taxeren object niet in het taxatierapport opgenomen. Hierdoor is sprake van een verkorte en te summiere rapportage, waarbij de taxateur met name aandacht heeft besteed aan de planschade en te weinig heeft onderbouwd hoe hij tot zijn waardering van het object is gekomen.

Het tuchtcollege legt de taxateur een berisping op. Hierbij betrekt het tuchtcollege uitdrukkelijk dat verweerder geen inzicht heeft getoond in de door hem gemaakte fouten en geen afstand lijkt te nemen van zijn rapport.

Tuchtrecht
NRVT: wettelijke taxatie voldoet niet aan de fundamentele beginselen van zorgvuldigheid en transparantie (link)

Een NRVT-taxateur stelt een wettelijke taxatie op in het kader van de beoordeling van een verzoek om planschade. De verzoeker om planschade kan zich niet in de taxatie (en het daaropvolgende besluit van de gemeente om geen vergoeding toe te kennen) vinden en stelt bezwaar in. Ook het bezwaar wordt ongegrond verklaard. De verzoeker stelt daarop een procedure bij de rechtbank in, maar dient ook een klacht in tegen de taxateur. Onderwerp van de klacht is onder meer dat er in de taxatie geen referentie-objecten zijn opgenomen en het onduidelijk is op welke manier de taxateur tot een waarde is gekomen.

De taxateur verweert zich door te stellen dat de referentie-objecten per abuis niet zijn meegenomen in de taxatie, maar in bezwaar alsnog aan de gemeente zijn gestuurd. De taxateur merkt verder op dat een taxatie in een planschadeprocedure beperkter is dan een taxatie op basis van marktwaarde. Hierbij dient een waarde voor- en na de planologische wijziging te worden vastgesteld op basis van planmaximalisatie. De taxatie is onderdeel van een juridisch advies en de basis tot het vaststellen van de compensatie. De bestuursrechter verlangt geen afzonderlijk taxatierapport.

Het tuchtcollege gaat niet mee met het verweer van de taxateur. Ook bij wettelijke taxaties is een taxateur gebonden aan de fundamentele beginselen zoals vastgelegd in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels en de Praktijkhandreiking. In onderhavig geval zijn de referentiepanden en een kwalitatieve analyse van de overeenkomsten en verschillen tussen de genoemde referenties en het te taxeren object niet in het taxatierapport opgenomen. Hierdoor is sprake van een verkorte en te summiere rapportage, waarbij de taxateur met name aandacht heeft besteed aan de planschade en te weinig heeft onderbouwd hoe hij tot zijn waardering van het object is gekomen.

Het tuchtcollege legt de taxateur een berisping op. Hierbij betrekt het tuchtcollege uitdrukkelijk dat verweerder geen inzicht heeft getoond in de door hem gemaakte fouten en geen afstand lijkt te nemen van zijn rapport.

Bestemmingsplan
Bebouwing dienstbaar aan de ter plaatse geldende bestemming (ECLI:NL:RVS:2023:4328)

Aan de exploitante van een zorgboerderij wordt een vergunning verleend om een kapschuur op te richten. Volgens de gemeente is er geen sprake van strijd met het bestemmingplan. Hiertegen komt een omwonende op. Volgens de appellant is de kapschuur juist wel in strijd met het bestemmingsplan, omdat de kapschuur niet voor een agrarisch bedrijf zal worden gebruikt.

De Afdeling overweegt dat bij toetsing van een bouwplan aan een bestemmingsplan niet slechts te worden bezien of het bouwwerk overeenkomstig de bestemming kan worden gebruikt, maar dient mede te worden beoordeeld of het bouwwerk ook met het oog op zodanig gebruik wordt gebouwd. Dit houdt in dat een bouwwerk in strijd met de bestemming moet worden geoordeeld indien redelijkerwijs valt aan te nemen dat het bouwwerk uitsluitend of mede zal worden gebruikt voor andere doeleinden dan die waarin de bestemming voorziet. In het bestemmingsplan heeft het perceel een nevenfunctie als zorgboerderij. De kapschuur wordt daardoor voor meerdere functies gebruikt en is daarom ten dienste van de bestemming.

Voor de vraag of er sprake is van een agrarisch bedrijf verwijst de Afdeling naar het rekenmodel van LEI Wageningen UR en de aangevoerde cijfers door de vergunninghoudster. De Afdeling concludeert dat de appellant onvoldoende heeft aangetoond dat er geen sprake zou zijn van een agrarisch bedrijf op de locatie.

Gelet op het voorgaande valt redelijkerwijs niet aan te nemen dat de kapschuur uitsluitend of mede voor andere doeleinden gebruikt gaat worden dan waarin de bestemming voorziet. In de aanvraag om de omgevingsvergunning staat dat de kapschuur gebouwd wordt voor agrarische doeleinden. De Afdeling ziet geen redenen hieraan te twijfelen. Ook als de kapschuur deels gebruikt gaat worden voor de zorgboerderijfunctie, valt dit nog binnen de bestemming omdat dit een bij recht toegestane nevenfunctie is.

Omgevingsrecht
Kwalificeren paden bij een landgoed als openbare weg? (ECLI:NL:RBGEL:2023:6588)

De eigenaren van een landgoed hebben twee paden afgesloten van fietsverkeer door middel van hekwerken. Fietsers kunnen daardoor geen gebruik meer maken van deze paden. Twee belangenorganisaties komen hiertegen in verweer en verzoeken de gemeente handhavend op te treden tegen de afsluiting. De gemeente is van mening dat de twee paden geen openbare wegen in de zin van de Wegenwet zijn, waardoor de gemeente niet bevoegd is handhavend op te treden.

De rechtbank gaat als eerste in op de definitie van een openbare weg volgens de Wegenwet. Een weg is openbaar als de eigenaar daar een openbare bestemming aan geeft. Een weg is ook openbaar als die weg 30 jaar voor iedereen toegankelijk was. Als een weg door de overheid wordt onderhouden, dan wordt deze openbaar als hij 10 jaar voor iedereen toegankelijk was. Een eigenaar van een weg kan voorkomen dat deze openbaar wordt als de eigenaar binnen de periode van 10 of 30 jaar aangeeft dat de weg slechts met toestemming toegankelijk is. Dit kan een eigenaar doen door het plaatsen van een bordje met opschrift eigen weg, private weg of een soortgelijke aanduiding. De eigenaar moet dat wel doen voordat de weg openbaar wordt. Als een weg eenmaal openbaar is, brengt het plaatsen van een bordje daar geen verandering meer in.

Ten aanzien van een van de paden zijn de belangenorganisaties van mening dat deze sinds 1986 in gebruik is en van overheidswege werd onderhouden. Omdat de borden ‘eigen weg’ pas in 2004 zijn geplaatst, is de termijn van 10 jaar verstreken en is sprake van een openbare weg. De eigenaren verzetten zich hiertegen en verklaren, tezamen met de rentmeester van het landgoed, dat de borden al veel eerder geplaatst zijn.

De rechtbank stelt vast dat het pad niet van overheidswege is onderhouden, maar dat er alleen subsidie is verstrekt voor de aanleg van het pad. Om deze reden is een termijn van 30 jaar aangewezen. Uit brieven van de provincie (1986) en het ministerie (1987) blijkt dat de aanleg van het pad niet voor deze jaartallen plaats heeft gevonden. De termijn van 30 jaar was daarom in 2004 nog niet verstreken, waardoor het pad geen openbare weg was op het moment van de afsluiting.

Voor wat betreft het tweede pad blijkt uit een artikel uit het tijdschrift De Kampioen uit 1939 dat het pad onderdeel vormde van een fietsroute. De eigenaren hebben verwezen naar de verklaring van de huidige rentmeester dat diens voorganger (die tot 1991 op het landgoed heeft gewerkt) de borden zou hebben geplaatst en de verklaring van de zoon van de voormalige jachtopziener (geboren in 1968) dat hij als kind de borden ‘eigen weg’ elk jaar diende te poetsen.

De rechtbank komt tot het oordeel dat vaststaat dat het tweede pad sinds 1939 voor een ieder toegankelijk was en dat de borden in de jaren zeventig geplaatst zijn. De periode van 30 jaar is daarmee verstreken, waardoor dit pad als openbare weg kwalificeert en de gemeente bevoegd is handhavend op te treden tegen het afsluiten van de toegang.

Bestuursrecht
Voorkeursrecht ook mogelijk als bestaande opstallen worden ingepast (ECLI:NL:RBNNE:2023:5043)

Een provincie vestigt een voorkeursrecht voor diverse percelen grond die nu hoofdzakelijk agrarisch in gebruik zijn, maar waarop ook windturbines worden gebouwd. De provincie voorziet een ander gebruik van de grond, namelijk voor (duurzame) energie, chemische industrie en datacenters. Hiertegen komen een aantal partijen op. Door deze partijen wordt onder meer aangevoerd dat de windturbines zullen worden ingepast in de nieuwe planologie en dat deze daarom niet onder de Wvg aangewezen kunnen worden.

De rechtbank overweegt dat het inherent is aan het onderhavige besluit dat ten tijde van het vestigen van het voorkeursrecht nog slechts een globaal beeld bestaat van de toekomstige bestemming. In dat stadium van de planvoorbereiding kan niet op perceelsniveau worden aangegeven welke bestemming zal worden toegekend. De mate van zekerheid dat de windturbines verwijderd moeten worden het voorgaande niet anders. Uitgangspunt blijft dat in dat stadium niet op perceelsniveau kan worden aangegeven welke bestemming zal worden toegekend. Ook behoeft nog niet voor elk in de aanwijzing betrokken perceel duidelijk te zijn of het kan worden ingepast.

De rechtbank concludeert daarom dat de provincie bevoegd was een voorkeursrecht te vestigen op de grond en deze bevoegdheid in redelijkheid heeft kunnen gebruiken.

6 december 2023

Huurrecht
Ook verhuurder verantwoordelijk voor opruimen drugsafval (ECLI:NL:RVS:2023:4142)

Een eigenaar en verhuurder van een pand wordt door de gemeente een last onder dwangsom opgelegd, nadat er door de huurder een laboratorium is opgezet voor de productie van (meth)amfetamine(olie). Als gevolg hiervan is het pand verontreinigd geraakt met kwik(II)chloride. De last onder dwangsom houdt in dat de eigenaar alle in het pand aanwezige kwik(II)chloride uit zijn pand laten verwijderen. De eigenaar verweert zich door te stellen dat hij niet als overtreder kan worden aangemerkt.

De Afdeling overweegt dat het feit dat de eigenaar zelf niet betrokken is geweest bij de productie van (meth)amfetamine(olie), niet maakt dat hij geen overtreder kan zijn. Op grond van sommige wettelijke bepalingen is het onder bepaalde omstandigheden ook verboden om niets te doen. Artikel 1.1a, tweede lid, van de Wm, op grond waarvan de last onder dwangsom is opgelegd, bevat zo’n bepaling. Op grond van dat artikel is eenieder die weet of redelijkerwijs kan vermoeden dat door zijn nalaten nadelige gevolgen voor het milieu kunnen worden veroorzaakt, verplicht alle maatregelen te nemen die redelijkerwijs van hem kunnen worden gevergd teneinde die gevolgen te voorkomen of, voor zover die gevolgen niet kunnen worden voorkomen, deze zoveel mogelijk te beperken of ongedaan te maken.

In onderhavig geval is van belang dat de eigenaar meerdere panden verhuurt. In zoverre is hij dus een professionele verhuurder, van wie mag worden aangenomen dat hij weet dat bedrijfspanden mogelijk worden gehuurd om daarin aan drugs gerelateerde activiteiten te ontplooien, zoals de exploitatie van een drugslab of een wietplantage. De verhuur werd via internet geregeld door de zoon van de eigenaar. De eigenaar en zijn zoon hebben geen antecedentenonderzoek gedaan naar de potentiële huurder(s). De betaling die heeft plaatsgevonden, is gedaan met contant geld. Er was daarnaast (nog) geen schriftelijke huurovereenkomst, terwijl het bedrijfspand al wel in gebruik was genomen. De eigenaar heeft niet gecontroleerd waarvoor het pand werd gebruikt door de huurder(s). Naar eigen zeggen heeft de eigenaar na de ingebruikname van het bedrijfspand eenmaal aangebeld, maar deed niemand open. Daarna heeft hij niet meer gecontroleerd.

Op grond van het bovenstaande is de Afdeling van oordeel dat de eigenaar verantwoordelijk kan worden gehouden voor het feit dat zijn pand als laboratorium voor de productie van (meth)amfetamine(olie) is gebruikt. Om deze reden is hij terecht als overtreder aangemerkt en kan aan hem een last onder dwangsom worden opgelegd.

Planschade en nadeelcompensatie
Geen causaal verband aangetoond tussen schade en gestelde oorzaak (ECLI:NL:RVS:2023:4411)

Een aantal agrariërs dienen een verzoek om nadeelcompensatie is bij een waterschap. Hun percelen hebben na extreem veel regen onder water gestaan, terwijl de percelen zo zijn ingericht dat het water kan afstromen naar watergangen die door het waterschap worden onderhouden. Volgens de agrariërs is de schade er het gevolg van dat het waterschap niet tijdig maatregelen heeft getroffen. Specifiek gaat het om de beslissing om een stuw niet eerder open te zetten, ter voorkoming van overstroming van een nabijgelegen kern.

Op grond van artikel 7:14, eerste lid, van de Waterwet wordt een algemene regeling geboden voor de afhandeling van schade die het gestelde gevolg is van de rechtmatige uitoefening van een taak of bevoegdheid door een bestuursorgaan in het kader van waterbeheer. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Waterwet volgt dat met deze omschrijving bewust is afgezien van een limitatieve opsomming van schadeoorzaken die onder het bereik van deze regeling vallen. Daarbij werd aangetekend dat het uitsluiten van bepaalde schadeoorzaken die binnen de in artikel 7.14, eerste lid van de Waterwet gegeven omschrijving van de schadeoorzaken vallen ertoe zou leiden dat benadeelden genoodzaakt zouden worden om andere wegen te bewandelen om hun schade vergoed te krijgen, en dat werd ongewenst geacht.

De Afdeling is van oordeel dat, hoewel hier geen sprake is van een actieve handeling van het waterschap, toch een beroep kan worden gedaan op artikel 7:14, eerste lid, van de Waterwet Dit zijn rechtmatige feitelijke handelingen van het waterschap die onder het toepassingsbereik van artikel 7.14, eerste lid, van de Waterwet vallen.

Inhoudelijk oordeelt de Afdeling echter dat er geen sprake is van een oorzakelijk verband tussen de feitelijke handeling en de schade. Uit een deskundigenrapport is gebleken dat de invloed van het openzetten van de stuw tot ongeveer 200 m bovenstrooms van de stuw reikt. Omdat de percelen ongeveer 2 km bovenstrooms van de stuw liggen, is de deskundige tot het oordeel gekomen dat, bij een stationaire afvoersituatie, het openzetten van de stuw geen effect zou hebben gehad op de waterstand bij de percelen. De agrariërs hebben niet aannemelijk gemaakt dat de schade door de extreme regenval zou zijn uitgebleven als de stuw tijdig op een lagere overstorthoogte was ingesteld. Hierbij is van belang dat de bewijslast van het oorzakelijk verband met de gestelde oorzaak van de schade op de aanvrager rust.

29 november 2023

Omgevingsrecht
Verhouding privaatrechtelijk en publiekrechtelijk toetsingskader (ECLI:NL:RBLIM:2023:6456)

Een eigenaar van een woning, die hij net heeft gekocht, vraagt een omgevingsvergunning aan om een uitbouw te realiseren. De buurman kan zich niet in de plannen van de uitbouw vinden en verzet zich tegen de uitbouw. Publiekrechtelijk krijgt hij geen gelijk, de gemeente beslist in bezwaar dat het overgrote deel van de uitbouw in overeenstemming is met het bestemmingsplan en daarom niet tot weigering van de aanvraag kan leiden. De vergunning wordt dus verleend, waarna de buurman naar de civiele rechter stapt en betoogt dat hij onrechtmatige hinder ondervindt, voornamelijk in het kader van vermindering van zonlicht.

De rechtbank overweegt dat van hinder sprake is als iemand wordt getroffen in het genot of gebruik van zijn eigen zaak. In artikel 5:37 BW wordt bepaald dat hinder onrechtmatig is als wordt voldaan aan de eisen die daaraan in artikel 6:162 BW worden gesteld. Niet alle hinder is dus onrechtmatig. Van onrechtmatige hinder kan slechts sprake zijn wanneer degene die de hinder veroorzaakt handelt in strijd met een wettelijke plicht of met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. Het antwoord op de vraag of sprake is van onrechtmatige hinder hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waarbij onder meer rekening moet worden gehouden met het gewicht van de belangen die door de hinder toebrengende activiteit worden gediend, en de mogelijkheid – mede gelet op de daaraan verbonden kosten – en de bereidheid om maatregelen ter voorkoming van schade te treffen.

Ten aanzien van de beoordeling van de schade, merkt de rechtbank op dat de omgevingsvergunning voor de uitbouw is verleend op basis van het geldende bestemmingsplan. De rechtbank is echter van oordeel dat het civielrechtelijke toetsingskader anders is dan het bestuursrechtelijke toetsingskader. In dit verband moet de rechtbank beoordelen of de gemeente de belangen van de buurman heeft meegewogen bij het verlenen van de omgevingsvergunning en de beoordeling van het daartegen door de buurman ingediende bezwaarschrift. Hierbij overweegt de rechtbank dat in het algemeen geldt dat een bestemmingsplan het belang van een goede ruimtelijke ordening nastreeft en niet het belang van het voorkomen van onrechtmatige hinder. Dit houdt in dat een omgevingsvergunning verleend kan worden conform het bestemmingsplan, maar dat dit niet automatisch betekent dat er geen sprake kan zijn van onrechtmatige hinder. Het bestemmingsplan kan echter, afhankelijk van de gedetailleerdheid ervan en van de omvang van het onderzoek dat eraan ten grondslag ligt, meer of minder sterke aanwijzingen bevatten dat, voor zover het gaat om de elementen die in het bestemmingsplan regeling hebben gevonden, het gebruik maken van de toegestane bouwmogelijkheden naar maatschappelijke opvattingen niet als onrechtmatige hinder is te beschouwen.

De rechtbank concludeert dat de gemeente slechts zeer beperkt de belangen van de buurman heeft betrokken bij haar beslissing om de omgevingsvergunning te verlenen. Alleen voor de 24 centimeter die de uitbouw hoger is dan door het bestemmingsplan wordt toegestaan, zijn de belangen van de buurman door de gemeente in bezwaar betrokken.

Inhoudelijk is de rechtbank, na een deskundigenoordeel te hebben laten opstellen, van oordeel dat de hinder onrechtmatig is. De eigenaar wordt dan ook veroordeelt tot het afbreken van de uitbouw.

Bestuursrecht
Didam-arrest ook van toepassing bij grondruil ten aanzien van door gemeente te verwerven gronden (ECLI:NL:RBMNE:2023:6121)

Een gemeente is voornemens om grond te ruilen met een andere grondeigenaar. De te verwerven grond wil de gemeente vervolgens inzetten om een islamitische begraafplaats te kunnen realiseren, met een beroep op de Wet op de lijkbezorging. Andere grondeigenaren zijn ook geïnteresseerd in de gronden en willen de transactie tegenhouden.

De rechtbank oordeelt dat, in het kader van het Didam-arrest, de gemeente ook rekening had moeten houden met de mogelijkheid dat er anderen zijn die geschikte grond kunnen inbrengen voor de realisatie van een islamitische begraafplaats. Volgens de rechtbank heeft de gemeente niet de beoogde transparantie verschaft over wie als serieuze gegadigde kan worden aangemerkt. Hiervoor had de gemeente van tevoren, objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria op moeten stellen. Dit is niet nodig als de gemeente grond aankoopt, maar wel als zij grond verkoopt of ruilt.

In onderhavig geval is de rechtbank van oordeel dat de gemeente onvoldoende duidelijk heeft gemaakt op welke criteria zij tot de conclusie is gekomen dat de beoogde contractspartij de enige serieuze gegadigde is die geschikte grond kan leveren voor de voorgestane ontwikkeling. De gemeente moet daarom ofwel andere partijen de gelegenheid bieden om mee te dingen naar de percelen van de gemeente, ofwel een nieuwe publicatie doen uitgaan die voldoet aan de daaraan te stellen motiverings-en rechtsbeschermingsvereisten.

Planologische ontwikkeling Wvg voldoende duidelijk (ECLI:NL:RBGEL:2023:6160)

Een gemeente wijst percelen aan onder de Wvg. Een eigenaar komt tegen de vestiging van het voorkeursrecht op, omdat hij van mening is dat de planologische ontwikkeling onvoldoende duidelijk is omschreven. Er is weliswaar sprake van beoogd gebruik voor woningbouw, maar er is nog geen zicht op wanneer de bewuste gronden betrokken zullen worden.

De rechtbank overweegt dat de Afdeling meermalen heeft overwogen dat de systematiek van de Wvg meebrengt dat op het moment dat het voorkeursrecht kan en dient te worden aangewend, veelal onzeker zal zijn of de geplande (her)ontwikkeling feitelijk zal kunnen worden gerealiseerd. Gelet op het doel van de Wvg, het verschaffen van voorrang aan gemeenten bij aankoop van gronden benodigd voor het realiseren van toekomstige planologische ontwikkelingen, staat de gestelde onzekerheid niet in de weg aan het gebruik van de bij de wet gegeven bevoegdheid tot het vestigen van een voorkeursrecht. Dit geldt temeer bij toepassing van artikel 5 van de Wvg, welke bepaling ertoe strekt dat de gemeente reeds voor aanvang van de procedure tot vaststelling van een bestemmingsplan, projectbesluit of structuurvisie een voorkeursrecht kan vestigen op gronden waaraan een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht die afwijkt van het huidige gebruik. Daardoor kan de gemeente in een vroeg stadium slagvaardig optreden om te voorkomen dat de verwezenlijking van de toegedachte bestemming wordt belemmerd. Inherent aan de toepassing van artikel 5 van de Wvg is dat van de toekomstige bestemming nog slechts een globaal beeld bestaat.

In het besluit van de gemeente is onder meer aangevoerd dat er een bijzonder hoge druk op de woningmarkt is door een aanzienlijke demografische groei. Ook beschrijft de gemeente dat het duizenden huishoudens bijkomen tot 2040.

De rechtbank oordeelt dat de voorgestelde planologische ontwikkelingen voldoende duidelijk zijn om het betreffende voorkeursrecht te mogen vestigen. In de beslissing op bezwaar is gemotiveerd dat de gemeente het plangebied ziet als potentieel gebied voor gemengde woningbouw en gemengd overgangsgebied voor woningbouw. In dit kader is het betreffende perceel aangewezen. Uit de rechtspraak volgt dat een voorkeursrecht ook kan worden gevestigd als er nog onzekerheid bestaat over de realisatie van het (woningbouw)plan. De gestelde onduidelijkheid van de planologische ontwikkelingen staat daarom niet in de weg aan de vestiging van dit voorkeursrecht.

21 november 2023

Verbintenissenrecht
De koper van een bouwkavel heeft geen wettelijke bedenktijd (ECLI:NL:PHR:2023:982)

De advocaat-generaal van de Hoge Raad (A-G) heeft advies uitgebracht in een geschil over de verkoop van een bouwkavel waar een vrijstaande woning op gebouwd kan worden.

De makelaar van de verkoper had de koper geïnformeerd over de aanwezigheid van Japanse Duizendknoop. De koper heeft een bod gedaan, waarin hij erkende dat er sprake was van Japanse Duizendknoop. De verkoper heeft het bod geaccepteerd en een paar dagen later heeft de makelaar van de verkoper een conceptkoopovereenkomst gestuurd. Twee dagen later heeft de koper aangegeven af te zien van de koop. De verkoper heeft de woning aan een ander verkocht voor een lagere prijs en vordert nu schadevergoeding van de koper/voormalig geïnteresseerde.

De vraag die de rechtbank aan de Hoge Raad heeft gesteld, luidt: ‘Is een perceel grond met de bestemming wonen (Wro) een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan in de zin van artikel 7:2 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek? En zo ja, onder welke voorwaarden of omstandigheden?’

Art. 7:2 lid 1 BW spreekt van ‘de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan’. Treedt bij een zodanige koop als koper op een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (dus een consument), dan moet de koop verplicht schriftelijk worden aangegaan. Ook is in dat geval ten behoeve van de consumentkoper de bedenktijd van drie dagen van art. 7:2 lid 2 BW van toepassing. Het vormvoorschrift van art. 7:2 lid 1 BW dient de belangen van beide partijen en eventuele andere gegadigden door duidelijkheid te verschaffen over het moment waarop partijen overeenstemming hebben bereikt en de bedenktijd aanvangt. Die bedenktijd dient uiteraard ter bescherming van de consumentkoper. Het schriftelijkheidsvereiste draagt nog op andere wijze aan de effectiviteit van de bedenktijd bij: de consumentkoper heeft aldus een schriftelijk stuk in handen dat hij binnen de bedenktijd aan een deskundige voorleggen kan, bijvoorbeeld aan een notaris.

De A-G verwijst naar de wetsgeschiedenis en merkt op dat in het wetsvoorstel stond dat het ging om ‘de koop van een tot woning bestemde onroerende zaak’. Dat is aangepast tot ‘een tot bewoning bestemde onroerende zaak’ om de wetgeving in lijn te brengen met parallel lopende wetgeving. Een verschil in betekenis tussen beide formuleringen is echter niet bedoeld. Het artikel mag dus zo worden gelezen worden dat het de koop van een tot woning bestemde onroerende zaak wordt bedoeld. Wat een woning is, is in de wetsgeschiedenis ook naar voren gekomen. Volgens die stukken is een woning een gebouw of een gedeelte daarvan dat woondoeleinden dient en is maatgevend de feitelijke situatie ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst.

In de praktijk betekent dit dat als de koopovereenkomst betrekking heeft een woning (in de zin van een gebouw of een gedeelte daarvan dat woondoeleinden dient), artikel 7:2 BW van toepassing is. Als de verkoper zich heeft verplicht tot het geven van een onbebouwde onroerende zaak, is artikel 7:2 BW niet van toepassing op deze transactie, zowel ten aanzien van het schriftelijksheidsvereiste als de bedenktijd.

Erfpachtrecht
Ook erfverpachter kan als overtreder worden aangemerkt (ECLI:NL:RVS:2023:4233)

Op een perceel liggen veel goederen voor het smalspoor opgeslagen, zoals treinstellen, rails, machines en rijplaten, in strijd met het geldende (agrarische) bestemmingsplan. De gemeente besluit te handhaven en gelast de eigenaar onder straffe van een dwangsom om het perceel binnen acht weken in overeenstemming te brengen met het bestemmingsplan. Later blijkt de last niet te hebben gewerkt, waarop de gemeente de dwangsom besluit in te vorderen.

De eigenaar voert bij de Afdeling onder meer aan dat hij ten onrechte als overtreder heeft aangemerkt. Hij voert aan dat een ander het perceel in erfpacht heeft en hij daarom niet verantwoordelijk en aansprakelijk is voor wat er op het perceel gebeurt.

De Afdeling is het hier niet mee eens. Uit de wetsgeschiedenis blijkt onder meer dat onder het ‘gebruiken van gronden’ mede moet worden verstaan het ‘laten gebruiken van gronden’. Het is dus ook niet vereist dat de eigenaar zelf de overtreding fysiek heeft begaan.

In onderhavig geval speelt verder mee dat de eigenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij niet wist en niet kon weten dat het perceel in strijd met het bestemmingsplan werd gebruikt. Daarbij betrekt de Afdeling dat het ging om een grote hoeveelheid materialen die in de open lucht waren opgeslagen en dat de eigenaar, zoals hij tijdens de zitting heeft verklaard, de op het perceel aanwezige materialen zelf aan de feitelijk gebruiker van het perceel heeft verkocht. Ook de omstandigheid dat de daadwerkelijke gebruiker van het perceel mogelijk ook overtreder is, betekent niet dat de eigenaar niet (ook) als overtreder kan worden aangemerkt.

15 november 2023

Pachtrecht
Vastlegging en ontbinding pachtovereenkomst (ECLI:NL:RBMNE:2023:5668)

Tussen een voormalige schoonvader en schoonzoon ontstaat discussie over de vraag of er sprake is van een pachtovereenkomst. Toen de schoonzoon nog getrouwd was met de dochter van zijn schoonvader, is de schoonzoon met beide schoonouders een maatschapsovereenkomst aangegaan. Hieruit volgt dat, in het kader van toekomstige bedrijfsopvolging door de dochter, de bestaande maatschap wordt opgevolgd door een nieuwe maatschap, bestaande uit de dochter, haar beide ouders en haar echtgenoot. De maatschap exploiteert een akkerbouwbedrijf.

Enkele jaren later trekken de ouders zich terug uit de maatschap en gaan weer terug naar het exploiteren van een varkenshouderij. Zij nemen de schuren en werktuigenberging mee uit de maatschap, en verkopen de landbouwgronden aan (de stille maatschap van) hun dochter en schoonzoon. De schoonvader stelt later dat de stille maatschap geen agrarische activiteiten (meer) ontplooit en alleen maar de gronden ter beschikking stelt aan de maatschap van de schoonzoon en een derde. Ook de schuren en werktuigenberging worden door de schoonzoon en een derde al sinds 2011 gebruikt. Ten slotte hebben de schoonzoon en een derde rechtstreeks aan de schoonvader een vergoeding betaald voor het gebruik van de gebouwen, dus niet via de stille maatschap van de schoonzoon en de dochter.

De schoonzoon en een derde vorderen vastlegging van de pachtovereenkomst, terwijl de schoonvader dit betwist. De pachtkamer overweegt dat er onroerende zaken in gebruik zijn verstrekt en dat daar jarenlang een bepaalde tegenprestatie voor is betaald. Ook staat vast dat deze onroerende zaken (gebouwen) gebruikt zijn voor de uitoefening van het akkerbouwbedrijf van de schoonzoon en een derde, bijvoorbeeld voor de opslag van uien, kunstmest en machines. Daarmee is ook voldaan aan het vereiste dat de onroerende zaken in gebruik zijn verstrekt ter uitoefening van de bedrijfsmatige landbouw. Dit alles maakt dat er na het oordeel van de pachtkamer sprake is van een pachtovereenkomst.

Er speelt echter nog meer. De schoonvader stelt dat zijn (inmiddels voormalige) schoonzoon en de derde zich sinds de beëindiging van de relatie tussen de schoonzoon en zijn dochter stelselmatig ernstig hebben. De schoonvader zou meerdere malen zijn bedreigd en mishandeld. De schoonzoon en de derde ontkennen dit.

De pachtkamer beschrijft meerdere situaties waarin de (voormalige) schoonzoon zich dreigend en zelfs fysiek belagend gedraagt richting zijn (voormalige) schoonvader, ook op het erf waar de schoonouders wonen. De pachtkamer komt tot het oordeel dat de schoonzoon en de derde zich niet hebben gedragen zoals een goed pachter betaamt. Zij zijn daardoor tekortgeschoten in de nakoming van de pachtovereenkomst. Gelet op de ernst van de tekortkomingen is de pachtkamer van oordeel dat de ontbinding van de pachtovereenkomst met haar gevolgen gerechtvaardigd is.

Erfpachtrecht
Zorgplicht notaris bij overdracht erfpachtrecht (ECLI:NL:RBAMS:2023:6407)

Een recht van erfpacht op een appartement in Amsterdam wordt overgedragen aan twee kopers. Het appartement heeft niet de bestemming tot woonruimte, maar is wel zo in gebruik en staat ook zo geregistreerd in de basisadministratie adressen en gebouwen. Enkele jaren later komen de kopers met de gemeente overeen dat de bestemming in de erfpachtvoorwaarden wordt gewijzigd naar woonruimte, onder betaling van een aanvullende canon. De kopers hebben de aanvullende canon betaald, maar spreken nu de notaris aan op de overdracht van enkele jaren eerder.

Naar mening van de kopers heeft de notaris haar zorgplicht geschonden door de kopers niet te wijzen op de mogelijke gevolgen van een wijziging van de erfpachtbestemming naar woonruimte. De notaris verweert zich door te stellen dat zij uitgebreid heeft verwezen naar de erfpachtvoorwaarden.

De rechtbank stelt als eerste vast dat op de notaris een zorgplicht rustte. Een notaris moet bij de uitoefening van zijn ambt de belangen van alle partijen met de grootst mogelijke zorgvuldigheid behartigen. Zo nodig moet een notaris daarbij tevens wijzen op de gevolgen die voor een van de partijen voortvloeien uit de inhoud van de akte. Deze zorgplicht eindigt als de notaris goede grond heeft erop te vertrouwen dat iemand zich van die gevolgen bewust is.

In onderhavig geval is de rechtbank van oordeel dat de notaris goede grond had erop te vertrouwen dat de kopers zich ervan bewust waren dat het appartement op grond van de erfpachtvoorwaarden niet als woning mocht worden gebruikt. De aanhef van de door hen ondertekende koopakte omschrijft het appartementsrecht als “rechtgevend op het uitsluitend gebruik van het atelier/bedrijfsruimte (publiekrechtelijke bestemming: woning)”. In artikel 2, onder k sub 3, garandeert de verkoper: “de in de erfpachtvoorwaarden toegestane bestemming is atelier/bedrijfsruimte”. En in artikel 18, onder d, verklaren kopers zich “ermee bekend dat de bestemming conform de erfpachtvoorwaarden atelier/bedrijfsruimte is, verkoper wordt in deze door kopers gevrijwaard.”

Deze laatstgenoemde bepaling heeft de notaris met de hand bijgeschreven op de koopakte, die verder grotendeels uit een modeltekst bestaat. Daaruit blijkt dat dit onderwerp uitdrukkelijk aan de orde is geweest. Aangezien een van de kopers zelf jurist is en ook de andere koper een universitaire opleiding heeft voltooid, mocht de notaris ervan uitgaan dat beiden de strekking van deze erfpachtvoorwaarde kenden en begrepen.

Verder overweegt de rechtbank dat de notaris niet verplicht was de kopers te wijzen op de gevolgen die wijziging van de erfpachtvoorwaarden zou hebben voor de te betalen canon. Zij waren immers aanvankelijk niet van plan om wijziging van de erfpachtvoorwaarden te vragen. Pas toen dit nodig bleek om de canon eeuwigdurend te kunnen afkopen hebben zij, bijna vijf jaar later, de wijziging verzocht.

Planschade en nadeelcompensatie
Planschade en onteigening (ECLI:NL:PHR:2023:888)

De advocaat-generaal van de Hoge Raad (A-G) heeft advies uitgebracht over planschade in onteigeningszaken. In de onderhavige zaak is een perceel grasland van 1.000 m² groot aangewezen ter onteigening. Tussen partijen is (onder meer) discussie over artikel 40e Onteigeningswet:

 ‘Bij het bepalen van de werkelijke waarde van een zaak wordt de prijs verminderd of vermeerderd met voordelen of nadelen tengevolge van

1°. bestemmingen die door het werk waarvoor onteigend wordt, tot uitvoering komen;

2°.bestemmingen, voor de feitelijke handhaving waarvan onteigend wordt,

voor zover deze voordelen of nadelen ook na toepassing van artikel 40d redelijkerwijze niet of niet geheel ten bate of ten laste van de onteigende behoren te blijven.’

Artikel 40e Ow is bedoeld om het mogelijk te maken dat planschade wordt vergoed in het kader van de onteigening, om zo het voeren van separate planschadeprocedures te voorkomen. Een redelijke toepassing van art. 40e Ow in deze zaak houdt in dat op de peildatum van de onteigening een inschatting wordt gemaakt van de kans dat een verzoek om vergoeding van planschade, die het gevolg is van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan, zou worden toegewezen bij een veronderstelde verkoop aan een redelijk handelend koper, de onteigening weggedacht. Bij een dergelijke verkoop bestaat immers de mogelijkheid om de planschadeclaim aan de koper over te dragen, die daaraan een zekere waarde zal toekennen. Voor de inschatting van die waarde dient een planvergelijking te worden gemaakt tussen het nieuwe bestemmingsplan en het voordien geldende bestemmingsplan. Voorts moet (in ieder geval) worden onderzocht of er sprake is van risicoaanvaarding.

De deskundigen in de procedure voor de rechtbank hebben gesteld dat er voor de onteigende, de onteigening weggedacht, op grond van het nieuwe bestemmingsplan geen sprake zal zijn van planschade die aanleiding geeft tot toekenning van een tegemoetkoming. De rechtbank is op dit punt niet overtuigd en volgt het advies van de deskundigen op dit punt niet, maar wint aanvullend advies in. Het aanvullende advies houdt in dat er een aanzienlijk bedrag aan planschade geclaimd kan worden en dat een redelijk handelend koper ongeveer de helft over zou hebben voor deze claim.

Deze correctie is volgens de rechtbank niet in overeenstemming met artikel 40e Ow en het planschaderecht. Wel moet rekening gehouden worden met de beperkende planschadecriteria, zoals het normaal maatschappelijk risico en de voorzienbaarheid. Op grond hiervan is de rechtbank van oordeel dat in dit geval de planschadeclaim, minus een percentage op grond van het normaal maatschappelijk risico, verwerkt moet worden in de schadeloosstelling.

De A-G ontleedt de werkwijze van de rechtbank als volgt. In de eerste plaats heeft de rechtbank een aanvullend advies ingewonnen, waarin op basis van een veronderstelde koop een waarde wordt toegekend aan een planschadeclaim. Deze methode is volgens de A-G niet houdbaar, alleen al omdat een aanspraak op planschade niet overdraagbaar is. Ook al zou deze aanspraak wel overdraagbaar zijn, is de A-G van oordeel dat een redelijk handelend koper niet de gehele claim bij de koopsom zou optellen, omdat hij een vergoeding zal wensen zowel voor de in de planschadeprocedure te plegen inspanningen als voor het risico dat de opbrengst van die procedure tegen zal vallen.

De A-G merkt verder op dat het slot van artikel 40e Ow gelijkenissen vertoont met de voorloper van artikel 6.1 Wro. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat hiermee ook een eenvormigheid van de toe te passen maatstaven is bedoeld. In later gedane uitspraken, en de daarbij behorende adviezen van de betreffende A-G’s, is vrij eenduidig aangenomen dat de criteria en maatstaven die in het planschaderecht gelden, overeenkomstig gelden voor een begroting van een dergelijke claim in het kader van onteigening.

Voor onderhavig geval betekent dit dat, naar het oordeel van de A-G, de rechtbank uiteindelijk tot de juiste conclusie is gekomen. De rechtbank heeft, overeenkomstig de reacties van de (originele) deskundigen op het aanvullend advies, de planschadeclaim beoordeeld alsof de onteigende de claim zou indienen. Deze claim komt naast de prijs voor het onteigende in het vrije commerciële verkeer. Op deze claim moeten wel de maatstaven toegepast worden die in het planschaderecht ook van toepassing zijn. Dat betekent dat rekening gehouden dient te worden met (onder meer) voorzienbaarheid en normaal maatschappelijk risico.

8 november 2023

Erfpachtrecht
Rechtmatige opzegging aan niet-betalende erfpachter (ECLI:NL:GHSHE:2022:4477)

Een exploitant van een recreatieoord heeft een recht van erfpacht op grond van de gemeente. Het recht van erfpacht loopt van 2006 tot 2069. De gemeente maakte met ingang van 1 januari 2008 aanspraak op een verhoging van de canon. De exploitant weigerde de canon over het jaar 2008 en de daaropvolgende jaren aan de gemeente te betalen. Volgens de exploitant had zij de canon tot het einde van het erfpachtrecht afgekocht en mocht de gemeente de canon niet verhogen.

De rechtbank was het daar niet mee eens en verklaarde in 2011 voor recht dat de exploitant uit hoofde van de erfpachtovereenkomst de canon aan de gemeente verschuldigd waren en dat de gemeente de canon met ingang van 1 januari 2008 mocht verhogen, met veroordeling van de drie erfpachters tot betaling van de canon. In 2015 heeft het hof deze uitspraak bekrachtigd, met een gewijzigde vaststelling van de canon. De gemeente heeft sindsdien de rekeningen gestuurd voor 2015, 2016 en 2017, maar de exploitant heeft niets betaald aan de gemeente. De gemeente heeft daarop de erfpachtovereenkomst opgezegd, maar ook daar werkt de exploitant niet aan mee.

De rechtbank geeft de gemeente gelijk en verklaard dat het erfpachtsrecht is beëindigd. Ook oordeelt de rechtbank dat de exploitant de canon over 2015, 2016, 2017 en 2018 verschuldigd is. Tegen deze uitspraak tekent de exploitant hoger beroep aan. Zij stelt dat de gemeente het erfpachtsrecht niet had mogen opzeggen, dat de gemeente schuldeisersverzuim kan worden tegengeworpen en dat de gemeente de waarde van het erfpachtrecht moet vergoeden.

Het hof oordeelt als eerste dat de gemeente het erfpachtrecht rechtsgeldig heeft opgezegd. Op grond van artikel 5:87 lid 2 BW kan een erfpacht door de eigenaar worden opgezegd, voor zover thans relevant, indien de erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen. In dit geval staat tussen partijen vast dat voldaan is aan deze voorwaarde. In het eerdere arrest van het hof is immers bepaald dat de exploitant de canon verschuldigd was voor de jaren 2008 tot en met 2014. Ook daarna heeft de exploitant de canon niet betaald.

Met betrekking tot het schuldeisersverzuim van de gemeente oordeelt het hof dat vaststaat dat er sprake is van verzuim van de exploitant. Daardoor kan er geen sprake zijn van verzuim aan de zijde van de gemeente. Verzuim aan de zijde van de gemeente zou moeten betekenen dat de exploitant niet aan haar verplichtingen kan voldoen. Ten overvloede merkt het hof op dat het inhoudelijke argument van de exploitant, namelijk dat de gemeente onvoldoende heeft gedaan de exploitatie van het park mogelijk te maken, niet voldoende onderbouwd is. De exploitant kon op basis van de geldende bestemming haar erfpachtsrecht uitoefenen. De gemeente was niet verplicht het blote eigendom over te dragen, zoals door de exploitant aangevoerd wordt. Dat daarover overleg is gevoerd tussen partijen, maar zij er niet uit zijn gekomen, maakt niet dat de gemeente verplicht is de grond over te dragen. Ook het feit dat het beleid is van de gemeente om bloot eigendom over te dragen, maakt dit niet anders.

Ook rust op de gemeente niet de verplichting om de erfpachtrechten financierbaar te maken. De exploitant is een professionele partij waarvan verwacht mag worden dat zij zich van de financierbaarheid van de erfpachtrechten rekenschap heeft gegeven toen zij de rechten van erfpacht kocht alsmede van de risico’s die daaraan verbonden waren, in het bijzonder de verhoging van de canon.

Ten aanzien van de waarde van het erfpachtrecht heeft de rechtbank een deskundige benoemd. Deze heeft de marktwaarde van het erfpachtrecht, uitgaande van de geldende erfpachtvoorwaarden en de looptijd die zonder opzegging zou hebben geresteerd, gewaardeerd op € 0,-. Deze waarde (of eigenlijk een negatieve waarde), is onder meer het gevolg van knellende erfpachtvoorwaarden. De uitkomst dat de exploitant dus geen vergoeding krijgt voor haar erfpachtrechten, acht het hof in de gegeven omstandigheden niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Daarbij heeft het hof ook in aanmerking genomen dat de exploitant vanaf 2008 niets aan canon heeft betaald, en dat zij in aanvang al een groot deel van haar rechten van erfpacht heeft vervreemd voor ruim 3 miljoen euro en daarnaast jarenlang huurinkomsten heeft genoten zonder aan de kosten van het beheer van het park bij te dragen.

Bestuursrecht
Verkoop snippergroen mogelijk onder Didam-arrest (ECLI:NL:RBROT:2023:8254)

De exploitant van een restaurant heeft een bouwplan laten opstellen om het restaurant uit te breiden en woningen te bouwen. Hiervoor is ook een aangrenzend perceel van de gemeente benodigd. De gemeente heeft aangegeven bereid te zijn het perceel te verkopen. De gemeente heeft later gepubliceerd dat zij voornemens is het perceel aan de exploitant te verkopen, en dat zij die als enige serieuze gegadigde aanmerkt vanwege de mogelijkheid om de grond integraal te ontwikkelen.

Hiertegen komen een aantal partijen in beroep. Deze eisers vorderen dat het de gemeente verboden wordt de grond te verkopen zonder openbare selectieprocedure. Zij zijn van mening dat het argument ten aanzien van de versnippering een gelegenheidsargument is dat de gemeente heeft verzonnen om haar handelwijze achteraf goed te praten. De overgelegde beleidsstukken betreffen een ratjetoe aan stukken, die geen blijk geven van een doordacht beleid met objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Bovendien is het criterium van de gemeente dat het perceel alleen aan de eigenaar van het naastgelegen perceel moet worden verkocht om versnippering tegen te gaan, volgens de eisers niet redelijk. De eisers kunnen eveneens versnippering voorkomen als het gebruik van en de bebouwing op het perceel aansluit bij de naastgelegen percelen.

De rechtbank merkt op dat de gemeente voldoende aannemelijk gemaakt dat zij als algemeen beleid voor de herinrichting van de algemene ruimte het voorkomen van versnippering en verrommeling nastreeft. Gelet op dat algemene beleid is niet onredelijk dat de gemeente voor verkoop van “snippergroen en restpercelen” als voorwaarde stelt dat deze alleen worden verkocht aan eigenaren van aangrenzende percelen. Hieraan doet niet af dat er wellicht ook andere manieren zijn om dit beleid te verwezenlijken en ook niet dat de gemeente privaatrechtelijke of bestuursrechtelijke mogelijkheden heeft om versnippering tegen te gaan.

Het onderhavige perceel heeft een oppervlakte van 55 m2 en valt onder de definitie van “snippergroen” waarop het snippergroenbeleid van toepassing is. Uit het voornemen tot onderhandse verkoop volgt genoegzaam dat de gemeente in haar afweging om te komen tot verkoop van het perceel zich heeft laten leiden door en heeft getoetst aan haar beleid om versnippering van de openbare ruimte tegen te gaan en de daaraan verbonden regel uit de Beleidsnota Snippergroen dat restpercelen worden verkocht aan eigenaren van aangrenzende percelen. Dit criterium is voldoende objectief, toetsbaar en redelijk.

De conclusie van het voorgaande is dat het beroep van de gemeente op de in het Didam-arrest gegeven uitzondering slaagt. De gemeente mocht, in het licht van het door haar gevoerde beleid, op basis van de bouwplannen van de exploitant en het feit dat hij eigenaar is van het aangrenzende perceel, redelijkerwijs aannemen dat de exploitant de enige serieuze gegadigde was voor de aankoop. Zij hoefde daarom geen openbare selectieprocedure te organiseren.

1 november 2023

Pachtrecht
Bedrijfsmatige uitoefening van de landbouw (ECLI:NL:RBMNE:2023:5586)

Tussen de (executeur van de overleden) verpachter en een pachter is discussie over het gebruik van de verpachte grond. De verpachter vordert ontbinding van de pachtovereenkomst, vanwege 1) gebrekkig onderhoud van het gepachte, 2) ingebruikgeving van het gepachte aan derden en 3) het niet langer gebruiken van het gepachte voor de uitoefening van de landbouw.

De rechtbank behandelt de derde stelling als eerst. Wat onder uitoefening van de landbouw moet worden verstaan, volgt uit artikel 7:312 BW. Daarin staat dat het gebruik van het gepachte ten behoeve van de landbouw bedrijfsmatig moet worden uitgeoefend. Een bedrijfsmatige exploitatie van het gepachte veronderstelt dat sprake is van een complex van economische activiteiten, gericht op winst door de uitoefening van landbouw. Voor de vraag of daarvan sprake is, zijn de navolgende gezichtspunten in het bijzonder van belang:

  1. de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;
  2. de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;
  3. het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;
  4. de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft;

een en ander in onderlinge samenhang te beschouwen en met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval.

In onderhavig geval stelt de rechtbank vast dat de pachter tot 2018 een melkveebedrijf exploiteerde. In 2018 is hij hiermee gestopt. De pachter heeft het grootste gedeelte van zijn fosfaatrechten verkocht. Sinds 2018 heeft de pachter zich gericht op jongveeopfok, schapenfok, hooiwinning (op het gepachte) en natuurbeheer. Hij genereert inkomsten met de verkoop van vaarzen, schapen, gras en hooi. De overige inkomsten bestaan uit opbrengsten van natuurbeheer, aanvoer van mest, landbouwpremie RVO en GLB. Uit de gecombineerde opgaven van 2019, 2020 en 2021 valt af te leiden dat de veebezetting in relatie tot de oppervlakte van het gepachte zeer beperkt is. Uit de winst- en verliesrekening over de jaren 2019 tot en met 2021 blijkt dat het bedrijfsresultaat in die jaren – ondanks de subsidie agrarisch natuurbeheer en de benutting van betalingsrechten – gemiddeld genomen negatief is geweest. De pachter heeft geen bedrijfsopvolger. Hij heeft geen hoofdfunctie buiten de landbouw, maar ontvangt inmiddels een AOW-uitkering.

De rechtbank oordeelt dat het gepachte niet meer bedrijfsmatig ten behoeve van de landbouw gebruikt wordt. Het heeft er alle schijn van dat de pachter, sinds de beëindiging van zijn melkveebedrijf op 65-jarige leeftijd, hobbymatig (en op verliesgevende basis) verder boert. De pachtkamer zal daarom de pachtovereenkomst ontbinden.

Planschade en nadeelcompensatie
Contra-expertise mag gebruikt worden in plaats van (gebrekkige) advies aan de gemeente (ECLI:NL:RBDHA:2023:15247)

Een gemeente verleent een omgevingsvergunning voor het realiseren van een windturbine. Een omwonende dient een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in, met als argument dat gij nadeel ondervindt bestaande uit aantasting van het uitzicht, geluidsoverlast, slagschaduw en waardevermindering van zijn woning.

De door de gemeente ingeschakelde adviseur is van oordeel dat er sprake is van een zwaar planologisch nadeel en dat er een normaal maatschappelijk risico moet worden toegepast van 2% (het wettelijk minimumforfait). De gemeente neemt het advies gedeeltelijk over. Hoewel de gemeente dezelfde waardevermindering hanteert, stelt de gemeente zich op het standpunt dat het planologische nadeel niet is aan te merken als ‘zwaar’. Ook is de gemeente van mening dat het normaal maatschappelijk risico 3,5% dient te zijn.

Zowel de verzoeker als de belanghebbende (met wie een planschadeverhaalsovereenkomst is gesloten) maken hiertegen bezwaar. Door de belanghebbenden wordt een contra-expertise ingebracht. De bezwaarcommissie komt tot de conclusie dat geen sprake is van planologisch nadeel, omdat de verzoeker niet tot nauwelijks zicht heeft op de windturbine, als wordt uitgegaan van de planologische maximale bebouwingsmogelijkheden op de tussenliggende percelen. Daarom is volgens de bezwaarcommissie geen sprake van planologisch nadeel in de vorm van zicht-, licht- of slagschaduwhinder. Ook is niet aangetoond dat voor de woning van de verzoeker een geluidtoename is van tenminste vijf dB(A), en is er ook wat dat betreft geen sprake van planologisch nadeel. Verder wordt de situeringswaarde van de onroerende zaak van de verzoeker volgens de bewaarcommissie niet aangetast, omdat het karakter van het gebied niet ingrijpend is veranderd. Ten slotte kunnen gezondheidsklachten niet leiden tot planologisch nadeel, aldus de bezwaarcommissie. De bezwaarcommissie heeft de gemeente daarom geadviseerd om het primaire besluit te herroepen en het verzoek om tegemoetkoming in de planschade alsnog af te wijzen. De gemeente heeft vervolgens onder verwijzing naar dit advies het bezwaar van de verzoeker ongegrond verklaard, het primaire besluit – naar aanleiding van het bezwaar van belanghebbenden – herroepen en het verzoek om een tegemoetkoming in planschade alsnog afgewezen.

De rechtbank stelt vast dat het advies van de door de gemeente ingeschakelde adviseur gebreken kende en de gemeente hiervan mocht afwijken. Er is niet gebleken dat er in de contra-expertise ook gebreken aanwezig zijn, waardoor de gemeente zich mocht baseren op de contra-expertise in de beslissing op bezwaar.

Omgevingsrecht
Belangenafweging boer en natuurontwikkeling (ECLI:NL:RVS:2023:3946)

De provincie, samen met het waterschap, stellen plannen vast om de natuurwaarden in een beekdal in stand te houden en te herstellen. Het beekdal is onderdeel van een Natura 2000-gebied, waar belangrijke natuurwaarden voorkomen. De natuurwaarden in dit Natura 2000-gebied zijn ernstig aangetast door een overschot aan stikstofdepositie en verdroging. Voor het Natura 2000-gebied gelden instandhoudingsdoelstellingen, die het gebied moeten beschermen.

Een boer (zowel melkvee als akkerbouw) beschikt over 73 hectare, waarvan 48 hectare in eigendom. Een groot deel van de gronden in eigendom heeft bij het vastgestelde inpassingsplan van de provincie een natuurbestemming gekregen en zullen vernatting ondervinden. Volgens de boer is hierbij onvoldoende rekening gehouden met haar (bedrijfs)belangen.

De Afdeling dient te beoordelen of er aanleiding bestaat voor het oordeel dat het projectplan geen blijk geeft van een evenwichtige belangenafweging of anderszins in strijd is met het recht. Dat wil niet zeggen dat er geen nadelige gevolgen mogen optreden als gevolg van een projectplan. Het is ook niet vereist dat met alle betrokkenen volledige overeenstemming bestaat over de te nemen maatregelen. Voldoende is dat in het projectplan is omschreven welke nadelige gevolgen kunnen optreden, welke voorzieningen worden en kunnen worden getroffen om die nadelige gevolgen ongedaan te maken en welke mogelijkheden er zijn om een financiële vergoeding te krijgen voor schade die niet kan worden voorgekomen.

De Afdeling merkt op dat aan de boer een aanbod gedaan om voorafgaand aan de uitvoering van het projectplan maatregelen te treffen op de percelen om de vernattingsschade aan haar gebouwen te voorkomen. Deze maatregelen zijn in het projectplan opgenomen. Voor de vernattingsschade aan de onbebouwde agrarische gronden van boer geldt dat die gronden zullen worden aangekocht of, wanneer over de minnelijke verwerving geen overeenstemming zal worden bereikt, zullen worden onteigend. De provincie heeft op de zitting toegelicht dat er een koninklijk besluit voor onteigening is genomen. De belangen van de boer worden volgens de provincie voldoende geborgd, omdat de boer bij een eventuele onteigening van haar gronden aanspraak kan maken op volledige schadeloosstelling. Daarnaast wordt in het projectplan duidelijk gemaakt hoe een belanghebbende een verzoek om nadeelcompensatie kan indienen. De Afdeling oordeelt dat het projectplan hiermee voldoet aan de eisen die hieraan worden gesteld in de Waterwet.

In deze zaak heeft de provincie op de zitting toegelicht dat het de voorkeur heeft dat het bedrijf van de boer beëindigd wordt, vanwege de kwetsbare natuur op korte afstand van het bedrijf. Hoewel de plannen grote invloed zullen hebben op de bedrijfsvoering, blijft de voortzetting van het bedrijf mogelijk. De provincie heeft de boer aangeboden om niet alleen de gronden die in het inpassingsplan een natuurbestemming hebben gekregen te kopen, maar ook het overblijvende onroerende goed (alle gronden inclusief erf en opstallen). De provincie heeft daarbij rekening gehouden met de wens van de boer om op haar huiskavel te blijven wonen en om deze te herontwikkelen. De boer is niet ingegaan op het aanbod van de provincie. Op het moment dat het inpassingsplan werd vastgesteld, bestond er nog onvoldoende duidelijkheid over de wensen van de boer voor de toekomst om een bestemmingswijziging op te nemen in het inpassingsplan. Mede gelet op de grote natuurbelangen die gediend zijn met het inpassingsplan, mocht de provincie ervoor kiezen om het inpassingsplan vast te stellen voordat duidelijk was hoe een bestemmingswijziging ten behoeve van de toekomstplannen van de boer zou moeten luiden. Daarbij heeft de provincie zich rekenschap gegeven van de belangen van de boer, door zich in te spannen om te bevorderen dat een nieuwe bestemming alsnog tot stand kon komen.

Concluderend is de Afdeling van oordeel dat (de inhoud van) het inpassingsplan overeind kan blijven en de belangen van de natuurontwikkeling in dit geval zwaarder wegen dan de belangen van de (individuele) boer.

25 oktober 2023

Verbintenissenrecht
Koopoptie of voorkeursrecht? (ECLI:NL:GHDHA:2023:1979)

Het onderscheid tussen een koopoptie en een voorkeursrecht komt regelmatig voorbij in de jurisprudentie. Deze bepalingen kunnen namelijk enigszins discutabel worden opgeschreven, zodat partijen hierover van mening verschillen.

In onderhavige zaak was in de huurovereenkomst uitdrukkelijk een voorkeursrecht opgenomen. Echter, in hetzelfde artikel stond ook ‘Na het overlijden van de langstlevende van verhuurder of zijn echtgenote heeft huurder het recht tot aankoop van het bovenomschrevene over te gaan; teneinde huurder daartoe in de gelegenheid te stellen moeten de erfgenamen de huurder bij aangetekende brief met bericht van ontvangst van bedoeld overlijden in kennis stellen.

De huurder doet een beroep op deze bepaling na het overlijden van de verhuurder en zijn echtgenote. De erfgenamen van de verhuurders stellen zich op het standpunt dat de bepaling geen koopoptie in de zin van artikel 6:219 lid 3 BW bevat, maar een voorkeursrecht.

De vraag is dus hoe voornoemde bepaling uit de huurovereenkomst (“Na het overlijden van de langstlevende van verhuurder of zijn echtgenote heeft huurder het recht tot aankoop van het bovenomschrevene over te gaan”) moet worden uitgelegd. In navolging van de kantonrechter en partijen zelf, legt het hof de bedoeling van deze bepaling uit aan de hand van de geobjectiveerde Haviltex-maatstaf. Dat betekent dat in beginsel doorslaggevend gewicht toekomt aan de bewoordingen van de regeling, gelezen in het licht van de gehele inhoud van de overeenkomst.

Eerder in hetzelfde artikel van de huurovereenkomst staat – kort gezegd – dat de verhuurder, in het geval hij gedurende de looptijd van de huurovereenkomst van plan is om over te gaan tot verkoop van het verhuurde, verplicht is om de huurder hiervan in kennis te stellen, en dat de huurder dan het recht heeft om het gehuurde te kopen. In hetzelfde artikel staat hoe de koopsom moet worden vastgesteld, en dat beide partijen zich na de bepaling van de uiteindelijke koopsom kunnen terugtrekken (hierna: het ‘terugtrekrecht’). Partijen zijn het erover eens dat dit een voorkeursrecht is.

Vervolgens staat er dat “Het bovengemelde aan de huurder verleende voorkeursrecht tot koop eveneens [zal] gelden” in geval van een eigendomsoverdracht die zijn oorzaak heeft in een andere overeenkomst of handeling dan een overeenkomst van verkoop en koop. Eigendomsoverdracht van het verhuurde als gevolg van het overlijden van de verhuurder/eigenaar van het verhuurde is zo’n geval. Wanneer de eigendom van het verhuurde is overgegaan op diens erfgenamen geldt dus, zo volgt uit de overeenkomst, ook een voorkeursrecht.

Dat met het “recht tot aankoop” van de huurder na overlijden van de verhuurder/eigenaar een voorkeursrecht is bedoeld, blijkt daarnaast uit de zinssnede: “Alsdan is het hiervoor sub c, d en e bepaalde zoveel mogelijk van overeenkomstige toepassing”. Uit deze passage volgt dat het de bedoeling is om de bepalingen die gelden voor de situatie dat de verhuurder wil verkopen, zoveel mogelijk toe te passen in het geval van overlijden van de (oorspronkelijke) verhuurder. Omdat het op zichzelf mogelijk is om ook het hiervoor genoemde terugtrekrecht toe te passen in het geval van overlijden van de (oorspronkelijke) verhuurder, moet dat terugtrekrecht dus ook in dat geval in acht worden genomen. Een koopoptie is, als gezegd, een onherroepelijk aanbod. Terugtrekken is in dat geval niet mogelijk. Omdat, zo blijkt uit voornoemde passage, terugtrekken in dit geval wel mogelijk is, is er geen sprake van een koopoptie in de zin van artikel 6:219 lid 3 BW.

In het licht van de hiervoor genoemde bepalingen moet ook het “recht tot aankoop” dat de huurder heeft na het overlijden van de langstlevende verhuurder naar het oordeel van het hof dus zo worden uitgelegd dat het om een voorkeursrecht voor de huurder gaat. Het enkele feit dat andere bewoordingen zijn gekozen dan in de overige bepalingen (“recht tot aankoop” en niet “voorkeursrecht”) maakt niet dat er een andere betekenis aan moet worden gegeven. De gehanteerde terminologie is niet doorslaggevend. Los daarvan geldt dat de bewoordingen “recht tot aankoop” op zichzelf niet zonder meer duiden op een koopoptie in de zin van artikel 6:219 lid 3 BW.

Erfpachtrecht
Erfpachter gehouden tot plegen urgent onderhoud (ECLI:NL:RBMNE:2023:5151)

Het Utrechts Landschap (hierna: Landschap) is eigenaar van een kasteel, dat zij in erfpacht heeft uitgegeven. In de erfpachtovereenkomst is een onderhoudsplicht opgenomen voor de erfpachter. Het onderhoud wordt beoordeeld door de Monumentenwacht. Omdat het einde van de erfpacht in zicht is en de erfpachter al enige tijd weigert een aantal door Monumentenwacht noodzakelijk geachte onderhoudswerkzaamheden uit te voeren, start het Landschap een procedure bij de rechtbank, waarin zij vordert dat de erfpachter het onderhoud alsnog uitvoert.

Tussen partijen staat vast dat de erfpachter op grond van de erfpachtakte verplicht is tot onderhoud van het Kasteel en dat die verplichting geldt tot 31 maart 2024, de datum van het einde van de erfpacht. Vast staat ook dat partijen het kasteel sinds 1990 in opdracht van het Landschap door Monumentenwacht periodiek laten inspecteren en die ook laten bepalen hoe de onderhoudsstaat is van de verschillende bouwdelen. De onderdelen die door Monumentenwacht steeds als matig (‘M’) of slecht (‘S’) werden beoordeeld moesten steeds worden verholpen naar een redelijke (‘R’) staat.

De weigering van de erfpachter tot het plegen van onderhoud, ziet vooral op de door Monumentenwacht geconstateerde gebreken aan het dak van het kasteel. De erfpachter stelt zich op het standpunt dat bij aanvang van de erfpacht is afgesproken dat het Landschap de daken zou vernieuwen, dat zij dat niet of niet goed heeft gedaan, dat de daken vanaf aanvang van de erfpacht gebrekkig waren, waardoor de herstelkosten niet voor haar rekening komen en/of dat zij niet verantwoordelijk is om het nodige herstel uit te voeren.

Het Landschap heeft toegezegd dat zij de (herstel)werkzaamheden aan het ‘roevendak’ voor haar rekening neemt, maar niet voor de andere daken. De rechtbank is van oordeel dat de erfpachter voor het overige een onderhoudsverplichting heeft. Daarbij geldt wel dat, naar het oordeel van de rechtbank, de erfpachter alleen gehouden is de herstelwerkzaamheden te verrichten waarvan duidelijk is dat die volgens Monumentenwacht moeten worden uitgevoerd voor het einde van de termijn van de erfpacht (1 april 2024). Monumentenwacht definieert de urgentie/prioriteit van de werkzaamheden als volgt. ‘Urgent’ moet binnen 0-1 jaar, ‘korte termijn’ moet binnen 1-3 jaar, ‘middellange termijn’ moet binnen 3-6 jaar en ‘lange termijn’ moet binnen 6-10 jaar worden uitgevoerd. Hoewel er tussen de rapportages (inspecties van 25 en 26 januari 2023) en het eindigen van de erfpacht iets meer dan een jaar verstrijkt, zal de rechtbank ervan uitgaan dat de erfpachter werkzaamheden die binnen 1-3 jaar moeten worden verricht, niet meer hoeft te verrichten.

Onteigening
Tussenkomst derde-belanghebbenden afgewezen (ECLI:NL:RBDHA:2023:15123)

De provincie vordert de onteigening van een perceelsgedeelte in verband met de reconstructie van een provinciale weg. De provincie is zelf eigenaar van het perceelsgedeelte en er rust een zakelijk recht op het perceelsgedeelte. In de onteigening heeft de provincie daarnaast te maken met een partij die als bezitter optreedt, BP als huurder en McDonald’s als onderhuurder. Deze partijen willen toegelaten worden tot de procedure.

Op grond van artikel 3 lid 2 Ow kunnen derde-belanghebbenden, waaronder huurders, onderhuurders en bezitters de rechtbank verzoeken om tussenkomst in een onteigeningsprocedure. Uit artikel 3 lid 3 Ow volgt dat als de gestelde hoedanigheid van de derde-belanghebbende wordt betwist, tussenkomst niet wordt toegelaten. De rechtbank neemt als uitgangspunt dat artikel 3 lid 3 Ow de strekking heeft vertraging van de onteigeningsprocedure te voorkomen. De onteigeningsprocedure is naar haar aard een procedure die gericht is op een spoedige afwikkeling en die geen ruimte biedt voor beslissingen over rechtsverhoudingen.

Omdat de provincie de hoedanigheid van de genoemde partijen betwist, laat de rechtbank de partijen niet tussenkomen in de procedure. Ten aanzien van BP merkt de rechtbank op dat degene die huurt van een onbevoegd verhuurder niet worden aangemerkt als ‘huurder’ in de zin van artikel 3 lid 2 Ow.

Het voorgaande betekent dat de partij die meent bezitter te zijn, BP en McDonald’s hun beweerdelijke rechten niet in deze onteigeningsprocedure, maar in een andere procedure geldend moeten maken, waarna aanspraak kan worden gemaakt op de (eventueel) in deze procedure vastgestelde en te consigneren schadevergoeding.

Procesrecht
Ambtshalve toetsing of alle partijen in het geding zijn (ECLI:NL:GHDHA:2023:1828)

Twee achterburen van elkaar hebben een geschil over de ligging van de erfgrens. In hoger beroep merkt het hof op dat een vordering tot vaststelling van een erfgrens een rechtsverhouding is waarbij het rechtens noodzakelijk is dat een beslissing daarover in dezelfde zin luidt voor alle bij de rechtsverhouding betrokken personen.

Dat betekent dat de rechter de beslissing over de vaststelling van de erfgrens alleen kan geven in een geding waarin alle personen die bij de rechtsverhouding betrokken zijn, partij zijn, zodat de rechterlijke beslissing hen allen bindt. Wanneer een partij een dergelijke beslissing wil uitlokken moeten dan ook alle bij de rechtsverhouding betrokken personen in het geding worden opgeroepen. Dat is in dit geval niet gebeurd. De echtgenotes van beide buren zijn blijkens de leveringsakten mede-eigenaar van de percelen waarop het geschil betrekking heeft, maar zij ontbreken in het proces, terwijl de vaststelling van de erfgrens ook hun rechten als mede-eigenaar raakt.

Dat partijen in hoger beroep niet zelf hebben aangevoerd dat oproeping van de echtgenotes vereist is, leidt niet tot een ander oordeel. Het hof moet ambtshalve toetsen of alle bij de rechtsverhouding betrokken partijen in het geding zijn. Het hof houdt iedere verdere beslissing aan.

18 oktober 2023

Verbintenissenrecht
Uitwerking recht van eerste koop (ECLI:NL:RBROT:2023:8842)

Een verhuurder en huurder hebben in de huurovereenkomst (die zij een pachtovereenkomst hebben genoemd, hetgeen gebruikelijk is in de horeca-sector) opgenomen dat de huurder het recht van eerste koop heeft bij verkoop van het pand. Jaren later biedt de verhuurder de huurder de mogelijkheid om het pand te kopen. De verhuurder geeft de huurder daarbij een termijn van 14 dagen, waarbinnen de huurder niet reageert. Na een aantal rappels laat de verhuurder weten dat de termijn ruimschoots is overschreden. De verhuurder ziet op dat moment af van de verkoop van het pand, maar stelt dat de huurder geen recht meer had het gehuurde tussentijds te kopen. De gemachtigde van de huurder reageert dat de huurder hoopt op een zeer coulance en weer in de gelegenheid zal worden gesteld een bod uit te brengen, als de verhuurder besluit het pand te verkopen.

Op een later moment meldt zich een geïnteresseerde voor het pand. De geïnteresseerde spreekt ook met de huurder over de intentie om het pand te kopen en over afspraken voor een nieuwe huurovereenkomst. De verhuurder meldt korte tijd later aan de huurder dat het pand verkocht is aan de geïnteresseerde en dat de overdracht binnenkort plaats zal vinden. De huurder is het hier niet mee eens en laat beslag leggen op het pand. Dit beslag wordt door de voorzieningenrechter opgeheven, voorafgaand aan de onderhavige bodemprocedure.

De rechtbank legt uit dat voor de uitleg van een overeenkomst het niet alleen aankomt op een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract, maar op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Ook feiten en omstandigheden van na de totstandkoming van de overeenkomst, zoals de wijze waarop partijen feitelijk uitvoering hebben gegeven, kunnen medebepalend zijn voor de uitleg daarvan.

De overeenkomst bepaalt dat de verhuurder aan de huurder een recht van eerste koop (een voorkeursrecht) geeft en geen koopoptie. Er is geen sprake van een onherroepelijk aanbod in de overeenkomst. Weliswaar is overeenstemming over de koopsom, maar over de andere voorwaarden is geen overeenstemming bereikt.

Uit de correspondentie blijkt niet dat de huurder het recht van eerste koop heeft behouden, nadat zij daar in eerste instantie geen gebruik van heeft gemaakt. Ook uit de gedragingen in de periode daarna blijkt niet dat de huurder ervan uitging dat zij nog een recht van eerste koop had. Zo heeft zij geen bezwaar gemaakt tegen de voorgenomen verkoop van het pand en zijn er juist afspraken gemaakt over een nieuwe huurovereenkomst. De verhuurder is om deze redenen niet tekort gekomen richting de huurder.

Huurrecht
Ingrijpende verbouwing door huurder (ECLI:NL:GHARL:2023:4350)

Twee huurders mogen van de verhuurder een nieuwe keuken en vloer plaatsen in de gehuurde woning. Dit doen zij ook. Volgens de algemene bepalingen die bij de huurovereenkomst horen, mogen huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming het gehuurde niet veranderen, indien de veranderingen bij het einde van de huur niet zonder noemenswaardige kosten door huurder ongedaan kunnen worden gemaakt en verwijderd. De huurders hebben jaren later echter zonder toestemming de keuken, de vloer en de elektrische bedrading vervangen, twee radiatoren beneden verwijderd, een nieuw verwarmingssysteem geïnstalleerd, isolatie aangebracht, de muren beneden gestuukt en marmeren vensterbanken aangebracht.

De kantonrechter heeft op verzoek van de verhuurder de huurovereenkomst ontbonden en de huurders veroordeeld de woning te ontruimen. De verhuurder had ook een voorschot gevorderd op volgens haar door de huurders aan het gehuurde toegebrachte schade. Die vordering is afgewezen.

De huurders gaan in hoger beroep, omdat er (1) wel toestemming was voor de veranderingen en (2) de veranderingen op eenvoudige wijze ongedaan gemaakt konden worden bij het einde van de huur.

Het hof overweegt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling of die tenzij-situatie zich voordoet dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. Die beoordeling moet worden gemaakt op basis van de in hoger beroep gebleken feiten en omstandigheden (‘ex nunc’). Dat betekent dat ook omstandigheden die zich na het vonnis van de kantonrechter hebben voorgedaan in de beoordeling door het hof kunnen worden betrokken. Deze hoofdregel en de tenzij-bepaling tezamen brengen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst.

Het hof stelt vast dat de overlegde correspondentie geen toestemming bevat voor het aanbrengen van de veranderingen. Ook kan dit niet worden ‘ingelezen’, zoals de huurders beweren. Ook is het hof van oordeel dat de aangebrachte veranderingen bij het einde van de huur niet eenvoudig ongedaan gemaakt konden worden.

De huurders voeren verder aan dat de woning is verbeterd met de veranderingen, en dat ontbinding op grond van deze veranderingen niet gerechtvaardigd is. De rechtbank is het daar niet mee eens. De veranderingen betreffen een aan de verhuurder opgedrongen prestatie. Een prestatie van, zoals hiervoor al opgemerkt, ingrijpende aard. Een prestatie bovendien die het risico meebracht dat deze ondeugdelijk was omdat door de huurders niet voldoende is onderbouwd dat alle werkzaamheden vaktechnisch verantwoord zijn uitgevoerd terwijl ook niet is onderbouwd dat de onderhoudskosten op een niveau zouden blijven dat vergelijkbaar was met dat van vóór de veranderingen. Een prestatie ook die onzekerheid meebracht voor de verhuurder over de vraag of de woning, desgewenst, nog wel als sociale huurwoning kon worden verhuurd indien de huurders deze op enig moment zouden verlaten, gelet op het voor sociale huurwoningen gehanteerde puntenstelsel. Een prestatie, tot slot, die het risico meebracht dat bij het einde van de huur ingrijpende werkzaamheden noodzakelijk zouden zijn om het gehuurde terug te brengen in de staat die redelijkerwijs in overeenstemming zou zijn met de oorspronkelijke.

Van dit laatste zou gezegd kunnen worden dat dit uitsluitend een risico van de huurders is (omdat zij het gehuurde in die staat moesten terugbrengen), maar dat is niet zo. Het risico voor de verhuurder is immers dat de huurders hun verplichting op dit punt niet nakomen. Dat risico is ook reëel getuige het feit dat de huurders bij de ontruiming van de woning de door hen aangebrachte voorzieningen hebben weggenomen, maar hebben nagelaten de woning terug te brengen in de staat die redelijkerwijs in overeenstemming was met de oorspronkelijke.

De verhuurder werd vervolgens geconfronteerd met een woning zonder (onder meer) keuken, wastafel en vensterbanken, en meerdere gaten en aansluitingen voor installaties die door de huurders zijn meegenomen. Het hof beoordeelt de aangehaalde schadeposten en komt tot het oordeel dat de huurders aansprakelijk zijn voor een schade van € 7.000,–. Zij zullen tot betaling van dat bedrag worden veroordeeld.

Procesrecht
Verlenging begunstigingstermijn en verjaring dwangsommen (ECLI:NL:RVS:2023:3631)

Tussen een gemeente en de eigenaren van een perceel is een geschil over meerdere bouwwerken op het perceel. De gemeente heeft de eigenaren een last onder dwangsom opgelegd om de percelen te verwijderen. De tijdsduur om aan deze last te voldoen (de begunstigingstermijn), heeft de gemeente verlengd omdat de eigenaren bezwaar en beroep hebben aangetekend tegen het besluit. Uiteindelijk heeft de gemeente de begunstigingstermijn verlengd tot zes weken na de uitspraak van de rechtbank.

Een dag na het aflopen van de termijn heeft de gemachtigde van de eigenaren aan de gemeente verzocht om de termijn te verlengen. De gemeente heeft dit ingewilligd, maar ruim twee jaar later alsnog besloten om de verbeurde dwangsommen in te vorderen. De eigenaren beroepen zich op verjaring.

De rechtbank overweegt dat de begunstigingstermijn (zes weken na de uitspraak van de rechtbank) is verstreken voordat er een verzoek om verlenging is gedaan. Dit betekent dat de termijn niet verlengd kon worden en de dwangsommen zijn gaan verbeuren na het verstrijken van de termijn. Op grond van artikel 5:35 van de Awb, zoals dat destijds luidde, verjaart de bevoegdheid tot invordering van een verbeurde dwangsom door verloop van een jaar na de dag waarop zij is verbeurd. Omdat de verjaring niet is gestuit als bedoeld in artikelen 4:105 en 4:106 van de Awb of is verlengd als bedoeld in artikel 4:111 van de Awb, was de bevoegdheid van de gemeente om twee jaar later in te vorderen al verjaard, zodat de gemeente niet bevoegd was om dat besluit te nemen.

11 oktober 2023

Omgevingsrecht
Ontheffing doden vos Zuid-Holland noodzakelijk (ECLI:NL:RVS:2023:3471)

De provincie Zuid-Holland heeft een ontheffing verleend aan de Faunabeheereenheid (hierna: FBE) voor het doden van vossen. Door twee stichtingen is beroep ingesteld, waarop de rechtbank de ontheffing heeft vernietigd.

De FBE heeft verzocht om de vos onder meer in de nacht met een geweer inclusief hulpmiddelen te bestrijden, in het bijzonder ter bescherming van broedende weidevogels. Dat verzoek wordt door de Afdeling niet alleen aangemerkt als een verzoek om afwijkend gebruik van het geweer, maar ook als een verzoek om ontheffing van het verbod om de vos te doden en daarbij het geweer als middel aan te wijzen. De Afdeling oordeelt in deze uitspraak dat dit een verzoek om een ontheffing op grond van artikel 3.17, eerste lid, van de Wnb is. De FBE heeft de ontheffing gevraagd omdat de vrijstelling volgens haar onvoldoende mogelijkheden biedt om weidevogels en andere bodembroedende vogels tegen de vos te beschermen.

Gelet op de formulering van artikel 3.17 van de Wnb moet bij de verlening van de ontheffing in ieder geval aan de volgende voorwaarden worden voldaan: er is geen andere bevredigende oplossing om de vos te bestrijden en de ontheffing is nodig in het belang van de bescherming van de weidevogels en andere bodembroedende vogels. De provincie verleent de ontheffing zelfstandig, dus los van de landelijke vrijstelling. De provincie moet bij de verlening van de ontheffing opnieuw motiveren waarom op dat moment aan de voorwaarden wordt voldaan. Het staat de provincie vrij om daarbij te verwijzen naar de motivering van de landelijke vrijstelling, maar een enkele verwijzing naar het bestaan van de landelijke vrijstelling is onvoldoende.

De Afdeling toetst de ontheffing aan de twee genoemde voorwaarden en komt tot de slotsom dat de rechtbank terecht heeft overwogen dat er in de gegeven omstandigheden geen andere bevredigende oplossing is dan het doden van de vos en dat, anders dan de rechtbank vond, de ontheffing ook noodzakelijk is. In dit geval heeft de provincie met de verwijzing naar het faunabeheerplan, het deskundigenadvies en de brief van de Vogelbescherming, voldoende aannemelijk gemaakt dat de ontheffing bijdraagt aan het belang van de bescherming van weidevogels en andere bodembroeders. De provincie heeft gemotiveerd waarom de ontheffing nodig is voor een effectiever afschot van de vos en daarmee voor een betere bescherming van deze vogels. De vos is namelijk over het algemeen ’s nachts actief en kan dan met behulp van kunstlicht gemakkelijk door enkele personen worden bejaagd. Overdag bevindt de vos zich in zijn rustplaats en zijn veel mensen nodig om de vos te bestrijden, waarbij succes niet is gegarandeerd. Afschot in de nacht zorgt bovendien voor minder verstoring van beschermde diersoorten, waaronder weidevogels en andere bodembroeders.

Bestuursrecht
Eigenaar kan niet voor bestuurlijke boete als overtreder worden aangemerkt bij gebruik glyfosaat (ECLI:NL:RBROT:2023:6085)

De NVWA legt een boete op aan de eigenaar van een perceel, omdat er bij een controle is gebleken dat er op het perceel glyfosaat is gebruikt en dit in een naastgelegen sloot is beland. De eigenaar ontkent dat hij degene was die het middel heeft gebruikt en ook dat hij daar opdracht toe gegeven heeft, maar stelt dat hij iemand anders heeft gevraagd de slootkanten te onderhouden.

De eigenaar is van oordeel dat niet kan worden gesteld dat hij de overtreding heeft begaan. De rechtbank overweegt dat een bestuurlijke boete alleen aan de overtreder kan worden opgelegd. In artikel 5:1, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is bepaald dat onder overtreder wordt verstaan degene die de overtreding pleegt of medepleegt. Dit kan zijn degene die door zijn fysieke handelingen de bestanddelen van het delict vervult, maar ook de functionele dader. De functionele dader is degene in wiens machtssfeer de fysieke handelingen liggen waardoor de overtreding is begaan en die voorts de handelingen heeft aanvaard of in het algemeen placht te aanvaarden. Van dit laatste is in beginsel sprake als de functionele dader tekort is geschoten in dat wat redelijkerwijs van hem mocht worden verwacht om overtredingen te voorkomen.

De NVWA stelt dat de vraag of de eigenaar persoonlijk glyfosaat heeft gebruikt, niet relevant is. De eigenaar is verantwoordelijk, ook als de bespuiting door een derde wordt uitgevoerd. De NVWA heeft toegelicht dat de eigenaar belang had bij het verwijderen van het onkruid, dat hij aan iemand heeft gevraagd om de kanten langs het oppervlaktewater te onderhouden en niet aannemelijk heeft gemaakt dat de stof glyfosaat niet door zijn toedoen op het sloottalud van zijn perceel terecht is gekomen. Daarom dient hij als functioneel dader en daarmee als overtreder te worden aangemerkt.

De rechtbank volgt dit betoog echter niet. Niet in geschil is dat de eigenaar de betreffende strook op zijn perceel langs het oppervlaktewater niet zelf met glyfosaat heeft bespoten. Het enkele feit dat hij eigenaar is van dat perceel acht de rechtbank in dit geval onvoldoende om hem als functioneel dader aan te merken. De eigenaar heeft naar voren gebracht dat hij zijn vaste hulp (zijn zwager) heeft gevraagd om de kanten langs de sloot te onderhouden met handgereedschap (een hark). Niet is gebleken dat deze zwager het middel heeft gebruikt. Bovendien heeft de eigenaar verklaard dat op die locatie geen bestrijdingsmiddelen zijn gebruikt en dat hij geen enkele reden heeft om bestrijdingsmiddelen in zijn tuin te gebruiken. Er is dan ook geen aanwijzing dat het in de machtssfeer van de eigenaar lag om de overtreding te voorkomen of dat de eigenaar tekort is geschoten in wat redelijkerwijs van hem mocht worden verwacht om de overtreding te voorkomen.

  • Ook emissiearme stallen voor varkens en pluimvee in de ban (ECLI:NL:RVS:2023:3689, ECLI:NL:RVS:2023:3695 en ECLI:NL:RVS:2023:3699)

De Afdeling heeft een oordeel gegeven over het gebruik van emissiearme stallen (met de bijbehorende emissiefactoren) om natuurvergunningen te verkrijgen. In september 2022 heeft de Afdeling al geoordeeld (ECLI:NL:RVS:2022:2557, ECLI:NL:RVS:2022:2624 en ECLI:NL:RVS:2022:2622) dat bij het verlenen van nieuwe natuurvergunningen voor emissiearme stallen met het type A1.13 en A1.28 geen gebruik meer mag worden gemaakt van de tot dan toe gebruikte emissiefactoren, omdat onzeker is of de emissiearme melkveestallen in de praktijk doen wat ze beloven. Melkveehouderijen met dit type stal kunnen alleen een natuurvergunning krijgen als uit een zogenoemde passende beoordeling blijkt dat de natuur geen schade oploopt.

In de genoemde uitspraken heeft de Afdeling geoordeeld dat dit eveneens van toepassing is op emissiearme stallen voor varkens met stalsysteem D3.2.7.1.1 en emissiearme stallen voor pluimvee met stalsysteem E5.11. Dat betekent dus dat ook met de toepassing van de emissiefactoren voor deze stalsystemen de uitstoot uit deze stallen niet met de vereiste zekerheid kan worden vastgesteld, omdat deze emissiefactoren de werkelijke stikstofuitstoot waarschijnlijk onderschatten.

De Afdeling bestuursrechtspraak realiseert zich dat de uitspraken van vandaag het verlenen van een natuurvergunning voor veehouderijen bemoeilijkt en vertraagt, maar de strenge Europese natuurbeschermingsregels waaraan Nederland zich heeft gebonden, laten een andere uitkomst niet toe. Het is daarom belangrijk dat het aangekondigde onderzoek naar de effectiviteit van emissiearme stallen snel duidelijkheid biedt.

4 oktober 2023

Eigendomsrecht
Verkrijgende en bevrijdende verjaring op watergang (ECLI:NL:RBROT:2023:8287)

Tientallen jaren na een ruilverkaveling blijkt dat de feitelijke ligging van een watergang niet hetzelfde is als de ligging van het kadastrale perceel, waarvan het waterschap eigenaar is. Een gedeelte van de watergang ligt op het aangrenzende kadastrale perceel. Het waterschap heeft de eigenaar van het aangrenzende perceel een schadeloosstelling aangeboden, maar dit heeft de eigenaar afgewezen. Het waterschap vordert daarop een verklaring voor recht dat zij eigenaar is geworden op basis van verjaring (verkrijgende dan wel bevrijdende).

Het waterschap voert aan dat zij de goeder trouw is, omdat de kadastrale grenzen niet zichtbaar waren. Die goede trouw volgt volgens het waterschap ook uit het feit dat van het waterschap niet gevergd kan worden om, waar de feitelijke situatie geen vragen oproept, de kadastrale kaart nauwgezet te onderzoeken, te vergelijken met de werkelijke situatie en op basis van een relatief beperkte afwijking over te gaan tot een nader (kadastraal) onderzoek naar het eigendomsrecht.

De eigenaar is van mening dat het waterschap nooit bezitter is geworden van het betwiste perceelsgedeelte, omdat het graven of vergraven van een watergang door een waterschap namelijk geen daad van inbezitneming is van dat waterschap. Daarnaast zou het waterschap ook in een brief hebben aangegeven dat de eigendomssituatie volledig gescheiden is van de ligging van een watergang. Het waterschap neemt bij het uitvoeren van werkzaamheden aan watergangen de feitelijke loop van de watergang in acht. Het maakt daarbij volgens het waterschap zelf niet uit of de privaatrechtelijk eigendomssituatie in acht wordt genomen, omdat een watergang geen publiek eigendom behoeft te zijn.

De rechtbank is van oordeel dat het waterschap wel bezitter is van de watergang, gelet op de historie van de ruilverkavelingsakte. In de ruilverkaveling is het (oude) perceel benoemd als eigendom van het waterschap. Het waterschap mocht op grond van de ruilverkavelingsakte dan ook menen eigenaar te zijn van de ondergrond van de watergang. Ook voor de eigenaar moet duidelijk zijn geweest dat het waterschap, wegens de afzonderlijke kadastrale aanduiding van de strook grond waarop de watergang liep, die eigendomspretentie had. Dat de watergang feitelijk is verschoven, maakt niet dat het waterschap niet meer als bezitter van de watergang mag worden aangemerkt. Er zijn twee mogelijkheden: de watergang heeft vanaf het moment waarop de ruilverkavelingsakte werd opgesteld en in de registers werd ingeschreven, op een andere plaats gelegen dan kadastraal was aangegeven, of de watergang is in de loop van de tijd verschoven of verlegd. In beide gevallen kan niet anders worden geconcludeerd dan dat het waterschap de eigendomspretentie die het op grond van de ruilverkavelingsakte met betrekking tot de ondergrond van de watergang mocht hebben, ook mocht hebben met betrekking tot de grond waarop de watergang feitelijk liep, waarmee het als bezitter van die ondergrond kwalificeert.

De rechtbank is echter wel van oordeel dat het waterschap niet als bezitter te goeder trouw kan worden aangemerkt. Er moet van worden uitgegaan dat de watergang in de loop van de tijd is verschoven en daardoor gedeeltelijk op het perceel van de eigenaar is komen te liggen. Die verschuiving kan alleen hebben plaatsgevonden door actieve handelingen van het waterschap. Het beheer van watergangen is immers een taak van het waterschap en niet gebleken is dat een ander dan het waterschap werkzaamheden aan de watergang heeft verricht.

Omdat uit luchtfoto’s blijkt dat de watergang al meer dan 20 jaar op dezelfde plaats ligt, slaagt het beroep op bevrijdende verjaring van het waterschap. De rechtbank verklaart voor recht dat de betwiste grond eigendom is geworden van het waterschap.

Pachtrecht
Verdeling waterschapslasten tussen verpachter en pachter (ECLI:NL:GHARL:2023:7819)

In 1977 heeft een stichting grond verpacht. De pachter is inmiddels overleden en wordt in deze procedure vertegenwoordigd door zijn erven. De stichting vordert nu ontbinding van de pachtovereenkomst, hetgeen door de pachtkamer wordt toegewezen. De stichting vordert ook betaling van de pachtsom over 2022, inclusief de helft van de waterschapslasten. De zoon van de pachter stemt in met de ontbinding, maar betwist de verplichting om waterschapslasten te betalen. De pachtkamer heeft de zoon veroordeeld tot het betalen van de pachtsom, maar niet de waterschapslasten. De stichting gaat in hoger beroep.

In de pachtovereenkomst uit 1977 staat in artikel 13 dat “De grond-, polder- en waterschapslasten en alle andere zakelijke lasten en belastingen op het gepachte drukkende, zijn voor rekening van de verpachter.” De zoon heeft bij de pachtkamer hier geslaagd een beroep op gedaan. In artikel 22 van het Pachtprijzenbesluit 2007 is echter bepaald dat de helft van de waterschapslasten ten laste mag komen van de pachter. De vraag is of partijen deze mogelijkheid hebben willen uitsluiten.

Het hof overweegt dat de Haviltexmaatstaf voorop staat: voor de uitleg van het beding is maatgevend wat partijen bij de totstandkoming van de overeenkomst over en weer hebben bedoeld en hebben mogen begrijpen. Dit tegen de achtergrond van de overige inhoud van de overeenkomst, de hoedanigheid van partijen en de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen.

Destijds heeft de rentmeester van de stichting gebruik gemaakt van een model-contract van de grondkamer Gelderland waarin een vaste set bedingen is opgenomen. Er zijn geen wijzigingen aangebracht en geen bijzondere bepalingen ingevuld. Het hof gaat er van uit dat er geen onderhandelingen hebben plaatsgevonden over artikel 13 en komt dan tot een redelijke uitleg. Zoals vaker in schriftelijke pachtovereenkomsten, staan daarin bepalingen die direct of naar hun strekking zijn overgenomen uit de wet, destijds de Pachtwet. Als er geen andere aanwijzingen zijn, is het redelijk te veronderstellen dat partijen hebben willen aansluiten bij de wet door het opnemen van die bedingen.

De Pachtwet verbood op het moment van het aangaan van de pachtovereenkomst dat publiekrechtelijke lasten door de verpachter aan de pachter zouden worden doorberekend. Pas vanaf 1992 – bij de wijziging van artikel 2a Pachtnormenbesluit – kan de verpachter onder omstandigheden de helft van de waterschapslasten doorberekenen aan de pachter. Bij een beding als dit artikel 13 luidt de rechtspraak van dit hof dan dat de pachter moet stellen en zo nodig bewijzen dat partijen bij de totstandkoming van de pachtovereenkomst met artikel 13 hebben beoogd doorberekening van de waterschapslasten uit te sluiten, ook in het geval dat de regeling van de pachtprijsbeheersing in de mogelijkheid tot doorberekening zou gaan voorzien.

In onderhavig geval heeft de zoon niet voldoende aangetoond dat het de bedoeling van partijen was in 1977 om de doorberekening uit te sluiten, ook in het geval de publiekrechtelijke regeling van de pachtprijsbeheersing in de mogelijkheid tot doorberekening zou gaan voorzien. Hierbij speelt ook mee dat de vader en de zoon jarenlang de helft van de waterschapslasten hebben betaald aan de stichting, zoals blijkt uit overlegde stukken. Het hof oordeelt dat de zoon ook de helft van de waterschapslasten voor 2022 verschuldigd is.

Planschade en nadeelcompensatie
PSRA heeft slechts een indicatief karakter bij daadwerkelijke beoordeling planschade (ECLI:NL:RVS:2023:3613)

Een ontwikkelaar heeft met de gemeente een anterieure overeenkomst, op grond waarvan de ontwikkelaar eventuele planschade zal vergoeden als gevolg van realisatie van een gezondheidscentrum met maatschappelijke voorzieningen.

Een omwonende dient een verzoek om tegemoetkoming in de planschade is. Aan de omwonende wordt door de gemeente, op advies van een externe adviseur, een vergoeding toegekend. De ontwikkelaar is het niet eens met dit besluit en de zaak komt uiteindelijk bij de Afdeling terecht.

De ontwikkelaar voert onder meer aan dat de planschaderisicoanalyse door de rechtbank onjuist is beoordeeld en dat de gemeente het advies van de externe adviseur op grond van de planschaderisicoanalyse niet had mogen gebruiken. De Afdeling oordeelt dat een planschaderisicoanalyse in zijn algemeenheid van meer globale aard is dan de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade en een planschaderisicoanalyse voorafgaand aan het schadeveroorzakend besluit wordt gemaakt, zodat dan nog niet bekend is welke schade daadwerkelijk voor tegemoetkoming in aanmerking komt en geen uitvoerige taxatie plaatsvindt.

De ontwikkelaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de planschaderisicoanalyse, anders dan gebruikelijk is, niet slechts een indicatief karakter heeft. Daarom kan het verschil met de taxatie van de externe adviseur niet tot de conclusie leiden dat het college deze taxatie niet aan de besluitvorming ten grondslag had mogen leggen.

Overigens krijgt de ontwikkelaar op het punt van het normaal maatschappelijk risico wel gelijk van de Afdeling. De ontwikkeling past gedeeltelijk binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en geheel binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid. Een normaal maatschappelijk risico van 4% ligt daarom in de rede, maar de gemeente heeft (onvoldoende gemotiveerd) een normaal maatschappelijk risico van 3% toegepast. De Afdeling voorziet daarom zelf in de zaak en past een normaal maatschappelijk risico van 4% toe op de geleden schade.

27 september 2023

Verbintenissenrecht
Rechtbank komt niet toe aan inhoudelijk oordeel, geschil moet worden geregeld met bindend advies (ECLI:NL:RBMNE:2023:4477)

Tussen een veehouder en ASR ontstaat een geschil over de hoogte van de canon. De veehouder is van mening dat hij recht heeft op de helft van de waterschapslasten en ruilverkavelingslasten, gelet op de analoge ontwikkelingen in de pachtwetgeving.

ASR voert aan dat partijen de erfpachtcanon eens in de zes jaar te herzien. Als partijen daarover geen overeenstemming bereiken dan dienen op grond van artikel 1 lid 5 van de erfpachtakte drie deskundigen de canon voor de nieuwe zes-jaarstermijn bindend vast te stellen. Volgens ASR moet de veehouder de discussie over de hoogte van de canon dus bij die gelegenheid voeren.

De rechtbank overweegt dat artikel 1 lid 5 van de erfpachtakte moet worden opgevat aan een bindend adviesclausule. Partijen hebben daarin afgesproken, dat wanneer er geen overeenstemming over de hoogte van de canon wordt bereikt, de vaststelling van de canon over te laten aan drie deskundigen, aan wiens oordeel zij zich bij voorbaat hebben gebonden. Het door de deskundigen uit te brengen advies heeft tussen partijen de kracht van een overeenkomst. De rechtbank is in dit verband van oordeel dat de opdracht aan de deskundigen ruim is omschreven en daardoor aan de deskundigen ruimte laat om met alle vanuit hun deskundig oordeel in aanmerking komende factoren rekening te houden.

Het is daarom aan de deskundigen om invulling te geven aan die opdracht en daarmee de hoogte van de canon bindend vast te stellen. Wanneer de veehouder een aanpassing van de erfpachtcanon wenst dient hij dus voornoemde regeling uit de erfpachtakte te volgen. De rechtbank kan daar niet intreden.

Bestuursrecht
Intensiever, maar vergelijkbaar gebruik met huidige situatie is voldoende voor voorkeursrecht Wvg (ECLI:NL:RBOBR:2023:4450)

Een gemeente heeft een voorkeursrecht gevestigd op percelen, waarop (onder meer) een ‘multitenant’ kantoorgebouw en een bedrijf is gevestigd. Een eigenaar van een van deze percelen voert aan dat de gemeente niet, althans onvoldoende, duidelijk heeft gemaakt dat het huidige gebruik van het pand als winkelcentrum afwijkt van de toegedachte bestemming. Uit de Ontwikkelvisie volgt dat het perceel is gelegen in een gebied dat is toegedacht als ‘Winkelhart’. Volgens de eigenaar sluit het bestaande gebruik, en de bestaande centrum-bestemming, naadloos aan bij de Ontwikkelvisie voor dit gebied.

De rechtbank overweegt dat het vaste jurisprudentie betreft dat de voorkeursregeling niet zo beperkt behoeft te worden opgevat dat deze alleen toegepast kan worden als sprake is van een bestemming voor wezenlijk andere gebruiksvormen. Ook als de toegedachte bestemming voorziet in een vergelijkbaar, maar intensiever gebruik dan het bestaande, zal van een afwijkend gebruik kunnen worden gesproken.

De toegedachte bestemmingen betreffen wonen, kantoren, bedrijvigheid, leisure, groen, verkeer, water en de daarbij behorende voorzieningen. Het gebruik dat op het moment van het bestreden besluit wordt gemaakt van het perceel waarop het voorkeursrecht is gevestigd, is in planologisch opzicht te duiden als detailhandel. Dat gebruik wijkt af van de toegedachte bestemmingen omdat die een ruimer en intensiever gebruik beogen.

Het voorkeursrecht kan op grond van het bovenstaande in stand blijven.

  • Clustering dwangsommen moet voldoende worden onderbouwd (ECLI:NL:RVS:2023:3140)

Een exploitant van een landgoed ligt al een tijd in de clinch met de gemeente. Op het landgoed bevindt zich een bed & breakfast, een forel/viskwekerij en horeca met terrassen. Volgens de gemeente is dit in strijd met de geldende beheersverordening. De exploitant heeft aanvragen ingediend om een omgevingsvergunning te krijgen, maar deze aanvragen zijn ofwel ingetrokken ofwel buiten behandeling gelaten.

De gemeente besluit te gaan handhaven en legt drie lasten onder dwangsom op voor verschillende overtredingen. De overtredingen zijn onderverdeeld in drie categorieën: A, B en C. Categorie A gaat over (het gebruik van) een aantal nader aangeduide vergunningplichtige bouwwerken ten aanzien waarvan de gemeente in beginsel en onder voorwaarden bereid is medewerking te verlenen aan legalisering. Categorie B betreft een aantal nader aangeduide vergunningplichtige bouwwerken die de gemeente niet wil legaliseren. Categorie C betreft het verbouwen en het niet-brandveilige gebruik van het logiesgebouw.

In hoger beroep stelt de exploitant onder meer dat er een concreet zicht op legalisatie bestaat, maar dit beroep slaagt niet. Ook een beroep op het vertrouwensbeginsel wordt afgewezen. Ten slotte beroept de exploitant zich erop dat de dwangsommen niet per categorie, maar per overtreding opgelegd hadden moeten worden. Als de exploitant namelijk alle bouwwerken zou verwijderen, op een na, zou de gehele dwangsom verschuldigd zijn, terwijl aan de last vrijwel geheel is voldaan.

De Afdeling is van oordeel dat de gemeente in de besluitvorming onvoldoende heeft onderbouwd hoe de clustering van overtredingen voor de in de categorieën A en B genoemde bouwwerken per categorie tot stand is gekomen. Daarbij betrekt de Afdeling dat de gemeente de samenhang tussen de verschillende overtredingen die per categorie van bouwwerken zijn opgenomen en het voldoen aan de last onvoldoende concreet heeft onderbouwd. De enkele verwijzing van de gemeente naar het al dan niet (onder voorwaarden) bestaan van de mogelijkheid om de geconstateerde overtredingen te legaliseren als reden om verschillende overtredingen in een categorie van bouwwerken onder te brengen is daarvoor onvoldoende. Niet is gebleken van een zodanige ruimtelijke of andere samenhang tussen de in de categorieën A en B genoemde bouwwerken, dat voor deze gezamenlijk een bedrag kan worden opgenomen tot betaling van een geldsom indien de last voor de desbetreffende categorie van bouwwerken niet of niet tijdig wordt uitgevoerd.

Ook anderszins is de Afdeling niet gebleken van een voldoende onderbouwing van de clustering van overtredingen, waarvoor een dwangsom wordt opgelegd of een samenhang van de overtredingen per categorie van bouwwerken. Gedacht kan dan worden aan een relatie met de feiten waardoor de overtredingen volgens de gemeente zijn ontstaan of de activiteiten die volgens de gemeente nodig zijn om de geconstateerde overtredingen te beëindigen.

20 september 2023

Verbintenissenrecht
Aansprakelijkheid als gevolg van schending mededelingsplicht (ECLI:NL:RBOBR:2023:4429)

Een particulier koopt (het erfpachtsrecht van) een perceel bouwgrond van de gemeente. In de overeenkomst is bepaald dat de erfpachter het bloot eigendom kan kopen. De erfpachter bouwt een woning en koopt het bloot eigendom, waarmee hij volledig eigenaar wordt. In de koopovereenkomst is bepaald dat het verkochte bij de feitelijke levering de eigenschappen bezat die voor het gebruik overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming nodig zijn. Derhalve komen eventuele gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan voor rekening van koper.

Kort na de koopovereenkomst wordt een vergunning verleend aan een ontwikkelaar voor de bouw van 33 huurwoningen, onder andere direct achter de woning van de onderhavige eigenaar gelegen. In de beslissing op bezwaar wordt dit bijgesteld naar 29 huurwoningen. De eigenaar stelt de gemeente vervolgens aansprakelijk, naar eigen zeggen omdat hij te veel heeft betaald voor het verkochte, aangezien niet de – volgens de bij hem bekende informatie – beoogde twee-kappers achter zijn woning zijn gerealiseerd, maar (huur)woningen met een zeer afwijkende bouwhoogte en veel meer schaduwvorming. De gemeente stelt dat het verkochte beantwoordt aan de overeenkomst en er geen sprake is van enige tekortkoming of onrechtmatige daad. De eigenaar heeft gedurende de procedure de woning verkocht en woont ergens anders.

Tussen partijen is niet in geschil dat de verkoopbrochure een andere voorstelling van zaken geeft dan daadwerkelijk gerealiseerd. Er zijn namelijk niet 6, maar 7 percelen ontwikkeld achter het verkochte; in plaats van twee-kappers werden rijwoningen gebouwd; in plaats van 6 meter hoog, zijn deze rijwoningen 10 meter hoog. De gemeente heeft aan hem mededelingen gedaan waaruit volgt dat de achter het verkochte gelegen woningen twee-kappers zouden zijn. Dit volgt (kort gezegd) uit de verkoopbrochures, proefopstelling en het kavelpaspoort. De gemeente heeft bovendien erkend dat zij omwonenden niet volledig heeft geïnformeerd.

De gemeente stelt echter dat de grond is verkocht voor de bouw van een vrijstaande woning. Het verkochte bevat die eigenschappen: er kan immers een vrijstaande woning worden gerealiseerd (en dat is ook gebeurd). In de koopovereenkomst en algemene voorwaarden is verder geen garantie opgenomen dat de achter het verkochte gelegen woningen twee-kappers zouden zijn. De gemeente wijst in dat verband op de in de verkoopbrochure vermelde disclaimer (geen rechten kunnen worden ontleend aan de tekeningen), en ook aan de proefopstelling kunnen geen rechten worden ontleend.

De onderhavige vraag is of de gemeente meer had moeten mededelen dan zij heeft gedaan. De rechtbank overweegt in dit kader dat de gemeente zelf heeft erkend in twee informatieavonden dat omwonenden drie jaar eerder geïnformeerd hadden moeten worden dat er een plan was ingediend door projectontwikkelaars voor de realisatie van sociale huurwoningen. Ook bleek hieruit dat van de aanvankelijk gecommuniceerde bouwhoogte van 6 meter kon worden afgeweken. Hiermee staat vast dat de gemeente meer informatie beschikbaar was dan aan de eigenaar kenbaar gemaakt.

Ook was het de gemeente duidelijk dat er mogelijk alternatieve ontwikkelingen zouden plaatsvinden, en niet de beoogde twee-kappers waar de eigenaar vanuit ging. Naar het oordeel van de rechtbank brengt deze bij de gemeente bekende informatie mee dat zij had moeten begrijpen dat die informatie mogelijk relevant of interessant zou zijn voor potentiële kopers in het projectgebied, specifiek met betrekking tot de realisatie van woningen aan een straat dichtbij enkele ingetekende twee-kappers. Onder deze omstandigheden mocht van de gemeente worden verwacht dat zij, vanuit haar positie als verkopende en ontwikkelende partij, tijdig mededelingen zou hebben gedaan – onder andere aan de eigenaar – over het feit dat er gesprekken werden/waren gevoerd met projectontwikkelaars over mogelijke alternatieve ontwerpen (anders dan twee-kappers), ook al behoorden die mogelijke alternatieve ontwerpen in de periode rond de totstandkoming van de erfpachtovereenkomst niet tot het actuele plan voor de wijk. De gemeente mocht onder deze omstandigheden niet volstaan met een algemene mededeling (disclaimer in de stukken over de wijk) dat kopers geen rechten mochten ontlenen aan de tekeningen.

De gemeente is daarom aansprakelijk uit hoofd van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de erfpachtovereenkomst/koopovereenkomst.

  • Aanwezigheid vensters binnen twee meter van de grenslijn (ECLI:NL:RBNHO:2023:8931)

Twee buren hebben een geschil over de aanwezigheid van dakramen binnen twee meter van de erfgrens. Een van de buren heeft zijn pand verbouwd (opgesplitst in vier zelfstandige woningen) en twee dakramen laten plaatsen in het zadeldak. Deze ramen zitten aan de kant van het dak dat direct uitkijkt op een dakhuisje van de buren. De getroffen buren vorderen dat de ramen worden verwijderd, dan wel worden vastgezet en ondoorzichtig gemaakt.

De verhurende buur verzet zich tegen de vordering en voert aan dat er geen sprake is van schending van privacy. Verder geeft hij aan dat tijdens de vergunningverlening rekening is gehouden met de precieze locatie van de dakramen. Ook hebben de getroffen buren geen zienswijze tegen de ontwerpvergunning ingediend en is er geen bezwaar gemaakt.

De rechtbank overweegt dat artikel 5:50 lid 1 BW bepaalt dat het niet geoorloofd is om binnen twee meter van de grenslijn van een naburig erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben voor zover deze op dit erf uitzicht geven, tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven. Dit artikel strekt ertoe de mogelijkheid van uitzicht op naburige erven te beperken. Krachtens deze bepaling zijn vensters die zich binnen de genoemde afstand van twee meter bevinden alleen toegestaan als deze zijn vastgezet (en dus niet kunnen worden geopend) en ondoorzichtig zijn gemaakt.

De argumenten die door de verhurende buur worden aangedragen, kunnen niet tot het gevolg hebben dat de getroffen buren niet op mogen komen tegen het plaatsen van twee extra dakramen. Verder had de verhurende kunnen en moeten weten dat de getroffen buren gebruik maken van het dak, gelet op de aanwezigheid van het dakhuisje.

De rechtbank veroordeelt de verhurende buur om de ramen zodanig vast te doen zetten dat zij niet meer geopend kunnen worden en te doen voorzien van melkglas dan wel melkfolie.

Pachtrecht
Bedrijfsmatige uitoefening van de landbouw (ECLI:NL:RBOBR:2023:4466)

Twee partijen hebben een overeenkomst gesloten over het gebruik van een perceel als weiland voor paarden. De gebruikende partij vordert nu dat de overeenkomst als pachtovereenkomst wordt vastgelegd, terwijl de in gebruik gevende partij aanvoert dat de gebruikster zich niet bezighoudt met bedrijfsmatige landbouw. Om deze reden kan er geen sprake zijn van pacht.

De rechtbank stelt vast dat het perceel in gebruik is gegeven ten behoeve van een paardenhouderij/fokkerij. Onder omstandigheden kan dit worden gekwalificeerd als bedrijfsmatig landbouwkundig gebruik. De vraag is echter of de gebruikster paarden fokt met een economisch oogmerk van meer dan ondergeschikte betekenis en of zij voldoet aan de vereisten van landbouwkundige exploitatie. De gebruikster heeft geen inzicht gegeven in haar gecombineerde opgaven, jaarstukken en mestboekhouding.

Bedrijfsmatige exploitatie van de in gebruik gegeven grond veronderstelt, dat sprake is van een complex van economische activiteiten, gericht op het maken van winst door uitoefening van de landbouw. Voor de vraag of daarvan sprake is, is in het bijzonder van belang: a. de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten; b. de vraag of de voor de toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden; c. het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement; d. de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft; dit alles in onderlinge samenhang beschouwd en met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval.

De rechtbank is van mening dat zij onvoldoende informatie heeft om te kunnen oordelen. Om deze reden zal er een zitting worden gehouden waarin partijen nadere informatie kunnen verstrekken. Specifiek verzoekt de rechtbank de gebruikster om de volgende stukken te overleggen:

  1. de gecombineerde opgaven over de jaren 2019 tot en met 2023;
  2. de jaarstukken van [eiseres] BV over de jaren 2019 tot en met 2022;

iii. de mestboekhouding van [eiseres] BV over de jaren 2019 tot en met 2022;

  1. de gegevens uit het paardenregister 2022 en 2023.

Huurrecht
Opslag boven indexverhoging oneerlijk en moet buiten toepassing worden gelaten (ECLI:NL:RBAMS:2023:4800)

Twee personen huren sinds 2005 een woning van een beroepsmatige verhuurder. In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs wordt verhoogd met het CPI. Daarnaast kan de verhuurder een extra verhoging van maximaal 5% doorvoeren. De originele huurprijs was € 854,00 per maand, inmiddels is deze opgelopen tot € 1.534,75 per maand. De huurders lopen ongeveer drie maanden achter met de huur, waarop de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vordert.

Het beding waarmee de huur verhoogd kan worden is niet aangevoerd door partijen, maar omdat de overeenkomst is gesloten met een consument, moet de rechter de huurovereenkomst ambtshalve toetsen aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht. Specifiek moet de rechter toetsen of het beding oneerlijk is in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of de diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Voor het toetsingsmoment moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten.

In de Europese jurisprudentie is bepaald dat een dergelijk beding in duidelijke en begrijpelijke taal gesteld moet zijn, ofwel objectief bepaalbaar is. Het beding moet de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast bevatten en deze gronden moeten een geldige reden voor de wijziging van de huurprijs vormen. Het huurprijswijzigingsbeding moet zijn opgenomen in het huurcontract of de bijgesloten algemene voorwaarden. Andere omstandigheden die meewegen bij de beoordeling of een beding oneerlijk is zijn de volgende: of in de huurovereenkomst is opgenomen dat het huurprijswijzigingsbeding al dan niet ook tot huurverlaging kan leiden en of in het huurcontract is bepaald dat de huurder bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid de huurovereenkomst kan beëindigen.

In beginsel is een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt eerlijk wanneer die wijziging is gegrond op de consumentenprijsindex en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend, of indien het beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent het wijziging van de huurprijs. Op grond van het onderhavige beding is het naast een verhoging met de inflatiecorrectie echter ook mogelijk om daar bovenop nog ieder jaar 5% verhoging aan te zeggen. Daardoor is het evenwicht in strijd met de goede trouw ten nadele van huurder als consument aanzienlijk verstoord. Ook overigens voldoet het beding ook niet aan de hiervoor gestelde voorwaarden: de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast ontbreken in het beding, alsmede een geldige reden voor de jaarlijkse wijziging van de huurprijs met 5% boven de inflatiecorrectie, waardoor de huurder op dit punt aan de willekeur van de verhuurder is overgeleverd.

De rechter is op grond van het bovenstaande van oordeel dat het beding oneerlijk is en niet toegepast mag worden. Met terugwerkende kracht bedraagt de huurprijs nog steeds € 854,00 per maand. In plaats van een huurachterstand is er dus voorstand. De huurders mogen dit bedrag verrekenen met toekomstige huurbetalingen.

13 september 2023

Aansprakelijkheidsrecht
Bevrijdende verjaring zonder onrechtmatige daad (ECLI:NL:RBAMS:2023:5036)

De rechtsvoorganger van een stichting is eigenaar van een gebouw met tuin. In de tuin ligt een bunker uit de Tweede Wereldoorlog. Aan de achterzijde van de tuin grenzen tuinen van appartementen. Op een gegeven moment is ten onrechte tussen partijen het beeld ontstaan dat de strook waarop de bunker is gelegen, de grens vormde tussen beide tuinen.

Enige tijd later zijn de eigenaren van alle percelen door anderen opgevolgd, waarna de stichting de teruggave van de grond vordert. De appartementseigenaren beroepen zich op verjaring, omdat zij of haar rechtsvoorgangers de grond al vanaf 1985 in gebruik hebben.

De rechtbank merkt op dat er weinig bezitsdaden zijn uitgevoerd; er is slechts sprake van beplanten en betegelen van de betwiste grond. Dit houdt echter niet in dat er geen sprake kan zijn van verjaring. De feitelijke grens is namelijk al lang geleden verlegd door de aanleg van de bunker. Daardoor waren de eigenaren beperkt in de bezitsdaden die zij konden uitvoeren. Meer bezitsdaden, zoals bijvoorbeeld het plaatsen van een erfafscheiding voor de bunker, liggen in dit geval niet voor de hand, aangezien de bunker al de functie van erfafscheiding vervult. Ook aan het vereiste dat de bezitsdaden openbaar zijn, is voldaan. De tuinen van partijen zijn weliswaar niet zichtbaar voor iedereen, maar wel voor de bewoners en gebruikers van de gebouwen van partijen en van de naastgelegen gebouwen.

Er is dus sprake van verjaring, maar is er ook sprake van onrechtmatige daad? Naar het oordeel van de rechtbank niet. Hiervoor verwijst zij naar het feit dat de huidige eigenaren niet degenen zijn die de grond onrechtmatig in bezit hebben genomen. Dit is gebeurd door hun rechtsvoorgangers. Bovendien is de ontstane situatie voor een groot deel te wijten aan de plaatsing van de bunker, waar ook de rechtsvoorgangers van de appartementseigenaren part noch deel aan hebben gehad. In deze zaak is dan ook geen sprake van een persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is.

Bestuursrecht
Schadevergoeding bij onrechtmatige overheidsdaad (ECLI:NL:HR:2023:1172)

Een eigenaar van een perceel verzoek de gemeente om het perceel als bouwperceel ten behoeve van een woning aan te merken. De gemeente laat de eigenaar weten dat het perceel niet aan de eisen voldoet. Later geeft de gemeente in een principebesluit aan onder voorwaarden bereid te zijn om in de bestemmingsplanherziening het mogelijk te maken om alsnog een bouwkavel van het perceel te maken. Een van de voorwaarden is dat de voorgevel aan een bepaalde straat komt te liggen, en niet aan een andere straat waar het perceel ook aan grenst.

De eigenaar verkoopt het perceel, onder een ontbindende voorwaarde dat de gemeente erkent dat op het perceel een woning kan worden gebouwd. De koopovereenkomst is niet uitgevoerd.

De eigenaar krijgt uiteindelijk geen bouwvergunning, omdat de gemeente van mening is dat het perceel niet breed genoeg is en daarmee in strijd is met het bestemmingsplan (haar eerdere mededeling daarmee gedeeltelijk tegensprekend). In hoger beroep oordeelt de Afdeling dat het perceel voldoende breed is, waarna de eigenaar zijn bouwvergunning krijgt. De eigenaar stelt de gemeente aansprakelijk voor de schade als gevolg van de eerdere opstelling van de gemeente, zowel de periode voor als na de weigering van een bouwvergunning.

De gemeente beroept zich op verjaring van de vordering. Het hof, en in cassatie de Hoge Raad, oordelen dat de eigenaar pas in staat was schadevergoeding te vorderen na het oordeel van de Afdeling, waarin is bepaald dat het perceel voldoende breed was. Op dat moment is onherroepelijk komen vast te staan dat door de gemeente (toerekenbaar) onrechtmatig is gehandeld en was de eigenaar daadwerkelijk in staat om een vordering tegen de gemeente in te stellen. De mededelingen die de gemeente voor de besluitvorming heeft gedaan, betreffen onzelfstandige voorbereidingshandelingen waaraan geen zelfstandige betekenis toekomt. Er is daarom geen sprake van verjaring van de vordering.

De Hoge Raad vernietigt de uitspraak van het hof echter alsnog, vanwege de manier waarop het hof de schade heeft berekend. Door een deel van de schade te begroten op de wettelijke rente over deze waardevermindering in de periode vanaf het principebesluit van 25 april 2006 tot de bouwvergunning van 17 december 2009, is het hof afgeweken van de grondslag van de vordering van de eigenaar en heeft het hof geabstraheerd van de omstandigheid dat de eigenaar in die periode het perceel niet heeft verkocht tegen de verkoopwaarde, uitgaande van de onmogelijkheid een woning op het perceel te bouwen.

Privaatrechtelijke bevoegdheden van een gemeente bij gebruik van openbare ruimte (ECLI:NL:HR:2023:497)

Een eigenaar van een woonark wordt aangeschreven door de gemeente, omdat de woonark (zonder toestemming) in water van de gemeente is gelegen. De woonark dient verwijderd te worden. Later wijzigt de gemeente het bestemmingsplan, waardoor de ligplaats komt te vervallen. De eigenaar vecht het bestemmingsplan aan bij de Afdeling, die de eigenaar gelijk geeft.

Volgens de Afdeling heeft de gemeente niet voldoende onderbouwd dat het opnieuw toekennen van een woonbestemming voor de legaal aanwezige woonark van de eigenaar wegens nieuwe planologische inzichten in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Bovendien heeft de gemeente onvoldoende gemotiveerd dat er zicht bestaat op een termijn waarbinnen de woonark (wegens het ontbreken van een privaatrechtelijke gebruikstitel) zal worden verwijderd.

De gemeente heeft later opnieuw een bestemmingsplan vastgesteld, en ook in dit bestemmingsplan is de woonark wegbestemd. In deze procedure vordert de gemeente dat de eigenaar wordt veroordeeld om de woonark te verwijderen. De eigenaar voert aan dat de gemeente misbruik van haar bevoegdheid maakt, door te weigeren om privaatrechtelijke toestemming te geven voor het gebruik van het water dat (onder het overgangsrecht) publiekrechtelijk is toegestaan.

De Hoge Raad beoordeelt dit beroep op de zogenaamde doorkruisingsleer als volgt. De gemeente is in beginsel vrij zich te beroepen op haar privaatrechtelijke positie als eigenaar. Die vrijheid is niet onbeperkt, voor openbare zaken met een publieke bestemming (zoals openbaar water) geldt in beginsel dat de eigenaar gebruik van anderen overeenkomstig de bestemming heeft te dulden. Als er sprake is van bijzonder gebruik, geldt deze verplichting niet. Het afmeren van een woonark geldt als bijzonder gebruik.

In onderhavig geval was echter geen publiekrechtelijke toestemming nodig voor het gebruik als ligplaats. Onder het oude bestemmingsplan en onder het nieuwe bestemmingsplan (althans het overgangsrecht) was de aanwezigheid van de woonark toegestaan, zonder expliciete toestemming. Omdat er geen sprake was van een situatie waarin publiekrechtelijke toestemming moest worden gegeven, stond het de gemeente vrij om te weigeren privaatrechtelijke toestemming te geven

6 september 2023

Pachtrecht
Verpachter gehouden tot vergoeden herstelkosten aan kas na storm (ECLI:NL:GHARL:2023:3861)

Een verpachter en een pachter maken financiële afspraken om de kas op het gepachte te renoveren. Terwijl de renovatie bezig was, wordt de kas getroffen door een storm, waarbij het gedeelte waaraan nog niet werd gewerkt beschadigd raakt.

Tussen partijen ontstaat vervolgens discussie wie verantwoordelijk is voor de renovatie. Als wettelijk uitgangspunt geldt dat de pachter op zijn kosten kleine reparaties aan het gepachte moet verrichten, terwijl het groot onderhoud voor rekening van de verpachter komt. Partijen mogen van dit uitgangspunt afwijken. De verpachter is van mening dat dit het geval is, onder meer gelet op het feit dat de pachter de kosten van de renovatie heeft betaald uit een lening die de pachter met de verpachter heeft afgesloten.

Het hof is het niet eens met deze opvatting en is van mening dat de ‘lening’ eigenlijk een investering van de verpachter in haar eigen kas was. Weliswaar is er een overeenkomst gesloten, maar de pachter heeft daadwerkelijk afgelost. De pachtprijs is namelijk verlaagd met hetzelfde bedrag dat de aflossing op de lening bedraagt, waardoor de pachter hetzelfde bedrag is blijven overmaken. Ook is er nooit rente betaald over de lening.

Op grond van het bovenstaande blijft het groot onderhoud een verplichting van de verpachter. De stelling van de verpachter, dat de pachter ook verantwoordelijk was een stormschadeverzekering af te sluiten, gaat nog verder en laat het hof daarmee buiten beschouwing.

Aansprakelijkheid pachter voor schade door schapen (ECLI:NL:RBROT:2023:2961)

Het waterschap verpacht een perceel aan een VOF, die daar schapen laten grazen. Volgens het waterschap hebben de schapen de bast van 33 iepen aangevreten, waardoor vier bomen vervangen moeten worden. De VOF verweert zich hiertegen, maar de rechtbank is van oordeel dat het waterschap de oorzaak van de schade voldoende heeft onderbouwd.

In de pachtovereenkomst is gesteld dat ‘De pachter is verplicht zodanige voorzieningen te treffen dat wordt voorkomen dat op het gepachte schade wordt toegebracht aan de aanwezige bomen.’ De rechtbank stelt vast dat er schade is, waaruit blijkt dat de pachter niet aan haar verplichting heeft voldaan. De rechtbank veroordeelt de VOF tot vergoeding van de schade.

Opmerkelijk is nog dat partijen ervoor hebben gekozen om deze zaak bij de kantonrechter voor te brengen in plaats van de pachtkamer (die bevoegd is op grond van artikel 1019j Rv). Omdat partijen een gezamenlijk verzoek hebben ingediend om de zaak door de kantonrechter te laten behandelen, is zij ook op grond van artikel 96 Rv bevoegd. De partijen houden hierdoor de mogelijkheid hoger beroep in te stellen op grond van artikel 333 Rv.

Bestuursrecht
Raad mag afwijken van anterieure overeenkomst die gesloten is met het college (ECLI:NL:RVS:2023:3308)

Een ontwikkelaar heeft een anterieure overeenkomst gesloten met het college van een gemeente over de bouw van een gebouw voor de huisvesting van twee fastfoodketens en bijbehorende ‘drive-thru’. Het college heeft in dit kader een ontwerpbestemmingsplan opgesteld. Vanuit de aangrenzende woonwijk is weerstand tegen dit plan. In plaats van het bestemmingsplan vast te stellen, heeft de raad daarom een motie aangenomen om te onderzoeken of in plaats van de fastfoodketens en drive-thru, woningbouw mogelijk is op het perceel. De ontwikkelaar gaat in beroep tegen het besluit om het bestemmingsplan niet vast te stellen.

Bij het besluit over de vaststelling van een bestemmingsplan heeft de raad beleidsruimte en moet hij de betrokken belangen afwegen. De Afdeling maakt die belangenafweging niet zelf, maar beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit om het bestemmingsplan niet vast te stellen in overeenstemming is met het recht. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het besluit onevenredig zijn in verhouding tot de met dat besluit te dienen doelen.

De ontwikkelaar is van mening dat zij onevenredig hard in haar (financiële) belang is getroffen. Op basis van de gesloten koopovereenkomst en anterieure overeenkomst én door het college gedane toezeggingen heeft de ontwikkelaar immers forse investeringen gedaan.

De Afdeling stelt voorop dat een overeenkomst met het college niet kan leiden tot een verplichting van de raad aan gronden een bestemming te geven die de raad niet in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening acht. Het besluit over de vaststelling van het bestemmingsplan kan mede afhankelijk van alle in de loop van de procedure naar voren gekomen feiten en belangen – ook de mogelijke belangen van derden – anders uitvallen dan bij het sluiten van de overeenkomst is ingeschat. Dat tussen de ontwikkelaar en het college een overeenkomst is gesloten, is wel een omstandigheid die de raad bij de weigering tot vaststelling van het plan in zijn overwegingen moet betrekken.

In onderhavig geval heeft de raad haar besluit deugdelijk gemotiveerd en zich op het standpunt mogen stellen dat het besluit niet onevenredig is. De raad heeft meer waarde mogen hechten aan het creëren van extra woongelegenheid, dan aan het (financiële) belang van de ontwikkelaar. De raad heeft met stukken onderbouwd dat een groot woningtekort bestaat en dat de woningnood na het sluiten van de overeenkomst met de ontwikkelaar is toegenomen. De raad heeft verder toegelicht dat de locatie, anders dan de ontwikkelaar betoogt, geschikt is te maken voor woningbouw.

Daarnaast heeft de raad er terecht op gewezen dat hij zich van meet af aan zeer kritisch heeft uitgelaten over het ontwikkelingsplan. De ontwikkelaar heeft niet de verwachting kunnen hebben dat het plan met zekerheid vastgesteld zou worden. De gedane investeringen heeft de ontwikkelaar dan ook voor eigen risico gedaan.

30 augustus 2023

Erfpachtrecht
Erfverpachter is niet gehouden canonrente bij heruitgifte op dezelfde wijze te berekenen (ECLI:NL:RBROT:2023:7063)

Een partij heeft twee percelen in erfpacht van het Hoogheemraadschap. In de akte van erfpacht zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard, op grond waarvan de canon en de canonrente worden berekend.

Op verzoek van de erfpachter gaan partijen in onderhandeling over een heruitgifte van de percelen. Het Hoogheemraadschap doet in deze onderhandeling een aanbieding op grond van de (nog vast te stellen) nieuwe algemene voorwaarden. In deze algemene voorwaarden is onder andere de manier van vaststelling van de canonrente veranderd. Uit een WOB-verzoek blijkt dat het Hoogheemraadschap dit heeft gedaan omdat onafhankelijke deskundigen hebben geadviseerd dat de origineel gehanteerde methode zou kunnen leiden tot een negatieve canon.

Bij de vaststelling van de nieuwe algemene voorwaarden heeft het Hoogheemraadschap toegevoegd dat het canonrente ten minste 1,5% bedraagt. Voor bestaande erfpachters is een overgangsregeling in het leven geroepen van tien jaar.

De erfpachter vordert dat de rechtbank het Hoogheemraadschap zal verplichten om de canonrente bij de verlenging/heruitgifte te berekenen conform de oude algemene voorwaarden. Dit zou onder de specifieke voorwaarden van dit geval leiden tot een negatieve canon.

De rechtbank overweegt dat het Hoogheemraadschap in de oude algemene voorwaarden is overeengekomen dat in het geval van een vernieuwde uitgifte, de canon wordt vastgesteld op de manier die in artikel 3, tweede lid van de algemene voorwaarden staat beschreven. Dit heeft echter alleen betrekking op de canon, en niet de canonrente. Omdat over de canonrente slechts is gesteld dat uitgegaan moet worden van ‘de dan geldende canonrente’, mag het Hoogheemraadschap in het kader van de erfpachtovereenkomst die zij nog zal sluiten met erfpachters een andere berekeningswijze van de canonrente overeenkomen en is zij niet gebonden de berekeningswijze van de canonrente volgens de oude erfpachtvoorwaarden toe te passen.

Planschade en nadeelcompensatie
Afwijkingsbevoegdheid wordt buiten beschouwing gelaten bij planvergelijking (ECLI:NL:RVS:2023:3131)

Een eigenaar van een perceel wordt op grond van een Tracébesluit gedeeltelijk onteigend ten behoeve van de aanleg van de N18. Hij is van mening dat het overblijvende perceel een waardevermindering ondergaat, die niet is betrokken bij de schadeloosstelling. Specifiek voert hij aan dat hij in de nieuwe situatie, anders dan in de oude, geen woning kan bouwen of herbouwen op het overblijvende perceel.

De minister heeft aangegeven dat het overblijvende perceel een agrarische bestemming heeft en niet is voorzien van een agrarisch bouwvlak. Het Tracébesluit heeft die bestemming ten aanzien van het overblijvende perceel niet gewijzigd. Om deze reden wijst de minister het verzoek om schadevergoeding af, hetgeen door de rechtbank is bekrachtigd. Bij de Afdeling voert de eigenaar aan dat de planregels voorzagen in een mogelijkheid om woningen te bouwen op het overblijvende perceel.

De Afdeling overweegt als eerste dat het verzoek moet worden beoordeeld overeenkomstig de maatstaven voor tegemoetkoming in de planschade. Dit betekent dat er een vergelijking gemaakt moet worden tussen het planologische regime na de inwerkingtreding van de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt, met het onmiddellijk daaraan voorafgaande planologisch regime. In die vergelijking wordt in beginsel uitgegaan van het realiseren van de maximale mogelijkheden van het oude en nieuwe planologische regime.

Bij de maximale mogelijkheden van een bestemmingsplan moet een in dat bestemmingsplan opgenomen ontheffingsmogelijkheid buiten beschouwing worden gelaten en hetzelfde geldt voor een in dat bestemmingsplan opgenomen mogelijkheid om, bij omgevingsvergunning, af te wijken van regels van dat bestemmingsplan. Dit geldt zowel voor directe als indirecte planschade.

Omdat de door de eigenaar aangehaald mogelijkheid om woningen te bouwen voortvloeide uit een afwijkingsbevoegdheid, kan deze bij de planvergelijking buiten beschouwing worden gelaten.

  • Publicatie concreet beleidsvoornemen niet specifiek genoeg om voorzienbaarheid aan te kunnen nemen (ECLI:NL:RVS:2023:3132)

De eigenaar van een woning dient een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in bij de gemeente. Als gevolg van een verkeersbesluit zijn bushaltes gerealiseerd op korte afstand van de woning in de Veldstraat.

De gemeente wijst het verzoek af omdat er sprake zou zijn van voorzienbaarheid. In juli en augustus 2016 heeft de gemeente berichten gepubliceerd over een ‘Inspraaknotitie Herinrichting Molenstraat’, waarin onder meer is aangegeven dat er in de Veldstraat nieuwe bushaltes komen. In november 2016 heeft de eigenaar de betreffende woning gekocht.

In hoger beroep speelt de vraag of de eigenaar bij de aankoopbeslissing rekening zou moeten houden met de inspraaknotitie, onder meer gelet op de naam (verwijzende naar de Molenstraat) en de afstand tussen de woning en de Molenstraat van hemelsbreed ongeveer 500 m. De Afdeling is van oordeel dat de publicatie uit augustus 2016 niet kan leiden tot het oordeel dat de ontwikkeling in de Veldstraat voor een redelijk denkend en handelend koper in november 2016 voorzienbaar was. In de publicatie is melding gemaakt van een notitie over de herinrichting van de Molenstraat. Daaruit valt niet af te leiden, mede gezien de niet onaanzienlijke afstand tussen de Molenstraat en de Veldstraat, dat deze notitie ook van belang zou kunnen zijn voor de verkeersstroom in de Veldstraat.

Overigens geldt hetzelfde voor het nieuwsbericht dat in juli 2016 op de gemeentelijke website is geplaatst. Uit die publicatie en dat nieuwsbericht zou een redelijk denkend en handelend koper niet de conclusie trekken dat in de inspraaknotitie weleens een beleidsvoornemen zou kunnen staan over het verplaatsen van de busroute van de Molenstraat naar de Veldstraat en over het realiseren van bushaltes in de nabijheid van de woning. Die koper zou geen aanleiding zien om in het nieuwsbericht op de link naar de inspraaknotitie te klikken.

Uit deze uitspraak blijkt dat expliciet rekening gehouden dient te worden met de benaming van beleidsvoornemens, om daar in een later stadium een beroep ten aanzien van voorzienbaarheid op te kunnen doen.

23 augustus 2023

Verbintenissenrecht
Verkoop snippers agrarische grond voor toekomstige waardestijging mogelijk misleidend (ECLI:NL:RBNHO:2023:7910)

Een particulier koopt in twee koopovereenkomsten een aantal percelen cultuurgrond met het oogmerk om rendement te genereren indien de bestemming van de gronden in de toekomst gewijzigd zou worden. De verkoper is een onderneming die grond koopt en versnipperd doorverkoopt. In de koopovereenkomst staat de verplichting voor de koper om de grond aan te bieden aan een nog te door de verkoper te noemen derde, indien de bestemming onherroepelijk wijzigt.

De koper krijgt bedenkingen en wil van een van beide overeenkomsten af. De verkoper gaat akkoord, onder voorwaarde dat de andere overeenkomst wel doorgaat. Na een bericht van de notaris dat de grond in de tweede overeenkomst een aantal malen kort na elkaar is verkocht voor een steeds hogere prijs, zonder dat daarvoor objectieve redenen zijn aan te wijzen, wil de koper ook van deze overeenkomst af. De verkoper vordert dat de percelen uit de koopovereenkomst geleverd worden en start een kort geding.

De voorzieningenrechter overweegt dat de transactie wordt aangegaan met een beleggingsoogmerk en de omvang van de tegenprestatie door de verkoper wordt verdedigd met een betoog dat deze de verwachtingswaarde van de grond reflecteert. Die waarde zal bij versnipperde grond echter alleen kunnen worden gerealiseerd als de grond weer wordt samengevoegd tot een geheel dat de belangstelling van ontwikkelaars kan wekken. De voorzieningenrechter overweegt ook dat er maatschappelijke kritiek is op de handel van versnippering van agrarische percelen en verwijst naar een recente kamerbrief van de minister van Financiën.

Hierna behandelt de voorzieningenrechter het wettelijke kader dat oneerlijke handelspraktijken beschrijft. De voorzieningenrechter is van oordeel dat er in deze zaak op onjuiste gronden vertrouwen wordt gewekt in de soliditeit van de propositie. De overhandigde brochures bevatten weliswaar waarschuwingen, maar die worden tenietgedaan door uitlatingen als: ‘grond stijgt normaliter over de jaren in waarde, door autonome waardegroei’ en ‘grond is ten opzichte van ander bezit, op langere termijn relatief waardevast’. Gegeven de gehanteerde verkoopprijzen, die de agrarische waarde ver overstijgen, zijn dit bij uitstek ‘misleidende suggesties van soliditeit’.

De voorzieningenrechter is ook kritisch op de manier van verkopen, waarbij de koper herhaaldelijk heeft aangegeven te twijfelen over de aankoop. De verkoper besloot hierop nogmaals langs te gaan, waarbij nog een perceel werd verkocht. Een zorgvuldige verkoper van een speculatief product als het onderhavige die twijfel bespeurt aan de kant van de (aspirant) koper moet zich zorgen gaan maken om de zuiverheid van de wilsvorming en zou de wens om meteen opnieuw te ‘scoren’ in toom moeten houden. Dat geldt temeer waar het gaat om transacties als deze, waarmee tonnen zijn gemoeid.

De onderhavige casus valt in de categorie waarin het lot van de argeloze koper overwegend bepaald wordt door de omvang van de zorgplicht die op de verkoper rust. De voorzieningenrechter heeft de indruk dat de opvattingen op dit terrein aan het schuiven zijn. Er is mede om die reden aanleiding om, door afwijzing van de vordering van de verkoper om tot levering over te gaan, ruimte te bieden voor een debat in een bodemprocedure over de vraag of de zorgplicht die verkopers te dien aanzien aan de dag moeten leggen niet nader moet worden ingevuld, voordat de transactie wordt geëffectueerd.

Omgevingsrecht
Porthos-project mag doorgaan, beoordeling Afdeling van stikstofdepositie (ECLI:NL:RVS:2023:3129)

De Afdeling heeft een tussentijdse uitspraak gedaan met betrekking tot het Porthos-project, waarbij CO2 wordt opgeslagen in lege gasvelden onder de Noordzee. Hiervoor moet een CO2-transportleiding worden aangelegd vanaf het Rotterdamse havengebied naar de lege gasvelden onder de Noordzee. Ook is het onder meer nodig om een compressorstation te bouwen en om een platform voor de winning van gas in de Noordzee te veranderen in een platform voor de opslag van CO2.

In deze tussentijdse uitspraak gaat het vooral om de vraag of het project, afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten, significante gevolgen zal hebben voor Natura 2000-gebieden. Eerder is al vast komen te staan dat geen beroep kan worden gedaan op de bouwvrijstelling. De ministers hebben zich sindsdien op het standpunt gesteld dat de rechtsgevolgen van de vernietigde besluiten in stand kunnen worden gelaten. Hiervoor verwijzen zij naar een rapport van Arcadis over de beoordeling van de stikstofeffecten.

Het project leidt wel tot een tijdelijke en beperkte toename van de stikstofuitstoot op delen van de omliggende Natura 2000-gebieden, die varieert tussen 0,01 mol en 0,57 mol stikstof per hectare per jaar. Maar de ministers hebben op basis van objectieve gegevens aangetoond dat in dit geval is uitgesloten dat deze natuurgebieden daarvan “significante gevolgen” ondervinden. De beoordeling van de stikstofgevolgen is bovendien op basis van de juiste uitgangspunten en met “de vereiste diepgravendheid” verricht. Er is dus voldaan aan de eisen van het natuurbeschermingsrecht.

Procesrecht
Handhavingsverzoek moet voldoende concreet zijn (ECLI:NL:RVS:2023:2695)

Een particulier dient een handhavingsverzoek in bij de gemeente, omdat een aantal bouwactiviteiten in strijd zouden zijn met het bestemmingsplan en het masterplan. De gemeente wijst, na een controle, het handhavingsverzoek in eerste instantie af. In bezwaar wordt het handhavingsverzoek alsnog gedeeltelijk toegewezen, maar alleen voor de gerealiseerde erfafscheidingen.

De particulier gaat in beroep en voert aan dat de gemeente tegen hem wel veelvuldig handhavend heeft opgetreden, maar dat de partij die bij de bouwwerkzaamheden is betrokken de handhaving nalaat, of hem in de gelegenheid stelt illegale situaties te legaliseren. Daarnaast voert hij aan dat de gemeente het handhavingsverzoek te beperkt heeft opgevat en dat deze ook betrekking had op een andere locatie, waar hij in algemene zin naar heeft verwezen in zijn stukken.

De rechtbank, en in navolging ook de Afdeling, zijn van oordeel dat de gemeente zich terecht heeft beperkt tot de overtredingen die nadrukkelijk aan de orde zijn gesteld. Dat er in algemene zin naar eerdere verzoeken om handhaving is verwezen, betekent niet dat de inhoud van die verzoeken daarmee onderdeel van de procedure is geworden.

De Afdeling gaat ook in op de vermeende overtredingen, maar komt tot het oordeel dat deze geen succesvolle grond vormen voor het hoger beroep.

Bestuursrecht
Prejudiciële vragen Didam-arrest gesteld aan de Hoge Raad (ECLI:NL:RBMNE:2023:2418)

De rechtbank Midden-Nederland heeft prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad over de uitleg en toepassing van het Didam-arrest. De zaak ziet op een koopovereenkomst van een stuk tuin die voor het Didam-arrest is onderhandeld, maar nog niet is geleverd. De gemeente heeft betwist dat er sprake was van een koopovereenkomst, maar de rechtbank stelt vast dat overeenstemming is bereikt over de oppervlakte (ook al blijkt uit de kadastrale uitmeting dat de feitelijke oppervlakte iets groter is) en de prijs per m².

De rechtbank constateert dat naar aanleiding van het door de Hoge Raad gewezen Didam-arrest zowel in de literatuur als in de rechtspraak veel onduidelijkheid bestaat over de gevolgen van deze uitspraak voor niet Didam-conform tot stand gekomen overeenkomsten. De rechtspraak is niet eenduidig en zowel de mogelijke aantastbaarheid als geldigheid van de overeenkomst wordt wel aangenomen. Zowel de visie dat de overeenkomst nietig is, als dat de overeenkomst vernietigbaar is, als (ten slotte) dat de overeenkomst in beginsel geldig en onaantastbaar is, worden verdedigd.

Om deze onduidelijkheid weg te nemen, besluit de rechtbank de volgende prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad:

  1. Zijn door de overheid gesloten privaatrechtelijke (koop)overeenkomsten met betrekking tot onroerende zaken, die niet conform de in het Didam-arrest genoemde procedurevoorschriften tot stand zijn gekomen, nietig, vernietigbaar of rechtsgeldig?
  2. Maakt het daarbij verschil of de overeenkomst voor of na 26 november 2021 (de datum van het Didam-arrest) tot stand is gekomen?
  3. Als het antwoord op vraag 2 ja is, wat zijn dan de rechtsgevolgen voor een overeenkomst die voor 26 november 2021 tot stand is gekomen, maar waarvan de levering op die datum nog niet heeft plaatsgevonden?
  4. Kan op grond van de aard van het goed redelijkerwijs worden aangenomen dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop?
  5. Drie subvragen:
    1. Zijn er omstandigheden denkbaar waaronder de voor de in het Didam-arrest genoemde uitzonderingsmogelijkheid noodzakelijke openbare aankondiging door het overheidslichaam niet hoeft te worden gedaan?
    2. Heeft het enkele niet voldoen aan het vereiste van de openbare aankondiging door het overheidslichaam al tot gevolg dat de overeenkomst nietig of vernietigbaar is?
    3. Maakt het voor het antwoord op de vraag onder b. nog uit of het gaat om een overeenkomst die voor of na 26 november 2021 tot stand is gekomen?
  6. Indien het antwoord op vraag 1 luidt dat niet Didam-conforme overeenkomsten nietig zijn op grond van artikel 3:40 lid 1 BW, kan de (beperkende werking van de) redelijkheid en billijkheid in de weg staan aan een beroep hierop? Zo ja, welke omstandigheden kunnen daarbij een rol spelen?

Iedere verdere beslissing is aangehouden totdat de Hoge Raad bovenstaande vragen heeft beantwoord.

15 augustus 2023

Huurrecht
Opzegging huurovereenkomsten vaste standplaatsen recreatie (ECLI:NL:GHSHE:2023:2533)

Een recreatiepark heeft huurovereenkomsten opgezegd om het park te kunnen herstructureren. Tussen partijen ontstaat discussie over de mogelijkheid en de voorwaarden waaronder het recreatiepark, als verhuurder, de huurovereenkomsten kan opzeggen.

De huurovereenkomsten hebben betrekking op de huur van onbebouwde grond. Als de huur van onbebouwde grond voor bepaalde tijd is aangegaan, eindigt de huur volgens artikel 7:228 lid 1 BW wanneer die tijd is verstreken, zonder dat daartoe een opzegging is vereist. Als de huur van onbebouwde grond voor onbepaalde tijd is aangegaan of voor onbepaalde tijd is verlengd, eindigt de huur volgens artikel 7:228 lid 2 BW door opzegging en dient de opzegging te geschieden tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van tenminste een maand. Heeft de huur betrekking op een onroerende zaak die noch woonruimte, noch bedrijfsruimte is, dan dient de opzegging te geschieden tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van tenminste een maand.

Artikel 7:228 BW is van regelend recht. Partijen kunnen bij overeenkomst afwijken van artikel 7:228 BW. In het onderhavige geval zijn op alle huurovereenkomsten de RECRON-voorwaarden 2016 van toepassing De RECRON-voorwaarden 2016 bevatten in artikel 11 een regeling over opzegging van de huurovereenkomsten voor vaste standplaatsen, waarbij is afgeweken van artikel 7:228 BW.

Artikel 11 lid 1 onder h van de RECRON-voorwaarden bepaalt aan welke voorwaarden een herstructureringsplan van een verhuurder (ondernemer) moet voldoen als hij, omdat hij een herstructureringsplan voor het terrein wil gaan uitvoeren, de huur wil opzeggen van een standplaats waarop een “verplaatsbaar of een niet meer verplaatsbaar kampeermiddel” (stacaravan, chalet en dergelijke) is geplaatst. Om vanwege een beoogde herstructurering tot opzegging van de huur van zo’n standplaats te kunnen overgaan, moet de ondernemer volgens het genoemde artikelonderdeel een concreet en uitvoerbaar herstructureringsplan hebben in die zin dat een eventueel benodigde vergunning, wijziging of ontheffing van het bestemmingsplan is verleend, dan wel op redelijke termijn te verwachten is. Een deel van de huurders gebruikt het gehuurde als standplaats voor een dergelijk verplaatsbaar (of niet meer verplaatsbaar) kampeermiddel. Op hun huurovereenkomsten is (onder meer) artikel lid 1 onder h van de RECRON-voorwaarden van toepassing.

Het andere deel van de in dit geding betrokken huurders (de eisers in voorwaardelijke reconventie) gebruikt het gehuurde als standplaats voor een niet verplaatsbaar kampeermiddel (vakantiehuisje). De RECRON-voorwaarden 2016 bevatten geen regeling voor de situatie waarin de verhuurder de huur van een dergelijke standplaats vanwege een beoogde herstructurering wil opzeggen. Daarmee wordt opzegging van een huurovereenkomst echter niet uitgesloten, dit is uitdrukkelijk ongeregeld gelaten in de RECRON-voorwaarden 2016.

Aansluiting zoekend bij andere jurisprudentie, brengt dit mee dat de huurovereenkomsten ter zake de standplaatsen met niet verplaatsbare kampeermiddelen in beginsel opzegbaar zijn, zij het dat de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien daarvoor een voldoende zwaarwegende grond bestaat.

Planschade en nadeelcompensatie
Verbod op reformatio in peius (ECLI:NL:RVS:2023:2698)

Bij de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan is de bedoeling dat op een aantal percelen een dubbelbestemming komt te rusten. Later blijkt de dubbelbestemming niet te zijn gevestigd in het bestemmingsplan en gaat de gemeente aan de slag met een herstelplan. Als voorlopige voorziening heeft de Afdeling geoordeeld dat de dubbelbestemming geldt tot aan de inwerkingtreding van het herstelplan. De eigenaar van deze percelen dient een verzoek om tegemoetkoming van de planschade in bij de gemeente.

Ondertussen is er een advies aan de gemeente uitgebracht ten aanzien van de planschade, waarin ten onrechte ervan is uitgegaan dat de dubbelbestemming wel is gevestigd in het bestemmingsplan. De gemeente heeft besloten de planschade in natura te compenseren, door het bestemmingsplan te wijzigen en de dubbelbestemming voor deze percelen te laten vervallen. Er wordt geen geldbedrag betaald, omdat de schade voldoende anderszins verzekerd is.

De eigenaar is het hier niet mee eens en betoogd dat de schade niet voldoende anderszins verzekerd is, omdat deze afhankelijk is van een toekomstige, onzekere gebeurtenis. De Afdeling overweegt dat de gemeente de tegemoetkoming van de schade in de vorm van compensatie in natura onder meer afhankelijk heeft gesteld van de toekomstige, onzekere gebeurtenis dat het herstelplan wordt vastgesteld en in werking zal treden. De gemeente heeft de onzekerheid over de duur en uitkomst van de procedure niet ondervangen door in het besluit op te nemen dat uitbetaling van het geldbedrag na een in het besluit vastgestelde datum zal plaatsvinden, indien het herstelplan, waarbij compensatie in natura wordt geboden, op die datum niet onherroepelijk is. De schade is hiermee onvoldoende anderszins verzekerd.

Omgevingsrecht
Airco wel bouwwerk, onder omstandigheden niet vergunningsplichtig (ECLI:NL:RBGEL:2023:3605)

Een bewoner verzoekt de gemeente om handhavend op te treden tegen zijn achterbuurman, die een airco-unit heeft geplaatst. De gemeente weigert op te treden, omdat het van ondergeschikte aard zou zijn en daarom geen omgevingsvergunning nodig is. Verder zijn de geluideisen uit het Bouwbesluit niet van toepassing, omdat die na plaatsing van de airco in werking zijn getreden.

De bewoner stapt naar de rechtbank. De rechtbank overweegt als eerste dat het begrip ‘bouwwerk’ niet is gedefinieerd in de Wabo. Gelet op de wetsgeschiedenis kan worden aangesloten bij de Woningwet. Ten aanzien van het begrip ‘bouwwerk’ onder de Woningwet is in de jurisprudentie uitgemaakt dat dit betrekking heeft op ‘elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren’. Dit betekent dat de airco-unit als bouwwerk moet worden aangemerkt.

Dat betekent niet dat een omgevingsvergunning vereist is. Er is geen vergunning vereist voor een verandering van het bouwwerk als er geen sprake is van een uitbreiding van het bouwwerk. Daarnaast is geen vergunning nodig voor uitstekende delen van ondergeschikte aard tot maximaal 0,5 m. In onderhavig geval is de airco kleiner dan 0,5 m en is alleen daarom al geen omgevingsvergunning nodig.

Ten aanzien van de geluidshinder zijn de regels uit het Bouwbesluit inderdaad niet van toepassing omdat de airco is geplaatst voor de inwerkingtreding van (het betreffende artikel uit) het Bouwbesluit, te weten 1 april 2021. Toch zijn wel de regels uit de op dat moment geldende APV van toepassing. Omdat er tijdens de controle geen geluidsmeting heeft plaatsgevonden, wordt het besluit van de gemeente alsnog vernietigd en de gemeente opgedragen een nieuw besluit te nemen.

9 augustus 2023

Pachtrecht
Schrapping beëindigingsclausule in reguliere pachtovereenkomst (ECLI:NL:CG:2018:1)

In een uitspraak uit 2018, gepubliceerd in 2023, heeft de Centrale Grondkamer een oordeel gevestigd over de toelaatbaarheid van een tussentijdse beëindigingsclausule in een reguliere pachtovereenkomst.

De verpachter is ook eigenaar van een naastgelegen begraafplaats. Met het oog op een mogelijke uitbreiding van de begraafplaats, neemt hij in de reguliere pachtovereenkomst een bepaling op die de verpachter het recht geeft de overeenkomst gedeeltelijk te beëindigen. De grondkamer keurt de overeenkomst goed, onder schrapping van bovengenoemde bepaling.

De Centrale Grondkamer overweegt dat uit artikel 7:367 BW voortvloeit dat tussentijdse opzegging van een reguliere pachtovereenkomst niet mogelijk is. Volgens de Centrale Grondkamer is een en ander wel mogelijk met een geliberaliseerde pachtovereenkomst voor langere duur. Die overeenkomst ligt echter niet ter toetsing voor, waardoor de Centrale Grondkamer niet anders kan dan de beslissing van de grondkamer te bevestigen.

Aansprakelijkheidsrecht
 Tocht gewasbeschermingsmiddelen toegestaan bij lelieteelt (ECLI:NL:GHARL:2023:6083)

Na de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland (ECLI:NL:RBNNE:2023:2333) waarin het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen bij de teelt van lelies is verboden, gelet op de gezondheidsrisico’s voor omwonenden, is een zogenaamd turbospoedappel ingesteld. Het hof heeft daarin bepaald dat het gebruik van enkele gewasbeschermingsmiddelen alsnog is toegestaan.

Het hof houdt hierbij rekening met het feit dat de teler heeft aangegeven meerdere maatregelen heeft getroffen om de gevolgen voor omwonenden te beperken, waaronder een spuit die een driftreductie van 99% zou hebben, waardoor de gewasbeschermingsmiddelen minder verwaaien. Daarnaast laat het hof meewegen dat zowel de Gezondheidsraad als het RIVM na recent onderzoek niet tot ingrijpen (een verbod op het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen) heeft geadviseerd. In meerdere rapporten is het RIVM tot de conclusie gekomen dat niet naar voren is gekomen dat er gezondheidsproblemen onder omwonenden zijn die samenhangen met de bollenteelt.

Omdat de teler gemotiveerd aangeeft genoodzaakt te zijn om, voor een goede oogst, gewasbeschermingsmiddelen toe te passen, staat het hof toe dat er vier specifieke gewasbeschermingsmiddelen (Rudis-12970 N, Titus-11393 N, Goltix WG-8629 N en Olie-H 6598-N) worden gebruikt. Het gebruik van andere gewasbeschermingsmiddelen blijft verboden.

Planschade en nadeelcompensatie
Inkomensschade niet-aangevangen exploitatie (ECLI:NL:RVS:2023:2952)

Een gemeente stelt een bestemmingsplan vast, op grond waarvan de milieucategorie terug geschaald wordt van categorie 5 naar categorie 3. Een ondernemer dient een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in, omdat zij niet langer de mogelijkheid heeft om buiten puin af te breken en asfalt en beton te produceren. Voor het puin breken heeft zij sindsdien een binnenplanse vergunning gekregen. De gemeente wijst het verzoek af, omdat het gaat om planschade voor bedrijfsactiviteiten die op de peildatum nog niet zijn aangevangen. Dit oordeel blijft overeind in bezwaar en beroep, waarop de ondernemer in hoger beroep gaat bij de Afdeling. Zij stelt zowel dat de activiteiten op de peildatum al waren aangevangen en dat er onomkeerbare investeringen zijn gedaan.

De Afdeling overweegt dat in dit geval niet het volledige bedrijf is wegbestemd, maar dat een verlaging van de toegestane milieucategorie heeft plaatsgevonden waardoor er minder gebruiksmogelijkheden resteren. Dat de ondernemer een terrein heeft gekocht waarop onder het voorgaande planologische regime zware industrie mogelijk was, betekent niet dat moet worden aangenomen dat de exploitatie van een asfaltcentrale al was aangevangen. De asfaltcentrale is niet onlosmakelijk verbonden met de andere bedrijfsonderdelen, omdat de asfaltcentrale nooit is gerealiseerd terwijl de andere bedrijfsonderdelen tot op de dag van vandaag worden voortgezet.

Het gebruik dat voor de peildatum is aangevangen, valt niet onder categorie 4 of 5. Dit betekent dat er ten aanzien van het puinbreken en de productie van beton in zoverre wel sprake was van ‘een’ op de peildatum aangevangen exploitatie, maar niet van ‘de’ voor onderhavige planschadezaak relevante exploitatie, namelijk de vorm van exploitatie die als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan is komen te vervallen.

Ten aanzien van de vraag of er onomkeerbare investeringen zijn gedaan, oordeelt de Afdeling dat de aankoop niet kan gelden als een voldoende specifieke onomkeerbare investering. Het perceel wordt immers gebruikt voor op zichzelf staande bedrijfsactiviteiten die konden worden voortgezet na de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan.

De ondernemer heeft ook een installatie aangeschaft die onder het nieuwe planologische regime niet voor zijn volledige capaciteit ingezet kan worden. De Afdeling oordeelt ten aanzien van dit geval dat het mogelijk is dat een investering in een installatie met een hogere capaciteit die vóór de peildatum is gedaan als ‘onomkeerbare investering’ wordt gezien, maar dan moet wel voldoende aannemelijk zijn dat op dat moment voor die specifieke installatie is gekozen vanwege vastomlijnde bedrijfsplannen om de productie te verhogen tot het niveau dat correspondeert met de wegbestemde milieucategorieën om zo die hogere capaciteit concreet te benutten. Dat zal moeten blijken uit het totaal van de feiten en omstandigheden. Indien dit niet voldoende aannemelijk is, moet ervan worden uitgegaan dat ook een redelijk handelend ondernemer die niet beschikt over de vastomlijnde bedrijfsplannen als hiervoor bedoeld de keuze voor een installatie met een hogere capaciteit zou kunnen hebben gemaakt, bijvoorbeeld omdat dit technische voordelen heeft, relatief voordeliger is in de exploitatie of omdat deze installatie couranter is bij eventuele verkoop.

In dit geval heeft de ondernemer niet voldoende aannemelijk gemaakt dat zij op het moment van aankoop van de installaties met hogere capaciteit voor deze specifieke installaties heeft gekozen vanwege vastomlijnde bedrijfsplannen om de productie te verhogen tot het niveau dat correspondeert met de wegbestemde milieucategorieën om daarmee die hogere capaciteit concreet te benutten.

  • Geen tegemoetkoming bij ongedaan maken na de verwerving genoten voordeel (ECLI:NL:RVS:2023:2967)

In een inpassingsplan zijn gronden aangewezen voor de aanleg van een hoogspanningsverbinding. Een bedrijvenschap is eigenaar van een aantal percelen en verzoekt een tegemoetkoming in de planschade. Uit de vergelijking tussen het nieuwe plan en het voorgaande plan blijkt dat het bedrijvenschap in een nadeliger positie is komen te verkeren. De minister heeft daarop een tegemoetkoming in de planschade toegekend.

TenneT, die een anterieure overeenkomst met de minister heeft gesloten om de tegemoetkomingen in de planschade te vergoeden, tekent beroep aan. Volgens TenneT moet niet een vergelijking worden gemaakt met het voorgaande planologische regime, maar met het regime dat gold ten tijde van de aankoop van de percelen. Op dat moment hadden de percelen een agrarische bestemming en is er geen sprake van een verslechtering door de vaststelling van het inpassingsplan.

De Afdeling stelt dat de hoofdregel bepaalt dat in de regel een vergelijking wordt gemaakt tussen het planologische regime na de inwerkingtreding van de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt, met het onmiddellijk daaraan voorafgaande planologische regime. Verder wordt, volgens vaste rechtspraak van de Afdeling, geen tegemoetkoming in planschade toegekend bij het ongedaan maken van na de verwerving van een onroerende zaak genoten planologisch voordeel. In de jurisprudentie is verduidelijkt dat bij het bepalen van een tegemoetkoming in planschade in beginsel geen rekening wordt gehouden met een voor de aanvrager, in vergelijking met het ten tijde van de verkrijging van de onroerende zaak geldende planologische regime, voordelige, na de datum van verwerving daarvan door de aanvrager in werking getreden, wijziging van het planologische regime, die ongedaan wordt gemaakt door het beweerdelijk schade veroorzakende besluit.

Omdat er geen sprake is van een verslechtering ten opzichte van de situatie bij de aankoop van de percelen door het bedrijvenschap, komt zij niet in aanmerking voor een tegemoetkoming in de planschade.

2 augustus 2023

Planschade en nadeelcompensatie
Gelijkheidsbeginsel bij twijfel over juistheid eerdere beslissing (ECLI:NL:RBDHA:2023:10066)

Een onderneming dient een verzoek om nadeelcompensatie in, nadat in een vergelijkbare zaak door de gemeente een compensatie is toegekend voor dezelfde schadeveroorzakende werkzaamheden. De gemeente laat echter na het originele advies van de SAOZ een contra-expertise opstellen, waaruit volgt dat het normaal maatschappelijk risico de geleden schade overstijgt. Hierop beslist de gemeente de nadeelcompensatie af te wijzen.

De onderneming stelt dat de gemeente in strijd heeft gehandeld met het gelijkheidsbeginsel, door af te wijken van hetgeen zij heeft beslist in de vergelijkbare zaak. Voor een contra-expertise was geen aanleiding.

De rechtbank overweegt dat voldoende is toegelicht dat de gemeente al bij het besluit in de vergelijkbare zaak twijfelde over de juistheid van enkele onderdelen van het advies van SAOZ. In de vergelijkbare zaak heeft de gemeente zijn standpunt in een zienswijze kenbaar gemaakt aan het SAOZ. Dit was voor het SAOZ geen aanleiding het advies te wijzigen. De gemeente heeft zich in de vergelijkbare zaak hierbij neergelegd omdat een contra-expertise onderzoek tot extra vertraging in de besluitvorming zou leiden en er toen slechts twee aanvragen voorlagen. Toen na het besluit in de vergelijkbare zaak een veelvoud aan nieuwe aanvragen werd ingediend heeft de gemeente alsnog een contra-expertise laten verrichten op de SAOZ-adviezen. Deze gang van zaken is niet onrechtmatig omdat de gemeente zo veel als mogelijk acht moet slaan op de rechtmatigheid van de uitgave van financiële middelen.

Het gelijkheidsbeginsel strekt niet zo ver dat de gemeente een eerder gemaakte fout moet herhalen. Bovendien is een verschil tussen de zaken, dat van extra vertraging in de besluitvorming geen sprake was. Dit is voldoende rechtvaardiging voor het gemaakte onderscheid en het daaruit voortvloeiende verschil in behandeling.

Omgevingsrecht
Voorlopige voorziening: vernietiging Wvg geschorst (ECLI:NL:RVS:2023:2815)

Tussen een gemeente en een melkveehouder zijn gesprekken gevoerd over de verplaatsing van het bedrijf om een woonwijk mogelijk te maken. Deze gesprekken hebben ertoe geleid dat partijen een overeenkomst hebben gesloten. Om te voorkomen dat de melkveehouder zijn gronden aan een derde verkoopt, heeft de gemeente een voorkeursrecht gevestigd.

De rechtbank is van oordeel dat het voorkeursrecht onrechtmatig is gevestigd en dat deze de gesloten overeenkomst doorkruist. De rechtbank heeft het voorkeursrecht daarom vernietigd. De gemeente verzoekt de voorzieningenrechter om de uitspraak (lees: de vernietiging) te schorsen totdat in hoger beroep is beslist.

De voorzieningenrechter is het met de gemeente eens en schorst de vernietiging van het voorkeursrecht. Hierbij is van belang dat het niet buiten twijfel is dat de aangevallen uitspraak standhoudt, gelet op de huidige jurisprudentie. De voorzieningenrechter weegt daarom de belangen af van beide partijen. Het belang van de gemeente om te kunnen voldoen aan de vraag naar woningen weegt in dit geval zwaarder dan het belang van de melkveehouder om zijn gronden voor de einduitspraak te kunnen verkopen zonder die eerst aan te bieden aan de gemeente. Een ander oordeel zou de behandeling van de bodemzaak in deze procedure betekenisloos maken, als de melkveehouder zijn gronden dan hebben verkocht en geleverd aan derden. Om onomkeerbaar nadeel aan de kant van de gemeente te voorkomen voordat de Afdeling in de bodemprocedure zal hebben beslist, schorst de voorzieningenrechter de uitspraak van de rechtbank, en daarmee de vernietiging van het voorkeursrecht.

Onteigening
Onderhandelingsplicht artikel 17 Ow (ECLI:NL:RBMNE:2023:3707)

De minister van I&W heeft een tracébesluit en een saneringsplan ‘A27 Houten-Hooipolder’ vastgesteld. Voor de realisatie hiervan moeten percelen verworven worden van een onderneming. De Staat en de onderneming komen niet tot overeenstemming over de prijs, waarna de rechtbank drie deskundigen aanwijst.

De onderneming is echter van mening dat de Staat niet aan de onderhandelingsplicht als bedoeld in artikel 17 Ow heeft voldaan. Artikel 17 Ow bepaalt dat de onteigende partij moet proberen om dat wat onteigend moet worden bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen. De strekking van dit artikel is gericht op het zoveel mogelijk vermijden van een gerechtelijke onteigeningsprocedure. Hetgeen is bepaald in dit artikel is geen formaliteit: de onteigende partij moet serieus onderhandelen en (een) serieuze poging(en) doen om dat wat onteigend moet worden te verkrijgen. Deze onderhandelingsplicht ziet op de periode gelegen tussen het definitieve onteigeningsbesluit en het uitbrengen van de dagvaarding. Voor de beoordeling van de vraag of er voldoende serieus is onderhandeld mag wel acht worden geslagen op dat wat zich met betrekking tot de verkrijging in der minne voorafgaand aan het onteigeningsbesluit tussen partijen heeft afgespeeld en op het daaruit blijkende standpunt van de eigenaar. Immers, daaruit kan blijken dat wat na het definitief worden van het onteigeningsbesluit door de onteigenende partij is ondernomen een poging is die beantwoordt aan de strekking van artikel 17 Ow.

De rechtbank leidt uit de overlegde af dat de Staat tussen het KB en het uitbrengen van de dagvaarding eenmaal een aanbod heeft gedaan, waarop een reactie van de onderneming volgde en een daaropvolgende reactie van de Staat. Van ander minnelijk overleg is niet gebleken. De Staat stelt dat ook eerder minnelijk overleg is gevoerd, maar dit kan de rechtbank niet vaststellen op basis van het overlegde logboek (dat anderhalf jaar voor het KB eindigt), laat staan of dit voldoende serieuze onderhandelingspogingen zijn geweest.

Verder merkt de rechtbank op dat de Staat de totale schadeloosstelling in 2017 significant hoger heeft begroot dan in het aanbod uit augustus 2022. Dit had voor de Staat aanleiding moeten zijn om met elkaar in gesprek te gaan. Dit heeft de onderneming ook expliciet gevraagd, maar de Staat is hier niet op ingegaan. Zij stelt in haar e-mailbericht van 8 september 2022 alleen dat het “vooralsnog niet mogelijk is om op afzienbare termijn in der minne tot een vergelijk te komen”, terwijl onvoldoende is gebleken dat er op dat moment sprake was van evident onoverbrugbare verschillen over de schadeloosstelling op grond waarvan de Staat tot de conclusie kon komen dat verder onderhandelen geen zin zou hebben. De onderneming had immers nog geen tegenaanbod gedaan en haar taxateurs hadden nog geen taxatierapport kunnen opstellen, mede ook omdat relevante stukken ontbraken.

Op grond van het bovenstaand is de rechtbank concluderend van oordeel dat de Staat niet heeft voldaan aan haar onderhandelingsplicht van artikel 17 Ow.

Bestuursrecht
Gevolgen formele schending Didam-arrest (ECLI:NL:RBLIM:2023:3086)

Een onderneming en een gemeente hebben in 2010 een overeenkomst gesloten voor de overdracht van twee onroerende zaken, die zij reeds op grond van een erfpachtrecht exploiteerde. Vanwege financieringsproblemen zijn de onroerende zaken vervolgens niet overgedragen. De onderneming vordert nu medewerking van de gemeente aan de overdracht, maar de gemeente beroept zich (onder meer) op het Didam-arrest en stelt dat de koopovereenkomst nietig is. Er is immers geen ruimte geboden aan andere (potentiële) kopers om de percelen te kopen, terwijl redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden voor de percelen kunnen zijn.

De rechtbank overweegt dat vaststaat dat er geen ruimte is geboden aan andere (potentiële) gegadigden. Dat betekent dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen op een wijze die niet in overeenstemming is met de eisen uit het Didam-arrest. Deze normschending bestaat uit de niet-naleving van de verplichting om de bedoelde openbare selectieprocedure te volgen, die is gericht op het voorkomen van schending van het gelijkheidsbeginsel ten aanzien van één of meer concrete (rechts)perso(o)n(en). De normschending is niet gelegen in een daadwerkelijke schending van het gelijkheidsbeginsel ten aanzien van enige concrete rechtspersoon. Anders gezegd: de normschending is van formeelrechtelijke en niet van materieelrechtelijke aard.

Omdat het niet vaststaat dat er een potentiële gegadigde is, die een reële kans zou hebben op het aangaan van de koopovereenkomst, neemt de rechtbank aan dat de geschonden norm niet de strekking heeft de geldigheid van daarmede strijdige rechtshandelingen aan te tasten. Deze uitleg leidt bovendien tot het resultaat dat de rechtszekerheid met betrekking tot onroerend goed niet onnodig wordt aangetast; bij een uitleg zoals de gemeente heeft verdedigd zou immers het enkele niet volgen van een openbare selectieprocedure tot nietige koopovereenkomsten leiden en dat zelfs in gevallen waarin in werkelijkheid helemaal geen sprake zou zijn van enige daadwerkelijke schending van het gelijkheidsbeginsel in materiële zin.

Deze uitspraak lijkt, samen met de recente uitspraak van de rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2023:5317), een nieuwe wind in te luiden ten aanzien van overeenkomsten die zijn gesloten voor het Didam-arrest. De geldigheid van een koopovereenkomst wordt aangenomen, tenzij vast komt te staan dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden. Ten aanzien van onderhavige uitspraak speelt mogelijk ook mee dat de gemeente onder een door haarzelf gesloten koopovereenkomst uit probeert te komen met een beroep op het Didam-arrest. Zij is geen partij van wie de belangen beschermd worden door de regels uit het Didam-arrest (zie ook artikel 8:69a Awb), maar deze publiekrechtelijke bepaling wordt in de onderhavige (privaatrechtelijke) uitspraak niet besproken.

12 juli 2023

Belastingrecht
­Cultuurgrondvrijstelling op grond zonnepark waarop periodiek begrazing plaatsvindt (ECLI:NL:RBNNE:2023:2536)

Een opstalhoudster van grond, waarop een zonnepark is geplaatst, tekent bezwaar aan tegen de vaststelling van de WOZ. De heffingsambtenaar heeft de grond getaxeerd op (circa) € 2.000.000 en de opstallen op € 16.000.000. Volgens de opstalhoudster kan zij een beroep doen op de vrijstelling van cultuurgrond. Hiervoor voert zij aan dat de grond (periodiek) begraasd wordt door een schaapskudde van 220 schapen, waarvoor zij een vergoeding betaalt aan de eigenaar van de schapen.

De heffingsambtenaar voert aan dat de grond de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen, waardoor de uitzondering niet van toepassing is. Verder heeft de heffingsambtenaar er op gewezen dat de grond hoofdzakelijk wordt gebruikt ten behoeve van de exploitatie van het zonnepark, en niet als landbouwgrond ten behoeve van de exploitatie van een agrarisch bedrijf, zodat ook om die reden de cultuurgronduitzondering buiten toepassing dient te blijven bij de waardering van de onroerende zaak.

De rechtbank stelt voorop dat bij de waardebepaling als bedoeld in de Wet WOZ buiten toepassing blijft de ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor zover die niet de ondergrond van gebouwde eigendommen vormt. Het begrip landbouw heeft daarbij dezelfde betekenis als daaraan in artikel 7:312 BW is toegekend. Daardoor moet bij de toepassing van de cultuurgronduitzondering onder het begrip landbouw, voor zover bedrijfsmatig uitgeoefend, ook worden begrepen weidebouw en veehouderij. Het laten begrazen van weilanden kan ‘veehouderij’ zijn. Het gebruik om dieren van gras te voorzien kan ‘weidebouw’ vormen.

In het onderhavige geval staat voor de rechtbank vast dat de ondergrond van de palen waarop de zonnepanelen rusten, moet worden aangemerkt als ondergrond van gebouwde eigendommen. Deze grond heeft immers alleen de functie van het laten rusten van de palen. De uitzondering is op deze ondergrond niet van toepassing. De rest van de grond heeft wel degelijk de functie van het voeden en doen groeien van gewassen: de grond wordt begraasd door een schaapskudde die zich met het gras voedt en op het gras rondloopt.

De rechtbank overweegt dat de Hoge Raad, ter beantwoording van de vraag of en in hoeverre de waarde van de bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond buiten beschouwing moet blijven, heeft overwogen dat bepalend is “of de bedrijfsmatige exploitatie van de cultuurgrond geheel of nagenoeg geheel geschiedt ten dienste van een bedrijf waarin activiteiten worden ontplooid die zijn te rekenen tot de landbouw als bedoeld in artikel 7:312 van het BW”. De rechtbank leidt uit deze formulering van de Hoge Raad af, dat het gaat om de vraag of de grond die bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd, voor minstens 90 % dienstbaar is aan een bedrijf waarin ten minste enige activiteiten plaatsvinden die als landbouw in de zin van artikel 7:312 BW kwalificeren.

De opstalhoudster exploiteert deze grond zelf helemaal niet (zij laat er enkel gras op groeien), zodat naar het oordeel van de rechtbank de bedrijfsmatige exploitatie van de cultuurgrond geheel geschiedt ten dienste van een bedrijf waarin activiteiten worden ontplooid die zijn te rekenen tot de landbouw als bedoeld in artikel 7:312 BW, namelijk de eigenaar van de schaapskudde. Dat de agrarische exploitatie niet door de opstalhoudsters wordt verricht maar door een derde, en dat de agrarische exploitatie van het perceel de opstalhoudster alleen maar geld kost, doet aan het voorgaande niet af. De rechtbank wijst er in dit verband op dat gekeken moet worden naar het feitelijke gebruik van de grond en dat niet is vereist dat de eigenaar of de persoon die de WOZ-beschikking krijgt, de agrarische exploitatie zelf verricht. Vast staat dat de eigenaar van de schaapskudde de cultuurgrond ten behoeve van landbouw als bedoeld in artikel 7:312 BW bedrijfsmatig exploiteert. De cultuurgrondvrijstelling is dus van toepassing.

Procesrecht
Verdeling bevoegdheid Afdeling/hof; zitting vereist in procedure BP (ECLI:NL:RVS:2023:2378)

De minister van I&W heeft, op verzoek van TenneT, een gedoogbeschikking opgelegd aan rechthebbenden op een aantal percelen om een hoogspanningsverbinding aan te leggen en te onderhouden. De Afdeling stelt vast dat zowel het hof als de Afdeling bevoegd is om kennis te nemen van geschillen over een gedoogbeschikking op grond van de Belemmeringenwet Privaatrecht (hierna: BP).

Rechthebbenden kunnen naar het hof om vernietiging van een gedoogbeschikking te verzoeken op de grond dat de minister ten onrechte heeft geoordeeld dat 1) “de belangen van de rechthebbenden ten aanzien van die zaak redelijkerwijs onteigening niet vorderen” of 2) “in het gebruik van die zaak niet meer belemmering wordt gebracht dan redelijkerwijze voor de aanleg, de instandhouding, de verandering of de overbrenging van het werk nodig is”. De bevoegdheid van het hof om kennis te nemen van geschillen over gedoogbeschikkingen is dus beperkt tot deze twee toetsingsgronden.

Los daarvan is de Afdeling bevoegd om in eerste en enige aanleg kennis te nemen van geschillen over gedoogbeschikkingen voor de uitvoering van bepaalde gecoördineerde besluiten als bedoeld in artikel 2 van bijlage 2 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb), maar ook als hoger beroepsrechter in het geval dat van gecoördineerde besluitvorming als bedoeld in artikel 2 van bijlage 2 van de Awb geen sprake is. In dat laatste geval kunnen belanghebbenden bezwaar maken tegen een gedoogbeschikking bij de minister, tegen het besluit op bezwaar in beroep gaan bij de rechtbank en tegen die uitspraak in hoger beroep gaan bij de Afdeling.

De Afdeling breekt in deze uitspraak met haar eerdere jurisprudentie en oordeelt dat zij niet bevoegd is om kennis te nemen van geschillen over gedoogbeschikkingen die gaan over de twee genoemde toetsingsgronden. Voor deze gevallen is het hof uitsluitend bevoegd.

Bij de procedure voor de Afdeling wordt tevens aangevoerd dat er een digitale hoorzitting is gehouden in de procedure waarin de gedoogbeschikking op opgelegd, terwijl de BP daar niet in voorziet. Een maand na de digitale hoorzitting is er wel een fysieke bijeenkomst georganiseerd, maar volgens een e-mail van een ambtenaar van Rijkswaterstaat betrof dat geen zitting in de zin van de BP.

De Afdeling overweegt als eerste dat de BP inderdaad geen mogelijkheid biedt om een digitale hoorzitting te houden. Het Tijdelijke wet COVID-19 (de digitale zitting was in maart 2021) biedt ook geen grondslag voor het houden van een digitale zitting in plaats van een fysieke zitting. De fysieke bijeenkomst die een maand later is georganiseerd, maar waar geen van de rechthebbenden is verschenen, kan ook niet worden aangemerkt als zitting in de zin van de BP. Hierbij is van belang dat een ambtenaar van Rijkswaterstaat van tevoren heeft laten weten dat deze bijeenkomst geen zitting is in de zin van de BP.

Toch laat de Afdeling de rechtsgevolgen in stand met een beroep op artikel 6:22 Awb. Daarbij is van belang dat aannemelijk is dat de rechthebbenden door het ontbreken van een fysieke zitting niet zijn benadeeld, omdat zij ook nog na maart 2021 in de gelegenheid zijn geweest om met TenneT te onderhandelen over het bereiken van overeenstemming over het vestigen van een zakelijk recht. Ook hebben zij na maart 2021 alsnog hun bezwaren aan de minister kenbaar kunnen maken.

Ten aanzien van een eventuele strijd met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM (hierna: artikel 1), overweegt de Afdeling als volgt. Voor zover de procedurele eisen van artikel 1 zien op het kenbaar maken van bezwaren tijdens een fysieke zitting, mocht er in dit geval worden afgezien van een fysieke hoorzitting, gelet op de bijzondere omstandigheden als gevolg van Covid-19 en omdat de rechthebbenden geen nadeel hebben ondervonden van het feit dat ze niet fysiek zijn gehoord. Er is daarom geen strijd met artikel 1.

Bestuursrecht
Bestemming in bestemmingplan in strijd met wet; schorsing bestemmingsplan (ECLI:NL:RVS:2023:2445)

Een gemeente stelt een bestemmingsplan vast, waarin onder meer een herinneringsbos met resomeercentrum is opgenomen. Net als begraven en cremeren is resomeren een vorm van lijkbezorging. Bij resomeren wordt het lijk opgelost in een vloeistof. De Wet op de lijkbezorging (hierna: Wlb) bepaalt op welke manieren lijkbezorging mag plaatsvinden en resomeren is op dit moment op grond van die wet niet toegestaan.

De rechtbank is van oordeel dat een bestemmingsplan geen ontwikkeling mogelijk mag maken die op basis van huidige regelgeving niet is toegestaan. Daarbij is niet van belang dat resomeren mogelijk in de toekomst wel toegestaan zal worden op grond van de Wlb. Op grond hiervan wordt het bestemmingsplan als voorlopige voorziening geschorst, voor zover het ziet op de functieaanduiding “specifieke vorm van maatschappelijk – resomeercentrum”.

5 juli 2023

Planschade en nadeelcompensatie
Tegenwerping voorzienbaarheid nadeliger situatie (ECLI:NL:RVS:2023:2504)

Een gemeente stelt een nieuw bestemmingsplan vast. Voor bepaalde percelen blijft het mogelijk om de grond voor glastuinbouw te gebruiken, maar de minimale oppervlakte voor een dergelijk bedrijf is verhoogd van 2 naar 5 hectare. Het onderhavige perceel zit daar tussenin en is dus niet meer voor glastuinbouw te gebruiken.

Het geschil spitst zich toe op de voorzienbaarheid. De adviseur van de gemeente is van mening dat, gelet op een onteigeningprocedure die eerder ten aanzien van het perceel is gevoerd (maar waarbij geen goedkeuring voor de onteigening is verleend), de eigenaar geen pogingen heeft ondernomen om van de planologische mogelijkheden gebruik te maken, in de wetenschap dat de bestaande planologische mogelijkheden op termijn zouden kunnen vervallen. De gemeente, zowel in eerste instantie als in de bezwaarprocedure, en de rechtbank in beroep, wijzen het verzoek om planschade daarom af.

De Afdeling kijkt echter naar het raadsbesluit waarin het verzoek tot onteigening is neergelegd en het koninklijk besluit waarin de onteigening is afgewezen. Uit deze stukken blijkt niet van een concreet beleidsvoornemen om de planologische regeling van de minimale oppervlakte van een perceel voor een glastuinbouwbedrijf te wijzigen door deze ondergrens te verhogen van 2 hectare naar 5 hectare. Dat in de zakelijke beschrijving bij het raadsbesluit is vermeld dat het toekomstige glastuinbouwgebied is ingedeeld in 16 kavels met een oppervlakte variërend van 5 tot 16 hectare, brengt niet zonder meer met zich dat de raad het beleidsvoornemen had om deze (feitelijke) maatvoering in de planregels vast te leggen.

Omdat er ook uit een latere structuurvisie niet valt af te leiden dat de gemeente het beleidsvoornemen had om de minimale oppervlakte van een perceel voor een glastuinbouwbedrijf te vergroten tot 5 hectare, heeft de eigenaar het risico van de planologische verandering niet passief aanvaard.

Bestuursrecht
Getrapte aanvraag omgevingsvergunning niet mogelijk (ECLI:NL:RVS:2023:2331)

Een eigenaar van een perceel dient een aanvraag in voor de realisatie van een appartementengebouw. In de aanvraag zijn twee varianten beschreven: een gebouw met tien verdiepingen en een gebouw met vijf verdiepingen. De gemeente heeft de aanvrager verzocht een keuze te maken tussen deze varianten. De aanvrager ligt daarop toe dat hij wenst dat eerst een beslissing wordt genomen over de variant met tien verdiepingen, en in het geval deze wordt afgewezen, een beslissing wordt genomen over de variant met vijf verdiepingen. De gemeente stelt daarop de aanvraag buiten behandeling.

De aanvrager is van mening dat dit onterecht is en stapt naar de rechtbank. Naar zijn mening kan de gemeente oordelen over een aanvraag met twee varianten daarin. Hij krijgt echter geen gelijk van de Afdeling in hoger beroep. De Afdeling verwijst naar de systematiek van de Awb, de Wabo, het Bor en de Ror, die er aan in de weg staan dat een getrapte aanvraag wordt ingediend. Van belang hierbij is ook dat eventuele derdebelanghebbenden geconfronteerd zouden kunnen worden met een rechtsonzekere situatie, als meerdere bouwplannen voorgelegd kunnen worden. Ook de kans op een vergunning van rechtswege en de mogelijkheid dat verschillende rechtsbeschermingsprocedures van toepassing zijn, leiden tot de conclusie dat een getrapte aanvraag onwenselijk is.

Schending Didam-regels bij overeenkomst voor arrest HR aanvaardbaar (ECLI:NL:RBROT:2023:5317)

De rechtbank Rotterdam heeft een interessant oordeel geveld over een zaak waarbij een beroep werd gedaan op de regels uit het Didam-arrest. Een gemeente heeft 21 woningen voor € 1,– verkocht aan een partij, die in de koopovereenkomst verplicht werd tot sanerings-, ontruimings- en opknapverplichtingen. Een andere partij start een procedure en voert aan dat de gemeente zich niet heeft gehouden aan de regels uit het Didam-arrest. Van belang is dat de koopovereenkomst is gesloten voor het Didam-arrest is gepubliceerd.

De rechtbank komt als eerste tot de conclusie dat de klagende partij niet kan worden aangemerkt als serieuze gegadigde voor het aangaan van een overeenkomst als de onderhavige, omdat niet is aangetoond dat deze partij ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst beschikte over de kennis, ervaring en toegang tot financiële middelen benodigd om door de gemeente als een serieuze gegadigde voor een project als het onderhavige te kunnen worden aangemerkt.

Omdat er bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop, dient het overheidslichaam volgens de in het Didam-arrest geformuleerde specifieke regels zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat eenieder daarvan kennis kan nemen. Daarbij dient het overheidslichaam zijn oordeel te motiveren. Tussen partijen is niet in geschil dat de gemeente in het onderhavige geval niet conform deze regel heeft gehandeld.

Omdat de koopovereenkomst is gesloten voor publicatie van het Didam-arrest, is de rechter van oordeel dat, hoewel het ging om het formuleren van regels die geacht kunnen worden het tevoren reeds geldende recht weer te geven, in praktische zin de precieze inhoud daarvan op voorhand niet volledig was te voorzien. Dat de gemeente de regel over de bekendmaking en motivering van haar voornemen niet heeft nageleefd, is dus niet verwonderlijk.

De gemeente heeft gehandeld volgens het op dat moment geldende beleid voor de verkoop van vastgoed. Dat dit beleid niet volledig voldeed aan de nadien door de Hoge Raad geformuleerde regels, rechtvaardigt niet dat de gemeente het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden. Op grond van deze redenatie is de rechtbank van oordeel dat de koopovereenkomst rechtsgeldig is gesloten.

Bovenstaand oordeel lijkt mij een juiste interpretatie van het Didam-arrest. Als een gemeente volgens het (op dat moment) geldende beleid een koopovereenkomst sluit en er geen duidelijke schending is van het gelijkheidsbeginsel, zou de koopovereenkomst geldig moeten zijn en blijven. Ook in het geval het gelijkheidsbeginsel (in lichte mate) geschaad zou worden door een formeel gebrek op grond van de regels uit het Didam-arrest, brengt het rechtszekerheidsbeginsel met zich mee dat een contractspartij moet kunnen vertrouwen op de rechtsgeldigheid van een overeenkomst met de overheid. Alleen voor koopovereenkomsten die gesloten zijn na de publicatie van het Didam-arrest, kan aan een overheid worden tegengeworpen dat niet aan de formele eisen is voldaan die in dat arrest zijn gesteld. In dat geval kan een contractspartij geen beroep meer doen op het rechtszekerheidsbeginsel.

Overigens is er ook hier nog ruimte voor discussie: hoe moet er worden omgegaan met andersoortige overeenkomsten die kort na het Didam-arrest zijn aangegaan? Inmiddels weten we uit de jurisprudentie dat de regels uit het Didam-arrest gelden voor alle overeenkomsten waarbij ten minste het gebruiksrecht op onroerend goed wordt overgedragen. Mijns inziens geldt dat overheden uit het Didam-arrest hadden kunnen afleiden dat deze regels ook van toepassing waren op andersoortige overeenkomsten die het gebruiksrecht langdurig overdragen, zoals erfpacht, huur en reguliere pacht. Voor andere, kortdurende, gebruiksrechten kan deze overeenkomstige toepassing niet direct uit het Didam-arrest worden afgeleid. Daarnaast zou ik nog een voorbehoud willen maken als het gaat om het continueren van het gebruiksrecht in een nieuwe overeenkomst, zoals een hernieuwde pachtovereenkomst met dezelfde pachter of een verlenging van een huurovereenkomst. In deze gevallen is er formeel sprake van een nieuwe juridische relatie, maar zou de zittende gebruiker niet tegengeworpen moeten kunnen worden dat de overheid de bestaande relatie wilt voortzetten.

28 juni 2023

Verbintenissenrecht
Opheffing recht van overpad (ECLI:NL:RBMNE:2023:1522)

Een recht van overpad wordt gevestigd om een woning, die niet zelfstandig is ontsloten, toegang te geven tot de openbare weg. Later is het gebied herontwikkeld en heeft het heersende erf alsnog toegang gekregen tot een andere openbare weg. De eigenaar van het dienende erf verzoekt daarom dat het recht van overpad wordt opgeheven. De eigenaar van het heersende erf is van mening dat met het recht van overpad is bedoeld dat hij toegang zou krijgen tot de (specifieke) openbare weg die in de akte van vestiging wordt genoemd.

De rechtbank overweegt als eerst dat op verzoek van de eigenaar van het dienende erf een recht van overpad kan worden opgeheven als de eigenaar van het heersende erf niet langer een redelijk belang heeft bij de voortduring van het recht van overpad en niet aannemelijk is dat het redelijk belang daarbij zal terugkeren. Bij de beoordeling wordt alleen het belang van de eigenaar van het heersende erf betrokken. Een redelijk belang van de eigenaar van het heersende erf ontbreekt als voortzetting van de erfdienstbaarheid voor hem niet van betekenis moet worden geacht. De belangen van de eigenaar van het dienende erf spelen bij de opheffing geen rol, tenzij sprake is van misbruik van bevoegdheid.

Ten aanzien van de vraag wat de precieze bedoeling was bij de akte van vestiging, kijkt de rechtbank naar de gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Naar het oordeel van de rechtbank hebben de partijen bij het vestigen van de erfdienstbaarheid niet de bedoeling gehad om voor het heersende erf een directe uitweg te creëren naar specifiek deze straat. Het tussen haakjes plaatsen van de naam van de weg achter de term ‘openbare weg’ in de akte van vestiging impliceert dat het bereiken van de openbare weg de doelstelling was van partijen en de tussen haakjes geplaatste weg aan die doelstelling ondergeschikt was en puur ter verduidelijking van de op dat moment bestaande situatie is opgenomen. Dit blijkt ook uit de afbeelding van de situatie destijds. Om deze reden dient het recht van overpad op grond van artikel 5:79 BW te worden opgeheven.

Erfpachtrecht
Betekenis gemeentelijk beleid op bepaling erfpachtcanon (ECLI:NL:HR:2023:963)

De gemeente Amsterdam heeft een recht van erfpacht voor 50 jaar gevestigd. Na afloop van de termijn in 2005 is de erfpacht stilzwijgend voortgezet. De gemeente heeft ondertussen beleid ontwikkeld voor het omzetten van tijdelijke naar voortdurende rechten van erfpacht. Daarin staat onder meer dat de canon voor het nieuwe tijdvak wordt berekend, uitgaande van de op dat moment geldende grondwaarde en het op dat moment geldende canonpercentage.

In 2012 heeft de gemeente aan de erfpachter een aanbod gedaan om het tijdelijke erfpachtrecht om te zetten naar een voortdurend erfpachtrecht. Als de erfpacht niet met de omzetting zou instemming, zou de gemeente het erfpachtrecht opzeggen. De erfpachter heeft aangegeven te wensen dat het erfpachtrecht wordt omgezet, maar partijen hebben geen overeenstemming bereikt over de hoogte van de bijbehorende canon.

De erfpachter is vervolgens alsnog akkoord gegaan met omzetting, maar heeft de hoogte van de canon bij de rechter aangevochten. De rechtbank en het hof hebben de erfpachter gelijk gegeven en geoordeeld dat de gemeente misbruik heeft gemaakt van de omstandigheden. Hiervoor is onder meer van belang dat door een deskundige is bepaald dat de hoogte van de canon niet marktconform is.

De gemeente gaat in cassatie en voert aan dat zij in principe gebonden is aan het vastgestelde beleid voor het omzetten van erfpachtrechten. De Hoge Raad is dit met de gemeente eens en verwoordt haar oordeel als volgt:

‘Misbruik van omstandigheden in de zin van art. 3:44 lid 4 BW is aanwezig als iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden wordt bewogen tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden. […] In dit geval behoorden tot deze omstandigheden ook de hoedanigheid van de Gemeente als gemeentelijke overheid, die mede rekening dient te houden met algemene belangen, en het gemeentelijke erfpachtbeleid, in het bijzonder het conversiebeleid en de daaraan ten grondslag liggende uitgangspunten. De Gemeente heeft in dat verband onder meer aangevoerd dat zij gebonden is aan haar conversie- en grondprijzenbeleid en daarvan behoudens bijzondere omstandigheden niet vrijelijk mag afwijken. Het hof had deze omstandigheden dan ook in zijn beoordeling moeten betrekken en kon bij de beoordeling of de Gemeente misbruik van omstandigheden heeft gemaakt, niet volstaan met een vergelijking tussen de overeengekomen canon en een marktconforme canon in een zuiver commerciële context.’

Aansprakelijkheidsrecht
Verbod op gebruik van gewasbeschermingsmiddelen (ECLI:NL:RBNNE:2023:2333)

Bij de teelt van lelies dient gemiddeld één keer per week bespuiting met gewasbeschermingsmiddelen plaats te vinden. Omdat er geen specifieke gewasbeschermingsmiddelen voor de lelieteelt zijn, wordt hierbij gebruik gemaakt van gewasbeschermingsmiddelen voor voedselgewassen (met name gewasbeschermingsmiddelen voor aardappels). Vaak worden daarbij verschillende gewasbeschermingsmiddelen door elkaar gebruikt (een zogenoemde cocktail), al dan niet onder toevoeging van bindmiddelen (voor een snelle binding van het middel op het gewas).

Omwonenden van een teler van lelies vorderen in onderhavige zaak dat het de teler verboden wordt gewasbeschermingsmiddelen toe te passen totdat kan worden uitgesloten dat het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen op enigerlei wijze schadelijk is voor personen.

De voorzieningenrechter overweegt dat Europese verordeningen voorschrijven dat een gewasbeschermingsmiddel geen onmiddellijk of uitgesteld schadelijk effect op de gezondheid van de mens of die van dieren mag hebben. Er mag geen sprake zijn van een onaanvaardbaar risico voor mens en/of dier. In dit geval is er een lacune ten aanzien van een aantal gewasbeschermingsmiddelen en het effect dat zij mogelijk hebben op mensen, met name ten aanzien van neurologische aandoeningen op de langere termijn. Op dit moment is er onvoldoende duidelijk over deze effecten omdat het onderzoek ernaar complex en tijdrovend is. Er zijn (nog) geen multidisciplinaire wetenschappelijke studies voorhanden om te kunnen uitsluiten dat bepaalde gewasbeschermingsmiddelen (en met name ook cocktails van gewasbeschermingsmiddelen) voornoemde onaanvaardbare schadelijke effecten op mensen kunnen hebben.

Het RIVM en de GGD zijn ook kritisch ten aanzien van (respectievelijk) de relatie tussen blootstelling aan chemische stoffen, inclusief gewasbeschermingsmiddelen, en neurodegeneratieve aandoeningen, en wat te doen als er in de omgeving gebruik wordt gemaakt van gewasbeschermingsmiddelen.

De rechtbank oordeelt dat de mogelijkheid niet kan worden uitgesloten dat gewasbeschermingsmiddelen een onaanvaardbaar schadelijk effect kunnen hebben op mensen. Het enkele feit dat de gewasbeschermingsmiddelen zijn toegelaten, geeft in ieder geval geen garantie op het ontbreken van met name een uitgesteld schadelijk effect op de gezondheid van mensen. Het wekelijks spuiten van (een cocktail van) dergelijke middelen voor de lelieteelt in de directe omgeving van omwonenden, waarvan sommigen op enkele tientallen meters van de velden wonen, is gelet op deze potentiële risico’s, dan ook onrechtmatig.

Ten aanzien van het argument van de teler dat zij er alles aan doet om zo verantwoord mogelijk om te gaan met gewasbeschermingsmiddelen, zoals het inrichten van bufferzones, gebruik maken van een speciale installatie om verspreiding via de lucht tot een minimum te beperken en voor 75% gebruik te maken van biologische bestrijdingsmiddelen, overweegt de rechtbank het volgende: het kan niet worden uitgesloten dat er een kans is op potentieel ernstige (uitgeteld) letsel bij omwonenden als gevolg van het gebruik van de (cocktail van) gewasbeschermingsmiddelen. Van belang daarbij is dat er recente aanwijzingen zijn dat gewasbeschermingsmiddelen zich kennelijk via zogenaamde grondgebonden deeltjes (en via stof) over grote afstanden kunnen verspreiden. Ten slotte overweegt de rechtbank dat het hier niet zozeer gaat om de teelt van een gewas dat van belang is voor de voedselzekerheid, hetgeen de belangenafweging mogelijk anders zou doen uitvallen, maar om de teelt van sierbloemen in de directe nabijheid van mensen.

Planschade en nadeelcompensatie
Voor het nemen van een nieuw besluit geldt de wettelijke termijn, niet een redelijke termijn (ECLI:NL:RVS:2023:2333)

Tussen bewoners en een gemeente bestaat een geschil over planschade. De Afdeling heeft in een uitspraak aangegeven dat de gemeente een nieuw besluit dient te nemen. Tussen partijen bestaat nu discussie binnen welke termijn de gemeente dit nieuwe besluit diende te nemen.

De Afdeling had in haar uitspraak geen termijn gesteld voor het nemen van een nieuw besluit. De gemeente stelt dat er een nieuw advies moest worden opgesteld en daarom een redelijke termijn op zijn plaats was. De Afdeling is het hier niet mee eens. Onder verwijzing naar eerdere jurisprudentie geeft de Afdeling aan dat een bestuursorgaan in een dergelijk geval moet beslissen binnen dezelfde termijn, als de termijn die gold voor het nemen van het vernietigde besluit op bezwaar. Die termijn was in dit geval, gelet op de Algemene wet bestuursrecht, twaalf weken. De Afdeling constateert dat de gemeente geen besluit tot verdaging van die termijn heeft genomen, wat betekent dat de gemeente binnen twaalf weken een nieuw besluit moest nemen. De gemeente heeft dit niet gedaan en is daarom een dwangsom verschuldigd.

21 juni 2023

Pachtrecht
Conclusie over nietigheid pachtovereenkomst als gevolg van (niet ingezonden) sideletter (ECLI:NL:PHR:2023:576)

In een conclusie van P-G Valk wordt een oordeel gegeven over de gevolgen van een niet ingezonden onderhandse overeenkomst (sideletter) die de gelijktijdig gesloten pachtovereenkomsten aantasten. In de sideletter is bepaald dat de pachtprijs hoger is dan de (in de pachtovereenkomst) afgesproken pachtprijs en dat het groot onderhoud bij de pachter wordt gelegd (onder vermindering van de pachtsom met f 3.000).

Artikel 7:399c lid 1 BW bepaalt het volgende:

‘Een beding waarin een verpachter, indien de grondkamer onderscheidenlijk de Centrale Grondkamer de pachtovereenkomst of een overeenkomst tot wijziging van een pachtovereenkomst heeft vastgesteld, een hogere tegenprestatie bedingt dan ingevolge deze wet is geoorloofd, is nietig. Onder de tegenprestatie worden prestaties, bedongen of genoten krachtens andere met de pachtovereenkomst verband houdende overeenkomsten, mede begrepen.’

De P-G verwijst naar jurisprudentie van het toenmalige gerechtshof Arnhem (op dat moment de hoogste rechter in pachtzaken). In deze jurisprudentie is bepaald dat dit artikel alleen betrekking heeft op bedingen gemaakt nádat de grondkamer respectievelijk de Centrale Grondkamer de pachtovereenkomst heeft getoetst. Dit blijkt uit de woorden ‘heeft vastgesteld’. Bij de overbrenging naar het BW is deze bepaling onveranderd overgenomen en ook in de wetsgeschiedenis is niet aangegeven dat de wetgever een andere uitleg van deze bepaling op het oog had.

Een andere uitleg van deze bepaling zou ook erg ver gaan. Een voorschrift dat voor een nauwkeurig omschreven situatie categorisch (dat wil zeggen, zonder nadere nuanceringen) bepaalt dat een rechtshandeling nietig is, behoort in verband met het uitgangspunt van contractsvrijheid en de rechtszekerheid niet extensief te worden uitgelegd. Het bezwaar dat bepaalde vormen van (ontoelaatbare) wetsontduiking buiten schot blijven, kan met toepassing van art. 3:40 lid 1 BW worden ondervangen (nietigheid wegens strijd met de goede zeden of de openbare orde). Op grond van die bepaling kan op maat wetsontduiking worden geredresseerd.

Met betrekking tot de vraag waarop de nietigheid vervolgens ziet, het volgende. Artikel 7:399c lid 1 BW stelt al dat alleen het beding waarbij na de goedkeuring door de grondkamer of Centrale Grondkamer een hogere tegenprestatie is bedongen dan ingevolge de wet is toegelaten, nietig is. De pachtovereenkomst blijft voor het overige dus in stand. Die keuze van de wetgever ligt ook zeer voor de hand. Zou het bestaan van het niet-toegelaten beding tot nietigheid van de pachtovereenkomst leiden, dan zou de bescherming die de wetgever de pachter bedoelt te bieden, in haar tegendeel verkeren. Nietigheid van de pachtovereenkomst impliceert immers dat rechtens in het geheel geen pachtovereenkomst bestaat en dat de ‘pachter’ (die geen pachter blijkt te zijn) de onroerende zaak zonder recht in gebruik heeft.

Bestuursrecht
Aansluiten bij aanbestedingsrecht voor beslissingen ‘Didam’-overeenkomsten (ECLI:NL:RBMNE:2023:2645)

Een gemeente is een openbare verkoopprocedure gestart om een perceel met gebouwen te verkopen. In de procedure is aangegeven dan inschrijvingen uitgesloten worden als deze niet voldoen aan de gestelde voorwaarden. Op grond van deze bepaling wordt de inschrijving van een partij uitgesloten. De uitgesloten inschrijver start een procedure tegen de gemeente en voert aan dat zij een geldige inschrijving heeft gedaan en dat haar inschrijving bovendien de beste prijs-kwaliteitverhouding had.

De rechtbank verwijst als eerste naar het Didam-arrest, waarin de verplichting tot het volgen van een verkoopprocedure volgt (indien er geen beroep kan worden gedaan op de uitzondering waarin slechts een serieuze gegadigde in aanmerking komt). Naar het oordeel van de rechtbank zijn in het verkoopdocument ook voldoende duidelijke en redelijke criteria zijn opgenomen. Het proces en de kaders van de openbare verkoopprocedure zijn beschreven. Daaruit blijkt onder meer dat de inschrijvingen moeten voldoen aan de als minimumvoorwaarden aangemerkte randvoorwaarden.

Het niet, onvolledig of onjuist verstrekken van de gevraagde gegevens leidt, aldus het verkoopdocument, tot uitsluiting van de (verdere) procedure (knock-out), waarbij het aan de inzender is om duidelijk te maken dat en hoe aan de randvoorwaarden en pluspunten wordt voldaan. Als de beoordelingscommissie de informatie niet kan vinden, kan besloten worden dat niet wordt voldaan en kan de inzending uitgesloten worden. De beslissing over diskwalificatie wordt door het college van burgemeester en wethouders genomen, op basis van de beoordeling door de beoordelingscommissie.

De rechtbank oordeelt ten aanzien van de vraag of de gemeente heeft kunnen overgaan tot uitsluiting van de inschrijving van de uitgesloten inschrijver dat deze moet worden beantwoord met in achtneming van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Er kan daarbij aansluiting worden gezocht bij de regels van het aanbestedingsrecht. Het aanbestedingsrecht is, waar het gaat om de verkoop van een onroerende zaak door een overheidslichaam, niet van toepassing, maar er zijn wel raakvlakken.

De onderhavige zaak spitst zich toe op de randvoorwaarden en de manier waarop de gemeente heeft bepaald dat de inschrijving van de uitgesloten inschrijver hier niet aan heeft voldaan. Er is niet komen vast te staan dat er sprake is van een inschrijving die evident niet aan de minimumeisen voldoet. De gemeente wordt veroordeeld een nieuw besluit te nemen in overeenstemming met de uitspraak.

14 juni 2023

Verbintenissenrecht
Roerende zaken bij overdracht onroerend goed (ECLI:NL:RBOVE:2023:2033)

Na de verkoop van een woon- en winkelpand ontstaat discussie over de vraag of de verkopers het pand feitelijk hebben opgeleverd in de staat waarin het pand zich bevond bij het tot stand komen van de koop en op de datum die partijen zijn overeengekomen.

Volgens de kopers hebben de verkopers de plafonds, RVS-omlijsting van deuren, bekleding van kolommen, schuifdeuren, airco, verlichting, bekabeling, E- en W-installatie en de balie verwijderd. Ook de ovens en koelcellen, die volgens de verkoopbrochure deel uitmaken van het verkochte, zijn verwijderd. De verkopers stellen juist een schoon, leeg en ontruimd woon- en winkelpand te hebben opgeleverd, zoals afgesproken in de koopovereenkomst.

De rechtbank stelt voorop dat de afspraken tussen partijen zijn neergelegd in de koopovereenkomst en de leveringsakte. Deze moeten worden uitgelegd in het licht van de mededelingen die partijen over en weer hebben gedaan, waaronder ook de verkoopbrochure. In een schriftelijke overeenkomst kan de vraag naar de rechten en verplichtingen van partijen immers niet worden beantwoord op grond van uitsluitend een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van de overeenkomst. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de zogenoemde Haviltexmaatstaf).

Naar het oordeel van de rechtbank zijn de roerende zaken in het winkelpand geen onderdeel van de koopovereenkomst. De verkopers hebben geen mededelingen gedaan die daarop wijzen. Dat er zaken in de verkoopbrochure staan vermeld, betekend niet dat deze zaken onderdeel vormen van de koopovereenkomst als daar geen nadere afspraken over zijn gemaakt. Voor de roerende zaken uit de woonruimte van het pand hebben de verkopers namelijk een lijst met te verkopen zaken opgesteld. Nu dat voor de winkelruimte niet is gedaan, hadden de kopers niet mogen verwachten dat de daar aanwezige roerende zaken bij de koop van de pand inbegrepen waren.

Naar het oordeel van de rechtbank dienen, ook zonder dat daar specifiek afspraken over zijn gemaakt, wel alle bestanddelen van de onroerende zaak te worden geleverd. De bestanddelen maken immers deel uit van het pand. De verkoop van het pand omvat dan ook tevens de verkoop van de bestanddelen. Bestanddeel is alles dat naar verkeersopvattingen onderdeel van een zaak is, of zodanig met een zaak verbonden is dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat aan de zaken beschadiging wordt toegebracht (artikel 3:4 BW).  De door de kopers genoemde zaken als de plafonds, schuifdeuren, airco, verlichting (de elektra zelf, niet de lampen), bekabeling en de E- en W-installatie zijn naar het oordeel van de rechtbank op grond van verkeersopvattingen bestanddeel van het pand. De verkopers hebben niet betwist dat deze zaken bij het sluiten van de koopovereenkomst aanwezig waren. De verkopers hebben deze zaken dan ook ten onrechte uit het pand verwijderd.

De stelling van verkopers dat het pand leeg en ontruimd moest worden opgeleverd, brengt zonder verdere onderbouwing niet met zich mee dat ook de bestanddelen uit het pand moesten worden verwijderd. Naar het oordeel van de rechtbank ziet het ‘leeg en ontruimd’ opleveren van het pand in dit geval op het leeg opleveren van het pand en op het niet achterlaten van vuil, rommel, of (roerende) zaken die niet zijn verkocht.

Planschade en nadeelcompensatie
Geen plicht om inspraakreactie dan wel zienswijze naar voren te brengen om planschade te beperken (ECLI:NL:RBNNE:2023:2162)

Eigenaren van een tweetal percelen dienen een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in, nadat de bestemming van hun percelen is verander van verblijfsrecreatie naar agrarisch. De gemeente wijst het verzoek af, in de eerste plaats omdat de eigenaren onvoldoende moeite hebben gedaan om de schade te beperken, en in de tweede plaats omdat de schade anderszins is verzekerd vanwege de verkoop van de percelen. De zijn na de peildatum verkocht voor een hogere waarde dan de SAOZ had vastgesteld als waarde direct voorafgaand aan de planologische verandering.

De eigenaren verweren zich hiertegen door te stellen dat het niet indienen van zienswijzen geen reden kan zijn om een verzoek om planschade af te wijzen, gelet op eerdere jurisprudentie en de wetsgeschiedenis van artikel 4:126 Awb.

Naar het oordeel van de rechtbank kon in dit geval niet redelijkerwijs van de eigenaren worden gevergd dat zij een inspraakreactie dan wel een zienswijze naar voren hadden gebracht tegen het vervallen van de bestemming verblijfsrecreatie. De rechtbank acht daarvoor van belang dat in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) niet een dergelijke verplichting is opgenomen. Dat, zoals de gemeente stelt, de regering bij de totstandkoming van de Wro heeft overwogen om in de nieuwe regeling het in behandeling nemen van een verzoek tot tegemoetkoming in de schade afhankelijk te stellen van de vraag of de betrokkene in de fase van de voorbereidingsprocedure van het besluit tot vaststellen of wijzigen van een bestemmingsplan, het bestuur heeft gewezen op het intreden van schade ten gevolge van dat besluit, leidt niet tot een ander oordeel. De wetgever heeft ervoor gekozen om een dergelijke verplichting niet op te nemen in een wettelijk voorschrift.

Ten aanzien van de hogere verkoopprijs overweegt de rechtbank dat, gelet op de tekst van artikel 6.1 van de Wro, moet worden beoordeeld of ten tijde van de beslissing op de aanvraag de schade voldoende anderszins verzekerd is. De gemeente heeft, door een deskundig advies onderbouwd, aangegeven dat de waarde direct voorafgaand aan de planologische verandering lager is dan de waarde waarvoor de percelen uiteindelijk zijn verkocht. Naar het oordeel van de rechtbank is niet aannemelijk dat het verschil tussen de door de deskundige getaxeerde waarde en de bij de verkoop gehanteerde waarde kan worden verklaard door een algemene prijsstijging tussen de peildatum voor de planschade en de verkoopdatum. De gemeente heeft zich dus kunnen baseren op de adviezen van de door haar ingeschakelde deskundige.

De rechtbank is dan ook van oordeel dat de gemeente terecht heeft geconcludeerd dat de schade voldoende anderszins verzekerd is met de verkoop van de percelen aan derden.

7 juni 20223

Verbintenissenrecht
Geen mededelingsplicht verkoper bij agrarische bestemming (woon)boerderij (ECLI:NL:RBLIM:2023:3042)

Een pand wordt verkocht. De kopers komen er na enkele jaren achter dat het pand een bestemming ‘agrarisch-bedrijf’ heeft, waardoor er niet in het pand gewoond mag worden. De kopers stellen daarop de verkopers aansprakelijk voor de schade.

Volgens de kopers hebben de verkopers in de koopovereenkomst gesteld dat er geen ‘bijzondere lasten’ zijn en dat het pand beschikt over de ‘feitelijke eigenschappen (…) die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonruimte’. Hiermee hebben zij hun mededelingsplicht geschonden.

De rechtbank verwijst naar jurisprudentie van de Hoge Raad en oordeelt dat een bestemming geen ‘bijzondere last’ is. Er is slechts sprake van een ‘bijzondere’ publiekrechtelijke last of beperking indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit. De achtergrond van deze lijn is dat alleen dergelijke belemmeringen een potentiële koper op informatieachterstand zetten die hij moeilijk zelf kan inlopen, zodat de verkoper op grond van artikel 7:15 van het BW verplicht is mededeling te doen. Aangezien het in deze zaak echter gaat om een publiekrechtelijke belemmering die voortvloeit uit een (openbaar beschikbaar) bestemmingsplan, is artikel 7:15 van het BW niet van toepassing.

Ten aanzien van de feitelijke eigenschappen oordeelt de rechtbank dat, overeenkomstig de uitleg van de NVM-koopovereenkomst, gekeken moet worden naar wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Volgens gangbaar spraakgebruik valt naar het oordeel van de rechtbank onder ‘feitelijke eigenschappen (…) die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonruimte’, niet de afwezigheid van een publiekrechtelijke beperking als een bestemming uit een bestemmingsplan. De publiekrechtelijke bestemming is naar het oordeel van de rechtbank geen ‘feitelijke’ maar een ‘juridische’ eigenschap van het pand.

Het bovenstaande houdt in dat de verkopers hun mededelingsplicht niet hebben geschonden en dat de vorderingen van de kopers worden afgewezen.

Erfpachtrecht
Onredelijkheid algemene erfpachtvoorwaarden (ECLI:NL:GHARL:2023:4515)

Vijf partijen hebben een recht van erfpacht van de gemeente. De gemeente heeft op een later moment nieuwe algemene bepalingen voor de uitgifte in voortdurende erfpacht vastgesteld. In de algemene bepalingen is bepaald dat de gemeente elke tien jaar de canon volgens een geformuleerde maatstaf opnieuw zal vaststellen. Na 50 jaar worden nieuwe voorwaarden vastgesteld.

De erfpachters vinden dat de gemeente hen in financiële zin niet gelijk behandelt met een grote groep erfpachters die vanaf 1989 een eeuwigdurend recht van erfpacht heeft verkregen. Zij willen met deze procedure bereiken dat zij alsnog gelijk behandeld worden. Als deze gelijke behandeling niet mogelijk is, dan willen ze in ieder geval dat de canon niet op een onredelijke wijze kan worden herzien, zowel na tien jaar als na 50 jaar.

In essentie gaat de zaak over de vraag of de bedingen uit de algemene voorwaarden onredelijk bezwarend zijn. De (Europese) Richtlijn oneerlijke bedingen is niet van toepassing, omdat de algemene voorwaarden voor 31 december 1994 zijn bedongen. Dit sluit niet uit dat de nationale rechter, zonder daartoe verplicht te zijn, vrijwillig het nationale recht uitlegt en toepast in overeenstemming met de Richtlijn oneerlijke bedingen, als de rechter meent dat deze Richtlijn relevantie informatie bevat over de opvattingen over de toelaatbaarheid van bepaalde bedingen. De rechter mag daarbij ook acht slaan op de indicatieve lijst bij de Richtlijn oneerlijke bedingen.

Het hof oordeelt dat het beding inzake de periodieke canonherziening niet onredelijk bezwarend is. Daarbij weegt vooral mee dat het in het beding opgenomen minimumpercentage van 5% gecorrigeerd wordt doordat de canon, voor erfpachtgronden waarop particuliere woningen zijn gebouwd, maximaal stijgt met het (gecumuleerde) percentage van de huurverhogingen van de voorafgaande tien jaar. Een extra maximering is de verdubbeling van de canon per tien jaar. Daarbij komt dat een commissie van onafhankelijke deskundigen kan beoordelen wat een redelijke canon is, als erfpachters daartoe een verzoek doen bij de gemeente. Een eventuele depreciatie van de grondwaarde kan dan door die deskundigen worden toegepast, mochten zij dat nodig vinden, maar depreciatie is op zichzelf geen vereiste om tot een redelijke, periodieke, canon te komen.

Verder maakt het feit dat het recht van erfpacht niet kan worden opgezegd, het beding over herziening van de canon niet onredelijk bezwarend. De opzeggingsbevoegdheid van een erfpachter is van regelend recht, dus de wetgever heeft de uitsluiting van zo’n bevoegdheid mogelijk gemaakt. De gemeente heeft er verder op gewezen dat opzegging onwenselijk is, omdat een dergelijk traject geld en capaciteit kost, terwijl een erfpachter die van zijn recht van erfpacht af zou willen, dit recht eenvoudig kan verkopen en overdragen. Bovendien kan een erfpachter verzoeken om wijziging van de algemene, en/of bijzondere voorwaarden die aan zijn recht van erfpacht zijn verbonden.

Planschade en nadeelcompensatie
Passieve risicoaanvaarding en voldoende lange benuttingsperiode (ECLI:NL:RVS:2023:2102)

Een eigenaar van een perceel dient een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in bij de gemeente. De gemeente heeft een bestemmingsplan vastgesteld, op grond waarvan de bestemming van het perceel wijzigt van een industriebestemming (uit een plan uit 1948!) naar een groenbestemming.

Het staat niet ter discussie dat de verzoeker in een aanzienlijk nadeligere situatie is gekomen. De gemeente kent in eerste instantie een bedrag aan planschade toe. De SAOZ, die de gemeente in bezwaar adviseert, stelt dat de waardedaling weliswaar hoger is dan in eerste instantie getaxeerd, maar dat de verzoeker passieve risicoaanvaarding tegengeworpen kan worden. Om deze reden komt verzoeker volgens de SAOZ niet in aanmerking voor een tegemoetkoming.

De verzoeker stelt dat het niet voorzienbaar was dat de planologische mogelijkheden zouden worden beperkt. Verder stelt hij dat de gemeente hem ten onrechte heeft tegengeworpen dat hij geen concrete poging heeft gedaan om de bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden te realiseren. Hij voert daartoe aan dat de benuttingsperiode van acht maanden daarvoor te kort was. De doorlooptijd voor het indienen van een aanvraag voor het oprichten van bedrijfsgebouwen op een groot perceel bedraagt op zijn minst twaalf maanden.

De Afdeling overweegt dat voor de beantwoording van de vraag of een verzoeker het risico dat de onder het oude planologische regime bestaande bouw- of gebruiksmogelijkheden op diens perceel zouden vervallen passief heeft aanvaard, van belang is of de voortekenen van de nadelige planologische wijziging reeds enige tijd zichtbaar waren. Voor de bevestigende beantwoording van de vraag of een verzoeker het risico dat de onder het oude planologische regime bestaande bouw- of gebruiksmogelijkheden van zijn onroerende zaak zouden vervallen passief heeft aanvaard, is voldoende dat, bezien vanuit de positie van een redelijk denkende en handelende eigenaar, aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse zou gaan veranderen in een voor hem ongunstige zin. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft.

In onderhavig geval oordeelt de Afdeling dat de verzoeker niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij redelijkerwijs geen kennis heeft kunnen nemen van de publicatie van het voorontwerp. Gelet op de publicatie door de gemeente, was de nadelige bestemmingsplanwijziging voor de verzoeker voorzienbaar.

De Afdeling stelt verder dat bij een voorzienbare nadelige planologische wijziging, de vraag moet worden beantwoord of een concrete poging is ondernomen ter realisering van de bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden. Het risico op verwezenlijking van planologisch nadeel wordt geacht passief te zijn aanvaard als er voorzienbaarheid is en indien geen concrete pogingen zijn gedaan tot realisering van de bouw- en gebruiksmogelijkheden die onder het nieuwe planologische regime zijn komen te vervallen, terwijl dit van een redelijk denkend en handelend eigenaar, vanaf de peildatum voor voorzienbaarheid, kon worden verlangd. In geval van vervallen bouwmogelijkheden bestaat een concrete poging in vorenbedoelde zin in het indienen van een bouwplan dat zodanig is uitgewerkt dat het zich laat beoordelen op passendheid binnen het bestemmingsplan en dat in beginsel past binnen de bestaande mogelijkheden van het bestemmingsplan.

De verzoeker heeft in deze zaak een benuttingsperiode van acht maanden gehad. Hij heeft geen deskundigenrapport ten grondslag gelegd aan zijn betoog dat de benuttingsperiode van acht maanden te kort was voor het voorbereiden en indienen van een bouwplan om de bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden te benutten. De Afdeling is daarom van oordeel dat de verzoeker het niet aannemelijk heeft gemaakt dat een benuttingsperiode van acht maanden onvoldoende is om een concrete poging te doen tot het realiseren van de bouw- en gebruiksmogelijkheden die onder het nieuwe bestemmingsplan zouden komen te vervallen.

Procesrecht
Bindend advies door deskundigen, hoor en wederhoor (ECLI:NL:HR:2023:822)

Bij een geschil tussen een huurder en een verhuurder over de waardevermeerdering van het gehuurde, worden door partijen, overeenkomstig een vaststellingsovereenkomst, taxateurs aangewezen die een bindend advies uitbrengen. De huurder stuurt naar aanleiding van het advies een factuur, die door de verhuurder betwist wordt.

De verhuurder voert aan dat de taxateurs ten onrechte geen hoor en wederhoor hebben toegepast. De aard van een opdracht als de onderhavige brengt volgens de verhuurder mee dat de taxateurs de opdrachtgevers (i.c. verhuurder en huurder) gelijke kansen dienen te bieden om het eigen standpunt naar voren te brengen en zich uit te laten over het standpunt van de ander en over alle stukken en gegevens die aan de taxateurs zijn voorgelegd. De verhuurder wijst erop dat de taxateurs zijn uitgegaan van informatie over de bestrating van het buitenterrein van het gehuurde die de huurster heeft aangeleverd, zonder dat zij de verhuurder hierover hebben geïnformeerd en de juistheid van de informatie hebben geverifieerd.

De Hoge Raad overweegt dat volgens artikel 7:904 lid 1 BW, partijen de bindende kracht van het advies kunnen aantasten indien gebondenheid hieraan in verband met inhoud of wijze van totstandkoming daarvan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Deze strikte maatstaf brengt mee dat een partij bij een bindend advies niet elke onjuistheid in het advies kan inroepen om de bindende kracht daarvan aan te tasten, maar slechts hierop kan aanvoeren dat het advies uit hoofde van zijn inhoud of wijze van totstandkoming zo zeer indruist tegen redelijkheid en billijkheid dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat zij aan dit advies zou kunnen worden gehouden. Alleen ernstige gebreken kunnen meebrengen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is de wederpartij te houden aan de door een bindend adviseur in opdracht van partijen gegeven beslissing. Indien bij de totstandkoming van een bindend advies procedurele fouten zijn gemaakt, is voor de beantwoording van de vraag of een partij haar wederpartij aan een bindend advies mag houden, mede van belang of, en zo ja in welke mate, door de procedurefout nadeel aan de wederpartij is toegebracht.

De aard van een opdracht als de onderhavige, waarmee wordt beoogd dat de opdrachtnemers aan de hand van hun expertise tot een gezamenlijke vaststelling komen van de te vergoeden waardevermeerdering, verplicht de bindend adviseurs tot een onafhankelijke opstelling jegens hun opdrachtgevers. De bindend adviseurs hebben bij de uitvoering van hun opdracht rekening te houden met de belangen van alle opdrachtgevers. Behoudens andersluidende afspraken brengt de aard van een dergelijke opdracht, gelet op de bij de uitvoering daarvan te maken keuzes en feitelijke beoordelingen, die tot een groot verschil in uitkomst kunnen leiden, in beginsel ook mee dat hoor en wederhoor moeten worden toegepast.

De van de bindend adviseurs te vergen onafhankelijke opstelling brengt mee dat de opdrachtgevers gelijkelijk al dan niet de gelegenheid moeten krijgen om te reageren op een concept-rapport. Hoor en wederhoor eisen verder in beginsel dat de andere opdrachtgever(s) in de gelegenheid worden gesteld te reageren op door één van hen aan de bindend adviseurs verstrekte gegevens.

Bestuursrecht
Mail van burgemeester is een besluit in de zin van de Awb (ECLI:NL:RVS:2023:1851)

Een bewoner van een pand ondervindt hinder van een medebewoner. De huisbaas en de politie helpen hem naar zijn gevoel niet of onvoldoende. De bewoner schrijft in een mail aan de burgemeester dat hij wel zeker mag eisen van de gemeente dat hij veilig mag wonen en niet steeds met de dood wordt bedreigd. De burgemeester antwoordt en stelt dat de politie belast is met het onderzoek naar aanleiding van strafrechtelijke incidenten en dat de gemeente daarin geen rol heeft.

De bewoner stelt bezwaar en vervolgens beroep in. De burgemeester geeft in een reactie aan geen bevoegdheden op grond van de Gemeentewet te hebben en daarom geen besluit te hebben genomen waartegen een bezwaarschrift kan worden ingediend. Ook is er geen weigering om een besluit te nemen, die met een besluit kan worden gelijkgesteld. Hij komt daarom niet toe aan een inhoudelijke beoordeling van het bezwaar.

De Afdeling is het niet met de burgemeester eens. Een besluit is gedefinieerd als een schriftelijke beslissing van een bestuursorgaan, inhoudende een publiekrechtelijke rechtshandeling. Een rechtshandeling is volgens de wetgever gelijk aan een handeling die gericht is op enig rechtsgevolg. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen, heeft een beslissing rechtsgevolg, als zij er op is gericht een bevoegdheid, recht of verplichting voor een of meer anderen te doen ontstaan of teniet te doen, of een juridische status van een persoon of een zaak vast te stellen. Het geheel ontbreken van een bevoegdheid brengt in beginsel met zich dat geen rechtsgevolgen in het leven kunnen worden geroepen.

De burgemeester heeft in zoverre gelijk dat hij niet bevoegd is strafrechtelijk aangiftes in behandeling te kunnen nemen. Wat betreft het verzoek van de bewoner om maatregelen om veilig te kunnen wonen en niet steeds door de medebewoner met de dood te worden bedreigd, kan echter niet worden gezegd dat een bevoegdheid voor de burgemeester om op te treden geheel ontbreekt. Artikel 125 van de Gemeentewet bevat een algemene bestuursdwangbevoegdheid die kan worden toegepast ter handhaving van de wettelijke regels die de burgemeester uitvoert. Ook biedt artikel 2 van de Wth de burgemeester een publiekrechtelijke grondslag en daarmee een bevoegdheid om op te treden in huiselijk geweld-situaties.

Als vaststaat dat er een mogelijke bevoegdheid bestaat, dan volgt daarna pas de inhoudelijke beoordeling of die regels in dit concrete geval ook van toepassing zijn. De burgemeester kan het verzoek afwijzen als niet aan de toepassingsvereisten wordt voldaan. De burgemeester kan op grond van de genoemde bepalingen dus wel rechtsgevolgen in het leven roepen. De e-mail waarin de burgemeester schrijft geen rol te hebben in het geschil met de medebewoner kan niet anders worden begrepen dan een afwijzing van het verzoek van de bewoner aan de burgemeester om maatregelen te treffen. De e-mail is daarmee een besluit als bedoeld in artikel 1:3 van de Awb waartegen bezwaar openstaat.

31 mei 2023

Verbintenissenrecht
Optie koopovereenkomst niet meer uit te oefenen (ECLI:NL:RBZWB:2023:3157)

Een huurder van een bedrijfsruimte komt met de eigenaar een koopoptie overeen. Gedurende de looptijd van de optieovereenkomst, verkoopt de eigenaar het bedrijfspand. De huurder is daarna gestopt de optievergoeding te betalen en vordert nu terugbetaling van de reeds betaalde optievergoedingen. De (nu voormalige) eigenaar verweert zich door te stellen dat het optierecht uitdrukkelijk in de koopovereenkomst is opgenomen en door de koper wordt erkend, zodat deze blijft bestaan.

De rechtbank overweegt dat onduidelijkheid is ontstaan over wat in de koopovereenkomst is opgenomen. De verkoper stelt dat met de koper is afgesproken dat deze de koopoptie zal dulden. In de, op de koopovereenkomst gebaseerde, leveringsakte is inderdaad opgenomen dat de koper bekend is met het recht tot koop, maar staat ook dat verkoper garandeert dat er geen verplichtingen uit hoofde van een optierecht bestaan. De rechtbank oordeelt dat de verkoper onvoldoende heeft onderbouwd dat de optievoorwaarden zoals vastgelegd in de koopoptieovereenkomst één op één gestand zouden worden gedaan door de koper.

Naar het oordeel van de rechtbank kan de verkoper haar verplichtingen uit de koopoptieovereenkomst blijvend niet meer nakomen en wordt zij als gevolg daarvan veroordeeld tot terugbetaling van de reeds betaalde optievergoedingen.

Huurrecht
Bewijsvermoeden tekortkoming voor schade aan verhuurde zaak (ECLI:NL:HR:2023:775)

Twee huurders van een bovenwoning constateren een lekkage en proberen dit zelf op te lossen. Een maand later is in zowel de bovenwoning als de benedenwoning zeer ernstige waterschade ontstaan, het pand is bijna een jaar lang onbewoonbaar verklaard. De eigenaars stellen de huurders aansprakelijk voor de geleden schade. De vraag in onderhavige zaak is of het wettelijke bewijsvermoeden ook het tekortschieten van de huurder omvat, of alleen het causale verband tussen de tekortkoming en de schade.

Artikel 7:218 BW bepaalt dat – behoudens de in lid 2 genoemde uitzonderingen – alle schade wordt vermoed te zijn ontstaan door een aan de huurder toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst.

Deze formulering is een aanwijzing voor de uitleg dat het vermoeden tevens het tekortschieten zelf betreft. Uit de toelichting in de parlementaire geschiedenis volgt dat deze uitleg strookt met de bedoeling van de wetgever. Hierin wordt onder meer gewezen op de ratio van het vermoeden, te weten dat de huurder in de regel veel beter dan de verhuurder in staat is om na te gaan door welke oorzaak de schade aan het gehuurde is ontstaan.

De Hoge Raad oordeelt dat ook de aanwezigheid van een tekortkoming is begrepen in het bewijsvermoeden van artikel 7:218 BW.

Bestuursrecht
Ten onrechte geen exploitatieplan vastgesteld (ECLI:NL:RVS:2023:1652)

De gemeente Nieuwegein heeft een bestemmingsplan vastgesteld. Het plangebied was opgenomen in een eerder conceptbestemmingsplan dat op meerdere locaties zag, maar is bij de vaststelling van dat bestemmingsplan eruit gehaald. Bij vaststelling van het onderhavige bestemmingsplan is geen exploitatieplan opgesteld, omdat de gemeente de gronden in het plangebied, waar sprake is van een bouwplan, in eigendom heeft. Daarom is de gemeente in staat om de kavels uit te geven aan ontwikkelende partijen. Het kostenverhaal is anderszins, namelijk via de gronduitgifte, verzekerd, aldus de gemeente.

Een eigenaar van percelen in het plangebied is echter van mening dat er ten onrechte geen exploitatieplan is vastgesteld. Niet alle percelen zijn in eigendom van de gemeente en ook is er geen anterieure overeenkomsten gesloten met deze eigenaar. Daarnaast is er bij de bouwregels van de betreffende bestemming geen koppeling opgenomen met een stedenbouwkundig plan. Dat betekent dat een aanvraag omgevingsvergunning niet kan worden geweigerd met een beroep op strijd met de door de gemeente gewenste integrale herontwikkeling zoals neergelegd in een stedenbouwkundig plan. Een zelfstandige ontwikkeling door de eigenaar van de percelen is op grond van het bestemmingsplan en de grondeigendommen volgens hem wel mogelijk.

De gemeente verwijst naar de verbeelding en stelt dat daaruit blijkt dat bouwen op de percelen van de bovengenoemde eigenaar niet mogelijk is. Daarnaast stelt de gemeente dat er een voorkeursrecht is gevestigd op de gronden van de eigenaar en de gemeente de percelen zo nodig zal onteigenen, als alternatief voor een vorm van zelfrealisatie.

De Afdeling is van oordeel dat het niet vaststaat dat het bestemmingsplan het onmogelijk maakt om een zelfstandig bouwplan te realiseren op andere percelen dan die van de gemeente. Volgens de Afdeling gaat de gemeente daar kennelijk ook van uit, omdat zij aanvoert dat verwerving van de percelen als alternatief voor een vorm van zelfrealisatie door de grondeigenaren nadrukkelijk als optie openhoudt. Niet in geschil is voorts dat er in de toekomst te verhalen exploitatiekosten zijn. Omdat er geen grondexploitatieovereenkomsten zijn gesloten, staat niet vast dat de kosten van de grondexploitatie anderszins zijn verzekerd.

Voor zover de gemeente stelt dat er geen noodzaak is om een exploitatieplan vast te stellen, omdat de gemeente de gronden in het plangebied in de toekomst minnelijk zal trachten te verwerven en zo nodig zal onteigenen, leidt dit ook overigens niet tot het oordeel dat het verhaal van de kosten van de grondexploitatie “anderszins is verzekerd” als bedoeld in artikel 6.12, tweede lid, onder a, van de Wro. Voor het “anderszins verzekerd” zijn van het kostenverhaal is in dit verband vereist dat de vaststelling daarvan plaatsvindt op het moment waarop het bestemmingsplan wordt vastgesteld.

  • Evenredigheid last onder dwangsom voor meer dan 25 jaar strijdig met bestemmingsplan gebruikte aanbouw (ECLI:NL:RVS:2023:1811)

Twee broers zijn eigenaar van aangrenzende percelen, die ze kort na elkaar van hun moeder hebben gekocht. Op het perceel van de ene broer (broer 1) staat een woning, dat hij verhuurt. Op het perceel van de andere broer (broer 2) stond een aanbouw, origineel een atelier, die geschikt was om voor bewoning te gebruiken. Op een gegeven moment heeft broer 2 de aanbouw gesloopt en een nieuwe aanbouw gebouwd, met meerdere woonvoorzieningen. Broer 1 heeft bij de gemeente een handhavingsverzoek ingediend tegen de bewoning van de aanbouw. De gemeente heeft broer 2 gelast twee van de drie woonvoorzieningen te verwijderen, met gebruikmaking van een last onder dwangsom.

Broer 2 is van mening dat er geen sprake is van een zelfstandige woning, omdat de deur tussen de aanbouw en het hoofdgebouw (van broer 1) nog steeds kan worden geopend. De Afdeling is het hier niet mee eens; het staat vast dat de aanbouw door de verbouwing beschikt over alle wezenlijke voorzieningen die nodig zijn voor zelfstandige bewoning. De aanbouw heeft ook een eigen afsluitbare toegang. Daarmee is het een zelfstandige bewoning.

Broer 2 doet daarnaast een beroep op het vertrouwensbeginsel door te stellen dat de gemeente in het verleden heeft toegezegd dat de aanbouw mocht worden gebouwd en dat de aanbouw bewoond mocht worden, maar kan dit niet onderbouwen met objectieve en voldoende concrete bronnen. De Afdeling gaat dan ook aan dit argument voorbij.

Als laatste staat ter discussie of de gemeente mocht handhaven, gelet op het feit dat de aanbouw al sinds 1976 woonvoorzieningen heeft en al lange tijd wordt bewoond door broer 2. De rechtbank heeft geoordeeld dat andere bewoners (afgezien van broer 1) geen last hebben van het gebruik van de aanbouw als woning en dat het bestemmingsplan ook niet bepaald dat er op de twee aangrenzende percelen geen twee huishoudens mogen wonen. De rechtbank heeft de belangen van beide broers afgewogen en geoordeeld dat broer 2 in zijn woning mag blijven wonen.

De Afdeling is het niet met het oordeel van de rechtbank eens. Het staat vast dat er geen concreet zich is op legalisatie van de overtreding. Ook is het geen overtreding van geringe aard en ernst, omdat de gevolgen van de overtreding doorlopend zijn, in die zin dat het bouwwerk blijft bestaan. Verder kent de Afdeling gewicht toe aan het feit dat broer 2 eerder een aanvraag om het hoofdgebouw te vergroten heeft gedaan, die is afgewezen om het aantal woningen in het buitengebied niet te laten toenemen. Broer 2 wist, of had moeten weten, dat het bouwen van een zelfstandige woning niet was toegestaan en dat de gemeente daar geen vergunning voor wilde verlenen. Naar het oordeel van de Afdeling kan broer 2 dus een verwijt worden gemaakt en had de gemeente handhavend mogen optreden.

24 mei 2023

Verbintenissenrecht
Plaatsing zonnepanelen in strijd met beeldkwaliteitplan (ECLI:NL:GHSHE:2022:3333)

Een huurder heeft zijn woning gekocht van de woningstichting die hem de woning verhuurde. In de koopovereenkomst is bepaald dat de koper zich dient te houden aan het te sluiten beeldkwaliteitplan van de gemeente. Later heeft de koper zonnepanelen geplaatst, nadat hem per e-mail was bevestigd door de gemeente dat dit was toegestaan.

De woningstichting start een procedure om de zonnepanelen te laten verwijderen. De stichting is van mening dat het de koper duidelijk had moeten zijn dat de woning onder een nog vast te stellen beeldkwaliteitplan zou vallen. Hierbij speelt mee dat de woning onderdeel uitmaakt van een complex met cultuurhistorische betekenis dat gerenoveerd is kort na de verkoop.

Het hof overweegt dat het niet alleen aankomt op de taalkundige uitleg van deze stukken, maar ook op de betekenis die partijen over en weer aan de bedingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, in het licht van alle omstandigheden van het geval.

In het beeldkwaliteitplan is opgenomen dat de woning van de koper moet worden voorzien van rode keramische dakpannen. De koper heeft ingestemd met de bepaling in de koopovereenkomst en de akte van levering om zich aan het beeldkwaliteitplan te houden, maar naar het oordeel van het hof volgt daaruit niet dat de koper geen zonnepanelen op het dak zou mogen leggen. Het staat dus ook niet vast dat de koper in strijd met het beeldkwaliteitplan heeft gehandeld.

Omgevingsrecht
Hobbymatig houden van alpaca’s is agrarisch gebruik (ECLI:NL:RVS:2023:1651)

Een hobbymatig houder van alpaca’s heeft een omgevingsvergunning gekregen om een hekwerk te plaatsen, hoger dan door het geldende bestemmingsplan is toegestaan. Een omwonende komt hiertegen op tot aan de Afdeling.

Naar mening van de omwonende valt het hobbymatig houden van alpaca’s niet onder ‘agrarisch gebruik’ en mocht het hekwerk daarom niet worden vergund. Daarnaast heeft de omwonende bezwaren tegen de hoogte en het materiaal van het hekwerk.

De Afdeling overweegt als eerste dat er in de planregels geen definitie is van ‘agrarisch gebruik’. De gemeente heeft daarom aangesloten bij de uitleg van het begrip “agrarische activiteiten” zoals opgenomen in artikel 1.1, eerste lid, van het Activiteitenbesluit. In de wetsgeschiedenis van artikel 1.1 van het Activiteitenbesluit staat dat het houden van landbouwhuisdieren onder “agrarische activiteiten” valt als deze diertypen in de regel voor productiedoeleinden worden gehouden. Uit de wetsgeschiedenis kan niet worden afgeleid dat het oogmerk waarmee de dieren in een specifiek geval worden gehouden, bepalend is voor de vraag of het dier een landbouwhuisdier is. Het moet naar het oordeel van de Afdeling voor worden gehouden dat dit oogmerk niet van belang is.

Naar het oordeel van de Afdeling is het houden van alpaca’s, ongeacht met welk oogmerk dit gebeurt, derhalve aan te merken als het houden van landbouwhuisdieren. Omdat hiermee is voldaan aan de definitie van ‘agrarisch gebruik’, mocht de vergunning verleend worden. Ook met betrekking tot de klachten over de hoogte en het materiaal van het hekwerk, is de Afdeling van oordeel dat de gemeente dit goed gemotiveerd heeft. De vergunning blijft hiermee overeind.

Bestuursrecht
In algemene termen opgenomen verzoek om omgevingsvergunning is geen officiële aanvraag (ECLI:NL:RVS:2023:1839)

Bij een controle door een gemeentelijke toezichthouder blijkt (onder meer) dat een kantoorpand wordt bewoond. De ondererfpachtster en exploitante van het pand geeft per brief aan dat een opzichter het pand heeft betrokken omdat meerdere keren is ingebroken en daarmee de kans op nieuwe inbraken moet worden voorkomen. De gemeente bericht dat zij voornemens is een last onder dwangsom op te leggen. Enkele dagen later blijkt dat de gebreken aan het pand weliswaar zijn verholpen, maar dat het pand nog steeds wordt bewoond. De gemeente legt daarop een last onder dwangsom op, waartegen de exploitante in bezwaar en beroep gaat.

De exploitante voert aan dat zij met haar brief een aanvraag om een omgevingsvergunning heeft ingediend. Ze heeft aangegeven voor welke activiteit zij een omgevingsvergunning aanvraagt, de specifieke juridische vertaalslag moet volgens haar door het bestuursorgaan worden gedaan. De gemeente heeft haar in een reactie gewezen op de mogelijkheid een principeaanvraag te doen en haar naar het daartoe strekkende formulier verwezen.

De Afdeling overweegt dat de gebruikelijke weg om een aanvraag om een omgevingsvergunning in te dienen langs elektronische weg is als bedoeld in artikel 4.3, eerste lid, van het Besluit omgevingsrecht (hierna: Bor) via het Omgevingsloket online of met gebruikmaking van het formulier als bedoeld in artikel 4.2, eerste lid, van het Bor. Een aanvraag kan ook worden gedaan op andere wijze.

Met ingang van deze uitspraak zal de Afdeling oordelen dat een verzoek om omgevingsvergunning dat op andere wijze is gedaan, alleen dan een aanvraag als bedoeld in artikel 1:3, derde lid, van de Awb is, als voor het bestuursorgaan meteen duidelijk is of kan zijn dat een aanvraag is gedaan. Het dient daarbij altijd te gaan om een zelfstandig stuk. Alleen bij een dergelijke evidente aanvraag kan dus een omgevingsvergunning van rechtswege zijn gegeven. Dit oordeel heeft geen gevolgen voor omgevingsvergunningen van rechtswege die reeds bekend zijn gemaakt met toepassing van artikel 4:20c van de Awb en waarbij de termijn om beroep in te stellen ongebruikt is verstreken. Evenmin heeft dit oordeel gevolgen voor een besluit, waartegen wel rechtsmiddelen zijn aangewend, en waarop een uitspraak is gevolgd die in rechte onaantastbaar is geworden.

In onderhavig geval heeft de exploitante geen zelfstandig stuk gestuurd waarin haar aanvraag was opgenomen. Haar brief was een reactie op de handhavingsprocedure en het was voor de gemeente niet meteen duidelijk dat wordt verzocht om een omgevingsvergunning voor afwijkend gebruik. Overigens is in de brief ook een uitgebreide weergave opgenomen van de voorgeschiedenis van het pand. De brief bevat geen uitdrukkelijk verzoek om een omgevingsvergunning te verlenen voor het in afwijking van het geldende bestemmingsplan gebruiken van de kantoorruimte op de eerste verdieping ten behoeve van bewoning. De gemeente heeft de brief dus terecht niet beschouwd als een aanvraag om een omgevingsvergunning.

17 mei 2023

Erfpachtrecht
Gevolgen faillissement erfpachter (ECLI:NL:GHARL:2022:8502)

Een grondeigenaar heeft grond in erfpacht uitgegeven aan een bedrijf. Het bedrijf, de erfpachter, is op een gegeven moment failliet verklaard terwijl de erfpachtovereenkomst nog liep. Met de curator zijn vervolgens gesprekken gevoerd over de erfpachtcanon en de voorgenomen verkoop van een installatie op het terrein.

De grondeigenaar heeft een bord geplaatst naast de toegangspoort dat zij en retentierecht uitoefent. De curator en de grondeigenaar zijn uiteindelijk tot de overeenkomst gekomen dat de verkoopsom van de installatie op een kwaliteitsrekening zou belanden, maar nadien is dit bedrag alsnog in de boedel terechtgekomen. De grondeigenaar start daarop een procedure, waarbij de vraag is of aan de grondeigenaar een retentierecht toekomt, en tevens of de opeisbaar geworden canon een boedelschuld betreft.

Om met dat laatste te beginnen, een boedelschuld is een schuld die een onmiddellijke aanspraak geeft op de boedel (i) hetzij ingevolge de wet, (ii) hetzij omdat zij door de curator in zijn hoedanigheid zijn aangegaan, (iii) hetzij omdat zij een gevolg zijn van een handelen van de curator in strijd met een door hem in zijn hoedanigheid na te leven verbintenis of verplichting.

Het hof is van oordeel dat er in dit geval geen sprake is van een boedelschuld. Er is geen wettelijke bepaling op grond waarvan verschuldigde canon als boedelschuld moet worden aangemerkt (in tegenstelling tot huurprijzen en pachtsommen). Daarnaast is de erfpachtovereenkomst niet door de curator aangegaan maar door de failliete onderneming, en ook heeft de curator geen mogelijkheid gehad om de verplichting tot het betalen van canon tegen te gaan. Het enige feit dat de curator aan de grondeigenaar heeft gevraagd de erfpachtovereenkomst niet op te zeggen, op aandringen van de hypotheekhouder, betekent niet dat de daaruit voortvloeiende verplichtingen boedelschulden worden.

Ten aanzien van het retentierecht, oordeelt het hof dat hiervan geen gebruik gemaakt heeft kunnen worden. Het artikel waar de grondeigenaar zich op beroept (artikel 5:100 BW) bevat retentierechten voor zowel de erfpachter als de grondeigenaar. Een overkoepelend kenmerk is echter dat deze retentierechten pas uitgeoefend kunnen worden na het einde van de erfpacht. Tot het einde van het erfpachtrecht bestaat dit recht niet.

Planschade en nadeelcompensatie
Aansprakelijkheid advocaat bij niet tijdig instellen beroep (ECLI:NL:RBNNE:2023:1802)

Tussen een eigenaar van een perceel en een gemeente is een procedure gevoerd over directe planschade. Het betreffende bestemmingsplan is vernietigd, voor zover het de bestemming ‘Wonen’ op het perceel van de eigenaar betreft. De rechtbank heeft een voorlopige voorziening getroffen, die nu nog steeds geldt.

In het bezwaar van de planschadeprocedure heeft de gemeente geoordeeld dat een bedrag van € 233.000,– aan planschade toegekend moet worden. De eigenaar heeft zijn advocaat opdracht gegeven pro forma beroep in te stellen, maar dat heeft de advocaat niet gedaan. De eigenaar stelt de advocaat aansprakelijk voor de schade die zij daardoor lijdt.

De rechtbank moet nu beoordelen of het beroep in de planschadeprocedure kans had gehad. Inhoudelijk volgt de rechtbank hierin het betoog van de advocaat dat het bestemmingplan is vernietigd (voor zover hier van belang) en het perceel van de eigenaar wordt beheerst door de voorlopige voorziening van de rechtbank. Een voorlopige voorziening wordt niet in artikel 6.2 lid 2 sub a Wro genoemd als grondslag om een tegemoetkoming in de planschade toe te kunnen kennen.

De rechtbank concludeert dan ook dat in de rede ligt dat de beroepsrechter het beroep ongegrond zou hebben verklaard reeds omdat niet is voldaan aan de vereisten voor toekenning van planschade als bedoeld in artikel 6.1 lid 2 Wro. Dit nog los van de vraag of en in hoeverre in het onderhavige geval sprake is van schade in de vorm van inkomstenderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak.

Onteigening
KB Maasdriel (https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stcrt-2023-449.html)

De Kroon heeft een Koninklijk Besluit tot onteigening genomen ten aanzien van het bestemmingsplan ‘Kerkdriel Noord, Paddenstoelenbuurt’. Tegen het ontwerp-KB zijn zienswijzen ingebracht door eigenaren van de te onteigenen percelen.

Deze zienswijze stelt dat ten onrechte aan twee personen brieven zijn gestuurd in deze procedure. Een van deze personen betreft de moeder van de eigenaren, die inmiddels is overleden. De andere persoon is de echtgenoot van een van de eigenaren, die niet zelf als eigenaar van de betreffende percelen in het Kadaster staat aangemerkt. Daarnaast zijn de eigenaren van mening dat zij een geslaagd beroep op zelfrealisatie kunnen doen.

De Kroon stelt als volgt. Het is vervelend dat ten onrechte brieven zijn gestuurd aan de overleden moeder van de eigenaren, maar het staat vast dat ook aan de juiste personen de relevante brieven zijn gestuurd. Ten aanzien van de echtgenoot van een van de eigenaren oordeelt de Kroon dat de huwelijkse voorwaarden niet uit de kadastrale informatie op te maken zijn. Het is dus mogelijk dat ook hij rechten heeft ten aanzien van de betreffende percelen. Daarnaast heeft zowel de echtgenoot als de eigenaar waar hij mee getrouwd is, niet aangegeven of hij rechten heeft op de percelen.

Verder voeren de eigenaren in de zienswijze aan dat er geen noodzaak tot onteigening is, omdat zij zelf het bestemmingsplan wensen te realiseren. De Kroon merkt in dit kader op dat de eigenaren wel de bestemming willen uitvoeren, maar niet de verkaveling zoals die door de gemeente is neergelegd in het Masterplan en het beeldkwaliteitsplan. Ook houden zij geen rekening met het exploitatieplan. De eerste twee documenten zijn bijlagen bij het bestemmingsplan, het exploitatieplan is apart vastgesteld door de gemeente. De Kroon concludeert dat de voorgestelde plannen niet kunnen leiden tot een geslaagd beroep op zelfrealisatie. Het verzoek tot onteigening wordt derhalve toegewezen.

10 mei 2023

Omgevingsrecht
Toetsen verlenen vergunning op voorgenomen gebruik (ECLI:NL:RBOBR:2023:1563)

Een agrariër (voorheen varkenshouder en van plan om een akerbouwbedrijf te beginnen) vraagt een vergunning voor het bouwen van een werktuigenloods aan. Op de gronden rust een agrarische bestemming. De gemeente verleent de vergunning en belanghebbenden tekenen tegen dit besluit bezwaar en beroep aan.

De belanghebbenden voeren aan dat de omgevingsvergunning niet verleend had mogen worden omdat zij vrezen dat het beoogde gebruik van de omgevingsvergunning anders is dan waarvoor deze is aangevraagd. Zij hebben namelijk het vermoeden dat de werktuigenloods gebruikt gaat worden als opslag voor de bouw- en timmeronderneming van de zoon van de vergunninghouder. Ter onderbouwing hebben de belanghebbenden onder andere aangevoerd dat de onderneming van de zoon staat ingeschreven op hetzelfde adres en dat bouwmaterialen aanwezig zijn op het perceel.

De gemeente voert aan dat het perceel eigendom is van de vergunninghouder en dat hij ook de aanvraag heeft ingediend. Bovendien heeft de gemeente een voorschrift opgenomen dat het verboden is om deze werktuigenloods te gebruiken voor de bouw- en timmeronderneming.

Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling moet bij het beoordelen van een bouwplan niet alleen worden gekeken of het bouwwerk past binnen het bestemmingsplan van het perceel, maar ook of het bouwwerk bedoeld is voor gebruik dat past binnen de bestemming van het perceel. Als het aannemelijk is dat het bouwwerk geheel of gedeeltelijk voor andere doeleinden zal worden gebruikt dan waarvoor het is aangevraagd of dan wat is voorzien in het bestemmingsplan, dan mag de omgevingsvergunning niet worden verleend en moet deze worden geweigerd. De rechtbank stelt vast en tussen partijen is ook niet in geschil dat het gebruik van de werktuigenloods voor de bouwonderneming in strijd is met het bestemmingsplan.

In dit verband is het in de eerste plaats aan de aanvrager om de noodzakelijke gegevens te overhandigen waaruit blijkt dat het beoogde gebruik in overeenstemming is met de bestemming. In het verleden is door de Afdeling overwogen dat de aanvraag en bouwtekeningen leidend zijn bij de beoordeling van een bouwplan. Dat levert in dit geval echter een duivels dilemma op: stel dat de werktuigenloods wordt gebouwd en toch wordt gebruikt in strijd met het bestemmingsplan, dan kan het college handhavend optreden. Maar ondertussen staat de werktuigenloods er dan wel.

De rechtbank is daarom van oordeel dat onder deze omstandigheden van de gemeente mag worden verlangd om verder te kijken. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat soms niet alleen de aanvraag van belang is, maar dat ook naar andere feiten en omstandigheden moet worden gekeken. Dit onderzoek voor het vermoeden dat het voorgestelde gebruik in strijd is met het bestemmingsplan moet de gemeente verrichten vóór het verlenen van een omgevingsvergunning. Het feit dat een bestemming nog wel verwezenlijkt zou kunnen worden is niet doorslaggevend als het beoogde gebruik in strijd is met de bestemming.

Naar het oordeel van de rechtbank had de gemeente in dit geval gerede twijfel moeten hebben over het beoogde doel van de werktuigenloods. Hiervoor verwijst de rechtbank naar twijfels van de commissie bezwaarschriften, het feit dat op dit moment geen sprake is van een akkerbouwbedrijf en dat er aanwijzingen zijn dat de huidige opstallen gebruikt worden ten behoeve van het bedrijf van de zoon.

De rechtbank oordeelt daarom dat de gemeente verdere onderbouwing had moeten vragen dat de werktuigenloods daadwerkelijk voor de agrarische onderneming zou worden gebruikt, of de vergunning had moeten weigeren.

Bestuursrecht
Bezwaar en beroep niet tegen last onder dwangsom, maar tegen besluit tot invordering ingesteld (ECLI:NL:RVS:2023:1525)

In een gebouw zit asbest verwerkt. Omdat er een patroon van inbraken en vernielingen zich voordoet, waardoor asbesthoudende materialen bij kunnen komen, besluit de gemeente de eigenaar aan te schrijven en een last onder dwangsom op te leggen om het asbest te verwijderen. Tegen dit besluit wordt geen bezwaar ingesteld.

Nadat de door de gemeente gestelde termijn is verlopen, blijkt dat er geen aanvang is gemaakt met de verwijdering van het asbest. De gemeente besluit daarom de eigenaar aan te schrijven, met als bericht dat de dwangsom betaald moet worden. Tegen dit besluit wordt bezwaar en vervolgens beroep ingesteld.

De Afdeling stelt vast dat het eerste besluit van de gemeente onherroepelijk is, nu daartegen geen rechtsmiddelen zijn ingesteld. Dit kan slechts anders zijn, in het geval er gronden zijn die niet naar voren gebracht zijn of hadden kunnen worden tegen het besluit tot oplegging van de last onder dwangsom. In dit geval is daar geen sprake van. Het beroep van de eigenaar wordt daarom dan ook afgewezen.

3 mei 2023

Verbintenissenrecht
Oplegging gedoogplicht Belemmeringenwet Privaatrecht (ECLI:NL:RBNHO:2023:2642)

Het Waterschap Hoogheemraadschap van Rijnland (hierna: het waterschap) is voornemens drie leidingen aan te leggen onder een perceel dat een agrarische bestemming heeft, in de buurt van Schiphol. Het waterschap heeft hiervoor een vergoeding aangeboden, maar de eigenaar van het perceel is van mening dat het bedrag veel te laag is.

Tussen het waterschap en de eigenaar (althans de door hun ingeschakelde adviseurs) bestaat onenigheid over de aanwezigheid van een verwachtingswaarde op de grond. De adviseur van de eigenaar is van mening dat deze er wel is, gelet op de ligging en ontsluitingsmogelijkheden van de grond. De adviseur van het waterschap brengt daar tegenin dat er niet is gebleken dat er publiekrechtelijke aanwijzingen zijn die aanleiding geven voor de constatering dat er sprake is van warme grond. Daarnaast wijst zij op de beperkingen die de ligging nabij Schiphol met zich meebrengen voor functies zoals woningen, gezondheidszorg en onderwijs.

De rechtbank overweegt dat niet gesteld of gebleken is dat er concrete aanwijzingen zijn op basis waarvan verwacht kan worden dat de grond op een lucratievere wijze gebruikt kan worden, bijvoorbeeld ontwikkelingen bij de gemeente of de provincie. Ook betrekt de rechtbank in haar oordeel dat de grond als het ware tussen twee start/landingsbanen en hun aanvliegroutes in ligt, waardoor bovendien beperkingen gelden met betrekking tot gevoelige bestemmingen en de maximale bouwhoogte. Door dat laatste ligt ook gebruik voor bedrijfsmatige doeleinden minder voor de hand, althans worden de mogelijkheden daartoe beperkt.

De rechtbank oordeelt verder dat ook op gronden die niet onder de gedoogbeschikking vallen een waardedaling van toepassing kan zijn. In onderhavig geval moet echter rekening gehouden worden met de (meerdere) privaatrechtelijke beperkingen die op het perceel rustten. De waardedaling is daarom € 0,10 per m², in plaats van de € 0,50 per m² die door de adviseur van de eigenaar is aangevoerd.

Pachtrecht
Pachtovereenkomst niet binnen twee maanden ingezonden: pacht duurt jaar langer (ECLI:NL:RBGEL:2023:1953)

Een verpachter en pachter van een perceel hebben de pachtovereenkomst te laat aan de Grondkamer gestuurd. De Grondkamer heeft de pachtovereenkomst zonder opmerkingen goedgekeurd. Tegen het einde van de opgenomen looptijd verzoekt de gemachtigde van de pachter de verpachter te bevestigen dat de pachtovereenkomst een jaar later eindigt als gevolg van de te late inzending. De verpachter heeft dit niet bevestigd.

De pachtkamer verwijst naar de bepalingen in Boek 7 BW en merkt op dat op zowel pachter als op verpachter de verplichting rust om de pachtovereenkomst binnen twee maanden in te zenden. Dat in de pachtovereenkomst die verplichting alleen aan de pachter is opgelegd, ontslaat de verpachter niet van de dwingendrechtelijke verplichting die (ook) op haar als verpachter rustte. Daar komt bij dat zowel verpachter als pachter ervan uitgingen dat de gemachtigde van de verpachter de overeenkomst naar de Grondkamer zou sturen (zoals trouwens ook is gebeurd, maar te laat). Het is dus niet zo dat de pachter opzettelijk zich niet aan zijn verplichting hield om zodoende een langer durende pachtovereenkomst te construeren.

De pachtkamer is van oordeel dat het in dit geval niet in strijd is met de redelijkheid en billijkheid dat de pachter zijn rechten inroept tegenover de verpachter. De pachtovereenkomst duurt daarmee een jaar langer dan contractueel overeengekomen.

Procesrecht
Rechtbank treedt buiten omvang geschil (ECLI:NL:RVS:2023:1529)

Twee bewoners verzoeken de gemeente om handhavend op te treden tegen geluidsoverlast als gevolg van het crossen met crossmotoren. De gemeente wijst het verzoek af, omdat er volgens haar geen sprake is van een overtreding. Later oordeelt de gemeente alsnog dat er sprake is van een overtreding, maar wijst het verzoek alsnog af omdat volgens de handhavingsstrategie van de gemeente eerst een waarschuwingsbrief wordt verzonden wanneer sprake blijkt te zijn van een overtreding. In de waarschuwingsbrief aan de overtredende partij staat dat het gebruik van het perceel als crossbaan per direct moet worden beëindigd. In de waarschuwingsbrief staat ook dat de gemeente van plan is een last onder dwangsom op te leggen indien de overtreding niet wordt beëindigd.

De bewoners stellen beroep in bij de rechtbank. De rechtbank heeft beoordeeld of de woonbestemming die aan de gronden van het perceel is toegekend zich verzet tegen de activiteiten rond het motorcrossen die op het perceel plaatsvinden (repareren, poetsen, starten en testen van de crossmotoren). De rechtbank heeft geoordeeld dat de hobbymatige activiteiten voor wat de twee crossmotoren betreft in dit geval niet zodanig van aard zijn dat dit in strijd is met de woonfunctie van het perceel. De gemeente heeft zich volgens de rechtbank terecht op het standpunt gesteld dat het niet bevoegd was tot handhavend optreden.

De bewoners stellen hoger beroep in bij de Afdeling, omdat het niet aan de rechtbank was om te oordelen of het repareren, prepareren en testen van crossmotoren in overeenstemming was met de bestemming “Wonen”. De Afdeling is het met dit argument eens, ook al merkt zij op dat de rechtbank door de bewoners om dit oordeel is gevraagd.

De Afdeling oordeelt dat de rechtbank zich had moeten beperken tot hetgeen in het handhavingsverzoek is opgenomen. Daarin ging het nog over de activiteit motorcrossen, namelijk het gebruiken van het perceel als crossbaan. De activiteiten waar het in de beroepsfase bij de rechtbank over ging zijn niet genoemd in het handhavingsverzoek, en de gemeente had hier nog geen oordeel over gegeven. Deze activiteiten vallen daarom buiten de omvang van het geding en de rechtbank had hier geen oordeel over mogen geven.

Bestuursrecht
Ten onrechte geen exploitatieplan vastgesteld (ECLI:NL:RVS:2023:1652)

De gemeente Nieuwegein heeft een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte vastgesteld. Er is geen exploitatieplan vastgesteld. Uit de plantoelichting blijkt dat de gemeente zich op het standpunt stelt dat dit niet nodig is, omdat het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Daarbij is gewezen op artikel 6.12, tweede lid, van de Wro. De gemeente stelt dat zij de gronden in het plangebied waar sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, Wro, in eigendom heeft, dan wel dat ter plaatse geen zelfstandig bouwplan van derden mogelijk is. Daarom is de gemeente in staat om de kavels uit te geven aan ontwikkelende partijen. Het kostenverhaal is anderszins, namelijk via de gronduitgifte, verzekerd, aldus de gemeente.

Een eigenaar van gronden in het plangebied is het hier niet mee eens. Hij voert aan dat er geen zogenoemde anterieure overeenkomst met hem is gesloten en tevens dat er op grond van de bouwregels geen koppeling is opgenomen met een stedenbouwkundig plan. Dat betekent dat een aanvraag omgevingsvergunning niet kan worden geweigerd met een beroep op strijd met de door de gemeente gewenste integrale herontwikkeling zoals neergelegd in een stedenbouwkundig plan.

De gemeente is het niet eens met deze argumenten en stelt dat, hoewel er een gemengde bestemming met een bouwvlak rust op de gronden van de eigenaar, de bestemming in samenhang moet worden bezien met de verbeelding. De verbeelding toont dat de gevellijn zich ten noorden bevindt van de gronden van de eigenaar, waardoor bebouwing op die gronden niet mogelijk is. Verder rust er een voorkeursrecht op de gronden van de eigenaar en zal er zo nodig onteigend worden als alternatief voor zelfrealisatie.

De Afdeling overweegt als eerste dat de gemeente niet alle gronden in het plangebied in eigendom heeft. Naar het oordeel van de Afdeling staat niet vast dat het bestemmingsplan het onmogelijk maakt om een zelfstandig aangewezen bouwplan op de gronden van de eigenaar te realiseren. Niet in geschil is voorts dat er in de toekomst te verhalen exploitatiekosten zijn. Tussen de gemeente en de eigenaar van de percelen en ook tussen de gemeente en de overige grondeigenaren zijn geen grondexploitatieovereenkomsten gesloten. Gelet op het voorgaande staat daarom niet vast dat ten tijde van het vaststellingsbesluit de kosten van de grondexploitatie anderszins zijn verzekerd als bedoeld in artikel 6.12, tweede lid, onder a, van de Wro.

Voor zover de gemeente stelt dat er geen noodzaak is om een exploitatieplan vast te stellen, omdat de gemeente de gronden in het plangebied in de toekomst minnelijk zal trachten te verwerven en zo nodig zal onteigenen, leidt dit ook overigens niet tot het oordeel dat het verhaal van de kosten van de grondexploitatie “anderszins is verzekerd” als bedoeld in artikel 6.12, tweede lid, onder a, van de Wro. Voor het “anderszins verzekerd” zijn van het kostenverhaal is in dit verband vereist dat de vaststelling daarvan plaatsvindt op het moment waarop het bestemmingsplan wordt vastgesteld.

26 april 2023

Omgevingsrecht
Gemeentelijke en provinciale normen windturbines in overeenstemming met goede ruimtelijke ordening (ECLI:NL:RVS:2023:1433)

De gemeente Eemshaven en de provincie Groningen hebben een bestemmingsplan vastgesteld en een omgevingsvergunning verleend voor het oprichten van 16 windturbines. In een tussenuitspraak heeft de Afdeling (als gevolg van het zogenoemde Nevele-arrest) bepaald dat de regering voor de nationale windparknormen voor geluid, slagschaduw en veiligheid een beoordeling maken van de gevolgen voor het milieu. Lokale overheden mogen in de tussentijd wel hun eigen normen stellen voor concrete windparken. De gemeente en de provincie kregen hiervoor een half jaar de tijd.

De vraag die in onderhavige zaak voorligt is of de in de tussentijd door de gemeente en de provincie gestelde normen actueel en deugdelijk zijn, op zichzelf staan en op de lokale situatie worden toegesneden. De Afdeling is van oordeel dat dit het geval is. Voor het bepalen van de geluidsnormen zijn de gemeente en de provincie bij hun onderzoek uitgegaan van de beschikbare, algemeen aanvaarde wetenschappelijke inzichten. Ze hebben hierbij een afweging gemaakt tussen aan de ene kant het aantal mensen dat bij een bepaalde geluidsnorm mogelijk ernstige hinder van het windpark ondervindt, tegen aan de andere kant de energieproductie die met het windpark wordt gehaald. Een strengere geluidsnorm zou beperkt effect hebben op het aantal mensen dat mogelijk ernstig gehinderd wordt, maar wel tot belangrijk opbrengstverlies van het windpark leiden. De gemeente en de provincie mochten daarbij ook rekening houden met het feit dat het gebied waar het nieuwe windpark is gepland, in het provinciale beleid is aangewezen als concentratiegebied voor windenergie.

Procesrecht
Atlas-model mag gebruikt worden voor het begroten van schadevergoeding door het IMG (ECLI:NL:RVS:2023:1536)

Een eigenaar van een woning in Middelstum (Groningen) dient bij het Instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG) een verzoek in om vergoeding wegens waardedaling van zijn woning. In eerste instantie wordt het verzoek afgewezen, omdat de verzoeker nog betrokken was in de procedure bij de burgerlijke rechter waarin de Stichting Waardevermindering door Aardbevingen Groningen (Stichting WAG) de Nederlandse Aardolie Maatschappij N.V. (NAM) aansprakelijk heeft gesteld voor waardedaling van woningen. In bezwaar heeft de verzoeker aangetoond dat hij geen onderdeel meer uitmaakt van bovengenoemde procedure, waarna het IMG een schadevergoeding toekent.

De kern van de zaak in hoger beroep is de vraag of het IMG bij het begroten van de schadevergoeding voor waardedaling het zogenoemde Atlas-model mag gebruiken. Het Atlas-model vloeit voort uit de regeling voor de begroting van waardedalingen van woningen. Daarnaast verwijst het IMG naar adviezen van de onafhankelijke Adviescommissie Waardedaling woningen aardbevingsgebied Groningen. Deze adviescommissie stelt dat de methode van Atlas een redelijke en aanvaardbare methode is om de waardedaling vast te stellen. Volgens het Instituut is van doorslaggevend belang dat de waardedaling van de woningen door bodembeweging in het risicogebied voldoende stabiel is. Een veelvoorkomende schade vergt een snelle afwikkeling volgens uniforme maatstaven. Het is in het belang van benadeelden dat de schade die al is opgetreden binnen afzienbare tijd wordt vergoed, ook los van de daadwerkelijke verkoop van een woning. Uit de methode van Atlas volgt dat de begroting van waardevermindering als gevolg van het aardbevingsrisico mogelijk is en dat die factor kan worden geïsoleerd in de berekening van de waardedaling.

De verzoeker is van mening dat er structurele fouten zitten in de methode van Atlas, die ertoe leiden dat eigenaren van woningen in zwaarder getroffen gebieden, zoals hijzelf, een te lage schadevergoeding voor waardedaling krijgen. Volgens de verzoeker moet het IMG uitgaan van meer gedetailleerde gegevens per bevingsbelasting per woning.

De Afdeling overweegt dat de vraag of de keuzes die in het model van Atlas zijn gemaakt tot redelijke en aanvaardbare uitkomsten leiden, niet moet worden beantwoord aan de hand van de uitkomst in een individueel geval. Hiervoor is overwogen dat het bij abstracte, modelmatige schadebegroting niet doorslaggevend is in welke mate die uitkomsten voldoende nauwkeurig overeenstemmen met de daadwerkelijke, concrete schade in een individueel geval. Het gaat om de vraag of het bij de afwikkeling van grote aantallen zaken van eigenaren in het risicogebied als geheel tot redelijke en aanvaardbare uitkomsten leidt. Inherent aan de keuze voor een modelvariant is dat deze tot een andere uitkomst kan leiden dan wanneer schade individueel en concreet wordt vastgesteld. Voor zover het model van Atlas voor de verzoeker tot een lagere uitkomst zou leiden dan een andere wijze van schadebegroting, betekent dat niet dat alleen al daarom het model van Atlas niet tot redelijke en aanvaardbare uitkomsten leidt.

De Afdeling verwijst naar het vergelijkend onderzoek en advies door de adviescommissie. De gekozen grenswaarde leidt voor het overgrote deel van de woningeigenaren in het gebied tot hogere schadevergoedingen dan de andere onderzochte modellen. Zowel de gekozen grenswaarde als de hogere (niet-gekozen) grenswaarde kan met 99% zekerheid een statistisch significante verklaring geven voor het optreden en verloop van de waardedaling in het risicogebied. De adviescommissie heeft de methode Atlas daarom als plausibel (geloofwaardig) beoordeeld.

Verder gaat het model met de gekozen grenswaarde er niet bij voorbaat vanuit dat bij snelheden onder de grenswaarde op individueel niveau geen prijsinvloed optreedt. De afbakening van het waardedalingsgebied is gebaseerd op aaneengesloten postcodegebieden waar voor minimaal 20% van de woningen een schadevergoeding voor aardbevingsschade is toegekend. Tot slot is van belang dat Atlas het effect van schade aan verkochte woningen en schade in de directe omgeving van verkochte woningen op waardedaling van woningen bij herhaling uitvoerig heeft onderzocht. Uit die analyses bleek consistent dat schade aan een verkochte woning of in de omgeving van een verkochte woning geen aanvullende verklaring biedt voor het optreden van waardedaling, bovenop het effect dat samenhangt met de bevingsvariabele bij beide onderzochte grenswaardes.

Op grond van het bovenstaande, concludeert de Afdeling dat de veronderstelde grotere waardedaling geen zodanig betere benadering van de werkelijkheid is, dat dit tot de conclusie leidt dat de uitkomsten van het model-Atlas niet meer als redelijk en aanvaardbaar kunnen worden beschouwd.

Bestuursrecht
Bestaande overeenkomst mogelijk in strijd met Didam-arrest, maar toch rechtsgeldig (ECLI:NL:RBAMS:2023:2170)

De gemeente Amstelveen heeft een koopovereenkomst gesloten met een vastgoedontwikkelaar met het oog op de ontwikkeling van zorgwoningen. Anderhalf jaar later wordt het Didam-arrest gewezen. Weer een paar maanden later wendt zich een andere ontwikkelaar (hierna: de geïnteresseerde) tot de gemeente met de mededeling geïnteresseerd te zijn in de percelen. De gemeente laat echter weten dat zij afziet van het bieden van mededelingsruimte en ook geen aanleiding ziet om geen uitvoering te geven aan de gesloten koopovereenkomst.

De geïnteresseerde stelt dat de gemeente in strijd handelt met het Didam-arrest. Een overheidslichaam moet immers bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel, in acht nemen. Het gelijkheidsbeginsel brengt mee dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een onroerende zaak te verkopen ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak als er meer gegadigden zijn. Daarvoor moet er een passende mate van openbaarheid zijn met betrekking tot beschikbaarheid van de onroerende zaak en de vervolgens te voeren selectieprocedure. Als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de verkoop, kan van het bieden van mededingingsruimte worden afgezien. In dat geval dient het overheidslichaam dat te motiveren en bekend te maken.

De gemeente verweert zich door te stellen dat de geïnteresseerde nooit eerder zich heeft gemeld en ook niet bekend is binnen de gemeente. Verder maakt de geïnteresseerde gebruik van dezelfde advocaat als enkele omwonenden, die al jaren het bouwplan tegenwerken. Het heeft er dan ook alle schijn van dat de getoonde interesse door de geïnteresseerde niets anders is dan wederom een poging van de omwonenden om de ontwikkeling van het bouwplan tegen te houden. Om deze reden kan de geïnteresseerde dan ook niet als serieuze gegadigde worden aangemerkt. Daarnaast heeft de gemeente in januari 2023 een nieuwe kennisgeving gepubliceerd, omdat de eerste kennisgeving qua motivering niet voldeed aan de eisen uit het Didam-arrest. Dit betekent echter niet dat de genoemde criteria niet reeds als uitgangpunt golden bij de selectie van de kopende partij als koper van de gronden ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. De gemeente heeft daarbij gehandeld conform de van Rijkswege vastgestelde Reiswijzer Gebiedsontwikkeling. De door de gemeente gehanteerde criteria waren daarnaast objectief, toetsbaar en redelijk.

De rechtbank herhaalt als eerste de regels die geformuleerd zijn in het Didam-arrest. Uitgangspunt is dat het in het Didam-arrest niet gaat om nieuwe regelgeving, maar om een invulling van bestaand recht. Vóór het Didam-arrest moesten overheidslichamen zich bij het sluiten van privaatrechtelijke overeenkomsten immers ook al aan het gelijkheidsbeginsel houden. Dat volgt uit artikel 3:14 BW. In principe geldt dus dat de gemeente bij de totstandkoming van de koopovereenkomst zich ook al aan het gelijkheidsbeginsel had te houden. Echter op dat moment was in de rechtspraak zoals nu met het Didam-arrest nog niet uitgekristalliseerd dat, als er meer gegadigden waren, er een selectieprocedure moest worden opgezet voorzien van objectieve, toetsbare en redelijke criteria.

De rechtbank overweegt dat vóór het sluiten van de koopovereenkomst al jarenlang zichtbaar was dat er in het plangebied sprake was van gebiedsontwikkeling. Het is niet gebleken dat andere partijen (zoals de geïnteresseerde) in die periode serieuze interesse hebben getoond in het project. Of helemaal aan de passende mate van openbaarheid is voldaan zoals op grond van het Didam-arrest vereist, is de vraag, maar er zal in deze zaak worden aangenomen dat het mogelijk daaraan niet voldoen, niet aan de gemeente kan worden tegengeworpen.

De kopende partij en de gemeente doen op hun beurt een beroep op het vertrouwensbeginsel. Volgens de kopende partij mag zij erop vertrouwen dat de koopovereenkomst geldig is en dat die door de gemeente zal worden uitgevoerd. Het door de koopovereenkomst contractueel verankerde uitgangspunt dat door de overheid opgewekt vertrouwen behoort te worden gehonoreerd, moet worden nagekomen, aldus de kopende partij.

De rechtbank stelt dat waar verschillende beginselen waaraan de overheid zich moet houden een rol spelen, een belangenafweging moet plaatsvinden. De rechtbank volgt het standpunt van de kopende partij (en de gemeente) dat in deze zaak mede gelet op de omstandigheden (met name dat de geïnteresseerde destijds zich niet als geïnteresseerde heeft gemeld en enig bijzonder of voor de hand liggend belang bij dit project niet is gebleken) en de omstandigheid dat de kopende partij al jarenlang heeft geïnvesteerd in het project in die belangenafweging het vertrouwensbeginsel zwaarder weegt dan het gelijkheidsbeginsel. Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat niet aannemelijk is geworden dat de gemeente in strijd heeft gehandeld met het gelijkheidsbeginsel en als dat al zo zou zijn het vertrouwensbeginsel prevaleert.

20 april 2023

Pachtrecht
Mondelinge overeenkomst tot gebruik grond, geen pacht vanwege geen bedrijfsmatige exploitatie (ECLI:NL:RBOVE:2023:1208)

Een aantal percelen worden door een loonwerker en zijn zoon gebruikt op grond van een mondelinge overeenkomst met de toenmalige eigenaren, die inmiddels zijn overleden en zijn opgevolgd door hun kind (de huidige eigenaar).

De huidige eigenaar heeft aangegeven de percelen te gaan verkopen en zegt daarom het gebruik op door de loonwerker en zijn zoon. Deze zijn echter van mening dat er een mondelinge pachtovereenkomst van toepassing is en wensen deze schriftelijk vast te leggen.

De rechtbank overweegt dat artikel 7:311 BW pacht omschrijft als de overeenkomst waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, om een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie. Niet van belang is of partijen ook de bedoeling hadden om de overeenkomst onder de regeling van pacht te laten vallen. Dat een overeenkomst niet schriftelijk is vastgelegd, betekent ook niet dat er geen sprake kan zijn van pacht. Waar het om gaat, is of de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van een pachtovereenkomst.

In onderhavig geval staat vast dat onroerende zaken in gebruik zijn verstrekt aan de loonwerker op grond van een mondelinge overeenkomst. Verder is niet in geschil dat er een vergoeding wordt betaald voor het gebruik van de percelen en dat de percelen in het kader van de landbouw worden gebruikt. De discussie van partijen spitst zich toe op de vraag of de landbouw bedrijfsmatig wordt uitgevoerd. Dat dit een vereiste is voor pacht, volgt uit artikel 7:312 BW.

Naar vaste rechtspraak van het pachthof (ECLI:NL:GHARN:2009:BI4361) veronderstelt een bedrijfsmatige exploitatie van het gepachte dat sprake is van een complex van economische activiteiten, gericht op winst door uitoefening van de landbouw. Voor de vraag of daarvan sprake is, zijn de navolgende gezichtspunten in het bijzonder van belang:

  1. de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;
  2. de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;
  3. het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;
  4. de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft.

Deze gezichtspunten moeten in onderlinge samenhang worden beschouwd, met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval.

In onderhavig geval is de rechtbank van oordeel dat de landbouwactiviteiten van het landbouw/loonbedrijf beperkt zijn en zowel feitelijk als wat betreft de gerealiseerde omzet ondergeschikt aan hun loonwerkactiviteiten. Uit de opbrengsten die in de jaarrekeningen van het bedrijf worden opgenomen, blijkt ook dat de opbrengsten uit de landbouwactiviteiten laag zijn. Verder is niet gebleken dat er voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen zijn gedaan. Ten slotte hebben zowel de loonwerker als zijn zoon naar het oordeel van de rechtbank een hoofdfunctie buiten de landbouw.

De conclusie van de rechtbank luidt dan ook dat er geen sprake is van een zodanig complex van economische activiteiten, gericht op winst door de uitoefening van landbouw, dat dit als bedrijfsmatige akkerbouw kan worden gekwalificeerd. De tussen partijen bestaande overeenkomst kan daarom niet als pachtovereenkomst worden aangemerkt.

Planschade en nadeelcompensatie
Groenblijvende beplanting op perceel verzoeker geldt als schadebeperkende factor (ECLI:NL:RVS:2023:1443)

Een eigenaar van een perceel met woning, bedrijfsruimte en garage dient een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in met het oog op de inwerkingtreding van vier bestemmingsplannen. De gemeente is van oordeel dat de verzoeker niet in een nadeligere situatie is gekomen als gevolg van drie bestemmingsplannen, maar wel als gevolg van het vierde bestemmingsplan. De gemeente heeft aan dit besluit een advies van Ruimtemeesters ten grondslag gelegd.

Het bezwaar en beroep van de verzoeker is afgewezen, maar in hoger beroep heeft de Afdeling in een tussenuitspraak de gemeente opgedragen een nieuw besluit op bezwaar te nemen. Het advies van Ruimtemeesters heeft immers wel opgenomen dat groenblijvende beplanting op het perceel van een verzoeker mag worden meegenomen als schadebeperkende factor, maar het is de Afdeling niet duidelijk of Ruimtemeesters de beplanting bij haar beoordeling heeft betrokken.

Daarnaast heeft Ruimtemeesters ten aanzien van geluidhinder gesteld dat het gaat om of een eventuele geluidstoename buitenproportioneel is en of die toename onaanvaardbare gevolgen heeft. Volgens de Afdeling gaat het er echter om of er sprake is van een geluidstoename die tot gevolg heeft dat het perceel met toebehoren van verzoeker in waarde is gedaald. Dit kan ook het geval zijn als de geluidstoename binnen de geldende geluidsnormen blijft.

Bestuursrecht
Gevolg schending regels Didam-arrest: vernietigbaarheid (ECLI:NL:GHARL:2023:2796)

In het inmiddels welbekende Didam-arrest heeft de Hoge Raad regels gegeven met betrekking tot de uitgifte van grond door overheidslichaam. De zaak zelf betrof een kort-geding-procedure, onderhavige uitspraak betreft de bodemprocedure van hetzelfde geschil. Het hof verwijst naar het Didam-arrest, waaruit blijkt dat niet de benodigde ruimte is geboden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar de locatie.

Onder deze omstandigheden is vernietiging van de koopovereenkomst op grond van artikel 3:40 lid 2 BW op vordering van de gepasseerde geïnteresseerde ondernemer de passende remedie tegen de niet-naleving van de regels uit het Didam-arrest. Een andere beslissing zou het voor een overheidslichaam te gemakkelijk maken om de rechter voor een voldongen feit te plaatsen door de koopovereenkomst aan te gaan nog vóór diens uitspraak. Het hof zoekt voor de sanctie van vernietiging aansluiting bij het aanbestedingsrecht. De door de Hoge Raad in het Didam-arrest geformuleerde regels die een overheidsinstantie moet naleven in (zoals in dit geval bij) de verkoop van een aan haar toebehorende onroerende zaak zijn geïnspireerd op het aanbestedingsrecht. Het gebrek van de (koop)overeenkomst die is gesloten in strijd met de Didam-regels ziet op de totstandkoming van die overeenkomst, niet op de strekking of inhoud ervan.

In een recente uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (ECLI:NL:RBMNE:2023:1244) kwam deze echter tot de conclusie dat schending van de regels uit het Didam-arrest tot nietigheid, niet vernietigbaarheid, moest leiden. Slechts wanneer de wettelijke bepaling waarmee in strijd is gehandeld uitsluitend strekt ter bescherming van één van de partijen bij een meerzijdige rechtshandeling, zou sprake zijn van vernietigbaarheid. Het is nu afwachten welke kant de jurisprudentie op gaat, voordat de onduidelijkheid over de gevolgen van schending van de regels uit het Didam-arrest weggenomen kan worden.

12 april 2023

Verbintenissenrecht
Mededelingsplicht verkoper bij verkoop woning (ECLI:NL:RBGEL:2023:1774)

Een verkoper van een woning heeft in de NVM-vragenlijst aangegeven niet bekend te zijn met vochtdoorslag in de kelder. Na het te koop zetten van de woning is de verkoper elders gaan wonen en niet vaak meer in de woning geweest. Daarna is de kelder onder water komen te staan. Enkele maanden later is een koopovereenkomst gesloten. De kopers komen na de levering achter de wateroverlast en spreken de verkoper daarop aan.

De kopers doen een beroep op dwaling en vorderen een compensatie van het nadeel dat zij om die reden lijden. De rechtbank weegt in dit kader de mededelingsplicht van de verkoper af tegen de onderzoeksplicht van de kopers. Uit jurisprudentie volgt dat de mededelingsplicht van de verkoper prevaleert boven de onderzoeksplicht van de koper. Indien de verkoper vóór de totstandkoming van de overeenkomst aan de koper bepaalde inlichtingen had behoren te geven teneinde te voorkomen dat de koper zich omtrent het desbetreffende punt een onjuiste voorstelling zou maken, verzetten de redelijkheid en billijkheid zich er in het algemeen tegen dat de verkoper ter afwering van een beroep op dwaling (of non-conformiteit) aanvoert dat de koper het ontstaan van de onjuiste voorstelling mede aan zichzelf heeft te wijten.

De rechtbank volgt de verkoper niet in zijn betoog dat hij niets wist van problemen met vochtdoorslag. De bouwkundige problemen zijn dermate ernstig dat dit structureel en met regelmaat tot problemen moet hebben geleid. Dit is in lijn met de overgelegde verklaringen van de buren. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de verkoper aan de kopers onjuiste inlichtingen heeft verschaft en niet heeft geïnformeerd over de problemen met vochtdoorslag en andere wateroverlast. Deze informatie had hij de kopers voor de totstandkoming van de koopovereenkomst moeten verstrekken. Door dit na te laten, hebben de kopers zich een onjuiste voorstelling gevormd over de situatie ten aanzien van de kelder.

De rechtbank beslist op dit moment nog niet over de hoogte van de schade, maar stelt voor in dit kader een deskundige te benoemen. Aan de partijen wordt de mogelijkheid geboden input te leveren over de wenselijkheid van een deskundigenbericht, het specialisme van de te benoemen deskundige en de aan de deskundige voor te leggen vragen.

Omgevingsrecht
Weigering omgevingsvergunning wegens niet bijdragen aan gemeentelijke kosten (ECLI:NL:RVS:2023:1239)

Een vastgoedondernemer wil parkeerplaatsen realiseren op een locatie waar dat niet toegestaan is volgens het bestemmingsplan. De ondernemer vraagt daarom een omgevingsvergunning aan om de locatie in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. De gemeente geeft aan een anterieure overeenkomst te willen sluiten alvorens medewerking te verlenen. In de anterieure overeenkomst moet onder meer staan dat de ondernemer zich bereid verklaart de daaruit voortvloeiende kosten voor de gemeente te vergoeden.

De ondernemer weigert de anterieure overeenkomst aan te gaan, omdat zij het niet eens is met de vergoeding van de gemeentelijke kosten. De gemeente weigert daarop de omgevingsvergunning te verlenen, waarna de ondernemer een procedure start bij de rechtbank.

De gemeente voert aan dat zij op grond van de Wro een anterieure overeenkomst kan aangaan om een bijdrage aan de kosten van grondexploitatie, planschaderisico en een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen af te spreken. Het feit dat bij deze aanvraag geen sprake is van een ‘aangewezen bouwplan’ als bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening staat volgens de gemeente er niet aan in de weg om via een overeenkomst deze gemeentelijke kosten te verhalen.

De rechtbank, en in hoger beroep de Afdeling, kan de weigering van de ondernemer om de anterieure overeenkomst te tekenen niet leiden tot de conclusie dat sprake is van strijd met een goede ruimtelijke ordening. Er bestaat namelijk geen ruimtelijke samenhang tussen de gevraagde bijdrage en de beoogde ontwikkeling en deze bijdrage is niet bedoeld om een op zichzelf nadelige ruimtelijke ontwikkeling te compenseren.

De door de gemeente gevraagde financiële bijdrage heeft naar het oordeel van de Afdeling niet het doel een nadelige ruimtelijke ontwikkeling te compenseren, maar heeft slechts tot doel om de gemeentelijke kosten te dekken. De Afdeling ziet in zoverre geen ruimtelijke samenhang tussen het project waarvoor de bijdrage wordt gevraagd en het bestedingsdoel van de bijdrage. Hier is dus geen sprake van een vereveningsbijdrage. Dit is daarom geen ruimtelijk relevant belang dat als grondslag kan dienen voor weigering van de gevraagde omgevingsvergunning.

  • Rekenafstand van 25 km voor de berekening van stikstofdepositie aanvaardbaar (ECLI:NL:RVS:2023:1299)

De Afdeling heeft in een tussenuitspraak geoordeeld dan de rekenafstand van 25 km, waarmee het AERIUS model mee rekent voor het bepalen van stikstofdepositie, aanvaardbaar is.

Deze uitspraak had betrekking op het Tracébesluit van de ViA15, waarmee de A12 met de A15 verbonden wordt. Dit Tracébesluit uit 2017 is gewijzigd na de prejudiciële vragen over het PAS. In het wijzigingsbesluit werd gebruik gemaakt van de toenmalige versie van AERIUS, waarin werd uitgegaan van een maximale rekenafstand van 5 km. In een eerdere tussenuitspraak is de Minister opgedragen om nader te motiveren waarom gekozen is voor een rekenafstand van 5 km.

De Minister heeft daarop besloten de AERIUS-calculator te actualiseren, waarbij de rekenafstand is vergroot van 5 km naar 25 km. De Afdeling oordeelt in deze tussenuitspraak dat de Minister op basis van technisch modelmatige argumenten redelijkerwijs kon komen tot een begrenzing op 25 km. Voor deposities buiten de 25 km merkt de Afdeling op dat met het huidige model geen betrouwbare uitspraken kunnen worden gedaan over de depositiebijdrage van een individuele bron op afstanden groter dan 25 km. De deposities op grotere afstand dan 25 km worden ook niet op een andere wijze bij de toestemmingverlening betrokken.

5 april 2023

Verbintenissenrecht
Uitleg voorkeursrecht op agrarische grond (ECLI:NL:GHSHE:2023:772)

Een zoon en zijn vader exploiteren via een maatschap samen een agrarisch bedrijf. Na het overlijden van de vader treedt de moeder daarvoor in de plaats in de maatschap. Op een gegeven moment wordt de maatschap ontbonden en wordt de onderneming met een aantal landbouwpercelen aan de zoon toebedeeld, tegen een koopsom. In de akte is vastgelegd dat er een voorkeursrecht bestaat voor de moeder, broer en zus van de zoon (hierna: de agrariër) bij een voorgenomen vervreemding door de agrariër.

Ruim 20 jaar later melden de gemeente en de provincie zich bij de agrariër met de wens een deel van de gronden te verwerven voor de aanleg van een provinciale weg en een bedrijventerrein. Moeder, broer en zus van de agrariër geven te kunnen gebruik te willen maken van het voorkeursrecht, waarna de vervreemding aan de gemeente en de provincie afketst. De agrariër wenst de gronden vervolgens niet meer te vervreemden. De provincie heeft sindsdien een deel van de gronden onteigend, onteigening door de gemeente is (nog) niet aan de orde. Broer en zus vorderen vervolgens schadevergoeding van de agrariër, omdat hij zich niet aan de bepalingen van het voorkeursrecht heeft gehouden door het aanbod in te trekken en af te zien van de vervreemding. Moeder is geen partij bij de procedure.

De rechtbank, en in hoger beroep ook het hof, oordelen dat het voorkeursrecht niet met zich meebrengt dat er een bindend aanbod gedaan moet worden, op welk aanbod niet meer teruggekomen kan worden. Het doel van het onderhavige voorkeursrecht was om te voorkomen dat de grond uit handen van de familie zou raken. Als de agrariër niet meer het voornemen heeft de grond te verkopen, is daar geen sprake meer van. Dat er eenmaal sprake is geweest van een voornemen tot vervreemding brengt niet met zich mee dat een aanbod onherroepelijk is.

Bestuursrecht
Gerechtvaardigd vertrouwen op uitlatingen gemeente (ECLI:NL:RBLIM:2023:1039)

Een eigenaar van een perceel krijgt een vergunning voor het bouwen van een rijhal en ponystalling. Enkele jaren later verkoopt hij het perceel aan een ander, die de vergunning op zijn naam laat zetten. Weer enkele jaren later informeert een derde (geïnteresseerde) partij bij de gemeente naar de mogelijkheden om de vergunning te realiseren. De gemeente antwoordt als volgt:

‘In de bijlage van dit bericht treft u de bouwvergunning van het perceel [adres] aan. Volgens de vergunning mag er een rijhal met een ponystalling worden gerealiseerd.

Dit impliceert dat de rijhal en stalling ook t.b.v. van derden zou kunnen worden gebruikt.

Toch wil ik u nogmaals adviseren om uw plannen voor het pand aan ons kenbaar te maken.

Wij kunnen u dan adviseren of er nog andere vergunningen noodzakelijk zijn.’

 Mede gelet op deze informatie, koopt de partij het perceel. De gemeente stelt later dat van de vergunning geen gebruik is gemaakt en dat deze ook niet op naam van de nieuwe eigenaar is gezet. Daarnaast staat het bestemmingsplan het houden van paarden op deze locatie niet toe. Om deze redenen wordt de vergunning ingetrokken.

De rechtbank is van oordeel dat de eigenaar aan bovenstaand bericht het vertrouwen mocht ontlenen dat hij op basis van de vergunning de rijhal met ponystalling mocht bouwen en gebruiken en er dus ook op mocht vertrouwen dat de bouwvergunning niet zou worden ingetrokken. De rechtbank betrekt bij dit oordeel dat de e-mail het antwoord is op de vraag van de eigenaar wat de mogelijkheden waren om op het perceel een manegebedrijf te gaan exploiteren alsook dat bij de betekenis van een uitlating van een medewerker van een overheidsorgaan, in lijn met de huidige jurisprudentie van de Afdeling, dient te worden nagegaan hoe die uitlating bij een redelijk denkend burger overkomt. Het advies om contact op te nemen met de gemeente gaat over de situatie dat eiser voor de exploitatie van een manegebedrijf nog andere vergunningen dan de bouwvergunning nodig had en speelt daarom geen rol voor de vraag welke bouwactiviteiten waren toegelaten en of de rijhal door derden gebruikt mocht worden. De eigenaar heeft kort na deze e-mail het perceel gekocht.

Uit het voorgaande volgt dat de eigenaar op grond van bovenstaand bericht erop heeft mogen vertrouwen dat de gemeente niet tot intrekking van de omgevings(bouw)vergunning zou overgaan. Het feit dat geruime tijd geen bouwwerkzaamheden hebben plaatsgevonden doet daaraan niets af.

  • Didam-arrest: koopovereenkomsten in strijd met Didam-criteria zijn nietig, ook met terugwerkende kracht (ECLI:NL:RBMNE:2023:1244)

De gemeente Rhenen verkoopt een monumentaal pand aan een stichting, voordat het Didam-arrest wordt gewezen. Na het Didam-arrest, maar voor de daadwerkelijke levering, publiceert de gemeente dat zij van plan is het pand te leveren aan de stichting en dat zij van oordeel is dat er op grond van objectieve, redelijke en toetsbare criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de verkoop.

Een onderneming spant een kort geding aan en vordert dat de gemeente niet aan de stichting mag leveren, omdat de verkoop in strijd is met het gelijkheidsbeginsel. Om deze reden is de koopovereenkomst nietig, aldus de onderneming.

De rechtbank stelt als eerste vast dat de gemeente weliswaar kaders heeft bepaald voor de verkoop van het pand, maar dat deze niet zijn aan te merken als objectieve, toetsbare en redelijke criteria op grond waarvan kan worden geconcludeerd dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop van het pand. Ook het argument dat de koopovereenkomst is gesloten voordat het Didam-arrest is gewezen, veegt de rechtbank van tafel.

Volgens de rechtbank moet hieraan de conclusie worden verbonden dat de koopovereenkomst nietig is. Zij verwijst hiervoor naar artikel 3:40 lid 2 BW, dat stelt dat strijd met een dwingende wetsbepaling leidt tot nietigheid of vernietigbaarheid van de rechtshandeling. Het leidt tot vernietigbaarheid als de wettelijke bepaling waarmee in strijd is gehandeld uitsluitend strekt ter bescherming van één van de partijen bij een meerzijdige rechtshandeling. Die situatie doet zich hier echter niet voor. Het gelijkheidsbeginsel, in de context van gelijke kansen bieden, strekt er nu juist toe om ook derden die geen partij zijn bij de meerzijdige rechtshandeling (zoals een overeenkomst) te beschermen.

De Factsheet die door het Ministerie van BZK is gepubliceerd kort na het Didam-arrest stelt het volgende: ‘Het ligt niet voor de hand dat overeenkomsten waarin de door de Hoge Raad voorgestane mededingingsruimte destijds niet is geboden, alsnog zonder meer nietig of vernietigbaar zijn.’ De rechtbank merkt echter op dat hier een slag om de arm wordt gehouden en is van oordeel dat nietigheid geboden is in dit geval.

De rechtbank beseft verder dat zijn oordeel dat de koopovereenkomst nietig is verstrekkende en mogelijk ook uit maatschappelijk oogpunt onwenselijke gevolgen kan hebben. Het tussen partijen in dit kort geding over de nietigheid van deze koopovereenkomst gevoerde debat biedt echter geen mogelijkheid om anders te oordelen.

29 maart 2023

Aansprakelijkheidsrecht
Onjuiste inlichtingen verstrekt door gemeente (ECLI:NL:GHSHE:2023:845)

De verkoop van een aantal panden ketst af op een voorbehoud van de kopende partij dat de gemeente medewerking zou verlenen aan een wijziging van het bestemmingsplan en/of het verlenen van een bouwvergunning. Later blijkt dat de gemeente onjuiste informatie had verstrekt en toch positief stond ten opzichte van de plannen van partijen. De verkoper spreekt vervolgens de gemeente aan op de geleden schade.

Het hof haalt de maatstaf aan voor aansprakelijkheid van de overheid voor onjuiste dan wel onvolledige informatie, uit een arrest uit 2012: ‘Het gaat in deze zaak om de vraag of een gemeente onjuiste of onvolledige inlichtingen heeft gegeven aan een belanghebbende, naar aanleiding van een door deze gedaan verzoek, over de mogelijkheden die haar regelgeving – in dit geval een bestemmingsplan – die belanghebbende biedt en of die gemeente om die reden onrechtmatig heeft gehandeld jegens de belanghebbende. Het antwoord op die vraag hangt af van de omstandigheden van het geval, waaronder in de eerste plaats de inhoud van het gedane verzoek en hetgeen de gemeente daaromtrent heeft moeten begrijpen, en de aard en inhoud van de door de gemeente in antwoord daarop gegeven inlichtingen en hetgeen de belanghebbende daaromtrent heeft moeten begrijpen. Eerst indien de belanghebbende in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs erop heeft mogen vertrouwen dat hem juiste en volledige inlichtingen met een bepaalde inhoud werden gegeven, kan plaats zijn voor het oordeel dat het verstrekken van die inlichtingen, indien deze onjuist of onvolledig zijn, onrechtmatig is jegens de belanghebbende en dat de gemeente deswege jegens de belanghebbende aansprakelijk is doordat deze door die onjuiste of onvolledige inlichtingen, kort gezegd, op het verkeerde been is gezet.

Het hof stelt vast dat de gemeente onjuiste dan in elke geval onvolledige informatie verstrekt heeft. Anders dan de gemeente betoogt, hebben de ambtenaren die informatie naar het oordeel van het hof op zodanig stellige en ondubbelzinnige wijze verstrekt, dat deze geen ruimte liet voor een andersluidende uitkomst. Dat het slechts ging om een ambtelijk voornemen, dat er op dat moment nog geen aanvraag tot het verlenen van een omgevingsvergunning was ingediend en dat er nog geen toets aan de wet Bibob had plaatsgevonden, zodat het in de visie van de gemeente om ‘een mogelijke belemmering voor het verlenen van een omgevingsvergunning’ zou gaan, betekent niet dat de bij dit overleg aanwezige personen de verstrekte onjuiste en/of onvolledige informatie niet als definitief bedoeld mochten beschouwen.

De bij de koopovereenkomst betrokken partijen zijn naar het oordeel van het hof door de onjuiste en/of onvolledige informatie van de gemeente op het verkeerde been gezet. Nadat aanvankelijk sprake was van positieve signalen voor wat betreft de bereidheid tot het verlenen van de omgevingsvergunning, is tijdens het overleg met de gemeente informatie verstrekt met een negatieve strekking, die later onjuist en/of onvolledig is gebleken. Naar het oordeel van het hof mochten de bij dit overleg aanwezige personen er redelijkerwijs op vertrouwen dat de door de ambtenaren verstrekte informatie juist en volledig was en is dit handelen van de ambtenaren, nu de informatie onjuist en/of onvolledig was, onrechtmatig jegens de verkoper. Daarbij weegt het hof uitdrukkelijk mee dat het overleg op initiatief van de gemeente plaatsvond en het doel had de initiatiefnemers te waarschuwen.

Onteigening
Voordeelsverrekening als gevolg van lagere dan marktconforme huur (ECLI:NL:HR:2023:459)

Een gemeente onteigent (onder andere) een gebouw met zes appartementen. Een beleggingsmaatschappij was eigenaar van vier appartementen en verhuurde deze.

Door deskundigen is vastgesteld dat de huurprijs aanzienlijk onder de marktconforme huurprijs lag. Vervangend onroerend goed is doorgaans vrij van huur, wat de verhuurder in staat stelt nieuwe huurders te werven tegen een marktconforme huur. In een deskundigenrapport is dit voordeel (te weten het verschil tussen de werkelijke huurprijs vóór de peildatum en de marktconforme huurprijs ná de peildatum) berekend op € 8.800,– per jaar dat de oude situatie zou voortduren.

De omstandigheid dat de verhuurder voorafgaand aan de peildatum geen schadebeperkende maatregelen behoeft te treffen, doet er niet aan af dat bij de vaststelling van de schadeloosstelling een voordeel bestaande uit een hogere huurprijs voor het vervangende object kan worden verrekend met een nadeel bestaande uit huurderving voor de peildatum.

Bestuursrecht
Afsluiten elektronische weg voor specifieke individu niet toegestaan (ECLI:NL:RVS:2023:816)

Een gemeente heeft een geschil met een inwoonster over het gebruik van een woning als recreatiewoning. De inwoonster tekent herhaaldelijk bezwaar en beroep aan tegen besluiten van de gemeente. Op grond van artikel 2:15 Awb laat de gemeente aan (de gemachtigde van) de inwoonster weten dat zij zich alleen schriftelijk tot de gemeente kan richten en dat op e-mailberichten niet gereageerd zal worden. De gemachtigde van de inwoonster blijft toch per e-mail berichten sturen aan de gemeente en komt tegen de weigering van de gemeente om daarop te ageren in beroep.

De Afdeling verwijst naar de tekst van artikel 2:15 Awb, die luidt: ‘Een bericht kan elektronisch naar een bestuursorgaan worden verzonden voor zover het bestuursorgaan kenbaar heeft gemaakt dat deze weg is geopend. Het bestuursorgaan kan nadere eisen stellen aan het gebruik van de elektronische weg.’ Uit de wetsgeschiedenis kan worden afgeleid dat de wetgever met dit artikel heeft beoogd te voorkomen dat bestuursorganen via de elektronische weg worden benaderd, terwijl zij hier nog niet klaar voor zijn. Hierbij wordt aangemerkt dat differentiatie mogelijk is en de elektronische weg bijvoorbeeld wel geopend kan worden voor het aanvragen van een parkeervergunning, maar nog niet voor het aanvragen van een kapvergunning.

In onderhavig geval blijkt uit de website van de gemeente dat het college in algemene zin correspondentie per e-mail heeft opengesteld. Gezien de geschiedenis van de totstandkoming van de bepaling is met artikel 2:15 Awb niet beoogd de elektronische weg bij wijze van uitzondering voor individuele indieners af te sluiten, en op die manier voor hen een hogere drempel op te werpen voor correspondentie met het desbetreffende bestuursorgaan. Om die reden acht de Afdeling het in strijd met de strekking van artikel 2:15 Awb om een specifieke persoon, in dit geval de gemachtigde van de inwoonster, uit te sluiten van correspondentie langs de elektronische weg.

Niet aannemelijk dat voorkeursrecht schade heeft veroorzaakt (ECLI:NL:RBDHA:2023:3348)

Een gemeente heeft een aantal percelen aangewezen onder de Wvg. De eigenaren van deze percelen stellen dat zij schade hebben geleden, omdat zij verkoopplannen hadden en de vestiging van het voorkeursrecht doorgang van deze plannen in de weg stond.

De rechtbank overweegt dat de verkoopplannen niet blijkt uit stukken die door de eigenaren zijn overlegd. De voorlopige aanwijzing gold slechts voor een periode van tien dagen, waarna deze van rechtswege is vervallen door de definitieve aanwijzing door de gemeenteraad. De eigenaren hebben niet aannemelijk gemaakt dat een verkoop juist in die periode van de voorlopige voorziening is geblokkeerd. De eigenaren verwijzen naar een brief, waarin de gemeente is gesommeerd de voorlopige aanwijzing van de percelen in te trekken. De gemeente heeft in zijn reactie aangegeven bereid te zijn mee te werken aan een verkoop, als aannemelijk wordt gemaakt dat een concreet voornemen tot verkoop bestaat. Op dit bericht is geen reactie van de eigenaren gekomen.

De rechtbank ziet ook geen aanleiding voor het oordeel dat het besluit tot aanwijzing is genomen in strijd met het verbod op détournement de pouvoir. De rechtbank volgt de eigenaren niet in hun stelling dat het voorkeursrecht alleen is gevestigd vanwege de aangekondigde executieveiling. De gemeente heeft toegelicht dat de eigenaren geen gebruik wilden maken van de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt tot ontwikkeling van de percelen. De gemeente wenst echter dat de percelen binnen de planperiode worden ontwikkeld. De raad kan in dat geval artikel 3 van de Wvg gebruiken om een voorkeursrecht te vestigen en daarmee de regie bij de verwezenlijking van de voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen te behouden

22 maart 2023

Verbintenissenrecht
Schriftelijkheidsvereiste: ondertekening twee gelijkluidende koopovereenkomsten leidt tot geldige overeenkomst (ECLI:NL:RBNNE:2022:1604)

Een eigenaar biedt zijn huis te koop aan. Hij komt met een partij tot overeenstemming over de verkoop. De verkoper ondertekent de koopovereenkomst digitaal via DocuSign, maar bij de ondertekening door koper gaat er iets mis. De koper geeft dit aan en krijgt de overeenkomst opnieuw via DocuSign opgestuurd, echter zonder handtekening van de verkoper. De koper ondertekent de koopovereenkomst, maar de verkoper wil de door koper ondertekende overeenkomst niet tekenen. Volgens hem is er geen schriftelijke koopovereenkomst tot stand gekomen.

De rechtbank overweegt dat er in dit geval voldaan moet worden aan het schriftelijkheidsvereiste. Het schriftelijkheidsvereiste bevordert dat eenduidigheid bestaat over de vraag of, en zo ja wanneer een overeenkomst tot stand is gekomen. De betekenis van het vormvereiste is in zoverre beperkt dat de wet geen eisen stelt aan de inhoud van de schriftelijke overeenkomst. De enige ondergrens die hier geldt, is de uit art. 6:227 BW voortvloeiende eis dat de overeenkomst voldoende bepaalbaar moet zijn.

Art. 6:227a BW maakt het mogelijk dat een obligatoire overeenkomst, waarvoor een wettelijk schriftelijkheidsvereiste geldt, langs elektronische weg wordt gesloten. Art. 6:227a lid 1 BW bepaalt dat dergelijke overeenkomsten langs elektronische weg geldig en onaantastbaar tot stand komen, mits voldaan is aan de volgende eisen: a. de overeenkomst is raadpleegbaar voor partijen; b. de authenticiteit van de overeenkomst is in voldoende mate gewaarborgd; c. het moment van totstandkoming van de overeenkomst kan met voldoende zekerheid worden vastgesteld; d. de identiteit van partijen kan met voldoende zekerheid worden vastgesteld. Voor de terhandstelling van langs elektronische weg tot stand gekomen overeenkomsten geldt krachtens art. 6:234 lid 2 en 3 BW dat de akte van deze overeenkomst aan de wederpartij op zodanige wijze ter beschikking moet worden gesteld dat zij deze kan opslaan en weergeven.

De rechtbank is van oordeel dat aan deze eisen is voldaan. Aan het voorgaande doet niet af dat de handtekeningen zijn gezet op twee digitale documenten. Bij twee op elkaar aansluitende papieren akten doet zich het probleem voor dat niet valt vast te stellen op welk moment de in art. 7:2 BW bedoelde bedenktijd begint te lopen. Daarom is deze praktijk onwenselijk verklaard. In het digitale domein – in ieder geval zoals dat bij DocuSign is opgezet – doet zich dit probleem niet voor, nu via het logboek exact kan worden nagegaan op welk moment de laatste elektronische handtekening is gezet. Op dat moment is ook de bedenktijd gaan lopen. Gelet daarop staat het feit dat de handtekeningen over twee (identieke) digitale documenten zijn verdeeld aan de totstandkoming van de overeenkomst niet in de weg.

Pachtrecht
Opfokken van paarden tegen dagvergoeding geen bedrijfsmatige landbouw (ECLI:NL:RBNHO:2023:738)

Een verpachter vordert ontbinding van de pachtovereenkomst. Aan zijn vordering legt hij ten grondslag dat er geen sprake is van bedrijfsmatige landbouw. De pachter is het hier niet mee eens en stelt dat er sprake is van bedrijfsmatig gebruik, gelet op de omvang van de activiteiten. Daarbij lopen de aanwezige paarden in de zomer buiten en verblijven zij in de winter in de stallen.

De pachtkamer verwijst naar artikel 7:312 BW en de daarbij behorende wetsgeschiedenis. Een bedrijfsmatige exploitatie van het gepachte veronderstelt dat sprake is van een complex van economische activiteiten, gericht op winst door uitoefening van de landbouw. Voor de vraag of daarvan sprake is, zijn de navolgende gezichtspunten in het bijzonder van belang:

  1. de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;
  2. de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;
  3. het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;
  4. de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft;

een en ander in onderlinge samenhang te beschouwen en met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval.

De aanwezige paarden, die als veulen binnenkomen en opgefokt worden tot ze drie jaar oud zijn, zijn geen eigendom van de pachter. De pachter krijgt hiervoor een dagvergoeding. Op zich kan het begrip veehouderij in artikel 7:312 BW (ook) betrekking hebben op, bijvoorbeeld, het (op)fokken van paarden. Dat zal dan wel moeten gebeuren met het overwegende oogmerk om ze te verhandelen. Welk gebruik er daarna van de dieren zal worden gemaakt, is daarbij niet van belang. Van veehouderij in de hiervoor bedoelde zin is echter geen sprake bij activiteiten die bestaan uit het verlenen van diensten met betrekking tot dieren, zoals de tijdelijke terbeschikkingstelling van dieren (bijvoorbeeld rijpaarden) of het bieden van onderdak aan dieren (bijvoorbeeld een dierenpension). Beslissend is of de dieren of producten die de dieren voortbrengen voor de verkoop zijn bestemd. Gelet op deze maatstaf kan het opfokken van paarden tegen een dagvergoeding zoals pachter dat doet, niet worden beschouwd als veehouderij in de zin van artikel 7:312 BW.

Dat neemt niet weg dat van bedrijfsmatige landbouw sprake kan zijn indien de paardenactiviteiten van pachter zijn ingebed in andere bedrijfsmatige landbouwactiviteiten. Uit de overgelegde winst- en verliesrekeningen van pachter blijkt niet dat er binnen zijn onderneming sprake is van andere, bedrijfsmatige, landbouwactiviteiten in de hier bedoelde zin.

De pachtkamer komt tot het oordeel dat er geen sprake is van bedrijfsmatige landbouw en dat de pachtovereenkomst wordt ontbonden.

Planschade en nadeelcompensatie
Met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitsluiten ontwikkeling (ECLI:NL:RVS:2023:1017)

De eigenaar van een woning dient een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in vanwege de wijziging van de bestemming op het naastgelegen perceel. In plaats van een agrarische woning kunnen er nu vijf burgerwoningen gerealiseerd worden. Onder het voorgaande planologische regime was realisatie van bedrijfsbebouwing bij de agrarische woning mogelijk.

Appellant is van mening dat realisatie van bedrijfsbebouwing onder het voorgaande planologische regime met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid niet mogelijk was. Hij verwijst in dat kader naar de PAS-uitspraak uit 2019 en de ligging van het perceel ten opzichte van nabijgelegen Natura 2000-gebieden. Om deze reden zou afgeweken moeten worden van het uitgangspunt dat met de maximale mogelijkheden van het voorgaande planologische regime uitgegaan moet worden.

De Afdeling is van oordeel dat er geen sprake is van een met zekerheid grenzende waarschijnlijkheid dat de ontwikkeling niet mogelijk is. Het kon niet op voorhand worden uitgesloten dat door gebruik van salderen of met een ADC-toets alsnog een Wnb-vergunning kon worden verleend.

Bestuursrecht
Geen uitvoering gegeven aan tussenuitspraak (ECLI:NL:RVS:2023:1035)

Tegen de vaststelling van een bestemmingsplan komen twee appellanten op. De Afdeling heeft in een tussenuitspraak geoordeeld dat hun bezwaren gegrond zijn en draagt de gemeenteraad op binnen 20 weken een herstelbesluit te nemen. Deze termijn is tot twee keer toe verlengd.

De gemeenteraad heeft een herstelbesluit genomen, maar dit besluit geeft niet volledig gevolg aan hetgeen in de tussenuitspraak is bepaald. Zo heeft de gemeente onder meer geen onderzoek gedaan naar het overgangsrecht ten aanzien van drie locaties, maar ervoor gekozen de locaties uit het plangebied te halen.

De Afdeling is van oordeel dat de gemeente hiermee geen gevolg heeft gegeven aan de bestuurlijke lus. Om deze reden vernietigd de Afdeling het herstelbesluit en draagt de gemeenteraad alsnog op een nieuw plan vast te stellen. Hierbij stelt zij de dwangsom vast van € 100,– per dag per appellant met een maximum van € 15.000,– per appellant.

15 maart 2023

Erfpachtrecht
Tijdigheid verzoek tot herziening canon (ECLI:NL:GHARL:2023:1773)

Natuurmonumenten heeft een woning in erfpacht uitgegeven. In de voorwaarden is opgenomen dat zowel de erfpachter als de erfverpachter binnen een bepaalde periode (vanaf zes maanden voor halverwege de duur van het erfpachtrecht tot halverwege de duur van het erfpachtrecht) een verzoek om herziening van de canon kan doen. De erfpachter dient in dit kader een verzoek in, maar dit wordt door Natuurmonumenten geweigerd omdat het te laat zou zijn gedaan. De erfpachters voeren aan dat niet uitdrukkelijk is opgenomen dat het herzieningsverzoek moet worden gedaan voor de helft van de duur van de erfpacht, maar uitsluitend het aanvangsmoment van de periode.

Het hof overweegt dat de eenmalige tussentijdse herzieningsbevoegdheid met name is bedoeld als de canon halverwege de duur van het erfpachtrecht niet meer in reële verhouding zou staan tot de waarde van het erfpachtrecht. Het gaat hierbij om waardeveranderingen van de in erfpacht uitgegeven grond. Gelet op de overeengekomen termijn van 15 jaar, is de herziening kennelijk bedoeld voor aanpassing van de canon aan aanmerkelijke en duurzame opwaartse en neerwaartse waarde fluctuaties, die niet ondervangen kunnen worden met de driejaarlijkse indexering. De keuze voor de mogelijkheid van herziening slechts eens in de 15 jaar binnen de contractperiode van 30 jaar ligt ook in zoverre voor de hand omdat het goederenrechtelijke karakter van het erfpachtrecht met zich brengt dat aanmerkelijke wijzigingen van de canon een zekere vermogenswaarde vertegenwoordigen.

Het hof is van oordeel dat partijen hebben bedoeld dat het herzieningsverzoek in ieder geval vóór het verloop van het eerste tijdvak van vijftien jaar gedaan moet worden, zodat de herziene canon per die datum kan ingaan. Dat in de akte niet met zoveel woorden een concrete einddatum voor het indienen van dit verzoek is vermeld, maakt dit niet anders. De tekst van de bepaling is duidelijk: ‘voor het verloop’ moet een herzieningsverzoek worden ingediend, de termijn is fataal. Dit geldt voor beide partijen.

Nieuwe overeenkomst met andere voorwaarden na afloop bestaande erfpachtovereenkomst? (ECLI:NL:GHSHE:2023:733)

Een bungalowpark geeft grond uit in (onder)erfpacht aan gebruikers. Na het einde van de looptijd heeft het bungalowpark de gebruikers een nieuwe erfpachtovereenkomst aangeboden onder andere voorwaarden. De gebruikers zijn van mening dat het bungalowpark alleen een nieuwe overeenkomst aan kan bieden onder dezelfde voorwaarden als de voorgaande erfpachtovereenkomst.

Het hof stelt voorop dat het bungalowpark in beginsel mag contracteren met wie zij wil. Deze contractsvrijheid is echter niet onbeperkt, tussen haar en de gebruikers blijft ook na de einddatum van de originele erfpachtovereenkomst een door de redelijkheid en billijkheid beheerste rechtsverhouding bestaan. Het hof moet in deze zaak de vraag beantwoorden of het bungalowpark als een onredelijke contractspartner heeft gehandeld. Bij de vraag of het bungalowpark handelt als een redelijke contractspartner, speelt een rol of het bungalowpark toezeggingen heeft gedaan over ongewijzigde verlenging of misbruik maakt van de machtspositie die zij heeft. De gebruikers hebben de grond immers al in gebruik en bevinden zich ten aanzien van de vraag of al dan niet tot heruitgifte aan hen wordt overgegaan in een afhankelijke positie. Van die positie mag het bungalowpark geen misbruik maken door voorwaarden te bedingen die op een vrije markt niet aanvaardbaar zouden zijn.

Het hof stelt vast dat nergens uit blijkt dat het bungalowpark zou hebben toegezegd dat de erfpachtovereenkomsten ongewijzigd verlengd zouden worden, zoals de gebruikers stellen. De gebruikers hebben niet aangevoerd door wie, op welk moment en onder welke omstandigheden dit is toegezegd. Het enige dat vaststaat, is dat het bungalowpark heeft toegezegd alle gebruikers een aanbod te zullen doen tot het sluiten van een nieuwe erfpachtovereenkomst voor onbepaalde tijd. Dat het bungalowpark enkele jaren geleden nog een aantal erfpachtovereenkomst heeft verlengd onder dezelfde voorwaarden, voordat de nieuwe voorwaarden gereed waren, geeft de gebruikers ook geen recht op een verlenging van hun erfpachtovereenkomsten onder dezelfde – oude – voorwaarden.

De nieuwe erfpachtovereenkomsten zijn op zichzelf ook geen verslechtering van de positie van de gebruikers. Onder deze omstandigheden is naar het oordeel van het hof geen sprake van misbruik van haar machtspositie of onrechtmatig handelen door het bungalowpark en handelt zij ook niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid die de rechtsverhouding tussen haar en de gebruikers beheerst.

Planschade en nadeelcompensatie
ECLI:NL:RVS:2023:956

Een eigenaar van een perceel verzoekt tegemoetkoming in de planschade, omdat de bestemming op haar eigen perceel en het buurperceel is gewijzigd. Onder meer de mogelijkheid tot exploitatie van een bed & breakfast op haar eigen perceel is niet langer mogelijk. De gemeente is van mening dat de eigenaar de mogelijke planschade passief heeft aanvaard door een overeenkomst aan te gaan op grond waarvan de gemeente de bedrijfsbestemming op het achterste deel van het perceel in een woonbestemming heeft veranderd. De gemeente legt aan dit besluit een advies van de heer Langhout ten grondslag.

De Afdeling heeft in een tussenuitspraak geconcludeerd dat de planvergelijking niet expliciet inging op de wijzigingen van het buurperceel. Ook was de Afdeling in de tussenuitspraak van oordeel dat Langhout ten onrechte niet heeft onderzocht of de eigenaar planologisch nadeel lijdt op haar eigen perceel. Daarbij heeft de Afdeling geoordeeld dat de gemeente de passieve risicoaanvaarding op grond van de overeenkomst ten onrechte heeft tegengeworpen aan de eigenaar.

In onderhavige uitspraak oordeelt de Afdeling dat de eigenaar, na het herstellen van een omissie door de gemeente, op haar perceel een bed & breakfast mag exploiteren. De gemeente heeft in het herstellen van deze omissie verder besloten dat als het planologisch regime dat een bed & breakfast op het perceel mogelijk maakt niet uiterlijk op 19 mei 2025 onherroepelijk is, een deskundige alsnog de schade zal vaststellen en, als de eigenaar planschade lijdt, de gemeente haar een tegemoetkoming in planschade, vermeerderd met de wettelijke rente, zal toekennen.

Daarbij heeft de gemeente echter ook besloten dat bij het bepalen van de omvang van de schade planologische voor- en nadelen met elkaar zullen worden verrekend. Hoewel het verrekenen van planologische voor- en nadelen uit hetzelfde planologische regime in beginsel aanvaardbaar is, betekent het in dit geval dat compensatie voor het vervallen van de mogelijkheid een bed & breakfast te exploiteren – in natura of in geld – nu onzeker is. Het is volgens de Afdeling niet acceptabel dat wellicht tot na 19 mei 2025 onzekerheid bestaat over de vraag of de schade als gevolg van het vervallen van de mogelijkheid een bed & breakfast te exploiteren zal worden gecompenseerd. Bij het vaststellen van de tegemoetkoming in planschade mogen planologische voordelen niet worden verrekend met dat planologisch nadeel.

Bestuursrecht
Honoreren gerechtvaardigd vertrouwensbeginsel niet verplicht (ECLI:NL:RVS:2023:807)

Een eigenaar van een parkeerterrein plaatst een slagboom met betaalapparatuur en bebording op het terrein. De gemeente is van mening dat het terrein een openbare weg is en legt de eigenaar een last onder dwangsom op. De eigenaar beroept zich op het vertrouwensbeginsel en verwijst naar e-mails van de gemeentelijke verkeersadviseur.

Wie zich beroept op het vertrouwensbeginsel moet ten eerste aannemelijk maken dat van de kant van de overheid toezeggingen of andere uitlatingen zijn gedaan of gedragingen zijn verricht waaruit betrokkene in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kon en mocht afleiden of en zo ja, hoe het bestuursorgaan in een concreet geval een bepaalde bevoegdheid zou uitoefenen. Bij de tweede stap moet de vraag worden beantwoord of die toezegging, andere uitlating of gedraging aan het bevoegde bestuursorgaan kan worden toegerekend. Dat is het geval als betrokkene in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kon en mocht veronderstellen dat degene die de uitlating deed of de gedraging verrichtte de opvatting van het bevoegde orgaan vertolkte.

In onderhavige zaak is niet in geschil dat het terrein een openbare weg is, maar dat de eigenaar gerechtvaardigd heeft kunnen vertrouwen op de uitlatingen van de gemeentelijke verkeersadviseur. Deze heeft namelijk aangegeven dat het terrein niet openbaar is en de mogelijkheid bestaat het terrein af te sluiten, bijvoorbeeld met een slagboom.

Dat sprake is van gerechtvaardigde verwachtingen, betekent echter niet dat daaraan altijd moet worden voldaan. Andere belangen, zoals het algemeen belang of de belangen van derden, kunnen zwaarder wegen. Bij deze belangenafweging kan ook een rol spelen of betrokkene op basis van de gewekte verwachtingen handelingen heeft verricht of nagelaten als gevolg waarvan zij schade heeft geleden of nadeel heeft ondervonden. Wanneer er andere belangen in de weg staan aan honorering van het gewekte vertrouwen kan voor het bestuursorgaan de verplichting ontstaan om de geleden schade te vergoeden als onderdeel van de besluitvorming.

De Afdeling oordeelt dat het algemeen belang, dat met handhaving gediend wordt, in zijn algemeenheid zwaar weegt. Het honoreren van opgewekt gerechtvaardigd vertrouwen waardoor strijd ontstaat met een wettelijk voorschrift is alleen dan aanvaardbaar als het buiten toepassing laten van het wettelijk voorschrift niet leidt tot aantasting van (mede) door dat voorschrift beschermde belangen van derden of van zwaarder wegende algemene belangen. De Afdeling ziet dat de eigenaar van het terrein veel werk heeft gemaakt van de door de bewoners en winkeliers ervaren parkeerdruk, onder meer door het laten opstellen van een parkeerdrukonderzoek. Zoals ook de rechtbank heeft overwogen is de gemeente echter ook al langer bezig met een parkeerplan voor een groter gebied, waarvan het parkeerterrein deel uitmaakt en waar aan de hand van inspraakrondes ook met de belangen van omwonenden en winkeliers rekening zal worden gehouden. Het belang van de eigenaar van het terrein bij de exploitatie van het parkeerterrein legt gelet op deze regelgeving en het belang van de handhaving daarvan onvoldoende gewicht in de schaal. Het opgewekte vertrouwen leidt dus niet tot het oordeel dat de gemeente geen gebruik mocht maken van zijn bevoegdheid om handhavend op te treden.

Het bovenstaande leidt echter wel tot schade van de eigenaar van het parkeerterrein. Deze schade moet door de gemeente worden vergoed om de schending van het vertrouwensbeginsel te herstellen. Deze vergoeding betreft een zogenoemd onzelfstandig schadebesluit.

8 maart 2023

Pachtrecht
Aansprakelijkheid wegens ongeschikte grond (ECLI:NL:RBNHO:2023:1295)

Tussen een pachter en een verpachter ontstaat discussie of de verpachte grond geschikt is voor de teelt van tulpen. In de pachtovereenkomst is uitdrukkelijk opgenomen dat de grond volgens verpachter gezond is en geschikt voor de teelt van tulpen, maar de pachter constateert dat de tulpen groei- en kleurschade vertonen. De pachter wendt zich tot de pachtkamer, die een deskundige inschakelt. De deskundige oordeelt dat het zeer waarschijnlijk is dat de verpachte grond ten tijde van het in pacht geven niet gezond en niet geschikt was voor de teelt van tulpen.

De pachtkamer overweegt als eerste dat de verpachter voor het in pacht geven van de grond, deze grond behandeld heeft met een bestrijdingsmiddel tegen het onkruid knolcyperus. Het bestrijdingsmiddel is een regulier middel dat tegen knolcyperus wordt gebruikt. Een overmatig gebruik daarvan gedurende een bepaalde periode levert een tekortkoming van de verpachter richting de pachter op, indien dit overmatig gebruik leidt tot de aanwezigheid van een te hoge concentratie van de werkzame stof Metachloor-S en dit tot gevolg heeft dat het land niet geschikt is voor de tulpenteelt. De verpachter ontkent overmatig gebruik te hebben gemaakt van het bestrijdingsmiddel, maar heeft dit niet onderbouwd door haar administratie te overleggen.

Gelet op het deskundigenrapport en bovenstaande informatie, is de pachtkamer van oordeel dat de verpachte grond gebrekkig is, omdat de grond niet geschikt is voor de teelt van tulpen. De verpachter is daarom tekort geschoten in de nakoming van de pachtovereenkomst en gehouden de voortvloeiende schade te vergoeden.

Planschade en nadeelcompensatie
Planschade of niet, en 5-jaars termijn voor indiening verzoek niet fataal (ECLI:NL:RVS:2023:714)

In 2019 heeft een eigenaar van een woning een verzoek ingediend om vergoeding van de onevenredige schade die hij in de vorm van een waardevermindering van de woning en een aantasting van het woongenot heeft geleden door de bouw van een wijk direct achter de woning. Hij heeft hierbij vermeld dat het niet gaat om planschade.

In 2011 heeft een ontwikkelaar een anterieure overeenkomst getekend met de gemeente, waarbij de ontwikkelaar zich heeft verbonden eventuele door het college toe te kennen tegemoetkomingen in planschade als gevolg van de verandering van het planologische regime ten behoeve van de bouw van negen woningen in de wijk voor haar rekening te nemen. In 2012 en 2014 zijn omgevingsvergunningen verleend voor de bouw van de woningen.

De gemeente interpreteert het verzoek van de eigenaar om deze reden toch als planschade en concludeert dat het verzoek niet binnen de termijn van 5 jaar is ingediend na onherroepelijkheid van het bestemmingsplan (artikel 6.1, vierde lid Wro). In hoger beroep voert de eigenaar aan dat dit onjuist is en dat de schade is veroorzaakt door een feitelijke handeling van een inmiddels gepensioneerde ambtenaar die eigenhandig het peil heeft vastgesteld (fiattering van het peil).

De Afdeling verwijst in dit kader naar het vereiste van processuele connexiteit. Dit vereiste houdt in dat de bestuursrechter slechts bevoegd is om kennis te nemen van een beroep tegen een besluit over vergoeding van schade wegens een rechtmatig besluit of met een besluit gelijkgesteld handelen of nalaten, indien die rechter ook bevoegd is te oordelen over een beroep tegen het beweerdelijk schadeveroorzakende besluit, handelen of nalaten, waarbij in beginsel tegen het besluit op dezelfde wijze voorziening openstaat als tegen het beweerdelijk schadeveroorzakende besluit, handelen of nalaten. Omdat tegen de feitelijke handeling van de ambtenaar, gelet op de artikel 1:3, eerste lid, gelezen in verbinding met artikel 7:1, eerste lid, en artikel 8:1 van de Awb, geen bestuursrechtelijke rechtsmiddelen openstaan, geldt hetzelfde voor een besluit over vergoeding van schade als gevolg van deze feitelijke handeling. Voor vergoeding van deze schade kan de eigenaar zich (uitsluitend) tot de burgerlijke rechter wenden.

Gelet hierop is het niet onbegrijpelijk, laat staan onrechtmatig, dat de gemeente het verzoek om nadeelcompensatie heeft getransformeerd in een aanvraag om tegemoetkoming in planschade. Wel was het beter geweest als de gemeente in het besluit een standpunt had ingenomen over het verzoek om vergoeding van schade als gevolg van de feitelijke handeling. De gemeente had daar dan bij kunnen vermelden dat tegen dit besluitonderdeel geen bestuursrechtelijke rechtsmiddelen openstaan.

Hiernaast voert de eigenaar aan dat de termijn van 5 jaar niet geldt in dit geval, omdat het niet duidelijk was dat de woningen op het betreffende peil gebouwd zouden worden. Zo heeft de wethouder aan de raad medegedeeld dat de bewoners van de aangrenzende woningen de bouw van de nieuwe wijk op dit peil niet hadden kunnen voorzien. Op de zitting van de Afdeling heeft de gemeente desgevraagd bevestigd dat dit in ieder geval vóór de bouw voor de bewoners nog niet duidelijk was. De Afdeling ziet hierin reden om af te wijken van de termijn van 5 jaar. Ook is de Afdeling niet gebleken dat de gemeente vanwege het verlopen van de termijn niet in staat is om de aanvraag adequaat te beoordelen.

Onteigening
Beroep op onvoldoende serieus minnelijk overleg (ECLI:NL:RBZWB:2023:1079)

De Staat onteigent een gedeelte van een perceel voor de reconstructie van een Rijksweg. De eigenaar van het perceel verwijt de Staat dat er onvoldoende serieus minnelijk overleg is gevoerd, een beroep op artikel 17 Ow.

De rechtbank verwijst naar de overwegingen van de Kroon. De Kroon heeft, bij het uitspreken van het onteigeningsbesluit, hetzelfde argument afgewezen omdat de Staat al sinds maart 2016 in contact was met de eigenaar. In totaal doet de Staat drie aanbiedingen, waarna op een aantal momenten wordt gevraagd om een inhoudelijke reactie. Hoewel er over en weer contact is en de oppervlakte waarvoor onteigening verzocht wordt, in lichte mate wordt teruggebracht, komen partijen er niet uit. Het voornaamste argument van de eigenaar is dat het traject van de geplande weg moet opschuiven. Dit wordt door de Staat als niet mogelijk bestempeld. De adviseur van de eigenaar dient verder twee offertes in om het erf aan te passen.

De rechtbank concludeert dat de Staat voldoende en serieuze pogingen heeft ondernomen om tot minnelijke overeenstemming te komen met de eigenaar. Pas nadat de Staat na het Koninklijk Besluit opnieuw een aanbod heeft gedaan, reageert de eigenaar voor het eerst inhoudelijk op de biedingen. De eigenaar begroot de schade op ruim € 100.000,–, terwijl het aanbod nog geen € 25.000,– bedroeg. De Staat laat daarom weten dat de standpunten ver uit elkaar liggen en het daarom niet voor de hand ligt dat er binnen afzienbare tijd alsnog minnelijk overeenstemming wordt bereikt, en dat zij daarom de dagvaarding zal uitbrengen.

De rechtbank is van oordeel dat het standpunt van de Staat verdedigbaar is. De eigenaar heeft tussen het eerste aanbod (23 december 2019) en 14 juni 2022 niet inhoudelijk gereageerd op de biedingen van de Staat. De houding van de eigenaar werd, zo blijkt uit de stellingen van partijen over en weer, kennelijk ingegeven door de omstandigheid dat hij slechts aanpassing van het traject wilde. Gelet op het vorenstaande en op het feit dat de standpunten van de Staat en [gedaagde] met betrekking tot de omvang van de schadeloosstelling ver uit elkaar lagen mocht de Staat ervan uitgaan dat niet te verwachten viel dat er (op redelijke termijn) tot overeenstemming zou worden gekomen. Aangezien de strekking van artikel 17 Ow niet alleen is gericht op het zo mogelijk vermijden van een rechtsgeding, maar ook op de omstandigheid dat het algemeen belang verlangt dat het onteigende spoedig wordt verkregen door de onteigenaar, kon de Staat zonder nog verder te onderhandelen tot dagvaarding overgaan.

Bestuursrecht
Relativiteitsvereiste genuanceerd door de Afdeling (ECLI:NL:RVS:2023:606)

Over het relativiteitsvereiste is de laatste jaren veel te doen geweest, als gevolg van de uitspraak in het Varkens in Nood-arrest. Recent heeft de Afdeling het vereiste verder genuanceerd met betrekking tot de vaststelling van een bestemmingsplan.

Het relativiteitsvereiste (zoals vastgelegd in artikel 8:69a Awb) stelt het volgende: ‘De bestuursrechter vernietigt een besluit niet op de grond dat het in strijd is met een geschreven of ongeschreven rechtsregel of een algemeen rechtsbeginsel, indien deze regel of dit beginsel kennelijk niet strekt tot bescherming van de belangen van degene die zich daarop beroept.’ In de jurisprudentie van de Afdeling is dit artikel tot nu toe toegepast door geen zelfstandige betekenis toe te kunnen aan procedurele normen en formele rechtsbeginselen. Als een procedurele norm of een formeel rechtsbeginsel is geschonden, maar deze niet strekte tot bescherming van de belangen van degene die hiertegen in beroep is gekomen, deze schending niet kan leiden tot vernietiging van het besluit.

In onderhavig geval heeft een gemeente een bestemmingsplan vastgesteld, maar heeft de bijbehorende Aerius-berekening niet ter inzage gelegen. Tegen de vaststelling van het bestemmingsplan komt een inwoner op, die aanvoert dat negatieve effecten van stikstofdeposities op Natura-2000 gebieden niet kunnen worden uitgesloten. De Afdeling overweegt dat appellant op ruim 1,5 km afstand van het dichtst bij zijn woning gelegen Natura-2000 gebied woont. Deze afstand is naar het oordeel van de Afdeling te groot om verwevenheid tussen het belang van appellant bij een goed woon- en leefklimaat en het algemene natuurbelang dat de Wnb beoogt te beschermen aan te nemen. Op basis van de tot nu toe gehanteerde lijn zou appellant als niet-belanghebbende worden aangemerkt en zou het beroep om deze reden niet kunnen leiden tot vernietiging van het besluit.

Gelet op het Varkens in Nood-arrest nuanceert de Afdeling deze aanpak echter. Naar het oordeel van de Afdeling zou dit er namelijk toe leiden dat ‘een niet-belanghebbende in het nationale omgevingsrecht toch geen doeltreffende toegang heeft tot de rechter. Ingeval een dergelijke niet-belanghebbende zich immers beroept op de naleving van zijn recht op inspraak, zou hem artikel 8:69a van de Awb worden tegengeworpen, waardoor de beroepsgrond over inspraak geen enkel doel zou kunnen treffen. Dit terwijl de niet-belanghebbende in omgevingsrechtelijke zaken, die zijn of hadden moeten worden voorbereid met afdeling 3.4 van de Awb en waarbij zienswijzen ingediend kunnen worden door een ieder, zijn beroepsrecht juist ontleent aan zijn belang bij het behartigen van zijn recht op inspraak.’

 (…)

‘De Afdeling kent daarom voortaan bij de toepassing van het relativiteitsvereiste aan de procedurele normen over het recht op inspraak zelfstandige betekenis toe. Dat betekent dat voor het kunnen inroepen van een schending van een procedurele norm over het recht op inspraak het beschermingsbereik van de onderliggende materiële norm niet langer bepalend is. Het gevolg daarvan is dat de Afdeling niet langer aan een belanghebbende en een niet-belanghebbende het relativiteitsvereiste zal tegenwerpen ten aanzien van een door hem ingeroepen procedurele norm over het recht op inspraak. Als een belanghebbende of niet-belanghebbende een beroep doet op een procedurele norm of een formeel beginsel van behoorlijk bestuur die niet betrekking heeft op inspraak, of wanneer wordt aangevoerd dat in strijd met een materiële norm is gehandeld, zal de relativiteit wél worden tegengeworpen als die norm niet sterkt tot bescherming van zijn belangen. Wanneer een dergelijk beroep wordt gedaan door een niet-belanghebbende, zal in de regel de relativiteit worden tegengeworpen.’

In onderhavig geval beoordeelt de Afdeling dus alsnog inhoudelijk of het feit dat de Aerius-berekening ten onrechte niet ter inzage heeft gelegen, kan leiden tot vernietiging van het bestreden besluit. Dat is niet het geval, omdat het in dit geval op voorhand duidelijk is dat het alsnog herstellen van het inspraakgebrek niet tot een besluit met een andere uitkomst kan leiden. Voor andere (niet)-belanghebbenden geldt dat het voor hen op grond van de planstukken duidelijk kon zijn dat er een Aerius-berekening was opgesteld, zodat zij om die berekening hadden kunnen vragen. Behalve appellant is er nog één zienswijze ingediend, door omwonenden, en in die zienswijze is niet naar voren gebracht dat de Aerius-berekening ontbreekt. Het is daarom niet aannemelijk dat andere (niet-)belanghebbenden zijn benadeeld. Ook appellant zelf is niet benadeeld. De Aerius-berekening heeft alsnog tezamen met het besluit tot vaststelling van het plan ter inzage gelegen en appellant heeft in beroep geen inhoudelijke gronden ingediend die zouden kunnen leiden tot de conclusie dat de Aerius-berekening gebreken vertoont. Appellant heeft juist in beroep aangegeven geen inhoudelijk oordeel te verlangen over de juistheid van de gemaakte berekening.

1 maart 2023

Aansprakelijkheidsrecht
Aansprakelijkheid voor gebruik bestrijdingsmiddel op naastgelegen perceel (ECLI:NL:RBZWB:2023:587)

Een loonwerker gebruikt bestrijdingsmiddelen op een perceel, onder andere een middel met als werkzame stof glyfosaat. Op drie naastgelegen percelen teelt een landbouwer biologische broccoli. Op de broccoli van het perceel die het dichtste tegen het behandelde perceel ligt, worden de bestrijdingsmiddelen aangetroffen. (Een deel van) de broccoli kan daarom niet meer als biologisch worden verkocht, waardoor de landbouwer schade lijdt. De landbouwer stelt daarom de loonwerker aansprakelijk voor de schade.

De rechtbank overweegt als eerste of de loonwerker zijn zorgplicht, die voortvloeit uit de Wet gewasbeschermingsmiddelen en biocide, heeft geschonden. Het spuiten met voor broccoliteelt schadelijke middelen is slechts onrechtmatig indien de mate van waarschijnlijkheid van schade als gevolg van dat spuiten zodanig groot is dat de loonwerker naar maatstaven van zorgvuldigheid zich van dat gedrag had moeten onthouden.

De loonwerker heeft aangegeven te hebben gezien dat er op de naburige percelen broccoli werd geteeld en te weten dat die een kwetsbaar gewas betreft. Verder stelt de loonwerker dat als het hard had gewaaid hij niet zou hebben gespoten. Op de betreffende dag was het windkracht 4, maar de loonwerker geeft aan dat de wind vaak ’s avonds gaat liggen en dat hij daarom ook pas ’s avonds heeft gespoten. Daarnaast heeft hij (maar) een halve meter boven het te bespuiten gewas gespoten.

De rechtbank twijfelt niet aan bovengenoemde voorzorgsmaatregelen, maar stelt vast dat deze in ieder geval niet voldoende zijn geweest, nu in ieder geval op een deel van een naburige perceel bestrijdingsmiddel is aangetroffen waar de loonwerker mee heeft gespoten. De rechtbank oordeelt dat de loonwerker wist of behoorde te weten dat het gebruik van de bestrijdingsmiddelen tot schade aan de broccoli kon leiden omdat (1) de velden met broccoli naburig waren gelegen aan de te bespuiten velden, (2) de loonwerker wist dat broccoli een kwetsbaar gewas betreft en (3) op de betreffende dag er sprake was van een windrichting die in ieder geval deels richting het perceel met broccoli stond. Om deze reden heeft de loonwerker in strijd met zijn zorgplicht geschonden.

Ten aanzien van de omvang van de schade overweegt de rechtbank dat er maar op één perceel sporen zijn gevonden van de schadebestrijdingsmiddelen, maar dat op alle drie de percelen de broccoli dezelfde symptomen vertoont. De loonwerker heeft gesteld dat er meerdere oorzaken mogelijk zijn waardoor de broccoli groeischade ondervindt, zoals droogte, maar deze stelling heeft hij verder niet onderbouwd met onderzoek. De landbouwer heeft echter een deskundige ingeschakeld die onder meer heeft vastgesteld dat de broccoli voldoende beregend was en er dus geen sprake was van droogte. De rechtbank neemt daarom als uitgangspunt dat de schade op alle drie de velden is veroorzaakt door de spuitwerkzaamheden van de loonwerker.

Planschade en nadeelcompensatie
Beëindiging (privaatrechtelijke) huurovereenkomst geen rechtstreeks gevolg inwerkingtreding bestemmingsplan (ECLI:NL:RVS:2023:296)

Een eigenaar van een winkelpand verzoekt een tegemoetkoming in de planschade als gevolg van de inwerkingtreding van een bestemmingsplan. In het betreffende bestemmingsplan was opgenomen dat er slechts twee supermarkten in het plangebied gevestigd mochten zijn. In het pand van de verzoeker was een supermarkt gevestigd, maar deze heeft op een andere locatie binnen het plangebied zelf een supermarkt gebouwd en is daarnaartoe verhuisd. Omdat er al een tweede supermarkt was gevestigd in het plangebied, mocht er daarna geen (nieuwe) supermarkt meer in het pand van de verzoeker meer komen.

De rechtbank volgt het advies van de SAOZ dat er sprake is van planschade, omdat onder het voorgaande bestemmingsplan geen sprake was van een beperking van het aantal supermarkten. Het feit dat de betreffende supermarkt de huurovereenkomst heeft opgezegd en zelf een supermarkt heeft gebouwd, is volgens de SAOZ echter geen rechtstreeks gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan en daarom geen inkomensschade die voor vergoeding in aanmerking komt.

De Afdeling volgt dit oordeel. Zij overweegt hierbij expliciet dat de supermarkt pas vier jaar na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan is verhuisd naar het nieuwe pand. Bovendien was verlenging van de huurovereenkomst ook onder het nieuwe bestemmingsplan nog mogelijk. Het beëindigen van de huurovereenkomst is daarom geen rechtstreeks gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan.

Omgevingsrecht
Jager hoeft niet op eerste verzoek toestemming grondgebruiker te kunnen tonen (ECLI:NL:RBZWB:2023:927)

De secretaris van een WBE schiet een damhert in het bijzijn van de jachthouder. De secretaris kan echter geen schriftelijke grondgebruikersverklaring op eerste verzoek tonen aan de bijzonder opsporingsambtenaar. Op een later moment is de grondgebruikersverklaring overlegd.

De politierechter overweegt als eerste dat de verplichting tot het tonen los moet worden gezien van het recht om gebruik te maken van een grondgebruikersverklaring. De secretaris heeft dus rechtsgeldig het damhert geschoten.

Ten aanzien van de grondgebruikersverklaring (van de WBE) merkt de politierechter op dat een jager deze ook in het veld bij zich moet hebben. Verder merkt de politierechter op dat in deze betreffende grondgebruikersverklaring niet is opgenomen op welk gebied of gebieden deze betrekking heeft. Het gevolg is dat de bijzonder opsporingsambtenaar op die toestemmingsverklaring niet kan zien of een jager op een bepaalde plaats wel bevoegd is om te jagen. Veel grondgebruikers zoals het RVB en het waterschap geven echter aan WBE’s als grondgebruiker toestemming.

De politierechter is van oordeel dat de regelgeving gelaagd en complex is en niet altijd even duidelijk. Om deze reden wordt de secretaris ontslagen van alle rechtsvervolging, maar is de politierechter van oordeel dat een grondgebruikersverklaring moet aantonen op welk gebied of gebieden deze betrekking heeft. In een toekomstige zaak kan een jager op dit punt dus wel veroordeeld worden.

Onteigening
Alleen vergoeding binnen onteigening voor schade door bestemming als planschade niet is verjaard (ECLI:NL:RBMNE:2023:238)

De provincie heeft gedeeltes van twee percelen onteigend voor het realiseren van een windturbine. In onderhavige procedure wordt de hoogte van de schadeloosstelling beoordeeld door de rechter.

Tussen partijen bestaat (onder meer) een verschil van opvatting of artikel 40e Ow dient te worden toegepast. Dat artikel stelt dat bij het bepalen van de werkelijke waarde rekening wordt gehouden met de voordelen of nadelen als gevolg van (1) bestemmingen die door het werk waarvoor onteigend wordt, tot uitvoering komen, of (2) bestemmingen, voor de feitelijke handhaving waarvan onteigend wordt, voor zover deze redelijkerwijs niet voor rekening van de onteigende behoren te blijven.

De rechtbank overweegt dat het algemeen is aanvaard dat met artikel 40e Ow in algemene zin is bedoeld om planschade in de onteigeningsprocedure te vergoeden. In dit geval vindt onteigening van de windturbine plaats ter uitvoering van een bestemmingsplan waarin de bestaande windturbines, waaronder die van de onteigende, niet positief zijn bestemd en ter plaatse van de windturbine een agrarische bestemming geldt. Door de onthouding van de goedkeuring aan het voorgaande bestemmingsplan door Gedeputeerde Staten was ook vóór de inwerkingtreding van het huidige bestemmingsplan al sprake van een agrarische bestemming ter plaatse van het onteigende. Dit is door de inwerkingtreding van het huidige bestemmingsplan derhalve niet anders geworden. Dit betekent dat het saneren van de windturbine van de onteigende in ieder geval al is veroorzaakt door het onthouden van goedkeuring door Gedeputeerde Staten aan het voorgaande bestemmingsplan.

De onteigende had daarom in die periode, na het onherroepelijk worden van het voorgaande bestemmingsplan, mogelijke planschade kunnen verhalen bij de gemeente. Dat de onteigende dit niet heeft gedaan en de (eventuele) aanspraak op planschade als gevolg daarvan is verjaard, kan niet in het kader van de vaststelling van een schadeloosstelling in verband met een onteigening worden hersteld en worden ingevorderd bij de provincie als na jaren alsnog tot een daadwerkelijke realisering van de bestemming wordt overgegaan. Naar het oordeel van de rechtbank dient derhalve aan toepassing van artikel 40e Ow te worden voorbijgegaan.

Bestuursrecht
Voorlopige aanwijzing op grond van de Wvg vereist slechts een algemene en abstracte omschrijving van de toegedachte bestemming (ECLI:NL:RBMNE:2022:4328)

Een gemeente wijst percelen voorlopig aan op grond van de Wvg. Een eigenaar tekent bezwaar en later beroep aan tegen dit besluit. Hij voert aan dat de plannen van de gemeente om huizen te bouwen nog onvoldoende concreet zijn om daarop een voorkeursrecht te kunnen vestigen.

De rechtbank overweegt dat het vaste rechtspraak is van de Afdeling dat er heel weinig voor nodig is om te kunnen spreken van een ‘toegedachte bestemming’, waarover gesproken wordt in artikel 5 van de Wvg. In de eerste fase van ruimtelijke planvorming staat die bestemming doorgaans nog niet helemaal vast. Er is nog geen ontwerpbestemmingsplan voorhanden, zodat een gemeente er in de praktijk niet aan ontkomt om nog slechts een algemene en abstracte omschrijving van de toegedachte bestemming te kunnen geven. Als met het vestigen van het voorkeursrecht zou moeten worden gewacht tot een per perceel uitgewerkte gedetailleerde bestemming voorhanden is, zouden de doelstellingen van het voorkeursrecht niet kunnen worden gerealiseerd. Aan toepassing van artikel 5 van de Wvg is daarom inherent dat van de toegedachte bestemming nog slechts een globaal beeld bestaat.

Verder heeft de eigenaar gesteld dat het voor de gemeente feitelijk niet haalbaar is om de bouwplannen te realiseren. Ook hier gaat de rechtbank niet in mee. Of het voor de gemeente haalbaar is om het perceel van eiser aan te kopen en de plannen feitelijk te realiseren, speelt bij het vestigen en bestendigen van een voorkeursrecht geen rol. Het doel van de Wvg is het verschaffen van voorrang aan gemeenten bij de aankoop van gronden die nodig zijn voor het realiseren van toekomstige planologische ontwikkelingen. De systematiek van de Wvg brengt mee dat ten tijde van de vestiging van een voorkeursrecht, het veelal nog onzeker is of de geplande (her)ontwikkeling feitelijk zal worden gerealiseerd. Deze onzekerheid staat, gelet op het doel van de Wvg, echter niet in de weg aan het gebruik van de bevoegdheid tot het vestigen van een voorkeursrecht.

22 februari 2023

Aansprakelijkheidsrecht
Gemeente niet verplicht om preventief te strooien (ECLI:NL:RBNHO:2023:193)

Op een koude winterochtend komt een fietsster ten val, waarbij zij ernstig letsel oploopt. Het KNMI heeft de avond ervoor gepubliceerd dat het die nacht kouder zou worden dan verwacht en dat het lokaal glad zou kunnen worden. Volgens het KNMI leent de situatie zich uitstekend voor een preventieve strooiactie.

De fietsster stelt de gemeente aansprakelijk, omdat die haar zorgplicht zou hebben geschonden door niet preventief te strooien. Zowel het KNMI als de meteorologen van de MeteoGroup hebben gewaarschuwd voor gladheid. De gemeente betwist dat zij haar zorgplicht zou hebben geschonden.

De rechtbank komt al snel tot de conclusie dat het niet vaststaat dat de fietsster als gevolg van de gladheid is gevallen en dat alleen daarom al de gemeente niet aansprakelijk kan worden gesteld. Ten aanzien van de zorgplicht, overweegt de rechtbank het volgende. Op de gemeente rust de plicht ervoor te zorgen dat de toestand van de weg de veiligheid van personen en zaken niet in gevaar brengt. In het gladheidsbestrijdingsplan van de gemeente is beschreven wat de gemeente dient te doen om de gladheid te bestrijden. De gemeente heeft hiervoor diverse middelen beschikbaar om de weersomstandigheden en de strooiacties te registeren.

Gelet op de beschikbare weersinformatie heeft de gemeente voldoende aangetoond dat zij al het nodige heeft gedaan om de weerssituatie te monitoren en de gladheid te bestrijden toen die zich in de gemeente voordeed. Daarbij is van belang dat de voorspelling om 01:00 nog was dat de temperatuur niet onder nul graden zou komen. Uit de tweede meting om 06:00 uur in de ochtend bleek ook niet dat er sprake was van een zodanige wegdektemperatuur dat er een aanwijzing was dat er gestrooid moest worden. Er was zelfs sprake van dat de temperatuur zou oplopen. Ook was de slechtste wegdekconditie op dat moment ‘nat’. Het is dan ook niet onbegrijpelijk dat de gemeente de beslissing heeft genomen om niet te gaan strooien. Daarbij heeft de gladheidcoördinator zelf ook om 05.30 uur op verschillende plaatsen zelf vastgesteld dat er toentertijd (nog) geen sprake was van gladheid.

De rechtbank merkt verder nog op dat de gemeente een inspanningsverplichting heeft en geen resultaatsverplichting. Achteraf bezien had het mogelijk anders gekund maar dat is onvoldoende om te concluderen dat het ook anders had gemoeten en dit levert geen schending van de zorgplicht op.

Belastingrecht
Bosvrijstelling van toepassing bij natuurbegraafplaats NSW-landgoed (ECLI:NL:GHARL:2023:357)

Een eigenaar van een NSW-geregistreerd landgoed met hoofdzakelijk bospercelen verkoopt het landgoed aan een B.V., waarvan hijzelf bestuurder is. Nadat een bestemmingsplan vastgesteld is dat voorziet in de mogelijkheid om een natuurbegraafplaats op te richten, verhuurt de B.V. een gedeelte van het landgoed aan een andere B.V. (de exploitant), waarvan alle aandelen in handen zijn van de verhurende B.V., de bestuurder en diens echtgenote. De verhurende B.V. is fiscaal transparant, wat betekent dat de werkzaamheden, rechten en verplichtingen van de B.V. moeten worden beschouwd als die van de gezamenlijke aandeelhouders (de bestuurder en zijn echtgenote).

De bestuurder doet een verzoek op de bosbouwvrijstelling voor de inkomsten die de verhurende B.V. ontvangt, te weten de huur van de hurende B.V. en de betaalde grafrechten. De Belastingdienst wijst het verzoek af. Tussen partijen is in geschil of er sprake is van een bosbedrijf in de zin van de Wet IB 2001. Het hof overweegt dat voor de beantwoording van die vraag van belang is of het intact houden van het opgaand hout op de voorgrond staat. Daarvan is sprake indien de plaats die het bos als bedrijfsmiddel inneemt in het ondernemingsvermogen van de desbetreffende ondernemer meebrengt dat het bos intact gelaten wordt. Hierbij is van geen belang aan welk bedrijfsproces van de onderneming het bos dienstbaar is (vgl. HR 6 december 2013, ECLI:NL:HR:2013:1437). In het onderhavige geval is niet in geschil dat sprake is van een bos en dat de verhuurde bospercelen behoren tot het ondernemingsvermogen van de door de bestuurder gedreven onderneming.

Naar het oordeel van het hof, maakt de verhuur van een deel van het door de bestuurder geëxploiteerde bos aan de hurende B.V., mede gelet op de voorwaarden waaronder die huur is aangegaan, niet dat de plaats die het bos als bedrijfsmiddel inneemt in het ondernemingsvermogen van de bestuurder niet intact gelaten wordt. Het hof verwijst hierbij naar de overwegingen van de rechtbank, die gewicht toekende aan het feit dat er geen bomen gekapt worden om de graven te kunnen plaatsen, dat er geen (wandel)paden worden aangelegd en dat het bod wordt onderhouden volgens de FSC-richtlijnen.

Omgevingsrecht
Intern salderen mag alleen met ‘bestaande rechten’ (ECLI:NL:RBOBR:2023:602)

Een internationale kunststofproducent heeft een vergunning aangevraagd voor het bouwen en in gebruik nemen van een houtpelletgestookte biomassaverbrandingsinstallatie en een hete-oliefornuis. De provincie heeft de vergunning verleend, waarop twee milieuverenigingen naar de rechter stappen.

In onderhavige zaak staat de vraag centraal of er sprake kan zijn van intern salderen. Daarvoor wordt de verandering vergeleken met de uitgangssituatie. De uitgangssituatie hierbij is de laatste natuurvergunning voor het project of de milieuvergunning met de minst nadelige gevolgen voor het natuurgebied. Als het project na verandering minder nadelige gevolgen heeft dan daarvoor, is voor het project geen natuurvergunning of onderzoek nodig.

De rechtbank oordeelt dat alleen mag worden vergeleken met bestaande rechten die daadwerkelijk worden gebruikt of kunnen worden gebruikt zonder dat hier een nieuwe omgeving- of natuurvergunning voor nodig is. De producent maakt al langere tijd geen volledig gebruik van haar natuurvergunning uit 2016 en de daarin genoemde emissieruimte. De huidige installatie heeft al jarenlang een stikstofemissie van (maximaal) 40.000 kg per jaar. Nu vraagt de producent een natuurvergunning voor een andere installatie met een veel hogere stikstofemissie van 110.250 kg per jaar en een ammoniakemissie van 3.308 kg per jaar met een beroep op haar bestaande rechten. Dit kan volgens de rechtbank niet om de volgende redenen:

  • In de natuurvergunning uit 2016 is de stikstofemissieruimte verkeerd bepaald.
  • Als de producent de natuurvergunning uit 2016 volledig wil gaan gebruiken, heeft zij een nieuwe omgevingsvergunning nodig.
  • De gevolgen van de stikstofdepositie vanwege de producent voor de omliggende Natura 2000-gebieden zijn nooit onderzocht.
  • De provincie heeft meerdere mogelijkheden en voldoende aanleiding om de ‘bestaande rechten’ van de producent in te perken tot de feitelijke emissies van de producent.
  • De provincie kan dit niet rechtbreien met een verwijzing naar haar stikstofmaatregelen in de provinciale aanpak stikstof omdat die niet effectief is en omdat het onlogisch is dat anderen maatregelen moeten treffen en de producent niet.

De slotconclusie van de rechtbank is dan ook dat de producent geen ‘bestaand recht’ heeft om te vervuilen en dat zij dus niet kan salderen. Een andere uitleg leidt volgens de rechtbank niet tot een oplossing van de stikstofcrisis en zou leiden tot mogelijk ernstige schade aan de Natura 2000-gebieden.

Bestuursrecht
Afdeling verduidelijkt regels omtrent onafhankelijke en deskundige taxateurs (ECLI:NL:RVS:2023:494)

De Afdeling heeft in een geschil over inbrengwaarden een toetsingskader voor de beoordeling hiervan uiteengezet. Een bestuursorgaan moet aan de in een exploitatieplan opgenomen raming van inbrengwaarden in beginsel een door een onafhankelijke deskundige uitgevoerde taxatie ten grondslag leggen. Het bestuursorgaan mag op de taxatie van een onafhankelijke deskundige afgaan, nadat het is nagegaan of deze taxatie op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de gevolgde methode en gehanteerde redenering begrijpelijk en consistent zijn en de daaruit getrokken conclusies daarop aansluiten, en de taxatie inzicht verschaft in de gegevens die bij de taxatie zijn betrokken.

De Wet ruimtelijke ordening en de Onteigeningswet dwingen niet tot het hanteren van de ene dan wel de andere taxatiemethode. Welke methode in een concreet geval wordt gebruikt, staat ter beoordeling van de onafhankelijke taxateur. Indien en voor zover toepassing van de ter beschikking staande methoden naar diens deskundig oordeel niet mogelijk is of op zichzelf niet tot een juiste waardering leidt, zal de onafhankelijke taxateur diens taxatie (mede) mogen baseren op zijn kennis, ervaring en intuïtie. De maatstaf bij de te verrichten toetsing is niet de eigen raming door de rechter van de waarde van de gronden in het exploitatiegebied en de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt, maar de vraag of grond bestaat voor het oordeel dat het bestuursorgaan, gelet op de wijze van totstandkoming en/of de inhoud van de taxatie van de door het bestuursorgaan ingeschakelde onafhankelijke taxateur, waaronder de motivering daarvan, zich bij de besluitvorming niet redelijkerwijs op dat deskundigenoordeel heeft kunnen baseren. De besluitvorming dient te voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt. De rechter dient de besluitvorming daaraan te toetsen.

Wanneer het betoog van een appellant de specifieke deskundigheid van de taxateur raakt, kan het betreffende onderdeel van het taxatierapport in beginsel slechts gemotiveerd bestreden worden met een tegenrapport van een onafhankelijke taxateur waaruit blijkt dat het taxatierapport op het bedoelde onderdeel onjuist is. Voorbeelden van betogen die de specifieke deskundigheid van taxateurs raken zijn betogen die er toe strekken dat de getaxeerde inbrengwaarden onjuist zijn, bijvoorbeeld omdat een meer voor de hand liggende taxatiemethode niet of niet juist is gehanteerd, ter zake in aanmerking genomen vergelijkingstransacties niet representatief zijn, andere vergelijkingstransacties ten onrechte buiten beschouwing zijn gelaten, gehanteerde parameters onjuist zijn, of ten onrechte al dan niet is gecorrigeerd vanwege gewijzigde economische omstandigheden. Ter onderbouwing van een betoog dat een taxatierapport onjuist is, is het niet voldoende dat het tegenadvies uitsluitend een andere zelfstandige taxatie tegenover de taxatie stelt die is vervat in het aan het exploitatieplan ten grondslag gelegde taxatierapport. Uit zo’n in een tegenrapport vervatte zelfstandige taxatie blijkt nog niet waarom de in het taxatierapport vervatte taxatie onjuist is. Wanneer de taxateur die het taxatierapport heeft opgesteld en de taxateur die het tegenrapport heeft opgesteld verschillende uitgangspunten hanteren en daarom komen tot verschillende conclusies over de hoogte van de inbrengwaarden, is de vraag niet of de door de taxateurs bij de taxatie gehanteerde uitgangspunten verdedigbaar zijn, maar of in het tegenrapport aannemelijk is gemaakt dat de in het taxatierapport gehanteerde uitgangspunten dat niet zijn.

15 februari 2023

Verbintenissenrecht
Non-conformiteit woning door lichtoverlast masten tennispark? (ECLI:NL:GHAMS:2022:2187)

Een projectontwikkelaar heeft 48 woningen gerealiseerd en verkocht naast een bestaand tennispark. Na de oplevering zijn zeven tennisbanen omgebouwd zodat er in alle weersomstandigheden en in alle seizoenen gespeeld kan worden. Ook is de lichtinstallatie uitgebreid. Een aantal van de kopers ervaren aanzienlijke overlast van de lichtinstallatie.

De kopers stellen dat de woningen non-conform zijn. De ontwikkelaar heeft niet voldaan aan de mededelingsplicht dat de tennisvereniging ook in de winter geopend zou zijn, terwijl zij daar wel van op de hoogte was. Door de ernstige lichtoverlast bezitten de woningen niet over de eigenschappen die voor een normaal gebruik nodig zijn.

De rechtbank heeft de vordering van de kopers toegewezen en geoordeeld dat de woningen non-conform zijn. Ook heeft de rechtbank geoordeeld dat de ontwikkelaar de mededelingsplicht heeft geschonden. In hoger beroep heeft het hof anders geoordeeld. Volgens het hof hoefde de ontwikkelaar de kopers niet te informeren over de voorgenomen winteropenstelling omdat zij niet aan de ontwikkelaar kenbaar hebben gemaakt dat een winteropenstelling voor hen cruciaal was. De kopers zijn in cassatie gegaan omdat het hof niet heeft beoordeeld of de woningen de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan de kopers de aanwezigheid niet behoefden te betwijfelen. Dit is niet dezelfde beoordeling als de vraag of de mededelingsplicht is geschonden. De Hoge Raad is het met deze stelling eens en verwijst de zaak naar een ander hof.

Het hof overweegt als eerste dat op grond van artikel 7:17 lid 1 BW de verkoper een zaak moet leveren die aan de overeenkomst beantwoordt. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien de zaak, gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over die zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen (artikel 7:17 lid 2 BW).

Uit het gedane onderzoek blijkt dat de maximale grenswaarden van ecologie-zone E3 (woongebied) nergens wordt overschreden. De maximale grenswaarde van ecologie-zone E2 (buitenstedelijk en landelijk woongebied) wordt slechts bij één woning worden overschreden. Het hof is echter van oordeel dat van ecologie-zone E3 moet worden uitgegaan, nu de woningen gelegen zijn tussen een dorp, de tennisvereniging, een spoorlijn en direct daarachter een industrieterrein.

Gelet op deze conclusie is naar het oordeel van het hof niet vast komen te staan dat de woningen niet de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het beroep van [geïntimeerden] op non-conformiteit niet slaagt.

Opstalrecht­
Weigering overdracht opstalrecht (ECLI:NL:GHDHA:2021:2853)

De gemeente is (bloot) eigenaar van grond met daarom een pand. In 2012 is een opstalrecht voor een bowlingcentrum, restaurant en dienstwoning gevestigd tot en met 31 december 2022. In de akte staat dat het gebouwde voor geen andere doeleinden gebruikt mag worden.

In het pand was een nachtclub gevestigd. In 2015 is deze nachtclub gesloten nadat de drank- en horecavergunning was ingetrokken. De exploitatie is daarna overgedragen van een natuurlijk persoon aan een onderneming, maar ook de drank- en horecavergunning aan deze onderneming is ingetrokken en de exploitatievergunning is geweigerd. De onderneming is tegen deze besluiten opgekomen, maar daarop is nog niet onherroepelijk beslist.

De opstalhouder is voornemens het opstalrecht over te dragen aan de voormalige exploitant (de natuurlijke persoon). De gemeente heeft echter de benodigde toestemming geweigerd. De kantonrechter oordeelde dat de gemeente goede redenen had om de voormalige exploitant als nieuwe opstalhouder te weigeren, maar de huidige opstalhouder gaat tegen deze uitspraak in hoger beroep.

De gemeente voert aan dat zij het opstalrecht inmiddels heeft opgezegd en dat de opzegging inmiddels is ingeschreven in het kadaster. De opstalhouder zou daarom geen belang meer hebben om het hoger beroep in te stellen. Het hof oordeelt dat deze opzegging ook wordt aangevochten en hier nog geen onherroepelijke beslissing is genomen. De opstalhouder heeft daarom voldoende belang bij het hoger beroep.

Inhoudelijk gaat de zaak om de vraag of de gemeente de toestemming voor de overdracht zonder redelijke gronden heeft geweigerd. Van het weigeren zonder redelijke gronden is in elk geval sprake als de weigering, of de door de (bloot) eigenaar aan zijn toestemming verbonden voorwaarden, tot gevolg hebben dat het opstalrecht onoverdraagbaar wordt. Nu de (bloot) eigenaar in dit geval een overheidsorgaan betreft dient het weigeringsbesluit van de gemeente tevens te worden getoetst aan de beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het beginsel dat de rechtstreeks bij het besluit betrokken belangen dienen te worden afgewogen (belangenafweging) en de voor een belanghebbende nadelige gevolgen van het besluit niet onevenredig mogen zijn in verhouding tot de met dat besluit te dienen doelen (evenredigheidsbeginsel).

Van belang is dat de gemeente de weigering voor een groot gedeelte heeft gestoeld op de persoon die het opstalrecht zou overnemen en de omstandigheden waaronder de gemeente eerder met hem te maken heeft gehad. De drank- en horecavergunning van de nachtclub was ingetrokken toen hij de nachtclub exploiteerde, hij is veroordeeld voor overtreding van de Wet Wapens en Munitie en er zijn signalen dat de eigenaren van de nachtclub zich bezighouden met criminele activiteiten. Deze vermoedens worden echter gemotiveerd weersproken door en huidige opstalhouder. De overtreding van de Wet Wapens en Munitie betrof een luchtdrukwapen dat te veel op een echt wapen zou lijken en er zijn geen aanwijzingen dat de persoon die het opstalrecht zou overnemen zelf betrokken is bij criminele activiteiten.

Naar het oordeel van het hof heeft de gemeente niet redelijkerwijs kunnen vermoeden dat de persoon die het opstalrecht zou overnemen in relatie staat tot strafbare feiten die samenhangen met het desbetreffende onroerend goed. Die enkele vermoedens zijn naar het oordeel van het hof in dit geval onvoldoende voor een weigering.

Daarnaast voert de gemeente aan dat het pand gebruikt wordt op een manier die strijdig is met de opstalvoorwaarden. Het hof maakt echter korte metten met dit argument. Het pand wordt al sinds 1988 niet meer als bowlingcentrum gebruikt. Bij het aangaan van de opstalovereenkomst was dit de gemeente ook bekend. Daarnaast heeft de gemeente meerdere vergunningen afgegeven die niet overeenkwamen met het gebruik uit de opstalovereenkomst. Naar het oordeel van het hof hoefde de opstalhouder daarom niet te verwachten dat het afwijkende gebruik voor de gemeente een beletsel zou vormen voor de beoogde overdracht.

Planschade en nadeelcompensatie
Kwalificatie van ontwikkeling als inbreiding of uitbreiding geen reden voor verschil NMR (ECLI:NL:RVS:2023:406)

Een eigenaar van een onroerende zaak dient een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in als gevolg van de inwerkingtreding van een uitwerkingsplan. Op grond van dit uitwerkingsplan kunnen 21 woningen ten zuidoosten van de onroerende zaak van de verzoeker gebouwd worden.

Tussen partijen staat niet in geschil dat de verzoeker schade heeft geleden, maar wel wat de hoogte van het normaal maatschappelijk risico moet zijn. De gemeente is van mening dat er sprake is van een inbreidingslocatie. Dit is een normale maatschappelijke ontwikkeling, die ook binnen de ruimtelijke structuur en het langjarig beleid van de gemeente past. De gemeente concludeert dat een normaal maatschappelijk risico van 5% daarom aangewezen is.

De Afdeling kijkt naar de geschiedenis van de ontwikkeling. Het uitwerkingsplan volgt op een bestemmingsplan voor de bouw van 150 woningen, waarin gedeeltelijk uit te werken bestemmingen zijn opgenomen. Voor de planschadeverzoeken die tegen het bestemmingsplan zijn gericht, is geoordeeld dat de woningbouw als uitbreidingslocatie moet worden aangemerkt. Als woningbouw direct naast het perceel van verzoeker als eindbestemming was opgenomen, zou de woningbouw ook als uitbreiding aangemerkt zijn. Nu de grond naast het perceel van verzoeker in een latere fase is opgenomen en andere gronden in de omgeving inmiddels zijn bebouwd, is volgens de gemeente sprake van inbreiding. Dit is volgens de Afdeling niet rechtvaardig en de hoogte van het normaal maatschappelijk risico moet hierop worden aangepast.

8 februari 2023

Huurrecht
Ook tijdelijke verhuur gemeentegrond valt onder reikwijdte Didam-arrest (ECLI:NL:RBMNE:2022:5402)

De gemeente Nieuwegein is met de Aldi overeengekomen dat Aldi aan de gemeente gronden overdraagt om ontwikkeling van woningbouw mogelijk te maken. In ruil daarvoor mag de Aldi een nieuwe supermarkt realiseren en exploiteren. Omdat de bouw van de supermarkt als laatste fase in de ontwikkeling plaatsvindt, zijn de gemeente en Aldi overeengekomen dat de Aldi een tijdelijke supermarkt mag realiseren en exploiteren op grond die zij van de gemeente zal huren.

Tegen deze tijdelijke huurovereenkomst zijn andere supermarkten opgekomen. Zij zijn van mening dat de gemeente, gelet op het Didam-arrest, een openbare selectieprocedure had moeten organiseren. De gemeente is het daar niet mee eens, omdat er maar één serieuze gegadigde zou zijn.

De gemeente heeft ter zitting bevestigd dat er geen relatie bestaat tussen het overdragen van grond voor realisatie van de woningbouw en de tijdelijke huur van de gemeentegrond. De rechtbank oordeelt dat de criteria uit het Didam-arrest ook van toepassing zijn op tijdelijke huurovereenkomsten. Nu de gemeente heeft bevestigd dat de twee transacties los van elkaar staan, heeft de gemeente geen goed argument om te stellen dat er maar één serieuze gegadigde zou zijn voor de huur van grond voor een supermarkt. De rechtbank oordeelt dan ook dat de gemeente de tijdelijke huurovereenkomst niet had mogen sluiten zonder eerst een openbare selectieprocedure te organiseren.

Planschade en nadeelcompensatie
Valt wegbestemmen onder de planschadeovereenkomst? (ECLI:NL:GHARL:2023:461)

Een projectontwikkelaar heeft met de gemeente een samenwerkingsovereenkomst (SOK) gesloten om de Aldi van de oude locatie naar een nieuwe locatie te verplaatsen. Het doel van de SOK is het realiseren van het ontwikkelde bouwplan in het nauwkeurig gedefinieerde projectgebied. Afgesproken is onder meer dat de planschade en schadeclaims voor rekening en risico van de ontwikkelaar zouden komen. Later zijn beide partijen ook een uitvoeringsovereenkomst (UO) aangegaan, die gelijkluidende bewoordingen bevatte ten aanzien van planschade en schadeclaims.

Voor het realiseren van de ontwikkeling is een wijziging van het bestemmingsplan nodig, zowel voor de nieuwe als de oude locatie. Voor de nieuwe locatie is de bouw van een supermarkt mogelijk gemaakt, voor de oude locatie is de functie ‘supermarkt’ komen te vervallen. De eigenaar van de oude locatie heeft tegen het bestemmingsplan bezwaar gemaakt en beroep ingesteld, maar het beroep wordt na aanvullingen van de gemeente ongegrond verklaard.

De eigenaar van de oude locatie verzoekt daarna een tegemoetkoming in de planschade, die de gemeente gedeeltelijk toekent op basis van adviezen van Antea en SAOZ. De gemeente wil de uitgekeerde planschade verhalen op de projectontwikkelaar, maar die stelt dat alleen planschade binnen het plangebied (de nieuwe locatie) voor haar rekening komt. Eerder heeft de projectontwikkelaar een andere tegemoetkoming in de planschade, die ook buiten het plangebied viel, wel aan de gemeente betaald. De gemeente voert bij het hof aan dat de projectontwikkelaar ook de planschade buiten het plangebied aan de gemeente moet vergoeden.

Het hof overweegt als eerste dat de UO de opvolgende overeenkomst van de SOK is, dis door het aangaan van de UO is geëindigd. Voor de beslechting van dit geschil moet de UO worden uitgelegd. Bij de uitleg van de bepalingen in de UO komt het niet alleen aan op de taalkundige uitleg van de bewoordingen ervan, maar ook op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan het overeengekomene mochten toekennen en wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Doordat in dit geval de UO is aangegaan door twee professionele partijen die het resultaat van hun onderhandelingen hebben neergelegd in een gedetailleerde, schriftelijke overeenkomst zijn, zoals de rechtbank heeft overwogen, de bewoordingen van de overeenkomst van groot gewicht.

In de UO is gedefinieerd wat onder het bouwplan en het projectgebied moet worden verstaan. Beide begrippen sluiten aan bij de nieuwbouw van de supermarkt. De oude locatie is, zoals onbestreden vaststaat, buiten het projectgebied gelegen. In de tekst van de UO is geen expliciete passage gewijd aan het planologisch wegbestemmen van de functie ‘supermarkt’ op die oude locatie of opgenomen dat een supermarkt (planologisch) op de oude locatie niet meer mogelijk mag zijn.

Vast staat verder dat de gemeente, na het tekenen van de SOK, de beleidskeuze heeft gemaakt dat er geen extra supermarkt moet komen en dat de supermarkt op de oude locatie moet komen te vervallen. Hiervoor heeft de gemeente een bestemmingsplanwijziging voorbereid die uiteindelijk ook onherroepelijk van kracht is geworden.

Nu de bewoordingen van de UO (nagenoeg) ongewijzigd is gebleven ten opzichte van de SOK behoefde de projectontwikkelaar op basis van de tekst er niet op bedacht te zijn dat op grond van de UO ook de planschade en schadeclaims ten gevolge van bestemmingsplanwijzigingen buiten dat projectgebied voor haar rekening zouden komen. Als de gemeente haar ook voor die (mogelijke) planschade aansprakelijk had willen houden had van de gemeente verwacht mogen worden dat dit in expliciete bewoordingen in de UO was vastgelegd. Het betreft immers een na de SOK ontstane gewijzigde situatie die op initiatief van de gemeente in het bestemmingsplan is opgenomen.

Dat de projectontwikkelaar in een ander geval wel planschade heeft betaald voor een woning die buiten het plangebied is gelegen, doet niet ter zake. De schade in de betreffende zaak was immers afkomstig uit het projectgebied en wijkt in zoverre af van de oude locatie van de supermarkt.

De gemeente krijgt de kans om verder bewijs te leveren om haar stelling te onderbouwen dat zij de projectontwikkelaar vanaf het begin heeft laten weten mee te werken als de projectontwikkelaar het risico op planschade op de oude locatie zou dragen.

Omgevingsrecht
Omgevingsvergunning gaat van rechtswege over op degene die het project uitvoert, geen bezwaar en beroep mogelijk (ECLI:NL:RVS:2023:280)

In de gemeente Meppel is een afvalverwerkingsbedrijf gevestigd. In 2019 is aan de gemeente melding gemaakt dat een nieuwe partij gebruik maakt van de vergunning. De gemeente heeft bevestigend op deze melding gereageerd. Het bedrijf dat vanaf 2016 op de locatie was gevestigd is het niet eens met de reactie van de gemeente en heeft bezwaar gemaakt. De gemeente heeft geoordeeld dat geen bezwaar kon worden gemaakt, omdat de reactie op de melding geen bezwaar in de zin van de Awb is. Later heeft de gemeente dit besluit herzien en het bezwaar alsnog inhoudelijk beoordeeld en ongegrond verklaard.

Het bedrijf tekent beroep aan tegen deze beslissing op bezwaar en uiteindelijk hoger beroep tegen het oordeel van de rechtbank dat het bedrijf geen belang had bij een uitspraak op het beroep. De Afdeling overweegt dat in de Wabo is voorzien in een regeling voor de overgang van een omgevingsvergunning op een andere natuurlijke of rechtspersoon. Daarin staat dat een omgevingsvergunning geldt voor eenieder die het project uitvoert. De aanvrager of vergunninghouder dient de overgang van de vergunning te melden aan het bevoegd gezag. Deze melding is voor de overgang van de vergunning niet constitutief.

Een omgevingsvergunning gaat dus van rechtswege over op degene die het project uitvoert. Dit betekent dat de reactie op een melding over de overgang van de vergunning niet op rechtsgevolg is gericht en daarom geen besluit is in de zin van de Awb, waartegen bezwaar en beroep kan worden ingesteld. In onderhavig geval vernietigd de Afdeling daarom de uitspraak van de rechtbank en de beslissing op bezwaar en oordeelt dat de eerste reactie van de gemeente, namelijk dat geen bezwaar kan worden gemaakt, de juiste is.

1 februari 2023

Planschade en nadeelcompensatie
(ECLI:NL:RVS:2022:3869)

Een eigenaar van een perceel dat als grondbank werd geëxploiteerd verzoekt de gemeente om een tegemoetkoming in de planschade na de inwerkingtreding van een bestemmingsplan waardoor het betreffende perceel de bestemming ‘Bos en natuurgebied’ gekregen heeft.

Om de waarde van het perceel vast te stellen is vervolgens een taxatierapport opgesteld. Hieruit blijkt dat de marktwaarde voor planologische wijziging € 325.000,– bedroeg. Op de marktwaarde moet volgens de taxateur echter het risico dat een koper loopt op aanzienlijke kosten vanwege mogelijke bodemverontreiniging in mindering worden gebracht. Volgens het taxatierapport vormt de samenstelling van de bodem een moeilijk in te schatten en potentieel zeer omvangrijk risico voor een koper. De taxateur komt, na onderzoek te hebben gedaan naar de inhoud van de bodem, tot de conclusie dat de risico’s van het eigenaarschap van het perceel niet opwegen tegen de economische waarde van de restverdiencapaciteit die ontstaat uit de exploitatie van het perceel als grondbank. De marktwaarde wordt daarom op nihil bepaald.

De eigenaar is het met deze overweging niet eens en vindt dat de taxateur ten onrechte een aftrek heeft toegepast vanwege het financiële risico van onvoorziene kosten voor saneren, beheren, controleren of isoleren van bodemverontreiniging, dat kleeft aan het eigenaarschap van het perceel als gevolg van oude en onbekende stortingen, na eerdere afgraving, tot 18 meter diep.

De Afdeling verwijst naar jurisprudentie van de Hoge Raad en stelt dat een redelijk denkend en handelend koper bij de koop inzicht zal willen krijgen in de eigenschappen van het perceel en in de omvang van mogelijke kosten die als gevolg van bodemverontreiniging mogelijk gemaakt moeten worden. Daarbij geldt dat bij het bepalen van de waarde van het perceel rekening moet worden gehouden met alle feiten en omstandigheden op de peildatum die van invloed zijn op de hoogte van de waarde, ook als daarvan pas gebleken is uit rapporten van latere datum. In onderhavig geval overweegt de Afdeling dat een redelijk denkend en handelend koper niet zou uitsluiten dat er een nazorgverplichting van toepassing zou zijn op het perceel, dat niet uitgesloten kan worden dat er giftige stoffen zijn gestort en dat er onvoldoende zekerheid is dat het perceel geen asbest bevat.

Concluderend oordeelt de Afdeling dat het financiële risico als gevolg van mogelijke bodemverontreiniging en de daardoor mogelijk van overheidswege opgelegde verplichtingen aan de eigenaar, in mindering moet worden gebracht op de waarde van de grond, wat tot gevolg heeft dat de waarde van de grond in de situatie voorafgaand aan de planologische wijziging nihil was.

Bestemmingsplan
Bestemmingsplan voor woontorens in Eindhoven onherroepelijk (ECLI:NL:RVS:2023:292)

De Afdeling heeft een uitspraak over een bestemmingsplan voor de realisatie van drie woontorens in Eindhoven gedaan. In de uitspraak zijn alle bezwaren ongegrond verklaard, waardoor het bestemmingsplan definitief is geworden.

De omwonenden en een stichting voerden meerdere bezwaren aan tegen het bestemmingsplan, waaronder het bezwaar dat er een milieueffectrapport had moeten worden opgesteld voor het plan en dat de gemeenteraad onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de effecten van de zogenoemde hittestress die door de komst van de torens ontstaat. Het is volgens hen niet duidelijk met hoeveel graden de omgevingstemperatuur zal stijgen door de warmte die de gebouwen zullen afgeven. Ook vrezen ze voor de toename van windhinder en schaduw door de hoge gebouwen. Tot slot zijn ze ook bang voor parkeeroverlast in de omgeving en voor verkeers- en geluidsoverlast.

De Afdeling wijst de bezwaren van de hand en oordeelt dat de gemeente voldoende onderzoek heeft laten doen naar de gevolgen voor de temperatuur en schaduw. Daarnaast is volgens de Afdeling niet aannemelijk dat het bestemmingsplan zal leiden tot onaanvaardbare parkeeroverlast, verkeersdruk of geluidsoverlast. Na een aanpassing door de gemeente zijn ook de zorgen ten aanzien van het windklimaat gewaarborgd.

De Afdeling geeft nog mee dat er verzoeken om planschade kunnen worden ingediend, indien mensen negatieve financiële gevolgen ondervinden van het bestemmingsplan.

Procesrecht
Niet-ontvankelijkheid partner op grond van informatie Kadaster (ECLI:NL:RVS:2023:281)

Een eigenaar van een perceel en haar echtgenoot verzoeken de gemeente om medewerking te verlenen aan het wijzigen van de bestemming van het perceel van een agrarische bestemming naar een woonbestemming. De gemeente wijst het verzoek af, waartegen beiden in bezwaar gaan.

De gemeente wijst het bezwaar van de echtgenoot af, omdat hij volgens de kadastrale informatie geen eigenaar is van het perceel. De echtgenoot stelt echter dat hij met zijn partner in gemeenschap van goederen is getrouwd.

De Afdeling oordeelt dat de gemeente ten onrechte niet van belang heeft geacht dat beide partijen in gemeenschap van goederen met elkaar zijn getrouwd. De gemeente kan niet met de enkele verwijzing naar de kadastrale gegevens concluderen dat de echtgenoot geen belanghebbende is bij het besluit.

25 januari 2023

Verbintenissenrecht
Gemeente is geen partij bij kwalitatieve verplichting (ECLI:NL:GHSHE:2023:22)

De gemeente is een samenwerkingsovereenkomst aangegaan met een eigenaar van meerdere percelen om een landgoed als bedoeld in de NSW 1928 te realiseren. In de samenwerkingsovereenkomst is bepaald dat dat de eigenaar zorgdraagt voor de aanleg en onderhoud van wandelroutes. Ook is bepaald dat dat deze verplichting middels een kettingbeding en een boeteclausule zullen worden overgedragen aan eventuele toekomstige eigenaren.

De eigenaar verkoopt een gedeelte van de later aan een ander en het kettingbeding en de boeteclausule worden opgenomen in de notariële akte. Enkele jaren later wordt de aanmerking als landgoed onder de NSW 1928 ingetrokken. Weer enige tijd later verkoopt de nieuwe eigenaar zijn grond aan de eiser in dit geding, wederom onder opname van het kettingbeding en de boeteclausule.

De eiser dagvaardt vervolgens de gemeente en vordert ontbinding van het beding in de akte waarmee de eiser de grond van de tussenliggende eigenaar heeft gekocht. De eiser voert aan dat het een kettingbeding is ten behoeve van de gemeente, maar dat de gemeente geen redelijk belang heeft of zal krijgen. De gemeente weerspreekt dit en stelt geen rechten aan het bedoelde beding te kunnen ontlenen.

De rechtbank, en in hoger beroep ook het hof, is van oordeel dat de gemeente inderdaad geen partij is en geen rechten aan het beding kan ontlenen. Het beding bindt de koper richting de verkoper, niet richting de gemeente. Ontbinding van het beding omdat de gemeente geen redelijk belang heeft of kan krijgen, is dan ook niet aan de orde.

In hoger beroep vordert de eiser verder ontbinding van het beding in de samenwerkingsovereenkomst. Het hof wijst ook deze vordering af, omdat de eiser geen partij is bij de samenwerkingsovereenkomst. Dat was immers de originele eigenaar.

Procesrecht
Zonder bezwaar geen beroep (ECLI:NL:RVS:2023:76)

Een gemeente heeft een verzoek om handhavend op te treden tegen gebruik van een woning in strijd met het bestemmingsplan gedeeltelijk afgewezen. Appellant heeft geen bezwaar gemaakt, maar tekent wel beroep aan tegen een beslissing op bezwaar van een andere partij. De rechtbank verklaart het beroep niet-ontvankelijk, omdat appellant niet zelf bezwaar heeft aangetekend.

In hoger beroep bevestigt de Afdeling het oordeel van de rechtbank. Het is niet gebleken dat er een grond is op grond waarvan het ontbreken van bezwaar niet aan appellant kan worden tegengeworpen. Ook uit de recente uitspraken ten aanzien van de Varkens-in-Nood-arresten blijkt niet dat een beroep inhoudelijk moet worden beoordeeld als een partij ten onrechte geen bezwaar heeft aangetekend.

Bestuursrecht
Didam-arrest geldt ook bij pacht (ECLI:NL:RBNNE:2023:82)

Een exploitant van een akkerbouwbedrijf met een mestvergistings- en warmtekrachtinstallatie voor het produceren van digestaat en elektriciteit pacht gronden van een gemeente. Alle van toepassing zijnde vergunningen zijn onherroepelijk geworden, maar het wordt de gemeente duidelijk dat de activiteiten van de exploitant in strijd zijn met de agrarische bestemming van de grond. Ook zijn er klachten van omwonenden over stankoverlast. De exploitant en de gemeente zijn in een juridische procedure verwikkeld over deze geurhinder.

Daarnaast lopen de pachtovereenkomsten af en onderhandelen partijen over nieuwe (reguliere) pachtovereenkomsten. De gemeente zegt toe dat de pachtovereenkomsten toegestuurd worden, maar tot ondertekening komt het uiteindelijk niet. Later stelt de gemeente (onder meer) dat de pachtovereenkomsten alleen getekend kunnen zouden worden onder de opschortende voorwaarde dat uitvoering aan de overeenkomst wordt gegeven die tot oplossing van de stankoverlast moest leiden. Deze overeenkomst is door de exploitant ondertekend, maar de behandeling van de aanvraag van de omgevingsvergunning die daarmee samenhangt is aangehouden. Verder stelt de gemeente dat het haar, gelet op het Didam-arrest, niet vrij stond om de percelen in pacht uit te geven zonder een openbare selectieprocedure.

De rechtbank overweegt als eerste dat de gemeente in de correspondentie de pachtovereenkomsten heeft toegezegd. Daarbij is niet als voorwaarde gesteld dat eerst een oplossing voor de stankoverlast zou worden bereikt. De gemeente liet zich hierin bijstaan door haar advocaat en vermeldde uitdrukkelijk wel enkele andere voorwaarden. Om deze reden is de pachtkamer van oordeel dat de gestelde voorwaarde niet op een voor de exploitant kenbare wijze is gesteld en concludeert zij dat er een reguliere pachtovereenkomst tot stand is gekomen.

Ten aanzien van het Didam-verweer van de gemeente stelt de rechtbank dat de pachtovereenkomst medio 2020 tot stand is gekomen, ruim voor het Didam-arrest. Bij de totstandkoming van de pachtovereenkomst hebben partijen geen rekening kunnen houden met de procesregels die de Hoge Raad in het Didam-arrest heeft geformuleerd. Onder die omstandigheden heeft de exploitant er op mogen vertrouwen dat de gemeente haar verplichtingen uit hoofde van de pachtovereenkomst gestand zou doen.

Dit leidt tot een conflict tussen twee verschillende beginselen van behoorlijk bestuur, enerzijds het door de pachtovereenkomst contractueel verankerde uitgangspunt dat door de overheid opgewekt vertrouwen behoort te worden gehonoreerd, anderzijds het in het Didam-arrest uitgewerkte uitgangpunt dat het gelijkheidsbeginsel meebrengt dat overheidslichamen bij uitgifte van grond gelijke gevallen gelijk moeten behandelen. De pachtkamer stelt dat het conflict voortvloeit uit een doen of nalaten van de gemeente. Verder heeft de gemeente een deel van de betreffende percelen inmiddels verkocht en/of verpacht aan andere partijen (overigens zonder te melden of dit in overeenstemming met het Didam-arrest is gedaan), ook al wist zij dat met de exploitant afspraken waren gemaakt. Onder deze omstandigheden dient het belang van de exploitant het zwaarst te wegen.

18 januari 2023

Omgevingsrecht
Gedeeltelijke intrekking rangschikking NSW (ECLI:NL:RBGEL:2022:6827)

De minister van LNV (en de staatssecretaris van Financiën) heeft een deel van een landgoed onttrokken aan de werking van de NSW, omdat het daarop aanwezige opstal (de Proeverij) niet meer grotendeels functioneel is voor de instandhouding of voor het beheer van het landgoed nu het overwegend bestemd is voor horecadoeleinden. Dat met deze exploitatievorm opbrengsten worden gegenereerd om het onderhoud en het beheer van het landgoed te bekostigen, is slechts een financieel-economische relatie en daarmee onvoldoende direct.

De eigenaar van het landgoed is het hier niet mee eens en voert aan dat de Proeverij grotendeels functioneel is voor de instandhouding van het landgoed. Hij voert daartoe aan dat het fruit en de hiervan zelf vervaardigde spijzen en dranken van de 160 fruitbomen op het landgoed in de Proeverij worden aangeboden aan bezoekers van het landgoed. Gedurende het gehele jaar – ook buiten de openingstijden voor bezoekers van de Proeverij – wordt de Proeverij tevens gebruikt voor de opslag van de oogst en dient deze als kantine voor het personeel dat in de boomgaard en op het landgoed werkt. Verder dient de Proeverij ook als een soort bezoekerscentrum voor bezoekers die een wandeling willen maken over het terrein of de aangrenzende uiterwaarden of het landgoed. Er wordt entree noch vergoeding gevraagd. Er worden dranken en spijzen aangeboden om opbrengsten te genereren om te blijven fungeren als bezoekerscentrum en ter ondersteuning in de instandhouding en beheer van het landgoed.

De rechtbank verwijst naar vaste rechtspraak van de Afdeling dat een opstal slechts functioneel is voor de instandhouding of het beheer van de onroerende zaak, wanneer er een directe relatie bestaat tussen de instandhouding of het beheer van het landgoed en het gebruik van de desbetreffende opstallen. Dit betekent dat in het geval van eiser een directe relatie dient te bestaan tussen de instandhouding van het landgoed en de Proeverij. Naar het oordeel van de rechtbank is niet gebleken dat er een dergelijke directe relatie is. Uit de plattegrond blijkt dat de oppervlakte van de Proeverij bijna geheel in gebruik is voor horeca. Verder is het deel van de Proeverij voor de verkoop van de producten van het landgoed klein en is de opslag van deze producten beperkt.

De eigenaar beroept zich verder op de mogelijkheid om maatwerk toe te passen, zoals geformuleerd in de Nota van Toelichting bij het besluit van 31 augustus 2020, houdende wijziging van het Rnw in verband met de evaluatie van de NSW. Hierin is gesteld dat steeds van geval tot geval zal moeten worden beoordeeld of economische dragers passend zijn binnen de NSW. De rechtbank stelt vast dat de minister niet heeft beoordeeld of de Proeverij passend is, waardoor de benodigde zorgvuldigheid niet is betracht bij de totstandkoming van het besluit. In een nadere motivatie heeft de minister echter aangegeven dat er sprake is van een nieuw aangelegd landgoed, waarvan de kosten niet vergelijkbaar zijn met de kosten die de instandhouding van historische gebouwen en een bestaand landschap met een hoge natuurwaarde met zich brengen. De rechtbank ziet hierin aanleiding om het bestreden besluit te vernietigen, maar de rechtsgevolgen in stand te laten.

Procesrecht
Verwijtbaarheid te laat ingediend beroepschrift tegen besluit Tijdelijke Commissie Mijnbouwschade Groningen (ECLI:NL:RVS:2023:84)

Een eigenaar van een woning diende een verzoek om schadevergoeding in bij de Tijdelijke Commissie Mijnbouwschade Groningen (later opgegaan in het Instituut Mijnbouwschade Groningen, hierna IMG). Het IMG kent een schadevergoeding toe, waartegen de eigenaar bezwaar en daaropvolgend beroep instelt.

De rechtbank heeft het beroep niet-ontvankelijk verklaard, omdat het is ingesteld nadat de wettelijke termijn van zes weken was verstreken. Het in beroep bij de rechtbank bestreden besluit is op 3 februari 2021 aangetekend naar het adres van de eigenaar verzonden en op 4 februari 2021 op dit adres aangeboden, maar kon daar toen niet worden bezorgd. De brief is daarna ook niet afgehaald bij het afhaalpunt van PostNL en op 19 februari 2021 retour gekomen bij het Instituut.

De rechtbank heeft, onder verwijzing naar de jurisprudentie van de Afdeling, overwogen dat als PostNL bij aanbieding van het stuk niemand thuis treft en daarom een afhaalbericht achterlaat, het niet ophalen van dat stuk bij het kantoor van PostNL voor rekening van de geadresseerde komt. Als deze stelt geen afhaalbericht te hebben ontvangen, dan ligt het op zijn weg om feiten aannemelijk te maken op grond waarvan redelijkerwijs kan worden betwijfeld dat er een afhaalbericht is achtergelaten.

De eigenaar stelt in hoger beroep dat geen afhaalbericht is achtergelaten en dat het besluit op bezwaar ook niet was opgenomen in zijn zogeheten digitale dossier van het IMG. Het IMG erkent dat de behandeling van deze zaak binnen het IMG niet de schoonheidsprijs verdient. Het besluit op bezwaar is retour ontvangen, intern naar de verkeerde afdeling gezonden, door een fout niet in het zogeheten digitale dossier van het IMG opgenomen en er is niet, zoals bij het nieuwe administratiesysteem wel gebeurt, bij de toezending van het besluit per post tegelijkertijd een e-mailnotificatie aan de eigenaar gestuurd.

De Afdeling ziet in de omstandigheden van dit geval aanleiding om het ingestelde beroep als niet verwijtbaar te laat aan te merken. Met het vasthouden aan de termijnen voor bezwaar en beroep wordt beoogd rechtsonzekerheid te voorkomen die ontstaat doordat een besluit ook na het verstrijken van die termijnen niet onaantastbaar blijkt te zijn. Het dient dus de rechtszekerheid, niet alleen van partijen, maar ook van andere belanghebbenden. Onzekerheid over de formele rechtskracht van besluiten is vooral onwenselijk te achten als er belangen van derden op het spel staan. Belangen van derden zijn in dit geschil echter niet aan de orde. De Afdeling concludeert daarom dat het ingediende beroepschrift niet verwijtbaar te laat is ingediend.

Bestuursrecht
Belanghebbende bij besluiten op grond van de Waterwet (ECLI:NL:RVS:2022:3757)

Het Waterschap Limburg heeft een dijk verhoogd met 85 cm, terwijl de dijk op basis van het projectplan slechts met 45 cm verhoogd hoefde te worden. Een eigenaar van aangrenzende percelen (waaronder zijn woning) dient een handhavingsverzoek in waardoor de verhoging boven de 45 cm ongedaan gemaakt zou moeten worden. Het waterschap wijst het verzoek (na overleg en het laten afschrapen van delen van de dijk tot de ontwerphoogte) af en voert in de procedure aan dat de verzoeker geen belanghebbende is bij de besluiten. Hij is immers geen eigenaar meer van de woning en het zicht van de resterende percelen wordt niet belemmert door de dijkovergang, waardoor de verzoeker geen reëel en actueel belang heeft.

De Afdeling verwijst naar eerdere jurisprudentie en overweegt dat belanghebbendheid bij besluiten krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht in beginsel wordt aangenomen bij bewoners en eigenaren, en ook bij anderszins zakelijk of persoonlijke gerechtigden van een perceel dat grenst aan het perceel waarop het betrokken besluit ziet, of dat gelijk te stellen is met een aangrenzend perceel. Bij dergelijke percelen wordt ervan uitgegaan dat feitelijke gevolgen, indien die zich voordoen, in beginsel van enige betekenis zijn. Er is geen aanleiding anders te oordelen ten aanzien van de belanghebbendheid bij besluiten krachtens de Waterwet.

Niet in geschil is dat deze percelen liggen binnen het projectgebied van het projectplan en dat deze percelen gedeeltelijk grenzen aan de dijkovergang. Aannemelijk is dat de verzoeker feitelijke gevolgen ondervindt van de hoger aangelegde dijkovergang omdat deze het uitzicht belemmert vanaf zijn percelen in de richting van de dijkovergang en leidt tot een steilere hellingshoek voor de uitweg vanaf zijn percelen. Omdat de verzoeker eigenaar is van percelen die grenzen aan het perceel waarop het betrokken besluit ziet, en hij feitelijke gevolgen ondervindt van de verhoging van de dijkovergang, moet ervan uitgegaan worden dat die gevolgen van enige betekenis zijn. Gelet hierop is de verzoeker als belanghebbende aan te merken.

11 januari 2023

Huurrecht
Omvang huurovereenkomst, gedeelte zonder recht in gebruik bij huurder (ECLI:NL:GHSHE:2022:4473)

Een 100-jarige vrouw woont sinds 1957 in een deel van een boerderij op een landgoed. Haar echtgenoot, overleden in 2000, heeft voor het laatst in 1987 een huurovereenkomst gesloten met de stichting die eigenaar is van de boerderij. In 2017 is een bruikleenovereenkomst opgezegd door de stichting die betrekking had op een ander gedeelte van de boerderij. In dezelfde opzegging is de vrouw gesommeerd om (onder meer) het gebruik van een stenen schuur te beëindigen.

Tussen partijen is in geding wat er onder de huurovereenkomst valt en van welke opstallen en gronden de vrouw gebruik mag (blijven) maken. Vast staat dat er geen schriftelijke huur- of bruikleenovereenkomst is gesloten met betrekking tot de stenen schuur. De vrouw stelt dat er sprake is van een mondelinge overeenkomst, maar het hof is van oordeel dat de verklaringen van de vrouw zelf, haar dochter en haar schoonzoon niet overtuigend zijn, onder meer omdat ze inhoudelijk nagenoeg gelijkluidend zijn en gemotiveerd betwist worden door de stichting.

Ook het feit dat door of namens de vrouw onderhoud is verricht aan de stenen schuur is onvoldoende om aan te nemen dat er sprake is van een huurovereenkomst of gebruiksovereenkomst.

Aansprakelijkheidsrecht
Aansprakelijkheid gemeente bij verstrekking onjuiste informatie (ECLI:NL:RBMNE:2022:4091)

De eigenares van een appartementsrecht verhuurt deze ruimte jarenlang als kantoorruimte, maar vat het idee om deze ruimte in te richten als woonruimte. Bij de gemeente dient ze een haalbaarheidsverzoek in. Als reactie stelt de gemeente dat het plan niet haalbaar is, omdat het maximaal aantal woningen in de betreffende woningklasse reeds is bereikt. Een verzoek om een omgevingsvergunning voor het verbouwen van de kantoorruimte tot een woning wordt dan ook afgewezen.

De eigenares verkoopt haar appartementsrecht vervolgens aan een voormalig advocaat, die namens zichzelf en de (inmiddels voormalig) eigenares bezwaar indient. Het bezwaar is succesvol: er komt vast te staan dat het realiseren van een woning altijd toegestaan is geweest en de gemeente een onjuiste toetsingsmaatstaf heeft toegepast. De voormalige eigenares spreekt daarom de gemeente aan voor het verschil in de verkoopprijs en de verwachte waarde van het appartementsrecht als woning, minus de verbouwingskosten.

De gemeente erkent dat zij onjuiste informatie heeft verstrekt, maar stelt dat er geen sprake is van onrechtmatig handelen omdat de voormalige eigenares door de verstrekte informatie niet op het verkeerde been is gezet en niet redelijkerwijs heeft mogen vertrouwen dat haar juiste en volledige inlichtingen werden verstrekt. Het haalbaarheidsonderzoek betrof namelijk een voorlopig oordeel.

De rechtbank stelt voorop dat de (enkele) omstandigheid dat een overheidsorgaan onjuiste en/of onvolledige inlichtingen verschaft niet automatisch betekent dat sprake is van onrechtmatig handelen door dat overheidsorgaan. Het antwoord op die vraag hangt namelijk af van de omstandigheden van het geval, waaronder in de eerste plaats de inhoud van het gedane verzoek en hetgeen de gemeente daaromtrent heeft moeten begrijpen, en de aard en inhoud van de door de gemeente in antwoord daarop gegeven inlichtingen en hetgeen de belanghebbende daaromtrent heeft moeten begrijpen.

De rechtbank noemt een aantal omstandigheden die hier van belang zijn. Zo was het doel en de belangen van de door de voormalige eigenares gestelde vraag duidelijk kenbaar aan de ambtenaar van de gemeente. Verder oordeelt de rechtbank dat de gestelde vraag voldoende duidelijk was. Ten slotte had de voormalige eigenares van de onjuiste informatie uit mogen gaan. Hoewel de reactie van de gemeente op het haalbaarheidsonderzoek stelt dat er geen rechten aan kunnen worden verkregen, is de reactie stellig van inhoud. Daarnaast heeft de voormalige eigenares, tegen het advies van het haalbaarheidsonderzoek in, een vergunningsaanvraag gedaan. Voor zover dit dus al van haar verwacht had mogen worden, heeft zij dit dus daarmee gedaan. Dat maakt dat op het moment dat de vergunning opnieuw werd geweigerd, op dezelfde grond, zij er naar het oordeel van de rechtbank vanuit mocht gaan dat de verstrekte informatie juist was.

De rechtbank is van oordeel dat de gestelde schade te hoog is en stelt de schade vast op een lager bedrag, maar is wel van oordeel dat de gemeente aansprakelijk is voor de geleden schade.

Bestuursrecht
Verkoop vervangende grond valt ook onder het Didam-arrest (ECLI:NL:RBNNE:2022:4685)

De provincie Friesland wil grond verkopen aan twee maatschappen en publiceert het voornemen daartoe, stellend dat er slechts één serieuze gegadigde voor de grond is. Volgens de provincie gaat hem om vervangende grond, die volgt uit een afspraak met de maatschappen. De afspraak luidt dat de maatschappen grond, die al aan hen toebehoort en aangrenzend aan een NNN-gebied is gelegen, met gebruikmaking van SKNL-subsidie omvormt naar natuur. Om hun bedrijfsvoering voort te kunnen zetten, kopen de maatschappen vervangende grond van de provincie.

De rechtbank kan deze constructie niet afleiden uit de summiere en vaag geformuleerde toelichting in de publicatie van de beide voornemens tot verkoop op de website van de provincie. Mede gezien deze onduidelijkheid kan uit de publicatie niet worden afgeleid op basis van welke objectieve, toetsbare en redelijke criteria de provincie van oordeel is dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop van de percelen. In de publicatie worden geen criteria vermeld noch zijn deze daaruit impliciet af te leiden.

De rechtbank oordeelt dat de voorgenomen verkopen daarom in strijd zijn met het bepaalde in het Didam-arrest en verbiedt de provincie om uitvoering te geven aan de voorgenomen verkopen.

Didam-arrest: naburige uitbater niet enige serieuze gegadigde (ECLI:NL:RBROT:2022:11310)

De gemeente Rotterdam wil een terrein in erfpacht uitgeven aan een exploitant van een naburig gelegen terrein. De gemeente betoogt dat de functionele eenheid tussen beide terreinen van wezenlijk belang is en deze alleen wordt gewaarborgd als beide terreinen in één nieuw eeuwigdurend erfpacht worden ondergebracht.

De rechtbank stelt vast dat er sprake is van hoogteverschillen tussen de beide terreinen en dat de terreinen al jarenlang los van elkaar geëxploiteerd worden. Volgens de rechtbank valt niet in te zien waarom de functionele eenheid niet kan worden bereikt met twee exploitanten. In een selectieprocedure kunnen daarover eisen worden geformuleerd.

De rechtbank oordeelt dan ook dat er niet is aangetoond dat er sprake is van één serieuze gegadigde en er geen sprake is van de uitzondering die is geformuleerd in het Didam-arrest.

4 januari 2023

Planschade en nadeelcompensatie
Waardebepaling bij planschade door niet-taxateur (ECLI:NL:RVS:2022:3983)

Een eigenaar van een woning dient een verzoek om planschade in vanwege de vaststelling van een bestemmingsplan dat het mogelijk maakt om op het naastgelegen perceel arbeidsmigranten te huisvesten. De gemeente wijst het verzoek af, daarbij een advies van de SAOZ volgend.

De eigenaar voert bij de Afdeling aan dat de taxatie in het advies van de SAOZ ondeugdelijk is, omdat de opsteller van het advies niet is ingeschreven in het NRVT. De SAOZ stelt in haar advies dat de opsteller de onroerende zaak heeft gewaardeerd in zijn hoedanigheid van kandidaat register makelaar taxateur (KRMT) en deskundige geregistreerd bij het Landelijk Register van Gerechtelijke Deskundigen (LRGD). Verder voert de SAOZ aan dat er sprake is van een wettelijke taxatie, waarmee een ander waardebegrip wordt vastgesteld dan de marktwaarde.

De Afdeling stelt als eerste vast dat de opsteller geen schriftelijke verklaring ter beschikking heeft gesteld waaruit blijkt dat en waarom hij objectief bezien en controleerbaar kan worden aangemerkt als deskundige ter zake van het taxeren van een object als hier aan de orde. De Afdeling stelt verder vast dat de opsteller van het advies van de SAOZ in het, door de SAOZ in haar advies bedoelde LRGD, voor zover hier van belang, staat ingeschreven met als specialisaties planschade en nadeelcompensatie. De opsteller van het advies staat in dit register – anders overigens dan enkele andere medewerkers van de SAOZ – niet ingeschreven voor de specialisatie taxatie.

Dat, zoals in het advies van de SAOZ is gesteld, in een planschadezaak niet louter de marktwaarde bepalend is voor de taxatie van de waarde van een onroerende zaak, impliceert, anders dan de SAOZ betoogt, niet dat de taxatie van de waarde daarvan niet behoeft te worden verricht door een deskundig taxateur en dat kan worden volstaan met een taxatie van een planschadedeskundige, die niet tevens is gekwalificeerd als taxateur.

Bestuursrecht
Rechtszekerheid bij handhaving (ECLI:NL:RVS:2022:3880)

Een exploitant van een strandpaviljoen heeft een terrasoverkapping geplaatst die uit stalen I-elementen bestaat. De gemeente is van mening dat hiervoor een omgevingsvergunning vereist is en gelast de exploitant de zonder omgevingsvergunning geplaatste terrasoverkapping te verwijderen. Tussen partijen is in geschil of de last voldoende duidelijk was.

Volgens de rechtbank was de last voor meerdere uitleg vatbaar en om die reden zodanig onduidelijk is dat die last in strijd komt met het rechtszekerheidsbeginsel. De rechtbank heeft daarbij in aanmerking genomen dat onduidelijkheid is blijven bestaan over de vraag of aan de last is voldaan door de lamellen te verwijderen uit de terrasoverkapping van het strandpaviljoen.

De Afdeling oordeelt echter anders. In het besluit van de gemeente wordt gesproken van een constructie voorzien van lamellen die dienst kan doen als zonwering, maar ook als overkapping. In het besluit wordt verder gesproken over een overkapping. Uit het besluit blijkt naar het oordeel van de Afdeling voldoende duidelijk dat het college met de in de last gehanteerde term ’terrasoverkapping’ de op het terras gebouwde constructie, bestaande uit verticale en horizontale stalen l-elementen, en de daarin geplaatste lamellen, bedoelt. Daarbij acht de Afdeling van belang dat het gaat om een constructie die in zijn geheel in één keer is gebouwd en waarvan alle onderdelen functioneel en bouwkundig onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden. De lamellen kunnen niet zonder de overige delen van de constructie functioneren als zonwering voor het daaronder gelegen terras.

Bewijslast niet-aangetekende verzending (ECLI:NL:RVS:2022:3920)

In een zaak over planschade ontstaat discussie tussen partijen of een brief van de gemeente, waarin zij verzoekt om de aanvraag aan te vullen, is verzonden.

De Afdeling verwijst naar eerdere jurisprudentie dat het uitgangspunt is dat, in het geval van niet aangetekende verzending van een besluit of ander rechtens van belang zijnd document, het bestuursorgaan aannemelijk dient te maken dat het stuk is verzonden. Daarvoor is in ieder geval vereist dat het stuk is voorzien van de juiste adressering en een verzenddatum en er een deugdelijke verzendadministratie is.

In onderhavig geval staat niet ter discussie dat de brief niet aangetekend is verzonden. Ook staat vast dat de juiste adressering is gebruikt. De gemeente heeft ook een verzendadministratie, maar heeft echter geen uitdraai van deze verzendadministratie overlegd waaruit blijkt dat de brief is verzonden. Dit betekent dat de gemeente de verzending van de brief niet aannemelijk heeft gemaakt, waardoor moet worden aangenomen dat de brief niet is verzonden

14 december 2022

Pachtrecht
Schriftelijke vastlegging van pachtovereenkomst door de rechter (ECLI:NL:GHARL:2022:10273)

Een grondeigenaar heeft grond in gebruik gegeven aan een ander, die de grond gebruikt voor de teelt van rabarber. Tussen de eigenaar en de gebruiker is discussie ontstaan, waarop de gebruiker aan de pachtkamer vraagt om de mondelinge (pacht)overeenkomst schriftelijk vast te leggen. De eigenaar is van mening dat er sprake is van een samenwerking en dat er geen pachtovereenkomst gesloten is.

De pachtkamer heeft geconcludeerd dat de eigenaar grond in gebruik heeft gegeven aan een agrarische onderneming, in ruil voor een tegenprestatie. Er is voldaan aan de wettelijke eisen en dus sprake van pacht, ook al hebben partijen een overeenkomst gesloten waarin gesproken werd over ‘het samen telen van rabarber’. Volgens deze overeenkomst zou de grondeigenaar (hierna wordt gesproken over verpachter en pachter) een percentage van de netto opbrengt ontvangen, maar van een dergelijke administratie is nooit gebleken. De pachter heeft telkens een veelvoud van € 2.000 aan tegenprestatie betaald, hetgeen uitkomt op ongeveer € 2.000 per hectare.

De pachtkamer (en het hof in hoger beroep) leggen tussen partijen een reguliere pachtovereenkomst vast voor beide percelen die de pachter in gebruik heeft.

Omgevingsrecht
Wolf mag niet met paintballgeweer worden beschoten (ECLI:NL:RBMNE:2022:4991)

De voorzieningenrechter van de rechtbank Utrecht heeft uitspraak gedaan over het voornemen van de provincie Gelderland om de wolf opzettelijk te verstoren met behulp van een paintballgeweer.

De provincie verwijst naar bepaalde studies die aantonen dat er wolven gedrag vertonen dat reden tot zorg biedt. Specifiek betreft het wolven die geen natuurlijke schuwheid voor mensen meer hebben. De provincie wil, gelet op het veiligheidsbelang, hier preventief op acteren en heeft een ontheffing verleend waardoor haar handhavers wolven kunnen verjagen met een paintballgeweer.

De Faunabescherming is het niet eens met de ontheffing, onder andere omdat er te weinig onderzoek is gedaan naar de gevolgen en tevens omdat de wolf in een ongunstige staat van instandhouding verkeert.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat de noodzaak van de ontheffing onvoldoende is onderbouwd. Er moet meer onderzoek worden gedaan naar het gedrag en het mogelijke gevaar van het gedrag. Om deze reden wordt het besluit voorlopig geschorst.

Bestuursrecht
Afdeling vraagt conclusie over toetsing omgevingsplan in vergunningsprocedure (https://www.raadvanstate.nl/actueel/nieuws/@134180/conclusie-toetsing-omgevingsplan/)

De Afdeling heeft een conclusie gevraagd aan de staatsraad advocaat-generaal om de vraag hoe de rechter regels van een omgevingsplan kan toetsen in een vergunningsprocedure.

Aanleiding voor het verzoek is een zaak over een omgevingsvergunning voor een woontoren in Den Haag. Een omwonende kwam eerder tegen de vergunning in beroep bij de rechtbank. Volgens hem is de vergunning ten onrechte gebaseerd op regels uit het bestemmingsplan ‘Omgevingsplan Binckhorst’. Die regels zouden in strijd zijn met de rechtszekerheid. De rechtbank Den Haag oordeelde met toepassing van het zogenoemde evidentiecriterium dat één regel in strijd is met de rechtszekerheid, omdat de regel onvoldoende houvast biedt over de toelaatbare hoogbouw. Andere regels uit het plan vond de rechtbank wel rechtszeker. Tegen de uitspraak van de rechtbank komen de projectontwikkelaar, het college van burgemeester en wethouders van Den Haag en de omwonenden in hoger beroep. Zij zijn het om uiteenlopende redenen niet eens met de uitspraak van de rechtbank. Volgens de omwonende gaat de uitspraak van de rechtbank niet ver genoeg en zijn er ook andere regels in het plan rechtsonzeker. Het college van burgemeester en wethouders en de projectontwikkelaar menen juist dat de rechtbank te ver is gegaan door de planregel in strijd met de rechtszekerheid te achten. Hun bezwaren hebben de voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak aanleiding gegeven om de staatsraad advocaat-generaal een conclusie te vragen.

De voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak heeft de staatsraad advocaat-generaal gevraagd om na te gaan op welke wijze de rechter regels van het omgevingsplan kan toetsen in een vergunningprocedure. Deze conclusie draagt bij aan de rechtsontwikkeling. Dit is ook van belang voor de beoogde inwerkingtreding van de Omgevingswet.

9 november 2022

Pachtrecht
Ontbinding pachtovereenkomst op grond van schending zelfbewoningsplicht (ECLI:NL:GHARL:2022:8108)

Een vader wil de pachtovereenkomst met zijn zoon ontbinden, omdat hij vindt dat zijn zoon op een aantal punten als pachter tekortschiet. De pachtkamer van de rechtbank heeft de pachtovereenkomst ontbonden, omdat de pachter niet woont in de gepachte bedrijfswoning.

Het hof is het niet eens met dit oordeel. Zij legt hieraan ten grondslag dat de zoon elke dag op het bedrijf aanwezig is, regelmatig overdag in de woning verblijft en zijn administratie daar bewaart. De verhoudingen binnen de familie zijn sinds het aangaan van de pachtovereenkomst verslechterd en beide partijen verwijten elkaar onvoldoende onderhoud te hebben gepleegd.

Het hof stelt dat ook ten aanzien van de andere tekortkomingen van de pachter (i.c. een betalingsachterstand, onvoldoende inbreng in de maatschap, onvoldoende onderhoud en geen landbouwkundige bedrijfsmatige exploitatie) door de verpachter onvoldoende is aangetoond dat hiervan sprake is. Concluderend is het hof van oordeel dat de vordering van de verpachter om de pachtovereenkomst te ontbinden, moet worden afgewezen.

Belastingrecht
Bestaande bouw of nieuwbouw? (ECLI:NL:HR:2022:1577)

De Hoge Raad heeft antwoord gegeven op de vraag wanneer er sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’ in het kader van de omzetbelasting. De vragen aan de Hoge Raad hielden kort gezegd in aan de hand van welke criteria moet worden beoordeeld of als gevolg van verbouwingswerkzaamheden aan een bestaand gebouw een in wezen nieuw gebouw is ontstaan. Als zo’n in wezen nieuw gebouw is ontstaan, is bij de levering ervan omzetbelasting verschuldigd en is de verkrijging vrijgesteld van overdrachtsbelasting.

Met ‘in wezen nieuwbouw’ wordt niets anders tot uitdrukking gebracht dan dat als gevolg van verbouwingswerkzaamheden een vervaardigd – en dus een in wezen nieuw – gebouw moet zijn ontstaan, dat wil zeggen dat het resultaat van de verbouwing op één lijn moet kunnen worden gesteld met een nieuw gebouw. Bij de beoordeling of in wezen een nieuw gebouw is ontstaan, moet worden vastgesteld wat er in bouwkundig opzicht met het bestaande gebouw is gebeurd. Alleen wijzigingen in de bouwkundige constructie, daaronder begrepen vervanging (van een deel) van de bestaande bouwkundige constructie, kunnen de conclusie rechtvaardigen dat een verbouwing zo ingrijpend is geweest dat daardoor in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Of daarvan sprake is, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Een verbouwing zal niet snel zó ingrijpend zijn dat daardoor in wezen een vervaardigd gebouw en dus een nieuw gebouw ontstaat.

Planschade en nadeelcompensatie
Voorzienbaarheid planschade als gevolg van ontheffingsmogelijkheid? (ECLI:NL:RVS:2022:3138)

Een horecabedrijf verzoekt tegemoetkoming in de planschade van de gemeente Arnhem, omdat het (voorheen onbebouwde) Kerkplein op grond van het nieuwe bestemmingsplan bebouwd mag worden. De adviseur van de gemeente en de gemeente zijn van oordeel dat er sprake is van voorzienbaarheid, omdat het voorgaande planologische regime (in dit geval een bouwverordening) een ontheffingsmogelijkheid bevatte die bebouwing alsnog toestond.

De ontheffingsmogelijkheid bevatte echter een voorwaarde dat er toekomstig ruimtelijk beleid in voorbereiding was om het afwijkende gebruik toe te staan. Uit het advies van de adviseur blijkt niet dat hier sprake van was op het moment van aanvang van de exploitatie, waardoor actieve risicoaanvaarding door de aanvrager niet is aangetoond. De Afdeling geeft tevens aan dat in een bouwverordening opgenomen ontheffingsmogelijkheden en bebouwingsvoorschriften bij de planvergelijking buiten beschouwing moeten worden gelaten.

De gemeente heeft, volgend op het oordeel van de rechtbank, een nieuw besluit genomen op het verzoek om tegemoetkoming in de planschade. In dit nieuwe besluit heeft de gemeente opnieuw geoordeeld dat er sprake was van voorzienbaarheid, waardoor eventuele schade niet voor vergoeding in aanmerking komt. De Afdeling vernietigt dit nieuwe besluit en draagt de gemeente op nogmaals een nieuw besluit te nemen, waarbij de gemeente een nieuw advies moet laten uitbrengen. In het nieuwe besluit mag de gemeente niet stellen dat er sprake is van voorzienbaarheid op grond van de argumenten die bij de rechtbank en de Afdeling naar voren zijn gebracht.

Procesrecht
Beslistermijn gaat pas lopen op het moment dat voldoende gegevens zijn aangeleverd (ECLI:NL:RVS:2022:3150)

Een eigenaar heeft een omgevingsvergunning aangevraagd om drie woonstudio’s te bouwen. De gemeente heeft de aanvrager verzocht om aanvullende gegevens aan te leveren. De aanvrager levert aanvullende gegevens aan, maar de gemeente neemt geen beslissing op zijn aanvraag. De aanvrager stelt vervolgens dat vanwege overschrijding van de termijn van rechtswege een vergunning is verleend, maar de gemeente is het daar niet mee eens omdat niet alle gevraagde gegevens zijn aangeleverd.

De Afdeling verwijst naar de wetsgeschiedenis van artikel 4:15 van de Awb, op grond van welk artikel de gemeente een onvolledige aanvraag buiten behandeling kan laten. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de wetgever heeft bedoeld dat de beslistermijn wordt opgeschort wanneer het bestuursorgaan de aanvrager verzoekt om de gegevens aan te vullen. Deze opschorting duurt tot het bestuursorgaan over de aanvullende gegevens beschikt. Verder verwijst de Afdeling naar de praktijk, waarin de gevraagde gegevens soms in delen worden aangeleverd. Het is onwenselijk dat de beslistermijn dan weer begint te lopen op het moment dat de aanvrager het eerste deel van de aanvullende gegevens verstrekt.

Met betrekking tot de jurisprudentie waarop de aanvrager zich beroept, verduidelijkt de Afdeling dat de opschorting eindigt als de aanvullende gegevens zijn verstrekt, ongeacht of het bestuursorgaan aan de hand van die aanvullende gegevens een inhoudelijke beoordeling kan maken. Als het bestuursorgaan van oordeel is dat dit niet het geval is, zal zij opnieuw aanvullende gegevens kunnen opvragen en de beslistermijn daarmee opnieuw opschorten.

Bestuursrecht
Zorgvuldigheid en onafhankelijkheid bij advisering door deskundigen (ECLI:NL:RVS:2022:2859)

Een eigenaar van een (rijks)monumentaal pand in Arnhem heeft een omgevingsvergunning aangevraagd om het pand te verbouwen. De gemeente heeft de aanvraag afgewezen op advies van het Team Welstand en Monumenten (TWM). De eigenaar betoogt dat de meerderheid van de leden van het TWM ambtenaren van de gemeente waren en dit in strijd is van de Monumentenwet (sindsdien vervangen door de Erfgoedwet). Het college betoogt dat het TWM een samenvoeging van twee commissies is. Sommige leden van het TWM houden zich bezig met advisering over welstand, andere leden met advisering over monumenten. De leden die in dit geval hebben geadviseerd over het monument zijn twee externe leden en een ambtenaar, die werkzaam is bij de Omgevingsdienst Regio Arnhem.

De Afdeling overweegt dat de Monumentenwet niet verbood dat ambtenaren geen lid mogen zijn van een monumentencommissie in de eigen gemeente. De door de eigenaar aangevoerde handreiking van de VNG, die stelt dat een gemeentelijke monumentencommissie niet onafhankelijk is indien ambtenaren lid zijn van de monumentencommissie in de eigen gemeente, ongeacht of deze ambtenaren stemrecht hebben of niet, heeft geen bindende werking naar het oordeel van de Afdeling. Ook daarnaast is de Afdeling van oordeel dat er geen grond is dat ambtenaren in geen enkel geval lid mogen zijn van een monumentencommissie in de eigen gemeente.

De Afdeling gaat daarna verder in op de vraag of een bestuursorgaan op het advies van een deskundige mag afgaan. Als een partij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht, mag het bestuursorgaan niet zonder nadere motivering op het advies afgaan. Zo nodig vraagt het orgaan de adviseur een reactie op wat de partij over het advies heeft aangevoerd.

2 november 2022

Planschade en nadeelcompensatie
Beoordeling voorzienbaarheid bij uitwerking concreet beleidsvoornemen (ECLI:NL:RVS:2022:3009)

De eigenaar van een woning in de nabijheid van de (nieuw ontwikkelde) N18 dient een verzoek om schadevergoeding in bij de minister. De minister heeft zich op het standpunt gesteld dat het verzoek kennelijk ongegrond is, omdat er sprake is van voorzienbaarheid. De eigenaar heeft de woning in november 2006 gekocht, terwijl er een Startnotitie N18 Varsseveld-Enschede in de Staatscourant is gepubliceerd op 1 maart 2005.

Het geschil spitst zich toe op de vraag of ook de gerealiseerde aansluiting van de N18 op de A35 bij de Westerval voorzienbaar was. De Afdeling heeft eerder geoordeeld dat ook bijkomende infrastructurele maatregelen of voorzieningen voorzienbaar zijn, ook wanneer die maatregelen deels buiten het zoekgebied in het beleidsvoornemen vallen.

De eigenaar stelt dat er geen sprake van voorzienbaarheid is, onder meer omdat er alleen gesproken werd over een aansluiting van de N18 op de A35 bij de oorspronkelijke aansluiting en de gerealiseerde aansluiting afwijkt van de omschrijving in de Startnotitie.

De Afdeling oordeelt dat het bij deze voorzieningen niet gaat om een uitbreiding van het beleidsvoornemen, maar een uitwerking die binnen het bereik van het beleidsvoornemen valt. Bovendien is voor het aannemen van voorzienbaarheid niet vereist dat de schadeveroorzakende overheidsmaatregel in detail is uitgewerkt of dat de omvang van de nadelige gevolgen met nauwkeurigheid kan worden bepaald. Ten slotte mag voor het bepalen van de voorzienbaarheid worden uitgegaan van de meest ongunstige uitwerking van het beleidsvoornemen.

Onteigening
Exhibitieplicht bij onteigening? (ECLI:NL:HR:2022:981)

Een gemeente heeft de onteigening verzocht van een gedeelte van een perceel. De eigenaar en gemeente zijn in dit kader al een aantal jaren verwikkeld in een onteigeningsprocedure.

De eigenaar vordert (op grond van een artikel uit het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering) inzage in het volledige dossier, inclusief de stukken die de Kroon onder zich heeft. De gemeente weigert de stukken te overleggen die de Kroon onder zich heeft, waarna deze discussie escaleert tot bij de Hoge Raad.

De Hoge Raad overweegt dat de Onteigeningswet de bepalingen van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van toepassing verklaart, voor zover daarvan in de Onteigeningswet niet is afgeweken – welke afwijking ook kan volgen uit het stelsel van die wet en de aard van het onteigeningsgeding. De aard van de onteigeningsprocedure verzet zich niet tegen de vordering van de eigenaar en het is aan de rechter om in een concreet geval te beoordelen of de behandeling van een dergelijke vordering tot onaanvaardbare vertraging van de procedure zal leiden.

In onderhavig geval wijst de Hoge Raad de vordering af. De eigenaar kan de stukken ook zelf opvragen bij de Kroon, dus van een ongelijk speelveld is geen sprake. Daarnaast valt niet in te zien waarom de rechter het onteigeningsbesluit niet op rechtmatigheid kan beoordelen zonder het integrale Kroondossier.

Bestuursrecht
Gedoogplicht na afronding werkzaamheden (ECLI:NL:RBROT:2022:8314)

Het waterschap heeft werkzaamheden verricht op het perceel van een ander, in de veronderstelling dat de eigenaar mondeling toestemming had verleend voor de werkzaamheden. Na enkele jaren heeft de eigenaar aangegeven niet akkoord te zijn gegaan met de werkzaamheden. Het waterschap en de eigenaar hebben geprobeerd overeenstemming te bereiken over de aankoop van een deel van het perceel, maar dat is niet gelukt. Het waterschap heeft daarop besloten een gedoogplicht onder artikel 5.24 van de Waterwet op te leggen, waartegen de eigenaar in verzet komt.

De eigenaar voert aan dat een gedoogplicht vooraf moet worden opgelegd, niet pas vijf jaar na afloop van de werkzaamheden.

De rechtbank stelt als eerste vast dat een gedoogplicht voor dit type werkzaamheden kan worden opgelegd. Daarna oordeelt zij dat, op grond van de Memorie van Toelichting bij de Waterwet, een gedoogplicht ook na aanvang of na afloop van de werkzaamheden kan worden opgelegd. Toch is de rechtbank van oordeel dat de onderhavige gedoogplicht onzorgvuldig is opgelegd. Hiervoor verwijst zij naar het feit dat er geen toestemming van de eigenaar blijkt de gespreksverslagen en er ook geen schriftelijke overeenkomst is opgesteld. Daarnaast zijn de gesprekken gevoerd met de wijlen echtgenoot van de eigenaar, die geen mede-eigenaar was van het perceel. Concluderend had het waterschap eerder moeten inzien dat zij er niet vanuit kon gaan dat de eigenaar toestemming had verleend voor de werkzaamheden, en heeft de eigenaar hierdoor lange tijd in onzekerheid moeten verkeren.

19 oktober 2022

Aansprakelijkheidsrecht
Aansprakelijkheid van een gerechtelijk deskundige (ECLI:NL:HR:2022:1445)

De rechtbank heeft in een echtscheidingsprocedure een gerechtelijk deskundige aangewezen om de waarde in het economisch verkeer van een onderneming van de man te beoordelen. De vrouw is van mening dat het daaropvolgende deskundigenbericht de waarde van de onderneming te laat heeft beoordeeld en zij start een procedure tegen de gerechtelijk deskundige. De rechtbank heeft de vrouw gelijk gegeven, het hof heeft de vorderingen van de vrouw alsnog afgewezen.

De Hoge Raad overweegt het volgende. De deskundige dient de opdracht onpartijdig en naar beste weten te volbrengen (art. 198 lid 1 Rv). Daarbij dient hij de zorgvuldigheid in acht te nemen die mag worden verwacht van een redelijk handelend en redelijk bekwaam deskundige bij uitbrengen van een deskundigenbericht in een gerechtelijke procedure. Wat die zorgvuldigheid in een concreet geval inhoudt, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval, waaronder de aard en de inhoud van de opdracht, de aard en ernst van de betrokken belangen en de rol van de rechter. De rechter bepaalt immers welke vragen aan de deskundige worden voorgelegd, of het deskundigenbericht beantwoordt aan die vraagstelling en of het deskundigenbericht toereikend is voor de door de rechter te nemen beslissing. Ook de waardering van het deskundigenbericht is aan het oordeel van de rechter overgelaten. Aan de door de rechter ingeschakelde deskundige dient voorts de nodige vrijheid te worden gelaten om het onderzoek te verrichten op de wijze die hij het beste vindt.

Omgevingsrecht
Koeien in de wei leiden niet altijd tot extra stikstofuitstoot (ECLI:NL:RVS:2022:2874)

Voor koeien die én in de stal én in de wei staan is één gezamenlijke natuurvergunning nodig. Om die te kunnen verlenen, moet duidelijk zijn dat de stikstofuitstoot van de koeien in de stal én van de koeien in de wei samen geen negatieve gevolgen heeft voor beschermde natuur.

Het wegstrepen van een toename van stikstofuitstoot van koeien in de wei tegen een afname van stikstofuitstoot doordat er minder stalmest wordt uitgereden, wordt intern salderen genoemd. Twee natuurorganisaties voerden in deze procedure aan dat intern salderen in strijd is met Europese natuurbeschermingsregels, maar daar gaat de Afdeling niet in mee. De stikstofuitstoot van weidemest is veel lager dan de stikstofuitstoot van het uitrijden van stalmest.

Van belang voor het besluit van de provincie of de gevolgen van beweiden weggestreept kunnen worden tegen de gevolgen van bemesten is de referentiesituatie (mochten de gronden vroeger maximaal bemest worden). Hiervoor is het bestemmingsplan bepalend: hadden de gronden een landbouwbestemming en waren er beperkingen gesteld aan het bemesten. Ook moet rekening worden gehouden met de algemene beperkingen die sinds 2006 gelden door mestregelgeving.

Als wegstrepen mogelijk is, zijn significante gevolgen van het weiden van koeien voor beschermde natuur uitgesloten. Als dat niet kan worden aangetoond, zal de provincie op basis van een nadere beoordeling de stikstofuitstoot van het beweiden in kaart moeten brengen.

Procesrecht
Buiten behandeling laten aanvraag niet mogelijk na inhoudelijke beoordeling (ECLI:NL:RBNHO:2022:8148)

Een bedrijf dat groenafval verwerkt vraagt een vergunning aan voor het milieuneutraal veranderen van de inrichting. De provincie stelt vast dat de vergunning niet verleend kan worden op grond van de ingediende aanvraag en stelt de aanvrager in de gelegenheid extra documenten aan te leveren.

Nadat er extra documenten zijn aangeleverd, besluit de provincie de aanvraag niet te behandelen, omdat bij de aanvraag geen gegevens zijn verstrekt waaruit blijkt dat de beoogde verandering van de inrichting of van de werking daarvan wat betreft geur niet leidt tot grotere nadelige gevolgen voor het milieu dan volgens de geldende vergunning is toegestaan. De verwijzing naar een rapport dat bij de geldende vergunning is ingediend kan niet volstaan, omdat aan de hand van dat rapport volgens de provincie niet kan worden beoordeeld of in de aangevraagde situatie de geuremissie- en immissie al dan niet zal toenemen.

De rechtbank stelt vast dat de provincie een aanvraag buiten behandeling mag laten indien zij niet voldoende gegevens heeft een besluit op de aanvraag te kunnen nemen. Wel zal zij de aanvrager in de gelegenheid moeten stellen dit te herstellen. In onderhavig geval heeft de provincie echter de ingediende rapporten inhoudelijk behandeld. Gelet hierop was de fase waarin nog kan worden gesproken van een incomplete aanvraag gepasseerd en was het stadium van de inhoudelijke beoordeling van de aanvraag door verweerder aangebroken. Bij artikel 4:5 van de Awb (het buiten behandeling laten van een aanvraag) gaat het om een inventarisatie van de compleetheid van de ingediende stukken. De beoordeling van ingediende stukken is al inhoudelijk van aard.

Bestuursrecht
Didam-arrest bij verkoop grond voor openbaar belang (ECLI:NL:RBMNE:2022:3743)

ProRail meldt zich bij een gemeente met het verzoek een perceel van haar te kopen ten behoeve van het uitvoeren van noodzakelijk onderhoud en renovatie aan de elektriciteitsvoorziening van het spoorwegnetwerk. De gemeente is bereid hieraan mee te werken en publiceert de voorgenomen verkoop. De eigenaar van het aangrenzende perceel geeft aan bij de gemeente ook interesse te hebben in het perceel en vordert bij de rechtbank dat de gemeente de verkoop aan ProRail staakt.

De rechtbank overweegt dat er geen sprake is van uitgifte van grond door de gemeente, maar dat de gemeente is benaderd door ProRail. De gemeente is uitsluitend bereid de grond te verkopen in het kader van het openbaar belang (specifiek het tekort aan elektrische energie en de impact die dit heeft op het laten rijden van treinen in de omgeving van de gemeente, maar ook verder in het land). Als de gemeente niet aan ProRail verkoopt, bijvoorbeeld omdat de werkzaamheden omgevingsrechtelijk niet zijn toegestaan, zal de gemeente de grond überhaupt niet verkopen.

Om deze reden is er in dit geval maar één serieuze gegadigde; niemand anders dan ProRail mag deze werkzaamheden uitvoeren, gelet op de geldende wetgeving en de beheersconcessie die de minister heeft neergelegd bij ProRail. De rechtbank wijst daarom de vordering van de eigenaar van het aangrenzende perceel af.

12 oktober 2022

Verbintenissenrecht
Non-conformiteit bij verkoop bouwkavel door aanwezigheid Japanse duizendknoop (ECLI:NL:RBNNE:2022:2789)

Een gemeente verkoopt een bouwkavel in een nog te ontwikkelen wijk. Door Natuurmonumenten is de gemeente erop gewezen dat er Japanse duizendknoop is aangetroffen in de nabijheid van de bouwkavel. Bij het proces-verbaal van oplevering is niets vermeld over de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop. Tussen de kopers en de gemeente is vervolgens discussie ontstaan over de eventuele schade.

Door de kopers wordt gesteld dat er een reëel gevaar is voor de fundering van de nog in aanbouw zijnde woning. De gemeente heeft haar mededelingplicht geschonden door hen voorafgaand aan de koop van de bouwkavel niet te wijzen op de nabijheid van de Japanse duizendknoop, zo stellen zij verder.

De gemeente wijst erop dat de plant niet op het perceel van de kopers is aangetroffen, maar slechts in de directe nabijheid. Om deze reden is er volgens de gemeente geen sprake van een gebrek, laat staan een non-conformiteit.

De (kanton)rechter overweegt dat partijen in de kern van mening verschillen over de uitleg van het woord ‘bouwrijp’, nu de koopovereenkomst spreekt over een bouwrijpe kavel. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, kan niet worden beantwoord op grond van een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de betreffende bepaling(en) mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij de uitleg zijn telkens van beslissende betekenis alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.

In onderhavig geval neemt de rechter kennis van de definitie van bouwrijp in de algemene verkoopwaarden, evenals de definitie uit de Van Dale. Hieruit lijdt zij af dat de kavel ontdaan van obstakels moest zijn en geschikt om op te bouwen. De rechtbank stelt vervolgens vast dat de kopers onvoldoende hebben onderbouwd dat de Japanse duizendknoop al ten tijde van de levering op de bouwkavel voorkwam. Het rapport dat door de kopers is aangeleverd, is van enkele maanden later. Verder is niet gebleken dat de gemeente ten tijde van de levering wist of had moeten weten dat de Japanse duizendknoop zich op de bouwkavel bevond. Concrete feiten en omstandigheden die op een dergelijke wetenschap aan de zijde van de gemeente wijzen, hebben de kopers niet voldoende aangevoerd. Vast staat dat de gemeente ten tijde van de levering wél wist dat de Japanse duizendknoop voorkwam in de ecologische zone in de nabijheid van de bouwkavel. Het enkele feit dat de Japanse duizendknoop daar voorkwam, brengt echter nog niet mee dat dat de gemeente ervan wist of had moeten weten dat de Japanse duizendknoop óók op het perceel van de kopers voorkwam. De ecologische zone en de bouwkavel zijn immers enkele tientallen meters van elkaar verwijderd en gescheiden door een watergang en een andere kavel. De rechter is daarom van oordeel dat de gemeente in de gegeven omstandigheden geen mededelingsplicht tegenover de kopers heeft geschonden.

Daarnaast is de rechter van oordeel dat de kopers onvoldoende hebben onderbouwd dat de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop op de bouwkavel een normaal gebruik van de bouwkavel in de weg staat. De kopers hebben na de levering een woning op de bouwkavel laten bouwen, waarin zij nu wonen. Niet gesteld of gebleken is dat de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop op het perceel in dit concrete geval betekent dat het perceel niet meer voor normaal gebruik geschikt is, in die zin dat op het perceel niet meer veilig en/of met een redelijke mate van duurzaamheid kan worden gewoond.

Erfpachtrecht
Vestigen hypotheek en in gebruik geven aan een derde zonder toestemming (ECLI:NL:GHARL:2022:7450)

Een erfpachter heeft het erfpachtgoed bezwaard met een hypotheekrecht zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de grondeigenaar. Dit is in strijd met de erfpachtaktes, die bepalen dat de erfpachter hierdoor een boete verbeurt van tienmaal de jaarlijkse canon.

Daarnaast is het de erfpachter niet toegestaan het erfpachtgoed te verhuren, te verpachten, in ondererfpacht te geven of onder welke andere titel ook aan derden in gebruik te geven, dan wel gebruik door derden toe te laten. In onderhavig geval wordt op het erfpachtgoed eens in de acht jaren door een tulpenteler tulpen gekweekt.

De grondeigenaar heeft tweemaal de contractuele boete geëist. De rechtbank heeft de contractuele boete toegewezen met betrekking tot het bezwaren van het erfpachtgoed met het hypotheekrecht, maar afgewezen voor zover het gaat om het gebruik door de tulpenteler.

In hoger beroep is het hof van oordeel dat ook het gebruik door de tulpenteler strijdig is met de erfpachtaktes. Hiervoor overweegt het hof dat de gebruikte bepaling (die zowel huur, pacht als in gebruik geven aan een derde bestrijkt) een ruime strekking heeft. De erfpachter stelt dat niet de derde, maar hijzelf de daadwerkelijke zeggenschap heeft gehouden, maar heeft verder niet onderbouwd dat dit gebruik niet onder de verbodsbepaling valt.

Bestuursrecht
Vestiging voorkeursrecht gemeente voor kleinschalig windpark (ECLI:NL:RBOBR:2022:2011)

Een gemeente heeft ten aanzien van meerdere percelen een voorkeursrecht gevestigd op grond van (artikel 5 van) de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Hiertegen tekenen twee eigenaren bezwaar en, daaropvolgend, beroep aan. De eigenaren voeren meerdere bezwaren aan, die de rechtbank afzonderlijk behandelt. De relevante bezwaren zijn hieronder weergegeven.

De eigenaren voeren aan dat de gemeenteraad niet bevoegd is het besluit tot aanwijzing van de percelen te nemen, omdat de bevoegdheid om een kleinschalig windpark aan te wijzen bij de provincie berust. De rechtbank is het hier niet mee eens, zowel omdat dit niet blijkt uit de Wvg en omdat dit een verkeerde interpretatie is van de Elektriciteitswet, waar de eigenaren zich op beroepen.

De eigenaren zijn van oordeel dat de keuze voor het zoekgebied niet goed is gemotiveerd. De gemeente heeft naar meerdere gebieden gekeken en vervolgens twee zoekgebieden aangemerkt voor ‘energie voor versterking agrarische economie’ en ‘energie voor natuur’. Gelet op de kenmerken van beide gebieden, heeft de gemeente terecht de percelen van de eigenaren kunnen aanwijzen als zoekgebied voor ‘energie voor versterking agrarische economie’, onderdeel van het zoekgebied voor grootschalige energie-opwekking. Ook het argument dat de gemeente een veel grotere oppervlakte heeft aangewezen dan nodig is, houdt naar het oordeel van de rechtbank geen stand. De keuze waar het windpark in het gebied zal worden gevestigd, is nog niet gemaakt. De gemeente kan daarom slagvaardig optreden om te voorkomen dat de verwezenlijking van de toegedachte bestemming wordt belemmerd, bijvoorbeeld doordat prijsopdrijvende transacties plaatsvinden die de financiële uitvoerbaarheid van het plan onder druk zetten.

Volgens de eigenaren is onvoldoende duidelijkheid geboden over wat de toegedachte niet-agrarische bestemming inhoudt. De rechtbank is het hier niet mee eens. Aan de vestiging van een voorkeursrecht vóór de aanvang van de procedure tot vaststelling van een bestemmingsplan is inherent dat alleen een globaal beeld bestaat van de beoogde bestemming. De aard van de bevoegdheid brengt met zich dat nog niet op perceelsniveau vaststaat hoe het uiteindelijke grondgebruik eruit zal zien. De vestigingsbevoegdheid is bedoeld om al in een vroegtijdig stadium te voorkomen dat de gemeente regie verliest en om speculatie met de grondprijs te voorkomen. Gelet op de aard en het doel van deze vestigingsbevoegdheid hoeft ten tijde van de vestiging nog geen zekerheid te bestaan over de verwezenlijking van de beoogde bestemming. Dat sprake is van een mogelijke ontwikkeling van een kleinschalig windpark, staat dus niet in de weg aan de vestiging van een voorkeursrecht.

Ten slotte zijn de eigenaren van mening dat er belemmeringen bestaan om ter plaatse een kleinschalig windpark te realiseren. Zij wijzen in dit verband op de aantasting van natuurwaarden, de aantasting van de habitat van struweelvogels, verstoring van het radarzoneringsgebied van vliegbasis Volkel en doorkruising van bestaande functies en ontoelaatbare overlast en schade voor bestaande functies. De gemeente brengt hier tegenin dat nog niet zeker is of in het aangewezen gebied een kleinschalig windpark zal worden gerealiseerd en, zo ja, wat de locatie en de hoogte van de windmolens zal zijn. Daarover zal nog nadere besluitvorming plaatsvinden, zoals wijziging van het bestemmingsplan in het gebied en vergunningsprocedures.

De rechtbank volgt ook in deze de gemeente. De bevoegdheid tot het vestigen van het voorkeursrecht is een discretionaire bevoegdheid, waarvan de uitoefening in beginsel door de rechter terughoudend wordt getoetst. Daarbij is van belang dat er nog nadere besluitvorming dient plaats te vinden voordat de toegedachte bestemming kan worden gerealiseerd. In dat kader dienen de door de eigenaren aangevoerde belangen en argumenten mee te wegen. De vestiging van het voorkeursrecht is geen planologisch besluit. Het is uitsluitend een besluit om de regierol van de gemeente te waarborgen en om buitensporige prijsopdrijving te voorkomen. Het is dan ook niet de bedoeling dat in de procedure tegen een vestigingsbesluit al wordt beoordeeld of de bestemming wel in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening of wordt voldaan aan de milieunormen.

28 september 2022

Verbintenissenrecht
Onmiddellijke beëindiging arbeidsovereenkomst bij ziekte of arbeidsongeval niet rechtsgeldig (ECLI:NL:PHR:2022:846)

De advocaat-generaal heeft de Hoge Raad geadviseerd over een veelvoorkomende bepaling in arbeidsovereenkomsten tussen uitzendkrachten en uitzendbureaus. Volgens deze bepaling wordt de terbeschikkingstelling geachte met onmiddellijke ingang te zijn beëindigd op verzoek van de inlener (het bedrijf waar de uitzendkracht werkte), ingeval van ziekte of arbeidsongeval van de uitzendkracht.

Hoewel het beding niet tot strekking heeft om af te wijken van het opzegverbod tijdens ziekte, is de advocaat-generaal van oordeel dat het beding niet rechtsgeldig is. Ten eerste is de in het beding opgenomen fictie dat de inlener bij ziekmelding geacht wordt een beëindigingsverzoek te hebben gedaan, in strijd met de wet. De wettelijke bepaling (art. 7:691 lid 2 BW) vereist namelijk dat de inlener een verzoek doet tot beëindiging van de terbeschikkingstelling van de uitzendkracht.

Ten tweede is de gekozen constructie – ziekmelding door de uitzendkracht fungeert als ontbindende voorwaarde van de arbeidsovereenkomst tussen uitzendkracht en uitzendbureau en door vervulling van de ontbindende voorwaarde eindigt de arbeidsovereenkomst van rechtswege – niet toegestaan. Deze ontbindende voorwaarde doorkruist het wettelijk ontslagstelsel. Dat de uitzendkracht bij ziekmelding direct op straat komt te staan, is in strijd met de rechtsbescherming die het wettelijke ontslagstelsel de zieke werknemer biedt.

Pachtrecht
Kwalificering van pacht bij een zorgboerderij (ECLI:NL:RBMNE:2022:3125)

Twee personen, verbonden via een V.O.F., exploiteren een zorgboerderij op grond van een landgoed. De woningen en tuin die in gebruik zijn, is aan een van de vennoten verhuurd. Na de verkoop van het landgoed ontstaat er tussen de nieuwe eigenaar en de V.O.F. discussie over de vraag of het gebruik moet worden gekwalificeerd als huur of als pacht.

De pachtkamer overweegt dat pacht een overeenkomst is waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie. Indien de inhoud van een overeenkomst voldoet aan deze omschrijving, moet de overeenkomst worden aangemerkt als een pachtovereenkomst. Niet van belang is of partijen ook daadwerkelijk de bedoeling hadden de overeenkomst onder de regeling van pacht te laten vallen. Waar het om gaat, is of de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van de pachtovereenkomst.

Deze vraag naar de kwalificatie van een overeenkomst moet worden onderscheiden van de – daaraan voorafgaande – vraag welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Die vraag dient te worden beantwoord aan de hand van de Haviltexmaatstaf. Nadat de rechter met behulp van die maatstaf de inhoud van de overeenkomst – dat wil zeggen de wederzijds rechten en verplichtingen – heeft vastgesteld (uitleg), kan zij beoordelen of die overeenkomst de kenmerken heeft van een pachtovereenkomst (kwalificatie).

De pachtkamer stelt vast dat de V.O.F. (althans haar vennoten) het gebruik hebben van de woning met tuin en de grond onder de minirondeelstal (met boerderijwinkel en tijdelijke kantine), tegen een geldelijke tegenprestatie. Daarnaast heeft een van de vennoten op basis van in het verleden met de vorige grondeigenaar gesloten gebruiksovereenkomsten de beschikking heeft over andere delen van het landgoed.

De discussie tussen partijen spitst zich toe op de vraag of voldaan is aan het laatste element van artikel 7:311 BW, namelijk of het gebruik is verstrekt ter uitoefening van landbouw die bedrijfsmatig wordt uitgeoefend. Een bedrijfsmatige exploitatie van het gepachte veronderstelt dat sprake is van een complex van economische activiteiten, gericht op winst door de uitoefening van landbouw. De onroerende zaken dienen dus in gebruik te worden verstrekt ten behoeve van een bedrijfsmatige exploitatie door de gebruiker en het bedrijf van de gebruiker moet gericht zijn op de uitoefening van landbouw. De pachtkamer is van oordeel dat in de voorliggende zaak aan deze vereisten niet is voldaan. Daarvoor is van belang dat de onderneming een zorgverlenend karakter zou krijgen en de agrarische activiteiten daaraan ondergeschikt zouden zijn. Verder is een groot deel van de omzet niet afkomstig uit de agrarische werkzaamheden, maar uit de WMO, WLZ, persoonsgebonden budgetten, het UWV en bedrijven in het kader van re-integratietrajecten. Ten slotte vindt de pachtkamer van belang dat uit de Gecombineerde opgaven blijkt dat de agrarische activiteiten beperkt zijn, zowel in aantallen vee als in gebruik zijnde landbouwgrond.

Planschade en nadeelcompensatie
Andere projecten van belang voor invulling normaal maatschappelijk risico (ECLI:NL:RVS:2022:2059)

Een waterschap heeft een projectplan vastgesteld om verdroging te bestrijden om de achteruitgang van de in het gebied gewenste habitattypen en natuurbeheertypen tegen te gaan. Een agrariër in de omgeving stelt schade te hebben geleden als gevolg van de uitvoering van de maatregelen in het projectplan en dient een verzoek tot nadeelcompensatie in.

Het waterschap vraagt SAOZ om advies te geven over het verzoek om nadeelcompensatie. Ten aanzien van het normaal maatschappelijk risico adviseert de SAOZ een aflopend normaal maatschappelijk risico toe te passen van 8% voor 2016, 5% voor 2017 en 2% voor 2018. Het waterschap besluit echter in afwijking van het besluit een normaal ondernemingsrisico toe te passen voor 2016-2018 van 2%.

De rechtbank is van oordeel dat het waterschap een drempel van 2% mocht hanteren. In hoger beroep betoogt de agrariër dat het waterschap in een vergelijkbare situatie – en ook mede naar aanleiding van de opgedane ervaringen op zijn percelen – heeft besloten tijdens een nazorgperiode van 5 jaar geen drempel te hanteren voor de beoordeling van de vergoedbaarheid van de inkomensschade als gevolg van vernattingsmaatregelen en het onvoldoende effectief blijken van technische maatregelen die de nadelige effecten van de vernattingsmaatregelen moeten mitigeren. Het waterschap is van oordeel dat beide projecten los van elkaar gezien moeten worden.

De Afdeling oordeelt dat de agrariër gelijk heeft. Beide plannen zien op de bestrijding van verdroging van natuurgebieden, die onderdeel uitmaken van hetzelfde Natura 2000-gebied. In beide plannen zijn mitigerende maatregelen opgenomen om vernattingsschade op omliggende percelen te voorkomen. Het waterschap heeft verder niet bestreden dat de ervaringen opgedaan in het geval van deze agrariër mede aanleiding zijn geweest om bij de uitvoering van het daaropvolgende plan gedurende een nazorgperiode van 5 jaar uit te gaan van volledige schadeloosstelling in het geval mitigerende maatregelen niet voorkomen dat er extra vernattingsschade optreedt. Dat betekent dat het er voor moet worden gehouden dat het waterschap is gewijzigd van inzicht en zich op het standpunt stelt dat de schade, zoals ook geleden door de agrariër, niet ten dele onder het normaal ondernemersrisico valt.

Bestuursrecht
Geen controles direct na verstrijken begunstigingstermijn (ECLI:NL:RVS:2022:2177)

De gemeente Schouwen-Duiveland heeft de eigenaar van een recreatiewoning een last onder dwangsom opgelegd, om de bewoning van de recreatiewoning als hoofdverblijf te beëindigen en beëindigd te houden. Er vinden echter niet direct na de begunstigingstermijn controles plaats of de overtreding daadwerkelijk beëindigd is, maar pas na enkele maanden. Bij die controles komt vast te staan dat er sprake is van bewoning, waarna de gemeente de dwangsom opeist. De eigenaar van de recreatiewoning voert echter aan dat niet vast is komen te staan dat de overtreding niet is beëindigd na de last onder dwangsom, en pas op een later moment weer is aangevangen.

De Afdeling overweegt dat aan een invorderingsbesluit een deugdelijke en controleerbare vaststelling van relevante feiten en omstandigheden ten grondslag moet liggen. Daarom moet de vaststelling of waarneming van feiten en omstandigheden die leiden tot de verbeurte van een dwangsom worden gedaan door een ter zake deskundige medewerker van het bevoegd gezag, door een ter zake deskundige persoon in opdracht van het bevoegd gezag of door een ter zake deskundige persoon wiens bevindingen het bevoegd gezag voor zijn rekening heeft genomen. De vastgestelde of waargenomen feiten en omstandigheden moeten op een duidelijke wijze worden vastgelegd. Dat kan in een schriftelijk rapport, maar in bepaalde gevallen ook met foto’s of ander bewijsmateriaal. Duidelijk moet zijn waar, wanneer en door wie de feiten en omstandigheden zijn vastgesteld of waargenomen en welke werkwijze daarbij is gebruikt. Voor zover de vastgestelde feiten en omstandigheden in een stuk zijn vastgelegd, moet een inzichtelijke beschrijving worden gegeven van wat is vastgesteld of waargenomen.

De rechtbank heeft vastgesteld dat er geen controles zijn uitgevoerd in de periode direct na het verstrijken van de begunstigingstermijn, waarin volgens het college de dwangsommen van rechtswege tot het maximum zijn verbeurd. Zoals de rechtbank daarover terecht heeft overwogen, betekent dit niet dat daardoor gedurende die periode per definitie geen dwangsommen kunnen zijn verbeurd. Voor het verbeuren van een dwangsom in die periode is wel vereist dat het college aannemelijk maakt dat de overtreding van de last in die periode voortduurde. Voorwaarde daarvoor is dat op grond van feiten en omstandigheden zoals die tijdens latere controles zijn geconstateerd aannemelijk is dat ten tijde van die controles niet aan de last werd voldaan en dat de periode waarin er geen controles hebben plaatsgevonden niet zodanig lang is dat niet kan worden uitgesloten dat de overtreding tussentijds beëindigd is geweest.

22 september 2022

Pachtrecht
Beëindiging pacht door inbreng grond in maatschap (ECLI:NL:GHARL:2022:1132)

Een vader heeft 65 ha landbouwgrond gekocht voor zijn drie (minderjarige) zonen. Hij werd zelf pachter van zijn zonen. Later heeft vader met zijn twee zonen die nog eigenaar waren (de derde zoon heeft zijn aandeel verkocht aan zijn broers) een maatschap opgericht waarin een agrarische onderneming werd gedreven die gebruik maakte van de 65 ha. De vraag is of vader nog pachter is of niet meer.

De rechtbank en het hof zijn van oordeel dat vaststaat dat de vader de grond heeft ingebracht in de maatschap, op basis van de jaarstukken en de gecombineerde opgaven. Partijen beoogden door het aangaan van de maatschap en de inbreng van de 65 ha in gebruik en genot het gezamenlijk gebruik daarvan met het oog op het behalen van voordeel. Zij hebben aan dat oogmerk ook feitelijk uitvoering gegeven en samen het gebruik gehad. Daardoor is het gebruik van vader als pachter op 1 januari 2009 geëindigd op grond van een mondelinge pachtbeëindigingsovereenkomst.

Uit het feitelijke handelen van partijen blijkt dat de drie zoons de 65 ha niet meer (uitsluitend) in gebruik gaven aan vader en dat vader ook niet meer als pachter, maar in zijn hoedanigheid van maat samen met de zoons gebruik maakte van de 65 ha.

Bestuursrecht
Toepassing Didam-arrest bij grondruiltransactie (ECLI:NL:RBOVE:2022:2584)

De provincie Overijssel heeft een kennisgeving van een voorgenomen verkoop van enkele percelen grond gepubliceerd. In de kennisgeving is vermeld dat het een verkoop middels grondruil betreft ter voorkoming van onteigening in verband met een ontwikkelopgave. De provincie verwijst naar de ligging van het te verkopen perceel en de omvang van het te compenseren grondoppervlak van de (voorgenomen) koper ten aanzien van haar beslissing om de (voorgenomen) koper als enige gegadigde aan te merken, overeenkomstig het bepaalde in het Didam-arrest.

De Stichting Twickel is ook geïnteresseerd in drie van de percelen die door de provincie genoemd worden in de voorgenomen verkoop en verzoekt de voorzieningenrechter om de provincie te verbieden de voorgenomen verkoop door te zetten.

De voorzieningenrechter merkt als eerste op dat een grondruiltransactie als de onderhavige onder de reikwijdte van het Didam-arrest valt, in tegenstelling tot het betoog van de provincie. Hoewel hier sprake is van (onder andere) het verwerven van gronden die de provincie specifiek nodig heeft voor een publieke taak, betekent dit niet dat zij de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel niet in acht hoeft te nemen.

De kern van het geschil ligt in de vraag of de provincie ruimte had moeten bieden aan potentiële gegadigden (lees: de stichting) voor de aan de provincie toebehorende percelen om mee te dingen naar de verwerving van die percelen middels een openbare selectieprocedure dan wel dat zij kon volstaan met bekendmaking van de voorgenomen grondruil met de particulier onder opgave van de redenen waarom – afgemeten naar objectieve, toetsbare en redelijke criteria – bij voorbaat vast staat dat voor de percelen slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.

In onderhavig geschil wist de provincie, althans behoorde zij te weten, dat de stichting interesse had in (een deel van) de percelen die de provincie nu wenst te verkopen. De stichting heeft immers een zienswijze ingediend tegen het ontwerp beheerplan en het ontwerp PIP die betrekking hebben op deze gronden. Dit betekent dat de provincie een selectieprocedure had moeten voeren voor de verkoop, tenzij op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop.

De provincie voert aan dat zij op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria heeft kunnen en mogen aannemen dat er slechts één serieuze gegadigde was. Die criteria zijn (1) grondruil ter voorkoming van onteigening, mits (2) op basis van de ligging van de compensatiegrond en (3) het te compenseren grondoppervlak vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat daarvoor slechts een serieuze gegadigde in aanmerking komt.

De voorzieningenrechter overweegt dat het criterium met betrekking tot onteigening objectief en redelijk is. Hoewel onteigening op zichzelf nog niet aan de orde is, is de provincie verplicht via een minnelijk traject te proberen de gronden te verwerven. Door via zo’n traject en grondruil de gewenste grond te verkrijgen wordt gemeenschapsgeld bespaard door enerzijds een lagere schadeloosstelling (vergoeding wegens al dan niet gedeeltelijke liquidatie van de bedrijfsvoering, aankoopkosten van vervangende gronden, premie uit handen, omrijschade, stagnatieschade) en anderzijds door besparing van kosten, tijd en inspanningen, die zijn gemoeid met een onteigeningsprocedure. Daarbij komt dat agrarische gronden schaars zijn en agrariërs in de regel enkel bereid zijn tot overdracht van grond indien zij met ruilgrond worden gecompenseerd, zodat zij daarop hun bedrijf kunnen voortzetten.

Ten aanzien van de locatie overweegt de voorzieningenrechter dat beide partijen grenzen aan de grond die verkocht wordt. In onderhavig geval is de provincie objectief en redelijk tot het oordeel gekomen de voorgenomen koper voor dient te gaan, aangezien hij de gronden die hij moet afstaan zelf gebruikt, terwijl de stichting de gronden door een ander laat gebruiken. Op deze manier wordt de schade maximaal beperkt.

Met betrekking tot het laatste criterium, de oppervlakte van de te compenseren grond, overweegt de voorzieningenrechter dat de provincie mocht uitgaan van het criterium dat de partij die als gevolg van de verkoop/onteigening een groter areaal verliest voorrang heeft op de partij die als gevolg van de verkoop/onteigening een minder groot areaal verliest. Daarvoor geldt dat hoe groter het te verliezen areaal is, hoe groter het belang bij vervangende grond zal zijn en ook dat hoe groter het areaal dat minnelijk verworven kan worden, hoe groter het profijt van de provincie is (waarmee het publiek belang dus wordt gediend) voor de uitvoering van het project op het gebied van besparing van tijd, schade en kosten. In onderhavig geval was de oppervlakte die de provincie van de stichting moest verwerven een factor 6 kleiner dan de oppervlakte die de provincie van de voorgenomen koper moest verwerven.

De voorzieningenrechter tikt de provincie nog wel op de vingers voor wat betreft de motivatie van de toetsbaarheid van de criteria in de kennisgeving, maar wijst de vordering van de stichting af.

  • Verzoek om handhaving afgewezen, geen belanghebbenden (ECLI:NL:RVS:2022:2475)

Het Waterschap Vechtstromen voert werkzaamheden uit in het kader van een project. Twee appellanten verzoeken de provincie om handhaving, aangezien de werkzaamheden gevolgen zouden hebben voor een Natura 2000-gebied en geen Wnb-vergunning is verleend. De provincie heeft het verzoek afgewezen, omdat niet is gebleken dat het waterschap de Wnb heeft overtreden. Het bezwaar van appellanten hiertegen is afgewezen, omdat zij geen belanghebbenden zijn bij het project en hun handhavingsverzoek daarom niet tot een besluit in de zin van de Awb heeft geleid.

Appellanten wonen op ongeveer 2 kilometer afstand van de locatie waar de activiteiten in het Natura 2000-gebied plaatsvinden en op ongeveer 240 meter van de grens van het Natura 2000-gebied.

De Afdeling stelt dat het uitgangspunt is dat degene die rechtstreeks feitelijke gevolgen ondervindt van een activiteit waarop het verzoek om handhaving betrekking heeft, in beginsel belanghebbende is bij dat besluit. Het criterium ‘gevolgen van enige betekenis’ dient als correctie op dit uitgangspunt. Gevolgen van enige betekenis ontbreken indien de gevolgen wel zijn vast te stellen, maar de gevolgen van de activiteit voor de woon-, leef- of bedrijfssituatie van betrokkene dermate gering zijn dat een persoonlijk belang bij het betrokken besluit ontbreekt. Daarbij wordt acht geslagen op de factoren afstand tot, zicht op, planologische uitstraling van en milieugevolgen (o.a. geur, geluid, licht, trilling, emissie, risico) van de activiteit, waarbij die factoren zo nodig in onderlinge samenhang worden bezien. Ook aard, intensiteit en frequentie van de feitelijke gevolgen kunnen van belang zijn.

In onderhavig geval oordeelt de Afdeling dat de appellanten niet als belanghebbende kunnen worden aangemerkt, aangezien van belang is of ter plaatse van hun woningen gevolgen kunnen worden ondervonden van de uitvoering van het project. Appellanten wonen op een afstand van ongeveer 700 m tot de locatie waar de uitvoeringswerkzaamheden van het project plaatsvinden. Niet is gebleken dat zij vanuit hun woning of vanaf hun perceel zicht hebben op die werkzaamheden. Ook hebben zij niet aannemelijk gemaakt dat zij daar geluidsoverlast of andere hinder van de werkzaamheden ondervinden.

14 september 2022

Erfpachtrecht
Redelijkheid en billijkheid bij aanbod tot heruitgifte erfpacht (ECLI:NL:GHSHE:2022:833)

Een waterschap heeft een perceel in erfpacht uitgegeven. Tegen het einde van de erfpachtduur verzoekt de erfpachter het waterschap op verlenging. Het waterschap geeft aan hier bereid toe te zijn en dat de nieuwe canon door middel van taxatie zal worden vastgesteld. Nadat de taxatie is verricht, blijkt de nieuwe canon in het gedane aanbod veel hoger te liggen dan de canon die tot dan toe is betaald.

De rechtsopvolgers van de erfpachter verwerpen het aanbod. Het waterschap geeft aan dat als de (nieuwe) erfpachters niet instemmen met het aanbod, zij de erfpacht als beëindigd beschouwt.

Het hof stelt vast dat er in principe sprake is van contractsvrijheid en partijautonomie. Echter, het waterschap heeft aangegeven bereid te zijn tot heruitgifte. Hierbij moet zij de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de redelijkheid en billijkheid in acht nemen. Daarbij dient zij (ook) bij (een nieuwe) erfpachtuitgifte rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van een zittend erfpachter.

In onderhavig geval heeft het waterschap niet duidelijk gemaakt hoe zij is gekomen tot het gehanteerde canonpercentage. Nog steeds is niet duidelijk welke componenten, behoudens het in de rente voor geldleningen begrepen risicopercentage en inflatiecorrectie, zijn meegerekend. Om deze reden is niet verifieerbaar of het gehanteerde canonpercentage aan de eisen van redelijkheid en billijkheid voldoet.

Verder heeft het waterschap ten onrechte de waarde van de opstallen die tijdens het erfpachtrecht zijn gerealiseerd, niet losgekoppeld van de waarde van de ondergrond. Het is niet mogelijk om de waarde van de grond te bepalen zonder de waarde van de opstal daarbij te betrekken omdat de bebouwde ondergrond zonder rechten op de opstal niet als een afzonderlijke economische eenheid juridisch overdraagbaar (“vermarktbaar”) is. Door niet uit te gaan van een bepaalde verdeling van de marktwaarde van het geheel over het erfpachtrecht en de bloot eigendom, heeft het waterschap de belangen van de erfpachter onvoldoende meegewogen.

Op grond van artikel 5:99 BW heeft de erfpachter – uitzonderingen daargelaten – na het einde van de erfpacht recht op vergoeding van de waarde van de nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen die door hem zelf of door een voorganger zijn aangebracht. In de algemene voorwaarden is een met de wettekst overeenstemmende vergoedingsregeling opgenomen. Het waterschap heeft aangegeven met dit recht op vergoeding geen rekening te hebben gehouden bij zijn aanbod tot heruitgifte en erop gewezen dat een dergelijke vergoeding onder het oude erfpachtrecht niet was verschuldigd op grond van de artikelen 24 en 25 van de erfpachtakte waarin staat dat het waterschap eigenaar blijft van de opstallen zonder dat hij tot een vergoeding is gehouden.

Publiekrecht

Planschade en nadeelcompensatie
Directe planschade bij intensieve veehouderij (ECLI:NL:RVS:2022:1975)

Bij de herziening van een bestemmingsplan wordt bij een agrarisch bedrijf de oppervlakte die gebruikt mag worden voor intensieve veehouderij verkleind van 14.430 m² naar 1.828 m². De adviseur van de gemeente heeft geoordeeld dat de gebruiksmogelijkheden nagenoeg hetzelfde zijn gebleven, doch dat de bouwmogelijkheden zijn verkleind.

De rechtbank heeft in een tussenuitspraak geoordeeld dat de beperking van de bouwmogelijkheden gevolgen heeft voor de gebruiksmogelijkheden, omdat het verbod op uitbreiding en nieuwbouw van de stallen inhoudt dat er minder dieren gehouden kunnen worden op de percelen. Volgens de rechtbank betekent dit echter niet dat er ook sprake is van een beperking van de gebruiksmogelijkheden. Omdat de beperking van de bouwmogelijkheden alleen betrekking heeft op de stallen, en niet op overige agrarische bebouwing, kunnen de percelen nog steeds gebruikt worden voor intensieve veehouderij, aldus de rechtbank.

In hoger beroep spitst de zaak zich toe op de vraag of het resterende gedeelte dat de aanduiding ‘intensieve veehouderij’ heeft, geschikt is als nevenlocatie voor een (andere) intensieve veehouderij of als (eventueel biologische) melkrundveehouderij. De taxateur die door de rechtbank is ingeschakeld heeft vastgesteld dat in de omgeving van het bedrijf een aantal omvangrijke (internationaal opererende) moderne intensieve veehouderijen actief zijn, zodat bij het beschikbaar komen van een agrarische locatie met goede ontwikkelingsmogelijkheden over het algemeen sprake is van meerdere vragende partijen. Om deze reden daalt de waarde van de grond niet tot de waarde van cultuurgrond (zonder verdere aanduiding), maar resteert een waarde van € 15/m².

Geen eigenaar, geen planschade (ECLI:NL:RVS:2022:2265)

Na vaststelling van een bestemmingsplan meldt zich een verzoeker om planschade. De gemeente stelt vast dat het bestemmingplan is vastgesteld op 4 juli 2013, in werking getreden op 11 oktober 2013 (de peildatum) en onherroepelijk geworden op 20 augustus 2014. De verzoeker heeft de eigendom van het betreffende perceel overgedragen op 18 januari 2013. De gemeente wijst daarom het verzoek om tegemoetkoming in de planschade af.

De verzoeker voert aan dat hij wel degelijk gerechtigd tot het perceel was en belang bij een aanvraag om tegemoetkoming in planschade had. De Afdeling stelt echter vast dat de verzoeker geen eigenaar was en daarom geen aanspraak kan maken op tegemoetkoming in de waardevermindering van het perceel.

De verzoeker voert verder aan dat hij het verzoek heeft gedaan namens de eigenaren op de peildatum, maar de Afdeling stelt vast dat dit niet blijkt uit de brieven en het aanvraagformulier die de verzoeker aan de gemeente heeft gestuurd.

Bestuursrecht
Onzekerheid over emissie bij emissiearme stallen (ECLI:NL:RVS:2022:2557, ECLI:NL:RVS:2022:2624 en ECLI:NL:RVS:2022:2622)

De Afdeling heeft in drie uitspraken aangegeven dat de rekenwaarden (zogenoemde emissiefactoren) die worden gebruikt om stikstofuitstoot te berekenen, te weinig zekerheid bieden dat de natuur geen schade oploopt.

Bij het verlenen van nieuwe natuurvergunningen voor stallen die in deze zaken centraal staan, de types A1.13 en A1.28, mag daarom geen gebruik meer worden gemaakt van deze emissiefactoren. Dat betekent dat melkveehouderijen met dit type stal alleen een natuurvergunning kunnen krijgen als uit een zogenoemde passende beoordeling blijkt dat de natuur geen schade oploopt.

Er zijn verschillende soorten emissiearme melkveestallen. Het zijn stallen die door de inzet van technische innovaties minder stikstof zouden moeten uitstoten dan ‘gewone’ melkveestallen. Voor de berekening van de stikstofuitstoot van emissiearme stallen gelden daarom lagere emissiefactoren. Deze zijn gebaseerd op metingen bij proefstallen. Twee natuurorganisaties, Coöperatie Mobilisation for the Environment en Vereniging Leefmilieu, voerden in de procedure bij de Afdeling bestuursrechtspraak aan dat emissiefactoren de werkelijke stikstofuitstoot onderschatten.

Er mag op grond van de Europese natuurbeschermingsregels alleen toestemming worden gegeven voor (uitbreiding van) een melkveehouderij als zeker is dat beschermde natuur daardoor geen schade oploopt. Die vereiste zekerheid wordt nu gezocht door de verwachte stikstofuitstoot van melkveestallen te berekenen met behulp van de emissiefactoren uit de Regeling ammoniak en veehouderij. Maar uit een rapport van het Centraal Bureau voor de Statistiek dat gecontroleerd is door de Commissie Deskundigen Meststoffenwet blijkt dat moet worden getwijfeld aan die emissiefactoren. Ze zouden de stikstofuitstoot van emissiearme stallen in werkelijkheid flink onderschatten. Zolang er twijfel bestaat over de effectiviteit van emissiearme stallen kan de stikstofuitstoot niet met de vereiste zekerheid in kaart worden gebracht.

7 september 2022

Verbintenissenrecht
Verplichting tot meewerken levering hotel COA (ECLI:NL:RBOVE:2022:2476)

Een hotel in Albergen is verkocht aan het COA. In de media is veel te doen geweest over de opvang van asielzoekers en/of statushouders. De verkoper besluit de koopovereenkomst op grond van bedrog dan wel dwaling te vernietigen, waarna het COA naar de voorzieningenrechter stapt om de verkoper te dwingen mee te werken aan de levering van het hotel.

De voorzieningenrechter stelt vast dat uit de contacten tussen de verkoper en haar makelaar enerzijds en het COA anderzijds blijkt dat steeds duidelijk was dat het COA het hotel wilde gaan gebruiken voor een azc met veel meer bedden dat het hotel had. De voorzieningenrechter acht in dat verband van belang dat er op meerdere momenten contact is geweest over de mogelijkheden om de capaciteit van het hotel te vergroten, onder meer door het plaatsen van stapelbedden. Daarnaast is aan de voorzieningenrechten nergens uit gebleken dat de verkoper uitdrukkelijk aan het COA te kennen heeft gegeven dat zij het belangrijk vond dat in het hotel maximaal 100 mensen opgevangen zouden worden. Zij had kunnen vragen om een bepaling van deze strekking op te nemen in de koopovereenkomst. Niet alleen heeft zij dit niet gedaan, in de koopovereenkomst is zelfs opgenomen dat de verkoper niets te maken heeft met het gebruik van het hotel door het COA.

Uit deze feiten blijkt naar het oordeel van de voorzieningenrechter dat het COA van meet af aan open kaart heeft gespeeld over haar bedoelingen met het hotel. Als de verkoper na het sluiten van de koopovereenkomst aangeeft dat zij de koop wil terugdraaien, maakt het COA duidelijk dat dat niet kan, waarop de verkoper aangeeft dat te snappen. Verder heeft de verkoper daarna de sleutel van het hotel aan het COA gegeven en de factuur voor de inventaris aan het COA gestuurd.

De voorzieningenrechter begrijpt dat de gebeurtenissen na de koop een grote impact hebben gehad op de verkoper. Maar ook de gebeurtenissen na het sluiten van de koopovereenkomst geven haar niet het recht om op de verkoop terug te komen. De voorzieningenrechter concludeert dan ook dat het beroep op dwaling en bedrog niet opgaat.

Bestuursrecht
Datum overtreding is bepalend aan wie een boete kan worden opgelegd (ECLI:NL:RVS:2022:619)

De staatssecretaris van SZW heeft een boete opgelegd aan een bedrijf wegens overtreding van de Wet arbeid vreemdelingen. De rechtbank heeft geoordeeld dat haar eigenaar hoofdelijk aansprakelijk is voor alle verplichtingen en schulden van het bedrijf. Het bedrijf voert in hoger beroep aan dat zij, als eenmanszaak, niet meer bestond ten tijde van de boeteoplegging. Alle activa en passiva zijn overgedragen aan een andere partij (die overigens ook een boete opgelegd heeft gekregen).

De Afdeling merkt als eerste op dat voor het antwoord op de vraag aan wie de boete kan worden opgelegd, de datum van de overtreding bepalend is en niet de datum van de boetebeschikking. Daarnaast gaat het hier om een eenmanszaak en geen rechtspersoon (of daarmee gelijkgestelde entiteit). Voor rechtspersonen en daarmee gelijkgestelde entiteiten is het zo dat geen boete kan worden opgelegd aan een onderneming die niet meer bestaat. Voor andere ondernemingen geldt dit niet en kan de hoofdelijke aansprakelijkheid van de eigenaar wel worden uitgesproken, ook als de onderneming zelf niet meer bestaat.

31 augustus 2022

Verbintenissenrecht
Productaansprakelijkheid bij overlijden dieren (ECLI:NL:RBGEL:2022:4872)

Een varkenshouder heeft zaagsel gekocht van (het bedrijf van) zijn broer, die het op zijn beurt heeft gekocht bij een bedrijf dat gespecialiseerd is in het verwerken en verpakken van hoogwaardige diervoeders en ook verpakt zaagsel verkoopt (de verkoper). De verkoper heeft het verpakte zaagsel gekocht bij een bedrijf dat houtvezelproducten levert voor onder meer de agrarische sector (de producent). Na het gebruik van het zaagsel was er sprake van een verhoogde uitval/sterfte van jonggeboren biggen. Al deze jonge biggen gingen binnen 24-48 uur dood. De varkenshouder spreekt zowel de verkoper als de producent van het zaagsel aan, omdat het zaagsel de klebsiella-bacterie zou bevatten. Een dierenarts heeft vastgesteld dat ten minste één van de dode biggen besmet was met klebsiella.

In opdracht van de dierenarts heeft een laboratorium onderzoek gedaan naar het zaagsel. In geen van de drie monsters is klebsiella aangetroffen. De verkoper heeft de varkenshouder een nieuwe pallet zaagsel geleverd en vervolgens zelf het (mogelijk besmette) zaagsel getest. Ook in deze test werd geen klebsiella aangetroffen. Bij een test die werd uitgevoerd op een (tot dat moment) ongeopende baal zaagsel van de verkoper werd echter wel klebsiella aangetroffen. Nadat het aanwezige zaagsel is verwijderd door de varkenshouder, daalde de uitval onder de biggen weer tot een normaal niveau.

De (verzekeraar van de) verkoper en de producent wijzen allebei de aansprakelijkheid af, omdat niet vast is komen te staan dat er sprake is van een klebsiella-besmetting in het zaagsel. Met betrekking tot de positieve test, wijzen zij erop dat het monster tegen de regels in met blote handen is genomen. Omdat klebsiella via onder andere handen kan worden overgedragen, is dit monster onbetrouwbaar.

De rechtbank stelt als eerste vast dat er geen contractuele relatie is tussen de verkoper en de varkenshouder. (Het bedrijf van) de broer van de varkenshouder heeft het zaagsel gekocht, dus kan de varkenshouder de verkoper niet aanspreken op grond van wanprestatie. De varkenshouder kan de verkoper en de producent wel aansprakelijk stellen op grond van onrechtmatige daad, maar de rechtbank oordeelt dat niet vast is komen te staan dat het zaagsel klebsiella bevatte. De enige test die klebsiella aantoonde is gedaan op een monster dat met blote handen is genomen. Daartegen voeren de verkoper en de producent aan dat het productieproces zodanig is ingericht – in het bijzonder het verhitten van het zaagsel voordat het wordt verpakt – dat eventueel aanwezige klebsiella in het zaagsel het productieproces niet overleeft.

Zelfs al zou ervan zou worden uitgegaan dat het zaagsel ten tijde van de levering klebsiella bevatte, leidt dat niet tot de conclusie dat de verkoper onrechtmatig heeft gehandeld richting de varkenshouder. Van de verkoper kan niet worden verlangd dat zij voorafgaand aan de levering het al in plastic verpakte zaagsel aan een onderzoek onderwerpt voor de al dan niet aanwezigheid van klebsiella. Klebsiella is met het blote oog niet zichbaar en de verkoper hoeft er, gezien het productieproces van de producent, geen rekening mee te houden dat het zaagsel klebsiella zou bevatten.

  • Uitleg koopovereenkomst (ECLI:NL:GHDHA:2022:686)

Twee appartementen worden verkocht, maar slechts een appartement wordt geleverd. De kopers houden de levering van het tweede appartement (op de begane grond) af, omdat het appartement verkocht zou zijn als woning terwijl het een bedrijfsbestemming heeft. Over het ter plaatse geldende bestemmingsplan was het toegestaan om het bestaande gebruik voort te zetten, ook al is dat strijdig met het bestemmingsplan. Indien het gebruik voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, mag dit gebruik niet worden hervat. In de koopovereenkomst was het verkochte omschreven als volgt: “het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de benedenwoning, gelegen op de begane grond met tuin en verder toebehoren”. De kopers wensen nu de koopovereenkomst te ontbinden.

Het hof stelt vast dat de koopovereenkomst bepaalt dat het appartement wordt overgedragen in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt en dat de koper deze staat aanvaardt en daarmee ook de op het appartement rustende publiekrechtelijke beperkingen, voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn. Dergelijke bijzondere lasten komen op grond van de koopovereenkomst alleen voor risico van de koper voor zover zij blijken en/of voortvloeien uit notariële akten of stukken genoemd in de koopovereenkomst. Deze bepaling in de koopovereenkomst is een uitwerking van artikel 7:15 lid 1 BW, op grond waarvan de verkoper verplicht is de verkochte zaak in eigendom over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard. Uit de rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat deze bepaling geen betrekking heeft op lasten die voortvloeien uit publiekrechtelijke besluiten van algemene strekking, zoals onder meer bestemmingsplannen (Hoge Raad 30 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:159).

Deze uitleg van artikel 7:15 lid 1 BW is gebaseerd op de gedachte dat deze bepaling bedoeld is om de informatieachterstand van de koper zoveel mogelijk op te heffen. Daarom wordt dit artikel alleen van toepassing geacht op bijzondere lasten en beperkingen die voortvloeien uit een specifiek tot (een rechtsvoorganger van) de verkoper gericht besluit. Besluiten van algemene strekking zoals bestemmingsplannen zijn even kenbaar voor de koper als de verkoper en vallen daarom niet onder deze bepaling. Aangezien deze bepaling in de koopovereenkomst een uitwerking is van artikel 7:15 lid 1 BW, geldt het voorgaande ook voor deze bepaling in de koopovereenkomst van onderhavig appartement. De publiekrechtelijke beperking voortvloeiend uit het ter plaatse geldende bestemmingsplan is dus geen ‘bijzondere last’ in de zin van deze bepaling in de koopovereenkomst, zodat deze beperking in beginsel voor risico van de kopers komt.

Als partijen bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruikmaken van een standaardakte waarin een beding voorkomt dat, zoals artikel 6.3 van de standaard NVM-koopakte, als  voorgedrukte verklaring van de verkoper bevat dat de verkochte zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, zal uitgangspunt voor de uitleg van dit beding dienen te zijn dat ‘normaal gebruik’ betrekking heeft op wat daaronder naar ‘gangbaar spraakgebruik’ wordt verstaan (Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414). Volgens ‘gangbaar spraakgebruik’ valt onder “feitelijke eigenschappen (…) die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonruimte”, niet de afwezigheid van een publiekrechtelijke beperking als een bestemming volgens een bestemmingsplan. De publiekrechtelijke bestemming is geen ‘feitelijke’ maar een ‘juridische’ eigenschap van de onroerende zaak. Deze betekenis van het artikel is bovendien bevestigd in de ‘Toelichting op de koopovereenkomst voor de consument’ waar op de eerste bladzijde van de model-koopovereenkomst van de NVM naar wordt verwezen.

Bestuursrecht
Vergunning op grond van Keur en Waterwet? (ECLI:NL:RVS:2022:2328)

Een boer wordt door het waterschap gelast onder oplegging van een dwangsom de onderbemaling in de tertiaire watergang achter zijn woning te staken en gestaakt te houden. De boer maakt bezwaar, gaat in beroep en vervolgens in hoger beroep, als hij telkens geen gelijk krijgt.

De boer voert aan dat de vergunningplicht uit artikel 3.3 van de Keur voor het afwijken van het in het Peilbesluit vastgestelde peil in strijd is met de Waterwet. Artikel 6.13 van de Waterwet biedt volgens hem niet de mogelijkheid voor het verlenen van een dergelijke vergunning. Als er geen vergunningsplicht geldt, kan er ook geen sprake zijn van het zonder vergunning in werking stellen en houden van een onderbemaling.

In de memorie van toelichting bij artikel 6.13 van de Waterwet (Kamerstukken II, 2006-2007, 30818, nr. 3, blz. 122) staat: “Het mede aan hoofdstuk 6 ten grondslag liggende uitgangspunt van «decentraal wat kan» (zie ook paragraaf 15.3 van het algemeen deel) brengt met zich dat er naast de vergunningplichtige handelingen, bedoeld in de artikelen 6.2 en 6.3, tevens handelingen in een watersysteem zullen zijn waarvoor op grond van een verordening van het waterschap vergunning is vereist. Het onderhavige artikel strekt ertoe ook deze, op de reglementaire verordenende bevoegdheid van de waterschappen gebaseerde, vergunningen te integreren in het vergunningstelsel van hoofdstuk 6, opdat voor alle handelingen in een watersysteem steeds slechts één vergunning zal zijn vereist: de watervergunning.

De Afdeling is van oordeel dat, zoals ook uit de memorie van toelichting bij artikel 6.13 van de Waterwet volgt, het op grond van artikel 6.13 van de Waterwet is toegestaan om, los van de handelingen waarvoor in de artikelen 6.2 tot en met 6.5 is bepaald dat die zonder vergunning verboden zijn, in een verordening van een waterschap, zoals de Keur, te bepalen dat voor andere handelingen ook een vergunning is vereist.

23 augustus 2022

Eigendomsrecht
Verkrijgende of bevrijdende verjaring landbouwgrond (ECLI:NL:RBROT:2022:6582)

In 2002 heeft een echtpaar een stuk landbouwgrond gekocht. In het verkennend bodemonderzoek is een kadastrale kaart opgenomen, waarop de grens door een schuur loopt. Bij een verkoop van een naastgelegen perceel blijkt dat de kadastrale grens echter anders loopt, waardoor het echtpaar (partij 1) jarenlang een strook grond in gebruik heeft gehad zonder juridische titel. De koper van het naastgelegen perceel (partij 2) heeft de betwiste strook inmiddels zelf in gebruik genomen, waarop partij 1 een procedure start.

De rechtbank stelt allereerst vast dat bij de ruilverkaveling in 1989 de rechtsvoorganger van partij 1 niet de eigendom van de betwiste strook heeft gekregen in de ruilverkavelingsakte. De vraag rijst of de rechtsvoorganger van partij 1 door verjaring eigenaar is geworden van de betwiste strook. Wat betreft verkrijgende verjaring worden op grond van artikel 3:99 BW, in werking getreden op 1 januari 1992, rechten op onroerende zaken door een bezitter te goeder trouw verkregen door een onafgebroken bezit van tien jaar. In artikel 73 lid 1 van de Overgangswet NBW is bepaald dat in geval van verjaringstermijnen van langer dan één jaar het per 1 januari 1992 nieuwe recht omtrent de aanvang, de omvang en de aard van de termijn niet van toepassing is tot een jaar nadien, indien de desbetreffende termijn is aangevangen onder de werking van het oude recht. Dit betekent in de onderhavige zaak dat vanaf 1 januari 1993 de genoemde verjaringstermijn is gaan gelden. Aangezien de ruilverkavelingsakte op 4 december 1989 is ingeschreven, liep die verjaringstermijn van tien jaar dus tot 4 december 1999.

Partij 1 heeft voldoende gemotiveerd dat haar rechtsvoorganger sinds 1989 onafgebroken bedrijfsmatig gebruik heeft gemaakt van de betwiste strook. Hiervoor heeft zij aangevoerd dat haar rechtsvoorganger in een vergunningsaanvraag uitgaande van een sloot als erfafscheiding, ten tijde van de ruilverkaveling de schuur ten dele op de strook grond heeft laten bouwen en die schuur heeft gebruikt voor het sorteren van spruiten.

Voor het in artikel 3:99 BW gestelde vereiste van de goede trouw geldt op grond van artikel 3:118 BW dat een bezitter te goeder trouw is wanneer hij bij de verkrijging van zijn bezit zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijze als zodanig mocht beschouwen. Goede trouw wordt vermoed aanwezig te zijn. Is een bezitter eenmaal te goeder trouw, dan wordt hij geacht dit te blijven. Om goede trouw te kunnen aannemen is het voorts noodzakelijk dat de nodige zorgvuldigheid is betracht om een verkeerde voorstelling van zaken te voorkomen. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval mag daarbij enig onderzoek worden gevergd. Het bij de overdracht niet raadplegen van een kadastrale kaart staat niet (zonder meer) aan bezit te goeder trouw in de weg als er verder geen indicatie bestaat dat men geen eigenaar van de strook zou worden. De kadastrale kaart maakt immers geen onderdeel uit van de openbare registers. Pas als de feitelijke omstandigheden geen duidelijkheid (lijken te) verschaffen over de erfgrens en/of tot argwaan behoren te leiden over de vraag of de feitelijke grenzen wel overeenstemmen met de kadastrale grenzen, is nader onderzoek vereist.

In onderhavig geval mocht partij 1 ervan uitgaan dat de in het kader van de ruilverkaveling gegraven sloot de grens van het perceel vormde.

Verbintenissenrecht
Gemeente moet kerkgebouw leveren aan koper (ECLI:NL:RBOBR:2022:3385)

De gemeente Eindhoven heeft in 2013 een kerkgebouw verkocht aan een koper, maar het gebouw vervolgens niet geleverd. De reden hiervoor is dat de gemeente en de koper met elkaar in gesprek zijn over het wijzigen van het bestemmingsplan. In de tussentijd hebben de gemeente en de koper een bruikleenovereenkomst gesloten met betrekking tot het gebruik van het kerkgebouw.

Uiteindelijk is er geen wijziging van het bestemmingsplan doorgevoerd en heeft de gemeente op grond van een bepaling uit de koopovereenkomst weigeren te leveren. De bepaling bestond uit een opschortende voorwaarde (zijnde de overeenstemming tussen de gemeente en de koper over een bestemmingswijziging) voor de levering van het kerkgebouw. De koper heeft echter aangegeven afstand te doen van het recht om de koopovereenkomst te ontbinden als er geen overeenstemming bereikt zou worden. Dat was de enige ontbindende voorwaarde, waardoor er voor de gemeente geen grond is om de koopovereenkomst uit te voeren en het kerkgebouw te leveren. De rechtbank oordeelt dan ook dat de gemeente binnen drie dagen het kerkgebouw moet leveren aan de koper, onder voorwaarde dat de koper de koopsom betaalt.

Ontbinding koopovereenkomst na stellen nieuwe voorwaarden (ECLI:NL:GHSHE:2022:2788)

Eind 2018 besloot een bejaard echtpaar hun huis te verkopen. De beoogde koper was supermarktketen Aldi. Deze wilde op de locatie van de woning parkeergelegenheid creëren. De supermarktketen voerde op dat moment ook onderhandelingen over de realisatie van een supermarkt in het naastgelegen pand.

Verkopers en de Aldi tekenden in februari 2019 een geheimhoudingsovereenkomst en maakten afspraken rondom de aankoop van de woning, waarin onder meer was bepaald dat partijen nog nadere afspraken zouden maken over de datum van overdracht van de woning. Daarover is vervolgens nooit overeenstemming bereikt. De verkopers wilden de koop en levering voor 2020 voltooid hebben en Aldi bleek daartoe niet bereid of in staat. Later nam Aldi bovendien als voorwaarde de niet eerder besproken koppeling op tussen de koop van de woning en de koop van het naastgelegen pand. Over het doorgaan daarvan kon Aldi in het najaar van 2019 aan de verkopers geen zekerheid verschaffen. De verkopende partij maakte tegen die passage bezwaar en stelde dat de uiterlijke leverdatum op 31 december 2019 moest komen te liggen.

Zowel de rechtbank als het hof zijn van oordeel dat er in februari 2019 nog geen sprake was van een overeenstemming en een leveringstermijn toen nog niet was besproken. Dat terwijl een leveringsdatum doorgaans een essentieel onderdeel van een koopovereenkomst is..

Bovendien gaf Aldi in een mail uit juli 2019 aan dat de meegezonden overeenkomst – waarin onder andere de leverdatum voor het eerst werd genoemd – een concept was, dat diende voor discussiedoeleinden en bevatte dat stuk nieuwe, eerder niet besproken voorwaarden. Met deze nieuwe voorwaarden week de overeenkomst zodanig af van de afspraken die eerder dat jaar waren gemaakt, dat in feite de hele overeenkomst werd opengebroken.

Onder de gegeven omstandigheden volgt het hof het oordeel van de rechtbank dat het echtpaar de onderhandelingen over de verkoop mocht afbreken

17 augustus 2022

Erfpachtrecht
Herstel buitenplaats en wijzigingsbevoegdheid hoogte canon (ECLI:NL:GHAMS:2022:1564)

Stichting Het Utrechts Landschap (de Stichting) heeft een gedeelte van een monumentale buitenplaats in erfpacht uitgegeven. In de erfpachtakte is opgenomen dat de canon per 1 januari van elk jaar zal worden geïndexeerd. Daarnaast zal de canon elke 10 jaar worden gewijzigd overeenkomstig de waarde van de grond. Het rentepercentage wordt hierbij niet meegenomen. Ten aanzien van het onderhoud streven beide partijen naar een herstel van de buitenplaats, waarbij verbondenheid wordt gezocht met het gedeelte dat niet in erfpacht is uitgegeven. Het relevante deel van de erfpachtakte luidt als volgt:

‘Partijen erkennen dat de overtuin aan gene zijde van de straatweg, van ouds genaamd: de [naam 2] , cultureel en historisch een aanhorigheid is van het in erfpacht uitgegeven gedeelte van de buitenplaats [buitenplaats] . Partijen verbinden zich te zullen streven naar een zichtbaar herstel van de historische verbondenheid tussen het buiten en de [naam 2] , en wel door uitvoering van een zodanig herstel, casu quo aanleg en onderhoud van het Engelse landschapspark met de elementen van de eerdere formele tuinaanleg, een en ander als noodzakelijk is voor een monument als de buitenplaats in zijn geheel.’

Tussen partijen is in de loop der jaren een verschil van inzicht ontstaan over de manier waarop het herstel plaats dient te vinden. Beide hebben een partij aangesteld om een plan voor het herstel te ontwikkelen, maar de Stichting wenst niet mee te werken aan het plan van de erfpachter. De erfpachter voert aan dat het uitgangspunt van de erfpachtakte een plattegrond was uit 1929 en dat het herstel zoveel mogelijk in de geest van de plattegrond diende plaats te vinden.

Het hof oordeelt dat de bepaling uit de erfpachtakte een inspanningsverplichting bevat (‘zullen streven naar’). Partijen hebben overlegd over de wijzen waarop het herstel moet plaatsvinden, maar hierover geen overeenstemming bereikt. Er is echter geen gebrek aan inspanningen geweest, zo heeft de rechtbank eerder al vastgesteld. Het hof voegt hieraan toe dat de erfpachtakte geen aanspraak op een exact herstel van de historische toestand geeft. Het ging partijen erom te komen tot een “zichtbaar herstel van de historische verbondenheid” van beide locaties. Bovendien is aan de Stichting als eigenaresse een discretionaire ruimte gegeven waarbinnen zij in redelijkheid kan bepalen welke maatregelen zij noodzakelijk acht, gelet op de formulering ‘een en ander als noodzakelijk is voor een monument als de buitenplaats in zijn geheel’. Hierin mogen budgettaire overwegingen een rol spelen en is de Stichting niet aan een strakke termijn gebonden.

Naast dit dispuut zijn partijen ook in discussie over de bevoegdheid tot herziening van de canon. Volgens de erfpachter kan de canon over de periode van 2016 tot en met 2025 niet meer kan worden gewijzigd, omdat de Stichting zich voor 1 januari 2016 hierop had moeten beroepen. Zowel de rechtbank als het hof zijn echter van oordeel dat de erfpachtakte hiertoe geen aanleiding geeft. Integendeel: het feit dat in artikel 7 (de indexering van de canon) wel een vervaltermijn is genoemd (namelijk een jaar na de publicatie van het relevante prijsindexcijfer) en in artikel 8 (de wijziging van de canon) niet, is een aanwijzing dat een vervaltermijn nu juist niet de bedoeling van de partijen bij de erfpachtakte is geweest.

Bestuursrecht
Uitwerking Didam-arrest (ECLI:NL:RBOBR:2022:2962 en ECLI:NL:GHARL:2022:6448)

In deze twee zaken heeft de rechtbank (in kort geding) en het hof verdere duiding gegeven over de criteria die de Hoge Raad heeft geformuleerd in het Didam-arrest.

In het kort geding (ECLI:NL:RBOBR:2022:2962) betrof het een voorgenomen grondruil in het kader van realisatie van het Natuur Netwerk Brabant (NNB). De gemeente en de provincie zochten naar eigenaren en pachters in het gebied die bereid waren om percelen over te dragen, zodat de herinrichtingswerkzaamheden uitgevoerd konden worden. Twee partijen hebben zich hiervoor gemeld. Met één van deze partijen zijn uitgebreid onderhandelingen gevoerd. Een finaal aanbod voor de grond en bijbehorende compensatie is echter door deze partij (partij 1) afgewezen. Daaropvolgend zijn de onderhandelingen afgebroken en is de provincie onderhandelingen begonnen met de andere partij (partij 2) die zich had gemeld. Met partij 2 is wel overeenstemming bereikt over een ruilovereenkomst. Partij 1 dagvaardt de provincie en eist dat zij een koopovereenkomst met haar aangaat in plaats van met partij 2. Hiertoe voert zij aan dat de gevolgde procedure niet aan de uitgangspunten van het Didam-arrest wordt voldaan.

De rechtbank merkt als eerste op dat ook een grondruilovereenkomst onder de reikwijdte van het Didam-arrest valt, ook in dat geval zal getoetst moeten worden aan het uitgangspunt dat overheidslichamen bij het aangaan van een dergelijke transactie in beginsel ruimte moet bieden aan potentiële gegadigden om mee te dingen. Dat zal in ieder geval zo zijn indien de overheid de gronden die zij bij zo’n ruiltransactie verwerft niet specifiek of dringend nodig heeft met het oog op de vervulling van een exclusief door haar te vervullen publieke taak.

In onderhavig geval heeft de provincie echter aangetoond dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria partij 2 de enig (overgebleven) serieuze kandidaat is, aangezien zij de enige is die de eigendom kan overdragen van percelen die de provincie nodig heeft om de gestelde natuurdoelen te realiseren. Ook als hierover anders geoordeeld moet worden, zou een belangenafweging in het voordeel van de provincie en partij 2 uitvallen. Van de provincie kan immers niet verwacht worden dat zij nog langer wacht met de uitvoering van het project, en partij 2 heeft inmiddels voorbereidingen voor de verplaatsing van haar bedrijf gemaakt, zoals het regelen van financiering, verkoop van een aantal in eigendom behorende bouwblokken en verwerving van planologische medewerking van de gemeente om op de vervangende locatie haar bedrijf te exploiteren.

In de zaak voor het hof (ECLI:NL:GHARL:2022:6448) betrof het de verkoop van een stuk onbebouwde grond. De gemeente had al in 1993 toegezegd bij een eventuele verkoop van de grond als eerste met een specifieke omwonende (partij 1) in overleg te treden. In 2019 heeft de gemeente alle omwonenden aangeschreven dat zij bereid is de grond te verkopen, maar dat deze niet bebouwd mag worden. Zowel partij 1 als een andere omwonende (partij 2) had interesse in het perceel, al is gebleken dat het partij 2 en andere omwonenden vooral erom te doen was dat op het perceel geen bomen geplaatst zou worden. De gemeente heeft de grond uiteindelijk aan partij 1 te koop aangeboden, waartegen partij 2 in verweer is gekomen.

Het hof begint door te stellen dat de gemeente als gevolg van het besluit uit 1993 niet bij voorbaat mocht aannemen dat alleen partij 1 als koper in aanmerking zou komen. De gemeente heeft echter dat besluit uitgelegd als een verplichting om wel met partij 1 in onderhandeling te treden, hetgeen volgens het hof begrijpelijk en verdedigbaar is. In de koopovereenkomst heeft de gemeente een bepaling opgenomen dat er ‘geen boom of andere beplanting aangebracht zal worden waardoor ook maar de indruk zou kunnen ontstaan van een ander gebruik dan overeenkomstig de thans geldende bestemming.

Hiermee, en gegeven ook de agrarische bestemming van het perceel, heeft de gemeente enerzijds rekening gehouden met de behoefte van de omwonenden het bestaande gebruik van het perceel ongewijzigd te laten en anderzijds heeft zij dan een verdedigbare invulling gegeven aan de verplichting met partij 1 over de verkoop in overleg te treden. Daarmee is dan ook gehandeld binnen de grenzen van de beleidsvrijheid die de gemeente bij de verkoop van gronden heeft. Over dit proces is de gemeente voldoende transparant geweest, en de criteria die voor de te nemen beslissing van belang werden geacht, zijn ook in voldoende mate aan de buurtbewoners voorgehouden.

10 augustus 2022

Omgevingsrecht
Afdeling fluit rechtbank terug over stikstofberekeningen (ECLI:NL:RVS:2022:2145)

In april 2022 oordeelde de rechtbank Noord-Holland dat een natuurvergunning voor een woningbouwproject niet verleend had mogen worden, omdat het stikstofregistratiesysteem (ssrs) niet aan de wettelijke eisen voldeed. Specifiek ging het erom of de verlaging van de maximumsnelheid op rijkssnelwegen van 120 en 130 km/u naar 100 km/u gebruikt kan worden om uit te sluiten dat aantasting van de natuurlijke kenmerken van Natura 200-gebieden plaatsvindt. De rechtbank was van oordeel dat er geen zekerheid was verkregen of en in hoeverre de verlaging gevolgen had voor specifieke Natura 2000-gebieden.

De Afdeling heeft in de procedure tegen het bestemmingsplan geoordeeld dat de bezwaren van de omwonenden ongegrond zijn. Volgens de Afdeling is het aan het bestemmingsplan ten grondslag liggende rapport van Sweco met betrekking tot de stikstofdepositie voldoende om aan te kunnen nemen dat er intern gesaldeerd wordt. Ook de verkeerseffecten zijn in het rapport van Sweco corract verwerkt, zodat het bestemmingsplan van kracht kan blijven.

Procesrecht
Ontvankelijkheid als gevolg van te laat bezwaar (ECLI:NL:RVS:2022:2030)

Een vrouw bevalt prematuur van een kind en raakt daardoor in psychische problemen, te weten een depressie. Als gevolg van deze depressie neemt zij haar intrek in een Ronald McDonaldhuis, later in een ziekenhuis en weer later bij haar moeder. Gedurende deze periode is zij maandenlang niet thuis geweest en heeft zij pas na terugkomst een brief gevonden van de gemeente met een boete omdat haar huisvuil verkeerd was aangeboden. Schrijnend genoeg was het huisvuil een bos bloemen van haar werkgever, die zij nooit ontvangen heeft omdat zij niet thuis was. Een derde heeft de bloemen uiteindelijk (verkeerd) bij het afval gezet.

De periode om bezwaar tegen de boete aan te tekenen was allang verlopen, maar de vrouw is van mening dat deze termijnoverschrijding verschoonbaar was. De gemeente was het daar niet mee eens en verklaarde het bezwaar niet-ontvankelijk.

De Afdeling is van oordeel dat geen sprake is van een situatie waarin duidelijk is dat het bezwaar verwijtbaar te laat was ingediend. De gemeente had de vrouw moeten horen, alvorens een besluit te nemen over de ontvankelijkheid.

Bestuursrecht
Goede ruimtelijke ordening en afhankelijkheid van deelprojecten (ECLI:NL:RVS:2022:2262)

Door de vaststelling van een bestemmingsplan wordt de exploitatie van een slijterij en een drankenhandel feitelijk onmogelijk gemaakt. Het bedrijfsperceel wordt nagenoeg gehalveerd en de huidige ontsluiting verdwijnt. De exploitant vecht het bestemmingsplan aan en voert (onder andere) aan dat er geen deugdelijke belangenafweging aan ten grondslag heeft gelegen.

De Afdeling overweegt dat er ingrijpende gevolgen zijn voor de bedrijfsvoering van de onderneming en de bereikbaarheid. Daarnaast is onzeker of er überhaupt nog een bedrijfsfunctie mogelijk is op de resterende gronden, gelet op de milieuzones. Verder heeft de gemeente toegegeven dat de ontwikkeling die met dit plan mogelijk wordt gemaakt, pas wordt gerealiseerd nadat twee deelprojecten zijn voltooid. Dit plan is daarmee afhankelijk van de realisatie van de andere deelprojecten, terwijl het plan, bij eventuele wijziging of uitbreiding van het bedrijf nu al gevolgen kan hebben voor de exploitant en anderen. Gelet hierop en de onzekerheden over de invulling van de toekomstige bedrijfsfunctie heeft de gemeente zich niet op het standpunt mogen stellen dat het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

3 augustus 2022

Pachtrecht
Pachter niet ontvankelijk bij wijziging legger waterschap (ECLI:NL:RVS:2022:1759)

Een pachter exploiteert een agrarisch bedrijf met koeien en varkens. Van een stichting pacht hij 40 hectare en op grond van de algemene pachtvoorwaarden dien hij als pachter ervoor te zorgen dat de afwatering door sloten die aan het gepachte grenzen gewaarborgd is. Het Waterschap Vechtstromen heeft bij twee besluiten de legger gewijzigd. Als gevolg van deze wijziging wordt de eigenaar van watergangen aangewezen als onderhoudsplichtige van de watergang. In onderhavig geval betreft dit de stichting waar de pachter zijn grond van gepacht heeft. De pachter komt tegen deze besluiten in verweer.

De Afdeling oordeelt echter dat de pachter geen belanghebbende is bij de besluiten en verklaart het beroep niet-ontvankelijk. De Afdeling neemt hierbij in aanmerking dat de besluiten gericht zijn tot de stichting en de onderhoudsplicht van de pachter daarom niet voortvloeit uit de besluiten, maar uit zijn contractuele relatie met de stichting.

Volgens het arrest Stichting Varkens in Nood van 14 januari 2021 (ECLI:EU:C:2021:7) en de daarom volgende uitspraak van 4 mei 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:953) zal aan degene die bij een besluit geen belanghebbende is in de zin van artikel 1:2, eerste lid, van de Awb, maar die tegen het ontwerpbesluit op basis van de hem in het nationale omgevingsrecht gegeven mogelijkheid wel een zienswijze heeft ingediend, in beroep niet zal worden tegengeworpen dat hij geen belanghebbende is. In onderhavig geval is hier echter geen sprake van, omdat de Waterschapswet niet aan een ieder de mogelijkheid biedt om tegen een besluit dat strekt tot het aanwijzen van onderhoudsplichtigen dan wel onderhoudsverplichtingen zienswijzen in te dienen.

Aanbestedingsrecht
­Recht op schadevergoeding bij ten onrechte niet-gunning aan inschrijver (ECLI:NL:GHARL:2022:6172)

De gemeente Utrecht heeft een Europese aanbestedingsprocedure uitgeschreven voor het plaatsen en exploiteren van onder meer haltevoorzieningen, waaronder abri’s, losstaande reclamevitrines en billboards. Het gunningscriterium is Economisch Meest Voordelige Inschrijving (EMVI), waarin de hoogte van de financiële afdracht aan de gemeente (de concessieprijs) voor 40% meeweegt. Eiser heeft ingeschreven op de aanbesteding, maar heeft de opdracht niet gegund gekregen.

Eiser stelt dat de partij die de opdracht gegund heeft gekregen, uitgesloten had moeten worden omdat de inschrijving van die partij niet voldeed aan een bepaling uit het programma van eisen. Het hof stelt vast dat de inschrijving van de partij aan wie de opdracht is gegund, inderdaad niet voldeed aan het programma van eisen. De criteria die daaruit voortvloeiden waren voldoende duidelijk. Als de gemeente deze partij zou hebben uitgesloten tijdens de aanbestedingsprocedure, zou alleen eiser overgebleven zijn en zou de gemeente de opdracht aan eiser hebben moeten gunnen. De vraag is nu welke consequenties dit heeft voor de gemeente.

Het hof oordeelt dat de gemeente in strijd met de aanbestedingsstukken en daarmee onrechtmatig heeft gehandeld richting eiser. De gemeente moet daarom een schadevergoeding betalen aan de eiser, die in ieder geval de met de opdracht samenhangende omzet is misgelopen.

Omgevingsrecht
Veel voorkomende vragen onder de Omgevingswet (ECLI:NL:RVS:2022:1109)

In onderhavige conclusie van Advocaat-Generaal Nijmeijer wordt vooruitgelopen op de inwerkingtreding van de Omgevingswet. De A-G gaat in op een aantal zaken onder de nieuwe Omgevingswet, waaronder delegatiebesluiten, het primaat van de gemeenteraad bij de vaststelling van planregels, delen van het (bestemmings)plan, de relatie met een buitenplanse omgevingsplanactiviteit en de open normen en toetsing per project.

Bestuursrecht
Afwijken van gemeentelijk beleid bij kruimelgevallen (ECLI:NL:RBDHA:2022:6663)

De gemeente Voorschoten heeft een omgevingsvergunning verleend voor het oprichten van een garage, overkapt terras en berging achter een woning. De bouwwerken waren al eerder aanwezig en zijn in strijd met het vigerende bestemmingsplan, waarna een derde de gemeente verzocht om handhaving. De gemeente heeft vervolgens de omgevingsvergunning verleend onder de zogenoemde kruimelgevallenregeling.

Voor de beoordeling van kruimelgevallen heeft de gemeente de Beleidsregels Kruimelgevallen Voorschoten 2015 vastgesteld. Volgens de gemeente is de schuur buiten de bebouwde kom gelegen. Daarom zijn de beleidsregels eigenlijk niet van toepassing, maar vanwege aard en ligging van de schuur kunnen de beleidsregels volgens de gemeente redelijkerwijs toch worden toegepast. Hoewel de schuur niet voldoet aan de voorwaarden van de beleidsregels, ziet de gemeente aanleiding om daar in dit geval van af te wijken. De op grond van de beleidsregels op het perceel toegestane gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken van 90,7 m² wordt met 15,3 m² overschreden. De gemeente vindt het niet redelijk om bij deze overschrijding geen omgevingsvergunning te verlenen.

De rechtbank is van oordeel dat de gemeente ten onrechte met toepassing van de kruimelgevallenregeling een omgevingsvergunning heeft verleend. Hoewel de gemeente beleidsruimte heeft om al dan niet gebruik te maken van de bevoegdheid tot afwijking van het bestemmingsplan, kan de rechtbank wel toetsen of de gemeente de door haarzelf opgestelde beleidsregels juist heeft toegepast.

In onderhavig geval staat niet ter discussie dat de oppervlakte van de bouwwerken de op grond van de beleidsregels toegestane oppervlakte overschrijdt. Daarom moet de rechtbank beoordelen of de gemeente terecht aanleiding heeft gezien om van de beleidsregels af te wijken. De rechtbank is van oordeel dat dat niet het geval is. In de beleidsregels zijn niet voor niets de afmetingen van bouwwerken begrensd. De rechtbank ziet geen grond om te oordelen dat het vasthouden aan de maximale afmetingen conform de beleidsregels tot een onevenredige situatie leidt en dat dat niet in verhouding staat tot de doelen die met de beleidsregels worden gediend. Naar het oordeel van de rechtbank is de gemeente dan ook ten onrechte tot de conclusie gekomen dat sprake is van zodanig bijzondere omstandigheden dat afwijking van de beleidsregels gerechtvaardigd is.

29 juli 2022

Planschade en nadeelcompensatie
Toekomstige onzekere gebeurtenissen buiten beschouwing laten bij planschade (ECLI:NL:RVS:2022:1439)

De eigenaar van een perceel waarop een bouwblok is gelegen, verzoekt om planschade als gevolg van de vaststelling van een provinciale verordening. De verordening bevat een weigeringsgrond voor de uitbreiding van gebouwen voor een veehouderij als de toename van geurhinder en fijnstof niet binnen bepaalde grenzen blijft. De eigenaar en de provincie zijn het oneens over het antwoord op de vraag of dit een rechtstreekse weigeringsgrond voor een bouwvergunning is, zodat hiervoor een verzoek om planschade kan worden ingediend. Zowel de rechtbank als de Afdeling zijn van oordeel dat dit wel het geval is.

Daarnaast is deze uitspraak interessant met het oog op toekomstige onzekere gebeurtenissen. De rechtbank heeft ten onrechte rekening gehouden met fluctuaties van beschikbare geur- en fijnstofconcentraties na de peildatum. Dit betreft toekomstige onzekere gebeurtenissen die niet bij de planvergelijking en het bepalen van de hoogte van eventuele planschade betrokken mogen worden.

Uitleg van een ‘reeks van jaren gevoerd beleid’ (ECLI:NL:RVS:2022:1426)

De Afdeling heeft in een uitspraak een oordeel gegeven over de aanwezigheid van een gedurende een reeks van jaren gevoerde gemeentelijke beleid in het kader van het normaal maatschappelijk risico.

In 2008 (circa 10 jaar voor het verzoek om tegemoetkoming in de planschade) heeft de gemeente een notitie opgesteld, waarin een bepaalde ontwikkeling werd voorgestaan in het plangebied, waaronder het uitbreiden van een bestaande supermarkt. Uiteindelijk is de voorgestane ontwikkeling niet gerealiseerd, maar is er een vergelijkbare ontwikkeling doorgevoerd, namelijk het volledig vernieuwen van een bestaande supermarkt. Volgens de Afdeling is niet gebleken dat de gemeente ooit het originele voornemen heeft prijsgegeven. Tevens bevatte het originele voornemen ruimte voor afwijkingen, waardoor niet was uitgesloten dat de uiteindelijke ontwikkeling (het vernieuwen in plaats van het uitbreiden van de supermarkt) plaats zou vinden.

Op grond van het bovenstaande kon de gemeente zich op het standpunt stellen dat de ontwikkeling paste in het gedurende een reeks van jaren gevoerde gemeentelijke beleid.

Onteigening
Handreiking onteigening kwalificeert niet als beleidsregel (nr. 2022000948, Stcrt. 2022, 13475)

De Kroon heeft een KB tot onteigening vastgesteld op verzoek van de gemeente Rotterdam. In de zienswijze tegen het ontwerp-KB heeft een reclamant aangevoerd dat de gedane aanbieding in strijd is met de eisen die de Kroon in de Handreiking Administratieve Onteigeningsprocedure daaraan stelt.

De Kroon oordeelt dat de Handreiking niet als beleidsregel kan worden aangemerkt, maar slechts aanbevelingen bevat hoe bij voorkeur te handelen in de administratieve onteigeningsprocedure. Eventueel handelen in strijd met de Handreiking kan niet aan een verzoeker worden tegengeworpen.

Verder is de reclamant van mening dat er geen sprake is geweest van voldoende serieus minnelijk overleg. De Kroon oordeelt echter dat de verzoeker heeft geprobeerd de benodigde onroerende zaken minnelijk te verwerven. Daarnaast heeft de verzoeker zich ingespannen om een alternatieve woning voor de reclamant te vinden. Dat de reclamant duidelijk heeft aangegeven het gedane aanbod niet te accepteren, kan niet leiden tot de conclusie dat er onvoldoende serieus minnelijk overleg is gevoerd.

Bestuursrecht
Didam-arrest, onrechtmatig handelen door afbreken uitgifteprocedure (ECLI:NL:RBGEL:2022:3065)

De gemeente Zevenaar was voornemens een aantal kavels te verkopen en had hiervoor een uitgifteprocedure ingesteld (de 1e uitgifteprocedure). Deze procedure bevatte de voorwaarde dat de gemeente als eerste in gesprek zou gaan met de inschrijver die zich als eerste als geïnteresseerde koper bij de gemeente heeft gemeld.

Na publicatie van het Didam-arrest is de gemeente van mening dat deze voorwaarde in strijd is met het Didam-arrest en staakt daarom de 1e uitgifteprocedure. De gemeente start een 2e uitgifteprocedure, waarbij de rangvolgorde wordt bepaald door middel van loting. Eiseres zou op grond van de 1e uitgifteprocedure in aanmerking komen voor een woning, maar is in de 2e uitgifteprocedure uitgeloot.

De rechtbank is van oordeel dat de voorwaarde uit de 1e uitgifteprocedure echter voldeed aan de eisen van het Didam-arrest met betrekking tot transparantie, objectiviteit en toetsbaarheid. De rechtbank oordeelt dat een dergelijke keuze ook redelijk is, omdat op die manier kan worden tegemoetgekomen aan de wensen en belangen van geïnteresseerden die klaarblijkelijk al heel lang en heel graag in de gemeente willen (blijven) wonen.

Omdat de eiseres er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de kavels door de gemeente aan haar zouden worden aangeboden, kan zij een beroep doen op het vertrouwensbeginsel. Hoewel het vertrouwensbeginsel niet met zich brengt dat gerechtvaardigde verwachtingen altijd moeten worden gehonoreerd, is de rechtbank van oordeel dat dat wel het geval is in een zaak als de onderhavige, waarbij in feite geen andere belangen lijken te spelen dan geïnteresseerden die allemaal een kavel willen kopen van de gemeente.

29 juni 2022

Aansprakelijkheidsrecht
Wettelijk bewijsvermoeden schade Groningen (ECLI:NL:RVS:2022:1631)

Een eigenaar van een woning uit 1890 in Feerwerd (Gr.) heeft in 2014 en 2015 schade als gevolg van mijnbouwactiviteiten gemeld bij de NAM. Door het Instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG) is geen schadevergoeding toegekend, omdat de schade volgens een geraadpleegde deskundige niet het gevolg van de gaswinning zou zijn. De eigenaar betwist dit en procedeert tot aan de Afdeling. Voor de betreffende locatie geldt een wettelijk bewijsvermoeden, dat inhoudt dat fysieke schade die naar haar aard redelijkerwijs als gevolg van de gaswinning zou kunnen zijn, wordt vermoed daardoor te zijn veroorzaakt.

De Hoge Raad heeft in 2019 al aangegeven dat het bewijsvermoeden kan worden weerlegd. Hiervoor is niet vereist dat onomstotelijk bewezen moet worden dat de schade niet is veroorzaakt door de gaswinning, maar alleen dat, gelet op de feiten en omstandigheden, voldoende aannemelijk is. Het zaaien van twijfel over de oorzaak is niet voldoende om het bewijsvermoeden te weerleggen.

Het Panel van Deskundigen heeft in 2019 een advies uitgebracht. In dit advies is vermeld dat bij de aanvraag om vergoeding van fysieke schade het bewijsvermoeden is weerlegd indien in een concreet geval evident en aantoonbaar een andere oorzaak als uitsluitende oorzaak voor de fysieke schade valt aan te wijzen dan beweging van de bodem als gevolg van de aanleg of de exploitatie van een mijnbouwwerk ten behoeve van het winnen van gas uit het Groningenveld. Met inachtneming van het in dit advies neergelegde bewijsbeleid en de daarbij behorende werkinstructie toetsen deskundigen of zij met een voldoende grote mate van zekerheid kunnen uitsluiten dat de schade door bodembeweging door mijnbouwactiviteiten is ontstaan, en zo ja, waardoor de schade dan wel is ontstaan. Dit betekent dat de deskundige het bewijsvermoeden niet weerlegd zal achten indien hij het weliswaar aannemelijk acht dat een schade niet door bodembeweging als gevolg van gaswinning is ontstaan of verergerd, maar hij onvoldoende zekerheid kan geven over de vraag waardoor de schade dan wel is ontstaan of verergerd.

In het kader van de vergewisplicht toetst het IMG aan de hand van welke feiten en omstandigheden de deskundige tot de conclusie is gekomen dat met een voldoende mate van zekerheid een andere uitsluitende oorzaak van de schade valt aan te wijzen. De deskundige dient de motivering in zijn adviesrapport hiervoor voldoende begrijpelijk en specifiek te maken. Het IMG acht het bewijsvermoeden pas weerlegd indien de deskundige een hoge mate van zekerheid heeft over de oorzaak van de door hem aangewezen schade. Dit sluit aan bij de bedoelingen van het Panel van Deskundigen, nu dat heeft opgemerkt dat met het criterium ‘evident en aantoonbaar’ de lat voor het weerleggen van het bewijsvermoeden ‘tamelijk hoog’ is gelegd. Van de deskundige wordt niet gevergd dat hij met 100% zekerheid kan uitsluiten dat de schade is ontstaan en/of verergerd door bodembeweging door mijnbouwactiviteiten.

In onderhavig geval hebben de (door het IMG aangestelde) deskundigen verklaard dat de toplaag van de vloerconstructie een zandcementvloer betreft, die nauwelijks dan wel geen trekspanningen kan opnemen, zeker als daarin geen wapeningsnet is verwerkt. Uit het scheurpatroon kan worden afgeleid dat er sprake is van een evident en uitsluitend andere oorzaak dan de gaswinning. De eigenaar heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de schade toch het gevolg is van de gaswinning, waardoor de Afdeling concludeert dat het bewijsvermoeden is weerlegd.

Aansprakelijkheid notarissen bij beroepsfout (ECLI:NL:HR:2022:874)

De gemeente Veendam heeft een exploitatieovereenkomst gesloten met een ontwikkelaar. De gemeente en de ontwikkelaar hebben de economische eigendom van gronden ingebracht in de gezamenlijke exploitatie. De gemeente heeft vervolgens kavels verkocht en leveringsakten laten passeren door de notaris, maar de notaris heeft daarbij over het hoofd gezien dat de ontwikkelaar eigenaar is van de betreffende kavels. Bovendien rustte er nog een hypotheekrecht op de kavels.

De gemeente heeft uiteindelijk de kopers van de kavels alsnog eigenaar kunnen laten worden van de betreffende kavels (zonder dat daarop nog een hypotheekrecht rustte), maar spreekt de notaris aan voor de interne kosten die zij daarvoor heeft moeten maken. Bij het hof is de gemeente hierin in het ongelijk gesteld, omdat de gemeente onvoldoende had uitgewerkt dat zij meer of andere (interne) kosten heeft moeten maken. Het feit dat het reeds in dienst zijnde personeel werkzaamheden uitvoert, is daarvoor onvoldoende, aldus het hof.

De Hoge Raad is het niet met het hof eens en stelt dat voor vermogensschade mede voor vergoeding in aanmerking komen, redelijke kosten ter voorkoming of beperking van schade, redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, en redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte. Ook interne kosten kunnen, voor zover zij redelijk zijn, voor vergoeding in aanmerking komen. Dat de kosten zien op reguliere werktijd van de medewerkers van de gemeente maakt dit niet anders.

Bestuursrecht
Kostenverhaal bij bestuursdwang (ECLI:NL:RVS:2022:936)

Een automobilist had zijn auto geparkeerd voor een garagebox. De gemeente heeft het voertuig laten wegslepen, omdat dit in strijd is met het RVV 1990.

Normaal gesproken wordt in dergelijke gevallen ook de kosten verhaald die de gemeente hierbij maakt. Voor het maken van een uitzondering hierop kan aanleiding bestaan als de aangeschrevene geen verwijt valt te maken over de ontstane situatie en als bij het ongedaan maken van de strijdige situatie het algemeen belang in die mate is betrokken, dat moet worden geoordeeld dat het onevenredig is om de kosten geheel of gedeeltelijk voor rekening van de aangeschrevene te laten. Ook andere, bijzondere omstandigheden kunnen het bestuursorgaan, in het licht van de ingevolge artikel 3:4, tweede lid, van de Awb vereiste evenredigheid, nopen tot het geheel of gedeeltelijk afzien van het kostenverhaal, aldus de jurisprudentie van de Afdeling.

In onderhavig geval heeft de automobilist niet aangeboren hersenletsel en het syndroom van Asperger. Ook is er in zijn woorden sprake van geretardeerdheid, waardoor hij voor veel zaken meer tijd nodig heeft. Daarnaast zou het kostenverhaal hem in financiële problemen brengen. De Afdeling oordeelt dat de nadelige gevolgen van het kostenverhaal onevenredig zijn tot de daarmee te dienen doelen en de gemeente daarom af had moeten zien van het kostenverhaal.

22 juni 2022

Erfpachtrecht
Tijdig protest tegen canonverhoging cruciaal (ECLI:NL:GHARL:2022:4187)

Een stichting geeft percelen in ondererfpacht uit, waarop recreatiewoningen staan. De eigendom van de percelen is in handen van Staasbosbeheer. Op een van de percelen bevindt zich een woning met een begane grondgedeelte en een verdiepingsgedeelte. Beide delen hebben een eigen ingang en eigen voorzieningen en worden onafhankelijk van elkaar als recreatiewoning verhuurd. Dit is de stichting in 2002 bekend geworden, waarna zij de canon is gaan berekenen op basis van een zogenoemde ‘dubbele’ woning.

De ondererfpachter heeft aangegeven hier niet me in te stemmen, maar heeft de aangepaste canon sindsdien wel betaald. Een paar jaar later (in 2004) heeft de ondererfpachter haar rechten verkocht. De stichting heeft hier toestemming aan gegeven en in dezelfde brief aangegeven hoe hoog de canon bedroeg. De aangepaste canon is ook opgenomen in de akte van overdracht. De koper (en dus de nieuwe onderefpachter) heeft vanaf de overdracht de aangepaste canon betaald, maar geeft in 2017 aan van mening te zijn dat hij te veel canon betaald.

Het hof is van oordeel dat er sprake is van rechtsverwerking. Hiermee wordt bedoeld dat de koper niet kan terugkomen op de aangepaste canon, waartegen hij niet eerder heeft geprotesteerd en die tot 2017 zonder protest heeft betaald, ook al was hij met de aangepaste canon al in 2003 en 2004 bekend geworden. De koper heeft daarom bij de stichting een gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat hij instemde met de aangepaste canon en kan daarom daar niet op terugkomen.

Omgevingsrecht
Verhandelbaarheid stikstofrechten (ECLI:NL:RVS:2022:234)

Een boer heeft een koopovereenkomst gesloten met de gemeente Assen, waarin is bepaald dat de eigendom van het bedrijf met alle gronden, inclusief alle rechten en plichten, overgaat naar de gemeente. De overeengekomen koopsom betreft de waarde in het economisch verkeer vermeerderd met de onteigeningsschadeloosstelling. In die koopovereenkomst is verder bepaald dat de boer nog drie jaar het recht heeft om de gronden tegen een jaarlijkse vergoeding te gebruiken.

De gemeente besluit vervolgens om de tenaamstelling van de natuurvergunning te wijzigen van de boer naar het college van B&W van de gemeente. Volgens het college kan ingestemd worden met het verzoek omdat de bedrijfsactiviteiten ter plaatse zijn beëindigd en de gemeente eigenaar is van de locatie. De boer stelt bezwaar in tegen dit besluit, omdat de natuurvergunning een waarde vertegenwoordigt die door de gemeente niet is vergoed. Verder stelt hij dat hij als huurder en vergunninghouder gebruik maakt van de natuurvergunning. Hij is de drijver van de inrichting en daarom behoort de natuurvergunning op zijn naam te blijven staan. Het bezwaar wordt afgewezen, waarop de boer in beroep gaat.

De rechtbank overwoog dat de natuurvergunning zaaksgebonden (locatiegebonden) is, en het de boer daarom niet meer toegestaan is om stikstof uit te stoten vanaf de locatie waarvoor de vergunning is verleend. De boer gaat hierop in hoger beroep en stelt dat de vergunning niet zaaksgebonden is. Door de wijziging van de tenaamstelling beschikt hij niet meer over zijn stikstofrechten, die een behoorlijke waarde vertegenwoordigen. Ter illustratie verwijst de boer op dit punt naar rechtspraak over fosfaatrechten.

De Afdeling oordeelt dat de natuurvergunning inderdaad zaaksgebonden is. De natuurvergunning verleent bovendien, anders dan de boer veronderstelt, geen stikstofrechten aan een persoon. De natuurvergunning geeft – in dit geval – het recht om 90.000 vleeskuikens en 10 paarden te houden op de locatie. Dat is een relevant verschil met fosfaatrechten die op grond van de Meststoffenwet verhandelbaar zijn. Omdat het gebruiksrecht dat de boer had op de gronden en opstallen op 1 mei 2020 is vervallen, kan hij de vergunde activiteit na die datum op die locatie niet meer uitoefenen.

Uit deze uitspraak blijkt dat stikstofrechten direct samenhangen met een locatie. Het is echter nog niet definitief vastgesteld in de jurisprudentie of stikstofrechten overdraagbaar zijn. Dit lijkt misschien vreemd omdat er in de praktijk al gehandeld in wordt, maar het is al eerder gebeurd dat rechten niet overdraagbaar bleken. In de jaren ’90 bleek een vergunning om ammoniak uit te stoten nog geen wettelijke basis om ammoniakrechten te verhandelen. In dit oogpunt verschillen ammoniakrechten van fosfaatrechten, waar deze wettelijke basis wel bestaat. Het is nu dus de vraag hoe de Afdeling oordeelt over stikstofrechten.

Bestuursrecht
Verwevenheid tussen rechtspersonen geen reden voor matiging last onder dwangsom (ECLI:NL:RVS:2022:1234)

Een intensieve veehouderij wordt met een vergunning geëxploiteerd door dezelfde rechtspersoon die eigenaar is van de grond waarop de inrichting is gevestigd (hierna te noemen: de eigenaar). Een andere rechtspersoon is bestuurder en enig aandeelhouder van de eigenaar (hierna te noemen: de aandeelhouder).

De gemeente meent dat er overtredingen worden begaan door de onderneming en legt daarom aan zowel de eigenaar als de aandeelhouder een last onder dwangsom op. Nadat de lasten gedeeltelijk worden herroepen, worden zij voor het resterende deel ingevorderd. De eigenaar en de aandeelhouder vinden dat de opgelegde dwangsommen onevenredig hoog zijn. De gemeente is juist van oordeel dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat sprake is van bijzondere omstandigheden die aanleiding geven om het bedrag aan verbeurde dwangsommen te matigen.

De Afdeling is kort van stof met het argument van de eigenaar en de aandeelhouder; van belang is dat van een dwangsom een afdoende prikkel tot normconform gedrag dient uit te gaan en de gemeente kon daarbij volstaan met een globale schatting van de te verwachten winst bij het niet voldoen aan de last. Ten aanzien van de bijzondere omstandigheden, is de Afdeling van oordeel dat de verwevenheid van de rechtspersonen geen bijzondere omstandigheid vormt die ertoe leidt dat invordering bij beide rechtspersonen onevenredig is. De Afdeling volgt het standpunt van de gemeente dat de eigenaar en de aandeelhouder het in hun macht hadden om een einde te maken aan de overtreding en dat de kans daarop, in overeenstemming met de bedoeling van de opgelegde last, juist wordt vergroot als aan beide rechtspersonen die last wordt opgelegd. De verwevenheid van beide rechtspersonen is dan niet van belang.

8 juni 2022

Procesrecht
Beperking in omvang processtukken in hoger beroep (ECLI:NL:HR:2022:824)

De Hoge Raad heeft in een prejudiciële beslissing geoordeeld over de mogelijkheid om de omvang van processtukken te beperken. Sinds 1 april 2021 bevatten de procesreglementen van de gerechtshoven regels hierover.

Procesreglementen strekken ertoe dat rechters op dezelfde manier toepassing geven aan procesrechtelijke normen en regels. Uniforme toepassing van procesrecht bevordert de rechtszekerheid, de gelijke behandeling en de kwaliteit van de rechtspleging. Omdat een procesreglement een vorm van zelfbinding door rechters is, zijn de gerechtsvergaderingen als bedoeld in art. 22 RO bevoegd procesreglementen vast te stellen, ook al noemt art. 28 RO deze bevoegdheid niet. De landelijke gelding van een procesreglement kan worden bereikt door vaststelling van dezelfde tekst door alle gerechtsvergaderingen van de rechtbanken dan wel de gerechtshoven.

Voorkomen moet worden dat sommige partijen door hun wijze van procederen een zodanig beslag leggen op de rechterlijke capaciteit dat dit ten koste gaat van een effectieve toegang tot de rechter voor anderen. Dat maakt het voeren van regie op landelijk niveau wenselijk. Het stellen van regels voor de omvang van processtukken draagt bij aan een optimale aanwending van de beperkte rechterlijke capaciteit en is aldus in overwegende mate een organisatorische maatregel gericht op behoorlijke rechtspraak. Daaraan doet niet af dat de regels de processuele rechten van partijen begrenzen. Daarbij komt dat onnodig lange processtukken belastend zijn voor de wederpartij en dat regulering van de omvang kan bijdragen aan een gelijke mate van toegang tot de rechter van de partijen in een geschil.

Het door art. 6 EVRM beschermde recht op toegang tot de rechter en het in art. 19 lid 1 Rv verankerde beginsel van hoor en wederhoor zijn kernbeginselen van het burgerlijk procesrecht, maar deze beginselen zijn niet absoluut. Het recht op hoor en wederhoor kan onder meer worden beperkt doordat het recht om een proceshandeling te verrichten, vervalt als die proceshandeling niet binnen de daarvoor gestelde termijn is verricht (art. 133 lid 4 Rv) en doordat de rechter stukken kan weigeren die te laat worden overgelegd. Het recht op toegang tot de rechter kan, in het bijzonder in hoger beroep, onderworpen zijn aan beperkingen. Voorschriften die de toegang tot de rechter regelen, mogen deze toegang niet zodanig beperken, dat de essentie van het recht op toegang tot de rechter wordt aangetast. Bovendien moeten de voorschriften een legitiem doel dienen en in het licht van dat doel proportioneel zijn.

Bij de beoordeling of de gestelde beperkingen de essentie van het recht op toegang tot de rechter aantasten, is het volgende van belang. Partijen moeten in de gelegenheid zijn hun standpunten voldoende toe te lichten en op standpunten van de wederpartij voldoende te reageren. In het burgerlijk recht krijgen veel normen pas gestalte in het licht van de omstandigheden van het concrete geval en partijen moeten daarom voldoende gelegenheid hebben de feiten die in het licht van de norm relevant zijn, naar voren te brengen. Partijen zijn voorts verplicht de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig (en naar waarheid) aan te voeren (art. 21 Rv). De bevoegdheid van de rechter om beperkingen te stellen aan de omvang van processtukken en de bevoegdheid van de gerechtsvergaderingen om die bevoegdheid te reguleren, worden daardoor begrensd. Voor zover beperkingen aan de omvang van processtukken worden gesteld die afbreuk doen aan de essentie van het recht op toegang tot de rechter of aan hoor en wederhoor, kan ook niet gezegd worden dat die beperkingen voortvloeien uit de eisen van een goede procesorde, nodig zijn voor een goed verloop van de procedure of onredelijke vertraging van het geding voorkomen.

Bestuursrecht
Gemeenteraad is niet gebonden aan anterieure overeenkomsten (ECLI:NL:RVS:2022:1543)

Een projectontwikkelaar wil een appartementencomplex bouwen op een locatie waar het bestemmingsplan dit niet toestaat. Het college van B&W heeft de raad voorgesteld om een bestemmingsplan vast te stellen voor deze locatie, waarbij realisatie wel is toegestaan. De raad heeft echter het bestemmingsplan niet vastgesteld, omdat het bouwplan niet past in de structuurvisie en daarmee niet in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

De projectontwikkelaar laat het er niet bij zitten en is van mening dat het college van B&W al een afweging heeft gemaakt over de ruimtelijke aanvaardbaarheid en dat de raad de belangen van de projectontwikkelaar en ongeveer 80 gegadigden onvoldoende heeft betrokken in de belangenafweging. In dit kader is ook een anterieure overeenkomst gesloten tussen het college van B&W en de projectontwikkelaar. Daarnaast stelt de projectontwikkelaar dat een beroep kan worden gedaan op het vertrouwensbeginsel. Hiervoor verwijst zij naar de anterieure overeenkomst met, en het principebesluit van het college van B&W, waarin een inspanningsverplichting is opgenomen om het bestemmingsplan vast te stellen. Tevens voert zij aan dat de raad op de hoogte is gehouden van de ontwikkelingen en geen bedenkingen kenbaar heeft gemaakt.

De Afdeling oordeelt dat een anterieure overeenkomst niet kan leiden tot een verplichting van de raad om aan gronden een bestemming te geven die de raad niet in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening acht. De definitieve beslissing over de vaststelling van het bestemmingsplan kan mede afhankelijk van alle in de loop van de procedure naar voren gekomen feiten en belangen anders uitvallen dan bij het sluiten van de overeenkomst is ingeschat. Het sluiten van een overeenkomst is echter wel een omstandigheid die de raad bij de besluitvorming over het plan in zijn overwegingen moet betrekken.

Naar het oordeel van de Afdeling heeft de raad voldoende rekening gehouden met de belangen van de projectontwikkelaar. Dat deze belangenafweging niet tot het voor de projectontwikkelaar gewenste resultaat heeft geleden, betekent niet dat de raad niet heeft kunnen weigeren het bestemmingsplan vast te stellen.

Met betrekking tot het vertrouwensbeginsel merkt de Afdeling op dat het college van B&W een inspanningsverplichting heeft om het bestemmingsplan in procedure te brengen. De overeenkomst bevat geen door de raad in acht te nemen resultaatsverplichting om een bestemmingsplan vast te stellen. Dat de raad geen bedenkingen kenbaar heeft gemaakt tijdens de gesprekken met het college van B&W, is onvoldoende om te kunnen worden gekwalificeerd als toezegging, uitlating of gedraging waaruit de betrokkene in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kon en mocht afleiden of, en zo ja, hoe het bestuursorgaan in een concreet geval een bevoegdheid zou uitoefenen.

1 juni 2022

Pachtrecht
Ontbinding pachtovereenkomst moeder en zoon (ECLI:NL:RBGEL:2022:2498)

Een zoon heeft in 1998 een hoeve met opstallen en een perceel grond gepacht van zijn vader. In de pachtovereenkomst is opgenomen dat het gepachte bij aanvang van de pacht in goede staat verkeert en in dezelfde staat of in de staat waarin het is gebracht met schriftelijke toestemming van de verpachter dient te worden opgeleverd. In 2006 is de vader overleden en is de eigendom overgegaan op de moeder. In 2019 heeft de moeder de pachtovereenkomst opgezegd per 31 december 2022.

In onderhavig geval is (onder meer) de vraag of de zoon als pachter is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. De pachter wordt in ieder geval geacht in de nakoming van zijn verplichtingen te zijn tekortgeschoten indien hij het gepachte niet langer voor de uitoefening van de landbouw gebruikt (artikel 7:376 lid 1 onder a BW). Uit jurisprudentie is gebleken dat voor de beoordeling of sprake is van bedrijfsmatige landbouw (artikel 7:312 BW) moet worden gekeken naar de volgende criteria:

  1. de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;
  2. de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;
  3. het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;
  4. de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft;

een en ander in onderlinge samenhang te beschouwen en met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval.

De bewijslast van de stelling dat er geen sprake meer is van bedrijfsmatige landbouw ligt bij de verpachter. De pachter moet in het kader van zijn inlichtingenverplichting en ter onderbouwing van zijn verweer dat exploitatie van de onderneming ook daadwerkelijk lonend is, echter voldoende gegevens van de onderneming overleggen.

De zoon heeft aangegeven geen rundvee meer te houden, zoals in de pachtovereenkomst is vermeld, maar stelt nog wel een kippenhandel te hebben. Hiermee verdient hij naar zijn inschatting ongeveer 5000 euro per jaar. Hij gebruikt hiervoor één stal uit de pachtovereenkomst, de andere stallen blijven onbenut. Zijn hoofdfunctie is buiten de landbouw gelegen, waardoor hij rond de 50 uur per week afwezig is. De rechtbank concludeert dan ook dat de zoon het gepachte niet meer gebruik voor bedrijfsmatige landbouw in de zin van de wet. De ontbinding van de pachtovereenkomst wordt dan ook door de rechtbank toegewezen.

Tuchtrecht
Kopiëren eerder rapport is geen onafhankelijke taxatie (Tuchtcollege NRVT zaak 220103)

Bij het NWWI is een taxatierapport ter validatie aangeboden dat een kopie blijkt te zijn van een rapport dat een dag eerder door een andere taxateur ter validatie is aangeboden. Het originele rapport is afgewezen vanwege belangenverstrengeling. De NWWI start hierop een tuchtprocedure tegen de taxateur die het gekopieerde taxatierapport heeft aangeboden.

De taxateur verweert zich door te stellen dat er inderdaad veel overeenkomsten zijn met het eerder aangeboden rapport. Hij stelt dat hij de inhoud en getaxeerde waarde van het object en de referentiepanden onderschrijft en daardoor geen veranderingen heeft aangebracht. Verder stelt hij naar de locatie van het te bouwen object te zijn geweest, kennis te hebben genomen van de omgeving, de bouwtekeningen, bouwkosten en het op te richten object. Dat het uitwerken van het rapport gedeeltelijk overeenkomt met het eerdere rapport maakt zijns inziens voor de waarde van het object en de deskundigheid die hiervoor gebruikt is niet uit. Hij beweert een waardering te hebben gedaan die overeenkomt met een eerder gedane taxatie van een collega.

Het tuchtcollege is niet overtuigd door het verweer van de taxateur. Uit het taxatierapport blijkt niet dat hij de grondkosten en bouwkosten iets anders heeft berekend dan de eerdere taxateur, zoals door hem gesteld. Ook is niet aantoonbaar dat hij daadwerkelijk op de locatie is geweest, aangezien hij de foto’s van de eerdere taxateur heeft gebruikt. In het rapport in onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe hij tot zijn waardering is gekomen.

Het tuchtcollege is van oordeel dat de taxateur de fundamentele beginselen van integriteit, objectiviteit en onafhankelijkheid, zorgvuldigheid en transparantie, zoals vastgelegd in de artikelen 10, 11 en 12 van het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT, heeft geschonden en besluit tot het berispen van de taxateur.

  • Gebrekkige taxatierapporten leiden tot voorwaardelijke schorsing (Tuchtcollege NRVT zaak N211232)

De NRVT brengt een taxateur voor het tuchtcollege in verband met een vijftal gebrekkige rapporten. De NRVT stelt dat de rapporten in strijd met de reglementen verkort zijn. Daarnaast zijn de rapporten niet overzichtelijk en transparant ingericht zodat niet inzichtelijk wordt hoe de taxateur tot zijn waardering is gekomen. In en bij de rapporten missen de minimale taxatievereisten (omdat gebruik wordt gemaakt van een verouderd model), wordt niet getaxeerd conform het waardebegrip ‘marktwaarde’ en ontbreken de schriftelijke opdracht, een SWOT-analyse of een andere kwalitatieve analyse en analyse van de referentiegegevens.

Het tuchtcollege stelt vast dat in de rapporten meerdere aspecten ontbreken, waaronder de minimale taxatievereisten, de SWOT-analyse of een andere kwalitatieve analyse en de analyse van de referentiegegevens. Mede hierdoor zijn de berekeningen niet inzichtelijk en de overwegingen van de taxateur voor een derde niet te volgen. De taxateur lijkt de ernst van de situatie niet in te schatten, hetgeen het tuchtcollege ertoe beweegt een voorwaardelijke schorsing voor de duur van drie maanden op te leggen met een proeftijd van twee jaar. Het tuchtcollege merkt op dat de taxateur zich heeft uitgeschreven voor alle Kamers behalve Wonen, maar dat het nog steeds mogelijk blijft dat hij buiten de Kamer Wonen taxaties verricht.

Procesrecht
Omgevingsvergunning als voorlopige voorziening? (ECLI:NL:RVS:2022:1277)

De gemeente Leeuwarden heeft geweigerd om Aldi een omgevingsvergunning te verlenen om een supermarkt te openen. Ook heeft de gemeente een andere partij een omgevingsvergunning geweigerd om de winkellocatie uit te breiden waar de Aldi een supermarkt wenst te exploiteren. De partijen (hierna: Aldi c.s.) tekenen bezwaar aan en gaan na afwijzing daarvan in beroep. De rechtbank verklaart de beroepen gegrond en bepaalt dat de gemeente opnieuw moet beslissen op bezwaar.

Aldi c.s. tekent hoger beroep aan tegen deze uitspraak, en verzoekt daarnaast om een voorlopige voorziening. Als voorlopige voorziening verzoeken Aldi c.s. dat de rechter toestaat dat de bewuste uitbreiding van de winkellocatie mag worden aangewend voor detailhandel en/of een verkoopfunctie, en uitsluitend ten behoeve van de exploitatie van een Aldi supermarkt. De verzoeken strekken er in feite toe dat de voorzieningenrechter zelf een tijdelijke omgevingsvergunning verleent voor het door Aldi c.s. gewenste gebruik van het perceel. De voorzieningenrechter is van oordeel dat het treffen van een dergelijke voorziening het karakter van een voorlopige voorziening te boven gaat. De voorzieningenrechter wijst er verder op dat de gemeente nog steeds bevoegd is om de omgevingsvergunning te verlenen of te weigeren en dat de gemeente hierbij beleidsruimte toekomt.

25 mei 2022

Eigendomsrecht
Gebruik met toestemming eigenaar voorkomt verjaring (ECLI:NL:GHARL:2022:3019)

Een vrouw heeft een boerderij met verschillende opstallen in eigendom. In 1985 verkoopt zij een gedeelte aan haar zoon, waarop twee zomerhuisjes zijn gelegen. De zoon en zijn echtgenote verkopen hun eigendom in 2017. Tussen de moeder en de kopers ontstaat onenigheid van wie een strook grond is waarop de carport en de oprit naar de woning van de moeder is gelegen.

De moeder heeft in eerste aanleg en in hoger beroep aangevoerd dat zij de betreffende grond nooit aan haar zoon heeft verkocht. Indien dat wel het geval is, stelt zij door verjaring eigenaar te zijn geworden van de grond. In hoger beroep stelt zij verder dat haar zoon de betreffende grond nooit heeft verkocht aan de kopers.

In de mondelinge behandeling heeft de moeder verklaard dat zij, tijdens de verkoop aan haar zoon, met hem had afgesproken dat de carport gebouwd zou worden op kosten van de zoon, omdat de moeder door de verkoop van het achterhuis geen bergruimte meer had. Het hof begrijpt hieruit dat de grond, waarop de carport gebouwd is, wel degelijk aan de zoon is overgedragen en dat de zoon toestemming heeft gegeven om de carport op zijn land te bouwen en te gebruiken. Hierdoor moet de moeder als houder worden aangemerkt en niet als bezitter. Dat de carport en oprit op bepaalde tijden, maar niet voortdurend, zoals bij de mondelinge behandeling in hoger beroep namens de moeder is toegegeven, met een hek zijn afgesloten, dat er een huisnummer op de carport was aangebracht, dat de moeder de OZB belasting betaalde en dat elektra voor de carport vanuit het huis van de moeder komt, leidt ook niet tot een andere conclusie. Deze omstandigheden vormen geen gedragingen van de moeder waaruit de zoon objectief gezien, gelet op de familierelatie en de gemaakte afspraak over de carport, niet anders kon afleiden dan dat de moeder pretendeerde eigenaar te zijn.

De kopers hebben de strook grond van de zoon gekocht, zoals ook duidelijk blijkt uit de koopovereenkomst. De zoon heeft ook geen beroep gedaan op dwaling om de koopovereenkomst te vernietigen. De grond is dus rechtsgeldig verkocht en in eigendom bij de kopers.

Pachtrecht
Aanspraak op fosfaatrechten door verpachter (ECLI:NL:GHARL:2022:3034)

Volgens vaste jurisprudentie kan de pachter in beginsel aanspraak maken op fosfaatrechten van het gepachte. In onderhavige situatie waren verpachter en pachter echter overeengekomen in de pachtbeëindigingsovereenkomst ‘dat verpachter en pachter zich ten aanzien van fosfaatrechten alle rechten voorbehouden. Indien later mocht blijken dat het eigendom wel (gedeeltelijk) bij verpachter ligt, dan zal verpachter dit recht claimen, hetgeen alsdan door pachter zal worden betwist’.

Verpachter heeft (in eerste aanleg en nu in hoger beroep) een verklaring voor recht gevorderd dat hij aanspraak kan maken op een deel van de fosfaatrechten die aan pachter zijn toegekend. Volgens pachter is de pachtovereenkomst tussen partijen nietig en vloeit er alleen al daarom geen aanspraak van verpachter op de fosfaatrechten uit voort. De pachter verwijst daarvoor naar een overeenkomst tussen partijen die op hetzelfde moment is ondertekend als de pachtovereenkomsten, waaruit blijkt dat een hogere pachtprijs is overeengekomen dan in de pachtovereenkomsten is vermeld. Verpachter weerspreekt dit en stelt dat de pachter al enige tijd minder betaalde dan de pachtprijs, en dat de genoemde overeenkomst aangaf dat de pachter weer de volle prijs zou betalen.

Het hof verwerpt de bezwaren van de pachter en komt toe aan een beoordeling over de fosfaatrechten. Volgens jurisprudentie zijn de fosfaatrechten in beginsel van de pachter en is er geen reden de rechten aan de verpachter over te dragen bij het einde van de pacht. Als partijen in de pachtovereenkomst niets (anders) zijn overeengekomen, is de pachter alleen verplicht tot overdracht van fosfaatrechten aan de verpachter indien aan de volgende voorwaarden is voldaan:

–              tussen verpachter en pachter bestond op 2 juli 2015 een reguliere pachtovereenkomst of een geliberaliseerde pachtovereenkomst die bij het aangaan 12 jaar of langer duurt;

–              het betreft hoevepacht of pacht van minimaal 15 ha grond of pacht van een gebouw; het gebouw moet specifiek zijn ingericht voor de melkveehouderij en voor de uitoefening daarvan noodzakelijk zijn en door de verpachter ten behoeve van het bedrijf van de pachter aan de pachter ter beschikking zijn gesteld.

De fosfaatrechten worden dan voor 50% toegerekend aan de gebouwen en 50% aan de grond die de pachter op 2 juli 2015 ten behoeve van het gehouden vee ten dienste stonden en naar verhouding toegerekend aan het gepachte. De verpachter dient aan de pachter 50% van de marktwaarde van de over te dragen fosfaatrechten per datum einde pachtovereenkomst te betalen.

In onderhavig geval is aan bovenstaande eisen voldaan, maar zijn de fosfaatrechten pas toegekend na het einde van de pachtovereenkomst. Pachter kon de fosfaatrechten dus niet overdragen bij het einde van de pacht. Verpachter heeft daarop geanticipeerd door de genoemde tekst in de pachtbeëindigingsovereenkomst op te nemen. Daarmee heeft verpachter een voorwaardelijke verbintenis bedongen waarvan hij nakoming kan vorderen. Het hof concludeert daarom dat de verpachter aanspraak kan maken op een deel van de fosfaatrechten.

Bestuursrecht
Ook gemeenteraad gehouden aan Didam-arrest bij uitgifte grond (ECLI:NL:RBGEL:2022:1618)

De gemeente Montferland heeft een kavel met een woonbestemming waar geen belangstellenden voor zijn. De gemeente beraadt zich daarom op de mogelijkheid een parkeerbestemming aan de kavel toe te wijzen. Een bestemmingsplan daarvoor wordt ter vaststelling aan de gemeenteraad voorgelegd, maar twee dagen later meldt zich alsnog een geïnteresseerde.

De gemeenteraad heeft de wethouder opgedragen in gesprek te treden met de geïnteresseerde, waarna de geïnteresseerde een bod heeft gedaan (hierna: bieder 1). Volgend op juridisch advies heeft de gemeenteraad besloten om de kavel opnieuw via een openbare inschrijving in de verkoop te doen om aan eenieder een gelijke kans te geven. In de openbare inschrijving heeft een derde (hierna: bieder 2) een hoger bod uitgebracht. Met bieder 2 is een koopovereenkomst gesloten, onder voorbehoud van goedkeuring door de gemeenteraad. De gemeenteraad wenst de kavel echter te verkopen aan bieder 1, tegen het lagere bod.

De rechtbank verwijst naar het Didam-arrest en geeft aan dat de gemeente bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. Toegespitst op deze zaak geldt dit dus ook voor de beslissing met wie en onder welke voorwaarden de gemeente een overeenkomst tot verkoop van een aan haar toebehorende bouwkavel sluit. Ook de gemeenteraad die een formele positie in het besluitvormingsproces heeft, is bij uitoefening van haar bevoegdheid om goedkeuring te onthouden dan wel te geven gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

Uit het gelijkheidsbeginsel vloeit voort dat een gemeente die het voornemen heeft een aan haar toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn.

In de visie van de gemeenteraad was kennelijk de openbare verkoopprocedure in strijd met de opdracht die de gemeenteraad aan de wethouder had gegeven. Het had dan op de weg van de gemeenteraad gelegen om het standpunt in te nemen dat mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure niet hoefde te worden geboden omdat bij voorbaat vaststond of redelijkerwijs mocht worden aangenomen dat gelet op het eerder ontbreken van belangstelling voor deze kavel slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. Zeker tegen deze achtergrond had het op de weg van de gemeenteraad gelegen om haar bezwaren tegen de openbare verkoopprocedure kenbaar te maken op het moment dat de wethouder de gemeenteraad daarover had geïnformeerd. Nu zij dat niet heeft gedaan en de openbare verkoopprocedure heeft plaatsgevonden, is komen vast te staan dat zich verschillende gegadigden voor deze kavel hebben gemeld, zodat de uitzonderingssituatie zich niet (meer) voordoet.

Zoals blijkt uit de toelichting op het raadsbesluit heeft de gemeenteraad de goedkeuring aan de koopovereenkomst tussen de gemeente en bieder 2 enkel onthouden met het doel om de koopovereenkomst tussen bieder 1 en de gemeente mogelijk te maken. Gegeven het aantal gegadigden voor de kavel stond dat de raad niet vrij, omdat zij daarmee in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft gehandeld, met name het gelijkheidsbeginsel (Didam-arrest). Nu redelijkheid en billijkheid dit verlangen geldt de voorwaarde van goedkeuring door de raad op grond van artikel 6:23 BW daarom als vervuld, zodat sprake is van een onvoorwaardelijke, perfecte koopovereenkomst tussen bieder 2 en de gemeente.

18 mei 2022

Verbintenissenrecht
Contractueel een beroep op overmacht uitsluiten (ECLI:NL:RBNHO:2022:3274)

In een aanbestedingsprocedure voor de bouw van een schip verzoekt een gegadigde aan de aanbesteder om een aantal contractsbepalingen te wijzigen, waaronder een beperking van de definitie van overmacht. In het voorgenomen contract is het volgende opgenomen:

Onder overmacht wordt in ieder geval niet verstaan: ziekte van personeel (behoudens in geval van een algemene pandemie terzake waarvan van overheidswege verboden dan wel beperkingen zijn opgelegd, waaronder Covid, indien deze verboden dan wel beperkingen van overheidswege niet voorzienbaar waren), gebrek aan personeel, stakingen (niet zijnde landelijk georganiseerde vakbondsstakingen), verlate aanlevering of ongeschiktheid van materialen, en/of liquiditeits- c.q. solvabiliteitsproblemen aan de zijde van Opdrachtnemer. Evenmin wordt onder overmacht begrepen de toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van een door Opdrachtnemer ingeschakelde derde. Opdrachtnemer is zich bewust van de mogelijk grote gevolgen van de onder hun verantwoordelijkheid ontstane situatie van overmacht en zal derhalve al het mogelijke in werk stellen om een overmacht situatie te voorkomen.

De gegadigde voert aan dat deze bepaling miskent dat zij (indien zij de aanbesteding wint en het schip mag bouwen voor de uitvoering van de opdracht een beroep zal moeten doen op een aanzienlijke hoeveelheid leveranciers en onderaannemers, afkomstig uit veel verschillende landen, ook buiten Europa. Zij heeft benadrukt dat het juist om die reden gebruikelijk is dat de bouwer zich op overmacht kan beroepen als de verlate aanlevering van materialen niet het gevolg is van enig nalaten aan de zijde van de bouwer. Als een leverancier in moeilijkheden verkeert vanwege de huidige marktsituatie, die (nog steeds) beïnvloed wordt door bijvoorbeeld de Coronacrisis, de grondstoffencrisis en nu ook de oorlog in Oekraïne, kan dat leiden tot een vertraging in het proces die door de bouwer niet kan worden voorkomen. Daarnaast betreft de opdracht het bouwen van een schip als vervanging voor een bestaand schip dat nog in de vaart is, waardoor het onduidelijk is waarom vertraging in de oplevering tot schadelijke gevolgen voor de opdrachtgever leidt, terwijl op overschrijding van de levertermijn een snel oplopende boete is opgenomen.

De voorzieningenrechter gaat hierin mee en acht aannemelijk dat de energie- en grondstoffenschaarste mogelijk nog verder zal toenemen. Volgens de voorzieningenrechter kan de aanbesteder de vertragingsrisico’s niet eenzijdig bij de inschrijver neerleggen, gelet op het feit dat de aanbesteding strekt tot vervanging van een schip dat thans nog in de vaart is, terwijl onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat een vertraging in de oplevering van het te bouwen schip onmiddellijk tot schadelijke gevolgen voor de opdrachtgever leidt en op overschrijding van de levertermijn een snel oplopende boete is gesteld.

Procesrecht
Voldoende belang bij het instellen van een rechtsmiddel (ECLI:NL:HR:2022:683)

Tussen de voorzitter en een bestuurslid van een stichting bestaat een geschil over het mogelijke ontslag van de voorzitter. Het bestuurslid heeft de voorzitter op staande voet ontslagen, maar de voorzitter is het daar niet mee eens. Het bestuurslid vordert bij dat de rechtbank de voorzitter ontslaat, voor zover zij mocht besluiten dat de voorzitter niet al rechtsgeldig was ontslagen.

De rechtbank komt tot de conclusie dat de voorzitter rechtsgeldig op staande voet is ontslagen en wijst daarom de vordering af. Immers, de voorzitter was al ontslagen en kon daarom niet nogmaals door de rechtbank worden ontslagen. De formulering van de vordering heeft geleid tot een verwarring constructie. De voorzitter gaat niet in hoger beroep tegen de uitspraak, omdat de vordering tegen hem (om hem te ontslaan) wordt afgewezen.

Nadat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verlopen, gaat de voorzitter in cassatie en voert aan dat het onaanvaardbaar is om in de gegeven omstandigheden van hem te verlangen hoger beroep in te stellen, omdat de uitspraak van de rechtbank voor hem gunstig was. De Hoge Raad maakt hier korte metten mee en stelt vast dat het verzoek om ontslag weliswaar werd afgewezen, maar dat de dragende overweging van de rechtbank dat de voorzitter als was ontslagen niet bepaald in zijn voordeel was.

Bestuursrecht
Motivatie last onder dwangsom moet voldoende duidelijk zijn (ECLI:NL:RVS:2022:638)

De gemeente Landgraaf heeft de eigenaren van een perceel aangeschreven in verband een aantal bouwwerken op het perceel, die verwijderd dienden te worden omdat zij in strijd waren met het vigerende bestemmingsplan en er geen omgevingsvergunning voor was verleend. Ook werden er meer dieren gehouden dan was toegestaan. De gemeente verbond hier een last onder dwangsom aan.

De eigenaren voeren beroep bij de rechter, die aangeeft aan dat de lasten onvoldoende duidelijk en concreet zijn geformuleerd, waardoor sprake is van strijd met het rechtszekerheidsbeginsel. Volgens de rechtbank blijkt uit de lasten onder dwangsom onvoldoende duidelijk wat als een afzonderlijke overtreding wordt gezien en, omdat aan elke overtreding een bedrag als dwangsom is gekoppeld, wanneer en tot welke hoogte een dwangsom is verschuldigd. Daarnaast heeft de rechtbank overwogen dat de lasten onder dwangsom in strijd met het evenredigheidsbeginsel zijn, omdat de hoogte van de dwangsom niet in redelijke verhouding staat tot de zwaarte van het door de overtreding van het wettelijke voorschrift geschonden belang enerzijds en de beoogde effectieve werking van de dwangsomoplegging anderzijds. Van belang is hierbij dat de gemeente niet heeft gemotiveerd waarom er geen onderscheid is gemaakt tussen de verschillende overtredingen. De gemeente gaat vervolgens in hoger beroep bij de Afdeling.

De Afdeling beoordeelt de tekst van de last onder dwangsom. Hierin heeft het college aangegeven ervoor te hebben gekozen om een dwangsom van € 1.500,00 per overtreding, per week, met een maximum aantal van 10 weken, te hanteren. Daarbij geldt dat er per week een bedrag van maximaal € 10.000,00 kan worden verbeurd. Het is de vraag of het op basis van de last voldoende duidelijk is wat als een afzonderlijke overtreding dient te worden gezien. De lasten zijn omschreven in het initiële besluit. Onder het kopje “9. Besluit last onder dwangsom” van dit besluit staat het volgende:

“Op grond van artikel 5:32, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht zijn wij bevoegd een last onder dwangsom op te leggen aan een overtreder van de onderstaande bepalingen. Wij hebben besloten om aan u een dergelijke last op te leggen voor de bovengenoemde overtredingen. […].

 Om te voorkomen dat u de opgelegde dwangsommen van rechtswege verbeurt, verzoeken wij u dringend, doch uiterlijk binnen 10 weken na de dag van verzending van deze brief om de bovengenoemde en onderstaand herhaalde overtredingen op het perceel [locatie], te beëindigen en beëindigd te houden: 

  1. Overtreding van artikel 2.1, eerste lid, onder a en artikel 2.3a, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, door het bouwen van twee stallencomplexen en een hondenhok op de voor “Wonen”, “Verkeer” en “Bos” aangewezen gronden en het in stand laten van deze bouwwerken. Indien u niet binnen de aangegeven begunstigingstermijn de vereiste vergunningen heeft aangevraagd om de overige op het perceel aanwezige bouwwerken te legaliseren, dan is tevens sprake van een overtreding van voormelde bepalingen door het bouwen van een woning in strijd met de verleende bouwvergunning, drie erfafscheidingen en twee keermuren en een stalen draagconstructie. 

U kunt de overtreding beëindigen door binnen de voorgenomen begunstigingstermijn van 10 weken, de aangebrachte bouwwerken, […], te verwijderen en verwijderd te houden. Het verbeuren van dwangsommen ten aanzien van de bebouwing die wij bereid zijn te vergunnen, kunt u voorlopig voorkomen door binnen de gestelde termijn van 6 weken de vereiste vergunningen aan te vragen. 

  1. Overtreding van artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, door de voor “Wonen” aangewezen gronden te gebruiken voor een stallencomplex, te weten stallencomplex 2, voor een hondenhok en voor de huisvesting van landbouwhuisdieren. Indien u niet binnen de aangegeven begunstigingstermijn de vereiste vergunningen heeft aangevraagd om de overige op het perceel aanwezige bouwwerken te legaliseren, dan is tevens sprake van een overtreding van deze bepaling door de voor “Bos” en “Verkeer” aangewezen gronden te gebruiken voor een woning en het gebruik van de voor “Wonen” aangewezen gronden voor een stallencomplex, te weten stallencomplex 1, twee overkappingen, drie erfafscheidingen, twee keermuren en een stalen draagconstructie.

 U kunt de overtreding beëindigen door […].

 Indien u niet, niet geheel of niet tijdig voldoet aan deze last, dan verbeurt u een dwangsom van EUR. 1.500 per overtreding per week voor de duur van maximaal 10 weken. Hierbij geldt een maximum van EUR. 10.000 per week voor de diverse overtredingen binnen deze last, wederom voor de duur van maximaal 10 weken. […].”

Met de rechtbank is de Afdeling van oordeel dat uit de lasten onder dwangsom onvoldoende duidelijk blijkt wat als een afzonderlijke overtreding wordt gezien waarvoor een dwangsom is verschuldigd en wat de omvang van die dwangsom is. Uit het initiële besluit en het besluit op bezwaar blijkt, anders dan de gemeente stelt, niet dan wel onvoldoende duidelijk dat per bouwwerk zowel het bouwen zonder omgevingsvergunning als het gebruik in strijd met het bestemmingsplan als een afzonderlijke overtreding worden aangemerkt. Daarnaast is de Afdeling van oordeel dat in dit geval de hoogte van de dwangsommen onvoldoende is gemotiveerd met de enkele verwijzing naar het interne protocol van de gemeente. Daarbij acht de Afdeling van belang dat in het protocol is aangegeven dat het niet uitputtend is bedoeld en dat daarin ook is aangegeven dat er in het besluit altijd een deugdelijke motivering over de hoogte van gekozen bedragen opgenomen moet worden. Een dergelijke motivering ontbreekt in het initiële besluit en het besluit op bezwaar.

4 mei 2022

Erfpachtrecht
Termijn voor herziening canon is fataal (ECLI:NL:RBMNE:2022:743)

Natuurmonumenten heeft een perceel voor 30 jaar in erfpacht uitgegeven. In de akte is opgenomen dat beide partijen na vijftien jaar om een herziening van de canon kan verzoeken. Dit verzoek moet worden gedaan in de zes maanden voordat de periode van vijftien jaar is verstreken. De erfpachter doet een verzoek om herziening van de canon, maar het verzoek wordt een maand te laat gedaan. Natuurmonumenten weigert medewerking aan het verzoek, waarop de erfpachter naar de rechter stapt.

De erfpachter voert aan dat het verzoek tot herziening ook na de periode van zes maanden gedaan kan worden en dat het geen fatale termijn betreft. Natuurmonumenten weerspreekt dit en stelt dat de stelling van erfpachter in feite betekent dat beide partijen een ongelimiteerde bevoegdheid hebben om na verloop van het eerste tijdvak van vijftien jaar, tijdens het gehele tweede tijdvak een herzieningsverzoek te kunnen doen.

De rechter stelt dat de bewoording van de akte suggereert dat partijen hebben bedoeld dat het herzieningsverzoek in ieder geval vóór het verloop van het eerste tijdvak van vijftien jaar gedaan moet worden, zodat de herziene canon per die datum kan ingaan. Dat in de akte niet met zoveel woorden een concrete einddatum voor het indienen van dit verzoek is vermeld, maakt dit niet anders.

De stelling van de erfpachter strookt verder niet met het goederenrechtelijk karakter van het erfpachtrecht. De erfverpachter, de erfpachter en derden zoals hypotheekhouders en potentiële kopers van het erfpachtrecht of van de (bloot)eigendom hebben belang bij een kenbare en robuuste canon die slechts op basis van de in de notariële akte opgenomen wijze en op het daarin opgenomen moment kan worden herzien, in verband met de waarde die een erfpachtrecht en de met het erfpachtrecht bezwaarde eigendom vertegenwoordigen, welke waarde afhankelijk kan zijn van canonwijzigingen. Deze partijen en derden dienen ervan op aan te kunnen dat de canon na de wisseling van een tijdvak, afgezien van de in de akte opgenomen indexeringen, gedurende dat tijdvak niet meer gewijzigd kan worden.

Huurrecht
Toetsing huurprijs zonder WOZ-waarde (ECLI:NL:HR:2022:633)

Bij de verhuur van woonruimte heeft de huurder het recht om de huurprijs te laten toetsen door de huurcommissie. De toetsing maakt gebruik van de WOZ-waarde, maar in onderhavig geval betreft het een voormalig kantoorgebouw, waardoor de WOZ-waarde niet beschikbaar is (voor het eerste jaar).

De Hoge Raad stelt dat de relevante waarde van het gehuurde in zo’n geval op een andere manier moet worden bepaald. Daarvoor bestaan verschillende mogelijkheden. In sommige gevallen kan aansluiting worden gezocht bij de WOZ-waarde van soortgelijke woningen. De huurcommissie of de kantonrechter kan de beslissing ook aanhouden in afwachting van een WOZ-beschikking met betrekking tot het gehuurde en de daarin bepaalde WOZ-waarde vervolgens zo nodig corrigeren voor de waardeontwikkeling tussen de waardepeildatum die bij toetsing van de huurprijs in acht genomen moet worden en de waardepeildatum van de latere WOZ-beschikking. Indien aanhouding dreigt te leiden tot onredelijke vertraging van de procedure, kan de kantonrechter, indien zo verzocht, een voorlopige voorziening treffen ten aanzien van de huurprijs. Huurder of verhuurder kunnen ook een WOZ-taxatie door een deskundige aan de huurcommissie overleggen en de kantonrechter kan een deskundigenonderzoek gelasten naar de WOZ-waarde op de peildatum.

Er mag geen afbreuk worden gedaan aan de huurprijsbescherming waarop de huurder aanspraak heeft. Bij het bepalen van de relevante waarde van de woning en met betrekking tot de kosten daarvan, moet daarom worden voorkomen dat de huurder nadeel ondervindt van het ontbreken van de WOZ-waarde.

Bestuursrecht
Aanvrager bestemmingsplanwijziging mag reageren op ingebrachte zienswijzen (ECLI:NL:RVS:2022:943)

Een ondernemer wil een werkplaats realiseren op een perceel waar voorheen een school stond. Hiervoor is een bestemmingsplanwijzing nodig. Nadat het bestemmingsplan ter inzage heeft gelegen, zijn er acht zienswijzen bij de gemeente ingediend. Deze zienswijzen hebben tot aanpassing van het ontwerpplan geleid. De gemeenteraad heeft besloten het ontwerpplan niet vast te stellen.

De ondernemer stelt dat hij ten onrechte niet in de gelegenheid is gesteld te reageren op de zienswijzen. Artikel 3:15, derde lid, van de Awb stelt: “Indien het een besluit op aanvraag betreft, stelt het bestuursorgaan de aanvrager zo nodig in de gelegenheid te reageren op de naar voren gebrachte zienswijzen.”

De Afdeling is van oordeel dat de gemeente de ondernemer inderdaad in gelegenheid had moeten stellen om te reageren op de zienswijzen. De woorden ‘zo nodig’ betekenen niet dat het bestuursorgaan vrij is naar believen al of niet toepassing te geven aan deze bepaling. Met de bedoelde zinsnede wordt slechts aangegeven dat er gevallen kunnen zijn waarin toepassing duidelijk niet nodig is. De Afdeling is van oordeel dat van een dergelijk geval geen sprake is.

13 april 2022

Verbintenissenrecht
Erfdienstbaarheid van uitzicht (ECLI:NL:RBDHA:2021:13672)

Een stichting heeft twee percelen met daarop een woning aan de boulevard van Noordwijk in eigendom. In de titel van aankomst wordt verwezen naar een akte uit 1903, waarin is opgenomen dat er een erfdienstbaarheid van uitzicht bestaat die inhoudt dat er niets op de aangrenzende percelen mag worden gebouwd, gesteld of opgericht waardoor het vrije uitzicht op zee kan worden belemmerd. De dienende percelen zijn nu eigendom van de gemeente, die een paal van vier meter hoog heeft geplaatst waarop parkeerinformatie wordt weergegeven.

De stichting vordert verwijdering van de paal, terwijl de gemeente zich op het standpunt stelt dat de paal dusdanig beperkt van omvang is dat het geen daadwerkelijk obstakel voor het uitzicht op zee vormt. De gemeente heeft daarnaast aangevoerd dat de erfdienstbaarheid teniet is gegaan door verjaring, omdat er tussen 1903 en nu diverse objecten zijn geplaatst die in strijd zijn met de erfdienstbaarheid en daartegen nooit is opgetreden door de stichting of haar rechtsvoorgangers.

De rechtbank is van oordeel dat de erfdienstbaarheid niet is verjaard. Voor zover er bedoelde objecten dermate hoog zijn dat zij in het vrije uitzicht op zee vanaf de – ten opzichte van de boulevard hoger gelegen – woning zouden hebben belemmerd en deze objecten er meer dan twintig jaar hebben gestaan, zou de erfdienstbaarheid ten aanzien van die objecten teniet kunnen zijn gegaan. Verjaring van (een deel van) de erfdienstbaarheid hoeft immers niet tot het volledig tenietgaan hiervan te leiden. De paal in onderhavige discussie is geplaatst in 2019 en derhalve is de verjaringstermijn niet verstreken.

Met betrekking tot eventuele strijd met de erfdienstbaarheid, overweegt de rechtbank het volgende. De notariële akte bepaalt dat “nimmer iets mag worden gebouwd, gesteld of geplaatst, waardoor het vrije uitzicht op zee zoude kunnen worden belemmerd”. De formulering van deze erfdienstbaarheid is vrij absoluut: uit de tekst volgt niet dat het verbod enkel ziet op gebouwen of bouwwerken. Er wordt immers naast “gebouwd” ook gesproken over “gesteld of geplaatst”. Ook kan uit de formulering van het beding worden afgeleid dat niet alleen het uitzicht op zee, maar het “vrije uitzicht op zee” wordt beschermd. Dat impliceert dus een uitzicht op zee dat niet wordt verstoord of belemmerd door bouwwerken of objecten, ook indien die bouwwerken of objecten het uitzicht op zee slechts gedeeltelijk verstoren en nog uitzicht op zee resteert. Uit het bovenstaande blijkt dat de plaatsing van de paal in strijd is met de erfdienstbaarheid. Dat de paal geplaatst is in het algemeen belang, doet daar niets aan af. Ook is een beroep op de erfdienstbaarheid niet onaanvaardbaar naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid, zoals de gemeente nog betoogd.

Omgevingsrecht
Snelheidsverlaging naar 100 km/u ten onrechte meegenomen in stikstofberekeningen (ECLI:NL:RBNHO:2022:3375)

De rechtbank Noord-Holland heeft geoordeeld over een woningbouwproject van 163 woningen nabij Egmond aan Zee. Omwonenden hebben de benodigde vergunning aangevochten en voeren daarbij aan dat het stikstofregistratiesysteem (ssrs), welk systeem als grondslag is gebruikt voor het verlenen van de vergunning, niet voldoet aan de wettelijke vereisten. Specifiek gaat het erom of de verlaging van de maximumsnelheid op rijkssnelwegen van 120 en 130 km/u naar 100 km/u gebruikt kan worden om uit te sluiten dat aantasting van de natuurlijke kenmerken van Natura 200-gebieden plaatsvindt.

De snelheidsmaatregel is als generieke bronmaatregel voor het gehele land opgenomen. De stikstofdepositieruimte die de snelheidsverlaging in grote delen van het land genereert, wordt in zijn totaliteit ingezet ten behoeve van woningbouw- en tracéprojecten door het hele land. De locatie van de vrijgekomen stikstofdepositieruimte heeft geen relatie met de locatie van het project ten behoeve waarvan de vrijgekomen ruimte wordt ingezet. Dit brengt met zich mee dat de maatregel tot verlaging van de maximumsnelheid op rijkssnelwegen naar 100 km/uur als zodanig aan de eisen van artikel 6, derde lid, van de Habitat Richtlijn moeten voldoen. Op grond van dat artikel is vereist dat de zekerheid is verkregen dat een plan of project, zoals de snelheidsverlaging, de natuurlijke kenmerken van Natura 2000-gebieden niet zal aantasten. Het is daarom ook niet toegestaan bronmaatregelen (zoals de verlaging van de maximumsnelheid) die zelf niet voldoen aan de Habitat Richtlijn binnen het ssrs in te zetten.

Deze uitspraak, indien overgenomen door andere rechters, leidt tot de conclusie dat de stikstofruimte als gevolg van de verlaging van de maximumsnelheid pas ingezet kan worden als vaststaat of en in hoeverre die gevolgen heeft voor specifieke Natura 2000-gebieden. Daarnaast geldt deze redenering ook voor andere maatregelen, die mogelijk nog genomen zullen worden om stikstofruimte te creëren.

Bestuursrecht
‘Didam-arrest’ ook van toepassing bij uitgifte in erfpacht (ECLI:NL:OGEAM:2022:7)

In Sint Maarten besluit de bevoegde minister om een aantal percelen in erfpacht uit te geven, maar de daadwerkelijke toewijzing blijft achter. De partijen die de percelen in erfpacht zouden krijgen, stappen daarop naar de rechter om de uitgifte in erfpacht af te dwingen en te voorkomen dat het land Sint Maarten (het Land) de percelen aan een ander in erfpacht zou geven in de tussentijd. Deze angst is gerechtvaardigd, aangezien de ambtelijke top de minister heeft geadviseerd om de percelen aan 25 andere personen in erfpacht uit te geven. De verzoekers in deze zaak zouden op grond van het algemeen belang geen recht van erfpacht moeten ontvangen, aldus de minister.

De rechter merkt op dat de minister (en zijn ministerie) niet duidelijk hebben gemaakt op welke gronden de verzoekers geen recht van erfpacht zouden moeten ontvangen, maar 25 andere personen wel.  Onder verwijzing naar het ‘Didam-arrest’ stelt de rechter dat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht genomen dienen te worden, onder meer het gelijkheidsbeginsel en het verbod op willekeur. Elke burger moet mee kunnen dingen naar de verwerving van deze registergoederen als meerdere gegadigden zijn aan te wijzen. Het is dus de plicht (van de minister) van het Land om met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria op te stellen aan de hand waarvan een gegadigde wordt geselecteerd voor de verwerving van een erfpachtrecht. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk te zijn. Aan dit beleid dient ook publiciteit te worden gegeven. De plicht van de minister om bij het nemen van zijn beslissingen transparant te handelen is essentieel. (De minister van) het Land dient op grond van het gelijkheidsbeginsel teneinde gelijke kansen voor burgers te realiseren een passende mate van openbaarheid te verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de erfpachtrechten, de selectieprocedure, het tijdsschema en ook de toe te passen selectiecriteria. (De minister van) het Land moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.

Wanneer bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts een serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de vestiging van het erfpachtrecht kan van het voorgaande worden afgeweken. In zo’n geval dient de minister van het Land zijn voornemen tot uitgifte tijdig voorafgaand aan zijn besluit op zodanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij hij dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts een serieuze gegadigde in aanmerking komt.

  • ‘Didam-arrest’ ook van toepassing bij uitvoering van eerder tot stand gekomen koopovereenkomsten (ECLI:NL:RBMNE:2022:1017)

De gemeente Nieuwegein heeft onderhands een koopovereenkomst gesloten met Shell met betrekking tot een kavel op een bedrijvenpark. Deze koopovereenkomst is eind 2020 gesloten, maar het transport heeft nog niet plaatsgevonden. Een derde vecht dit bij de rechter aan en beroept zich op het Didam-arrest met het argument dat de gemeente wist dat zij geïnteresseerd was in de kavel.

De gemeente is van mening dat de koopovereenkomst geldig is, omdat de door de Hoge Raad geformuleerde eisen in het Didam-arrest ten tijde van de verkoop niet bekend waren. De rechtszekerheid vereist daarom dat de koopovereenkomst moet worden gerespecteerd.

De rechter is het niet met de gemeente eens. Ook voor de uitspraak door de Hoge Raad was de gemeente al gebonden door het gelijkheidsbeginsel. De Hoge Raad vult dit beginsel in met de verplichting om bij verkoop van schaarse onroerende zaken potentiële gegadigden gelijke kansen te bieden om mee te dingen. Deze invulling van bestaand recht kan niet worden gezien als nieuwe regelgeving. Het is bovendien evident dat van belang is om duidelijke criteria te hanteren bij verkoop van een schaarse onroerende zaak en dat transparant handelen daarbij essentieel is. Dit was ook voor het arrest van de Hoge Raad al het geval. Aangenomen wordt dan ook dat de eisen die de Hoge Raad thans geformuleerd heeft slechts een uitvloeisel zijn van het gelijkheidsbeginsel en dat de gemeente in overeenstemming met die eisen had behoren te handelen.

6 april 2022

Pachtrecht
­Onderhandelingen over aangaan reguliere pachtovereenkomst (ECLI:NL:GHARL:2022:2162)

Onderhavige zaak betreft een discussie tussen twee pachters en een verpachter. De pachters pachten 22 ha grond, maar stellen dat er een reguliere pachtovereenkomst is gesloten voor nog eens 10 ha. Voor zover er geen pachtovereenkomst is gesloten, stellen zij dat partijen in de onderhandelingen daarover zover waren dat de verpachter zich niet meer terug mocht trekken. De verpachter bestrijdt beide stellingen.

Het geschil spitst zich toe op een bespreking d.d. 31 oktober 2016. Volgens de pachters heeft de verpachter in dat gesprek concessies gedaan op twee onderdelen. De verpachter zou verzekeringspenningen voor een verbrande schuur die hij had ontvangen in mindering brengen op de bijbetaling van de pachters voor een ruil van gronden en gebouwen. Het ging om een bedrag van € 60.000, waardoor de bijbetaling werd verminderd tot € 119.400. Daarnaast heeft de verpachter volgens de pachters 10 ha reguliere pacht “op tafel gelegd” om de deal rond te krijgen, waarbij de verpachter met de vlakke hand op de tafel heeft geslagen.

De (juridische) standpunten van partijen worden grotendeels bepaald door de betekenis die zij geven aan wat in dat gesprek is gezegd. Of partijen op die datum de door de pachters gestelde overeenkomst hebben gesloten, moet beoordeeld worden aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Wat de betekenis is van de wat is besproken, hangt daarom af van wat partijen aan elkaar hebben gezegd en hoe zij zich hebben gedragen en wat zij daaruit redelijkerwijs mochten afleiden.

Op grond van de tekst van de verschillende transcripties kan niet worden vastgesteld dat de verpachter op 31 oktober 2016 10 ha reguliere pacht heeft aangeboden. In elk geval is in de transcripties het woord regulier geen enkele keer gebruikt door partijen. Wel kan eruit worden opgemaakt dat partijen hebben gesproken over 9 ha en dat de verpachter bereid was “die erbij” te doen en de hand op tafel sloeg.

Het hof concludeert dat het voor partijen (en de adviseur van de verpachter, die ook bij het gesprek aanwezig was) niet vaststond dat hiermee overeenstemming was bereikt. Het hof betrekt hierbij dat het voor de hand had gelegen om de afspraken schriftelijk te bevestigen, zeker nu dit van belang was voor het verkrijgen van financiering. Hierdoor komt het erop neer dat er buiten de getuigenverklaring van de andere pachter, geen schriftelijk of ander bewijs is dat voldoende overtuigend aantoont dat de verpachter bereid was 10 ha regulier te gaan verpachten.

Huurrecht
Onderscheid tussen huur of bruikleen, let op de tegenprestatie (ECLI:NL:RBLIM:2021:5777)

Een stiefmoeder en stiefzoon liggen met elkaar in de clinch over een woning die tot de nalatenschap van de overleden echtgenoot/vader behoort. De stiefzoon woonde in de woning, maar onder welke juridische titel is onduidelijk. Op het betreffende perceel is een hennepplantage aangetroffen door de politie.

De stiefmoeder voert aan dat er sprake is van een bruikleenovereenkomst en wenst te ontbinden. Tussen vader en zoon zou een bruikleenovereenkomst gesloten zijn voor de bungalow op het perceel, die later is uitgebreid naar het gehele perceel en alle zich daarop bevindende roerende en onroerende zaken. Volgens de zoon is er sprake van een huurovereenkomst, waardoor hij huurbescherming geniet en de overeenkomst niet zomaar kan worden ontbonden of opgezegd.

Een kenmerkend verschil tussen een bruikleenovereenkomst die is gebaseerd op artikel 7A:1777 BW en een huurovereenkomst die is gebaseerd op artikel 7:201 lid 1 BW is gelegen in het al dan niet verlangen en verschuldigd zijn van een tegenprestatie in ruil voor het gebruik van, in dit geval, in eerste instantie de bungalow en later het woonhuis. Bij haar beoordeling neemt de rechtbank tot uitgangspunt dat voor de beantwoording van de vraag hoe een overeenkomst moet worden gekwalificeerd, niet doorslaggevend is welke naam hieraan is gegeven. Bepalend is hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond. Hierbij is niet beslissend of de overeenkomst elementen bevat op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van bruikleen of huur is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat deze in hun geheel beschouwd als bruikleen of als huurovereenkomst kunnen worden aangemerkt.

In onderhavig geval staat vast dat de vader een huurovereenkomst heeft gesloten met de toenmalige partner van de zoon voor de bungalow achter de woning. De toenmalige partner is later met de zoon getrouwd en weer later van de zoon gescheiden, waarna zij de bungalow heeft verlaten. De zoon is daarna in de bungalow blijven wonen. De zoon stelt dat hij sindsdien als tegenprestatie voor de huur de aanwezige dieren heeft verzorgd en kleine onderhoudswerkzaamheden verrichte in het dierenpark dat zich op het perceel bevond. Later is hij in het woonhuis gaan wonen, terwijl hij dezelfde tegenprestatie bleef leveren.

De rechtbank is van oordeel dat er geen huurovereenkomst tot stand is gekomen, omdat vast staat dat de zoon de huurbetaling niet heeft doorgezet nadat zijn ex-partner de bungalow heeft verlaten. Verder is niet onderbouwd dat de zoon met de vader is overeengekomen dat de huurovereenkomst zou worden gewijzigd, in die zin dat de tegenprestatie zou bestaan uit het verzorgen van de dieren en het verrichten van onderhoudswerkzaamheden in het dierenpark. De rechtbank oordeelt daarom dat de huurovereenkomst niet is voortgezet en de zoon de bungalow is blijven gebruiken zonder dat daar een tegenprestatie voor was verschuldigd.

Stelplicht en bewijslast voor dringend eigen gebruik (ECLI:NL:HR:2022:494)

Een verhuurder van een hotel heeft de huurovereenkomst opgezegd vanwege onder meer dringend eigen gebruik. In dit geval bezit de verhuurder ook andere panden, waardoor de vraag is ontstaan aan welke partij het is om aan te tonen dat de verhuurder juist het verhuurde dienstbaar moet worden gemaakt en waarom juist op dit moment.

De vraag of een verhuurder van bedrijfsruimte het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in art. 7:296 lid 1, aanhef en onder b, BW dient te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Met dringend nodig hebben voor eigen gebruik is bedoeld dat het pand van wezenlijk belang moet zijn voor de verhuurder. Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk te achten. Niet is vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij het verhuurde nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te kunnen bieden.

Het bestaan van andere mogelijkheden voor de verhuurder om in zijn behoeften te voorzien, staat alleen dan aan een beroep op het dringend eigen gebruik van het verhuurde in de weg indien het benutten van die andere mogelijkheden voldoende in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij dat doet. De verhuurder behoeft niet te stellen en aannemelijk te maken dat hem geen andere mogelijkheid ten dienste staat dan het in eigen gebruik nemen van het verhuurde; het ligt in beginsel op de weg van de huurder om te stellen en aannemelijk te maken dat de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt.

Bestuursrecht
Onevenredigheid hoogte van de dwangsom (ECLI:NL:RBMNE:2022:855)

Een GFT-bedrijf uit de omgeving van Lelystad heeft een omgevingsvergunning sinds 2014. Naar aanleiding van klachten uit de omgeving heeft de provincie in 2019 vastgesteld dat de normen uit de omgevingsvergunning worden overschreden. De provincie heeft daarom een last onder dwangsom van € 5.000,- opgelegd per geconstateerde overtreding tot een maximum van € 10.000,-. Deze last is volgelopen.

In 2021 zijn opnieuw controles uitgevoerd, waaruit blijkt dat de normen nog steeds overschreden worden. Daarom heeft de provincie opnieuw een last onder dwangsom opgelegd van € 250.000,- per geconstateerde overtreding tot een maximum van € 500.000,-. De last houdt in dat de overtreding binnen (iets meer dan) vier maanden moet worden beëindigd. Het GFT-bedrijf stelt dat zij niet op tijd aan de last kan voldoen en dat de dwangsom onevenredig hoog is.

Met betrekking tot het argument dat het GFT-bedrijf niet kan voldoen aan de last maakt de rechtbank korte metten. De omgevingsvergunning stamt uit 2014 en het bedrijf had al die tijd aan de norm moeten voldoen. Daarnaast is er reeds in 2019 door de provincie een handhavingstraject gestart. Dat het GFT-bedrijf meer GFT is gaan verwerken en daarom niet aan de norm voldoet, ligt in haar eigen risicosfeer.

De hoogte van de dwangsom is echter wel onevenredig hoog. De hoogte is door de provincie gekoppeld aan de kosten voor de investering in een luchtwasser, omdat het GFT-bedrijf daarmee aan de geurnorm kan voldoen. De voorzieningenrechter kan die toelichting echter niet volgen, omdat de provincie juist heeft aangegeven dat het GFT-bedrijf ook zonder de luchtwasser aan de norm moet voldoen. Bovendien heeft het GFT-bedrijf toegelicht dat de luchtwasser al besteld is, waarmee zij ook geen prikkel meer nodig zou hebben om die investering (nog) te doen.

30 maart 2022

Erfpachtrecht
Algemene beginselen van behoorlijk bestuur bij heruitgifte erfpacht (ECLI:NL:GHSHE:2022:828)

Het Waterschap Scheldestromen heeft in 1986 een perceel duingrond in erfpacht uitgegeven. Door de rechtsvoorganger van erfpachter is hierop een woning gebouwd. Het erfpachtrecht eindigde in 2010 en vereiste dat de erfpachter uiterlijk vijf jaar voor het einde van de erfpacht aan het Waterschap zou meedelen of hij verlenging wenste. Erfpachter heeft tijdig aangegeven verlenging te willen.

Het Waterschap heeft aangegeven vanwege mogelijke dijkverzwaring te willen bezien of tot heruitgifte kon worden overgegaan. In 2009 heeft het Waterschap aangegeven bereid te zijn tot het afsluiten van een nieuwe erfpachtovereenkomst, voor de duur van 30 jaar tegen de op dat moment geldende algemene voorwaarden erfpacht 2004 en op voorwaarde dat de grond opnieuw zou worden getaxeerd. Meegedeeld is dat gelet op het geldende prijspeil rekening gehouden moest worden met een zeer forse stijging van de canon. Erfpachter heeft hiermee ingestemd, waarna het Waterschap opdracht heeft gegeven om de grond te taxeren. De waarde van de grond is getaxeerd op € 184.250,–. Het Waterschap heeft een voorstel tot heruitgifte gedaan tegen een canon van € 8.249,13 per jaar, een verhoging van 4000%, hetgeen de erfpachter heeft verworpen.

De erfpachter stelt recht te hebben op verlenging van het erfpachtrecht en dat de door het Waterschap gestelde voorwaarden in dat licht, maar ook in het algemeen, onredelijk waren.

Het hof overweegt dat het beginsel van contractsvrijheid ook geldt voor een erfpachtcontract. Het is dus aan partijen om de inhoud van de overeenkomst te bepalen. De rechter kan niet de inhoud van een erfpachtcontract (opnieuw) bepalen. Wel wordt deze vrijheid aan de zijde van het Waterschap begrensd in die zin dat hij is gebonden aan de redelijkheid en billijkheid en aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, die met zich brengen dat het Waterschap kenbaar de gerechtvaardigde belangen van de erfpachters moet meewegen bij het doen van een aanbod.

Op de vraag of het Waterschap verplicht is tot verlenging of heruitgifte, overweegt het hof als volgt. de erfpachtakte bepaalt slechts dat de erfpachter aan het Waterschap moet meedelen of hij de erfpachtovereenkomst wenst te verlengen (uiterlijk vijf jaren voor het einde van de erfpacht en bij aangetekende brief). Uit deze bewoordingen van deze bepaling kan geen recht op verlenging van de erfpacht worden afgeleid. Met de enkele mededeling dat erfpachter de erfpachtovereenkomst wenst te verlengen, komt nog geen verlenging van die erfpachtovereenkomst tot stand, daartoe blijft de wilsverklaring van het Waterschap vereist. In de erfpachtakte, noch elders, is bepaald onder welke voorwaarden de erfpachtovereenkomst zal worden verlengd of is bepaald op welke wijze deze voorwaarden zullen worden vastgesteld. Van een automatische verlenging is dus geen sprake. Het Waterschap heeft meegedeeld bereid te zijn tot heruitgifte en dient een redelijk aanbod te doen voor heruitgifte.

Het hof heeft de taxatie, gedaan in opdracht van het Waterschap, laten beoordelen door gerechtelijke deskundigen. De deskundigen concluderen dat de taxatie, noch ten aanzien van de toepassing van de waarderingssystematiek, noch ten aanzien van de eisen van zorgvuldigheid, voldoet aan de regelen van de kunst. Omdat de opstal (de woning) geen onderdeel is van het object dat bij eerste uitgifte in erfpacht is uitgegeven, moet de marktwaarde van het geheel (grond plus opstal) volgens de deskundigen worden verdeeld in een grondwaarde component en in een opstalwaarde component. Dit is volgens de deskundigen niet alleen het geval bij verlenging, maar ook bij heruitgifte van een erfpachtrecht. Het is niet mogelijk om de waarde van de grond te bepalen zonder de waarde van de opstal daarbij te betrekken omdat de bebouwde ondergrond zonder rechten op de opstal niet als een afzonderlijke economische eenheid juridisch overdraagbaar (“vermarktbaar”) is, aldus de deskundigen.

Met de deskundigen is het hof van oordeel dat bij heruitgifte naar redelijkheid en aan de hand van de omstandigheden van het geval dient te worden bezien welk deel van de marktwaarde in volle eigendom wordt toegedeeld aan het erfpachtrecht en welk deel aan de aan de bloot eigendom. Daarbij heeft het Waterschap een bepaalde mate van vrijheid bij het meegeven van de voor de uitgangspunten voor de taxatie relevante omstandigheden (denk aan de duur, het doel, de geschiedenis, de bestemming/het gebruik en de beperkingen van het erfpachtrecht en het wel of niet recht hebben op een opstalvergoeding) mits in die uitgangspunten voldoende kenbaar ook de belangen van de erfpachters zijn meegewogen. Op welke wijze een redelijke toedeling wordt gemaakt is vervolgens aan de taxateur.

Door niet uit te gaan van een bepaalde verdeling van de marktwaarde van het geheel over het erfpachtrecht en de bloot eigendom, heeft het Waterschap de belangen van de erfpachters onvoldoende meegewogen. Hierdoor handelt zij in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel.

Verder is ten onrechte in het aanbod geen vergoeding opgenomen voor de waarde van de nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen die door hem zelf of door een voorganger zijn aangebracht. Ook dit is onzorgvuldig jegens de erfpachter en maakt dat de voorgestelde canon onvoldoende is onderbouwd. Het Waterschap dient op grond van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de redelijkheid en billijkheid alsnog een redelijk aanbod voor heruitgifte van het erfpachtrecht te doen.

Onteigening
Definitie ‘complex’ bij ontsluiting bedrijvenpark (ECLI:NL:RBGEL:2022:247)

Bij een onteigeningsprocedure voor de aansluiting op de A28 wordt de vraag opgeworpen of het onteigende deel uitmaakt van een complex als bedoeld in artikel 40d Ow. Meer concreet gaat het om de vraag of het onteigende behoort tot het als complex aan te merken, nabij gelegen bedrijvenpark.

De rechtbank overweegt dat het begrip complex in artikel 40d lid 2 Ow wordt omschreven als de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken. Indien het onteigende deel uitmaakt van een complex dient bij de waardering rekening gehouden te worden met alle kosten en baten van dat complex en alle bestemmingen in dat complex, zodat alle gronden in het complex (behoudens bijkomende factoren) gelijk worden gewaardeerd (artikel 40d lid 1 Ow). Deze zogenoemde egalisatieregel strekt ertoe waardeverschillen te elimineren die door het geven van verschillende bestemmingen binnen een complex zouden ontstaan. Het antwoord op de vraag of sprake is van één complex is afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het geval. Beantwoording van de vraag zal steeds plaats moeten vinden met het oog op de ratio van de bepaling: onteigenden dienen niet te worden beloond respectievelijk gedupeerd vanwege het feit dat binnen het complex het ene stuk grond toevallig een andere bestemming heeft dan het andere.

In het onderhavige geval heeft de onteigening plaatsgevonden ten behoeve van het aanleggen van een nieuwe aansluiting op de A28. Uit de stukken blijkt dat de gemeente tot die nieuwe aansluiting heeft besloten vanwege problemen in de verkeersafwikkeling op de bestaande infrastructuur én ter verbetering van de ontsluiting van het bedrijvenpark. Er bestaat dus een functionele samenhang tussen de aanleg van de nieuwe aansluiting op de A28 en (de verdere ontwikkeling van) het bedrijvenpark. Dit maakt echter niet zonder meer dat het onteigende perceelsgedeelte aangemerkt dient te worden als deel van het als complex aan te duiden bedrijvenpark. Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een complex moeten steeds de omstandigheden van het geval als geheel in aanmerking worden genomen.

Van belang is dat met de nieuwe aansluiting op de A28 ook de knelpunten op de bestaande infrastructuur zullen worden aangepakt. Bij de beantwoording van de vraag of het onteigende tot het bedrijvenpark-complex behoort, is tevens de wijze van financiering van de nieuwe aansluiting van belang. Het grootste deel van de kosten van de nieuwe aansluiting wordt gedragen door de overheid. Nu het bovendien de provincie is die de uitvoering van de aanleg van de aansluiting op zich heeft genomen, moet worden aangenomen dat die aansluiting de meeste betekenis heeft voor het algemene belang van een goede plaatselijke en regionale infrastructuur.

Ten slotte overweegt de rechtbank dat de Statenbrief de volgende zin bevatte: ‘Deze aansluiting op de A28 versterkt naar verwachting niet alleen de positie als regionaal bedrijventerrein aanzienlijk, maar draagt ook bij aan het verbeteren van de leefbaarheid van onder andere de kernen Wezep en Hattemerbroek waar nu nog geen bestemmingsverkeer doorheen rijdt. Dit alles levert een toegevoegde waarde voor Gelderland. Het gaat hier om het verplaatsen van de huidige afrit Wezep en daarmee wordt ook een knelpunt opgelost in de afwikkeling van het verkeer rond de huidige toe- en afritten in Wezep.

Omdat de ontsluiting een veel ruimer doel diende dan alleen de verbetering van de ontsluiting van het bedrijvenpark, oordeelt de rechtbank dat er geen sprake is van een complex in de zin van artikel 40d Ow.

23 maart 2022

Pachtrecht
­Resterende tekortkoming na terme de grâce onvoldoende om ontbinding te rechtvaardigen (ECLI:NL:HR:2022:280)

Pachter pacht enkele percelen van verpachter sinds 1998. In 2015 heeft verpachter de pacht opgezegd, waartegen pachter zich heeft verzet. Volgens de verpachter is er geen sprake van bedrijfsmatige landbouw en laat de onderhoudstoestand van het gepachte te wensen over. De pachtkamer is het met verpachter eens en ontbindt de pachtovereenkomst.

De pachter gaat in hoger beroep, waarin het hof vaststelt dat er nog wel degelijk gesproken kan worden van bedrijfsmatige landbouw. Nadat het hof bij descente en comparitie is gebleken dat er sprake is van achterstallig onderhoud, wordt aan de pachter een korte periode gegund (terme de grâce) om aan de onderhoudsverplichting te voldoen. Ook de verpachter moet onderhoud verrichten. Indien de pachter niet aan zijn onderhoudsverplichting voldoet in de gestelde periode, is het aannemelijk dat het hof de ontbinding van de pachtovereenkomst toewijst.

Na de terme de grâce stelt het hof vast dat de pachter op een paar onderdelen niet volledig aan de opdracht van het hof heeft voldaan, maar grotendeels wel. De resterende tekortkomingen in de onderhoudsverplichting zijn onvoldoende om de ontbinding van de pachtovereenkomst te rechtvaardigen. Het hof waarschuwt de pachter wel om voor de toekomst tekortkomingen te vermijden. Hij loopt het risico dat wanneer hij tekortschiet en de verpachter opnieuw ontbinding vordert, de eerdere tekortkomingen meewegen bij de beoordeling van de nieuwe tekortkoming(en).

Glyfosaatverbod in tweejarige geliberaliseerde pachtovereenkomst (GP 11.835)

In een tweejarige geliberaliseerde pachtovereenkomst is een verbod op het gebruik van glyfosaat opgenomen. De vraag is of het glyfosaatverbod moet worden goedgekeurd, eventueel na wijziging van de overeenkomst.

De Centrale Grondkamer stelt voorop dat het een verpachter is toegestaan om het gebruik van glyfosaat op het gepachte te verbieden met het oog op de bescherming van de bodem en het bodemleven, ook al is glyfosaat als middel ter bestrijding van onkruiden toegelaten tot de markt. In dit geval komt echter het financiële risico van het ontstaan en de verspreiding van een moeilijk te bestrijden onkruid volledig bij de pachter terecht. Pachter moet het gepachte bij het einde van de pachtovereenkomst namelijk ‘schoon’ opleveren terwijl bestrijding kostbaar is en ten koste van de opbrengst gaat. Deze opleveringsverplichting van de pachter die ertoe leidt dat het volledige financiële risico bij hem ligt, is zo onevenredig dat deze zonder wijziging daarin buitensporig is. De Centrale Grondkamer besluit daarin een bepaling toe te voegen, zodat er geen sprake meer is van een buitensporige verplichting.

De Centrale Grondkamer keurt de overeenkomst daarom goed, waarbij zij de volgende bepaling toevoegt: “Verpachter zal pachter bij het einde van de pachtovereenkomst niet aanspreken op het niet opleveren in de staat waarin het gepachte in gebruik is gegeven als dit niet opleveren in die staat het rechtstreeks gevolg is van het verbod op het gebruik van glyfosaat en pachter ook redelijkerwijs geen andere maatregelen heeft kunnen treffen om dit te voorkomen”.

Planschade en nadeelcompensatie
Grondentrechter ook bij planschade verlaten (ECLI:NL:RVS:2022:693)

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft in recente uitspraken de grondentrechter in het bestuursrecht los gelaten. Hierbij heeft zij uitdrukkelijk het omgevingsrecht hiervan uitgezonderd, om recht te doen aan de positie van derden-belanghebbenden. Omwille van de uitvoerbaarheid en hanteerbaarheid kiest de Afdeling dus voor een onderscheid tussen ‘omgevingsrechtelijke zaken’ enerzijds en alle andere zaken anderzijds.

In onderhavige uitspraak heeft zij echter geoordeeld dat voor zaken met betrekking tot planschade de grondentrechter ook hiervoor kan komen te vervallen. Naar het oordeel van de Afdeling bestaat er namelijk geen aanleiding om op dit punt een onderscheid te maken tussen planschadezaken en andere nadeelcompensatiezaken. Net als bij nadeelcompensatiezaken, waarbij het gaat om schade die is veroorzaakt door een besluit dat niet is gebaseerd op het omgevingsrecht, wordt dus bij planschadezaken en andere nadeelcompensatiezaken in het omgevingsrecht de grondentrechter verlaten.

Omgevingsrecht
Minister De Jonge denkt er niet aan de Omgevingswet nogmaals uit te stellen (link)

Eind februari werd bekend dat diverse softwareleveranciers 1 januari 2023 geen reële datum voor inwerkingtreding van de Omgevingswet vonden. Tijdens het commissiedebat Omgevingswet met de vaste Kamercommissie voor Binnenlandse Zaken op 15 maart maakte De Jonge echter duidelijk dat hij niet van plan is nóg een keer van de beoogde datum van inwerkingtreding af te wijken.

De softwareleveranciers geven eind februari al aan dat er nog veel aan het DSO-LV moet gebeuren en dat de door de minister beoogde datum van april 2022 waarschijnlijk ook te kort dag is om alles hieromtrent af te ronden. Als april niet gehaald wordt, is er volgens de leveranciers onvoldoende tijd voor gemeenten om met een door een onafhankelijke partij als stabiel beoordeeld stelstel te oefenen. Toch besloot minister De Jonge kort daarna, op 24 februari, om de nieuwe datum voor inwerkingtreding van de Omgevingswet vast te stellen op 1 januari 2023. Hierbij benadrukt hij in een Kamerbrief dat het DSO ook na inwerkingtreding nog verder ontwikkeld en gemonitord moet worden, zodat de beoogde doelen van de Omgevingswet behaald kunnen worden.

(…)

”Dit is gewoon de invoeringsdatum, we gaan niet meer uitstellen, ik ga ook geen go/no-go momenten inrichten of wat dan ook. Dit is gewoon de datum en die gaan we doen.” Mocht er tijdens het testen blijken dat er bepaalde zaken niet lijken te werken dan moet daar een oplossing voor worden bedacht. Die oplossing is volgens de minister dus niet om weer uit te stellen. Hij denkt eerder aan bijvoorbeeld een ‘work-around’ en anders moet men te werk gaan via het credo ”als het niet kan zo als het moet, dan moet het maar zo als het kan”. In tijdelijke alternatieve maatregelen (TAM) is bovendien in de wetgeving voorzien. ”Ik wil KB slaan en dat is het,” aldus De Jonge.

Duidelijkheid over de invoeringsdatum moet ervoor zorgen dat gebiedsontwikkeling en woningbouw niet in het gedrang komen en dat dienstverlening aan burgers en bedrijven doorgang blijft vinden. Volgens de minister mag de ingewikkeldheid en moeilijkheid van het DSO voor gemeenten geen reden zijn om gebiedsontwikkeling stil te laten vallen.

Bestuursrecht
Aansprakelijkheid overheid bij onjuiste inlichtingen (ECLI:NL:RBLIM:2022:1090)

Een ontwikkelaar wil een speelparadijs realiseren en heeft een adviseur in de arm genomen om de planologische inpasbaarheid en eventueel benodigde (omgevings)vergunningen te onderzoeken en te begeleiden. Bij navraag door de adviseur bij een medewerker van de afdeling omgevingsvergunningen en bouwen & wonen van de gemeente, stelt de medewerker dat het speelparadijs past binnen het vigerende bestemmingsplan. De coördinator omgevingsvergunningen van de gemeente schrijft in een e-mail twee maanden later dat de eerder verstrekte informatie niet juist is. Het voorziene speelparadijs past niet binnen het bestemmingsplan, en een ontheffing zal met grote waarschijnlijkheid niet worden verleend.

De ontwikkelaar laat het er niet bij zitten en vordert schadevergoeding als gevolg van een onrechtmatige (overheids)daad. De ontwikkelaar stelt dat een medewerker van de gemeente heeft, naar aanleiding van een concrete vraag, onjuiste (en onvolledige) inlichtingen aan de ontwikkelaar heeft verstrekt.

De rechtbank overweegt als volgt. De (enkele) omstandigheid dat een overheidsorgaan onjuiste en/of onvolledige inlichtingen verschaft niet automatisch betekent dat sprake is van onrechtmatig handelen door dat overheidsorgaan. Uit de jurisprudentie van de Hoge Raad vloeit immers voort dat de vraag of een overheidslichaam (zoals de gemeente) aansprakelijk is voor schade die (beweerdelijk) voortvloeit uit onjuiste mededelingen, moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval.

In onderhavig geval erkent de rechtbank dat de medewerker (correct) heeft gesteld dat het speelparadijs valt binnen de vigerende enkelbestemming ‘Sport’. Er stond wat betreft de bestemming echter iets anders in de weg. Het pand staat namelijk binnen de veiligheidszone Besluit externe veiligheid inrichtingen van Chemelot. Voor dat gebied geldt dat wegens veiligheidsrisico’s (in beginsel) geen nieuwe (beperkt) kwetsbare objecten zoals speeltuinen en woningen zijn toegestaan. Dit is in de latere e-mail van de coördinator van de gemeente aangegeven. De in eerste instantie aangeleverde informatie was dus onvolledig.

Daarnaast kijkt de rechtbank naar de hoedanigheid van de burger. Het betreft in dit geval ondernemingen die (onder meer) onderdeel uitmaken van een groter geheel aan ondernemingen, met activiteiten op gevarieerde gebieden (sportcentra en een vestiging van een speelparadijs). De ontwikkelaar werd bovendien begeleid door een deskundige, die, zo stelt zij zelf, tientallen ondernemers heeft begeleid bij het realiseren van speeltuinen, en de exploitant van de keten van speelparadijzen landelijk adviseert over aangelegenheden als bestemmingsplannen en vergunningen. In het licht hiervan mag van een dergelijke onderneming verwacht worden dat zij ermee bekend is, dat bij projecten als het vestigen van een speelparadijs in een pand dat voordien als sportcentrum gebruikt werd, niet enkel één aspect zoals een bestemmingsplan, maar legio andere aangelegenheden aan gemeentezijde een rol kunnen spelen, zoals allerlei mogelijke vergunningskwesties met betrekking tot de voorgenomen bouwwerkzaamheden en in het verlengde daarvan de veiligheid. Ook merkt de gemeente op dat de ontwikkelaar op de betreffende locatie reeds een sportcentrum exploiteert, zodat de nabijheid van Chemelot de ontwikkelaar niet onbekend kan zijn geweest.

Alles overziend is de rechtbank van oordeel dat de ontwikkelaar aan het achteraf foutieve (incomplete) antwoord van de gemeente nog niet het vertrouwen mocht ontlenen dat aan alle (overige) relevante voorwaarden voor vestiging was voldaan en er daarom geen enkele belemmering meer bestond voor de vestiging van het speelparadijs.

16 maart 2022

Verbintenissenrecht
Redelijke kosten tot vaststellen van schadevergoeding (ECLI:NL:PHR:2022:42)

Volgens artikel 7:959 lid 1 BW worden de ‘redelijke kosten tot het vaststellen van de schade’ vergoed door de verzekeraar, ook al zou de verzekerde som daardoor worden overschreden. Artikel 7:963 lid 6 BW bepaalt dat van het voornoemde artikellid niet ten nadele kan worden afgeweken voor zover de in dit lid bedoelde kosten niet het bedrag overschrijden dat gelijk is aan de verzekerde som en de verzekeringnemer een natuurlijk persoon is die de verzekering anders dan in de uitoefening van een beroep of bedrijf heeft gesloten. In onderhavige zaak had de verzekerde echter een polis afgesloten die een ‘na-u-clausule’ bevatten. Een dergelijke clausule houdt in dat dat de verzekering geen dekking biedt indien en voor zover de schade wordt gedekt door een andere verzekering.

De conclusie van de procureur-generaal (P-G) Lindenbergh bij de Hoge Raad begint bij de wetsgeschiedenis van de relevante artikelen. Omdat hieruit niet definitief blijkt of de redelijke kosten voor het vaststellen van de schade altijd zijn gedekt, kijkt hij ook verder naar literatuur en jurisprudentie. Specifiek benoemt hij een recente conclusie van  P-G Hartlief, die stelt dat de wetgever heeft willen aansluiten bij de praktijk: niet alleen de schade, maar ook de redelijke kosten die de verzekerde moet maken om de hoogte van de schade vast te stellen, komen voor vergoeding in aanmerking. Art. 7:959 lid 1 BW voorziet ook in een recht van de verzekerde op vergoeding door de verzekeraar van de (redelijke) kosten van zijn contra-expert. Uit de wetsgeschiedenis valt af te leiden dat de wetgever de verzekerde het recht op een kostenvergoeding van de verzekeraar heeft toegekend, vanuit de gedachte dat de verzekerde degene is die expertisekosten moet maken om (de hoogte van) zijn schade aan de verzekeraar aan te tonen. De verzekerde moet “zo volledig mogelijk schadeloos” worden gesteld. De verzekeraar pleegt de door de verzekerde gemaakte expertisekosten te “vergoeden”.

Dit gaat echter te ver voor P-G Lindenbergh. Naar zijn mening moet de vraag of de redelijke kosten tot het vaststellen van de schade zijn gedekt in het licht van de verzekeringsovereenkomst worden beantwoord. Bepalingen in de polisvoorwaarden over de vergoeding van de redelijke kosten tot het vaststellen van de schade zijn in zijn ogen in principe dus gewoon van kracht. Datzelfde geldt voor andere clausules die relevant zijn voor de vergoeding van de redelijke kosten tot het vaststellen van de schade (zoals in onze zaak: de “na-u-clausule”). De polisvoorwaarden omschrijven immers de grenzen van de dekking. De wettelijke regeling is wel weer van belang als het standpunt wordt ingenomen dat de vergoeding van de redelijke kosten tot het vaststellen van de schade als bedoeld in art. 7:959 lid 1 BW is beperkt op een wijze die in strijd is met dwingend recht (art. 7:963 lid 6 BW).

Omgevingsrecht
https://www.omgevingsweb.nl/nieuws/de-jonge-presenteert-programma-woningbouw-meer-regie-om-woonimpasse-te-doorbreken/

Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Hugo de Jonge, heeft de Nationale Woon- en Bouwagenda en het programma Woningbouw gepresenteerd. Deze plannen zorgen voor meer regie en meer tempo en daarmee tot een betere beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in Nederland.

Minister de Jonge: “Het woningtekort is groot, te groot. En huizen zijn duur, mensen met een laag of middeninkomen vallen nu te vaak buiten de boot. Als we wonen overlaten aan het vrije spel der krachten, geldt het recht van de sterkste en raken mensen in de knel. Een plek om te wonen is een grondrecht, maar de laatste jaren voor te veel mensen een nauwelijks bereikbaar voorrecht geworden. Daar moet met deze brede woon- en bouwagenda verandering in komen. Volkshuisvesting is terug van weggeweest.” De Nationale Woon- en Bouwagenda bevat zes programma’s die de komende tijd verder worden uitgewerkt. Voor de zomer worden ze gepresenteerd.

De overheid neemt de regie op de volkshuisvesting. Het Rijk maakt afdwingbare prestatieafspraken met provincies, gemeenten, corporaties en marktpartijen over het opvoeren van het tempo, nieuwbouw en betaalbare woningen. Nationale doelen worden omgezet in provinciale taakstellingen, regionale woondeals en lokale prestatieafspraken. Deze zijn niet vrijblijvend. Op basis van indicatieve aantallen voor de zomer vinden de eerste gesprekken plaats en zal na overleg met betrokken partijen eind 2022 voor iedere regio duidelijk zijn hoeveel woningen er de komende tien jaar jaarlijks bij komen. Inclusief afspraken wat voor type woningen, in welk segment en op welke locaties. Ook het juridisch instrumentarium wordt aangescherpt. De huidige wetgeving geeft al verschillende mogelijkheden om te sturen, maar aanvullend wordt wetgeving voorbereid om de regie op volkshuisvesting verder te versterken.

Van de 900.000 woningen die tot en met 2030 gebouwd worden, moeten 600.000 woningen betaalbaar zijn. Hiervan zijn 350.000 woningen middenhuur en betaalbare koop en 250.000 sociale huurwoningen. Naar verwachting worden vanaf 2024 jaarlijks 100.000 woningen gebouwd, waarvan (op termijn) jaarlijks 15.000 flexwoningen en 15.000 tot woning getransformeerde winkels en kantoren.

Het realiseren van een woning moet efficiënter en sneller: het bouwtempo moet worden opgevoerd. Daarvoor versnellen we de doorlooptijd van het proces: van plan tot realisatie. Daarnaast benutten we de mogelijkheden voor het verkorten van het planproces en is aandacht voor de capaciteit. Innovatieve technieken worden bevorderd, zoals conceptueel en industrieel bouwen.

Er wordt ingezet op 7 verstedelijkingsregio’s, waarbinnen onder meer op grootschalige woningbouwlocaties tot en met 2030 zo’n 600.000 van de 900.000 woningen gebouwd moeten worden. Naast voldoende woningen op de juiste plek, is er ook expliciete aandacht voor de betaalbaarheid en de kwaliteit. Hierbij moeten ook voldoende woningen gebouwd worden voor aandachtsgroepen en ouderen.

Voor de inzet op woningbouw is 1,75 miljard euro beschikbaar voor de woningbouwimpuls en grootschalige woningbouwlocaties en 388 miljoen euro voor het aanpakken van knelpunten en de inzet op aandachtsgroepen en ouderenhuisvesting. Daarnaast is er 7,5 miljard euro beschikbaar voor infrastructuur voor het ontsluiten van woningbouwlocaties en wordt de verhuurderheffing afgeschaft.

Mensen moeten kunnen wonen in een huis dat past bij hun wensen en financiële mogelijkheden. Naast de inzet op twee derde betaalbare nieuwbouw, moet iedere gemeente zijn eerlijke aandeel nemen in sociale huisvesting. Het streven is om ten minste 30 procent van de woningvoorraad te laten bestaan uit sociale huurwoningen. Daarnaast zet het kabinet zich in om het aantal mensen met te hoge woonlasten te verminderen, onder meer door gericht de middenhuur te reguleren. Corporaties krijgen meer ruimte voor het bouwen van middenhuurwoningen en om te investeren in de leefbaarheid.

Belastingrecht
Erfbelasting NSW-landgoed (ECLI:NL:RBGEL:2022:106)

Na het overlijden van een grootmoeder krijgt de kleinzoon bij legaat (onder andere) een NSW-landgoed. Bij de erfbelasting is de verschuldigde belasting over de belaste verkrijging vastgesteld. De kleinzoon doet een beroep op artikel 7 van de NSW, waardoor de invordering van de erfbelasting achterwege blijft. Tevens is meegedeeld dat het verschil tussen het bedrag van de aanslag en de terstond invorderbare belasting alsnog geheel of gedeeltelijk kan worden ingevorderd wanneer sprake is van verlies van de status van het landgoed, van een of meerdere van de tot de nalatenschap behorende landgoederen of schending van de bezitseis.

De kleinzoon verkoopt enige tijd later het NSW-landgoed en meldt dit bij RVO. Hij verzoekt om een aanvullende aanslag erfbelasting. Het bedrag dat door de belastingdienst wordt aangehouden als waarde van het NSW-landgoed is echter volgens de kleinzoon te hoog. De belastingdienst is echter van mening dat de omvang (waarde) van het NSW-landgoed in rechte vaststaat, omdat die is bepaald bij de nalatenschap van de grootmoeder en hiertegen geen bezwaar en beroep is ingesteld.

De rechtbank is het eens met de belastingdienst. Naar haar oordeel is er alleen sprake van een invordering van verschuldigde belasting en niet van het heffen van belasting zelf. Toch is de procedure niet voor niets geweest, want de rechtbank is het wel met de kleinzoon eens dat de over het bedrag verschuldigde belastingrechte onterecht is meegenomen. De Staatssecretaris van Financiën heeft namelijk in het Besluit tijdelijke maatregel belastingrente 2021 van 10 december 2020, nr. 2020-63543 goedgekeurd dat ook geen belastingrente in rekening wordt gebracht voor belastingaanslagen als bedoeld in artikel 8, vijfde lid, van de NSW in de periode van 1 januari 2017 tot en met 31 december 2020.

Bestuursrecht
Hoogte van een dwangsom bij een last onder dwangsom (ECLI:NL:RVS:2022:361)

In de gemeente Uden is een langlopende zaak over de vestiging van een Aldi-filiaal. De gemeente treedt op verzoek handhavend op en gelast de Aldi en de eigenaar van het gebouw om het gebruik van het gebouw als supermarkt te staken, totdat de Afdeling uitspraak heeft gedaan. De lasten gaat gepaard met een dwangsom.

De verzoekers om handhaving zijn van mening dat de dwangsommen te laag zijn, omdat die niet opwegen tegen de winst die Aldi met de supermarkt maakt en de huur die de eigenaar ontvangt voor het pand. De Afdeling verwijst naar de Algemene wet bestuursrecht, waarin in artikel 5:32b is opgenomen:

“1.Het bestuursorgaan stelt de dwangsom vast hetzij op een bedrag ineens, hetzij op een bedrag per tijdseenheid waarin de last niet is uitgevoerd, dan wel per overtreding van de last.
(…)
3. De bedragen staan in redelijke verhouding tot de zwaarte van het geschonden belang en tot de beoogde werking van de dwangsom.”

Volgens de Afdeling heeft het opleggen van een last onder dwangsom ten doel de overtreder te bewegen tot naleving van de voor hem geldende regels. Om dit doel te bereiken kan de hoogte van het bedrag worden afgestemd op het financiële voordeel dat een overtreder kan verwachten bij het niet naleven van deze regels. Van de dwangsom moet zo’n prikkel uitgaan, dat de opgelegde last wordt uitgevoerd zonder dat een dwangsom wordt verbeurd.

In onderhavig geval heeft de gemeente gebruik gemaakt van marktgegevens over exploitatie van een supermarkt en verhuur van een winkelpand op deze locatie. De dwangsommen zijn voldoende gemotiveerd en kunnen in stand blijven.

9 maart 2022

Eigendomsrecht
Eigendom van het recht van erfpacht door verjaring (ECLI:NL:RBROT:2021:13410)

In 2003 verkoopt en levert een eigenaar (hierna: voormalige eigenaar) een woning met ondergrond aan een koper (hierna: huidige eigenaar). In 2021 besluit de huidige eigenaar de woning te verkopen. De makelaar wijst de huidige eigenaar er echter op dat een strook tuin niet is overgedragen in 2003. Deze strook is eigendom van het waterschap en hierop is een altijddurend recht van erfpacht gevestigd op de naam van de vader van de voormalige eigenaar, die tot zijn dood in 2002 in de woning heeft gewoond.

De huidige eigenaar verzoekt de voormalige eigenaar om de grond over te dragen, maar de voormalige eigenaar vraagt daar € 50.000,– voor, waarop de huidige eigenaar hem dagvaard. Primair stelt de huidige eigenaar dat de strook in 2003 was inbegrepen in de verkoop, subsidiair stelt hij dat (het erfpachtrecht op) de grond door middel van verkrijgende verjaring zijn eigendom is geworden.

De voorzieningenrechter acht het aannemelijk dat beide partijen in 2003 niet hebben opgemerkt dat de strook grond niet mee is overgedragen met de woning. Verder is gebleken dat de strook grond ten tijde van de verkoop niet herkenbaar was als zelfstandig perceel. Dat partijen hiervan zijn uitgegaan blijkt ook uit de omstandigheid dat de huidige eigenaar zich sinds 2003 heeft gedragen als ware hij de rechthebbende en dat de voormalige eigenaar in de afgelopen 18 jaar niet naar de strook grond heeft omgekeken. Hiervan uitgaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat [eisers] de strook grond met daarop het recht van erfpacht te goeder trouw in bezit heeft genomen en door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden.

Pachtrecht
Verpachting door overblijvende echtgenoot? (ECLI:NL:GHARL:2021:10841)

Een echtpaar is in gemeenschap van goederen met elkaar getrouwd. In 2001 overlijdt de vrouw. De vrouw heeft in haar testament twee erven benoemd en haar man legataris voor (onder andere) de percelen landbouwgrond. Na het overlijden van de vrouw heeft de man in 2008 nog enkele percelen regulier verpacht aan een pachter. In 2017 overlijdt de man. De erven van de vrouw zijn van mening dat de man in 2008 onbevoegd de gronden heeft verpacht en willen door de rechter vast laten stellen dat er geen rechtsgeldige pachtovereenkomst bestaat. De pachter is van mening dat de pachtovereenkomst rechtsgeldig is en beroept zich verder op goede trouw en derdenbescherming.

De percelen behoorden ten tijde van het aangaan van de pachtovereenkomsten in 2008 en 2013 tot de ontbonden huwelijksgemeenschap waarin de nalatenschap van de vrouw zat. De man was executeur in de nalatenschap van de vrouw. Doordat hij deelgenoot was in de ontbonden huwelijksgemeenschap voor de onverdeelde helft en voor de andere onverdeelde helft als executeur optrad, was hij voor het geheel en met uitsluiting van anderen (de erven van de vrouw) bevoegd tot het beheer over de percelen. Op grond van deze bevoegdheid mag hij het beheer naar eigen inzicht voeren en de keuzes maken die hem voor dat beheer geraden voorkomen. Het (tegen betaling) laten bewerken van de percelen door een collega-akkerbouwer als de pachter kan als ‘voor de normale exploitatie van het goed dienstig’ worden gezien.

Het ter beschikking stellen van landbouwgrond tegen betaling levert pacht op. De onderhavige pachtverhouding is schriftelijk vastgelegd en goedgekeurd door de grondkamer. De stelling van de erven van de vrouw dat er gebreken zouden kleven aan de schriftelijke pachtovereenkomst zijn niet relevant voor de vraag of er een pachtverhouding bestaat tussen de man en de pachter. De pachtovereenkomst is dan ook rechtsgeldig afgesloten.

Omgevingsrecht
Vrijstelling doden vossen Utrecht onverbindend (ECLI:NL:RBMNE:2022:552)

Twee stichtingen ter bescherming van dieren hebben bezwaar en beroep aangetekend tegen een ontheffing van de provincie Utrecht om vossen te schieten in weidevogelgebieden en bij agrarische bedrijven die vrije-uitloopkippen houden.

De rechter overweegt dat de Wet natuurbescherming de bevoegdheid biedt aan de minister om bij algemene maatregel van bestuur dieren aan te wijzen die niet worden bedreigd en schade veroorzaken. Vervolgens heeft de wetgever ten aanzien van dergelijke, bij algemene maatregel van bestuur aangewezen soorten, aan de minister de bevoegdheid gegeven om een vrijstelling van het verbod om te doden te geven. De wettelijke systematiek is dus dat soorten eerst worden aangewezen in een algemene maatregel van bestuur, en dat vervolgens door de minister een algemene vrijstelling wordt verleend voor het doden van die soorten.

De minister heeft voor het doden van de vos echter geen vrijstellingsbesluit genomen zoals de wet voorschrijft, maar heeft die vrijstelling in artikel 3.1 van de Rnb opgenomen. Een bepaling in een ministeriële regeling moet echter uitdrukkelijk berusten op een wet, of een algemene maatregel van bestuur die op zijn beurt dan op de wet moet berusten. Doorgaans blijkt dit uit de formulering “bij ministeriële regeling kan…”. Die formulering staat niet in de Wnb of het Bnb ten aanzien van de algemene vrijstelling voor soorten die niet in hun voortbestaan worden bedreigd of dat gevaar lopen, en die in het gehele land schade veroorzaken. De rechter oordeelt dan ook dat noch de Wnb, noch het Bnb een dergelijke uitdrukkelijke grondslag geeft.

De rechter merkt verder op dat de Flora- en faunawet, die is vervangen door de Wet natuurbescherming, wel de mogelijkheid bevatte om in een ministeriële regeling toe te staan dat dieren gedood mochten worden. De rechter heeft in de geschiedenis bij de totstandkoming van de Wnb geen verklaring kunnen vinden voor deze wijziging in de systematiek rondom de algemene vrijstelling. Gedeputeerde staten en de faunabescherming hebben er op de zitting terecht op gewezen dat met de overgang van de Flora- en faunawet geen beleidswijzigingen zijn beoogd. Dat betekent echter niet dat de bevoegdheid tot het geven van een ministeriële regeling kan worden ‘ingelezen’ in de Wnb. Dat zou zich niet verhouden tot het vereiste dat een ministeriële regeling uitdrukkelijk moet berusten op een door of krachtens de wetgever gegeven bevoegdheid.

Bestuursrecht
Bedrijfsverplaatsing, waar ligt de scheidslijn tussen publiek- en privaatrecht? (ECLI:NL:HR:2022:275)

De provincie Noord-Brabant heeft een verplaatsingsregeling opgesteld voor veehouderijen zogenaamde extensiveringsgebieden. Een agrariër meldt zich aan voor deze regeling en wordt geselecteerd door de provincie. De agrariër en de provincie sluiten in 2006 een koopovereenkomst, waarbij wordt verwezen naar de verplaatsingsregeling. De gecorrigeerde vervangingswaarde bij verplaatsing in 2009 of eerder bedraagt ruim 1,4 miljoen euro, en hierop is de koopsom gebaseerd.

Door vertraging in de vergunningverlening voor de nieuwe locatie vraagt de agrariër uitstel van de verplichting om op 31 december 2009 de verplaatsing te hebben afgerond. Dit uitstel wordt door de provincie verleend en de agrariër is in 2012 daadwerkelijk verplaatst. De provincie deelt in 2013 mee aan de agrariër dat de gecorrigeerde vervangingswaarde lager is als gevolg van de uitgestelde verplaatsing en dat zij daarom een lager bedrag zal betalen.

De agrariër stapt (uiteindelijk) naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, die oordeelde dat de agrariër uit het taxatierapport en het besluit van de provincie had kunnen opmaken dat de gecorrigeerde vervangingswaarde zou worden aangepast als de afrondingsperiode zou worden overschreden. De Afdeling stelt dat dit met zoveel woorden is vermeld in de verplaatsingsregeling.

De agrariër stapt vervolgens naar de burgerlijke rechter en stelt dat de koopovereenkomst niet is nagekomen. Bij het hof krijgt hij gelijk, maar de Hoge Raad zet hier een streep door. Zij stelt dat de koopprijs en de subsidie niet los van elkaar kunnen worden gezien. Een oordeel over de rechtmatigheid van de subsidie mag alleen door de bestuursrechter gegeven worden en niet door de burgerlijke rechter. Als er een andere koopprijs zou worden overeengekomen (of gegeven door de rechter), zou dit leiden tot een beschikkingsvervangende overeenkomst.

2 maart 2022

Eigendomsrecht
Ontbindende voorwaarden in een koopovereenkomst (ECLI:NL:RBMNE:2022:350)

Een melkveehouder (hierna: ‘de verkoper’) heeft een schuld bij de ABN Amro en verkoopt daarom grond aan een andere boer (hierna: ‘de koper’). In de koopovereenkomst is een ontbindende voorwaarde opgenomen indien de verkoper financiering vindt ‘bij een in Nederland ingeschreven bankstelling van goede naam en faam’.

Na het aangaan van de koopovereenkomst vindt de verkoper een financier, echter geen bank, bereid om financiering te verstrekken. De verkoper doet een beroep op de ontbindende voorwaarde en stelt dat de vermogenspositie van de financier en haar goede naam en faam ertoe leidt dat voldaan is aan de ontbindende voorwaarde. De koper verzet zich hiertegen en eist nakoming van de koopovereenkomst.

De rechtbank overweegt als eerste dat niet alleen de tekst van de ontbindende voorwaarde van belang is, maar ook hoe partijen deze voorwaarde gelet op de omstandigheden redelijkerwijs mochten begrijpen. Ook is relevant wat partijen redelijkerwijs van de voorwaarde mochten verwachten gelet op elkaars verklaringen en gedragingen. De rechtbank merkt op dat het gaat om professionele partijen, dat er een concept van de koopovereenkomst ter beschikking is gesteld aan de verkoper en dat de verkoper is bijgestaan door een ervaren bedrijfsadviseur. Daarom moet een grote betekenis worden toegekend aan de bewoording van de ontbindende voorwaarde.

De bewoording van de ontbinden voorwaarde is volgens de rechtbank voldoende duidelijk en de financiering zoals verkoper die heeft geregeld voldoet hier niet aan. Ook is er geen sprake van misbruik van omstandigheden, zoals de verkoper aanvoert. Daarom wijst de rechtbank de vordering van de koper toe en veroordeelt zij de verkoper om aan de levering mee te werken.

Verbintenissenrecht
Drie dagen bedenktijd ook voor verkopers woning? (ECLI:NL:HR:2021:1511)

Verkopers hebben aan kopers een woning verkocht. De kopers hebben op grond van artikel 7:2 BW drie dagen bedenktijd. Op verzoek van de verkopers is deze bedenktijd ook voor hen van toepassing verklaard. Binnen deze periode laten verkopers aan kopers weten een beroep op de bedenktijd te doen en het huis aan een derde te gunnen. Kopers zijn het hier niet mee eens en vorderen in eerste instantie levering van de woning, later vorderen zij de contractuele boete van 10% van de koopsom.

De kopers hebben zich op het standpunt gesteld dat het gebruik maken van de clausule misbruik van bevoegdheid oplevert. De wetsgeschiedenis van artikel 7:2 BW geeft aan dat de bedoeling van de bedenktijd is het bieden van bescherming tegen ondoordachte, impulsieve beslissingen, niet op het maken van ‘een definitieve keuze’ uit woningen, of in dit geval gegadigden voor een woning. Aan de andere kant voeren de verkopers aan dat de kopers geen recht hebben op een contractuele boete, omdat het onvoldoende aannemelijk is dat zij schade hebben geleden.

Omdat de Hoge Raad de beslissing om het cassatieberoep te verwerpen niet motiveert, moet gekeken worden naar de uitspraak van het hof voor de redenatie.

Het hof heeft van belang geachte wat partijen nu precies met elkaar hebben afgesproken en – in verband daarmee – hoe zij elkaars verklaringen over en weer hebben opgevat en mochten opvatten.

Omdat voor de kopers volgens de wet een bedenktijd van drie dagen in de koopovereenkomst werd opgenomen, verzochten de verkopers deze ook op hen van toepassing te laten zijn. Hun argument daarvoor was volgens de kopers ‘dat de koper niet in een betere positie moest verkeren dan de verkoper.’ De verkopers hebben niet tegengesproken dat zij dit als argument voor de ook voor hen gewenste bedenktijd aanvoerden. Zoals de kopers zonder weerspreking door de verkopers naar voren hebben gebracht, is over de reikwijdte van de op verzoek van de verkopers ook voor hen in de koopovereenkomst opgenomen clausule niet onderhandeld.

Het hof kijkt vervolgens naar de wetsgeschiedenis:

‘Ook moet worden bedacht dat het wetsvoorstel, evenals de reeds in werking getreden delen van het nieuwe Burgerlijk Wetboek, is bedoeld om voor langere tijd een evenwichtige regeling van (in dit geval) de koop van onroerende zaken te geven, waarin zowel met de gerechtvaardigde belangen van kopers als met die van verkopers als met die van bij de koop betrokken derden voldoende rekening wordt gehouden. De krappe woningmarkt waarvan thans sprake is, is derhalve voor het wetsvoorstel alleen in zoverre relevant dat de daarin opgenomen regels over de koop van onroerende zaken ook in zo’n woningmarkt tot aanvaardbare resultaten moeten leiden. Aan dit vereiste zou niet worden voldaan, indien een consument-koper met het oog op een krappe markt de bedenktijd zou kunnen gebruiken om een definitieve keuze te maken uit verscheidene door hem gekochte woningen. De belangen van de verkopers, alsmede die van eventuele potentiële andere kopers van de betrokken woningen, zouden daardoor onevenredig worden geschaad. Gelet op artikel 3:13 BW moet er echter van worden uitgegaan dat het zojuist geschetste gebruik van de bevoegdheid tot ontbinding binnen de bedenktijd, indien het zich al zou voordoen, misbruik van die bevoegdheid zou opleveren en derhalve onrechtmatig zou zijn.’

Voor een koper gaat het in dit verband dus om een keuze uit meerdere woningen.

Dit doortrekkend naar de verkoper is inderdaad goed te begrijpen het inzicht van de kopers dat het ‘gelijke’ recht door deze niet mocht worden gebruikt voor het maken van een definitieve keuze uit meerdere gegadigden. Dat zou immers betekenen dat de verkoper daardoor in een betere positie komt dan de koper en de belangen van de kopers onevenredig worden geschaad. Die ongelijkheid hebben partijen juist willen voorkomen.

In onderhavig geval hebben de verkopers niet aangegeven dat er sprake zou zijn geweest van een ondoordachte, impulsieve verkoopbeslissing. Naar aanleiding van de verklaring van de verkopers, hebben zij op dezelfde avond na ondertekening van de koopovereenkomst al contact gehad met een derde, die al eerder interesse voor de woning had getoond. Deze derde heeft de volgende ochtend een bod gedaan dat door de verkopers is aanvaard.

Op grond van het bovenstaande komt het hof tot de conclusie dat er sprake is geweest van misbruik van bevoegdheid door de verkopers. De vordering van de kopers op de contractuele boete wordt daarom toegewezen.

Tuchtrecht
NRVT: afwijken van de Praktijkhandleiding mag, mits toegelicht (dossiernummer 210824)

Klager heeft opdracht gegeven tot een taxatie van zijn woning. Hij vindt dat in de taxatie veel fouten staan in de omschrijving van de woning, en er is van een verkeerd gebruiksoppervlak uitgegaan (215m2 tegenover 176m2). Daardoor past de waarde niet in het beeld van recente verkopen van omliggende woningen.

De taxateur stelt dat bij de maatvoering uitgegaan is van de verstrekte plattegronden. Hij denkt dat klager niet op de hoogte is van de bruto/netto verhouding en de regelgeving.

Het tuchtcollege overweegt dat beoordeeld moet worden of de taxateur in redelijkheid tot de waardering is gekomen en hij hierbij zorgvuldig, objectief en transparant te werk is gegaan en de juiste uitgangspunten heeft gehanteerd. De Praktijkhandreiking Wonen bevat hierover geen dwingende voorschriften, maar praktische aanbevelingen waarvan afgeweken kan worden als daar aanleiding toe is. Een bijlage van de Praktijkhandreiking Wonen is de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte Woningen. Daarin wordt uitgegaan van het inmeten van de woonoppervlakte per woonlaag. De taxateur heeft bij de hoorzitting expliciet erkend dat hij de oppervlakte niet met de hand heeft gemeten en dat de vermelde oppervlakte niet juist is. Daarmee is de taxateur afgeweken van de aanbevelingen in de Praktijkhandreiking zonder dat in het rapport toe te lichten. De taxateur is daarin tekortgeschoten.

Op opmerkingen van klager dat de oppervlakte en de waarde niet konden kloppen, heeft de taxateur niet inhoudelijk en adequaat gereageerd. De taxateur had na de – gehaaste – opname de moeite moeten nemen om alsnog de woning in te meten en zo nodig het rapport moeten aanpassen.

De slordigheden in de omschrijving beoordeelt het tuchtcollege als niet direct van invloed op de waarde en onvoldoende voor klachtwaardig gedrag.

De klacht is gegrond en als maatregel wordt een berisping opgelegd.

Omgevingswet
Invoeringsdatum Omgevingswet op 1 januari 2023 gezet (https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/omgevingswet/nieuws/2022/02/24/kabinet-besluit-tot-nieuwe-invoeringsdatum-omgevingswet-1-januari-2023)

Minister De Jonge heeft op 1 februari jl. aangegeven dat de geplande datum voor de invoering van de Omgevingswet (op dat moment nog 1 juli 2022) niet gehaald kon worden. In die brief gaf hij aan dat de nieuwe voorgestelde datum voor invoering ofwel 1 oktober 2022 of 1 januari 2023 zou worden. In een nieuwe kamerbrief heeft de minister aangegeven dat de nieuwe datum op 1 januari 2023 is gezet.

De Omgevingswet bundelt en moderniseert de wetten, van 26 verschillende wetten naar 1 wet, van 60 Algemene Maatregelen van Bestuur naar 4 en van 75 ministeriële regelingen naar 1 Omgevingsregeling. Daarnaast zorgt de wet voor één digitaal loket dat het makkelijker maakt vergunningen aan te vragen en sneller inzichtelijk maakt welke regelgeving wanneer van toepassing is. De wet voorziet in randvoorwaarden om als één overheid te acteren en biedt instrumenten om (landelijke) regie te voeren.

De inwerkingtreding van de Omgevingswet is een belangrijk startmoment. Vanaf dan wordt de wet in de praktijk toegepast. Ook na 1 januari 2023 is er nog veel werk aan de winkel en kunnen onvolkomenheden niet worden uitgesloten. Het nieuwe stelsel voor het omgevingsrecht en het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO) worden ook na inwerkingtreding verder ontwikkeld en gemonitord om de doelen van de wet te halen en de beoogde veranderingen door te voeren.

Bestuursrecht
Evenredigheid in het bestuursrecht (ECLI:NL:RVS:2022:285)

Op 7 juli 2021 verscheen de conclusie van staatsraden advocaten-generaal Widdershoven en Wattel (hierna: ‘AG’s’) over de vraag hoe indringend de bestuursrechter bestuurlijke sancties en maatregelen moet toetsen aan het evenredigheidsbeginsel. De boodschap van de AG’s was dat de huidige toetsing flink aangepast diende te worden De AG’s hebben een aantal concrete aanbevelingen gedaan aan de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. In onderhavige uitspraak heeft de Afdeling de conclusie van de AG’s meegenomen en hierover enige duidelijkheid verschaft.

De zaak betrof een weduwnaar die een woning huurde in Harderwijk en daar woonde met zes van zijn zeven kinderen. Het oudste inwonende kind handelde in drugs vanuit de woning en had drugs opgeslagen in de schuur. De politie heeft de zoon aangehouden, de woning doorzocht en de burgemeester verzocht handhavend op te treden. De burgemeester heeft de woning voor zes maanden gesloten, onder verwijzing naar het Damoclesbeleid (de burgemeester is bevoegd tot oplegging van een last onder bestuursdwang indien in woningen of lokalen dan wel in of op bij woningen of zodanige lokalen behorende erven een middel als bedoeld in lijst I of lijst II bij de Opiumwet wordt verkocht, afgeleverd of verstrekt dan wel daartoe aanwezig is.) Op grond van het Damoclesbeleid sluit de burgemeester een woning en/of het bijbehorende erf direct als zich een “ernstig geval” voordoet. Die situatie doet zich volgens het beleid onder meer voor als een handelshoeveelheid drugs is aangetroffen, recidive is van dezelfde persoon, als er overlast is vanuit de woning of gevaar voor de omwonenden. Als het gaat om een eerste overtreding – niet zijnde een “ernstig geval” – volstaat de burgemeester met een waarschuwing. Als er voor de eerste keer harddrugs zijn aangetroffen, dan volgt uit het beleid een sluitingsduur van zes maanden.

In hoger beroep gaat het om de vraag of de sluiting evenredig was. De Afdeling verwijst hiervoor naar de conclusie van de AG’s, waarin drie situaties zijn onderscheiden:

  1. het bestreden besluit berust op een discretionaire bevoegdheid (al dan niet ingevuld met beleidsregels);
  2. (het bestreden besluit berust op een gebonden bevoegdheid die haar grondslag vindt in een algemeen verbindend voorschrift niet zijnde een wet in formele zin;
  3. het bestreden besluit berust op een gebonden bevoegdheid die haar grondslag vindt in een wet in formele zin.

In onderhavig geval gaat het om de eerste situatie, voor de tweede en derde situatie zal nadere jurisprudentie nodig zijn.

Uit de wetsgeschiedenis komt naar voren dat de wetgever heeft beoogd in artikel 3:4, tweede lid, van de Awb tegelijkertijd het verbod van willekeur, het materiële zorgvuldigheidsbeginsel en het evenredigheidsbeginsel als handelingsnorm voor bestuurlijke besluitvorming te codificeren. De formulering van die bepaling (“De voor een of meer belanghebbenden nadelige gevolgen van een besluit mogen niet onevenredig zijn in verhouding tot de met het besluit te dienen doelen.”) brengt tot uitdrukking dat het bestuur bij de toepassing van die norm er steeds voor moet zorgen dat sprake is van een evenredige doel- en middelverhouding. Essentieel is dat de bepaling twee gelijkwaardige ‘ijkpunten’ heeft: aan de ene kant het met het besluit beoogde doel en aan de andere kant de (nadelige) gevolgen van het besluit. De ratio van het evenredigheidsbeginsel is dus niet het tegengaan van nadelige gevolgen van besluitvorming, maar het voorkomen van onnodig nadelige gevolgen. Een besluit met ‘harde’ gevolgen is daarom niet per definitie een onevenredig besluit. En omgekeerd kan een besluit met ‘zachte’ gevolgen toch onevenredig zijn, bijvoorbeeld omdat de met het besluit te dienen doelen niet zwaar wegen. De toepassing van het evenredigheidsbeginsel vergt daarom een scherp inzicht, van zowel het bestuur bij de besluitvorming als de bestuursrechter bij de toetsing, in alle relevante feiten en omstandigheden en een afgewogen en deugdelijk gemotiveerd oordeel over de vraag welke gevolgen voor welke belanghebbenden (nog) wel of juist niet (meer) evenredig zijn.

De AG’s stellen in hun conclusie voorop dat de bestuursrechter bij de toetsing aan het evenredigheidsbeginsel en de motivering van het resultaat daarvan, niet beoordeelt of het bestuursorgaan bij afweging van de betrokken belangen in redelijkheid wel of niet tot het besluit heeft kunnen komen (de zogenoemde marginale toetsing), maar bij voorkeur (rechtstreeks) moet aansluiten bij de bewoordingen van artikel 3:4, tweede lid, van de Awb.

De Afdeling onderschrijft dat de geschiktheid, de noodzakelijkheid en de evenwichtigheid bij de toetsing van een besluit aan de norm van artikel 3:4, tweede lid, van de Awb een rol (kunnen) spelen. Dat betekent echter niet dat met betrekking tot elk bestreden besluit categorisch een dergelijke drietrapstoets moet worden uitgevoerd. Zo kan de geschiktheid al aan de orde komen bij de (exceptieve) toetsing van het algemeen verbindende voorschrift of de beleidsregel waarop het bestreden besluit berust. Exceptieve toetsing houdt in dat de bestuursrechter, in het kader van een beroep tegen een besluit, de rechtmatigheid van dat algemeen verbindende voorschrift of die beleidsregel toetst aan hoger recht of algemene rechtsbeginselen. Verder zal de noodzakelijkheid bij de toetsing van een belastend besluit doorgaans wel een rol spelen en bij een begunstigend besluit niet. De bestuursrechter zal daarom van geval tot geval, in het verlengde van de tegen het besluit aangevoerde beroepsgronden, moeten bepalen of en zo ja op welke wijze de geschiktheid, de noodzakelijkheid en de evenwichtigheid van de maatregel (uitdrukkelijk) bij de toetsing moeten worden betrokken.

Voor gevallen, zoals het voorliggende, waarin het bestreden besluit berust op een discretionaire bevoegdheid die is ingevuld met beleidsregels, is het volgende van belang. Artikel 3:4, tweede lid, van de Awb geldt ook voor beleidsregels. Als de (on)evenredigheid van het bestreden besluit tussen partijen in geschil is en dat besluit in zoverre (mede) op een beleidsregel berust, dan toetst de bestuursrechter, al dan niet uitdrukkelijk, ook de evenredigheid van de beleidsregel. Als de beleidsregel zelf niet onrechtmatig is, toetst de bestuursrechter het bestreden besluit aan de norm van artikel 4:84 (slot) van de Awb (“tenzij dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen heeft die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen”). Daarbij gelden dezelfde maatstaven als bij toetsing van een besluit (rechtstreeks) aan de norm van artikel 3:4, tweede lid, van de Awb. Onder ‘bijzondere omstandigheden’ in artikel 4:84 worden zowel niet in de beleidsregel verdisconteerde omstandigheden als reeds in de beleidsregel verdisconteerde omstandigheden begrepen. Als sprake is van strijd met artikel 4:84 (slot) van de Awb, wordt het bestreden besluit wegens schending van die bepaling vernietigd.

23 februari 2022

Eigendomsrecht
Verpachting bij voortgezet gebruik om niet (ECLI:NL:GHAMS:2022:240)

Een agrariër verkoopt en levert een perceel grond aan een projectontwikkelaar, waarbij de afspraak is gemaakt dat de agrariër het perceel na de verkoop om niet mag gebruiken zolang de projectontwikkelaar het niet nodig heeft. Na een kleine 15 jaar laat (de rechtsopvolger van) de projectontwikkelaar aan de agrariër weten het voortgezet gebruik te willen beëindigen.

De agrariër stelt de grond te hebben verpacht en dat de pachtovereenkomst in 2018 (op dat moment twee jaar later) zou aflopen. De rechtbank heeft geoordeeld dat de projectontwikkelaar de grond niet dringend nodig heeft, maar dat zij wel binnen een redelijke termijn het (economisch) genot van de door haar gekochte gronden terug moet krijgen. Daarom heeft de rechtbank de agrariër het voortgezet gebruik toegestaan tot 1 januari 2018. Indien de huidige pachtovereenkomst op 1 januari 2018 nog niet is geëindigd, gaan de uit die pachtovereenkomst voorvloeiende rechten en verplichtingen met ingang van 1 januari 2018 op de projectontwikkelaar over. Dat betekent dat ook de vanaf die dag opeisbare pachtermijnen aan de projectontwikkelaar toekomen.

Bestuursrecht
Procedure voor vergunningen voor zonneparken niet objectief genoeg (ECLI:NL:RVS:2022:437 en ECLI:NL:RVS:2022:442)

De gemeente Drimmelen heeft een vergunning verleend voor de aanleg van een zonnepark. Vier andere aanvragen om een dergelijke vergunning van andere exploitanten zijn afgewezen. De gemeente gebruikte bij het beoordelen van de vijf vergunningaanvragen het gemeentelijke “Beleidskader grootschalige zonnevelden”. Vergunningaanvragen worden volgens dat beleid beoordeeld aan de hand van 1) hun maatschappelijke meerwaarde, 2) landschappelijke kwaliteitsverbetering en 3) de vraag of het zonnepark een leerdoel dient. Tijdens de procedure heeft de gemeente haar beleid gewijzigd en daarmee de ‘spelregels’ veranderd.

Net als de rechtbank is de Afdeling bestuursrechtspraak van oordeel dat hierdoor niet alle aanvragen objectief en op een gelijke wijze zijn beoordeeld. Daarmee heeft het er de schijn van dat de vergunningaanvraag van één partij is bevoordeeld ten opzichte van de vier andere vergunningaanvragen. Dat is in strijd met het beginsel van fair play.

De Afdeling heeft alle besluiten nu vernietigd. Niet alleen de verleende vergunning, maar ook de besluiten waarbij de gemeente de overige vier vergunningaanvragen heeft afgewezen. Het gemeentebestuur moet de vergunningprocedure nu overdoen en alle vijf vergunningaanvragen op een objectieve en gelijke wijze beoordelen.

16 februari 2022

Verbintenissenrecht
Misbruik van bevoegdheid bij executie hypotheekrecht (ECLI:NL:RBDHA:2021:12149)

Een ontwikkelaar van een pand (tevens de eigenaar) heeft een turnkey koopovereenkomst gesloten met een beleggingsmaatschappij, waarbij het pand na herontwikkeling aan de beleggingsmaatschappij zal worden overgedragen. Nadat het project vertraging heeft opgelopen, spreken partijen af dat de beleggingsmaatschappij een lening verstrekt aan de ontwikkelaar, waarbij een hypotheekrecht wordt verstrekt aan de beleggingsmaatschappij voor een (ander) nieuwbouwproject. Later wordt er nog een bedrag uitgeleend tussen partijen op dezelfde manier. Op een gegeven moment wordt duidelijk dat de opbrengsten van het nieuwbouwproject onvoldoende zijn om de leensom te voldoen, waarna de beleggingsmaatschappij de lening opzegt en de ontwikkelaar sommeert de lening te betalen, bij gebreke waarvan zij het hypotheekrecht zal uitoefenen.

De ontwikkelaar voert aan dat het uitoefenen van het hypotheekrecht een misbruik van bevoegdheid oplevert, omdat de beleggingsmaatschappij geen enkel belang heeft bij een executieverkoop van de percelen, maar daarmee bewerkstelligt dat de ontwikkelaar verder in de financiële problemen komt en dat tien kopers zonder perceel en dus zonder woning komen te staan. De beleggingsmaatschappij ondervindt geen nadeel als de percelen zullen worden geleverd aan de kopers, want de koopsommen zullen aan haar ten goede komen.

Uitgangspunt is dat de beleggingsmaatschappij als hypotheekhouder pas gehouden is om medewerking te verlenen aan een royement van haar hypotheekrecht als de volledige geldlening is afgelost waarvoor deze zekerheid is gesteld en dat de beleggingsmaatschappij bevoegd is om tot parate executie over te gaan indien de ontwikkelaar in verzuim is met de voldoening van hetgeen waarvoor de hypotheek tot waarborg strekt. Dat is anders indien de beleggingsmaatschappij met de uitoefening van haar hypotheekrecht misbruik maakt van bevoegdheid als bedoeld in artikel 3:13 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Partijen twisten over de vraag of dat het geval is.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat er bijzondere omstandigheden in deze zaak zijn die ervoor zorgen dat er sprake is van misbruik van bevoegdheid. Voor dat oordeel is allereerst van belang dat in de akte van geldlening is vastgelegd op welke wijze de beleggingsmaatschappij van het hypotheekrecht zou profiteren, namelijk door middel van betaling van de verkoopopbrengst van de percelen. De beleggingsmaatschappij wist, en heeft aanvaard, dat de precieze waarde van haar zekerheidsrecht nog onduidelijk was en dat de verwachting die partijen daarvan hadden, was gebaseerd op een prognose van de ontwikkelaar. De beleggingsmaatschappij heeft zich kennelijk door die (naar later is gebleken: te rooskleurige) prognose laten leiden, terwijl zij als professionele investerings- en beleggingsmaatschappij in staat moet worden geacht zelfstandig een adequate inschatting te maken van de winstpotentie van een project.

Daarnaast is van belang dat de beleggingsmaatschappij zich er in ieder geval ten tijde van het aangaan van de tweede geldleningsovereenkomst bewust van is geweest dat de verkoopopbrengst in het nieuwbouwproject mogelijk niet voldoende zou zijn voor de aflossing van de volledige geldlening. De beleggingsmaatschappij heeft in een brief gesteld: “Cliënte heeft mij verzocht schriftelijk te bevestigen dat de lening na het verstrijken van de hiervoor genoemde zes maanden termijn in goed overleg kan worden verlengd als de verkoopopbrengst van [het nieuwbouwproject] onvoldoende zal zijn om de schuld mee af te lossen.”. De beleggingsmaatschappij heeft dus genoegen genomen met de zekerheidstelling in de wetenschap dat deze zekerheidstelling mogelijk onvoldoende zou zijn voor de aflossing van de geldlening.

Bestuursrecht
Verplichting tot handhaven? (ECLI:NL:RVS:2022:256)

Een boer beschikt over een omgevingsvergunning voor het bouwen van een nieuwe stal, waarbij is opgenomen dat er een combiluchtwasser met chemische wasser/waterwasser zal worden geplaatst. Bij controles op de naleving van de omgevingsvergunning is geconstateerd dat in plaats van de vergunde combiluchtwasser een combiluchtwasser met een watergordijn en biologische wasser is geplaatst. Ook is de stal circa 1 meter dichter bij de naastgelegen sloot is gerealiseerd dan op basis van de omgevingsvergunning was toegestaan.

Bij de gemeente is een verzoek om handhaving binnengekomen. De gemeente heeft het verzoek gedeeltelijk ingewilligd, maar heeft het afgewezen voor zover het betrekking had op de luchtwasser en de situering van de stal. Hierop heeft de verzoeker beroep ingesteld.

De rechtbank heeft in de aangevallen uitspraak overwogen dat de omstandigheid dat de vergunninghouder met goede intenties een luchtwasser heeft gerealiseerd die theoretisch beter en milieuvriendelijker zou zijn dan de vergunde luchtwasser en waarvoor waarschijnlijk een omgevingsvergunning zou zijn verleend als deze zou zijn aangevraagd, geen reden kan zijn om van handhaving af te zien.

In hoger beroep heeft de gemeente aangevoerd dat sprake is van een samenstel van bijzondere omstandigheden op grond waarvan kon worden afgezien van handhaving. Daartoe voert de gemeente aan dat er geen sprake is van een milieutechnisch voordeel indien wordt overgegaan tot het plaatsen van de vergunde combiluchtwasser. Verder stelt de gemeente dat handhavend optreden zou leiden tot ernstige financiële gevolgen die tot een faillissement van de vergunninghouder zouden kunnen leiden.

De Afdeling gaat hier niet in mee. Gelet op het algemeen belang dat gediend is met handhaving, zal in geval van overtreding van een wettelijk voorschrift het bestuursorgaan dat bevoegd is om met een last onder bestuursdwang of dwangsom op te treden, in de regel van deze bevoegdheid gebruik moeten maken. Slechts onder bijzondere omstandigheden mag het bestuursorgaan weigeren dit te doen. Dit kan zich voordoen indien concreet zicht op legalisering bestaat. Voorts kan handhavend optreden zodanig onevenredig zijn in verhouding tot de daarmee te dienen belangen dat van optreden in die concrete situatie behoort te worden afgezien.

De Afdeling is met de rechtbank van oordeel dat de gemeente geen bijzondere omstandigheden heeft aangevoerd die zouden moeten leiden tot het oordeel dat handhaving in dit geval zodanig onevenredig is in verhouding tot de daarmee te dienen belangen dat de gemeente daarvan heeft kunnen afzien. Daartoe wordt overwogen dat de rechtbank in de omstandigheid dat volgens de gemeente met de aanwezige combiluchtwasser dezelfde of betere resultaten zouden kunnen worden behaald dan met de vergunde combiluchtwasser – wat daarvan ook zij – terecht geen grond heeft gezien voor het oordeel dat van handhaving kon worden afgezien.

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State verlaat de zogenoemde grondentrechter. Op basis hiervan liet de Afdeling bezwaren (‘gronden’) die voor het eerst in hoger beroep werden aangevoerd, buiten beschouwing als er geen goede reden was waarom die bezwaren niet al bij de rechtbank konden worden aangevoerd. De grondentrechter blijft wel gehandhaafd in het omgevingsrecht vanwege de belangen van derden. In alle andere zaken wordt de grondentrechter nu  verlaten.

Door het verlaten van de grondentrechter is het mogelijk om in hoger beroep nieuwe bezwaren aan te voeren die niet eerder bij de rechtbank zijn aangevoerd. De Afdeling zal die nieuwe bezwaren voortaan inhoudelijk beoordelen. Hiermee sluit zij aan bij de andere hoogste bestuursrechters die geen grondentrechter toepassen. De nieuwe rechtspraaklijn verhoogt de rechtsbescherming, draagt bij aan de rechtseenheid in het bestuursrecht en creëert voor de rechtspraktijk duidelijkheid.

Het verlaten van de grondentrechter betekent niet dat er in elk stadium en ongelimiteerd nieuwe bezwaren kunnen worden aangevoerd in hoger beroep. Voor een zorgvuldige en efficiënte hoger beroepsprocedure moet tijdig vaststaan waar de rechtsstrijd over gaat. Komt iemand zo laat in de procedure met nieuwe bezwaren dat andere partijen daardoor worden overvallen of daarop niet meer fatsoenlijk kunnen reageren? Of leidt een inhoudelijke behandeling van de laat ingediende nieuwe bezwaren tot onaanvaardbare vertraging in de behandeling van de zaak? Dan kan de bestuursrechter met het oog op de ‘goede procesorde’ die nieuwe bezwaren toch buiten beschouwing laten.

In het omgevingsrecht zal de Afdeling de grondentrechter wel blijven hanteren. Reden daarvoor is dat in dit soort zaken vaak de belangen van derden een belangrijke rol spelen. De bestuursrechter moet namelijk niet alleen waken over de (proces)positie van iemand die (hoger) beroep instelt, maar ook over de positie van andere partijen en (derde) belanghebbenden, zoals vergunninghouders en degenen die om handhaving hebben gevraagd. Daar komt bij dat het in het omgevingsrecht vaker gaat om zaken met grote maatschappelijke belangen zoals infrastructurele projecten, woningbouw en energietransitie met korte wettelijke termijnen. In die zaken is een efficiënte rechterlijke procedure extra belangrijk. Alleen als uitgesloten is dat anderen benadeeld worden, kan de bestuursrechter een uitzondering maken en een nieuw bezwaar in hoger beroep toch inhoudelijk beoordelen.

De grondentrechter blijft van toepassing in omgevingsrechtelijke zaken. Dat zijn zaken op grond van onder andere de Wet ruimtelijke ordening, de Wet milieubeheer, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, de Tracéwet, de Wet natuurbescherming en de Mijnbouwwet. Ook voor zaken waar de Crisis- en herstelwet op van toepassing is, zal de grondentrechter blijven gelden.

9 februari 2021

Planschade en nadeelcompensatie
Normaal maatschappelijk risico: langjarig gevoerd ruimtelijk beleid (ECLI:NL:RVS:2022:251)

Een eigenaar van een perceel verzoekt om een tegemoetkoming in de planschade vanwege de vaststelling van een bestemmingsplan, waardoor een bedrijventerrein mag worden gerealiseerd in de nabijheid van zijn perceel. De gemeente kent dit tegemoetkoming toe, waarbij zij een normaal maatschappelijk risico aanhoudt van 3%, zoals geadviseerd door de SAOZ.

De eigenaar vecht de tegemoetkoming op meerdere punten aan, maar onderhavige zaak is vooral relevant vanwege de beoordeling van het normaal maatschappelijk risico. De Afdeling verwijst naar haar recente uitspraak van 3 november 2021, waarin handvatten zijn gegeven voor de bepaling van de hoogte van het normaal maatschappelijk risico.

De ontwikkeling past naar haar aard en omvang gedeeltelijk binnen de ruimtelijke structuur. Met betrekking tot het jarenlange beleid wordt opgemerkt dat de ontwikkeling is genoemd in een uit 2012 daterende structuurvisie. De gemeente heeft echter toegelicht dat de structuurvisie gelijktijdig met het schadeveroorzakende bestemmingsplan is ontwikkeld. Verder heeft de gemeente te kennen gegeven dat de ontwikkeling niet paste binnen een jarenlang gevoerd ruimtelijk beleid. De Afdeling past vervolgens de handvatten toe en stelt dat een normaal maatschappelijk risico van 2% aangewezen is.

Het belang van deze uitspraak zit hem in de conclusie dat een structuurvisie die gelijktijdig met een schadeveroorzakend besluit is ontwikkeld, niet kan lijden tot het oordeel dat er (ook maar gedeeltelijk) sprake is van een jarenlang gevoerd ruimtelijk beleid

Omgevingswet
Opnieuw uitstel invoering Omgevingswet (https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2022/02/01/kamerbrief-over-inwerkingtreding-omgevingswet)

De invoering van de Omgevingswet is wederom uitgesteld, zo bericht minister De Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Uit verschillende overleggen met medeoverheden en experts over de invoering van de Omgevingswet, is naar voren gekomen dat er meer tijd nodig is om goed te oefenen met de digitale systemen.

De nieuwe datum voor invoering is niet definitief bekend gemaakt in de brief. Afhankelijk van de uitkomsten van overleg met bestuurlijke partners, zal de minister besluiten om in te zetten op 1 oktober 2022 of 1 januari 2023. De tijd zal moeten leren of deze data wel gehaald kunnen worden.

Onteigening
Verwachtingswaarde bovenop agrarische waarde (ECLI:NL:GHSHE:2022:112)

In onderhavige zaak wordt agrarische grond onteigend ten behoeven van realisatie van de Rijksweg A4. De vraag is of er een verwachtingswaarde dient te worden toegekend aan de grond als gevolg van een mogelijke uitbreiding van het bedrijventerrein. De zaak is door de Hoge Raad verwezen naar het hof ’s Hertogenbosch.

Art. 40 van de Onteigeningswet (Ow) bepaalt dat de schadeloosstelling een volledige vergoeding vormt voor alle schade die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt. Het is mogelijk dat de onteigening niet alleen nadelen, maar ook voordelen oplevert voor de onteigende. Omdat de schadeloosstelling niet bedoeld is om de onteigende in een betere vermogenstoestand te brengen dan zonder de onteigening het geval zou zijn geweest, worden deze voordelen in beginsel met de nadelen verrekend.

Art. 40c Ow bepaalt dat bij de bepaling van de schadeloosstelling vanwege het verlies van een onroerende zaak (het onteigende) geen rekening wordt gehouden met voordelen en nadelen die worden veroorzaakt door het werk waarvoor die zaak is onteigend, overheidswerken die in verband staan met dat werk en/of plannen waarop dat werk c.q. die overheidswerken zijn gebaseerd.

De beoordeling van de vraag of in deze concrete zaak op de peildatum verwachtingen bestonden voor een uitbreiding van het bedrijventerrein Reinierpolder in de richting van het onteigende, dient plaats te vinden op basis van onder meer een aantal structuurvisies, de Verordening Ruimte 2012 en een Gebiedsvisie.

Het hof overweegt dat vaststaat dat dit geen plannen zijn voor de A4, waarvoor de grond wordt onteigend. Het hof beoordeelt vervolgens voor alle stukken of de plannen daarin voor uitbreiding van het bedrijventerrein op het perceel, voortbouwen op (voldoende) concrete plannen voor de A4.

Het hof concludeert dat aan de bestemming van de grond in de voornoemde plannen geen verwachtingswaarde op de peildatum kan worden ontleend. Er waren los van de (plannen voor de) A4 dus geen plannen tot ontwikkeling van het perceel tot bedrijventerrein.

Dit betekent dat het hof net als de deskundigen geen waardevermindering als gevolg van (het plan voor) de A4 meeneemt in de schadeloosstelling omdat de waardevermeerdering als gevolg van (het plan voor) de A4 groter is.

Bestuursrecht
Geluidsoverlast bij verbouwing school (ECLI:NL:RVS:2022:247)

Een school in Den Haag heeft een omgevingsvergunning ontvangen voor verschillende (bouw)werkzaamheden en de realisatie van speeldekken. Omwonenden komen in het geweer en vechten de vergunning aan. In een tussenuitspraak krijgen de omwonenden gelijk op twee aspecten, waarna de Afdeling de gemeente in de gelegenheid stelt om de gebreken te herstellen.

Met betrekking tot geluidsoverlast merkt de Afdeling op dat de opdracht in de tussenuitspraak luidt dat de gemeente dient te borgen dat geluidwerende maatregelen worden getroffen alvorens de speeldekken in gebruik worden genomen, opdat de geluidbelasting niet verslechtert ten opzichte van de bestaande situatie. Naar het oordeel van de Afdeling is met het bij het herstelbesluit aan de omgevingsvergunning verbonden voorschrift weliswaar geborgd dat de speeldekken niet in gebruik worden genomen voordat geluidmaatregelen zijn getroffen, maar is niet geborgd dat de geluidbelasting niet verslechtert ten opzichte van de bestaande situatie. De gemeente heeft daarmee niet voldaan aan de in de tussenuitspraak gegeven opdracht.

De Afdeling kiest er vervolgens voor om zelf in de zaak te voorzien en een voorschrift te verbinden aan de omgevingsvergunning die het volgende bepaalt: “De twee verhoogde speelpleinen mogen niet eerder in gebruik worden genomen dan na het realiseren van geluidwerende voorzieningen die ervoor zorgen dat de geluidbelasting op de gevels van omliggende woningen gelijk blijft dan wel lager wordt.”

2 februari 2022

Verbintenissenrecht
Geldt een boetebeding als schadevergoeding? (ECLI:NL:GHAMS:2021:2803)

Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot vijf percelen grond (ruim 25 ha. groot). In de koopovereenkomst was een ‘niet voor rechterlijke matiging vatbare gefixeerde boete’ ter grootte van de waarborgsom opgenomen, indien niet voor een bepaalde datum de levering zou hebben plaatsgevonden. Na een aantal aanvullende overeenkomsten wordt de koopovereenkomst uiteindelijk ontbonden.

Volgens artikel 6:91 BW moet als boetebeding wordt aangemerkt ieder beding waarbij is bepaald dat de schuldenaar, indien hij in de nakoming van zijn verbintenis tekortschiet, gehouden is een geldsom of een andere prestatie te voldoen, ongeacht of zulks strekt tot vergoeding van schade of enkel tot aansporing om tot nakoming over te gaan. Artikel 6:92 lid 2 BW voegt toe dat hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is, in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet. Partijen kunnen hiervan afwijken, door overeen te komen dat naast een boetebeding ook nog schadevergoeding verschuldigd kan zijn.

De vraag die in onderhavige zaak bij het hof beantwoord moet worden, is of de boete in de plaats treedt van schadevergoeding of dat partijen anders overeengekomen zijn. De verkopers voeren aan dat partijen in de overeenkomst niet hebben voorzien in de gevolgen van een mogelijke ontbinding van de koopovereenkomst. De boetes hadden alleen betrekking op vertraging van de levering (het niet nakomen van de leveringsdatum) en niet op het geheel uitblijven van de levering. In geen van deze aanvullingen zijn de gevolgen geregeld van een ontbinding van de koopovereenkomst. Verkopers zijn van mening dat de kopers, naast de reeds betaalde boete wegens vertraging, ook nog gehouden zijn de schade te vergoeden wegens niet-nakoming, welke schade op zijn minst bestaat uit het verschil tussen de overeengekomen koopsom en de beste prijs die de verkopers voor de landbouwgrond kunnen krijgen.

Het hof begint door te stellen dat niet alleen taalkundig moet worden gekeken naar de overeenkomst(en), maar ook naar de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van die overeenkomsten mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Haviltex-norm). Volgens het hof duiden de bewoordingen op geen enkele manier erop dat de boete is bedoeld als vergoeding van enkel vertragingsschade, zoals door de verkopers betoogd, maar ook op het geval dat de overdracht in zijn geheel niet plaats zou vinden. Er zijn dus geen aanwijzingen dat partijen bedoeld hebben af te wijken van artikel 6:92 lid 2 BW. Het ontbreken van tekstuele aanwijzingen voor dat standpunt is des te veelzeggender, omdat de koppeling met vertragingsschade wel expliciet wordt gemaakt ten aanzien van een andere overeengekomen compensatie.

Daarnaast bepaalt de eerste aanvullingsovereenkomst dat de betaalde waarborgsom bij tijdige overdracht in mindering zou worden gebracht op de koopprijs. Zou dat bedrag, ondanks de overige bewoordingen van de eerste aanvullingsovereenkomst, desalniettemin enkel bedoeld zijn als compensatie voor opgelopen vertraging, dan zou er geen grond zijn om dat bedrag in mindering te brengen op de koopprijs bij uiteindelijke levering, omdat er op de overeengekomen datum al vertraging in die levering was ontstaan.

Het hof komt tot de conclusie dat partijen met de koopovereenkomst en de bijbehorende aanvulling niet afgeweken zijn van hetgeen in artikel 6:92 BW is bepaald.

Planschade en nadeelcompensatie
Toepassing nieuwe regime normaal maatschappelijk risico (ECLI:NL:RVS:2021:2829 en ECLI:NL:RVS:2021:3002)

De Afdeling heeft in haar uitspraak van 3 november 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:2402) handvatten gegeven om de hoogte van het normaal maatschappelijk risico te bepalen. Deze uitspraak is eerder reeds besproken.

In twee daaropvolgende zaken heeft de Afdeling de gegeven handvatten gelijk toegepast. In de uitspraak ECLI:NL:RVS:2021:2829, de betrekking heeft op de verlenging van de derde baan van SnowWorld in Zoetermeer, heeft de Afdeling getoetst of de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving past. Hierbij merkt de Afdeling op dat de hoogbouw van SnowWorld op zichzelf al een nadrukkelijke inbreuk is op de landelijke omgeving. Door de voorgestelde wijziging, waarbij de derde skibaan onder andere meer dan twee keer zo hoog is geworden en er een panoramabalkon en een trap-uitkijktoren konden worden gerealiseerd, is die inbreuk aanzienlijk groter geworden. Gelet hierop past de ontwikkeling naar haar aard en omvang niet binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving.

Met betrekking tot het gedurende een reeks van jaren gevoerd beleid past de ontwikkeling wel binnen het Beleidskader Leisure en de Visie Buytenpark, maar niet binnen het in de zogenaamde Groenkader neergelegde beleid. Het beleidskader is speciaal aangepast om de ontwikkeling mogelijk te maken. De Afdeling oordeelt hierom dat de ontwikkeling naar haar aard en omvang slechts gedeeltelijk in het gedurende een reeks van jaren gevoerde beleid past.

Omdat aan slechts een van beide indicatoren gedeeltelijk is voldaan, wordt overeenkomstig de uitspraak van 3 november 2021 het minimumforfait van 2% toegepast.

In de uitspraak ECLI:NL:RVS:2021:3002 werd een bedrijfspand ten behoeve van een dierenspeciaalzaak gebouwd op een inbreidingslocatie binnen de bebouwde komt. De ontwikkeling paste niet volledig binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving, omdat op deze locatie woningen voorzien werden. Toch paste de ontwikkeling wel gedeeltelijk binnen de ruimtelijke structuur, omdat aan de overkant van de straat wel andere functies werden voorziek.

Ook paste de ontwikkeling niet direct in het langjarig gevoerde ruimtelijke beleid van de gemeente. De gronden waren in opeenvolgende structuurvisies aangewezen als locatie voor woningbouw, waarbij in de laatste structuurvisie vermeld werd dat wordt gestreefd naar bundeling van de dorpsvoorzieningen ter hoogte van het huidige centrumgebied.

Omdat aan beide indicatoren gedeeltelijk is voldaan, wordt overeenkomstig de uitspraak van 3 november 2021 een drempel van 3% toegepast.

Bestuursrecht
Onderzoek bij handhavingsverzoek moet ingaan op alle onderdelen (ECLI:NL:RVS:2021:2513)

Een omwonende diende een handhavingsverzoek tegen een nabijgelegen agrarisch bedrijf, onder andere met betrekking tot stof-, geur en geluidhinder. De gemeente heeft twee controles uitgevoerd bij het bedrijf en concludeerde dat er geen overtredingen met betrekking tot geluid, geur en stof zijn geconstateerd. Er is een andere overtreding geconstateerd, maar die is verholpen, zoals vastgesteld in de tweede controle. De rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de controlerapporten.

In beginsel is het uitvoeren van twee controles op twee verschillende tijdstippen in het jaar voldoende om, aan de hand van de verzoeken om handhaving, te verifiëren of de vergunning van de inrichting wordt nageleefd. Deze controles kunnen, afhankelijk van de activiteiten die worden gecontroleerd, zowel onverwacht als aangekondigd plaatsvinden. Dit neemt niet weg dat de controles een relatie moeten houden met de activiteiten en hinder die in de verzoeken om handhavend optreden staan vermeld. Daarbij bestaat de mogelijkheid om te vragen om administratieve gegevens. Aan de andere kant moeten de verzoeken om handhavend optreden voldoende specifiek zijn.

In onderhavig geval had de omwonende ook verzocht om handhaving met betrekking tot het gebruik van de zelfrijdende rooimachine, de verdeling van de verkeersbewegingen over de twee toegangswegen en het gebruik van de overkapping als opslag, waardoor het laden en lossen daarbuiten plaatsvindt. Deze aspecten zijn bij de controles buiten beschouwing gelaten. De gemeente heeft echter niet onderzocht of met het gebruik van de rooimachine nog steeds aan de gestelde geluidgrenswaarden wordt voldaan. Ook naar de andere voormelde aspecten heeft de gemeente geen onderzoek gedaan, terwijl de omwonende deze onderdelen voldoende specifiek heeft weergegeven in zijn verzoeken om handhavend optreden. De gemeente had hierop in de besluiten nader moeten ingaan.

26 januari 2022

Verbintenissenrecht
Verkoop van een woning met een agrarische bestemming (ECLI:NL:RBGEL:2021:7241)

Een echtpaar verkoopt een woning met behulp van een makelaar. Voordat de overeenkomst van opdracht is gesloten, hebben de verkopers zelf al een koper gevonden en een prijs afgesproken. Met de makelaar wordt vervolgens een overeenkomst van opdracht afgesloten om de verkoop af te wikkelen. In het door de makelaar toegestuurde vragenformulier hebben de verkopers aangegeven dat het gebruik volgens de gemeente was toegestaan. In nadere communicatie hebben de verkopers aangegeven dat het perceel waarop de woning gesitueerd is, aanvankelijk deel uitmaakte van een groter perceel, waarop zich ook kassen bevonden.

Nadat de koopovereenkomst door verkopers en kopers is ondertekend, maar voor levering van de woning, wordt bekend dat op de woning een agrarische bestemming rustte. De consequentie hiervan was dat de locatie alleen agrarisch mocht worden gebruikt en dat alleen agrarische bedrijfswoningen permanent bewoond mochten worden. Als gevolg hiervan hebben verkopers en kopers een lagere prijs en een latere levering afgesproken. De verkopers vragen verder een vergunning aan voor het gebruik van de woning als ‘burgerwoning’. De verkopers spreken de makelaar aan voor de gemaakte kosten en voor de schade als gevolg van verlaging van de koopprijs en uitstel van de levering van de woning.

De verkopers stellen dat de makelaar zijn zorgplicht niet heeft nagekomen. Een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar dient het bestemmingsplan te raadplegen, de bestemming te controleren, daarvan op de hoogte te zijn en koper en verkoper daarvan op de hoogte te stellen en volledig te informeren. Doordat de makelaar de bestemming niet heeft gecontroleerd, heeft zij een onjuiste koopovereenkomst opgesteld, waardoor de verkopers schade hebben geleden.

De makelaar beroept zich erop dat er sprake was van een beperkte opdracht, namelijk het opstellen van de koopovereenkomst en het begeleiden van de afwikkeling van de koop, te weten: het proces na het tekenen van de koopovereenkomst. Omdat bemiddeling bij de verkoop niet van haar werd verlangd, was een gereduceerd tarief overeengekomen. De opdracht betrof geen dienstverlening bij de verkoop maar slechts de afwikkeling van een mondeling met de kopers gesloten overeenkomst.

De rechtbank is het met de makelaar eens. Verder overweegt zij dat de essentialia van de koopovereenkomst (de identiteit van de kopers, het object, de koopprijs en de verwachte periode van overdracht) al vaststonden. Nu met de kopers al overeenstemming was bereikt, bestond er voor de makelaar geen verplichting om nader onderzoek te verrichten naar de bestuursrechtelijke status van de woning. Dat de makelaar geen onderzoek zou doen naar de juridische bepaaldheid van het object blijkt overigens ook uit de overeenkomst, waarin is vastgelegd dat het maken van kosten hiervoor niet van toepassing wordt geacht.

Milieurecht
Minister moet bedrijfsadresgegevens PAS-meldingen openbaar maken (ECLI:NL:RVS:2022:128)

Tussen 2015 en 2019 was op grond van het Programma Aanpak Stikstof (PAS) geen vergunning nodig voor activiteiten met een beperkte stikstofuitstoot. Bedrijven konden met een melding volstaan. Een milieucoöperatie vroeg de minister om alle PAS-meldingen die in deze periode zijn gedaan openbaar te maken om zo een volledig beeld te krijgen van de stikstofuitstoot. Dat heeft de minister gedaan, met uitzondering van de locatiegegevens. Daartegen kwam de milieucoöperatie eerder in beroep bij de rechtbank Noord-Nederland. Uit praktische overwegingen besloot de rechtbank eerst uitspraak te doen over tien meldingen van agrarische bedrijven uit Friesland, Groningen, Drenthe en Overijssel. Daarover oordeelde de rechtbank al in juli 2020 dat de minister ook de locatiegegevens van de bedrijven openbaar moest maken. Tegen die uitspraak kwamen de minister en LTO Noord in hoger beroep bij de Afdeling.

De Afdeling oordeelde dat de gevraagde locatiegegevens niet alleen milieu-informatie, maar in het bijzonder ook emissiegegevens zijn. Dit is belangrijk, omdat de Wet openbaarheid van bestuur (Wob) in vergelijking met andere soorten informatie minder mogelijkheden biedt om het verstrekken van milieu-informatie te weigeren, in het bijzonder bij emissiegegevens. De Wob heeft als doel om zoveel mogelijk informatie openbaar te maken over (stikstof)uitstoot in het milieu. Daarom bepaalt de Wob bijvoorbeeld dat als om emissiegegevens wordt gevraagd, de privacy van belanghebbenden geen rol mag spelen bij de beslissing om deze openbaar te maken.

Met de uitspraak van de Afdeling was deze procedure echter nog niet ten einde. De minister was van mening dat niet de concrete adresgegevens van de bedrijven openbaar hoefde te worden gemaakt, maar dat ze kon worden volstaan met de coördinaten van de emissiebron. Dit om te voorkomen dat een grote hoeveelheid privacygevoelige gegevens voor iedereen beschikbaar is. De milieucoöperatie vindt dat de minister hiermee geen uitvoering heeft gegeven aan de uitspraak van de Afdeling. De rechtbank Noord-Nederland stelde de milieucoöperatie in het gelijk. Volgens de rechtbank volgt uit de uitspraak van de Afdeling klip en klaar dat locatiegegevens emissiegegevens zijn en dat bedrijfsadresgegevens in PAS-meldingen locatiegegevens zijn. De rechtbank droeg de minister dan ook op de bedrijfsadresgegevens alsnog openbaar te maken. Met de uitspraak van vandaag bevestigt de Afdeling dit oordeel van de rechtbank in hoger beroep. De minister moet nu binnen drie weken de gevraagde bedrijfsadresgegevens alsnog openbaar maken.

Bestuursrecht
Didam-arrest, een factsheet van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (https://www.woningmarktbeleid.nl/onderwerpen/grondbeleid/documenten/publicaties/2022/01/10/factsheet-uitgifte-van-onroerende-zaken-en-het-bieden-van-gelijke-kansen)

Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft een factsheet opgesteld waarin de arrest van de Hoge Raad d.d. 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778) en de gevolgen daarvan, uiteen zijn gezet.

De Hoge Raad heeft in haar arrest geoordeeld dat overheden onroerende zaken niet langer uitsluitend aan een partij te koop kunnen aanbieden. Ook andere geïnteresseerde partijen moeten via een openbare selectie de ruimte krijgen om mee te bieden. Als redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts een serieuze partij in aanmerking komt voor de aankoop van de onroerende zaak is onderhandse verkoop wel mogelijk. Dit moet dan op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria worden vastgesteld. Overheden moeten informatie hierover vooraf bekend maken. Deze verplichtingen volgen uit het gelijkheidsbeginsel, waaraan overheden zijn gebonden. Op dit punt verschilt de positie van overheden van die van een private partij.

In de factsheet wordt onder meer aangegeven wat de gevolgen van het arrest zijn voor lopende onderhandelingen. Het ministerie stelt dat het in de rede ligt om de onderhandelingen tijdelijk op te schorten. Dit zal natuurlijk vertraging met zich meebrengen, maar het is niet duidelijk of/hoeveel vertraging de bouw van nieuwe woningen op zal lopen door de nieuwe selectieprocedure die overheden als gevolg van dit arrest moeten toepassen.

19 januari 2022

Verbintenissenrecht
Meerwaardeclausule bij overdracht agrarisch bedrijf (ECLI:NL:RBMNE:2021:5781)

Een agrarisch bedrijf is overgedragen door de agrariërs (de ouders) aan hun dochter. In de overeenkomst is voor de onroerende zaken een lager bedrag aangehouden dan de economische waarde. Daarnaast is een meerwaardeclausule opgenomen: als de dochter de onroerende zaken voor 2030 zou verkopen, moet zij haar ouders het verschil tussen de economische waarde en de verkrijgingswaarde vergoeden. De dochter verkoopt de grond van de boerderij in 2016 en krijgt deze in erfpacht terug.

De dochter voert aan dat de meerwaardeclausule zo moet worden uitgelegd dat zij alleen het voordeel hoeft af te dragen als zij de gronden commercieel c.q. speculatief zou verkopen, dat wil zeggen tegen een (veel) hogere dan de agrarische waarde (bijvoorbeeld aan een projectontwikkelaar). In haar beleving is er bij de totstandkoming van de overeenkomst van bedrijfsoverdracht zo over gesproken; alleen als zij flink zou ‘cashen’, zou ze voordeel moeten afdragen.

De rechtbank is het hier niet mee eens en stelt dat de vraag hoe een beding is te begrijpen, moet worden beantwoord aan de hand van de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op dat wat zij, mede gelet op de maatschappelijke kring waartoe zij behoren en de rechtskennis die van hen kan worden gevergd, daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (het zogenaamde Haviltex-criterium).

Partijen zijn het erover eens dat zij hebben bedoeld om de meerwaardeclausule uit de maatschapsovereenkomst (‘vervreemdingsbeding’) van toepassing te verklaren. Daarom is ook geen uitputtende omschrijving van de meerwaardeclausule opgenomen in de overeenkomst van bedrijfsoverdracht. In het vervreemdingsbeding is neergelegd dat als de voortzettende vennoot (de dochter) gronden verkoopt binnen 15 jaar na overname van de overdragende vennoten (de ouders) en die overname heeft plaatsgevonden tegen een lagere waarde dan de economische waarde, het daarmee verkregen voordeel (verschil economische waarde en verkrijgingswaarde) moet worden afgedragen. Dit is dus in feite een correctiemechanisme op de bevoordeling van de dochter die is ingebouwd in de verkoop van de gronden vanwege de lagere verkoopwaarde. Er zijn geen bijkomende (beperkende) voorwaarden opgeschreven in de zin die de dochter toekent aan het beding, niet in de notariële akte en niet in de overeenkomst van bedrijfsoverdracht. De overeenkomst is tot stand gekomen onder begeleiding van een mediator en daarom moet grote betekenis worden toegekend aan de tekst van die overeenkomst. Als de bedoeling van partijen was geweest dat de dochter alleen hoefde af te dragen bij een verkoop van de landbouwgronden als bouwgrond, zoals zij betoogt, zou het voor de hand liggen dat dit als extra voorwaarde was opgenomen in de overeenkomst van bedrijfsoverdracht.

  • Corona: kan de werkgever een vaccinatie of testplicht opleggen? (ECLI:NL:RBAMS:2021:7321)

Een beroepsmatige danser spant een zaak aan tegen zijn werkgever, een dansstichting. De stichting heeft medegedeeld dat, in het kader van de coronamaatregelen, een QR-code vereist was om in het theater te mogen dansen. De danser heeft aangegeven dat hij geen QR-code heeft en is van mening dat hij zonder QR-code kan optreden.

De stichting heeft de danser verzocht niet meer op het werk te verschijnen. Na verdere communicatie tussen partijen heeft de stichting aangegeven de betaling van het salaris van de danser te zullen staken.

De voorzieningenrechter merkt op dat het verplichten tot testen en het moeten meedelen van de uitslag ervan aan de werkgever levert een schending van de privacy en van de lichamelijke integriteit van eiser op. Dat hier een spanningsveld kan komen te liggen tussen het bieden van een veilige werkomgeving en de privacy/persoonlijke integriteit van de werknemer is al van voor corona bekend. Zo meldt de Autoriteit Persoonsgegevens in een nieuwsbericht van 15 maart 2019 in het kader van gegevensverwerking dat wetgeving voor het testen op alcohol, drugs of geneesmiddelen tijdens werktijd vereist is. Voor testen op corona ligt dit niet wezenlijk anders. Voornoemde wetgeving is er (nog) niet ten tijde van de uitspraak. Dat betekent echter niet dat de testmaatregel zonder meer verboden is. Beoordeeld zal moeten worden of de door de werkgever getroffen maatregelen desondanks toelaatbaar zijn.

De danser komt hij bij repetities en uitvoeringen in nauw contact met mededansers. Gegeven de besmettelijkheid van corona is de maatregel van de stichting om wekelijks een zelftest van een danser te vragen en de uitslag daarvan met haar te delen redelijk. Daardoor wordt het risico beperkt dat de dansers (wel en niet ingeënt) in aanraking komen met iemand die corona heeft. De maatregel kan, naast de normale bij de stichting geldende veiligheidsregels als afstand houden, handen wassen, mondkapje dragen, als (minimaal) noodzakelijk worden aangemerkt om een veilige werkomgeving te scheppen voor de dansers (en hun naasten) gedurende de coronapandemie. Een minder verstrekkend middel om hetzelfde doel te bereiken is niet genoemd en niet goed voorstelbaar. Kortom, het doel van de stichting om door de maatregel een veiliger werkomgeving te scheppen weegt zwaarder dan het bezwaar van de danser tegen testen en het delen van de uitslag ervan. De bestreden inbreuk op de grondrechten van de danser is gerechtvaardigd.

Onteigening
Verwachtingswaarde en wederbeleggingskosten in onteigeningszaken (ECLI:NL:RBNNE:2021:5393)

De rechtbank Noord-Nederland heeft een uitspraak gedaan inzake een schadeloosstelling op grond van artikel 40 van de Onteigeningswet. De omstandigheden van de zaak zijn voor de jurisprudentie niet zozeer van belang, maar de rechtbank geeft overzichtelijk weer hoe er omgegaan moet worden met de aanwezigheid van verwachtingswaarde en wederbeleggingskosten.

Met betrekking tot de verwachtingswaarde overweegt de rechtbank het volgende: ‘Van verwachtingswaarde is sprake indien er op de peildatum reeds zodanig concrete verwachtingen bestonden ten aanzien van een toekomstige (‘lucratieve’) ontwikkeling van het gebied waarin het betrokken perceel is gelegen, dat redelijk handelende partijen in het vrije economisch verkeer in geval van verkoop hiermee bij hun prijsonderhandelingen rekening zouden houden. Van lucratieve ontwikkelingen in het gebied, waarin het onderhavige perceel is gelegen, is de rechtbank niet gebleken. Wel acht de rechtbank het voldoende aannemelijk dat de omstandigheid dat op het perceel, waarvan het onteigende deel uitmaakt, de bestemming “detailhandel-tuincentrum” rust, voor een meerwaarde bovenop de agrarische waarde zorgt, ook al is detailhandel maar zeer beperkt mogelijk. Verder speelt mee dat het onteigende als een zichtlocatie kan worden aangemerkt en dat dergelijke locaties in het algemeen geacht moeten worden een hogere waarde te vertegenwoordigen. Dat de onderhoudstoestand van het onteigende slecht is en dat het onteigende voor het uitoefenen van een tuincentrum qua oppervlakte overbodig is, doet aan het voorgaande niet af.’

 Over wederbeleggingskosten stelt de rechtbank: ‘Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad is voor vergoeding van de kosten van wederbelegging in onroerend goed alleen dan plaats indien het onteigende onroerend goed als duurzame belegging wordt aangehouden en het redelijk belang van de onteigende herbelegging in onroerend goed vordert (Vgl. HR 16 juli 1990, NJ 1991/722, ECLI:NL:HR:1990: AD1194 (Rotterdam/Van den Boogert)). Van een duurzame belegging is sprake als de onteigende onroerende zaak door de particulier als duurzame, lange termijn belegging wordt aangehouden en niet met het oog op verkoop of als onderdeel van een wisselend bestand van onroerende zaken (Vgl. HR 18 september 1996, NJ 1997, 40, ECLI:NL:HR:1996:AD2602 (Den Haag/Metterwoon) en HR 28 mei 1997, NJ 1998, 298, ECLI:NL:HR:1997:AD2741 (Den Haag/Van der Veeke)).

 Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit het door [A] als bijlage 2 bij haar brief van 21 juli 2021 overgelegde overzicht en uit hetgeen zij ter gelegenheid van het gehouden pleidooi naar voren heeft gebracht niet dat zij het onroerend goed, waarvan het onteigende onderdeel uitmaakt, als een duurzame belegging aanhoudt. Uit het overzicht blijkt juist eerder van een (wisselende) handelsvoorraad aan onroerend goed. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de onderhavige onroerende zaak als inwisselbaar beleggingsobject wordt aangehouden, zodat geen aanspraak bestaat op vergoeding van wederbeleggingskosten.’

12 januari 2022

Eigendomsrecht
Verkrijgende verjaring vereist geen kadastrale recherche (ECLI:NL:GHARL:2020:933)

Twee buren hebben ruzie over een smalle strook grond tussen hun beider woningen. Buur A is volgens het Kadaster eigenaar van de strook grond, maar buur B heeft de strook grond afgesloten met een toegangspoort en in gebruik genomen. Buur A heeft geen sleutel van de poort.

Op een gegeven moment heeft buur A een schutting geplaatst op het punt waar hij van mening is dat de erfgrens loopt, waarna de situatie bij de kantonrechter is terechtgekomen. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de eigendom is overgegaan naar buur B.

In hoger beroep gaat het hof eerst na of buur B sinds 2006 bezitter te goeder trouw is van de strook grond. Als dat zo is, is hij immers, op grond van artikel 3:99 BW, eigenaar geworden van de strook grond, tenzij de verjaring van de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit is gestuit. In onderhavig geval hadden de rechtsvoorgangers van buur B een recht van gebruik gekregen van de rechtsvoorgangers van buur A, waardoor de rechtsvoorgangers van buur B houders werden van de grond. Bij de overdracht tussen de rechtsvoorgangers van buur B en buur B zelf, is het (feitelijke) bezit van de strook grond verschaft. Buur B kreeg de sleutel en kon – met uitsluiting van ieder ander – de strook grond als tuin gebruiken. Uit niets blijkt dat de afspraken over het recht van gebruik bekend waren bij buur B. Uit het voorgaande blijkt dat buur B in ieder geval bezitter is van de strook.

Met betrekking tot de eis van goede trouw stelt buur A dat hiervan geen sprake kan zijn, aangezien uit de kadastrale kaart bleek dat de rechtsvoorgangers van buur B geen eigenaren waren van de strook. De kadastrale kaart was, volgens buur A, gevoegd bij de verkoopbrochure van de verkoop van de woning, bij de koopovereenkomst en bij de notariële akte van levering. Uit de kadastrale tekening blijkt een rechte erfgrens, terwijl in de feitelijke situatie de strook grond eindigt waar de bebouwing van buur A eindigt.

Het hof stelt dat het bovenstaande niet betekent dat er geen sprake kan zijn van goede trouw. Aan de orde is of buur B in de gegeven omstandigheden behoorde te weten dat zijn rechtsvoorgangers geen eigenaar waren van de strook grond. De aard en de omvang van het onderzoek dat daarbij van een partij gevergd kan worden, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Hier gaat het om een strook grond die vrij smal is (minder dan een meter) en de feitelijke situatie riep destijds geen vragen op: de strook grond was afgesloten met een poort en maakte onderdeel uit van de tuin van de rechtsvoorgangers van buur B. De gestelde discrepantie van 20 m² tussen de kadastrale oppervlakte van het perceel en de feitelijk geleverde grond is niet zo groot dat buur B zonder meer had moeten begrijpen dat er iets niet klopte en dat hij nader onderzoek had moeten verrichten. Bovendien is niet voldoende onderbouwd dat het (exacte) aantal vierkante meter van het geleverde perceel inclusief de strook grond bij buur B bekend was. Dat wil zeggen dat buur B. ook niet wist of hoefde te weten dat het aan hem geleverde perceel feitelijk 20 m² groter was dan uit de kadastrale omschrijving bleek.

Onteigening
Toezeggingen in het kader van onteigening (ECLI:NL:HR:2021:1957)

In het kader van het (door de Staat opgezette) programma ‘Ruimte voor de Rivier’ zijn een aantal percelen van eiser nodig. Zijn woning is niet nodig, maar de bereikbaarheid wordt wel beïnvloed. In de situatie voor de realisatie van het project kon eiser zijn woning bereiken via een ontsluitingsweg door de uiterwaard, via welke weg de woning (circa) 362 dagen per jaar bereikbaar was. Op de dagen dat de woning door hoogwater niet bereikbaar was, gebruikte eiser een boot. Tevens beschikte eiser over een rij palen waarover hij planken kon leggen voor een loopbrug om vanuit zijn woning de dijk te bereiken. Na de realisering van het project kan eiser niet meer komen en gaan via de ontsluitingsweg door de uiterwaard en bij hoogwater over de loopbrug.

Aanvankelijk is beoogd de gewijzigde ontsluiting van de woning te laten plaatsvinden via een overlaat. Een overlaat is een waterbouwkundige constructie om hoogwater te reguleren en zo kritieke waterhoogten te voorkomen. Zolang het water onder de kruin van de overlaat staat, kan met de auto over de overlaat worden gereden. De woning van eiser zou via een dergelijke overlaat met die hoogte (circa) 335 dagen per jaar bereikbaar zijn. Er zou daarbij een langere route dan voorheen moeten worden afgelegd om vanaf de dijk bij de woning te komen.

Doordat de woning van eiser door de realisatie van het project minder dagen per jaar bereikbaar was, is de mogelijkheid onderzocht van een brug gelegen naast de beoogde overlaat. Vanwege gewijzigde inzichten is in 2009 de overlaat verhoogd, waardoor de bereikbaarheid van de woning van eiser via de overlaat verbeterd werd van 335 dagen naar 353 dagen per jaar. Eiser heeft bij de gemeente aangegeven genoegen te willen nemen met een lagere brughoogte, zodat er een kortere ontsluitingsweg mogelijk zou worden. Het verschil in hoogte tussen de overlaat en de brug zou hiermee nog slechts 25 centimeter zijn.

Bij de vooropname in het kader van de onteigeningsprocedure heeft de advocaat van de Staat aangegeven dat er besloten is om de ontsluiting richting de dijk met een brug te realiseren, mits de omgevingsvergunning wordt verleend. In een later stadium blijkt dat de kosten voor een brug circa € 1.000.000 hoger zijn dan gedacht en wordt van de aanleg afgezien. De overlaat is vervolgens verhoogd tot de brughoogte waarmee eiser heeft aangegeven genoegen te nemen. Eiser is echter van mening dat de toezegging tot aanleg van een brug nagekomen moet worden.

Eiser stelt dat ten onrechte de bestuursrechtelijke maatstaf is gevolgd, en dat het civiele recht inhoudt dat een verbintenis moet worden nagekomen tenzij er uitzonderlijke of bijzonder zwaarwegende omstandigheden zijn waardoor dit in redelijkheid niet meer van de schuldenaar kan worden gevergd. De Hoge Raad is het hier niet mee eens. Volgens beide maatstaven dient bij de beoordeling tot uitgangspunt dat het overheidslichaam gehouden is de toezegging na te komen, dat het belang van degene die aanspraak maakt op nakoming zwaar weegt en dat zwaarder wegende andere belangen, waaronder belangen van derden of algemene belangen, aan nakoming in de weg kunnen staan. Hoe deze afweging uitvalt, is telkens afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Naarmate belangen van derden of algemene belangen zich sterker tegen nakoming van de toezegging verzetten, zal zich eerder het geval voordoen dat degene aan wie de toezegging is gedaan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag verlangen dat het overheidslichaam de toezegging nakomt. Dat kan in het bijzonder het geval zijn indien het overheidslichaam voorziet in een alternatief of compensatie, waardoor het nadeel door het niet nakomen van de toezegging op adequate wijze wordt ondervangen.

In onderhavig geval is de Staat niet gehouden om de brug te realiseren. Het belang van eiser bij nakoming van de door de Staat gedane toezegging weegt weliswaar zwaar, maar het belang van eiser dat met de toezegging werd gediend is inmiddels sterk verminderd. Het belang van de Staat bij een doelmatige besteding van overheidsgelden weegt in vergelijking zwaarder. Daarbij is van belang dat de bereikbaarheid van de woning van eiser op een vergelijkbaar niveau is gebracht als met de realisatie van de brug het geval zou zijn geweest, en dat de Staat heeft aangeboden de omrijschade van eiser te vergoeden.

Bestuursrecht
­FAQ over het Didam-arrest (https://www.stibbe.com/en/news/2022/january/faq-gevolgen-van-het-didam-arrest-voor-de-verkoop-van-onroerende-zaken-door-overheden)

Advocatenkantoor Stibbe heeft een FAQ geschreven over het recente arrest van de Hoge Raad over de uitgifte van gronden. Hierin in onder meer opgenomen hoe een selectieprocedure moet worden ingericht, wanneer van een selectieprocedure kan worden afgezien en of het arrest ook ziet op rechten van erfpacht, opstal en huur.

5 januari 2022

Pachtrecht
Ontbinding of beëindiging pachtovereenkomst in verband met landgoedontwikkeling (ECLI:NL:GHARL:2021:11386)

Pachter pacht al lange tijd 30 ha op het landgoed van verpachter. Als pachter medepacht vordert van haar zoon en schoondochter, vordert verpachter op haar beurt de ontbinding of beëindiging van de pachtovereenkomst. De pachtkamer heeft de medepacht toegewezen en de vordering tot ontbinding of beëindiging afgewezen.

In het hoger beroep speelt vooral de vraag of verpachter de pachtpercelen dringend voor eigen gebruik nodig heeft waardoor de pachtovereenkomst beëindigd moet worden. Verpachter heeft het voornemen om het landgoed in oude luister te herstellen en te exploiteren als één landbouwbedrijf met natuurwaarden, waarbij landbouw en natuurbeheer volledig met elkaar geïntegreerd worden en waarmee recht wordt gedaan aan de historische en monumentale waarde van het landgoed. In dit kader stelt zij (onder andere) dat er sprake is van dringend eigen duurzaam gebruik van de gronden. Verpachter is van plan om op de verpachte gronden in de boomgaard agroforestry te gaan bedrijven door noot- en fruitbomen af te wisselen met strokenteelt van vollegrondsgroenten. Op de gepachte huiskavel wil zij met strokenteelt granen en grove groenten gaan verbouwen. Een ander perceel is laaggelegen. Daarop wil zij 10 runderen gaan weiden. Verder wil zij met mobiele kippenschuren koppels van 249 kippen vrij laten lopen op de agrarische akkers en de agroforestry percelen. Ook zullen bosvarkens op de akkers komen.

Het hof erkent dat verpachter bevlogen is en zich voor het bovenstaande inzet, maar ziet tegelijkertijd dat de plannen in het verleden herhaaldelijk zijn gewijzigd. De (wisselende) plannen vindt het hof onvoldragen wat de benutting van de pachtgronden (30 ha) betreft. Verder heeft het hof net als pachter twijfels bij de uitvoerbaarheid van de plannen. Zo mist het hof een voldoende landbouwkundige onderbouwing. De grond binnen het landgoed verschilt onderling sterk, zowel wat grondsoort betreft (van zand naar zware rivierklei) als grondwaterstand. Het bouwplan zal bestaan uit uien, wortels, aardappelen en graan in roulatie. Daarnaast fijnere groenten als aardperen en pompoen. Het landgoed zal bij de ontpachting van 30 ha, gaan beschikken over 55 ha grond maar lang niet alle grond is geschikt om te betelen. Sommigen percelen zijn bovendien nu blijvend grasland. Verder valt niet goed in te zien dat de mest van de te houden dieren (loslopende varkens en kippen) voldoende is voor de bemesting van alle gronden. Hoe daarin voorzien wordt, is ongewis.

Daarnaast is de bestuursrechtelijke inbedding van de plannen wankel. De productierechten die nodig zijn voor de exploitatie met bosvarkens, kippen en rundvee zijn er nog niet. Ook is onvoldoende aannemelijk gemaakt dat dat voor de voorgenomen exploitatie geen natuur(Wnb)vergunning nodig is. Op dit moment heeft de stichting en/of bv, waarbinnen de exploitatie plaatsvindt/zal plaatsvinden, geen vergunning, en het landgoed ligt naast overbelaste Natura 2000-gebieden. Ook de financiële onderbouwing laat nog teveel vragen open. Het landgoed kent volgens verpachter een negatieve exploitatie van € 70.000, wat pachter gemotiveerd heeft betwist. In elk geval wil verpachter met de wijzigingen inclusief de pachtgrond het rendement van het landgoed verhogen. Of het duurzaam rendement van het landgoed door de teelt van bomen, oude granen en grove groenten toeneemt, vindt het hof nog steeds twijfelachtig, ondanks de positieve prognose voor 2021. Agroforestry staat nog in de kinderschoenen en of daar überhaupt positieve resultaten bereikt kunnen worden, is onduidelijk. De natuurakkers die eerder in het kader van een proef met de WUR waren ingezaaid met granen, leveren volgens pachter nu niets meer op. De geprognosticeerde verkoopprijzen van vlees, groenten en eieren komen het hof erg hoog voor.

Alles in aanmerking nemende, oordeelt het hof dat de belangen van pachter in case zwaarder wegen dan die van verpachter. Hierbij speelt mede dat verpachter onvoldoende heeft toegelicht dat de regulier verpachte gronden nodig zijn voor de ontwikkeling van het landgoed, maar de geliberaliseerd verpachte gronden (circa 40 ha) ongemoeid kunnen blijven.

Milieurecht
­Voorwaarden voor extern salderen stikstof (ECLI:NL:RVS:2021:2627)

De provincie Noord-Brabant heeft twee inrichtingsplannen vastgesteld. Om de stikstofemissie-effecten van de inrichtingsplannen te compenseren, heeft de provincie een overeenkomst gesloten met een agrarisch bedrijf. Met het bedrijf is een overeenkomst gesloten voor de aankoop van de inrichting, het intrekken van de natuurtoestemming ten behoeve van de inrichtingsplannen en de beëindiging van bemesting van de maïsakker.

De appellanten stellen dat ten onrechte extern is gesaldeerd met het agrarische bedrijf. Uit de gebiedsrapportage 2017 van het Natura 2000-gebied “Loonse en Drunense Duinen & Leemkuilen” blijkt volgens de appellanten dat dit een wat stikstof betreft overbelast gebied is. Zij stellen dat de beëindiging van het agrarische bedrijf om die reden op zichzelf al nodig is om te kunnen voldoen aan artikel 6, eerste en tweede lid, van de Habitatrichtlijn en dat het daarom niet in de rede ligt deze afname van stikstofdepositie in te zetten voor de inrichtingsplannen.

De provincie stelt zich op het standpunt dat het voor het extern salderen gebruikte bedrijf niet al onder de regeling voor warme sanering of de stoppersregeling valt en dat er in die zin dan ook geen beletsel bestaat voor het extern salderen met dit bedrijf. Daarnaast stelt zij dat het bedrijf weliswaar stikstofdepositie veroorzaakt op voor stikstof gevoelige habitats waarvan de kritische depositiewaarden al worden overschreden, maar dat deze veehouderij op dit punt niet uniek is. Intrekking van verleende vergunningen kunnen instandhoudings- of passende maatregelen zijn, maar de provincie zal in een gebiedsgerichte aanpak bezien welke (piek)belasters daarvoor het meest in aanmerking komen. Het is niet zo dat intrekking van deze vergunning de enige maatregel is die in het kader van artikel 6, eerste en tweede lid, van de Habitatrichtlijn kan worden genomen, aldus de provincie.

De Afdeling stelt voorop dat de provincie bij de vaststelling van het bestreden besluit niet heeft bezien of de beëindiging van het saldogevende bedrijf, gelet op het hiervoor geschetste kader, in dit geval als mitigerende maatregel in de passende beoordeling kan worden betrokken. Zij heeft met haar stelling dat de intrekking van de vergunning voor het agrarische bedrijf niet de enige maatregel is die kan worden getroffen, onvoldoende gemotiveerd dat de desbetreffende maatregel in dit geval als mitigerende maatregel in de passende beoordeling kan worden betrokken. Pas ter zitting heeft de provincie aangegeven dat andere maatregelen worden getroffen om de instandhoudingsdoelstellingen te bereiken dan de aankoop van het saldogevende bedrijf en de intrekking van de vergunning van dat bedrijf.

Voor het Natura 2000-gebied de Loonse en Drunense Duinen & Leemkuilen, zijn voor diverse voor stikstofgevoelige habitattypen behouddoelstellingen vastgesteld. Ter plaatse van die habitattypen veroorzaakt het saldogevende bedrijf stikstofdepositie en zal ook de verwezenlijking van de inrichtingsplannen tot stikstofdepositie leiden. Voor het realiseren van de behouddoelstellingen is blijkens de beheerplannen een daling van de huidige stikstofdepositie nodig. Dat betekent dat in dit geval inzichtelijk moet worden gemaakt met welke andere maatregelen een daling van de stikstofdepositie voor dit Natura 2000 gebied kan worden gerealiseerd. In dit geval heeft de provincie echter met de verwijzing naar het beheerplan naar het oordeel van de Afdeling dat inzicht niet geboden. Hiertoe overweegt de Afdeling dat het beheerplan geen enkele concrete maatregel wordt aangegeven gericht op die stikstofdepositie. Verwezen wordt naar vaststaand landelijk beleid en provinciaal beleid gericht op de beperking van emissie van nieuwe stallen en op mogelijk in de toekomst te sluiten convenanten over het verbinden van extra eisen aan bestaande stallen. Ook met de enkele stelling dat in de provincie Noord Brabant extra emissie eisen aan stallen worden gesteld en dat 30% afroming plaats vindt bij vergunningverlening op basis van extern salderen, is onvoldoende inzicht gegeven dat de daling op andere wijze kan worden gerealiseerd.

Bestuursrecht
Onderscheid tussen straatparkeren en slagboomparkeren (ECLI:NL:CBB:2020:923)

De gemeente Veenendaal beschikt in het kader van parkeerplaatsen over zowel parkeerplaatsen aan de straat als parkeergarages. Op zaterdag biedt de gemeente gratis parkeren aan. De kosten voor het aanbieden van gratis parkeerplaatsen in de parkeergarages worden gedragen door de inkomsten van het parkeren aan de straat. Q-park (als concurrent van het parkeren in parkeergarages) dient een handhavingsverzoek in bij de ACM in het kader van oneerlijke concurrentie, aangezien zij niet de mogelijkheid heeft om deze kosten te compenseren met inkomsten van parkeren aan de straat.

De ACM heeft verklaard dat de gemeente de Mededingingswet heeft overtreden en het daartegen ingestelde beroep is door de rechter ongegrond verklaart. In hoger beroep stelt de gemeente dat slagboomparkeren net als straatparkeren valt onder de uitoefening van openbaar gezag en daarom niet als economische activiteit moet worden beschouwd, althans dat tussen slagboomparkeren en straatparkeren een zodanige samenhang bestaat dat deze niet los van elkaar kunnen worden gezien zodat ook slagboomparkeren niet als economische activiteit moet worden beschouwd. Voor het geval slagboomparkeren wél als economische activiteit zou moeten worden beschouwd, betoogt appellant subsidiair dat dit dan ook moet gelden voor straatparkeren. Het gevolg daarvan is dat de kosten en opbrengsten van beide activiteiten moeten worden geaggregeerd.

Het College stelt voorop dat het, anders dan appellant lijkt te veronderstellen, bij straatparkeren niet gaat om een dienst en daarmee ook niet om het aanbieden daarvan door een onderneming in (potentiële) concurrentie met andere ondernemingen. Straatparkeren is exclusief publiekrechtelijk geregeld. Uitgangspunt van het wettelijke stelsel is dat straatparkeren is toegestaan, behoudens wettelijke parkeerverboden en regulering door het bevoegde openbaar gezag, in dit geval de gemeente. Er is dus in beginsel een wettelijk recht op (gratis) straatparkeren. Het feit dat in het kader van de parkeerregulering parkeerbelasting kan worden geheven, maakt straatparkeren niet tot een dienst.

Het College is vervolgens van oordeel dat het aanbieden door een gemeente van slagboomparkeren, anders dan het reguleren van straatparkeren, wel een economische activiteit is. Voor het kunnen uitoefenen van openbaar gezag in het kader van de regulering van het straatparkeren is het aanbieden van slagboomparkeren niet nodig en dus is de eerste activiteit zonder de tweede niet (grotendeels) nutteloos. Het door een overheidsinstantie aanbieden van slagboomparkeren is ook niet zo nauw verbonden met de uitoefening van (andere) bevoegdheden van openbaar gezag dat deze activiteit daarvan niet los kan worden gezien. Dat de gemeente Veenendaal een parkeerbeleid voert waarin zowel straatparkeren als slagboomparkeren een plaats heeft, leidt ook daarom niet tot de conclusie dat het door de gemeente Veenendaal aanbieden van slagboomparkeren niet los kan worden gezien van de uitoefening van bevoegdheden van openbaar gezag.

29 december 2021

Verbintenissenrecht
­Toerekening van een vervalste handtekening (ECLI:NL:GHARL:2021:11254)

De zoon van een ondernemer is namens de onderneming van zijn vader een leaseovereenkomst aangegaan. Hierbij heeft hij de handtekening van zijn vader vervalst. Kort na het aangaan van de overeenkomst is de zoon in de leaseauto verongelukt, waarbij ook de leaseauto verloren is gegaan. De leasemaatschappij spreekt nu de onderneming en de ouders aan voor de resterende leasetermijnen. De onderneming en de ouders stellen dat er geen geldige leaseovereenkomst is gesloten tussen hen en de leasemaatschappij.

In hoger beroep staat vast dat de handtekening is vervalst door de zoon. Volgens het hof mocht de leasemaatschappij toch uitgaan van een rechtsgeldige overeenkomst. Daarbij is van belang dat de overeenkomst tot stand is gekomen door tussenkomst van een tussenpersoon, dat de noodzakelijke gegevens zijn aangeleverd en de identiteit van de contractspartij is geverifieerd (door middel van legitimatiebewijzen van vader en moeder). Daarnaast zijn er persoonlijke documenten van vader en moeder verschaft, zoals de aangifte inkomstenbelasting en een verklaring van goed betaalgedrag van de hypotheekverstrekker. Het hof betrekt hierbij dat ook niet is gebleken, uit onderzoek van deskundigen of anderszins, dat de op de documenten voorkomende handtekeningen aanleiding gaven of hadden moeten geven tot een vermoeden van vervalsing.

Uit het bovenstaande vloeit voort dat de leasemaatschappij ervan uit mocht gaan dat de overeenkomst aangegaan werd met de onderneming van vader. Specifiek wordt nog melding gemaakt van het feit dat vader op enig moment tussen het aangaan van de overeenkomst en het ongeval op de hoogte is geraakt van het bestaan van de overeenkomst, maar daar niets mee heeft gedaan.

Huurkorting als gevolg van corona bij bedrijfspanden (ECLI:NL:HR:2021:1974)

De Hoge Raad heeft antwoord gegeven op prejudiciële vragen van de rechtbank Limburg over huurkorting in coronatijd. In haar antwoord stelt de Hoge Raad dat de verplichte sluiting van de horeca niet is aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Hiervoor verwijst zij naar de wetsgeschiedenis, waaruit volgt dat de huurder niet mag verwachten dat de verhuurder hem van dergelijke beperkingen vrijwaart.

Wel kan de verplichte sluiting worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid, indien de huurovereenkomst gesloten is voor 15 maart 2020. In die gevallen kan de rechter de huurovereenkomst aanpassen door de huurprijs te verminderen voor de periode van het omzetverlies. De Hoge Raad geeft in zijn uitspraak een rekenmodel dat een handvat biedt voor de berekening van de huurprijsvermindering. Voor huurovereenkomsten die na 15 maart 2020 zijn gesloten dient de rechter per geval te beoordelen of sprake is van een onvoorziene omstandigheid.

De Hoge Raad geeft ook een handreiking voor het bepalen van de huurkorting. Hiervoor dient te worden bepaald welk percentage van de vaste lasten bestaat uit de huurprijs. Als de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt deze naar rato van de vaste lasten op de huurprijs verminderd. Als er daarna nog lasten over zijn, wordt de procentuele omzetdaling gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder.

Uitgewerkt aan de hand van fictieve bedragen, waarbij de huurprijs € 4.500, de vaste lasten € 25.000, de TVL € 10.000, de behaalde lagere omzet € 20.000 en de referentieomzet € 100.000 belopen, ziet de berekening er als volgt uit.

  • Eerst wordt bepaald welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs (100% x (€ 4.500 : € 25.000) = 18%).
  • Omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 18% van de TVL van € 10.000 (= € 1.800) in mindering gebracht.
  • Vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling berekend (100% – (100% x (€ 20.000 : € 100.000)) = 80%), en wordt aan de hand van dit percentage vastgesteld welk deel van de na stap b resterende huur wordt gerelateerd aan de omzetdaling.
  • Ten slotte wordt het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).

Een en ander resulteert in dit voorbeeld in de volgende huurprijsvermindering: (€ 4.500 – € 1.800) x 80% x 50% = € 1.080, derhalve 24% van de overeengekomen huurprijs.

Aanbestedingsrecht
Opnieuw aanbesteden voor werkzaamheden (ECLI:NL:RBMNE:2021:6023)

De Floriade heeft, in opdracht van de gemeente Almere, een Europese openbare aanbestedingsprocedure georganiseerd voor licht, geluid en audiovisuele middelen (AV). De spelregels met betrekking tot deze aanbesteding zijn vermeld in de aanbestedingsleidraad met bijlagen, waaronder de voor deze procedure van belang zijnde bijlage A en B. In bijlage A wordt het kunst- cultuur en evenementen-programma en het B2B programma omschreven. In bijlage B wordt per locatie informatie verstrekt en een technisch Programma van Eisen geformuleerd.

Een inschrijver wordt op de hoogte gesteld dat zij niet als winnaar uit de bus is gekomen. De winnaar betreft een bedrijf dat in het kader van de in 2012 in Venlo gehouden Floriade Expo ook het licht, geluid en de AV verzorgd. De afgewezen inschrijver spant een kort geding aan om de aanbesteding opnieuw te laten verlopen. Zij voert hiervoor aan dat de uitvraag te summier is om een passend aanbod te kunnen doen. Ook kunnen de inschrijvingen daardoor niet objectief met elkaar worden vergeleken; dat zou appels met peren vergelijken zijn. Hierdoor ontstaat weer de mogelijkheid dat de inschrijving niet wordt gegund aan een inschrijver die de economisch meest voordelige inschrijving heeft gedaan.

De rechtbank is het met de inschrijver eens. Van belang is dat de inschrijver aan de Floriade de mogelijkheid heeft geboden om nog vóór de inschrijvingsdatum de uitvraag aan te vullen, en daarmee proactief heeft gehandeld. Hiermee heeft zij voldaan uit de eisen uit de jurisprudentie en de eis van de Floriade zelf om onvolkomenheden of tegenstrijdigheden tijdig aan de Floriade te melden.

Inhoudelijk stelt de rechtbank dat de aanbestedingsstukken onvoldoende aanknopingspunten bieden om te achterhalen wat Floriade nu precies wil. Uit de doelstellingen en uit de eisen waaraan in het kader van de kwalitatieve gunningscriteria moet worden voldaan zoals vermeld in de aanbestedingsleidraad valt dit niet op te maken. De inschrijver heeft verder een verklaring van een andere inschrijvende partij overlegd waaruit blijkt dat ook deze partij tegen dit obstakel aanliep.

Uit het voorgaande volgt dat er niet voldoende informatie is gegeven om een passende inschrijving te kunnen doen. Dit komt anders dan Floriade meent niet voor risico van de inschrijver. Dat Floriade niet meer informatie had, komt voor haar rekening en risico. Het is immers aan Floriade om een deugdelijke aanbestedingsprocedure te organiseren. Het gebrek aan informatie heeft niet alleen tot gevolg dat er geen passend en concurrerend aanbod kan worden gedaan, maar ook dat er geen objectieve beoordeling van de inschrijvingen kan plaatsvinden. De inschrijvingen kunnen niet onderling met elkaar worden vergeleken; het is appels met peren vergelijken.

Dat er geen objectieve beoordeling kan plaatsvinden wordt nog versterkt door de gunningssystematiek in relatie met het beoordelingskader. De gunningscriteria zijn open geformuleerd. Het komt erop neer dat de inschrijver met een beargumenteerd voorstel moet komen. Op grond van het beoordelingskader kan de beoordelingscommissie een oordeel uitmuntend, goed, voldoende, matig of onvoldoende toekennen. Welke score daarbij wordt toegekend is afhankelijk van de volgende factoren:

  • de mate van “het vertrouwen” dat de inschrijver wekt
  • de mate van “het resultaat” dat de invulling zal hebben,
  • de mate van de “de toegevoegde waarde” die de invulling zal hebben
  • de mate van “het voldoen aan de verwachtingen”.

Het is door de gebrekkige informatie onduidelijk waarop de beoordelingscommissie zal gaan letten; het is in feite een loterij. Bovendien worden de inschrijvingen niet anoniem beoordeeld, hetgeen het risico op een nog subjectievere beoordeling groter maakt.

De conclusie is dat de aanbestedingsprocedure een ernstig fundamenteel gebrek bevat. De procedure is in strijd met het gelijkheids- en transparantiebeginsel. De opdracht kan reeds daarom niet op grond van deze aanbestedingsprocedure worden gegund en zal, voor zover Floriade die opdracht nog wil gunnen, opnieuw moeten worden aanbesteed.

Belastingrecht
Vermogensrendementsheffing box 3 voor 2017 en 2018 in strijd met het eigendomsrecht en discriminatieverbod (ECLI:NL:HR:2021:1963)

Tot en met het jaar 2016 werd in box 3 belasting geheven over een vast rendement van 4 procent. Met dit percentage zocht de wetgever aansluiting bij rendementen die in de praktijk, over een langere periode bezien, gemiddeld zonder veel risico moeten kunnen worden behaald. Sinds 2017 heeft de wetgever de grondslag van het risico-arme rendement verlaten en in plaats daarvan aansluiting gezocht bij een gemiddelde verdeling van het vermogen en bij de rendementen die in voorgaande jaren gemiddeld zijn behaald op die vermogensonderdelen. Daarbij wordt, afhankelijk van de omvang van het vermogen, verondersteld dat een deel van het vermogen gespaard wordt en een deel belegd wordt (de zogenoemde ‘vermogensmix’). Belastingplichtigen worden dan ook niet aangeslagen op basis van de werkelijke verdeling van hun vermogen over spaargeld en andere beleggingen.

Die verdeling, de ‘vermogensmix’, wordt in de wettelijke regeling gefingeerd. Wie een klein vermogen heeft, wordt verondersteld dat voor 2/3 gedeelte in spaargeld te beleggen en voor 1/3 in overig vermogen; wanneer het vermogen groter is (tweede schijf), veronderstelt de wetgever dat het spaardeel nog maar 21 procent uitmaakt, en in de ‘derde schijf’ (vermogen boven de 1 miljoen euro) wordt verondersteld 0 procent spaargeld voor te komen.

De zaak die in cassatie aan de Hoge Raad is voorgelegd is een van de zaken die wordt uitgeprocedeerd in een zogenoemde massaal-bezwaarprocedure. In die procedure is de vraag aan de orde of de vermogensrendementsheffing in box 3 van de inkomstenbelasting voor de jaren 2017 en 2018 in strijd is met het recht op eigendom en het verbod op discriminatie. Het vermogen van belanghebbende en zijn echtgenote van in totaal ongeveer 1 miljoen euro bestond voor circa 80 procent uit spaartegoeden met lage rente. Op basis van het forfaitaire stelsel wordt belanghebbende echter geacht 21 procent van zijn vermogen als spaartegoeden aan te houden en de rest van zijn vermogen te beleggen tegen een hoger rendement. Het gevolg hiervan is dat belanghebbende over veel hogere opbrengsten belasting moest betalen dan hij in werkelijkheid had genoten.

De Hoge Raad is van oordeel dat het sinds 2017 geldende forfaitaire stelsel verder af is komen te staan van een heffing over het inkomen waarvan kan worden aangenomen dat een individuele belastingplichtige dat daadwerkelijk heeft genoten, terwijl de wetgever dit wel heeft beoogd. Het nieuwe stelsel perkt de door het EVRM gegarandeerde recht om vrij te beschikken over eigendom in, doordat het een verhoudingsgewijs zware financiële last verbindt aan de keuze om niet over te gaan tot het risicovol beleggen van vermogen. Ook is het discriminerend doordat degenen die pech hebben gehad met hun risicovolle beleggingen relatief zwaar worden belast.

Naar het oordeel van de Hoge Raad is er niet een redelijke verhouding tussen de belangen die de wetgever heeft willen dienen met het forfaitaire stelsel (uitvoerbaarheid, realiteit en opbrengst) en de ongelijkheid die met het stelsel wordt veroorzaakt. De Hoge Raad ziet zich genoodzaakt om belanghebbende adequate rechtsbescherming te bieden tegen de geconstateerde schending van zijn fundamentele rechten. In deze zaak staat vast welk rendement de belanghebbende werkelijk heeft behaald. Dit is lager dan het op basis van de wet veronderstelde rendement. Daarom biedt de Hoge Raad rechtsherstel aan deze belanghebbende door voor de jaren 2017 en 2018 alleen dat werkelijke rendement in de heffing te betrekken.

22 december 2021

Eigendomsrecht
Levering onder ontbindende voorwaarde van financiering (ECLI:NL:GHARL:2021:8665)

Naast het bekende voorbehoud van financiering bij een koopovereenkomst, kan ook een voorbehoud van financiering bij de levering worden afgesproken. In dit geval is er geen sprake van een koopovereenkomst onder ontbindende voorwaarde, maar een levering onder ontbindende voorwaarde. Als de ontbindende voorwaarde wordt vervuld (er wordt geen financiering verkregen) wordt zowel de koopovereenkomst als de levering ontbonden. Het voordeel van deze mogelijkheid is dat de levering al op een eerder moment plaats kan vinden en de koper het verkochte al kan gaan gebruiken.

In onderhavig geval heeft een koper van de gemeente een bedrijfskavel gekocht, waarbij in de akte van levering een voorbehoud van financiering is opgenomen. Als de ontbindende voorwaarde zou worden vervuld, zou de eigendom van de kavel van rechtswege terugkeren naar de gemeente. De wet kent geen materiële eisen aan het overeenkomen van een dergelijke ontbindende voorwaarde, waardoor partijen zelf in de koopovereenkomst en de akte van levering afspraken kunnen opnemen. Het hof merkt in dit geval op dat er in de akte van levering niet wordt gespecificeerd welke bewijzen overlegd moeten worden en wanneer dat uiterlijk moet gebeuren, om in aanmerking te komen voor een geslaagd beroep op de ontbindende voorwaarde. Om deze reden vindt het hof dat de gemeente daarvoor een termijn mocht stellen, zoals zij ook heeft gedaan.

Daartegenover staat dat de gemeente geen al te strenge eisen kan stellen aan de bewijzen die de koper dient te overleggen, aangezien deze niet in de akte zijn gesteld. Het gaat er dan om of de koper bewijsstukken heeft overlegd waaruit volgt dat hij geen (aanbod voor een) hypothecaire geldlening ter financiering van de koopprijs kan verkrijgen. In beginsel is daarvoor een schriftelijke verklaring van een bank dat geen hypothecaire financiering kan worden verstrekt voldoende.

In onderhavig geval is het hof van oordeel dat de gemeente rechtsgeldig het eigendom van de kavel heeft teruggekregen, maar het belang van deze zaak zit hem erin dat er bij een ontbindende voorwaarde bij de levering rekening gehouden wordt met het ontbreken van materiële eisen. Hierdoor dient er extra aandacht te worden besteed aan de voorwaarden die in de overeenkomst of akte van levering worden afgesproken.

Pachtrecht
Kwalificatie van een overeenkomst als pacht, bruikleen of huur (ECLI:NL:RBROT:2021:6249)

De gemeente Rotterdam heeft een woonhuis met erf en schuren onder een pachtovereenkomst in gebruik gegeven aan een wederpartij. De wederpartij stelt dat de overeenkomst gekwalificeerd moet worden als een huurovereenkomst, aangezien er nimmer sprake is geweest van bedrijfs- of hobbymatige uitoefening van landbouw. Dat er al enkele jaren sprake is van gebruik om niet, is voor de wederpartij geen wenselijke situatie. De gemeente heeft de jaarlijkse huurpenningen zonder aankondiging of reden teruggestort.

De gemeente is het hier niet mee eens en is van mening dat er sprake is van een overeenkomst van (bruikleen en) pacht. De gemeente wijst hiervoor op de aangegane overeenkomsten die als pachtovereenkomsten zijn benoemd en aan de Grondkamer zijn verstuurd. Daarnaast is de maandelijkse prijs vele malen lager dan een marktconforme prijs voor een (woning)huurovereenkomst en heeft de wederpartij in brieven geschreven “sinds jaar en dag pachter” te zijn.

De rechtbank start door te erkennen dat de overeenkomsten onder de naam “pachtovereenkomst” zijn gesloten. Voor de uitleg van wat partijen met deze schriftelijke overeenkomst hebben afgesproken komt het aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Hierbij komt betekenis toe aan alle omstandigheden van het geval, waaronder de wijze waarop partijen zich hebben gedragen in de uitvoeringsfase van de overeenkomst. Naar vaste rechtspraak hoeft echter het gebruik van het gepachte niet doorslaggevend voor de vraag of sprake is van pacht. Als een pachter geen landbouw bedrijft, schendt hij de verplichtingen uit de pachtovereenkomst, maar dat doet aan de kwalificatie van de overeenkomst niet af. Zoals de Hoge Raad eerder heeft gesteld: waar het om gaat, is of de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van de pachtovereenkomst.

Een belangrijke aanwijzing voor de bedoeling van partijen vormt de akte waarin de overeenkomst is neergelegd. Partijen hebben die niet alleen letterlijk aangeduid als pachtovereenkomst, er zijn ook bepalingen in opgenomen die typisch zijn voor akkerbouw en veeteelt en de overeenkomsten zijn telkens ter goedkeuring voorgelegd aan de Grondkamer. Deze heeft de overeenkomsten getoetst en – als pachtovereenkomsten – goedgekeurd. Onder die omstandigheden heeft het er alle schijn van dat partijen beoogden wederzijds de verbintenissen aan te gaan die samen een pachtovereenkomst opleveren. Het bestemde gebruik is daarmee gegeven. Dit is thans bepalend voor de kwalificatie van de toenmalige overeenkomst. Het feitelijk gebruik doet niet aan deze beoordeling af.

Bestuursrecht
Bestuurlijke lagen bij het datacentrum Zeewolde (https://www.binnenlandsbestuur.nl/ruimte-en-milieu/nieuws/provincie-flevoland-bleef-bij-datacentrum-in.19255090.lynkx?tid=TIDP1882471X04C9A0B83C3F443BA57225EE8A4D093EYI5&utm_campaign=BB_NB_Wekelijks&utm_medium=email&utm_source=binnenlandsbestuur)

Vorige week heeft de gemeenteraad van Zeewolde ingestemd met de komst van een datacentrum van het moederbedrijf van Facebook. De besluitvorming met betrekking tot het datacentrum is omstreden. In bovenstaand artikel wordt door hoogleraar decentrale overheden Geerten Boogaard betoogd dat de fout niet zozeer bij de gemeenteraad ligt, maar eerder bij de provincie:

Boogaard: ‘Het verbruikt veel energie van een flink aantal windmolens die elders in Flevoland zijn geplaatst. Die zorgen daar voor overlast. Maar de lusten gaan nu naar Facebook in Zeewolde. Daar had op provinciaal [niveau, sic] een politieke discussie over gevoerd moeten worden. Dat is immers de schaal waar de lasten worden geleden. Maar ik begrijp dat Provinciale Staten niet eens over de komst van het datacenter zijn geïnformeerd – daar zit voor mij de bestuurlijke fout. De lusten en de lasten zijn niet op het juiste niveau tegen elkaar afgewogen.’

15 december 2021

Verbintenissenrecht
Koop op afstand van een paard (ECLI:NL:RBZWB:2021:6281)

Een paard is aangeboden op marktplaats en een potentiële koper is met haar dochter langs geweest om het paard te bekijken. Naderhand is via Whatsapp overeenstemming bereikt over de koopprijs en is een aanbetaling gedaan. Een aantal dagen later, voor het ophalen van het paard, heeft de koper de koopovereenkomst ontbonden en terugbetaling van de aanbetaling gevorderd. De verkoper heeft de aanbetaling niet terugbetaald.

Volgens de koper is er sprake van een koop op afstand. Het paard is aangeboden op een website en via die website is contact opgenomen met de verkoper. Vervolgens is via de website van de verkoper het paard gereserveerd. Nadat het paard is bereden is er telefonisch over de prijs onderhandeld en is de koopovereenkomst tot stand gekomen. De verkoper is het niet eens met de kwalificatie “koop op afstand”.

De rechter overweegt dat een overeenkomst op afstand in artikel 6:230g lid 1 onder e BW is gedefinieerd als een overeenkomst die tussen de handelaar en de consument wordt gesloten in het kader van een georganiseerd systeem voor verkoop of dienstverlening op afstand zonder gelijktijdige persoonlijke aanwezigheid van handelaar en consument en waarbij, tot en met het moment van het sluiten van de overeenkomst, uitsluitend gebruik wordt gemaakt van een of meer middelen voor communicatie op afstand. De wettelijke bepalingen met betrekking tot een overeenkomst op afstand zijn gebaseerd op Richtlijn 2011/83/EU. In overweging 20 bij deze richtlijn is toegelicht dat ook sprake is van een overeenkomst op afstand indien de consument eerst een verkoopruimte van de handelaar bezoekt om informatie over de zaken of diensten te vergaren en er daarna op afstand wordt onderhandeld over het sluiten van de overeenkomst en de overeenkomst op afstand wordt aangegaan. Daarnaast volgt uit de parlementaire geschiedenis (Kamerstukken II 1999/2000, 26861, 3, p. 13) dat met het begrip georganiseerd systeem voor verkoop op afstand wordt gedoeld op een stelselmatige en niet van een min of meer toevallige gebruikmaking van één of meer middelen voor communicatie op afstand met het oog op het tot stand brengen van een overeenkomst of afstand, zoals bijvoorbeeld regelmatige advertenties in kranten en tijdschriften met bestelbonnen of de mededeling dat per telefoon of fax kan worden besteld, structureel gedane aanbiedingen per telefoon of fax en van tijd tot tijd terugkerende e-mails met aanbiedingen via het internet. Indien de handelaar gebruik maakt van systemen voor de verkoop op afstand die door anderen zijn opgezet, is sprake van een overeenkomst op afstand via een georganiseerd systeem (Rechtbank Rotterdam 12 januari 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:751).

De verkoper heeft bepleit dat de regels met betrekking tot overeenkomsten op afstand niet zouden moeten worden toegepast, omdat dit niet werkbaar zou zijn bij de verkoop van paarden. De rechter overweegt dat de consument geen recht op ontbinding als bedoeld in artikel 6:230o BW toekomt in het geval van de in artikel 6:230p BW genoemde overeenkomsten. Daarbij gaat het onder meer om consumentenkoop van zaken die snel bederven of een beperkte houdbaarheid hebben en zaken die niet geschikt zijn om te worden teruggezonden om redenen van gezondheidsbescherming of hygiëne en waarvan de verzegeling na levering is verbroken. De koop van dieren is niet genoemd. De rechter ziet in hetgeen de verkoper heeft aangevoerd geen aanleiding om tot het oordeel te komen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat de koper een beroep op ontbinding zou toekomen. Daarbij acht de rechter het van belang dat de argumenten die de verkoper aanvoert met name zien op de situatie dat het paard reeds aan de koper is geleverd op het moment dat deze de koop ontbindt, terwijl deze situatie zich in dit geval niet heeft voorgedaan. De koper heeft de koop immers ontbonden voordat zij het paard had opgehaald.

Erfpachtrecht
­Gevolgen canon bij conversie tijdelijk erfpacht naar voortdurend erfpachtrecht (ECLI:NL:GHAMS:2021:2988)

De gemeente Amsterdam heeft beleid vastgesteld “inzake de conversie van tijdelijke rechten van erfpacht naar voortdurende”. Zij heeft een erfpachter per brief een aanbod gedaan om het tijdelijke erfpachtrecht om te zetten naar een voortdurend recht, tegen een substantieel hogere canon. Als de erfpachter het aanbod niet zou accepteren, zou de gemeente de erfpacht opzeggen.

De erfpachter heeft aangegeven de conversie te accepteren, maar een tegenvoorstel te doen met betrekking tot de canon. Dit tegenvoorstel is door de gemeente niet geaccepteerd. De erfpachter heeft vervolgens gesteld “onder dreiging met opzegging” het aanbod te aanvaarden en zich het recht voor te behouden om de redelijkheid van de canon aan de rechter voor te leggen.

De erfpachter voert in de gerechtelijke procedure aan dat de gemeente misbruik heeft gemaakt van haar bevoegdheden. Na een advies van een deskundige heeft de rechtbank geoordeeld dat het beroep van de erfpachter op misbruik van omstandigheden slaagt. In het vonnis van heeft de rechtbank dat het bij akte gevestigde erfpachtrecht wordt vernietigd voor zover dit de in de akte opgenomen bepalingen over de canon betreft, dat daarvoor in de plaats wordt bepaald dat de canon voor 25 jaar vast is en een door de rechtbank bepaald bedrag betreft.

Het hof is het met de rechtbank eens en overweegt over de misbruik van omstandigheden het volgende:

Van misbruik van omstandigheden is sprake als komt vast te staan dat de gemeente een prestatie heeft bedongen die zij in redelijkheid niet had mogen bedingen, als het gaat om een onevenwichtigheid in de contractvoorwaarden die de erfpachter financieel nadeel oplevert. Voor beantwoording van de vraag of dat nadeel onredelijk is, kan in de zuiver commerciële context van het onderhavige geval een maatstaf worden ontleend aan vergelijking met andere, in vrijheid tot stand gekomen soortgelijke contracten. De rechtbank heeft hierop onmiskenbaar het oog gehad met haar overweging dat nodig is dat wordt vastgesteld of de gemeente bij de omzetting van het tijdelijke erfpachtrecht een marktconforme canon heeft bedongen, waarmee zij ongetwijfeld heeft bedoeld: vaststelling of in verhouding tot de vrije markt een redelijke prijs is bedongen. De deskundige die door de rechtbank met dit onderzoek is belast, heeft die opdracht kennelijk ook in laatstgenoemde zin begrepen.

Voor zover de gemeente betoogt dat de rechtbank ten onrechte niet in beschouwing heeft genomen dat het vaststellen van een marktconforme canon (ook volgens de door de rechtbank benoemde deskundige) eigenlijk niet mogelijk is, althans dat een zeer ruime marge dient te worden gehanteerd bij de beoordeling of een canon marktconform is, verwerpt het hof daarom dit betoog, omdat ervan moet worden uitgegaan dat de deskundige – die erkent dat marktconformiteit in dit verband een lastig te hanteren begrip is – met zijn berekeningen in elk geval heeft bedoeld de mate van redelijkheid van de prijs vast te stellen.

De kritiek die de gemeente uit op het deskundigenrapport bestaat voor een belangrijk deel uit een vergelijking van de verschillende wijzen van berekening en van de verschillen in uitkomsten tussen dat rapport en het conversiebeleid van de gemeente. Dat enkele verschil in wijze van berekening en uitkomsten kan echter geen grond vormen om af te wijken van de conclusies die in het deskundigenrapport worden getrokken. Voor zover de gemeente heeft gesteld dat de wijze van berekening in het deskundigenrapport ondeugdelijk is, heeft zij die stellingen, in het licht van het gemotiveerde verweer van Hoveling op die punten, onvoldoende onderbouwd en ziet het hof daarin dus evenmin aanleiding af te wijken van de conclusies die in dat rapport worden getrokken. Voor zover de gemeente zich beroept op de inhoud van het deskundigenbericht dat zij zelf heeft overlegd, oordeelt het hof dat op de punten die dit bericht aansnijdt de door het deskundigenrapport van de door de rechtbank aangestelde deskundige te dezer zake gebezigde motivering hem overtuigend voorkomt. Daaraan voegt het hof toe dat het niet aan deze (door de gemeente aangestelde) deskundige was een oordeel te geven over de vraag of de gemeente misbruik heeft gemaakt van haar machtspositie jegens de erpachter, dat niet relevant is of de canon na omzetting was opgesteld conform het gangbare beleid en dat de stelling in dit rapport dat het canonpercentage in het deskundigenrapport van de door de rechtbank aangestelde deskundige te laag is, in het licht van de uitvoerige toelichting van de erfpachter op dit punt, niet overtuigt

Bestuursrecht
Rechtmatigheid gebruik van bevoegdheid tot vestigen Wvg (ECLI:NL:RBNHO:2021:10625)

De eigenaren van een aantal percelen, waarop een voorkeursrecht op grond van de Wvg is gevestigd, komen in actie tegen de vestiging van het voorkeursrecht. Naar hun mening is er geen reden voor vestiging van een voorkeursrecht op hun gronden. Eisers proberen hun gronden gezamenlijk en in overleg met de gemeente tot ontwikkeling te brengen, maar stappen vanuit de gemeente blijven tot nu toe uit. Eisers stellen ook dat hun belangen niet betrokken zijn bij de afweging voor vestiging van het voorkeursrecht. Ook is de vestiging van het voorkeursrecht volgens eisers in strijd met het gelijkheidsbeginsel. In het plangebied is ook een onderneming in overleg met de gemeente. De onderneming heeft onlangs een koopoptie getekend voor een perceel, zodat zij dit zelf tot ontwikkeling kan brengen. Direct na die transactie is het voorkeursrecht gevestigd maar dat had geen invloed meer op de transactie. Verder heeft de gemeente aan deze onderneming laten weten geen gebruik te zullen maken van het voorkeursrecht.

De gemeente heeft toegelicht dat het voornaamste argument om het voorkeursrecht te vestigen, is dat het voorkeursrecht de gemeente een betere uitgangpositie verschaft op de grondmarkt. Daardoor wordt de gemeente beter in staat gesteld om een grondstrategie te voeren. Het voorkeursrecht is een passief verwervingsinstrument en kan het uit te voeren verwervingsbeleid ondersteunen. De gemeente kan daardoor een centrale regierol spelen bij de ontwikkeling van plannen. De eigendom van de percelen die met het voorkeursrecht zijn belast, moet bij een voorgenomen vervreemding eerst te koop worden aangeboden aan de gemeente. Daarmee heeft de gemeente de mogelijkheid of een voorkeurspositie om de eigendom aan te kopen en/of een projectontwikkelaar te selecteren die de herontwikkeling op de door de gemeente voorgestane manier ter hand neemt. Met de vestiging van het voorkeursrecht behoudt en versterkt de gemeente de door haar gewenste regierol bij het realiseren van de door de gemeente in het algemeen belang gewenste ruimtelijke ontwikkeling op de locatie, alles aldus de gemeente.

De Afdeling heeft al eerder geoordeeld dat uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wvg volgt dat de wetgever met de invoering daarvan heeft beoogd om de positie van gemeenten bij de grondverwerving ten behoeve van de verwezenlijking van het ruimtelijke beleid te versterken door de gemeente een middel te geven waarmee speculatie kan worden tegengegaan en de regie bij de verwezenlijking van de voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen kan worden behouden. Zoals hiervoor al is weergegeven, is het voorkeursrecht gevestigd om de regie te houden en te versterken bij het realiseren van ruimtelijke ontwikkelingen op de betreffende locatie en om prijsopdrijving tegen te gaan. Deze motieven zijn naar het oordeel van de rechtbank in overeenstemming met het doel en de strekking van de Wvg. Er bestaat geen grond voor het oordeel dat de gemeente zijn bevoegdheid om een voorkeursrecht te vestigen heeft gebruikt voor een ander doel dan waarvoor deze bevoegdheid is gegeven.

8 december 2021

Eigendomsrecht
­Opkomst gemeentelijke opkoopbescherming (https://www.loyensloeff.com/nl/nl/nieuws/nieuwsartikelen/wooncrisis-gemeentelijke-opkoopbescherming-mag-de-belegger-worden-geweerd-n24189/)

Gemeenten krijgen in de Huisvestingswet de mogelijkheid om kopers te verbieden om een woning te verhuren. Loyens&Loeff heeft in bijgevoegd artikel uiteengezet in welke gevallen deze regeling van toepassing kan worden verklaard en wat de gevolgen hiervan zijn.

Inmiddels hebben ruim 130 gemeenten aangegeven voornemens te zijn om van deze bevoegdheid gebruik te gaan maken.

Pachtrecht
Glyfosaatverbod bij geliberaliseerde pachtovereenkomst voor drie jaar (Centrale Grondkamer, beschikking 11 november 2021, GP 11.833)

De provincie Noord-Brabant heeft een perceel geliberaliseerd verpacht voor een periode van drie jaar. In de pachtovereenkomst is opgenomen dat het gebruik van glyfosaat houdende middelen, zoals Roundup, is verboden. De grondkamer heeft deze bepaling geschrapt en de op die manier gewijzigde overeenkomst goedgekeurd. De provincie is deze beslissing aangevochten bij de Centrale Grondkamer.

De Centrale Grondkamer is van oordeel dat het glyfosaatverbod in deze geliberaliseerde pachtovereenkomst kan worden goedgekeurd. Het glyfosaatverbod is geen buitensporige verplichting als bedoeld in artikel 7:319 lid 1 aanhef en onder b BW. Hierbij speelt mee dat er sprake is van een korte duur zonder perspectief op langer gebruik. Daarnaast wist de pachter bij het bieden van een prijs voor het gepachte dat een glyfosaatverbod opgenomen zou worden in de overeenkomst en kon hij daar bij zijn bieding rekening mee houden. Ook wordt de pachter er niet op aangesproken dat het gepachte bij het einde van de pacht mogelijk niet in dezelfde staat verkeerd als bij aanvang van het gebruik.

Milieurecht
Weigering vergunning bij herstart boerderij (ECLI:NL:RVS:2021:2221)

Een boer had sinds 1997 een milieuvergunning voor het houden van vleeskuikens, waar hij gebruik van heeft gemaakt. Tussen 2010 en 2016 heeft de boer echter geen vleeskuikens gehouden. De gemeente heeft de boer op 18 november 2015 mededeling gedaan van het voornemen om de milieuvergunning in te trekken, omdat daarvan gedurende drie jaren geen gebruik was gemaakt. De gemeente heeft van uitvoering van dat voornemen afgezien omdat de boer naar voren bracht dat hij een vleeskuikenstal in overeenstemming met het Besluit emissiearme huisvesting wilde bouwen om weer vleeskuikens te kunnen houden. Daarvoor heeft de boer een aanvraag om omgevingsvergunning gedaan. De gemeente heeft besloten de aanvraag niet in behandeling te nemen wegens het ontbreken van gegevens. De boer is in september 2016 weer vleeskuikens gaan houden in de bestaande stal, maar de gemeente heeft opnieuw aangekondigd de milieuvergunning in te gaan trekken. De aangevraagde omgevingsvergunning is niet verleend.

De boer betoogt dat zijn aanvraag in overeenstemming met het bestemmingsplan is. Dat het bestemmingsplan werd vastgesteld in een periode waarin feitelijk geen vleeskuikens in die vleeskuikenstal werden gehouden, maakt nog niet dat de intensieve veehouderij is gestopt. In de eerdere uitspraak tegen het bestemmingsplan heeft de Afdeling overwogen dat zij met de gemeente van oordeel is dat ‘bestaand’ dient te worden begrepen als ‘feitelijk bestaand’. Als iemand een omgevingsvergunning heeft voor het uitoefenen van activiteiten die kunnen worden aangemerkt als een intensieve veehouderij, maar die activiteiten feitelijk niet uitoefent, is er geen sprake van een feitelijk bestaande intensieve veehouderij. Daarnaast bleek uit landbouwtellingsgegeven en de verklaringen van de boer dat hij tussen 2010 en 2016 geen vleeskuikens hield.

De Afdeling ziet geen reden om anders te oordelen dan zij heeft gedaan bij de behandeling van het bestemminsplan. Er was op de peildatum geen bestaande intensieve veehouderij en de gemeente heeft terecht overwogen dat de aangevraagde omgevingsvergunning niet in overeenstemming met het bestemmingsplan is.

Bestuursrecht
Voldoende duidelijkheid bij last onder dwangsom (ECLI:NL:RVS:2021:2546)

Verzoeker verving in 2017 de kozijnen van zijn woning. De buren van verzoeker hebben in 2019 een handhavingsverzoek ingediend bij de gemeente. De gemeente heeft een last onder dwangsom opgelegd, waarin staat dat de strijdigheden met het betreffende artikel in de Wabo moet worden beëindigd. Dit kan, zo staat in de last, door de betreffende kozijnen te vervangen door kozijnen met dezelfde detaillering, profilering en vormgeving als de vorige kozijnen.

Verzoeker heeft verzocht om een voorlopige voorziening. Hierin voert hij aan dat er geen sprake is van een overtreding. Mocht er wel sprake zijn van een overtreding, zijn er volgens hem bijzonder omstandigheden op grond waarvan de gemeente af had moeten zien van handhavend optreden. Hij stelt ook dat de last niet duidelijk is.

De Afdeling gaat niet mee in de argumenten dat er geen overtreding zou zijn of dat er sprake is van bijzondere omstandigheden, waardoor de gemeente af had moeten zien van handhavend optreden. Met betrekking tot de duidelijkheid overweegt de Afdeling als volgt.

In de omschrijving van de last staat dat verzoeker de overtreding kan beëindigen door de betreffende kozijnen te vervangen door kozijnen met dezelfde detaillering, profilering en vormgeving als de vorige kozijnen. Uit het dossier kan echter niet worden opgemaakt hoe deze vorige kozijnen er precies uit hebben gezien. Hoewel op de foto’s die deel uitmaken van het constateringsrapport wel zichtbaar is dat er verschillen zitten in de detaillering en profilering van de huidige kozijnen ten opzichte van de vorige kozijnen, zijn deze foto’s niet duidelijk genoeg om hieruit op te maken hoe de vorige kozijnen er precies uit hebben gezien. Anders dan de rechtbank, is de voorzieningenrechter daarom op voorhand van oordeel dat op grond van deze foto’s niet kan worden vastgesteld hoe de kozijnen er precies uit moeten komen te zien. De gemeente heeft dit op de zitting ook niet kunnen toelichten.

De gemeente heeft op de zitting en in het verweerschrift gesteld dat, hoewel de gemeente niet beschikt over bouwtekeningen van het pand, vermoedelijk vanwege de stadhuisbrand in 1929, het mogelijk moet zijn om van de laatst vergunde situatie tekeningen te laten maken door een architect met aantoonbare kennis van restauratietechniek. Deze tekeningen moeten vervolgens door de gemeente worden beoordeeld. Naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter is hiermee onvoldoende duidelijk of de gemeente de situatie van vlak voor de aanpassing in 2017 voor ogen heeft. Daarbij is van belang dat verzoeker naar voren heeft gebracht dat er gedurende de jaren eerder aanpassingen aan de kozijnen zijn gedaan. Verder is van belang dat de gemeente in het besluit waarbij de last is opgelegd, en die in het besluit op bezwaar is gehandhaafd, voor zijn standpunt over bepaalde verschillen in detaillering tussen de oude en nieuwe situatie, volstaat met een verwijzing naar het advies van Erfgoed Leiden en Omstreken, terwijl verzoeker aangeeft dat die verschillen er juist niet zijn. De toelichting die in dit verband op de zitting door een woordvoerder van Erfgoed Leiden en Omstreken is gegeven, heeft daarover ook geen duidelijkheid gegeven, nu daarin naar het oordeel van de voorzieningenrechter vooral werd gesproken over andere aanpassingen dan de aanpassingen aan de kozijnen waar de last op ziet.

Gelet daarop is het naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter voor verzoeker niet duidelijk welke herstelmaatregelen hij moet nemen om aan de last te voldoen, zodat de gemeente de last onvoldoende duidelijk heeft omschreven.

1 december 2021

Verbintenissenrecht
Beperking van aansprakelijkheid in de algemene voorwaarden (ECLI:NL:RBOVE:2021:3085)

Een schapenboer kocht al 30 jaar speciaal voer in bij een vaste leverancier, maar besluit na een (lichte) vergiftigingsverschijnselen als gevolg van een verhoogd kopergehalte over te stappen na een andere leverancier. Met de nieuwe leverancier zijn afspraken gemaakt over de hoogte van het kopergehalte in het voer, maar in de eerste twee leveringen bleek er veel te veel koper te zitten in het voer, waardoor er een aanzienlijk aantal schapen is gediagnosticeerd met een ernstige kopervergiftiging. Uiteindelijk zijn 36 schapen overleden en produceren 18 schapen geen melk meer.

De boer heeft de leverancier aansprakelijk gesteld voor de geleden en te lijden schade, gesteld op ruim € 440.000,00. De (verzekeraar van de) leverancier beroept zich op de algemene voorwaarden, waarin is gesteld dat de aansprakelijkheid is beperkt tot het ter zake in rekening gebrachte bedrag, echter met een maximum van € 45.000,00. De vraag is of de verzekeraar zich kan beroepen op de beperking van de aansprakelijkheid in de algemene voorwaarden.

De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van het bepaalde in artikel 6:248 lid 2 BW is een tussen partijen als gevolg van een overeenkomst geldende regel niet van toepassing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De rechter dient bij de toepassing van deze bepaling de nodige terughoudendheid in acht te nemen. In het algemeen geldt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om een beroep te doen op een exoneratiebeding, indien de schade is te wijten aan opzet of bewuste roekeloosheid van de schuldenaar. Bewuste roekeloosheid omvat niet alleen welbewust onzorgvuldig gedrag of ‘waarschijnlijkheidsbewustzijn’, maar ook ‘mogelijkheidsbewustzijn’; dat wil zeggen handelen of nalaten waarvan men zich bewust was dat daardoor schade zou kunnen ontstaan, waarbij die kans bewust is aanvaard. Bij de beoordeling of een exoneratiebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, kunnen verder onder meer een rol spelen de zwaarte van de schuld, mede in verband met de aard en de ernst van de bij enige gedraging betrokken belangen, de aard en de verdere inhoud van de overeenkomst waarin het beding voorkomt, de maatschappelijke positie en onderlinge verhouding van partijen, de wijze waarop het beding tot stand is gekomen, de mate waarin de wederpartij zich de strekking van het beding bewust is geweest, de aard en omvang van de schade en in hoeverre de schade eventueel door verzekering is gedekt.

De rechtbank is, alle door partijen aangedragen omstandigheden overziend, van oordeel dat het beroep van de leverancier op het exoneratiebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De rechtbank acht in dit kader ten eerste de zwaarte van de schuld van de leverancier aan het ontstaan van de door de boer gestelde schade van groot belang. De leverancier heeft naar het oordeel van de rechtbank namelijk ten aanzien van het kopergehalte in de brok zeer onzorgvuldig en verwijtbaar gehandeld, waardoor de boer onveilig voer geleverd heeft gekregen dat niet aan de daarvoor geldende normen voldeed. De handelwijze van de leverancier moet bovendien worden bezien in het licht van de tussen partijen gemaakte afspraken, op grond waarvan de leverancier aan de boer voer op maat zou leveren. De leverancier heeft niet weersproken dat de boer in het gesprek van 11 juli 2019 kenbaar heeft gemaakt dat zij geconfronteerd was met een (lichte) kopervergiftiging. Er moet dus van worden uitgegaan dat de leverancier wist dat het kopergehalte van de brok voor de boer van groot belang was.

Bestuursrecht
Verkoop onroerende zaak door overheid: plicht tot bieden van ruimte om mee te dingen (ECLI:NL:HR:2021:1778)

De Hoge Raad heeft een uitspraak met grote gevolgen gedaan over de verkoop van onroerende zaken door overheidslichamen. In onderhavig geval heeft een gemeente een perceel grond verkocht aan een vastgoedontwikkelaar, terwijl ook een ondernemer geïnteresseerd was in dat perceel en die interesse ook aan de gemeente kenbaar heeft gemaakt. De ondernemer vordert vervolgens dat de gemeente verboden wordt om het perceel te verkopen en leveren. In eerste aanleg (bij de rechtbank) en in hoger beroep (bij het hof) heeft de ondernemer geen gelijk gekregen.

De ondernemer stelt dat een overheidslichaam zich moet houden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, ook bij het aangaan van een privaatrechtelijke rechtshandeling zoals de verkoop van een perceel. Deze stelling is gebaseerd op artikel 3:14 BW, welke luidt: ‘Een bevoegdheid die iemand krachtens het burgerlijk recht toekomt, mag niet worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht.’ Onderdeel van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur is het gelijkheidsbeginsel, waaruit in dit geval volgens de Hoge Raad voortvloeit dat ‘een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn’ (zie r.o. 3.1.4).

De Hoge Raad geeft aan dat een het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria zal moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.

Deze mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.

Deze uitspraak heeft verstrekkende gevolgen. Een overheidslichaam zal elke (voorgenomen) verkoop van een onroerende zaak ofwel moeten behandelen met een selectieprocedure, dan wel de voorgenomen verkoop bekendmaken en motiveren waarom er slechts één serieuze gegadigde is. Met het oog op de talrijke verkopen van onder andere groen- en reststroken die door overheidslichamen worden gedaan, levert dit een aanzienlijke administratieve last op. Het valt te bezien of en hoe deze last verdisconteerd zal worden in de prijs van dit soort stroken. Daarnaast is het de vraag of de regel uit dit arrest alleen ziet op de overdracht van eigendom, of ook op verhuur, pacht, erfpacht of de vestiging van een recht van opstal.

24 november 2021

Eigendomsrecht
Boetes ACM voor niet of niet tijdig melden aanleg kabels (https://www.acm.nl/nl/publicaties/acm-legt-boetes-op-voor-niet-tijdig-melden-van-aanleg-kabels-0)

De ACM legt boetes op aan aanbieders van een openbaar elektronisch communicatie netwerk (OECN) die particuliere grondeigenaren niet of te laat melden dat ze kabels gaan aanleggen op hun terrein.

De ACM verwacht van de OECN-aanbieders dat ze bij het Kadaster verifiëren wie de eigenaar is van de grond waar de kabels in worden aangelegd en dat ze de aannemers die de kabels aanleggen daar volledig over instrueren. Voordat zij die kabels mogen aanleggen in gronden van particulieren, moeten zij dat tijdig aankondigen aan de grondeigenaren. Dat maakt het mogelijk om afspraken te maken over de plaats, het tijdstip en de wijze van de aanleg. Ook krijgen grondeigenaren zo de mogelijkheid om te betwisten dat de kabels in hun gronden moeten komen te liggen.

De ACM legt boetes op aan KPN en UBR, omdat ze in 2020 zonder aankondiging kabels hebben aangelegd in een drietal percelen. KPN en UBR krijgen ieder een boete van 7.000 euro.

Pachtrecht
Grenzen van de bedrijfsmatigheid van de landbouw (ECLI:NL:RBROT:2021:8427)

Volgens de artikelen 7:311 en 7:312 BW moet er bij pacht sprake zijn van bedrijfsmatige uitoefening van de landbouw. In onderhavige zaak werd door de verpachter een beroep gedaan op het ontbreken van de bedrijfsmatigheid van de landbouwactiviteiten.

De pachter heeft als erfgenaam een aantal percelen verkregen in eigendom en is daarnaast opvolgend pachter geworden van een ander perceel. De ouders van verpachter (die op dat moment zelf de verpachter waren) hebben de opvolging stilzwijgend geaccepteerd. De pachter heeft zijn werkzaamheden tien jaar later veranderd en richt zich nu op een jongvee/vleesvee bedrijf, alsmede agrarisch natuurbeheer. De verpachter (als opvolger van zijn ouders) heeft aangegeven de pachtovereenkomst te willen beëindigen omdat hij vermoedt dat er geen sprake meer is van bedrijfsmatige landbouwactiviteiten.

Naar vaste rechtspraak van het pachthof veronderstelt een bedrijfsmatige exploitatie van het gepachte dat sprake is van een complex van economische activiteiten, gericht op winst door uitoefening van de landbouw. Voor de vraag of daarvan sprake is, zijn de navolgende gezichtspunten in het bijzonder van belang:

  1. de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;
  2. de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;
  3. het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;
  4. de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft;

een en ander in onderlinge samenhang te beschouwen en met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval.

Pachter heeft aanvankelijk het melkveebedrijf dat hij van zijn voorganger heeft geërfd voortgezet, maar heeft, toen hij werd geconfronteerd met slechte melkopbrengsten, besloten om het landbouwbedrijf op andere wijze voort te zetten. Pachter heeft daarbij de keuze gemaakt zich te richten op jongvee/vleesvee en agrarisch natuurbeheer. Met deze omschakeling en deze combinatie van bedrijfsactiviteiten behaalt pachter een positief resultaat. Voor het oordeel dat sprake is van bedrijfsmatige landbouw is niet vereist dat voortdurend een aanzienlijke winst wordt behaald, een bovendien in de landbouw onmogelijk vereiste. De rendementen staan immers soms jarenlang onder druk. Het gaat er (onder meer) om of de onderneming op winst is gericht en de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden, wat bijvoorbeeld kan volgen uit de omstandigheden dat de pachter zijn areaal uitbreidt, zijn bedrijfsvoering moderniseert, drainage aanlegt en/of zijn werktuigen onderhoudt en zo nodig vervangt of aanvult.

De pachtkamer komt tot het oordeel dat de pachter heeft aangetoond dat er sprake is van bedrijfsmatige landbouw. Gelet op het feit dat het in de huidige tijd niet ongebruikelijk is dat agrarische ondernemers een nevenberoep uitoefenen ziet de pachtkamer geen aanleiding om aan het gezichtspunt ‘heeft de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw’ doorslaggevende betekenis te hechten.

Huurrecht
Bemiddelingskosten in rekening brengen bij huurders AirbnB (https://www.hogeraad.nl/actueel/nieuwsoverzicht/2021/november/hoge-raad-airbnb-mag-bemiddelingskosten-rekening-brengen-huurders/)

De Hoge Raad heeft een antwoord gegeven op prejudiciële vragen over de bemiddelingskosten die Airbnb in rekening brengt aan huurders bij kortetermijnverhuur.

Een gebruiker van de website Airbnb heeft van Airbnb bemiddelingskosten teruggevraagd. De gebruiker heeft zich daarvoor onder meer beroepen op een wettelijke bepaling die bij tweezijdige bemiddeling verbiedt dat een bemiddelaar aan huurders van een onroerende zaak kosten in rekening brengt. De rechtbank Rotterdam heeft prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld. Die vragen luiden of Airbnb optreedt als bemiddelaar en of Airbnb bemiddelingskosten in rekening mag brengen aan huurders bij kortetermijnverhuur van vakantieaccommodaties.

De Hoge Raad heeft de vraag of Airbnb een bemiddelaar is omdat zij via haar website huurovereenkomsten tot stand brengt, bevestigend beantwoord. De volgende omstandigheden zijn daarvoor van belang. (1) Airbnb brengt via haar website overeenkomsten tot stand tussen gebruikers van haar website. (2) Airbnb ontvangt een vergoeding bij de totstandkoming van een overeenkomst tussen gebruikers. (3) Gebruikers kunnen uitsluitend met elkaar in contact treden via de website van Airbnb. Deze omstandigheden brengen mee dat Airbnb via haar website bemiddelt bij de totstandkoming van huurovereenkomsten.

De Hoge Raad oordeelt dat Airbnb bij kortetermijnverhuur van vakantieaccommodaties bemiddelingskosten in rekening mag brengen aan huurders. De bepaling die verbiedt om kosten aan de huurder van een onroerende zaak in rekening te brengen, is niet van toepassing op kortetermijnverhuur van vakantieaccommodaties via Airbnb. De reden daarvoor is dat het verbod om bemiddelingskosten aan de huurder in rekening te brengen alleen in de wet is opgenomen om misstanden in de makelaardij op de woningmarkt tegen te gaan. Daarbij heeft de wetgever opgemerkt dat het verbod niet ruimer hoeft te zijn dan waarvoor het in het leven is geroepen. Kortetermijnverhuur van vakantieaccommodaties valt daar dus niet onder.

Bestuursrecht
­Onteigening bij bestemmingsplan met verbrede reikwijdte (https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stcrt-2021-28181.html)

De Kroon heeft een besluit tot aanwijzing ter onteigening genomen in de gemeente Waterland. De gemeente wil een verouderd bedrijventerrein herontwikkelen, waarbij maximaal 700 woningen worden gebouwd, evenals (maatschappelijke) voorzieningen zoals een supermarkt, bibliotheek en kinderdagverblijf. De gemeente heeft hiervoor een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte vastgesteld, dat flexibiliteit toelaat door in het bestemmingsplan regels te stellen waarvan de uitleg bij de uitoefening van een bij die regels aan te geven bevoegdheid afhankelijk is van beleidsregels.

De vraag in onderhavig geval is in hoeverre de flexibiliteit die de verbrede reikwijdte met zich meebrengt op gespannen voet staat met de noodzaak tot onteigening. Normaal gesproken kan immers slechts onteigend worden wanneer aantoonbaar vast staat en voldoende concreet is waarvoor de te onteigenen gronden zullen worden gebruikt.

Volgens de Kroon is voldoende concreet gemaakt waarvoor onteigend wordt. Zoals volgt uit bestendig Kroonbeleid kan de vorm van planuitvoering worden afgeleid uit de planregels en de toelichting van een bestemmingsplan alsmede in al dan niet daarvan deel uitmakende inrichtings- en verkavelingsschetsen. De gewenste vorm van uitvoering kan ook tot uitdrukking komen in een exploitatieplan.

Het onteigeningsplan is, een zogenoemd ‘bestemmingsplan met verbrede reikwijdte’ als bedoeld in artikel 7c van het Besluit uitvoering Crisis en herstelwet (Chw). Het is een experimenteel plan, waarin vooruit wordt gelopen op de ruimere en flexibelere mogelijkheden die de Omgevingswet zal bieden. Op grond van artikel 7c, zesde lid, van het Besluit uitvoering Chw zijn in het bestemmingsplanplan regels gesteld waarvan de uitleg bij de uitoefening van een bij die regels aan te geven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. De gemeenteraad heeft hier invulling aan gegeven door tegelijk met de vaststelling van het bestemmingsplan de beleidsregel Stedenbouwkundige kwaliteiten Galgeriet 2019  vast te stellen. De beleidsregel heeft daarmee en juridische status. In diverse artikelen van de planregels wordt naar deze beleidsregel verwezen. Daarnaast heeft het college van burgemeester en wethouders van Waterland de beleidsregel Duurzaam Galgeriet 2019 en de beleidsregel Parkeren, laden en Lossen Galgeriet vastgesteld.

17 november 2021

Eigendomsrecht
Minister wil biedlogboek bij verkoop woningen https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2021/11/09/makelaars-moeten-biedlogboek-invoeren

Makelaars zijn dit voorjaar door de minister opgeroepen om het koopproces rondom een huis transparanter en eerlijker te maken. Recente misstanden maken deze oproep nog urgenter. Een branchebrede aanpak ontbreekt tot dusver. Daarom komt de minister nu met drie vervolgstappen. De eerste stap is de introductie van het automatische biedlogboek. Ten tweede moeten makelaars aan de slag met een verbeterplan om de regels in het koopproces duidelijker te maken en tot slot moeten er gelijke kansen voor gelijke kopers komen.

In andere landen gebeurt het al dat het biedproces gecontroleerd kan worden. Nederland moet dat voorbeeld volgen. Dit kan door een automatisch gegenereerd biedlogboek in te voeren. Dit geeft kandidaat-kopers en verkopers de mogelijkheid om het biedproces achteraf te controleren en ontneemt makelaars de ruimte om niet-integer te handelen bij de verkoop van een woning.

Brancheorganisatie VBO is al een pilot gestart met een biedlogboek, maar op termijn moeten alle makelaars gaan werken met een digitaal biedlogboek. Het is in eerste instantie aan de branche om hiermee aan de slag te gaan. Gaat dit niet snel genoeg dan komt er een verplichting door middel van wetgeving.

Een huis kopen gaat samen met een grote financiële verplichting voor de meeste mensen. Kopers zijn afhankelijk van onder andere de makelaar voor het krijgen van informatie over het verloop van het koopproces en de geldende regels. In de praktijk blijkt er veel onduidelijkheid te zijn over wat precies de regels zijn waar kopers, verkopers en makelaars zich aan moeten houden. Er is nog te veel ruimte voor eigen interpretatie en niet-integer handelen. Minister Ollongren heeft de brancheverenigingen daarom opdracht gegeven om te komen met een verbeterplan. Dit moet voor eind 2021 klaar en ondertekend zijn. Periodiek wordt de voortgang beoordeeld.

De minister gaat verkennen of het bij het kopen van een huis verplicht kan worden gesteld om een financieel en bouwkundig voorbehoud op te nemen bij een bieding op een huis. Door de grote concurrentie op de huizenmarkt laten woningzoekende deze voorwaarde vallen om een streepje voor te hebben op andere kopers. Daarmee nemen kopers grote risico’s op het moment dat de vraag naar een huizen vele malen groter is dan het aanbod. Ook kijkt de minister naar gelijkwaardigheid van platforms waarop nieuwe woningen worden aangeboden en het eerlijk toewijzen van nieuwbouwwoningen.

Planschade en nadeelcompensatie
Nieuw toetsingskader normaal maatschappelijk risico bij planschade (ECLI:NL:RVS:2021:2402)

De Afdeling heeft op 3 november 2021 een belangrijke uitspraak gedaan, waarin het toetsingskader voor het normaal maatschappelijk risico is toegelicht. Volgens de Wro is het normaal maatschappelijk risico ten minste 2% van de waarde van de onroerende zaak, onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.

In de jurisprudentie (onder andere ECLI:NL:RVS:2016:530) is tot nu toe regelmatig gesteld dat een normaal maatschappelijk risico van 5% acceptabel is, mits het gaat om een normale maatschappelijke ontwikkeling. De criteria waaraan een normale maatschappelijke ontwikkeling moest voldoen, waren tot nu toe nooit uitgekristalliseerd. In onderhavige zaak heeft de Afdeling echter het volgende gesteld:

‘De Afdeling zal voor het bepalen voor de hoogte van de drempel de volgende handvatten geven. Indien de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past, mag het bestuursorgaan een drempel van 5 procent van de waarde van de onroerende zaak toepassen. Indien aan één van beide indicatoren maar voor een deel wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 4 procent in beginsel aangewezen. Indien aan één van beide indicatoren in zijn geheel niet wordt voldaan of indien aan beide indicatoren deels wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 3 procent in beginsel aangewezen. Indien slechts aan één van beide indicatoren voor een deel wordt voldaan, of indien aan beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan, is in beginsel het toepassen van het minimumforfait van 2 procent, zoals bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro aangewezen.’

Kort gezegd zijn er dus 4 opties, gelet op de criteria van (1) het passen naar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en (2) het langjarig gevoerde ruimtelijke beleid:

  1. Aan beide criteria wordt voldaan: 5%;
  2. Aan één criterium wordt geheel voldaan en aan het andere criterium wordt deels voldaan: 4%;
  3. Aan één criterium wordt geheel voldaan en aan het andere criterium wordt niet voldaan, of aan beide criteria wordt deels voldaan: 3%, en
  4. Aan geen van beide criteria wordt voldaan of aan één criterium wordt deels voldaan: 2%
  • Feitelijke schade komt niet in aanmerking voor vergoeding (ECLI:NL:RVS:2021:2178)

Een appellant heeft een verzoek om tegemoetkoming in de planschade ingediend na vaststelling van een inpassingsplan door de provincie. In overeenstemming met het inpassingsplan is een geluidsscherm van 6 meter hoog gebouwd.

De Afdeling wijst erop dat het plaatsen van een geluidsscherm geen planologisch nadeel vormt, aangezien al onder het voorgaande planologische regime mogelijk was, zelfs tot een hoogte van 12 meter. De Afdeling erkent wel dat er sprake is van feitelijke schade, maar stelt dat die schade niet onder de toepassing van het planschaderegime valt. Van planologische schade is geen sprake, aangezien het inpassingsplan een geluidsscherm van zes meter hoog toestaat, terwijl het bestemmingsplan een geluidsscherm van maar liefst twaalf meter toestond.

Milieurecht
­Intrekking van een natuurvergunning (ECLI:NL:RBGEL:2021:5684)

De provincie Gelderland heeft een vergunning verleend voor de realisatie van een biomassacentrale. Eiseres heeft de provincie verzocht de natuurvergunning in te trekken op grond van artikel 5.4, tweede lid, van de Wnb. Dit artikel stelt dat de provincie gehouden is om de natuurvergunning in te trekken als dit nodig is ter uitvoering van artikel 6, tweede lid, van de Habitatrichtlijn. Volgens eiseres heeft de biomassacentrale een significant nadelig effect op de Rijntakken en de Veluwe en is intrekking van de natuurvergunning de enige passende maatregel. Daarnaast stelt eiseres dat de provincie ten onrechte geen passende beoordeling heeft gemaakt als bedoeld in artikel 2.8 van de Wnb. De provincie heeft het verzoek om intrekking van de vergunning afgewezen.

De Afdeling heeft in een uitspraak van 20 januari 2021 uiteengezet onder welke omstandigheden een natuurvergunning kan of moet worden ingetrokken en welke eisen aan de motivering van een beslissing op een verzoek om intrekking of wijziging van een natuurvergunning worden gesteld (de Logtsebaan-uitspraak). Het toetsingskader uit deze Afdelingsuitspraak vormt de leidraad bij de bespreking van de beroepsgronden.

Uit de Logtsebaan-uitspraak volgt dat in artikel 5.4, tweede lid, van de Wnb besloten ligt dat een grond voor intrekking of wijziging van een natuurvergunning aanwezig is als een verslechtering of significante verstoring van natuurwaarden in een Natura 2000-gebied dreigt en de activiteit waarvoor de natuurvergunning is verleend effecten heeft op die natuurwaarden. Als aan deze twee voorwaarden is voldaan, staat vast dat ter uitvoering van artikel 6, tweede lid, van de Habitatrichtlijn passende maatregelen moeten worden getroffen om verslechteringen of verstoringen met significante gevolgen voor de natuurwaarden in een Natura 2000-gebied te voorkomen. De provincie heeft beoordelingsruimte bij de keuze van de maatregelen die passend zijn. Dit betekent dat het intrekken of wijzigen van een natuurvergunning als passende maatregel kan worden ingezet, maar dat ook andere passende maatregelen kunnen worden getroffen. Als intrekking of wijziging van de natuurvergunning echter de enige passende maatregel is, moet de vergunning worden ingetrokken.

Als de provincie niet voor intrekking of wijziging van de natuurvergunning kiest, moet zij inzichtelijk maken op welke wijze zij invulling heeft gegeven aan haar beoordelingsruimte. Uit de Logtsebaan-uitspraak volgt dat de provincie dat kan doen door uit te leggen welke andere maatregelen zijn of zullen worden getroffen, binnen welk tijdpad de maatregelen worden uitgevoerd en wanneer verwacht wordt dat die effectief zijn.

In onderhavig geval staat niet ter discussie dat er een verslechtering of significante verstoring van natuurwaarden dreigt, of dat er passende maatregelen getroffen moeten worden. Eiseres betoogt dat de provincie niet heeft voldaan aan de verplichting om inzichtelijk te maken met welke maatregelen uitvoering wordt of zal worden gegeven aan de noodzakelijke daling van de stikstofdepositie binnen een afzienbare termijn. Daartoe stelt eiseres dat de provincie in het bestreden besluit alleen heeft aangegeven dat zij momenteel onderzoekt welke maatregelen, anders dan intrekking, kunnen worden genomen om verslechtering of significante verstoring in Natura 2000-gebieden in Gelderland tegen te gaan. Volgens eiseres is dit onvoldoende concreet. De provincie heeft in het betreden besluit aangegeven dat zij in een breder perspectief onderzoekt welke maatregelen er genomen kunnen worden om met zekerheid verslechtering of significante verstoring in Natura 2000-gebieden in Gelderland tegen te gaan. Volgens de provincie kunnen dit algemene maatregelen en maatregelen op vergunningniveau zijn.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de provincie met deze uitleg niet voldaan aan haar verplichting om inzichtelijk te maken met welke maatregelen uitvoering wordt of zal worden gegeven aan de noodzakelijke daling van stikstofdepositie binnen een afzienbare termijn. De enkele stelling van de provincie dat zij onderzoek doet naar maatregelen en dat deze maatregelen kunnen bestaan uit algemene maatregelen en maatregelen op vergunningniveau is hiervoor onvoldoende concreet.

In het verweerschrift heeft de provincie een nadere uitwerking gegeven van de maatregelen die zij onderzoekt en treft, namelijk de maatregelen genoemd in de Uitvoeringsagenda Gelderse Maatregelen Stikstof 2021-2025, het Beheerplan Natura 2000 Rijntakken, het Beheerplan Natura 2000 Veluwe en de Contournota Programma Stikstofreductie en Natuurverbetering. De conclusie van de rechtbank is dat de provincie met deze toelichting alsnog voldoende inzichtelijk heeft gemaakt welke andere passende maatregelen worden of zullen worden genomen ter voorkoming van verslechtering of significante verstoring van de natuurwaarden in de Rijntakken en de Veluwe. Ook is voldoende inzichtelijk gemaakt binnen welk tijdpad deze maatregelen worden getroffen en wanneer ze naar verwachting effect sorteren.

  • Eerste uitspraak vergoeding van schade ten gevolge van waardedaling door aardbevingen (ECLI:NL:RBNNE:2021:4668)

Aan eiser is op grond van de Tijdelijke wet Groningen (de TwG) een schadevergoeding toegekend voor de waardedaling van zijn woning in het aardbevingsgebied. Niet in geschil is dat eiser er middels indiening van een aanvraag bij het IMG voor heeft gekozen om de schade door waardedaling van zijn woning via de publiekrechtelijke route te verhalen. De TwG vormt daarmee de wettelijke basis voor de beslissing van het IMG op deze aanvraag. Daarmee heeft de beslissing van het IMG een publiekrechtelijke grondslag. De rechtbank stelt vast dat – en dat is ook niet in geschil – de beslissing van het IMG ook anderszins voldoet aan de vereisten van artikel 1:3 van de Algemene wet bestuursrecht (de Awb), zodat sprake is van een besluit. Dit betekent dat daartegen op grond van artikel 7:1 van de Awb bezwaar openstaat voor eiser en dat het IMG dat bezwaar terecht ontvankelijk heeft geacht en inhoudelijk heeft beoordeeld.

De rechtbank concludeert uit de van toepassing zijnde civielrechtelijke jurisprudentie van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden en de Hoge Raad (de HR) dat vaststelling van schade ten gevolge van waardedaling van een woning door gaswinning volgens civielrechtelijke normen op abstracte wijze mag plaatsvinden. In het kader van de TwG gebruikt het IMG daarvoor de methode van Atlas Research (Atlas). De rechtbank stelt verder vast dat in de onderhavige – bestuursrechtelijke – procedure partijen het er over eens zijn dat de geofysische situatie in het Groningenveld voldoende stabiel is om de door eiser geclaimde schade reeds thans vast te stellen. Evenzeer zijn partijen het er over eens dat de geclaimde schade een voldoende structureel karakter heeft, dat toekennen van de schade mogelijk is en niet op onoverkomelijke bezwaren vanuit het oogpunt van doelmatigheid stuit en dat eiser bij een beslissing op zijn aanvraag belang heeft. Onder die omstandigheden bestaat geen (civielrechtelijk) beletsel de door eiser in zijn aanvraag geclaimde schade reeds thans – met inachtneming van de peildatum 1 januari 2019 – te begroten. De rechtbank voegt daaraan toe dat de HR in de uitspraak van 19 juli 2019 (ECLI:NL:HR:2019:1278) uitdrukkelijk de mogelijkheid openlaat dat een regeling tot stand wordt gebracht die voorziet in een vergoeding van schade door waardedaling van een woning. Vergoeding van schade op grond van een dergelijke regeling, zo verstaat de rechtbank voornoemde uitspraak, is ook mogelijk indien zou moeten worden aangenomen dat op het moment van indiening van een schadeverzoek (nog) geen sprake is van een geofysisch voldoende stabiele toestand. Op grond van vorenstaande overwegingen valt niet in te zien dat uitoefening van de in de TwG neergelegde bevoegdheid en taak om de aanspraak op schade door waardedaling van een woning vast te stellen niet mogelijk is vanwege het in artikel 2, zesde lid, van de TwG neergelegde uitgangspunt dat die aanspraak volgens de bepalingen van het BW moet worden vastgesteld. Daarbij acht de rechtbank niet van belang dat de TwG een publiekrechtelijke regeling betreft en niet een civielrechtelijke regeling waar de HR in zijn beantwoording van de door deze rechtbank gestelde prejudiciële vragen op doelt. Conclusie van de rechtbank is derhalve dat de door eiser in zijn aanvraag neergelegde aanspraak op schadevergoeding wegens waardedaling van de woning door het IMG kan worden vastgesteld, hetgeen in het bestreden besluit ook is gebeurd.

De rechtbank is voorts van oordeel dat de door het IMG vastgestelde “Procedure en werkwijze IMG” beleidsregels in de zin van de Awb betreffen. Die procedure en werkwijze is tot stand gekomen met inachtneming van het in het Burgerlijk Wetboek opgenomen aansprakelijkheids- en schadevergoedingsrecht en de jurisprudentie dienaangaande.

Vervolgens stelt de rechtbank vast dat eiser een aantal variabelen die het IMG heeft gebruikt bij het vaststellen van de schade door waardedaling, niet heeft bestreden.

In het licht van de benoemde algemene kaders voor vaststelling van waardedaling door gaswinning en de adviezen van de Adviescommissie waardedaling woningen aardbevingsgebied Groningen (de Adviescommissie) volgt de rechtbank het IMG in zijn betoog dat bij het begroten van schade altijd keuzes moeten worden gemaakt. Dit ligt ook in lijn met vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het IMG kan niet worden verweten dat hij geen actieve opstelling heeft gehad bij het onderzoeken en invullen van zijn wettelijke bevoegdheid tot schadeafhandeling inzake waardedaling. Van ondeugdelijk onderzoek, dan wel het niet meewegen van belangen van burgers, is hier geen sprake geweest.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft het IMG voorts redelijke en aanvaardbare keuzes gemaakt door het door Atlas ontwikkelde model met een grenswaarde voor bevingen van 2,9 mm/s in de procedure en werkwijze aan te wijzen als model om verschillen in waardedaling in het waardedalingsgebied te begroten. Het IMG heeft daarbij mogen betrekken dat het model van Atlas tot stand is gekomen op basis van een grootschalig empirisch onderzoek naar woningtransacties in het waardedalingsgebied in de periode tussen 16 augustus 2012 en 1 januari 2019. De Adviescommissie heeft geconcludeerd dat het model van Atlas het meest robuuste is, gelet op opeenvolgende studies en een vergelijking met andere methodes van schadevaststelling. De conclusies van professor De Kam zijn daarentegen niet gebaseerd zijn op een vergelijkbaar empirisch onderzoek. Een model met grenswaarden van 1,0 mm/s is minder geschikt nu dat minder robuust en minder betrouwbaar is. Het model van Atlas met de grenswaarde voor bevingen van 2,9 mm/s leidt gemiddeld genomen tot de hoogste uitkomsten, daar waar het gaat om de bepaling van de hoogte van de waardedaling. De keuze voor een model met gemiddeld de hoogste uitkomsten acht de rechtbank het meest redelijk gelet op het uitgangspunt van ruimhartige schadeafhandeling.

Verder is de rechtbank van oordeel dat het IMG een redelijke en aanvaardbare keuze heeft gemaakt door het imago-effect aan te merken als één van de indicatoren van waardedaling door gaswinning. Ten eerste is dat effect onderdeel van het door Atlas ontwikkelde en door het IMG gekozen model, dat steunt op uitgebreid empirisch onderzoek waarin een generiek effect is gevonden dat samenhangt met het imago van het aardbevingsgebied. Ten tweede mocht het IMG in redelijkheid bij zijn keuze betrekken welke invloed de beving bij Huizinge op 16 augustus 2012 heeft gehad op de Nederlandse samenleving in het algemeen en op de (discussie over) waardedaling door gaswinning in het bijzonder. Die beving is een kantelpunt geweest in de aandacht voor en discussie over aardbevingen door gaswinning. Het is redelijk en aanvaardbaar dat het IMG ervoor heeft gekozen om het imago-effect uit te keren aan diegene die op 16 augustus 2012 eigenaar was van een woning in het waardedalingsgebied.

De rechtbank acht de in deze zaak bestreden onderdelen van de procedure en werkwijze betreffende de vaststelling van de waardedaling door gaswinning voldoende ruimhartig, redelijk en aanvaardbaar. In hetgeen eiser heeft aangevoerd heeft het IMG in redelijkheid geen aanleiding hoeven zien om van zijn beleid af te wijken.

Bestuursrecht
Nieuwe aanbestedingsregels (https://eur-lex.europa.eu/legal-content/NL/TXT/PDF/?uri=CELEX:32021R1952&from=EN)

Vanaf 1 januari 2022 gelden er nieuwe aanbestedingsdrempels, waarboven de aanbesteding Europees moet verlopen, zo is besloten dor de Europese Commissie.

Voor overheidsopdrachten voor werken, leveringen en diensten (Richtlijn 2014/24/EU) gelden de volgende aanbestedingsdrempels:

  • € 5.382.000,- voor overheidsopdrachten voor werken (was: € 5.350.000,-);
  • € 140.000,- voor overheidsopdrachten voor leveringen en diensten van centrale overheidsinstanties zijn (was: € 139.000,-);
  • € 215.000,- voor overheidsopdrachten voor leveringen en diensten van niet-centrale aanbestedende diensten (was: € 214.000,-).

Voor concessies voor werken en diensten geldt de volgende aanbestedingsdrempel (Richtlijn 2014/23/EU):

€ 5.382.000,- (was: € 5.350.000,-).

Voor speciale-sectoropdrachten gelden de volgende aanbestedingsdrempels (Richtlijn 2014/25/EU):

  • € 5.382.000,- voor speciale-sectoropdrachten voor werken (was: € 5.350.000,-);
  • € 431.000,- voor speciale-sectoropdrachten voor leveringen en diensten (was: € 428.000,-).
  • De aanbestedingsdrempels voor overheidsopdrachten en speciale-sectoropdrachten voor sociale en andere specifieke diensten blijven ongewijzigd (€ 750.000,- resp. € 1.000.000,-).

Alle genoemde bedragen zijn exclusief BTW.

10 november 2021

Bestuursrecht
Rangschikking van een historische buitenplaats onder de NSW (ECLI:NL:RBDHA:2021:10550)

Een BV heeft een rangschikkingsverzoek ingediend voor een nog te verwerven landgoed. De minister van LNV en de staatssecretaris van Financiën hebben het verzoek afgewezen.

De BV stelt dat als een (deel van een) historische buitenplaats kan worden gerangschikt. Er zijn voldoende elementen van aanleg uit verschillende perioden bewaard gebleven, te weten: het parkbos, de formele geometrische vormen van de tuin en de water- en padenstructuur. Ook moet het parkbos in eigendom van de gemeente Wassenaar aangemerkt worden als historisch park, dat samen met de oorspronkelijke bebouwing kan worden aangemerkt als buitenplaats. Elementen die duidelijk herkenbaar en zichtbaar aanwezig zijn in het parkbos en waarvan vaststaan dat deze van vóór 1850 dateren, zijn bijvoorbeeld de zeven lindenbomen in een cirkel, de heuvel waar deze linden op staan, de oude beukenlaan en de drooggevallen waterkom. Dat deze herkenbare elementen niet aanwezig zijn op de onroerende zaak waarvoor rangschikking wordt gevraagd, doet hier niet aan af. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft de BV vier verschillende rapporten, afbeeldingen, kaartmateriaal en een beoordeling van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) ingebracht, die volgens haar aantonen dat er vóór 1850 een tuin- of parkaanleg aanwezig was.

Daarnaast stelt de BV dat het verzoek moet worden getoetst aan het rangschikkingsbesluit dat op 1 januari 2021 in werking is getreden.

Met betrekking tot het laatste punt, merkt de rechtbank op dat het verzoek is gedaan op 8 september 2016 en moet worden getoetst aan de regels die destijds van toepassing waren. Een rangschikking gaat namelijk in op de datum dat het verzoek hiertoe wordt gedaan. Het nieuwe besluit is op 1 januari 2021 in werking getreden en bevat voor situaties als deze geen overgangsrecht.

Met betrekking tot de inhoudelijke afwijzing, oordeelt de rechtbank als volgt. Onder landgoed moet worden verstaan: een historische buitenplaats met een tuin of park van ten minste één hectare waarvan de aanleg dateert van vóór 1850 en die herkenbaar aanwezig is. Verweerders hebben beoordelingsruimte bij het bepalen of een onroerende zaak kan worden aangemerkt als landgoed. Het is aan de BV om aan de hand van kaart- en/of beeldmateriaal inzichtelijk te maken hoe een tuin- of parkaanleg er vóór 1850 uitzag. Alleen dan kan beoordeeld worden of de tuin of het park inderdaad nog herkenbaar aanwezig is. In de overgelegde rapporten worden slechts elementen van aanleg benoemd zonder dat aangegeven wordt hoe deze elementen onderling samenhangen dan wel hoe deze zich ten opzichte van de bebouwing verhouden. Deze onsamenhangende elementen vormen onvoldoende aanknopingspunten om te kunnen spreken van een historische tuin- of parkaanleg. Er is niet voldoende inzichtelijk gemaakt uit welke bestanddelen de tuin of het park bestond en welke bestanddelen daarvan nog behouden zijn gebleven. Er wordt ook niet bestreden dat tot 1850 geen gedetailleerd kaart- of beeldmateriaal van het terrein bekend was, terwijl visuele aspecten voor het vaststellen van een buitenplaats van groot belang zijn.

Verder hebben verweerders ter zitting aangevoerd dat op het terrein op een andere locatie een nieuwe buitenplaats is gecreëerd. Uit de overgelegde kaarten kan worden afgeleid dat de in de documentatie geschetste formele geometrische vorm van de tuin in samenhang met het hoofdgebouw die dateerde van vóór 1850 op een andere locatie ligt dan het huidige kasteel met bijbehorende tuin. Alleen daarom kan er geen sprake zijn van nog aanwezige elementen van vroegere tuinaanleg en is er per definitie geen sprake van (een deel van) een buitenplaats van vóór 1850. Het vorenstaande in aanmerking genomen hebben verweerders terecht niet aannemelijk geacht dat er vóór 1850 sprake was van een met het hoofdhuis architectonisch verbonden historische tuin of historisch park van ten minste één hectare.

3 november 2021

Verbintenissenrecht
Wie is partij bij een geldleningsovereenkomst (ECLI:NL:HR:2021:1615)

Het geschil draait om de vraag wie er partij is bij een geldleningsovereenkomst, de aandeelhouder en bestuurder van een B.V. of de B.V. zelf. De Hoge Raad stalt dat het antwoord op de vraag wie partij is bij een overeenkomst afhankelijk is van hetgeen partijen jegens elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden. Tot de omstandigheden die in dit verband in aanmerking moeten worden genomen, behoort tevens de voor de wederpartij kenbare hoedanigheid en de context waarin partijen optraden. Ook gedragingen, verklaringen en andere omstandigheden, die hebben plaatsgevonden nadat de overeenkomst is gesloten, kunnen van belang zijn.

In onderhavig geval volgt de Hoge Raad het advies van de Procureur-Generaal (P-G). De P-G heeft uiteengezet dat de geldgever rentefacturen heeft gestuurd aan de B.V., maar pas nadat de B.V. zelf en zonder verzoek van de geldgever aflossingen en rentebetalingen heeft verricht. Het feit dat de geldgever daarna de facturen heeft gericht aan de B.V., is onvoldoende om aan te nemen dat de B.V. als partij moet worden aangemerkt, zeker nu de geldgever in een bijlage van de factuur de naam van de aandeelhouder en bestuurder meldt als partij. Om deze reden kan het oordeel van het hof, dat de B.V. partij is bij de overeenkomst, niet zonder meer in stand blijven.

Huurrecht
Tenietgaan huur door brand zonnepanelen (ECLI:NL:RBLIM:2021:7119)

Een consument (huurder) heeft zonnepanelen gehuurd van een leverancier (verhuurder). De zonnepanelen zijn geplaatst op een schuur van de huurder, en beide zijn in een brand verloren gegaan. De door de brand vergane zonnepanelen waren door de verhuurder verzekerd. De verzekeringsmaatschappij van de verhuurder heeft een vergoeding uitbetaald voor de vergane zonnepanelen.

De verhuurder voert aan dat de huurder verplicht is om de huurprijs te betalen, ook na de brand. Op grond van de algemene voorwaarden ontbindt de verhuurder de overeenkomst nadat de huurprijs herhaaldelijk niet is voldaan en vordert zij zowel de reeds gemiste huurbetalingen als de huurbetalingen die de huurder verschuldigd is voor de gehele duur van de overeenkomst.

De rechtbank constateert dat de brand weliswaar is ontstaan door slijpwerkzaamheden van huurder in de schuur, maar dat het verrichten van slijpwerkzaamheden in een schuur niet zonder meer zodanig riskant dat alleen al daardoor kan worden gezegd dat de brand is ontstaan door schuld van de huurder. Nu de verhuurder niet meer dan dat heeft aangevoerd, moet het ervoor worden gehouden dat de brand niet wegens schuld aan de huurder kan worden toegerekend.

Het voorgaande brengt mee dat de vraag moet worden beantwoord voor wiens risico de brand komt. De algemene voorwaarden zijn niet zodanig duidelijk dat de huurder als consument daarin had moeten lezen dat bij volledige verbranding van de zonnepanelen buiten zijn schuld, hij zonder meer de nog resterende huurtermijnen zou moeten betalen. De aard en de bedoeling van de artikelen 6:193c e.v. BW (misleidende handelspraktijken) zijn zodanig dat de verhuurder zich niet met een beroep op art. 15 lid 4 van haar algemene voorwaarden kan onttrekken aan de gevolgen van haar aanprijzingen dat een contract met haar leidt tot zorgeloos genieten zonder risico of stress. De conclusie van dit alles is dat de vraag of de huurpenningen ook nadat de verhuurder kennis kreeg van de totale vernietiging van haar zonnepanelen, nog verschuldigd zijn, moet worden beantwoord aan de hand van in elk geval boek 7, titel 4 van het BW (het huurrecht). Partijen hebben daarover immers niets geregeld.

In beginsel doet een gebrek in het gehuurde dat het genot geheel onmogelijk maakt, de huurovereenkomst niet beëindigen. Wel geeft art. 7:210 BW huurder en verhuurder het recht de overeenkomst te ontbinden. Een dergelijke ontbinding is ingeroepen door de verhuurder, waarbij ook is gerefereerd aan de verbranding van de zonnepanelen. Nu de huurpenningen vooraf zijn verschuldigd, en de overeenkomst dus niet eerder is ontbonden dan bij brief van de verhuurder, is de huurder huurpenningen verschuldigd tot en met november 2020. Na beëindiging van de huurovereenkomst is de huur niet meer verschuldigd.

Milieurecht
Windturbines nabij de grens (ECLI:NL:RVS:2021:2304)

De provincie Noord-Brabant heeft een vergunning verleend voor de bouw en exploitatie van vier windturbines in de gemeente Bladel. Het besluit heeft betrekking op de gevolgen die de bouw en exploitatie van het windpark heeft of kan hebben voor nabijgelegen Natura 2000-gebieden. De Brabantse Milieufederatie (BMF) heeft beroep ingesteld tegen de beslissing van de provincie. Voor de Afdeling voert zij (onder meer) aan dat de natuur in het Natura 2000-gebied ernstig overbelast is en dat in Vlaanderen, net als in Nederland, de totale stikstofdepositie vanaf 2013 niet meer afneemt. Zij voeren aan dat het systeem van een kritische depositiegrenswaarde van 5%, zoals dat in Vlaanderen wordt gehanteerd, niet meer accuraat is en in strijd is met de Habitatrichtlijn.

De provincie stelt dat er zich, op basis van het in Vlaanderen geldende toetsingskader, geen significant negatief effect zal voordoen op het Natura 2000-gebied. Daarbij heeft het college verwezen naar AERIUS-berekeningen. Daaruit blijkt dat voor stikstofgevoelige habitattypen binnen het Natura 2000-gebied sprake is van een bijdrage van stikstofdepositie in de aanlegfase. Het gaat om een bijdrage van 0,11 mol. Volgens het geldende Vlaamse systeem wordt een bijdrage van minder dan 5% voor de depositie van stikstofoxiden gezien als niet significant.

De Afdeling merkt op dat de Belgische Raad voor Vergunningsbetwistingen in een eerdere zaak heeft geoordeeld dat het louter verwijzen naar het Vlaamse PAS-significantiekader en de daarin opgenomen drempelwaarden, waarbij een bijdrage van minder dan 5% voor de depositie van stikstofoxiden wordt gezien als “niet significant”, niet in overeenstemming is met artikel 6 van de Habitatrichtlijn. Gelet hierop is de Afdeling van oordeel dat de provincie er niet van kon uitgaan dat de methode voor de beoordeling van de gevolgen van de toename van stikstofdepositie in het Vlaamse Natura 2000-gebied in overeenstemming is met artikel 6, derde lid, van de Habitatrichtlijn. Het besluit is onvoldoende gemotiveerd en wordt vernietigd.

Bestuursrecht
­De Wob wordt vervangen door de Woo (https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2021/10/05/eerste-kamer-stemt-in-met-wet-open-overheid-woo)

De Eerste Kamer heeft ingestemd met het wetsvoorstel Wet open overheid (Woo). Deze wet vervangt de huidige Wet openbaarheid van bestuur (Wob). De vervolgstap is dat het initiatiefwetsvoorstel nu in de ministerraad geagendeerd wordt voor bekrachtiging. De wet treedt naar verwachting uiterlijk 1 juni 2022 in werking.

De volgende punten worden hiermee onder andere geregeld:

  • Als de Woo in werking treedt, zal de huidige Wet openbaarheid van bestuur (Wob) worden ingetrokken.
  • De Woo geeft iedereen het wettelijke recht op toegang tot publieke informatie.
  • De actieve openbaarmaking van overheidsinformatie heeft een centrale rol gekregen in de Wet open overheid. Zo moeten bestuursorganen (op termijn) bepaalde categorieën informatie verplicht actief openbaar maken middels het Platform Open Overheidsinformatie (PLOOI). Daarnaast kent de Woo ook een inspanningsverplichting op het gebied van actieve openbaarmaking.
  • Onder de Woo kan verder, net als onder de Wob een verzoek tot informatie worden ingediend bij bestuursorganen. De regelgeving over deze passieve openbaarmaking is grotendeels overgenomen uit de Wob.
  • Elk bestuursorgaan krijgt een contactfunctionaris. Deze helpt mensen bij hun vragen over informatie en het zoeken en vinden van de juiste informatie.
  • Bij de inwerkingtreding van de Woo zal ook het Adviescollege Openbaarheid en Informatiehuishouding worden ingesteld. Dit adviescollege zal onder andere de regering en de Staten-Generaal gevraagd en ongevraagd adviseren over de uitvoering van de regels over openbaarmaking van publieke informatie, de toepassing van de Woo bevorderen en daarnaast een bemiddelingsfunctie krijgen bij geschillen tussen bestuursorganen en beroepsmatige verzoekers tot informatie, zoals journalisten.

27 oktober 2021

Pachtrecht
Verdeling van een nalatenschap na overlijden (ECLI:NL:GHARL:2021:9823)

Appellant pachtte van zijn moeder een perceel landbouwgrond van 24 hectare. Nadat moeder overleed, werden de gronden die zij in eigendom had aan haar kinderen nagelaten. Een aantal van de kinderen, als verpachter van de grond, hebben de pachtovereenkomst beëindigd met appellant. Appellant heeft het perceel ook daarna in gebruik gehouden, zonder pacht of een andere vergoeding te betalen.

De rechtbank heeft op 7 juli 2010 een beslissing gegeven over de verdeling van de nalatenschap, waarbij bepaald is dat de grond is toebedeeld aan de overige kinderen, onder verplichting van een betaling aan appellant. Dit vonnis is in hoger beroep bekrachtigd. In de tussentijd is het perceel bezwaard met een recht van opstal ten behoeven van Tennet, waarvoor een bedrag is betaald ten behoeve van de erfgenamen. In een kort geding heeft de rechtbank op 24 juli 2018 bepaald dat het vonnis in de plaats zal treden “van de door [appellant] noodzakelijk te verlenen medewerking, wilsverklaring en handtekening, voor het verlijden van de laatste akte (…). Appellant heeft vervolgens beslag laten leggen op de percelen.

Appellant voert onder andere aan dat de pachtovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd en het door Tennet betaalde bedrag moet worden verdeeld onder alle vijf erfgenamen en niet alleen de drie geïntimeerden.

Het hof is van oordeel dat de gedane opzegging rechtsgeldig is gedaan. De opzegging is gedaan onder de werking van het oude pachtrecht. Zij is te beschouwen als een kennisgeving dat de verpachter niet instemde met verlenging van de pachtovereenkomst van rechtswege (art. 36 lid 2 Pachtwet (oud). Een dergelijk kennisgeving beoogde niet een wijziging tot stand te brengen in een bestaande rechtsverhouding en dient daarmee niet te worden beschouwd als een daad van beheer, waarvoor op de voet van artikel 3:170 lid 2 BW geldt dat die door alle deelgenoten tezamen dient te worden verricht (pachtkamer Hof Arnhem 6 november 1987; NJ 1988/668). De opzegging is derhalve rechtsgeldig gedaan.

Overigens zou ook beschouwd naar huidig recht voor de opzegging niet de medewerking van alle verpachters/mede erfgenamen nodig zijn geweest. Gelet op het bepaalde in artikel 7:369 BW kan een opzegging worden beschouwd als het voorportaal van een procedure waarin door de verpachter bij de rechter een vordering zal worden ingediend om het tijdstip vast te stellen waarop de overeenkomst zal eindigen (art. 7:369 BW).

Met betrekking tot het door Tennet betaalde bedrag merkt het hof op dat de percelen al voor de totstandkoming van de overeenkomst met Tennet toegedeeld waren aan de geïntimeerden. Weliswaar had de levering van die percelen nog niet plaatsgevonden, maar de redelijkheid en billijkheid die de verdeling van een gemeenschap waaronder de verdeling van een nalatenschap, brengt met zich dat die vergoeding alleen toekomt aan de legatarissen; het betreft een vergoeding voor schade die pas zou ontstaan nadat de verdeling en de waardebepaling van de percelen al had plaatsgevonden.

Ontbinding van pachtovereenkomst, geen sprake van bedrijfsmatige landbouw (ECLI:NL:GHARL:2021:9318)

De pachter pacht in totaal ongeveer 5 ha van twee verpachters. Verpachters verwijten pachter dat hij zijn akkerbouwbedrijf niet meer uitoefent en alleen hobbymatig vleesvee houdt. Hij heeft in 2018 de pachtgrond onderverpacht voor de bieten- en aardappelteelt en voor kolenteelt.

Op de verpachter die ontbinding vordert, rust de stelplicht en, bij betwisting, de bewijslast van zijn stelling dat geen sprake is van bedrijfsmatige landbouw of dat de pachter tekortschiet omdat de pachter het gepachte niet meer persoonlijk gebruikt of onderverpacht. Dat neemt niet weg dat als daaraan getwijfeld kan worden de pachter gehouden kan zijn om ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van de verpachter met feitelijke gegevens te komen om de verpachter aanknopingspunten voor te geven om te voldoen aan zijn stelplicht en bewijslast. Het is immers bij uitstek de pachter die inzicht heeft in en toegang heeft tot gegevens met betrekking tot de bedrijfsvoering, waaronder jaarrekeningen, de overige administratie met de daarbij horende gegevensdragers en gecombineerde opgaven. Hieruit vloeit niet zonder meer geen plicht voor de pachter voort om alle facturen, aan/verkoopbewijzen en dergelijke in het geding te brengen, zoals verpachters blijkbaar menen.

Met betrekking tot het teeltjaar 2018 concludeert het hof dat pachter het gebruik van een perceel (overwegend) aan een derde heeft overgelaten. Dit levert een tekortkoming op.

Verder voeren verpachters aan dat pachter feitelijk vooral met zijn vleesvee bezig is en niet of nauwelijks meer met de akkerbouwtak. Hij heeft machines verkocht en laat alles aan derden over. Die (betwiste) stellingen zijn echter niet voldoende om aan te kunnen nemen dat [pachter] geen agrarische onderneming meer heeft. Het hof begrijpt uit de gecombineerde opgaven en de toelichtingen van pachter dat het gemengde bedrijf rond 100 stuks vleesvee heeft, een boerderijwinkel en 135 ha grond voor akkerbouw die deels door derden wordt beteeld. De jaarrekeningen laten zien dat het bedrijf winstgevend is. Er vinden investeringen plaats. Dat en waarom geen sprake is van bedrijfsmatige landbouw hebben verpachters dan ook onvoldoende toegelicht. De omstandigheid dat er verschuivingen in het bedrijf plaatsvinden (van akkerbouw naar vleesvee) is daarvoor in elk geval niet voldoende. Waarom van verpachters in verband met die verschuiving niet gevergd kan worden dat zij 5 ha aan pachter blijven verpachten, hebben zij evenmin voldoende toegelicht.

Het komt erop neer dat pachter in het teeltjaar 2018 het gebruik van een deel van het gepachte heeft afgestaan en onderverpacht. Daarvoor en daarna moet het ervoor worden gehouden dat pachter het gepachte persoonlijk heeft gebruikt. Andere tekortkomingen zijn niet komen vast te staan. Elke tekortkoming kan leiden tot een ontbinding, maar het hof ziet daar in onderhavig geval niet voldoende aanleiding voor. De fout die pachter in 2018 heeft gemaakt is ernstig, maar eenmalig en betreft ongeveer de helft van het gepachte dat in totaal 5 ha groot is. Het gepachte heeft pachter nu ingezaaid met een grasklavermengsel voor zijn vleesvee, ook om te voorkomen dat verpachters kritiek kunnen hebben op wat er geteeld wordt op het gepachte. De focus in zijn bedrijf lijkt meer en meer te liggen bij het vleesvee dan het akkerbouwbedrijf. Het gepachte is onderdeel van zijn huisperceel en ook daarom wil pachter het niet kwijt. Vanwege deze feiten en omstandigheden, in onderling verband bezien, rechtvaardigt de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet.

Omgevingswet
Onrechtmatige hinder door windmolens (ECLI:NL:RBMNE:2021:4956)

Bewoners wonen in de buurt van een windmolenpark en ondervinden daar hinder van. Voor de voorzieningenrechter voeren ze aan dat er sprake is van onrechtmatig handelen van de exploitant, onder andere omdat die gebruik maakt van een bouwvergunning die in strijd is met EU-recht. Hiervoor verwijzen zij naar het Nevele-arrest van het Hof van Justitie van de Europese Unie, dat door de Afdeling in de zaak Windpark Delfzijl (ECLI:NL:RVS:2021:1395) is toegepast. Verder is van belang dat de exploitant aan de gemeente heeft gevraagd de maatwerkvoorschriften in te trekken zodat zij de windmolens vaker kan laten draaien. De gemeente heeft het verzoek afgewezen, maar de bestuursrechter heeft het beroep van de exploitant gegrond verklaard en de gemeente opgedragen een nieuw besluit op bezwaar te nemen.

De voorzieningenrechter wijst de vorderingen af, omdat de bestuursrechter heeft aangegeven dat de gemeente een bestuurlijke beslissingsruimte heeft bij zijn te nemen besluit. De bestuursrechter heeft voor de invulling daarvan wel handvatten gegeven, maar dat de maatwerkvoorschriften móeten worden ingetrokken volgt niet uit deze uitspraak. Om deze reden kan de bestuursrechter niet concluderen dat de bestaande en reeds vergunde windparken evident onrechtmatig zijn.

20 oktober 2021

Verbintenissenrecht
Aansluitplicht van een windpark (ECLI:NL:CBB:2021:927)

Raedthuys ontwikkelt vier windturbines in Windpark Zeewolde, een windpark met in totaal 91 windturbines. Van de 91 windturbines zijn er 83 van Windpark Zeewolde B.V. Voor het gehele windpark is één rijksinpassingsplan vastgesteld, één vergunning op grond van de Wet natuurbescherming verleend en één omgevingsvergunning verleend.

Raedthuys heeft Liander verzocht om een kostenindicatie voor een eigen aansluiting van haar windturbines op het openbare elektriciteitsnet. Liander heeft aangegeven niet in te gaan op het verzoek van Raedthuys omdat zij de vier windturbines van Raedthuys aanmerkt als onderdeel van één productie-installatie – namelijk onderdeel van het gehele windpark – waarvoor zij maar één gezamenlijke aansluiting hoeft te realiseren. Hierop heeft Raedthuys aan de ACM om een oordeel gevraagd op de vraag of Liander gehouden is om Raedthuys (op haar aanvraag) een aanbod te doen voor een eigen aansluiting van haar windturbines op het elektriciteitsnet van Liander. Raedthuys stelt dat de beslissing van Liander om niet mee te werken aan een eigen aansluiting voor Raedthuys de vrije nettoegang en de vrije leverancierskeuze compliceert en daarmee de financierbaarheid van het project van Raedthuys bemoeilijkt.

De ACM heeft Raedthuys gelijk gegeven en geoordeeld dat Liander een kostenindicatie had moeten gegeven. De uitzondering uit de Elektriciteitswet 1998 (artikel 1, zesde lid) is niet van toepassing, aangezien de windturbines door verschillende ondernemingen worden geëxploiteerd en op geen enkele manier organisatorisch verbonden zijn of samenwerken. De ACM heeft na bovenstaand besluit aan Vogelweg HV Station B.V. een ontheffing verleend voor het beheer van een eigen elektriciteitsnet, een gesloten distributiesysteem (GDS). Hierop zou onder meer Raedthuys worden aangesloten.

Liander voert bij het College van Beroep voor het bedrijfsleven (het College) aan dat er ten tijde van het besluit van de ACM geen geschil was van een geschil met Liander. De windturbines van Raedthuys zullen volgens Liander niet worden aangesloten op het net van Liander, maar op een GDS. Bovendien is, zo stelt Liander, met ingang van de datum van het ontheffingsbesluit voor het betreffende GDS haar aansluitplicht vervallen omdat Raedthuys vanaf dat moment aanspraak kan maken op een aansluiting op een GDS binnen het kadastraal afgebakende verzorgingsgebied waarbinnen de windturbines van Raedthuys zich bevinden.

Het College gaat hier niet in mee. Daarvoor is van belang dat de mogelijke aansluiting bij het GDS pas bij de verlening van de ontheffing op 8 juli 2020 concreet is geworden. Het bestreden besluit is ruim daarvóór, namelijk op 24 januari 2020, genomen. Toen was er voor ACM geen aanleiding om af te zien van een inhoudelijk beoordeling van de klacht van Raedthuys door deze niet-ontvankelijk te verklaren.

Liander voert verder aan dat er wel degelijk sprake was van één productie-installatie. Het windpark bestaat uit 91 productie-eenheden die zodanig geografisch, technisch, functioneel en organisatorisch met elkaar samenhangen dat sprake is van één productie-installatie, aldus Liander. Om deze reden kon worden volstaan met één aansluiting op het openbare elektriciteitsnet.

Het College ontleed de uitzondering als volgt. De uitzondering geldt als sprake is van productie-installaties die behoren tot eenzelfde onderneming of instelling en die onderling technische, organisatorische of functionele bindingen hebben en in elkaars onmiddellijke nabijheid zijn gelegen. In het geval voldaan wordt aan deze drie cumulatieve voorwaarden, worden deze productie-installaties geacht te beschikken over één aansluiting. Het argument van Liander dat de productie-eenheden (windturbines) in het windpark zodanig geografisch, technisch, functioneel en organisatorisch met elkaar samenhangen dat sprake is van één productie-installatie is, wat daar ook van zij, onvoldoende om aan te nemen dat de uitzondering van toepassing is. Daarvoor is nodig dat de windturbines van Raedthuys behoren tot dezelfde onderneming of instelling als de overige windturbines op het windpark, die van Eneco en WPZ, en daarvan is geen sprake, zoals blijkt uit de bedrijfsgegevens van deze drie ondernemingen. Dat de ondernemingen in het proces van de vergunningverlening samen hebben opgetrokken, is op zichzelf onvoldoende om te concluderen dat sprake is van eenzelfde onderneming of instelling.

Planschade en nadeelcompensatie
Vertrouwensbeginsel: toezegging wethouder over tegemoetkoming planschade (ECLI:NL:RBOBR:2021:4288)

Eiser is eigenaar van een perceel met daarop een vrijstaande woning en schuren. Eiser heeft een verzoek om tegemoetkoming in planschade ingediend, als gevolg van de inwerkingtreding van een bestemmingsplan. Het bestemmingsplan ziet op de realisering van een asielzoekerscentrum (AZC) in de bestaande gebouwen van de voormalige kazerne en in nieuwbouw, aangrenzend aan eisers perceel.

De gemeente heeft, in navolging van een daartoe strekkend advies van Tog, het verzoek afgewezen. Eiser heeft dit besluit aangevochten en voert in de procedure een aantal argumenten aan. Onder andere stelt eiser dat hem door de toenmalige wethouder is toegezegd dat hij in aanmerking komt voor een uitkering van een bedrag aan planschade. Volgens eiser heeft de gemeente de toezegging van de toenmalige wethouder resoluut afgewezen, zonder hem te informeren of er navraag is gedaan naar de toezegging van de toenmalige wethouder. Volgens eiser heeft de toenmalige wethouder het volgende gezegd:

“Dit plan kun je niet tegenhouden, niemand wil een AZC in zijn achtertuin, maar ergens moet het komen. Maar u komt in aanmerking voor planschade, dat zal in dit geval een aanzienlijk bedrag zijn. De hoogte van het bedrag maakt de gemeente verder ook niet uit, een dergelijke vergoeding wordt door het COA vergoed. Dat is het enige wat we voor u kunnen doen.”

De gemeente heeft zich op het standpunt gesteld dat een toezegging weliswaar niet op schrift hoeft te staan, maar dat voor honorering van een beroep op het vertrouwensbeginsel wel van belang is dat het bevoegde bestuursorgaan de gestelde uitlating niet of onvoldoende betwist. In dit geval betwist de gemeente echter dat die toezegging is gedaan. In het dossier zijn ook geen uitlatingen opgenomen die daarop wijzen. Volgens de gemeente kunnen, op basis van de huidige jurisprudentie, aan toezeggingen van wethouders, ambtenaren en anderen dan het bevoegde bestuursorgaan geen gerechtvaardigde verwachtingen worden ontleend. Bij planschade geldt bovendien nog dat, voor zover er al schade zou zijn opgetreden als gevolg van het niet nakomen van toezeggingen, deze niet in causaal verband staat tot de planologische wijziging en daarom niet voor vergoeding in aanmerking komt op de voet van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijk ordening.

De rechtbank heeft de toenmalige wethouder opgeroepen als getuige, maar hij heeft aangegeven niet in de gelegenheid te zijn om persoonlijk ter zitting te verschijnen. In het bericht heeft hij aangegeven dat hij nooit toezeggingen zal doen of heeft gedaan over het toekennen van planschade of over de hoogte van eventuele vergoedingen. Een toezegging over het daadwerkelijk toekennen van planschade en/of hoogte van bedragen is, aldus de voormalige wethouder, niet aan hem.

Uit de uitspraak van de Afdeling van 29 mei 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:1694) volgt dat bij de beoordeling van een beroep op het vertrouwensbeginsel drie stappen moeten worden doorlopen. De eerste stap is de juridische kwalificatie van de uitlating en/of gedraging waarop de betrokkene zich beroept. Bij de tweede stap moet de vraag worden beantwoord of die toezegging aan het bevoegde bestuursorgaan kan worden toegerekend. Als beide vragen bevestigend worden beantwoord, en er dus een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel kan worden gedaan, volgt de derde stap. In het kader van die derde stap zal de vraag moeten worden beantwoord wat de betekenis van het gewekte vertrouwen is bij de uitoefening van de desbetreffende bevoegdheid.

In onderhavig geval merkt de rechtbank op dat het college bevoegd is over een verzoek om tegemoetkoming gaat. Als een wethouder met een bepaalde portefeuille de indruk wekt dat hij de opvatting van het college (lees: de gemeente) vertolkt en op het terrein van die portefeuille toezeggingen doet, terwijl het voor de justitiabele (lees: eiser) niet eenvoudig kenbaar is dat hij niet bevoegd is en niemand hem daar op wijst, het college zich niet steeds op haar onbevoegdheid kan beroepen, ook al heeft het college als collectief niet de hand gehad in de schijn van bevoegdheid (geen toedoen); het risico dat een wethouder – onkenbaar voor de burger – zijn bevoegdheid op zijn portefeuilleterrein overschrijdt, komt dan naar maatschappelijke opvatting niet voor rekening van de burger te goeder trouw die zijn best gedaan heeft, maar voor rekening van het college waarvan die wethouder deel uitmaakt en dat haar heeft belast met die portefeuille.

De rechtbank merkt verder op eiser gedetailleerd heeft verklaard over de inhoud van de uitlating, en hierop ter zitting niet is teruggekomen. Verder heeft de gemeente de persoon die de uitlating zou hebben afgelegd niet gehoord. Vanwege het niet verschijnen van de opgeroepen getuige, kan de rechtbank aan eisers verklaring over de uitlating doorslaggevende betekenis toekennen, als voldoende aannemelijk is dat die uitlating de door eiser bedoelde betekenis heeft gehad. De rechtbank kent derhalve het beroep op het vertrouwensbeginsel toe.

Bestuursrecht
Weigering jachtakte na niet-afnemen e-screener (ECLI:NL:RBNNE:2021:4195)

Drie jagers hebben in de afgelopen één of twee jaren een negatieve uitslag gekregen van de e-screener. Als gevolg hiervan zijn geen jachtaktes aan deze jagers verleend. In aparte procedures is bepaald dat er alsnog jachtaktes aan de jagers moet worden verleend. Voor het seizoen 2021-2022 hebben de jagers geweigerd om mee te werken aan de e-screener. De korpschef heeft om deze reden de jachtaktes niet verleend dan wel verlengd.

De voorzieningenrechter overweegt dat in het verleden aan de jagers geweigerd om een jachtakte te verlenen, omdat zij negatief scoorden bij de e-screener. Verzoekers hebben vervolgens alle drie een contra-expertise geëntameerd (psychiatrisch onderzoek) ter weerlegging van de uitslag van de e-screener. De administratieve beroepen van de jagers zijn allemaal (gelet op deze contra-expertises) gegrond verklaard en de korpschef is gelast om alsnog de jachtaktes te verlenen. De vrees voor misbruik was, naar de voorzieningenrechter begrijpt, dus weggenomen door de contra-expertises.

De vraag is nu of de korpschef de jagers kon verzoeken om nogmaals een e-screener-test te doen. Volgens de instructie van de minister aan de politie gelden ‘aanvragers wier verlof of jachtakte aanvankelijk geweigerd of ingetrokken was, maar aan wie in een beroepsprocedure het verlof of de jachtakte weer terug gegeven is, […] niet als nieuwe aanvragers. Dat geldt ook voor aanvragers die reeds over een (ander) geldig Nederlands Wwm-gerelateerd bevoegdheidsdocument beschikken (verlof, jachtakte, ontheffing of erkenning)’. Gelet op voornoemde instructie is de voorzieningenrechter van oordeel dat de jagers niet kunnen worden aangemerkt als nieuwe aanvragers. In het verlengde hiervan hoeven de jagers dus geen e-screener in te vullen om wederom in aanmerking te kunnen komen voor een jachtakte.

  • Faunaschade op gronden met beperkingen in het landbouwkundig gebruik (ECLI:NL:RBOBR:2020:4802)

Een boer heeft grond gepacht van de provincie Noord-Brabant, waarbij in de pachtovereenkomst beperkingen zijn opgenomen met betrekking tot het agrarisch gebruik. Na geconfronteerd te zijn met ganzenschade, heeft de boer een verzoek om tegemoetkoming ingediend bij de provincie. De provincie heeft de aanvraag afgewezen, omdat de schade is aangericht aan gewassen (gras) op gronden waarvan, gelet op de in de gesloten pachtovereenkomst opgelegde beperkingen, niet gezegd kan worden dat hierop de normale agrarische bedrijfsvoering volledig kan worden uitgeoefend. De boer is het hier niet mee eens.

De boer voert aan dat de beperkende omstandigheden, waaronder een verbod om de grond te scheuren, te bemesten of chemische bestrijdingsmiddelen te gebruiken, geen beperking vormen van normaal landbouwkundig gebruik. De provincie stelt dat normaal landbouwkundig gebruik inhoudt dat er geen beheersbeperkingen op de betreffende gronden rusten. Het gaat daarbij om beperkingen ten aanzien van bijvoorbeeld bemesting, gebruik van chemische middelen, beweiding en maaien, die een belemmering vormen voor normaal landbouwkundig gebruik van gronden. Hierdoor kunnen niet de opbrengsten worden gerealiseerd die normaliter wel worden gehaald, indien er geen beperkingen rusten op de gronden.

De rechtbank volgt in deze de provincie. Weliswaar zijn de gronden door de Staat aan de boer verpacht als landbouwgrond, uit de pachtovereenkomst en de daarin opgenomen voorwaarden leidt de rechtbank af dat het landbouwkundig gebruik ondergeschikt is aan natuurbeheer. De voorwaarden in de pachtovereenkomst kunnen niet anders worden uitgelegd dan als beperkende voorwaarden in het agrarisch gebruik.

Hoewel, zoals de boer heeft gesteld, in voorkomende gevallen een goede opbrengst zal kunnen worden behaald, is op de gronden als gevolg van de voorwaarden in de pachtovereenkomst geen sprake van normale agrarische productie. Uit het beleid en de daarop door de provincie gegeven toelichting volgt dat faunaschade in dergelijke gevallen tot het ondernemersrisico behoort en de grondgebruiker daarvoor niet wordt gecompenseerd. De rechtbank neemt daarbij mede in aanmerking dat de overeengekomen pachtprijs van € 322,60 per hectare ruim 35% lager ligt dan de reguliere prijs van € 505,00. Ook daarin ziet de rechtbank een aanwijzing dat sprake is van beperkingen in het landbouwkundig gebruik.

13 oktober 2021

Milieurecht
Overzicht van het intrekken van natuurvergunningen in de praktijk (https://www.stibbe.com/en/news/2021/october/intrekking-van-natuurvergunningen-en-de-praktijk-de-stand-van-zaken-en-de-rol-van-significantie-van)

In het overzicht van 27 september jl. beschreef ik de brief van de landsadvocaat aan de minister, waarin aangegeven werd dat het intrekken van vergunningen als instrument moest worden meegenomen in de discussie van het verminderen van stikstof. Stibbe heeft recent een blog geschreven over de stand van zaken van het intrekken van natuurvergunningen, de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie op dit gebied.

Uit de Memorie van Toelichting bij de Wnb blijkt dat een vergunning ingetrokken kan worden als de omstandigheden sinds de verlening zodanig zijn gewijzigd dat de vergunning “niet zonder beperkingen of voorwaarden of slechts onder andere beperkingen en voorwaarden zou zijn verleend” indien de omstandigheden hadden bestaan op het moment van vergunningverlening.

De jurisprudentie geeft meer criteria waaraan getoetst moet worden. Zo moet er een belangenafweging worden gemaakt, waarbij de rechtszekerheid van de vergunninghouder moet worden meegenomen. Daarnaast moet er sprake zijn van een dreigende verslechtering of verstoring met significante gevolgen van een soort of habitattype waarvoor een Natura 2000-gebied is aangewezen.

Bestuursrecht
Pools Constitutionele Hof: ‘Pools recht weegt zwaarder dan Europees recht’ (https://nos.nl/artikel/2400741-hof-polen-pools-recht-weegt-zwaarder-dan-europees-recht)

Het Poolse Constitutionele Hof heeft geoordeeld dat sommige delen uit EU-verdragen en sommige uitspraken van EU-rechters in strijd zijn met de Poolse grondwet. Volgens de rechters moeten EU-verdragen voldoen aan de Poolse grondwet, net als alle andere wetgeving die in Polen van toepassing is. De uitspraak staat lijnrecht tegenover een kernprincipe van de EU: uitspraken van het Europees Hof in Luxemburg zijn bindend en hebben dus voorrang boven nationale rechtspraak. Het Poolse hof zegt dat het EU-lidmaatschap en het ondertekenen van de verdragen niet betekent dat Polen zijn hoogste juridische orgaan aan de EU uitlevert.

De Europese Commissie heeft inmiddels gereageerd (https://ec.europa.eu/commission/presscorner/detail/en/statement_21_5142) en stelt dat de fundamentele beginselen van de EU inhouden dat Europees recht boven nationaal recht gaat, ook in grondwettelijke zaken, en dat uitspraken van het Europees Hof van Justitie bindend zijn voor alle nationale autoriteiten, waaronder rechtbanken.

De reden dat de Europese Commissie de Poolse uitspraak veroordeelt is dat een eenduidige werking van Europees recht van groot belang is voor de EU. In het verleden zijn er een goot aantal uitspraken geweest die tot gevolg hadden dat EU-inwoners dezelfde rechten kregen, onafhankelijk van hun nationaliteit. Zo kunnen EU-inwoners in de gehele EU wonen en werken, is bepaalde EU-wetgeving direct toepasbaar door de gehele EU en is er jurisprudentie over directe en indirecte discriminatie van EU-inwoners.

In Nederland is de werking van EU-verdragen in artikel 93 en 94 van de Grondwet geregeld, waarin staat dat EU-recht direct doorwerkt en boven Nederlandse wetgeving gaat.

Sluiting huurwoning na drugsvondst is onevenredig (ECLI:NL:RVS:2021:2243)

De burgemeester besloot een woning voor zes maanden te sluiten nadat er drugs gevonden waren in de slaapkamer van een meerderjarige zoon van de huurders. De ouders komen tegen het besluit tot sluiting in beroep, omdat ze van mening zijn dat hier een waarschuwing op zijn plaats was geweest.

De burgemeester is op grond van de wet en zijn beleid bevoegd om de woning te sluiten. Toch vindt de Afdeling bestuursrechtspraak dat de burgemeester van zijn besluit had moeten afzien, omdat de gevolgen daarvan voor de bewoners onevenredig groot zouden zijn. Zo hebben de ouders niets met de drugsvondst te maken en hebben zij duidelijk gemaakt dat het heel moeilijk is om voor een half jaar vervangende woonruimte te vinden op de sociale of particuliere woningmarkt. Daarbij hebben zij twee minderjarige kinderen en is de vader van het gezin ernstig ziek. Ten slotte is van belang dat de woningverhuurder heeft aangegeven dat de huurovereenkomst mogelijk ontbonden zal worden en plaatsing op de zogenoemde zwarte lijst dreigt als het sluitingsbevel van de burgemeester in stand blijft.

Deze specifieke samenloop van omstandigheden hadden in samenhang bezien aanleiding voor de burgemeester moeten zijn om van zijn besluit af te zien. Een waarschuwing zou passender zijn geweest, aldus de Afdeling bestuursrechtspraak.

6 oktober 2021

Planschade en nadeelcompensatie
Motivatie van besluit gemeente tot afwijking advies deskundige (ECLI:NL:RVS:2021:2114)

Appellant is eigenaar van drie kadastrale percelen. De gemeente heeft een bestemmingsplan vastgesteld, op grond waarvan appellant een verzoek om tegemoetkoming in de planschade heeft ingediend. De gemeente heeft advies gevraagd aan SAOZ.

SAOZ maakt in haar advies melding van een kettingbeding. Volgens het kettingbeding is het verboden om op het terrein detailhandelsactiviteiten uit te (doen) oefenen en is de koper op straffe van een boete van (thans) € 90.756,00 gehouden om dit verbod aan de opvolger(s) in eigendom op te leggen. Indien appellant het kettingbeding niet zou doorgeven, was de opvolgende koper daaraan niet gehouden, maar zou appellant wel de boete zijn verschuldigd. SAOZ heeft het normale maatschappelijke risico vastgesteld op 3 procent. Dat betekent dat voor appellant een tegemoetkoming in planschade resteert van € 1.725.717,00, aldus de SAOZ. In het besluit van 19 november 2019 heeft de gemeente, in afwijking van het advies van de SAOZ, het standpunt ingenomen dat er geen aanleiding bestaat om appellant een tegemoetkoming in planschade toe te kennen. De gemeente baseert het besluit op het volgende.

Het conceptadvies van SAOZ bevatte een gestelde waardevermindering die de gemeente veel te hoog voor kwam. Verder bood het conceptadvies geen inzicht in de motivering van de daarin vastgelegde taxaties. De gemeente heeft vervolgens Van den Berk & Kerkhof Makelaars en Taxateurs Aarle-Rixtel B.V. gevraagd een taxatie onder het oude en nieuwe planologische regime op te stellen. Uit deze taxatie blijkt dat de waardevermindering relatief gering is. In (de begeleidende brief bij) het taxatierapport is verder toegelicht dat het terrein belast is met een kettingbeding dat in de weg staat aan gebruik voor detailhandel en dat een redelijk denkend en handelend koper voor de mogelijkheid de bestaande bebouwing te gebruiken voor een weekendmarkt geen hoger bedrag zal betalen.

Bij brief van 4 oktober 2019 heeft de gemeente gereageerd op het conceptadvies van SAOZ. In die brief heeft de gemeente zich, mede onder verwijzing naar het taxatierapport, op het standpunt gesteld dat het conceptadvies zodanige gebreken en leemten in kennis bevat, dat de gemeente dit advies niet aan de besluitvorming ten grondslag kan leggen.

Appellant voert, aan de hand van een rapport van De Lorijn raadgevers o.g., aan dat het kettingbeding van ondergeschikt belang is, omdat het alleen geldt voor het perceel met een oppervlakte van 1.161 m², veel kleiner is dan de percelen die samen 12.415 m² beslaan en waarop het kettingbeding niet geldt. In het verweerschrift heeft de gemeente vermeld dat Van den Berk & Kerkhof niet heeft onderkend dat het kettingbeding alleen voor perceel met een oppervlakte van 1.161 m²,geldt. Volgens de gemeente heeft dit echter geen effect op de uitkomst van de taxatie. Het in de leveringsakte opgenomen gebruiksverbod voor detailhandel rust immers op een gedeelte van het terrein en dat verbod heeft onmiskenbaar een waardedrukkend effect voor het gebruik als vrije markt. Dat het verbod slechts geldt voor een deel van het perceel, maakt dit waardedrukkend effect niet kleiner, aldus de gemeente.

De gemeente heeft geen rapport van een deskundige, zoals Van den Berk & Kerkhof, overgelegd ter onderbouwing van dit standpunt. Zonder een dergelijke onderbouwing, kan dit standpunt niet voor juist worden gehouden, omdat niet zonder meer aannemelijk is dat het voor de taxatie van Van de Berk & Kerkhof niet uitmaakt of het kettingbeding alleen betrekking heeft op de relatief geringe oppervlakte van 1.161 m² of ook op  de oppervlakte van 12.415 m². Daar komt bij dat appellant, bij brief van 15 april 2020, een nadere reactie van De Lorijn van 14 april 2020 heeft overgelegd, waarin deze deskundige heeft gesteld dat het kettingbeding geen meetbaar waardedrukkend effect heeft. Dit betekent dat de gemeente onvoldoende heeft gemotiveerd dat appellant geen planschade heeft geleden of dat de door appellant geleden planschade niet uitstijgt boven de toepasselijke drempel in het kader van het normale maatschappelijke risico.

Omgevingswet
Voorzitter raadsleden: stel Omgevingswet verder uit (Binnenlands bestuur)

Het is niet fair om de pas net aangetreden raadsleden volgend jaar zomer op te zadelen met de invoering van de Omgevingswet. Daarom moet die wet opnieuw met een half jaar tot een jaar worden uitgesteld, vindt Bahreddine Belhaj, bestuursvoorzitter van de Nederlandse Vereniging voor Raadsleden.

Belhaj legde de afgelopen maanden zijn oor geregeld te luister bij zijn achterban. De ict in onze gemeente is er niet klaar voor, kreeg hij van raadsleden te horen, ‘en de ambtenaren ook niet.’ Hij is enerzijds bang dat de woningbouw er nieuwe vertraging door zal oplopen, omdat het digitale stelsel dat de wet ondersteunt komende zomer onvoldoende werkt. En anderzijds dat projectontwikkelaars direct op voorsprong worden gezet, omdat het afwijkende participatieproces onder de Omgevingswet nog nauwelijks tot andere belanghebbenden is doorgedrongen.

‘Burgers zullen terecht gaan klagen over de gevolgen en de gemeenteraad ter verantwoording roepen’, aldus Belhaj. ‘Maar de nieuwe raadsleden zitten er dan nog maar net.’ Het is volgens hem ondoenlijk om de juridische complexiteit van de Omgevingswet in een paar maanden tijd in de vingers te krijgen. Al was het maar omdat alles straks met alles verband houdt. ‘De Omgevingswet is als een rij dominostenen. Als de eerste steen omvalt, vallen ze allemaal om.’

Belhaj neemt het Den Haag kwalijk dat het demissionaire kabinet geen politiek omstreden meer besluiten neemt, maar wel van de raadsleden verlangt dat die in februari 2022 – vlak voor het einde van hun raadsperiode – moeten besluiten over de invoering van de Omgevingswet. ‘Zo’n grote beslissing nemen in die laatste paar maanden – dat is niet netjes. Niet over je graf regeren, luidt niet voor niets een Nederlands spreekwoord. Ook al omdat je je opvolgers opzadelt met de gevolgen.’ Hij vindt dat de VNG op dit punt ook stelling zou moeten nemen.

Ja, nieuw uitstel kost extra geld in verband met doorlopende softwarelicenties en bij de gemeenten die er wél klaar voor zijn, zal het op chagrijn stuiten. Dat moet dan maar, vindt Belhaj. ‘Bij de RESsen hebben we pas nog gezien, hoe het mis kan gaan. Er wordt dan achteraf door de minister geconcludeerd dat de burger er wellicht eerder bij had moeten worden betrokken. Laten we bij de invoering van de Omgevingswet niet dezelfde fout maken.’

Belhajs klacht komt niet uit de lucht vallen. Eerder wees Omgevingswet-expert Trees van der Schoot er in een essay in Binnenlands Bestuur al op dat ook de huidige gemeenteraden nog veel te weinig zijn  voorbereid op de nieuwe werkwijze van de Omgevingswet. ‘De meeste wachten af waar het college mee komt.’

Milieurecht
Vernietiging natuurvergunning na twijfel over emissie-eisen stal (ECLI:NL:RBMNE:2021:4521)

De rechtbank Midden-Nederland heeft de natuurvergunning van een veehouderij vernietigd als gevolg van twijfel over de werkzaamheid van technische middelen om de uitstoot van ammoniak, stank en fijnstof te verlagen. De veehouderij had een natuurvergunning aangevraagd en gekregen van de provincie voor het bouwen van een nieuwe jongveestal en het wijzigen van de dieraantallen in de bestaande stal. Tegen de verlening van de vergunning hebben twee organisaties ter bescherming van het milieu beroep ingesteld.

De rechtbank komt tot de conclusie dat met het hanteren van de emissiefactoren voor emissiearme stallen onvoldoende zeker is dat de wijziging van de veehouderij als een situatie van intern salderen kan worden aangemerkt. Daardoor is niet op grond van objectieve gegevens uitgesloten dat die wijziging significante gevolgen heeft en geldt de reguliere vergunningplicht en het vereiste dat een passende beoordeling wordt gemaakt.

De rechtbank komt tot deze conclusie op basis van twee deeloordelen. In de eerste plaats geven de door de milieuorganisaties aangehaalde stukken voldoende aanleiding om eraan te twijfelen dat de emissiefactoren in redelijkheid gebruikt kunnen worden voor de beoordeling van de wijziging van een veehouderij met een emissiearm stalsysteem in een concreet geval. In de tweede plaats schrijft het leaflet voor het stalsysteem een specifiek gebruik voor, terwijl gedeputeerde staten niet de mogelijkheid hebben om daarop te controleren en te handhaven. Of het emissiearme stalsysteem daadwerkelijk conform de leaflet gebruikt zal worden is daarom onvoldoende zeker.

Bestuursrecht
Motivering bij een last onder dwangsom (ECLI:NL:RVS:2021:1961)

De gemeente heeft, als reactie op een verzoek om handhaving, een bewoner een last onder dwangsom opgelegd. De last bestond eruit dat een houten erfafscheiding aangepast moest worden tot een hoogte van 1 meter, of de afscheiding te verwijderen. De afscheiding was maximaal 2 meter hoog, terwijl het bestemmingsplan een bouwhoogte van erfafscheidingen van maximaal 1 meter voorschreef.

De gemeente heeft vanwege capaciteitsproblemen prioriteiten gesteld voor verschillende soorten overtredingen. Voor het onderhavige geval gaat het om een lage prioriteit. De Afdeling stelt, onder verwijzing naar jurisprudentie, dat handhavingsbeleid er niet toe mag strekken dat tegen overtredingen met een lage prioriteit in zijn geheel niet wordt opgetreden. Dit betekent echter niet dat bij de handhaving geen prioriteiten mogen worden gesteld. Prioriteitstelling is toegestaan om in het kader van doelmatige handhaving onderscheid te maken in de wijze waarop uitvoering wordt gegeven aan de handhavingstaak. Wanneer door een belanghebbende om handhaving wordt verzocht, kan echter niet uitsluitend onder verwijzing naar de prioriteitstelling van handhaving worden afgezien. Alleen onder bijzondere omstandigheden immers mag van handhaving worden afgezien. De keuze van een bestuursorgaan om in verband met een beperkte handhavingscapaciteit een bepaalde overtreding een lage prioriteit toe te kennen, geldt niet als een bijzondere omstandigheid. Het orgaan zal dus na een verzoek om handhaving een afweging moeten maken in het individuele geval, waarbij de belangen van de verzoeker worden betrokken. Bij deze afweging moet het bestuursorgaan bezien of het ondanks de prioritering in dit geval toch moet optreden.

In het onderhavige geval heeft de gemeente naar het oordeel van de Afdeling in het besluit op bezwaar geen afweging gemaakt in het individuele geval, althans niet inzichtelijk. Niet duidelijk is waarom de gemeente gelet op het karakter van het overtreden voorschrift, het daarbij betrokken algemeen belang en de belangen van de verzoeker om handhaving is overgegaan tot handhaving. Daarbij neemt de Afdeling in aanmerking dat de gemeente aan de handhaving tegen erfafscheidingen in dit gebied een lage prioriteit heeft toegekend. Het algemeen belang bij handhaving lijkt in dit geval dan ook niet zwaar te wegen voor de gemeente. Daarnaast blijkt uit de stukken niet duidelijk in hoeverre de verzoeker om handhaving vanaf haar woning zicht heeft op de erfafscheiding die naar de weg is gericht en of zij daarvan hinder ondervindt. De gemeente heeft niet inzichtelijk gemaakt welk gewicht het aan welk belang van de verzoeker om handhaving heeft toegekend. Ook heeft de gemeente in de besluitvorming niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze het de belangen van de bewoner heeft gewogen.

  • Hoe spoedeisend is zeer spoedeisende bestuursdwang? (ECLI:NL:RVS:2021:2030)

Op 4 december 2018 is bij een controle in het pand van appellant door een toezichthouder van de gemeente geconstateerd dat de vereiste brandmeld- en ontruimingsinstallatie niet in werking was. Bij herhaalde controles door de toezichthouder op 5 en 6 december 2018 was de installatie evenmin in werking.  De gemeente heeft op 7 december 2018 besloten tot zeer spoedeisende bestuursdwang vanwege het niet in werking zijn van de brandmeld- en ontruimingsinstallatie. Daarbij heeft de gemeente bepaald dat de kosten van de toepassing van de spoedeisende bestuursdwang voor rekening komen van appellant. In de praktijk heeft de gemeente Rijksgediplomeerde brandwachten ingehuurd ter vervanging van de brand- en ontruimingsinstallatie.

De Afdeling is van oordeel dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college zich op het standpunt heeft kunnen stellen dat op 7 december 2018 s