Update jurisprudentie

24 juli 2024

Erfpachtrecht
Deskundige voldoet niet aan eisen van onpartijdigheid en onafhankelijkheid (ECLI:NL:RBAMS:2024:3550)

Tussen een gemeente (als erfverpachter) en een erfpachter is een geschil over de hoogte van de canon na de eerste herzieningsperiode, die 75 jaar bedroeg. De erfpachter heeft een volmacht verstrekt aan bij een stichting, die de belangen van erfpachters behartigt.

De gemeente stelt voor een commissie van drie deskundigen in te stellen, om de nieuwe canon te bepalen. De erfpachter kan zich daarin vinden en draagt iemand voor als deskundige. De gemeente geeft aan niet met deze persoon in te kunnen stemmen, omdat deze de voorzitter van de eerdergenoemde stichting is en zelf ook erfpachter van de gemeente is. Naar mening van de gemeente is er daarom gerede twijfel over de onafhankelijkheid en onpartijdigheid van deze persoon.

De rechtbank overweegt als eerste dat de partijen zijn overeengekomen dat zij zich binden aan een bindend advies. Als de partijen bindend adviseurs benoemen, en deze adviseurs de benoeming aanvaarden, sluiten partijen een overeenkomst van opdracht (artikel 7:400 BW). In de opdrachtrelatie tussen de partijen enerzijds en de bindend adviseurs (deskundigen) anderzijds geldt op basis van artikel 7:401 BW dat de bindend adviseurs bij hun werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht moeten nemen. Wat de gehoudenheid om als goed opdrachtnemer te handelen meebrengt, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval, waaronder de aard en inhoud van de opdracht, de positie van de opdrachtnemer en de aard en ernst van de betrokken belangen.

De gemeente heeft voorgesteld dat drie deskundigen bindend en onafhankelijk van partijen de nieuwe erfpachtgrondwaarde en de nieuwe canon vaststellen, zoals deze tussen partijen zullen gelden. Uit de onafhankelijke positie volgt dat de bindend adviseurs te allen tijde rekening moeten houden met de belangen van alle opdrachtgevers. Partijen dienen gelijkwaardig te worden behandeld. Van de bindend adviseurs kan dan ook niet worden verlangd dat zij zonder meer voldoen aan (alle) wensen en (nadere) aanwijzingen van hun opdrachtgevers. Het vereiste van onafhankelijkheid maakt ook dat er sprake moet zijn van onpartijdigheid. Onafhankelijkheid (de relatie van een deskundige tot de partijen) en onpartijdigheid (een neutrale mentale instelling) lopen in elkaar over bij een bindend advies. Een bindend adviseur is onafhankelijk en onpartijdig wanneer geen sprake is van beïnvloeding van de bindend adviseur door partijen. De bindend adviseur dient onbevooroordeeld te zijn ten opzichte van partijen.

De rechtbank is van oordeel dat er bij de voorgestelde deskundige sprake is van de schijn van een gebrek aan onpartijdigheid en onafhankelijkheid en dat de twijfels die door de schijn worden gewekt objectief gerechtvaardigd zijn. De gemeente heeft naar voren gebracht dat de voorgestelde deskundige onder meer de volgende uitlatingen in de media heeft gedaan:

“(…) Het stadbestuur is dus eindelijk ook tot de conclusie gekomen dat de hefboomwerking in de berekening van de erfpacht onhoudbaar is. (…) Het is zeer kwalijk dat dit nu aan de kiezers onthouden is. (…) De bestuurscultuur in Amsterdam is verrot (…)” aldus [de voorgestelde deskundige] . (…)”

“(…) Opmerkelijk is dat de gemeente nog altijd geen openheid van zaken geeft aan individuele huiseigenaren die naar de onderbouwing van de gemeentelijke aanbieding voor overstap vragen. De belangrijkste parameter in de berekening, de grondquote, of BSQ, is geheim. “Dit is wederom een schandalige manipulatie van de werkelijkheid,” zegt [de voorgestelde deskundige] (…).”

“(…) Dat zegt ook [de voorgestelde deskundige] van de [stichting]: “De gemeente is met het erfpachtdossier dolende en slaat als een Don Quichot om zich heen door alle huiseigenaren in de overstapregeling door een soort Bibob-procedure te halen. Dit is onethisch en volstrekt onhoudbaar beleid. (…)”

Samen met de rol die de voorgestelde deskundige in de stichting had namens de erfpachter en tegenover de gemeente, is de rechtbank van oordeel dat de vrees dat de voorgestelde deskundige in zijn oordeel en de bejegening van de gemeente geen onafhankelijke positie zal innemen, objectief gerechtvaardigd.

Planschade en nadeelcompensatie
Eigenaar 445 woningen verzoekt planschade vanwege windturbines (ECLI:NL:RBROT:2024:6443)

Een gemeente stelt een bestemmingsplan vast, op grond waarvan de realisatie van acht windturbines mogelijk gemaakt wordt. Een eigenaar van 445 (verhuurder) woningen in de omgeving dient een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in.

Het verzoek wordt afgewezen, omdat volgens het advies aan de gemeente een groot deel van de woningen op meer dan 600 meter van de windturbines is gelegen en de schade daar niet uitkomt boven het normaal maatschappelijk risico van 3,5%. Voor de resterende woningen geen sprake is van een waardevermindering, omdat er geen verminderde huuropbrengsten en verminderde verhuurbaarheid is van de woningen. De adviseur baseert deze conclusie op het feit dat de aard en de ernst van de ruimtelijke gevolgen van de turbines van het windpark beperkt zijn en de huurprijzen bovendien niet zijn gedaald. Ook is er geen sprake van leegstand van woningen.

De eigenaar verzet zich tegen de conclusie dat er sprake is van ‘beperkte’ gevolgen. Naar haar mening moet de mate van planologisch nadeel zwaarder worden aangemerkt.

Uit vaste rechtspraak van de Afdeling volgt dat de gemeente bij zijn besluit op een verzoek om planschadevergoeding van een advies mag uitgaan, indien uit het advies van een door hem benoemde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dat advies naar voren zijn gebracht. Om van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies van de adviseur te kunnen spreken, vereist de rechtspraak dat draagkrachtig wordt gemotiveerd waarom de in het beoordeelde advies gehanteerde uitgangspunten onjuist of onvolledig zijn. Dat tussen de eigenaar en de adviseur een verschil van inzicht bestaat over de waardering van het planologisch nadeel, betekent niet dat de eigenaar aannemelijk heeft gemaakt dat het door de adviseur verrichte onderzoek op dit onderdeel onzorgvuldig of onvolledig is geweest, dan wel dat de adviseur de ernst van de planologische verslechtering heeft onderschat. De rechtbank is van oordeel dat de onderhavige kwalificatie van het planologisch nadeel, gelet op de schadefactoren en de waardering daarvan door de adviseur, navolgbaar is. Niet gezegd kan worden dat de vastgestelde kwalificatie niet in de lijn ligt van de bevindingen hierover in het deskundigenverslag.

De eigenaar voert verder aan dat er sprake is van een lagere financieringscapaciteit, als gevolg van het vastgestelde bestemmingsplan. Het woningbezit fungeert immers als borgstelling voor leningen die door haar worden afgesloten, waardoor de hoogte van de woningwaarde bepaalt onder welke voorwaarden leningen kunnen worden verkregen voor het financieren van investeringen.

De rechtbank volgt deze stelling niet. Dat de waardevermindering van het woningbezit gevolgen heeft voor de financieringscapaciteit, acht de rechtbank een consequentie die kennelijk door derden wordt verbonden aan de gevolgen van een planologische maatregel, maar dat maakt dit nog geen rechtstreeks gevolg van de schadeveroorzakende maatregel zelf. De gestelde lagere financieringscapaciteit vanwege de waardedaling van de woningen, waarvan vooralsnog niet is gebleken, vloeit dus niet rechtstreeks voort uit het schadeveroorzakende bestemmingsplan, maar is een gesteld gevolg van een beslissing van privaatrechtelijke aard en niet een ruimtelijk gevolg van de wijziging van de bestemming.

17 juli 2024

Erfpachtrecht
Vaststelling waarde erfpachtrecht (ECLI:NL:RBROT:2024:5980)

Een recht van erfpacht is door een erfverpachter opgezegd. In een tussenvonnis is al vast komen te staan dat de opzegging rechtsgeldig is. In de onderhavige procedure gaat het om de te vergoeden waarde van het erfpachtrecht en het deskundigenbericht daarover.

De deskundigen komen tot de conclusie dat het erfpachtrecht geen waarde vertegenwoordigd, gelet op onder meer de geldende sloopverplichting en de te verwachten bodenverontreiniging. Er is een milieuhygiënisch landbodemonderzoek uitgevoerd, waarin wordt geconcludeerd dat de grond over het algemeen licht verontreinigd is met uitzondering van enkele lagen in drie boringen waar sterke verontreiniging voorkomt met zink. Er is sprake van een urgente verontreiniging. Als er wordt gegraven in de grond, dient rekening gehouden te worden met de sterke verontreiniging met zink. Er wordt aanbevolen aanvullend bodemonderzoek te doen. Eveneens is een Chroom6 rapportage opgesteld waaruit blijkt dat in 8 van de 14 bemonsterde verflagen Chroom-6 aanwezig is. De Rapportage asbestinventarisatie die is uitgevoerd vermeldt dat er op diverse plaatsen asbest is geconstateerd.

De erfverpachter vindt dat de deskundigen ook hadden moeten berekenen welke negatieve waarde het erfpachtrecht vertegenwoordigd, maar de rechtbank merkt op dat de vorderingen van de erfverpachter daar niet tot strekken. Daarnaast bieden de wetsartikelen (5:87 lid 2 en 5:100 BW) geen grondslag voor het toewijzen van een schadevergoeding aan de opzeggende erfverpachter. Zij bieden louter de mogelijkheid om een (eventuele) schuld wegens waardevergoeding te verrekenen met een tegenvordering wegens schadevergoeding.

Planschade en nadeelcompensatie
Voldoende deskundigheid taxateur betwist (ECLI:NL:RBNNE:2024:2544)

Een gemeente wijst vijf verzoeken om planschade af, maar kent deze in bezwaar alsnog (gedeeltelijk) toe. In beroep laat de gemeente zich adviseren door een taxateur. De verzoekers betwisten de deskundigheid van de taxateur en de gebruikte berekeningsmethode van de planschade.

De deskundige betreft een jurist, werkzaam bij een adviesbureau dat regelmatig adviseert op het gebied van planschade. De deskundige is niet ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), of de inschrijving is voor de verzoekers niet te controleren, en de adviezen voldoen niet aan de regels van het NRVT. Volgens de gemeente staat de deskundige wel ingeschreven in het NRVT en heeft hij 25 jaar ervaring als taxateur. Verder hoeven de taxaties, zoals deze zijn uitgevoerd, niet te voldoen aan de taxatie-eisen van het NRVT, aldus de gemeente.

Voor de rechtbank is niet in voldoende mate vast komen te staan dat de deskundige over de benodigde deskundigheid beschikte. Uit vaste rechtspraak van de Afdeling volgt dat bij gestelde twijfel over de deskundigheid van de planschadeadviseur, de deskundigheid moet worden onderbouwd met concrete aanknopingspunten, zoals bijvoorbeeld een inschrijving in het NRVT. Voor de rechtbank volgt uit hetgeen ter zitting is besproken dat de gemeente het standpunt van de verzoekers onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Ter zitting is namelijk gebleken dat de deskundige niet in de juiste hoedanigheid stond ingeschreven in het NRVT-register. De enkele stelling van de gemeente dat de omstandigheid dat de inschrijving in het NRVT-register niet nodig zou zijn, omdat de taxateur een wettelijke taxatie uitvoert en niet een marktwaardetaxatie, doet niet af aan het vereiste dat de deskundigheid onderbouwd moet worden. Voor de rechtbank valt de deskundigheid verder niet uit de stukken af te leiden. Dat wordt betoogd dat de deskundige ruime ervaring heeft als taxateur, is daarvoor onvoldoende en doet niet af aan het oordeel van de rechtbank.

Bestemmingsplan/omgevingsplan
Landgoed verzet zich tegen ondergrondse kabel in haar gronden (ECLI:NL:RVS:2024:2796)

Een landgoed ligt al langere tijd in de clinch met de gemeenten waarop het landgoed zich bevindt. Eerder heeft het landgoed al (geslaagd) een procedure gevoerd tegen een gedoogplicht die door de minister is opgelegd. De gedoogplicht was onder meer gebaseerd op de bestemmingsplannen die in de onderhavige procedure wordt bestreden.

Het landgoed vreest vooral dat de plannen de natuur- en landschapswaarden op het landgoed aantasten. Zij wijst erop dat de gemeente zich op het standpunt stelt dat de gevolgen voor natuur- en landschapswaarden kunnen worden beperkt door voor de aanleg van de kabelverbinding op bepaalde locaties gestuurd te boren in plaats van te graven. Maar dit is volgens het landgoed niet in de bestemmingsplannen geborgd. Het landgoed betoogt dat daarom niet is uitgesloten dat in en nabij de plangebieden voorkomende natuur- en landschapswaarden worden aangetast.

In de plantoelichting is opgenomen dat de kabelverbinding wordt aangelegd door horizontaal gestuurde boringen en door open ontgravingen. Op de opgenomen afbeelding is aangegeven waar wordt geboord en waar wordt gegraven. De Afdeling overweegt echter dat de bestemmingsplannen geen regels bevatten die waarborgen op welke wijze de kabelverbindingen worden aangelegd. De plantoelichting is geen juridisch bindend deel van het bestemmingsplan. Met de vermelding op een kaart in de plantoelichting van de locaties waar gestuurd wordt geboord en de locaties waar wordt gegraven is dan ook niet op juridisch bindende wijze geregeld op welke wijze de kabelverbinding wordt aangelegd. Het vastleggen van de wijze van aanleg is ook nodig om te voorkomen dat de bestemmingsplannen gevolgen hebben voor het NNN, waarop de ondergrondse kabel gedeeltelijk is voorzien, en eventuele schade aan houtopstanden op het landgoed.

De Afdeling geeft de gemeente de mogelijkheid om het gebrek te repareren door middel van een bestuurlijke lus.

Omgevingsrecht
Intrekken natuurvergunning moet als passende maatregel worden aangemerkt (ECLI:NL:RBDHA:2024:10052)

Er zijn twee onherroepelijke natuurvergunningen verleend voor de aanleg en gebruik van een elektriciteits- en kolencentrale. Een coöperatie verzoekt nu aan de provincie dat beide vergunningen ingetrokken worden. De provincie weigert dit, omdat het intrekken van de natuurvergunningen om verschillende redenen niet kan worden aangemerkt als passende maatregel als bedoeld in artikel 6, tweede lid, van de Habitatrichtlijn.

De provincie licht dit standpunt nader toe door te stellen dat niet iedere maatregel die leidt tot enige daling van stikstofdepositie een passende maatregel in de zin van de Habitatrichtlijn is. Passende maatregelen moeten volgens de provincie effectief zijn en, meer specifiek, tot een aantoonbare verbetering leiden binnen een afzienbare termijn. Omdat uit de passende beoordeling die ten grondslag ligt aan de natuurvergunningen naar voren is gekomen dat de vergunde activiteiten geen significante negatieve effecten hebben op de betrokken natuurwaarden, leidt intrekking van deze vergunningen volgens de provincie niet tot een relevante verbetering binnen afzienbare termijn. Volgens de provincie leidt het intrekken van de natuurvergunningen in dit geval slechts tot een lokale en op zichzelf staande geringe daling van stikstofdepositie die de (dreigende) verslechtering van natuurwaarden niet aantoonbaar tegengaat.

De rechtbank volgt dit verweer niet. Uit de jurisprudentie volgt niet dat de intrekking van een natuurvergunning geen passende maatregel is indien het een geringe vergunde depositie van stikstof betreft. Ook het intrekken van een natuurvergunning voor een geringe stikstofdepositie leidt immers tot een daling van de depositie. Het standpunt van de provincie dat de intrekking van een natuurvergunning enkel een passende maatregel is indien die leidt tot een aantoonbare verbetering van de natuurwaarden van Natura 2000-gebieden binnen een afzienbare termijn, volgt de rechtbank evenmin. De in de jurisprudentie vermelde afzienbare termijn heeft immers betrekking op het effect van maatregelen op de noodzakelijke daling van de stikstofdepositie, en niet, zoals de provincie lijkt te veronderstellen, op een aantoonbare verbetering van de natuurwaarden van de betreffende Natura 2000-gebieden. Daarbij geldt dat de intrekking van de natuurvergunningen direct (en daarmee binnen de bedoelde afzienbare termijn) tot een daling van de stikstofdepositie leidt.

10 juli 2024

Procesrecht
Voldoende relevante feitelijke werkzaamheden om beroep in te stellen? (ECLI:NL:RBMNE:2024:3813)

Een coöperatie start met grote regelmaat rechtszaken tegen beslissingen waarmee (onder andere) natuurvergunningen worden verleend. In het verleden (2014) is vast komen te staan dat de coöperatie voldoende feitelijke werkzaamheden verricht om aangemerkt te kunnen worden als belanghebbende. Omdat er inmiddels bijna tien jaar is verstreken, ziet de rechtbank aanleiding om te beoordelen of de coöperatie nog steeds relevante feitelijke werkzaamheden verricht. Het tijdsverloop is dus relevant, omdat feitelijke werkzaamheden en de aard en omvang daarvan door de tijd heen kunnen wijzigen.

Hierbij is ook van belang dat de coöperatie veel procedeert bij de bestuursrechter en dat de impact daarvan soms groot is. De rechtbank benadrukt dat de coöperatie en andere ideële organisaties het volste recht hebben om op deze manier het algemene belang te behartigen. Maar de rechtbank is ervoor verantwoordelijk om te controleren of nog steeds wordt voldaan aan de wettelijke eisen voor de toegang tot de bestuursrechter. Tot die verantwoordelijkheid behoort ook dat de samenleving in een openbare beslissing kennis kan nemen van de uitkomst van die controle, juist omdat de mede door de coöperatie aangespannen (stikstof)zaken grote juridische en maatschappelijke gevolgen hebben.

De rechtbank heeft aan de coöperatie gevraagd schriftelijke inlichtingen te geven over haar feitelijke werkzaamheden. De coöperatie heeft daarop stukken opgestuurd. Naar het oordeel van de rechtbank verricht de coöperatie uiteenlopende werkzaamheden. Deze werkzaamheden zijn in ieder geval ook gericht op het beperken van stikstofdepositie en op de maatschappelijke discussie over de noodzaak daartoe. De werkzaamheden zijn deels internationaal, maar gaan ook over de stikstofproblematiek op lokaal niveau in Nederland. De feitelijke werkzaamheden houden dan ook verband met het algemene belang waarvoor de coöperatie in deze procedure opkomt. Uit de lijst van stukken blijkt bovendien dat de werkzaamheden doorlopend worden verricht en actueel zijn.

Bestuursrecht
Overgangsrecht bij handhavingsbesluiten (link en ECLI:NL:RVS:2024:2645)

De Afdeling heeft een uitspraak gewezen, waarin zij ingaat op het overgangsrecht met betrekking tot de Omgevingswet inzake handhavingsbesluiten. In het onderhavige geval is (voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet) tegen een eigenaar van een paardenhouderij handhavend opgetreden, vanwege de aanwezigheid van illegale paardrijbakken en lichtmasten en een overschrijding van het in het bestemmingsplan toegestane aantal vierkante meters aan buitenruimte. De eigenaar heeft de gemeente verzocht ook handhavend op te treden tegen paardenhouderijen op 26 andere percelen wegens strijd met het geldende bestemmingsplan. De gemeente heeft dit verzoek afgewezen, omdat de eigenaar geen belanghebbende zou zijn. Omdat hij geen belanghebbende zou zijn, is er geen sprake van een aanvraag om een besluit in de zin van de Algemene wet bestuursrecht. De afwijzing van de gemeente is om deze reden dan ook geen besluit waartegen opgekomen kan worden, aldus de gemeente.

De rechtbank is het met deze lijn niet eens en concludeert dat niet uitgesloten kan worden dat de eigenaar een concurrentiebelang heeft ten opzichte van de betreffende paardenstallingen. Desondanks overweegt de rechtbank dat het niet aannemelijk is dat de eigenaar door een te nemen handhavingsbesluit rechtstreeks in zijn concurrentiebelang wordt geraakt. Hij wordt daarom ook door de rechtbank niet als belanghebbende aangemerkt.

De Afdeling oordeelt dat het niet uitgesloten kan worden dat er feitelijke gevolgen voor de eigenaar zullen zijn als gevolg van de eventueel te nemen besluiten. Volgens de Afdeling dient hij daarom als belanghebbende te worden aangemerkt en is de afwijzing van de gemeente vatbaar voor bezwaar en beroep. Omdat sindsdien de Omgevingswet in werking is getreden, is de volgende vraag welk regime de gemeente dient te gebruiken voor een nieuw besluit op het verzoek tot handhaving. In de rechtsoverwegingen 14 tot en met 28 van de uitspraak beschrijft de Afdeling uitgebreid welk recht van toepassing is bij nieuw te nemen besluiten en andere situaties over het overgangsrecht bij handhaving.

De Afdeling heeft in dit kader een stroomschema opgesteld, waaruit afgeleid kan worden wanneer ‘oud recht’ en ‘nieuw recht’ van toepassing zijn. Zo blijft bijvoorbeeld oud recht van toepassing op bestuurlijke sanctiebesluiten als vóór 1 januari 2024 een overtreding is begonnen én het bestuurlijk sanctiebesluit is opgelegd. Op besluiten op verzoeken om handhavend optreden blijft het oude recht van toepassing als vóór 1 januari 2024 een handhavingsverzoek is gedaan. Maar dit geldt in beide gevallen alleen als onder nieuw recht nog steeds sprake is van dezelfde overtreding.

3 juli 2024

Aansprakelijkheidsrecht
Kosten onrechtmatig gekapte bomen (ECLI:NL:RBGEL:2024:3493)

Op een perceel van een gemeente worden door een ontwikkelaar bomen gekapt en struiken gerooid in verband met de zichtlijnen van een nabijgelegen appartementencomplex. Later blijkt het kappen en rooien niet de bedoeling te zijn geweest en heeft de gemeente daar ook geen toestemming voor gegeven. Het staat vast dat er sprake is van onrechtmatig handelen door de ontwikkelaar. Hiermee komt de vraag op hoe groot de schade is.

Uit een rapport blijkt dat er een aantal struiken onherstelbaar beschadigd zijn, maar nog in de reguliere handel verkrijgbaar zijn. De gemeente heeft ervoor gekozen niet alles in de oorspronkelijke staat terug te brengen, maar alleen negen beeldbepalende bomen te laten planten. Deze factuur wordt komt volgens de rechtbank voor vergoeding in aanmerking.

De ontwikkelaar is verder van mening dat de kosten van het bemestingsonderzoek, het (aanvullend) bodemonderzoek, het explosievenonderzoek en de quick scan flora en fauna in causaal verband staan met de onrechtmatige daad. Zij stelt dat de gemeente deze kosten ook zou hebben gehad bij het uitvoeren van herstelwerkzaamheden in verband met het groenplan van de gemeente. De rechtbank is van oordeel dat de gemeente voldoende heeft onderbouwd dat de door haar gevorderde kosten veroorzaakt zijn door het onrechtmatig handelen van de ontwikkelaar. De gemeente heeft onweersproken gesteld dat zij nooit op dergelijke grootschalige wijze zou hebben gekapt, dat zij slechts enkele bomen zou hebben gekapt, dat achttien oude bomen niet zouden zijn verwijderd en dat zij door de grote kaalslag veel meer maatregelen heeft moeten nemen dan anders het geval zou zijn geweest voor het in stand houden van het talud. Ook de kosten die de gemeente heeft moeten maken voor de inzet van ambtenaren komt volgens de rechtbank voor vergoeding in aanmerking.

Voor onvervangbare bomen heeft de deskundige gerekend met het ‘Rekenmodel Vervangingskosten’ getaxeerd. Deze taxatiemethode is gebaseerd op de stichtingskosten die gemaakt moeten worden voor het verkrijgen van vergelijkbare bomen op dezelfde locatie. Na aanplant, nazorg en periodiek onderhoud bereikt de boom het moment van functievervulling, waarna een afschrijvingsperiode volgt volgens een annuïteitenmodel tot aan de vastgestelde theoretische eindleeftijd. Deze methode is niet betwist en de rechtbank zal uitgaan van deze taxatiemethode.

Omgevingsrecht
Onttrekking grondwater natuurvergunningplichtig Noord-Brabant en Limburg (ECLI:NL:RBOBR:2024:2521)

De provincies Noord-Brabant en Limburg hebben een beheerplan vastgesteld voor een aantal Natura 2000-gebieden. In het beheerplan is geen algemene vrijstelling opgenomen voor het onttrekken van grondwater ten behoeve van de beregening van open teelt, omdat significante gevolgen door de grondwateronttrekkingen op het gebied niet kunnen worden uitgesloten. Omdat grondwateronttrekking ten behoeve van agrarische beregening niet langer is beschreven in het beheerplan, is in beginsel hiervoor een natuurvergunning vereist. Een aantal boeren en belangenorganisaties verzetten zich hiertegen en komen in beroep.

De rechtbank overweegt dat in een beroep tegen een eerder beheerplan voor hetzelfde gebied is vastgesteld dat de effecten van het gebruik van de beregeningsputten voor de Natura 2000-gebieden, wat onder dit voorgaande beheerplan onder voorwaarden niet vergunningplichtig was, onvoldoende zijn onderzocht. In de onderhavige uitspraak merkt de rechtbank op dat er sprake kan zijn van ‘bestaande rechten’, in welk geval geen natuurvergunning is vereist zolang er sprake is van een ongewijzigde uitvoering. De peildatum die hiervoor aangehouden moet worden ligt volgens de rechtbank op 10 juni 1994, de datum waarop de beide Vogelrichtlijngebieden onder de bescherming van artikel 6 van de Habitatrichtlijn zijn komen te vallen. Dit betekent dat als een agrariër op die datum reeds een recht had om te beregenen uit een beregeningsput, die recht sindsdien is blijven bestaan.

De rechtbank plaatst verder een aantal kanttekeningen bij de lokale regelgeving en lokaal beleid. Zo wijst de rechtbank erop dat een vergunning of registratie op grond van de (grond)waterregelgeving niet automatisch betekent dat er toestemming in het kader van de natuurregelgeving bestaat om grondwater te onttrekken. Dat komt omdat bij de vergunning- of toestemmingverlening in het kader van de (grond)waterregelgeving andere belangen worden betrokken en meegewogen dan bij de verlening van een toestemming in het kader van de natuurregelgeving.

De rechtbank benadrukt tot slot dat een bestaand recht niet eeuwig is. Er moet wel doorlopend gebruik worden gemaakt van het bestaande recht, ofwel een put moet al die jaren daadwerkelijk worden gebruikt om grondwater te onttrekken Als een put jarenlang niet wordt gebruikt, dan kan de hervatting van het gebruik reeds getroffen passende herstelmaatregelen voor de Natura 2000-gebieden frustreren. De rechtbank is van oordeel dat alleen mag worden vergeleken met bestaande rechten die daadwerkelijk worden gebruikt of kunnen worden gebruikt zonder dat hier een nieuwe omgevings- of natuurvergunning voor nodig is.

Onteigening
Kosten cassatieprocedure niet vergoed (ECLI:NL:RBZWB:2024:3990)

De Staat onteigent een perceelsgedeelte en heeft het vonnis al ingeschreven in de openbare registers. De onderhavige procedure heeft alleen betrekking op de hoogte van de schadeloosstelling. Voor de zitting bericht de Staat dat zij overeenstemming heeft bereikt met de onteigende partij over de hoogte van de schadeloosstelling. Tussen partijen bestaat alleen nog discussie over de te vergoeden juridische en deskundige bijstand.

Ten aanzien van de juridische bijstand is de Staat van mening dat de kosten voor de cassatieprocedure niet voor vergoeding in aanmerking komen. De rechtbank bevestigt dit en verwijst naar jurisprudentie, waaruit blijkt dat er hier geen sprake is van kosten die verband houden met het onteigeningsgeding en op grond van artikel 50 Onteigeningswet voor vergoeding in aanmerking komen.

Voor de kosten van de deskundige bijstand is de Staat van mening dat een paar uur in mindering moeten worden gebracht, omdat deze na het inschrijven van het vonnis zijn gemaakt en onduidelijk is doe deze zich verhouden tot de juridische bijstand. De rechtbank wijst deze mindering van uren toe, omdat de onteigende partij heeft nagelaten om toe te lichten, nu dat niet uit de urenregels blijkt, wat in dit stadium van de onderhandelingen de toegevoegde waarde van de deskundige bijstand was, naast de juridische bijstand.

26 juni 2024

Eigendomsrecht
Rechtsgevolgen erfdienstbaarheden bij samenvoeging of splitsing percelen (ECLI:NL:HR:2024:864)

De Hoge Raad wordt gevraagd om een oordeel over de gevolgen van erfdienstbaarheden bij het samenvoegen of splitsen van diverse percelen. Het gaat om een geschil waarbij teruggegrepen wordt op (onder meer) een akte uit 1755, waarin diverse rechten worden toegekend aan een perceel. Het perceel is in de daaropvolgende 250 jaar diverse keren vernummerd. De omgeving is ook aanzienlijk veranderd. De vraag is of de samenvoeging van (in dit geval) een heersend erf ook tot gevolg heeft dat het heersende erf uitgebreid wordt tot het samengevoegde deel.

De Hoge Raad overweegt dat volgens het huidige recht en het in 1984 geldende recht (partijen verschillen van mening over de status van het heersende erf vanaf 1984, toen het vorige BW nog gold), de samenvoeging van het heersende erf met een naastgelegen erf niet ertoe kan leiden dat ook dat naastgelegen erf heersend erf wordt. Het recht van erfdienstbaarheid wordt ten behoeve van een bepaald erf gevestigd. Dat heeft enerzijds tot gevolg dat splitsing van het heersende erf in beginsel niet ertoe leidt dat het heersende erf wordt verkleind; anderzijds kan het heersende erf evenmin worden vergroot doordat het wordt samengevoegd met een naastgelegen erf.

Verbintenissenrecht
Verplichting tot schadevergoeding bij afgebroken onderhandelingen (ECLI:NL:HR:2024:884)

Twee partijen onderhandelen over de verkoop van enkele percelen, waarop een project met woningen, parkeerplaatsen en een commerciële ruimte ontwikkeld zou moeten worden. Omdat de realisatie van het project afhankelijk is van medewerking van de gemeente, is in de koopovereenkomst opgenomen dat levering pas plaatsvindt als de medewerking van de gemeente is verkregen en 80% van het project is verkocht. In de periode tussen het aangaan van de overeenkomst en de levering vestigt de gemeente een voorkeursrecht op de percelen, waardoor de levering enkele malen moet worden uitgesteld.

Op een gegeven moment stelt de verkoper niet langer te willen meewerken aan uitstel van de levering. Omdat de laatst overeengekomen periode van verlenging op dat moment is verlopen, stelt de verkoper ook niet meer gebonden te zijn aan de koopovereenkomst. De verkoper verkoopt daarna de percelen aan een derde, waarop de gepasseerde koper een procedure aanspant, onder andere om een schadevergoeding te krijgen. In beroep en hoger beroep krijgt de koper ongelijk, waarna hij in cassatie gaat bij de Hoge Raad.

De Hoge Raad overweegt dat de gevraagde schadevergoeding ziet op het negatief contractsbelang. Dit betreft de situatie dat het afbreken van onderhandelingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is, maar er zich omstandigheden voordoen op grond waarvan de partij die de onderhandelingen afbreekt, verplicht is (een deel van) de kosten die de wederpartij heeft gemaakt te vergoeden.

In het onderhavige geval merkt de Hoge Raad op dat het te danken is aan de inspanningen van koper dat de gemeente op de percelen de bestemmingen wonen en supermarkt heeft gevestigd en de verkoper als gevolg daarvan de percelen voor een aanzienlijk hoger bedrag aan een derde heeft kunnen verkopen. Het hof heeft dit niet expliciet betrokken bij haar afweging of het afbreken van de onderhandelingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. Om deze reden verwijst de Hoge Raad het geschil naar een ander hof, die de zaak verder zal behandelen.

Bestuursrecht
Ministeries voldoen niet aan Wob/Woo-verzoek, rechtbank voorziet zelf (ECLI:NL:RBMNE:2024:3285)

Naar aanleiding van een Wob-verzoek over een kamerbrief, neemt het ministerie van AZ een besluit. In beroep wordt dit besluit vernietigd, voor zover het gaat over de conceptversies van de kamerbrief. Ook moet de minister het Wob-verzoek doorsturen naar andere ministeries waar concepten van de kamerbrief berusten. Dit heeft uiteindelijk geleid tot drie besluiten die gaan over de concepten van de kamerbrief: 13 maart 2023 van de minister van BZK, 17 april 2023 van de minister van EZK en 26 april 2023 van de minister van AZ.

De zaak spitst zich toe op de vraag hoe het begrip persoonlijke beleidsopvatting, zoals geformuleerd in de Woo, moet worden toegepast. Uit de parlementaire geschiedenis leidt de rechtbank af dat het onder de Wob ontstane regime in beginsel onder de Woo op hoofdlijnen wordt voortgezet. De achtergrond hiervan is dat ambtenaren frank en vrij hun opvatting moeten kunnen geven over beleidskwesties en beleidskeuzes, ten behoeve van het intern beraad. Een zekere mate van intimiteit en veiligheid is noodzakelijk om te kunnen komen tot een effectieve besluitvorming. Ambtenaren en bestuurders moeten vrijelijk met elkaar van gedachten kunnen wisselen over een dossier, beleidsproces, ambtelijk advies of wetsontwerp. Zij moeten hun persoonlijke beleidsopvattingen kunnen articuleren, zonder dat een dergelijk advies de volgende dag in de krant staat, of onderwerp vormt van parlementair debat.

Met de Woo is echter ook een wijziging van de bestaande praktijk beoogd. Artikel 5.2, eerste lid, van de Woo bevat een aanscherping ten opzichte van de Wob, die onterechte aanmerking als persoonlijke beleidsopvatting moet tegengaan. De uitvoeringspraktijk zoals die zich de afgelopen decennia heeft uitgekristalliseerd laat namelijk een onbedoelde uitbreiding en oprekking van het beroep op deze uitzonderingsgrond zien. De wetgever wil met de wetswijziging voorkomen dat objectieve gegevens worden uitgezonderd van openbaarheid. Naarmate er sprake is van meer objectieve informatie in een document, zal er dus minder snel sprake zijn van persoonlijke beleidsopvattingen. Hiertoe is de definitie aangescherpt.

De rechtbank heeft kennisgenomen van de stukken die door de ministeries geweigerd worden. Naar het oordeel van de rechtbank zijn er onderdelen in de concepten aan te wijzen die niet kunnen worden aangemerkt als persoonlijke beleidsopvattingen, omdat zij een overwegend objectief karakter hebben. Het gaat hier om verwijzingen naar objectieve en al openbaar gemaakte rapporten/adviezen die niet vallen onder het reikwijdte persoonlijke beleidsopvatting. De ministers hebben deze passages in de concepten dan ook ten onrechte geweigerd openbaar te maken.

Verder is de rechtbank van oordeel dat de ministers ten onrechte hebben aangevoerd dat onderdelen niet openbaar gemaakt kunnen worden, omdat ambtenaren in de toekomst mogelijk niet meer vrij zouden kunnen brainstormen omdat hun wellicht onvoldragen of onrijpe visie toch openbaar zou kunnen worden. Ook hebben de ministers niet het maatwerk geleverd in het selecteren van passages dat van hen gevraagd mag worden.

De rechtbank realiseert zich dat er na vernietiging van de bestreden besluiten nog beslissingsruimte voor ministers rest om nader te motiveren waarom openbaarmaking in niet herleidbare vorm niet zou kunnen. Desondanks ziet de rechtbank zich onder deze uitzonderlijke omstandigheden genoodzaakt om de ministers niet nogmaals in de gelegenheid te stellen om op de bezwaren van eiser te beslissen. Zij zal het geschil dan ook definitief beslechten en zelf in de zaak voorzien door de passages aan te wijzen die, geanonimiseerd en met weglating van opmerkingen in de zijlijn, voor openbaarmaking in aanmerking komen.

• Prejudiciële vragen gevolgen Didam-arrest (ECLI:NL:RBGEL:2024:3314)

Tussen een gemeente en een projectontwikkelaar is een koopovereenkomst gesloten, waarbij de projectontwikkelaar percelen heeft gekocht van de gemeente. In de koopovereenkomst is verder bepaald dat de gemeente andere gronden eerst aan de projectontwikkelaar te koop dient aan te bieden als de gemeente voornemens is deze gronden te vervreemden. Op een later moment, nadat het Didam-arrest is gewezen, wil de gemeente deze gronden vervreemden, maar zonder deze eerst aan te bieden aan de projectontwikkelaar. Volgens de gemeente stond het haar niet vrij om de koopovereenkomst te sluiten, op grond van het gelijkheidsbeginsel.

De rechtbank overweegt dat het hier gaat om een overeenkomst die is gesloten voor het Didam-arrest. Volgens de rechtbank is uit de rechtspraak en de literatuur die dateert van na het Didam-arrest nog geen heldere lijn te ontwaren over de gevolgen van het Didam-arrest voor een vóór die tijd gesloten (koop)overeenkomst waarbij de regels uit het Didam-arrest niet in acht zijn genomen. Er bestaat een visie dat dergelijke overeenkomsten nietig zijn, een visie dat deze vernietigbaar zijn en tot slot een visie dat deze in beginsel geldig en onaantastbaar zijn. De rechtbank Midden-Nederland was in een andere zaak voornemens prejudiciële vragen te stellen over deze problematiek, maar door een schikking in die zaak zijn de prejudiciële vragen uiteindelijk niet aan de Hoge Raad voorgelegd.

De rechtbank in onderhavige zaak acht het nodig dat eerst van de Hoge Raad duidelijkheid wordt verkregen over de rechtsgevolgen van niet Didam-conforme overeenkomsten. Zo kan de rechtbank beslissen op de nakomingsvordering, zonder dat de mogelijkheid bestaat dat het hof of de Hoge Raad later anders oordeelt, wat tot een onwenselijke situatie zou kunnen leiden. Het stellen van prejudiciële vragen is voorts van rechtstreeks belang voor de beslechting of beëindiging van talrijke andere geschillen die uit soortgelijke feiten voortvloeien en waarin dezelfde rechtsvraag zich voordoet. Uit de aanzienlijke hoeveelheid rechterlijke uitspraken over de gevolgen van het Didam-arrest blijkt dat niet eenduidig wordt beslist in vergelijkbare gevallen, zodat de rechtszekerheid is gebaat bij duidelijkheid over dit onderwerp.

Om bovenstaande reden stelt de rechtbank de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad:

1. Zijn door de overheid gesloten privaatrechtelijke (koop)overeenkomsten met betrekking tot onroerende zaken, die niet conform de in het Didam-arrest genoemde regels tot stand zijn gekomen:
   1. nietig op grond van 3:40 lid 1 BW, en zo ja, is daarvoor een gekwalificeerde schending nodig,
   2. nietig op grond van artikel 3:40 lid 2 BW,
   3. vernietigbaar op grond van artikel 3:40 lid 2 BW en/of naar analogie van artikel 4.15 lid 1 sub a Aanbestedingswet 2012, of rechtsgeldig?
2. Maakt het voor de beantwoording van vraag 1 uit en zo ja, in welke zin, of sprake is van:
   1. een situatie waarin een koopovereenkomst tot stand is gekomen en de levering heeft plaatsgevonden voordat het Didam-arrest werd gewezen,
   2. een situatie waarin een koopovereenkomst tot stand is gekomen en de levering plaats heeft gevonden nadat het Didam-arrest werd gewezen,
   3. een situatie waarin een koopovereenkomst respectievelijk een recht van koop is overeengekomen voordat het Didam-arrrest werd gewezen en die verbintenissen na 26 november 2021 nog niet hebben geresulteerd in een levering respectievelijk een aanbod tot koop?
3. Maakt het ten aanzien van overeenkomsten die gesloten zijn voor 26 november 2021 voorts verschil of het overheidslichaam bij haar wederpartij het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt (alleen) aan deze partij te zullen (verkopen en) leveren?
4. Als het antwoord op vraag 3 bevestigend is: hoe dient een afweging gemaakt te worden tussen enerzijds het gelijkheidsbeginsel (dat het overheidslichaam bij het aangaan van de overeenkomst heeft geschonden jegens (potentiële) gegadigden) en anderzijds het vertrouwensbeginsel (dat in geval van nietigverklaring dan wel vernietiging door het overheidslichaam wordt geschonden jegens de partij bij de overeenkomst die dateert van voor 26 november 2021)?
5. Is bij de beantwoording van vraag 4 relevant of het overheidslichaam aanbiedt de schade voortvoeiend uit het geschonden vertrouwen te vergoeden, en op welke wijze kan dat in de belangenafweging worden verdisconteerd?
6. Indien het antwoord op vraag 1 luidt dat de overeenkomst vernietigbaar is, wie kunnen een beroep op vernietigbaarheid doen, de contractspartijen en/of derden?
7. Bestaat er, in het geval een voor 26 november 2021 gesloten (koop)overeenkomst nietig of vernietigbaar is omdat de in het Didam-arrest neergelegde regels niet zijn gevolgd, grond voor het toekennen van schadevergoeding aan de wederpartij van het overheidslichaam, indien die nietigheid of vernietigbaarheid van de overeenkomst tot gevolg heeft dat het overheidslichaam het door hem jegens de wederpartij gewekte vertrouwen van (verkoop en) levering schendt?

19 juni 2024

Planschade en nadeelcompensatie
Voorzienbaarheid nadeelcompensatie (ECLI:NL:RVS:2024:2408)

De exploitant van een strandpaviljoen dient een verzoek om nadeelcompensatie in, nadat de gemeente werkzaamheden heeft uitgevoerd aan een nabijgelegen weg. Bij deze werkzaamheden zijn hekken geplaatst, looproutes gewijzigd en bushaltes verplaatst. De gemeente heeft advies gevraagd aan een deskundige. Volgens de deskundige is er sprake van inkomensschade, die voor 50% is toe te rekenen aan de route-herinrichting en voor 50% aan de verwezenlijking van het bestemmingsplan. Op de schade wordt een aftrek toegepast vanwege het normale ondernemersrisico. Volgens de deskundige is er geen sprake van voorzienbaarheid.

De gemeente laat een second opinion uitvoeren, waaruit volgt dat er wel sprake was van voorzienbaarheid. Er was immers al in de periode 2009-2012 meerdere malen melding gemaakt van de mogelijke herinrichting, voordat de verzoeker in 2013 startte met de exploitatie van het strandpaviljoen. De gemeente wijst daarop het verzoek om nadeelcompensatie af. Dit oordeel blijft in bezwaar en beroep overeind, waarop de exploitant in hoger beroep gaat.

De Afdeling overweegt dat voor het aannemen van voorzienbaarheid niet is vereist dat verwezenlijking van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel volledig en onherroepelijk vaststaat, dat de maatregel tot in detail is uitgewerkt of dat de omvang van de nadelige gevolgen met nauwkeurigheid kan worden bepaald. Beslissend is of op het moment van investering de mogelijkheid van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel zodanig kenbaar was, dat hiermee bij de beslissing tot investering rekening kan worden gehouden. In dit verband is verder van belang dat, bij het bepalen van de voorzienbaarheid, de voor de aanvrager meest ongunstige uitwerking van de in een beleidsvoornemen bedoelde ontwikkelingsmogelijkheden beslissend is.

Uit de rechtspraak van de Afdeling volgt ook dat de schadeveroorzakende ontwikkeling op grond van een beleidsvoornemen voorzienbaar was, indien een redelijk denkend en handelend persoon uit de openbaarmaking daarvan kan begrijpen op welk gebied het beleidsvoornemen betrekking heeft, wat de zakelijke inhoud ervan is en dat hij van de inhoud ervan kan kennisnemen.

In onderhavige zaak oordeelt de Afdeling dat in meerdere beleidsdocumenten is opgenomen dat voor de betreffende weg maatregelen genomen diende te worden. Er worden meerdere varianten weergegeven, waarvan uiteindelijk de voorkeursvariant is gekozen. Volgens de Afdeling is er sprake van concrete beleidsvoornemens, op grond waarvan de gemeente de voorzienbaarheid kan inroepen tegen de aanvrager.

Onteigening
Slechtere kavelvorm geen grond voor waardevermindering, in afwijking van rechtbankdeskundigen (ECLI:NL:RBZWB:2024:3805)

Als gevolg van een onteigening krijgen drie agrarisch percelen een nieuwe grens die niet geheel recht is. De rechtbankdeskundigen zijn van mening dat er als gevolg daarvan ook sprake van waardevermindering van het overblijvende van deze percelen en begroten deze waardevermindering op 50% van de (agrarische) waarde. De rechtbank volgt dit advies echter niet en betoogt dat de (in haar woorden zeer lichte) verslechtering bij een veronderstelde koop in het vrije economische verkeer niet tot een lagere prijs zal lijden na de onteigening. De vormverslechtering is zo gering, dat niet is te verwachten dat een redelijk handelend koper zich daardoor zal laten weerhouden de agrarische waarde te betalen.

De onteigende voert aan dat de kopakkers op het overblijvende komen te liggen, waardoor er minder beteelbare oppervlakte is. Kort gezegd neemt de oppervlakte van de kopakker toe ten opzichte van de oppervlakte van het perceel. Ook zullen de kopakkers zo kort op elkaar komen te liggen dat de machines vaker over dezelfde grond zullen gaan, waardoor onwenselijke verdichting van de bodem zal optreden.

De deskundigen, en in het verlengde daarvan de rechtbank, volgen deze redenatie niet. Voor zover de onteigende stroken grond werden gebruikt om daarop met machines te keren (zogeheten ‘kopakkers’) kan dezelfde ruimte daarvoor worden ingericht op de overblijvende perceelsgedeelten. De lengte van de rijpaden wordt daarmee niet zodanig ingekort dat een redelijk handelend agrariër enkel in verband daarmee de teeltrichting op deze percelen zou wijzigen.

• Waarde huiskavel ligt € 1,–/m² boven waarde veldkavel (ECLI:NL:RBZWB:2024:3810)

Een agrariër wordt onteigend en verliest daar een gedeelte van zijn huiskavel bij. De rechtbankdeskundigen geven in dit kader aan dat er geen eenduidig beeld blijkt uit referentietransacties het prijsverschil tussen huiskavels en veldkavels, maar zijn wel van oordeel dat er een opslag van € 1,–/m² moet worden betaald. De rechtbank verwijst naar het onderzoek van de deskundigen, de marktkennis, ervaring en intuïtie en volgt deze opslag. Zowel de Staat als de onteigende hadden tegen deze opslag overigens geen verweer gevoerd.

De deskundigen hebben zich verder uitgelaten over de vraag of reconstructie of liquidatie aan de orde is. Naar het oordeel van de deskundigen zal ook een betrekkelijk kleine oppervlakte als het onderhavige (circa 4.000 m²) uitgegaan moeten worden van reconstructie, zij het bij een reguliere aankoop die ook zonder onteigening zou hebben plaatsgevonden. De algemene tendens is dat een agrariër wil voorkomen dat hij areaal moet inleveren. In de landbouw is sprake van extensivering. Als gevolg daarvan is het belang om te beschikken over voldoende oppervlakte toegenomen. Behoud van productieareaal is ook van belang in verband met de geldende mestwetgeving. Een harde ondergrens voor de omvang van het verlies aan oppervlakte, waarbij reconstructie niet langer aan de orde is, is niet te trekken. Ook de oppervlakte van het onteigende in verhouding tot het overblijvende is niet maatgevend.

Wanneer en onder welke condities compensatie voor de onteigende oppervlakte mogelijk is, is niet concreet vast te stellen zodat van aannames moet worden uitgegaan. Bij verlies van een relatief kleine oppervlakte zal een redelijk handelend agrariër die oppervlakte meenemen bij de aankoop van een groter perceel. In dit geval denken de deskundigen daarbij aan de aankoop van een oppervlakte van 5 ha. Er kan van worden uitgegaan dat die oppervlakte op een termijn van 3 jaar wel in de markt zal worden aangeboden.

12 juni 2024

Bestemmingsplan/omgevingsplan
Aantasting woon- en leefklimaat door bouw muur op 30 cm (ECLI:NL:RVS:2024:2235)

Een gemeente stelt een bestemmingsplan vast, op grond waarvan het toegestaan wordt om een appartementengebouw te realiseren. Een eigenaar van een appartement naast het beoogde appartementengebouw komt tegen dit bestemmingsplan op, omdat het plan voorziet in de mogelijkheid om naast de zijgevel van zijn appartement op een afstand van minder dan 30 cm een blinde muur te realiseren. Dit zal niet alleen het uitzicht vanuit de aan deze zijde van zijn appartement aanwezige ramen volledig belemmeren, maar ook de lichtinval in zijn appartement sterk verminderen.

De gemeente verweert zich door te stellen dat deze afstand niet verschilt van het voorgaande bestemmingsplan. De Afdeling constateert dat dit inderdaad het geval is, en er om deze reden wat betreft de bebouwingsmogelijkheden ook geen sprake is van een verslechtering ten opzichte van de voorgaande planologische situatie.

De Afdeling oordeelt echter dat dit de gemeente niet ontslaat van de verplichting om bij de vaststelling van een bestemmingsplan een afweging te maken van alle bij het gebruik van de gronden betrokken belangen, waaronder het belang van omwonenden bij een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Hierbij neemt de Afdeling in aanmerking dat de kortste afstand van het bestaande appartement tot het bouwvlak 30 cm bedraagt en dat dit bouwvlak volledig bebouwd mag worden. Mede gelet op deze afstand en de maximaal toegestane bouwhoogte had het op de weg van de gemeente gelegen om de gevolgen van het plan voor het uitzicht vanuit het bestaande appartement, de lichtinval in dat appartement en de mogelijkheid tot onderhoud van de zijgevel van dat appartement te onderzoeken en inzichtelijk te maken. De Afdeling stelt vast dat de gemeente de belangen van de betreffende eigenaar niet bij zijn beoordeling heeft betrokken. Het plan berust daarom op een ondeugdelijke motivatie.

Bestuursrecht
Reactiemogelijkheid na advies op zienswijze (ECLI:NL:RVS:2024:1726)

Een gemeente heeft een omgevingsvergunning verleend om een seniorenwoning te realiseren. Het besluit is voorbereid met de uitgebreide voorbereidingsprocedure. In dit kader heeft een omwonende een zienswijze ingediend tegen de ontwerpvergunning. Na het indienen van de zienswijze is een welstandsadvies uitgebracht. De omwonenden is niet in de gelegenheid gesteld hierop te reageren, waarna hij de vergunning aanvecht.

De Afdeling overweegt als eerste dat er geen wettelijke bepaling is op grond waarvan de gemeente is gehouden om indieners van zienswijzen door toezending dan wel terinzagelegging in kennis te stellen van stukken met betrekking tot de vergunningaanvraag die na de terinzagelegging van het ontwerpbesluit aan de gemeente bekend worden. Onder omstandigheden kan echter uit het oogpunt van een zorgvuldige voorbereiding van het besluit aanleiding bestaan betrokkenen in kennis te stellen van dergelijke nadere stukken en hun de gelegenheid te bieden daarop te reageren.

In onderhavig geval heeft de gemeente het welstandsadvies opgevraagd naar aanleiding van de zienswijze van de omwonende. Het advies is als bijlage opgenomen bij de zienswijzennota en maakt als zodanig deel uit van het besluit tot verlening van de vergunning. De gemeente heeft in de motivering van dat besluit naar het advies verwezen en op de zitting heeft de gemeente zich op het standpunt gesteld dat het advies dragend is voor die motivering. Gelet hierop had de gemeente aan de omwonende bij de voorbereiding van het besluit de gelegenheid moeten bieden om van het advies kennis te nemen en daarop te reageren. Omdat de gemeente dit heeft nagelaten, heeft het college het besluit niet met de vereiste zorgvuldigheid voorbereid.

Overigens is de Afdeling van oordeel dat dit gebrek gepasseerd had kunnen worden, aangezien het niet aannemelijk is dat andere belanghebbenden door dit gebrek zijn benadeeld, omdat de gemeente het advies als bijlage bij het besluit ter inzage heeft gelegd. De omwonende zelf is door het gebrek ook niet benadeeld, omdat hij in eerste aanleg en in hoger beroep gronden tegen het advies heeft kunnen aanvoeren.

Omgevingsrecht
Weigering om handhavend op te treden tegen lelieteelt (ECLI:NL:RBOVE:2024:2943)

Een belangenorganisatie die zich ten doel stelt om ecologische systemen en waarden te behouden, heeft de provincie verzocht om handhavend op te treden tegen een agrarische onderneming die (onder meer) lelies teelt op een perceel in de buurt van een Natura 2000-gebied. Eén van de argumenten die de belangenorganisatie aanvoert is dat het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen voor agrarische activiteiten op grond van het beheerplan niet vergunningsvrij is. Daarnaast betoogt de belangenorganisatie dat de provincie verplicht is nader onderzoek te verrichten naar het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen ter plaatse om aan te tonen dat significante negatieve effecten op het Natura 2000-gebied zijn uitgesloten.

In het beheerplan staat het volgende: ‘Voor het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen gelden wettelijke kaders. Bij het opstellen van deze kaders is rekening gehouden met effecten van deze middelen op het milieu. Omdat de habitattypen niet op de agrarische percelen voorkomen, is geen sprake van rechtstreekse bespuiting. Wel kan door verwaaiing of door af- of uitspoeling sprake zijn van effecten. De geldende voorwaarden die de emissies van bestrijdingsmiddelen tijdens toediening beperken zijn onder meer: de (verlaagde) spuitboomhoogte, gebruik van driftarme spuitdoppen en kantdoppen, niet spuiten bij harde wind (allen t.b.v. het beperken van verwaaiing) en de teeltvrije zone tussen landbouwgewassen en de sloot (beperken van af- en uitspoeling). Op basis van de actuele kennis of de mate van verwaaiing, af- en uitspoeling in combinatie met de geldende voorwaarden waaronder gewasbeschermingsmiddelen toegepast mogen worden, worden geen significante negatieve effecten op de instandhoudingsdoelenstellingen verwacht. Wanneer uit nieuwe kennis en/of monitoring blijkt dat de instandhoudingsdoelstellingen in gevaar komen als gevolg van het toepassen van gewasbeschermingsmiddelen, is de provincie bevoegd om nadere voorwaarden te stellen.’

 De rechtbank concludeert dat het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen op grond van het beheerplan ter plaatse wel degelijk is toegestaan. Daarbij komt dat de belangenorganisatie geen beroep heeft ingesteld tegen het beheerplan en deze daarom inmiddels onherroepelijk is. De rechtszekerheid verzet zich ertegen dat de inhoud van het beheerplan hier alsnog door middel van een handhavingsverzoek ter discussie kan worden gesteld. De rechtbank dient dan ook in deze procedure uit te gaan van de rechtmatigheid van het beheerplan.

Omdat het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen in overeenstemming is met het beheerplan, is geen vergunning vereist. Dit brengt met zich mee dat er geen passende beoordeling vereist is en de provincie ook niet handhavend kan optreden.

5 juni 2024

Pachtrecht
Didam-arrest ook van toepassing op pachtovereenkomsten (ECLI:NL:RBNNE:2023:82)

De stankoverlast van een akkerbouwbedrijf met een mestvergistings- en warmtekrachtinstallatie voor het produceren van digestaat en elektriciteit leidt tot problemen met de omgeving. De gemeente probeert met de exploitant tot een oplossing te komen. Daarbij biedt de gemeente enkele percelen in reguliere pacht aan aan de exploitant, onder voorwaarde dat de exploitant de onderhandelde vaststellingsovereenkomst terugstuurt en een aanvraag doet bij het omgevingsloket voor een omgevingsvergunning om andere maatregelen te treffen.

De exploitant stuurt de vaststellingovereenkomst retour terug en dient een aanvraag in, maar de aanvraag blijkt aangevuld te moeten worden. Tot op heden is de vergunning daarom niet verleend. De exploitant vordert echter wel dat de pachtovereenkomst wordt vastgelegd, omdat zij de gestelde voorwaarden heeft vervuld. De gemeente verzet zich hiertegen en voert aan dat het vereist is dat er een oplossing voor de stankoverlast wordt gerealiseerd. In feite was de pachtovereenkomst een soort beloning voor het bereiken van een oplossing.

De pachtkamer stelt vast dat de voorwaarden niet op de manier zijn verwoord die de gemeente in de procedure voorstaat. Hierbij merkt de pachtkamer op dat de gemeente zich liet bijstaan door haar advocaat, en dat enkele andere voorwaarden wel uitdrukkelijk zijn vermeld. Ten aanzien van de omgevingsvergunning merkt de pachtkamer verder op dat in de vaststellingsovereenkomst is bepaald dat partijen zich realiseren dat de vergunning onderwerp kan zijn van inspraak en/of beroep, en de uitkomst daarmee onzeker is. Van de exploitant kon dus niet worden verwacht dat zij een aanvraag zou indienen die gegarandeerd tot een overeenkomstig luidende vergunning zou leiden.

De pachtkamer toetst vervolgens of aan de vereisten voor een pachtovereenkomst is voldaan. Dat is hier het geval; er is sprake van een overeenkomst waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie.

De gemeente probeert vervolgens onder de pachtovereenkomst uit te komen door te stellen dat zij die niet in pacht had moeten uitgeven, gelet op de eisen uit het Didam-arrest. De pachtkamer overweegt dat de gemeente inderdaad mededelingsruimte had moeten bieden, maar dat die schending in het voorliggende geval niet tot nietigheid van de pachtovereenkomst kan leiden. De betrokken pachtovereenkomst is medio 2020 tot stand is gekomen, ruim voordat het Didam-arrest is gewezen. Bij de totstandkoming van de pachtovereenkomst hebben partijen geen rekening kunnen houden met de procesregels die de Hoge Raad op 26 november 2021 in het Didam-arrest heeft geformuleerd. Onder die omstandigheden heeft de exploitant erop mogen vertrouwen dat de gemeente haar verplichtingen uit hoofde van de pachtovereenkomst gestand zou doen.

Daarmee dient zich een conflict aan tussen twee verschillende beginselen van behoorlijk bestuur, enerzijds het door de pachtovereenkomst contractueel verankerde uitgangspunt dat door de overheid opgewekt vertrouwen behoort te worden gehonoreerd, anderzijds het in het Didam-arrest uitgewerkte uitgangpunt dat het gelijkheidsbeginsel meebrengt dat overheidslichamen bij uitgifte van grond gelijke gevallen gelijk moeten behandelen. Genoemd conflict – zo oordeelt de pachtkamer – komt voort uit een doen of nalaten van de gemeente. Daarnaast heeft de gemeente een deel van de percelen, die aan de exploitant ter beschikking zouden worden gesteld, aan derden heeft verkocht en/of verpacht. De gemeente heeft zichniets gelegen heeft laten liggen aan de in rechte vastgestelde afspraken die met de exploitant zijn gemaakt. Onder de gegeven omstandigheden dient het belang van de exploitant dat het bij haar door de gemeente gewekte vertrouwen niet wordt geschonden het zwaarst te wegen.

Planschade en nadeelcompensatie
Vrees voor geluidhinder kan niet worden meegenomen in de taxatie (ECLI:NL:RVS:2024:2228)

In het buitengebied worden vier windturbines gerealiseerd. Een omwonende met bijbehorend kantoorpand dient een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in bij de provincie. In hoger beroep staat (onder meer) ter discussie of het terecht is dat rekening wordt gehouden met het geluid van de windturbines. Specifiek gaat het erom of de vrees voor het ontstaan van geluidhinder als gevolg van het wonen in de buurt van een windpark van vier windturbines niet als een subjectieve beleving of onbestemde angst voor gezondheidsschade kan worden afgedaan.

De taxateur overweegt dat een redelijk denkend en handelend koper van een woonobject in een agrarisch gebied over het algemeen rekening zal houden met geluiden die bij die omgeving passen, zoals weg- en landbouwverkeer en geluiden van een agrarisch bedrijf, maar ook natuurlijke geluiden van vogels of geruis van bomen. Op bepaalde delen van de dag zijn deze geluiden meer aanwezig, maar er zijn ook dagdelen, bijvoorbeeld de nacht, waarbij omgevingsgeluiden wegvallen. Geluiden van windturbines vallen juist dan nog meer op. Dit wordt ervaren in de tuin rondom de woning of binnen wanneer de ramen open staan. Wonen in het buitengebied betekent dat het leven zich ook vaak buiten afspeelt. Hinderlijke omgevingsgeluiden die buiten waar te nemen zijn, hebben wel degelijk impact op het woongenot.

Windturbines produceren mechanisch geluid en stromingsgeluid. Bij moderne turbines overheerst stromingsgeluid op afstanden tot enkele kilometers. De potentiële koper houdt rekening met de kans dat op bepaalde momenten (maximaal) geluid zal ontstaan, zonder dat diegene de exacte omvang van het geluid weet te kwantificeren, wetende dat de prognose voor de toename van het geluid een gemiddelde is. Het is daarnaast voorstelbaar dat de potentiële koper rekening houdt met de kans op laagfrequent geluid en met de zorg dat dit als (extra) hinderlijk wordt ervaren, nog los van het niet aantoonbare wetenschappelijk verband met gezondheidsklachten. Aan dit specifieke karakter van het geluid van windturbines wordt gewicht toegekend bij bepaling van de koopprijs.

De Afdeling overweegt dat niet zonder meer valt af te leiden uit het advies dat de commissie de vrees voor gezondheidsklachten als gevolg van laagfrequent geluid als schadefactor heeft betrokken in de planologische vergelijking. Indien de commissie dit niettemin in die vergelijking heeft meegenomen, laat dat onverlet dat die vrees niet tevens is betrokken in de schadetaxatie. De taxateur heeft rekening gehouden met de zorg van een potentiële koper voor geluidhinder, waaronder hinder van laagfrequent geluid. Vrees voor gezondheidsschade heeft geen rol gespeeld bij het bepalen van de waardevermindering van de onroerende zaak.

Bestuursrecht
Intensiever gebruik voldoende grond voor voorkeursrecht (ECLI:NL:RBGEL:2024:2469)

Een gemeente vestigt een voorkeursrecht op een bepaald gebied ten behoeve van de woningbouwopgave. In het plangebied bevinden zich (onder meer) woningen. De eigenaren van de woningen verzetten zich tegen het voorkeursrecht en voeren aan dat er geen verschil is tussen het huidige gebruik en de toegedachte bestemming.

Bij de parlementaire behandeling van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) is tot uitdrukking gebracht dat de voorkeursregeling niet zo beperkt behoeft te worden opgevat dat deze alleen zou kunnen worden toegepast wanneer sprake is van een bestemming voor wezenlijk andere gebruiksvormen. Ook wanneer de nieuwe bestemming voorziet in een vergelijkbaar, maar intensiever gebruik dan het bestaande, zal van een afwijkend gebruik kunnen worden gesproken. Dit is ook neergelegd in vaste rechtspraak van de Afdeling. Daarnaast is het ook vaste rechtspraak van de Afdeling dat de systematiek van de Wvg met zich meebrengt dat wanneer het voorkeursrecht kan en dient te worden aangewend, het veelal onzeker zal zijn of de geplande (her)ontwikkeling feitelijk zal kunnen worden gerealiseerd. Omdat het doel van de wet is om voorrang aan gemeenten te verschaffen bij aankoop van gronden benodigd voor het realiseren van toekomstige planologische ontwikkelingen, staat de gestelde onzekerheid niet in de weg aan het gebruik van de bij wet gegeven bevoegdheid tot het vestigen van een voorkeursrecht. Dit geldt temeer bij toepassing van artikel 5 van de Wvg. Deze bepaling strekt ertoe dat de raad reeds voor aanvang van de procedure tot vaststelling van een bestemmingsplan, projectbesluit of structuurvisie een voorkeursrecht kan vestigen op gronden waaraan een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht die afwijkt van het huidige gebruik. Daardoor kan de raad in een vroeg stadium slagvaardig optreden om te voorkomen dat de verwezenlijking van de toegedachte bestemming wordt belemmerd. Inherent aan de toepassing van artikel 5 van de Wvg is dat van de toekomstige bestemming nog slechts een globaal beeld bestaat. Daarnaast overweegt de rechtbank dat uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wvg blijkt dat de wetgever met de invoering van deze wet heeft beoogd om de positie van gemeenten bij de grondverwerving voor de verwezenlijking van het ruimtelijke beleid te versterken door de raad een middel te geven waarmee speculatie kan worden tegengegaan en de regie bij de verwezenlijking van de voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen kan worden behouden.

Tussen partijen is niet in geschil dat is voldaan aan de eerste voorwaarde (er is sprake van een niet-agrarische bestemming). Naar het oordeel van de rechtbank wordt eveneens voldaan aan de tweede voorwaarde van artikel 5, eerste lid, van de Wvg en was de raad daarom bevoegd tot vestigen van het voorkeursrecht. De raad heeft voldoende gemotiveerd dat de beoogde situatie leidt tot een intensiever gebruik van de woonbestemming, omdat wordt beoogd in het gebied veel meer woningen te realiseren dan het nu bestaande aantal. Ook als wordt aangenomen dat voorafgaand aan de bouw van deze nieuwe woningen eerst een aanzienlijk aantal bestaande woningen zou moeten worden gesloopt, neemt dat niet weg dat de woonbestemming in de beoogde situatie intensiever gebruikt wordt dan in de bestaande situatie. Dat de plannen daarvoor op dit moment niet meer dan globaal zijn, is inherent aan de toepassing van artikel 5, eerste lid, van de Wvg.

29 mei 2024

Aanbestedingsrecht
Onrechtmatige daad door concessies voor reclame niet aan te besteden, schade te bepalen (ECLI:NL:RBMNE:2024:2256)

NS heeft een concessieovereenkomst gesloten met een dochteronderneming om reclamedragers op de NS-stations te exploiteren. Na enkele fusies en overnames is de dochteronderneming niet meer gelieerd aan NS. Tegen het aflopen van de termijn in de overeenkomst heeft de NS met dezelfde onderneming een nieuwe concessieovereenkomst gesloten. Met een andere partij is enkele jaren later een concessieovereenkomst gesloten voor het exploiteren van grote schermen die op de NS-stations staan.

Weer een andere reclame-onderneming start een procedure tegen de NS, omdat zij haar wettelijke aanbestedingsverplichting heeft geschonden. De rechtbank oordeelt dat NS weliswaar een aanbestedende dienst is, maar dat er op NS geen aanbestedingsverplichting rustte, omdat een duidelijk grensoverschrijdend belang ontbrak. In hoger beroep oordeelt het Hof dat wel sprake is van een duidelijk grensoverschrijdend belang en dat er daarom wel een aanbestedingsverplichting op NS rustte. Dit oordeel blijft in cassatie overeind, waarop NS een nieuwe aanbestedingsprocedure heeft georganiseerd. In onderhavige procedure gaat het over de vraag of NS een toerekenbare onrechtmatige gedraging heeft gepleegd en of zij aansprakelijk is voor de geleden schade richting vijf partijen die NS daarvoor aansprakelijk houden.

In de eerste plaats beoordeelt de rechtbank of de partijen een reële kans op succes zijn misgelopen door het handelen van NS. Deze schatting is het resultaat van een vergelijkende beoordeling van inschrijvingen in een hypothetische aanbesteding ten opzichte van elkaar, waarbij rekening wordt gehouden met het verschil in omvang, marktpositie, financiële slagkracht en daadwerkelijke deelneming aan vergelijkbare concessies van de verschillende partijen.

In de tweede plaats komt de vraag aan de orde welke nettowinst met de concessies gerealiseerd had kunnen worden. Hiervoor is de rechtbank voornemens deskundigen te benoemen. De rechtbank houdt de zaak aan, zodat de partijen zich kunnen uitlaten over wie de deskundigen moeten zijn en welke vragen aan de deskundigen voorgelegd dienen te worden.

Omgevingsrecht
Europeesrechtelijke voorzorgsbeginsel bij toegelaten gewasbeschermingsmiddelen lelieteelt (ECLI:NL:RBLIM:2024:2330)

Omwonenden komen bij de voorzieningenrechter op tegen de voorgenomen teelt van lelies in de buurt van hun woningen. Tijdens deze teelt zal op de akker wekelijks gespoten worden met verschillende gewasbeschermingsmiddelen, die zijn goedgekeurd en toegelaten op de Nederlandse markt en alleen stoffen bevatten die door de EFSA zijn goedgekeurd. De omwonenden blijven echter bezorgd en vorderen een verbod om gewasbeschermingsmiddelen te gebruiken.

De voorzieningenrechter toetst het gevorderde verbod aan het Europese voorzorgsbeginsel. Voor gewasbeschermingsmiddelen komt dit beginsel erop neer dat die niet op de markt mogen worden toegelaten en gebruikt als ze een schadelijk effect hebben op de gezondheid van de mens. Daarbij wordt ook rekening gehouden met kwetsbare groepen zoals kinderen. Hiertoe worden de middelen op Europees niveau door de EFSA getest en in Nederland door het Ctgb.

Uit Europeesrechtelijke rechtspraak blijkt dat het voorzorgsbeginsel niet alleen bij de toelatingsprocedure wordt gehanteerd, maar ook kan worden gebruikt voor beperkende maatregelen door de overheid als er – kort samengevat – nog geen bewijs bestaat over de omvang en het bestaan van risico’s voor de volksgezondheid maar reële schade wel aannemelijk is. De voorzieningenrechter is met de omwonenden van oordeel dat niet alleen voor de overheid maar ook voor de voorzieningenrechter in kort geding ruimte bestaat om op grond van het voorzorgsbeginsel het gebruik van al toegelaten gewasbeschermingsmiddelen in bepaalde gevallen en onder bepaalde omstandigheden te verbieden of te beperken. Het moet namelijk mogelijk zijn om snel maatregelen te nemen wanneer een gegronde vrees bestaat dat het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen in bepaalde omstandigheden het risico oplevert van ernstige gezondheidsschade bij mensen.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter hebben de omwonenden voldoende aannemelijk gemaakt dat testen en analyses die zijn voorgeschreven in de Europese toelatingsprocedure niet voldoende geschikt zijn om een goed beeld te geven van mogelijke schadelijke gevolgen voor het zenuwstelsel en de hersenen van mensen op de langere termijn nadat zij in aanraking zijn gekomen met de gewasbeschermingsmiddelen. Bij de testen wordt geen onderzoek gedaan naar de neurologische gevolgen van blootstelling op de langere termijn. De testen zijn daarvoor over het algemeen van te korte duur. Ook wordt bij de testen geen onderzoek gedaan naar ontwikkelingsstoornissen van kinderen en ongeboren kinderen.

Dat de testen en analyses voor toelating niet afdoende zijn, blijkt bijvoorbeeld uit het feit dat Nederland op Europees niveau heeft aangedrongen om bij het testen van gewasbeschermingsmiddelen de risico’s op neurologische ziekten te betrekken en voortaan ook cocktails van gewasbeschermingsmiddelen te testen. Dit gebeurt nu niet3. Zowel het Ctgb als de EFSA maken zich zorgen over het verband tussen het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen en de ziekte van Parkinson en vinden dat hiernaar meer onderzoek moet worden gedaan. De Gezondheidsraad wijst in haar advies uit 2020 erop dat bij de toelatingsprocedure voor gewasbeschermingsmiddelen een aantal risico’s onvoldoende worden afgedekt. De Gezondheidsraad noemt met name het risico op neurodegeneratieve ziektes die op latere leeftijd optreden, zoals de ziekte van Parkinson en risico’s op ontwikkelingsstoornissen voor jonge en ongeboren kinderen. Het RIVM heeft in haar rapport van 2021 geconcludeerd dat de relatie tussen blootstelling aan chemische stoffen, inclusief gewasbeschermingsmiddelen, en neurodegeneratieve ziektes plausibel is en dat de huidige toelatingsprocedure tekort schiet waar het gaat om de beoordeling van neurotoxische effecten.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat het commerciële belang van de teler gelet op het risico voor de omwonenden op ernstige gezondheidsschade dient te wijken voor de belangen van de omwonenden. Daar komt bij dat de teler de akker wel kan gebruiken voor andere minder belastende teelten. Verder is de lelie een luxeproduct en is de voedselvoorziening niet in het geding, zodat er geen algemeen maatschappelijk belang in de weg staat aan toewijzing van het gevorderde verbod op het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen voor de lelieteelt naast de woonwijk van de omwonenden.

Bestuursrecht
Conclusie A-G inzake Didam-2 (ECLI:NL:PHR:2024:567)

In de bodemprocedure van het kort geding dat is geëindigd met het Didam-arrest, heeft de A-G zijn conclusie gepubliceerd. In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad kort gezegd geoordeeld dat een overheidslichaam bij de verkoop van een onroerende zaak ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden, tenzij op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop.

Het arrest geeft ook aanleiding tot vragen, zoals over het toepassingsbereik en hoe strikt deze regels toegepast moeten worden. Ook is de vraag of een overheidsorgaan een beleidsregeling kan opstellen voor alle gevallen naar deze regeling verwijzen in een besluit. Wat betreft de gevolgen van de niet-naleving van de regels van het arrest is de vraag of de overeenkomst en overdracht die in strijd met die regels worden aangegaan, nietig of vernietigbaar zijn dan wel (alleen) een onrechtmatige daad opleveren.

In het aanbestedingsrecht kan onder omstandigheden afgeweken worden van bepaalde regels, bijvoorbeeld als het betrokken belang een geringe omvang heeft. De Hoge Raad heeft hier enigszins op aangesloten in het Didam-arrest, door te verwijzen naar de beleidsruimte die een overheidsorgaan heeft.

De A-G adviseert de Hoge Raad om het niet-naleven van de regels van het arrest in principe niet te laten leiden tot nietigheid of vernietigbaarheid. Het is duidelijk dat dit in het kader van de rechtszekerheid onwenselijk is. Het overheidslichaam is in en dergelijk geval wel aansprakelijk voor de schade, maar de wederpartij kan erop vertrouwen dat een overeenkomst nagekomen wordt. Dit is vergelijkbaar met het aanbestedingsrecht. Als een overheidsorgaan het oogmerk heeft om de regels uit het Didam-arrest te omzeilen, kan er sprake zijn van een ‘gekwalificeerde schending’, waardoor de overeenkomst alsnog vernietigd kan worden.

De A-G concludeert verder dat het voor de hand ligt dat de Hoge Raad, ten behoeve van de praktijk, de opgekomen vragen in zijn arrest in deze zaak beantwoordt, ook als de behandeling van de aangevoerde cassatieklachten daartoe niet noopt. Antwoorden waarbij de rechtszekerheid vooropstaat, lijken daarbij wenselijk, gelet op de eisen van het rechtsverkeer. Verder zou de Hoge Raad in zijn arrest ten behoeve van de praktijk kunnen ingegaan op de in deze zaak niet spelende vraag of de regels van het Didam-arrest ook gelden voor andere rechtshandelingen en andere goederen van de overheid dan verkoop en onroerende zaken. Ten slotte ligt het voor de hand dat duidelijkheid wordt gegeven over het antwoord op de vraag of overheden de naleving van de regels van het Didam-arrest kunnen regelen in een beleidsregeling en met name aan welke eisen die regeling dan in grote trekken zou moeten voldoen. Dat zou eveneens de rechtszekerheid en de uitvoerbaarheid van die regels immers bepaald ten goede komen. Hiernaast zou het goed zijn als expliciet wordt aangegeven op welke wijze mededingingsruimte kan worden geboden.

22 mei 2024

Verbintenissenrecht
Koopoptie of voorkeursrecht? (ECLI:NL:RBROT:2024:4218)

Twee partijen sluiten een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte, die wordt gebruikt voor de exploitatie van een restaurant. De exploitatie wordt ook overgenomen door de huurder. In de huurovereenkomst staat de volgende bepaling:

‘Artikel 10) Voorkeursrecht/koopoptie

650. a) Indien de huurder gedurende de eerste tien jaar van deze huurovereenkomst voornemens is om het gehuurde van verhuurder te kopen is hij gehouden hiervan verhuurder schriftelijk in kennis te stellen. Verhuurder en huurder komen overeen dat huurder het gehuurde kan kopen tegen een vooraf vastgestelde prijs van € 650.000,- (zegge: zeshonderdvijftigduizend euro) te vermeerderen met de ‘kosten koper’.’

De verhuurder verkoopt op een later moment, maar binnen de genoemde periode van tien jaar, het gehuurde aan een derde. De huurder verzet zich tegen deze transactie en geeft aan het gehuurde zelf te willen kopen. De verhuurder geen aan dat het onmogelijk is aan de huurder te verkopen, omdat het al aan een derde is verkocht. De huurder start daarop een procedure bij de rechtbank.

De rechtbank beoordeelt of het artikel 10a van de huurovereenkomst moet worden uitgelegd als een koopoptie dan wel een voorkeursrecht. Voor de uitleg van een overeenkomst komt het niet alleen aan op een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract, maar ook op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn de omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, van beslissende betekenis. Ook feiten en omstandigheden van na de totstandkoming van de overeenkomst, zoals de wijze waarop partijen daaraan feitelijk uitvoering hebben gegeven, kunnen medebepalend zijn voor de uitleg daarvan.

Hoewel de in de huurovereenkomst boven artikel 10a vermeld staande titel ‘Voorkeursrecht/koopoptie’ geen duidelijkheid biedt, is de inhoud van artikel 10a naar het oordeel van de rechtbank niet voor tweeërlei uitleg vatbaar. In artikel 10a is een concrete koopsom bepaald, de geldigheidsduur is duidelijk en niet ter discussie staat dat de koopoptie op het gehuurde ziet. Dit aanbod is dan ook voldoende bepaalbaar. Uit artikel 10a volgt daarnaast dat de huurder het gehuurde kan kopen voor de vooraf bepaalde koopsom nadat zij haar voornemen om het gehuurde te willen kopen schriftelijk aan de verhuurder heeft kenbaar gemaakt. Het initiatief tot koop ligt dus bij de huurder en geenszins volgt uit artikel 10a dat er slechts een aanbiedingsplicht bestaat vanuit de verhuurder indien de verhuurder voornemens is om het gehuurde te verkopen. Een taalkundige uitleg van artikel 10a leidt dan ook tot de conclusie dat sprake is van een koopoptie. Dat partijen ook de bedoeling hebben gehad om een koopoptie overeen te komen volgt daarnaast uit de door partijen overgelegde e-mailcorrespondentie die ziet op de periode voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst.

Vervolgens is de vraag of de huurder in onderhavig geval een beroep op de koopoptie kan doen. De rechtbank oordeelt van niet, omdat het doel van het overeenkomen van de koopoptie was dat deze gekoppeld was aan het ondernemerschap van de huurder en om de voortzetting van de exploitatie van het restaurant door de huurder veilig te stellen. Uit de stellingen en gedragingen van de huurder kan worden opgemaakt dat de huurder de exploitatie van het restaurant niet wenst voort te zetten. Het doen van een beroep op de koopoptie (louter) met als doel om het pand (direct) door te verkopen aan een derde en daarmee de overwaarde te kunnen opstrijken van het aan de verhuurder toebehorende gehuurde strookt niet met de bedoeling van de koopoptie en dit beroep is daarom, alle omstandigheden in aanmerking genomen, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

Omgevingsrecht
Geldt een MTB-route als een weg in de zin van de Wegenverkeerswet 1994? (ECLI:NL:RVS:2024:1614)

Een gemeente verleent aan Staatsbosbeheer een omgevingsvergunning voor het aanleggen van een nieuw tracé voor een MTB-route. Een aantal belanghebbenden verzet zich hiertegen. In eerdere procedures is al vast komen te staan dat het gebruik als MTB-route is toegestaan op grond van het ter plaatse geldende bestemmingsplan en dat de MTB-route geen significante gevolgen zal hebben voor de instandhoudingsdoelen van de kwetsbare habitattypen van het Natura 2000-gebied ter plaatse.

In onderhavige procedure komt wel de vraag naar voren of een MTB-route kwalificeert als een weg in de zin van de Algemene plaatselijke verordening (hierna: APV), waarvoor op grond een omgevingsvergunning nodig is als bedoeld in artikel 2.2, eerste lid, aanhef en onder d, van de Wabo. In de APV wordt voor wat onder “weg” moet worden verstaan verwezen naar artikel 1, eerste lid, aanhef en onder b, van de Wegenverkeerswet 1994 (hierna: WVW). De Afdeling overweegt dat voor het bepalen of een weg voor openbaar verkeer openstaat de feitelijke situatie ter plaatse bepalend is. Uit de stukken is gebleken dat de aan te leggen MTB-route vrij is van fysieke belemmeringen om die te betreden dan wel om daarop te rijden met een mountainbike en dat de MTB-route feitelijk opengesteld en vrij toegankelijk is voor mountainbikers. Het is ook de bedoeling dat mountainbikers overdag vrij toegang hebben tot het pad. Gelet hierop heeft de rechtbank terecht overwogen dat de MTB-route een weg is als bedoeld in genoemd artikel, te weten een voor openbaar verkeer openstaand pad. Dat dit pad alleen een recreatieve functie heeft, maakt dat niet anders.

Staatsbosbeheer heeft echter terecht naar voren gebracht dat de aanleg en het wijzigen van de MTB-route past in de taken en doelstellingen die Staatsbosbeheer op grond van artikel 3 van de Wet verzelfstandiging Staatsbosbeheer heeft. Met de aanleg van de MTB-route geeft het uitvoering aan de aan hem opgedragen publieke taak om de recreatieve voorzieningen in het duingebied te behouden en te verbeteren. Gelet op het bepaalde in artikel 2:11, vierde lid, van de APV is voor de aanleg van de MTB-route daarom in dit geval geen omgevingsvergunning vereist.

• EFSA-model nog steeds niet aanvaardbaar model bij het bepalen van afstanden van spuitvrije zones (ECLI:NL:RVS:2024:1599)

Een gemeente stelt een bestemmingsplan vast, waarbij niet is uitgesloten dat gewassen kunnen worden geteeld of gekweekt waarbij gebruik wordt gemaakt van gewasbeschermingsmiddelen. In beroep heeft de Afdeling vastgesteld dat in het voorliggende geval een afstand kleiner dan de afstand van 50 meter die in de jurisprudentie van de Afdeling als vuistregel wordt gehanteerd, is aangehouden tussen de in het plan voorziene burgerwoning, en de gronden waar gewerkt kan worden met gewasbeschermingsmiddelen. Om die reden had het op de weg van de gemeente gelegen om de eventuele gevolgen van het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen voor het woon- en leefklimaat ter plaatse te onderzoeken. In een tussenuitspraak heeft de Afdeling aan de gemeente de opdracht gegeven om, voor zover mogelijk, alsnog te onderbouwen waarom een kleinere afstand dan 50 meter is aangehouden.

De gemeente heeft als reactie het bestemmingsplan opnieuw vastgesteld, waarbij een onderbouwing is gegeven voor het hanteren van een kleinere afstand voor de spuitzone. Deze onderbouwing volgt uit een spuithinderonderzoek van Adromi. In dit onderzoek is voor de beoordeling van de driftblootstelling bij het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen gebruik gemaakt van het rekenmodel van de European Food Safety Agency (hierna: EFSA-model).

De Afdeling heeft aanleiding gezien de STAB in te schakelen, omdat Adromi uitgebreid in het spuithinderonderzoek heeft onderbouwd waarom zij van opvatting is dat het EFSA-model, ondanks eerdere kritiek, kan worden toegepast om de mate van driftblootstelling die maximaal kan optreden, te beoordelen. De Afdeling heeft in een eerdere uitspraak overwogen dat de in die procedure gehanteerde versie van het EFSA-model niet kan worden aangemerkt als een algemeen wetenschappelijk aanvaard model waarmee in het kader van de ruimtelijke ordening afstanden voor spuitzones kunnen worden bepaald. Dat model vertoont namelijk zodanige leemtes in kennis dat de effecten vanwege het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen op de gezondheid in het kader van een goede ruimtelijke ordening, naar het oordeel van de Afdeling in die uitspraak, niet op overtuigende wijze in beeld kunnen worden gebracht.

De STAB komt in haar verslag kortgezegd tot de conclusie dat er geen overtuigende argumenten aan haar zijn voorgelegd waaruit geconcludeerd kan worden dat het EFSA-model toegepast kan worden om in het kader van een goede ruimtelijke ordening de begrenzing van spuitzones te beoordelen. De STAB pleit andermaal voor een gedegen wetenschappelijke review waarin door een expertgroep van ter zake deskundigen uit alle relevante disciplines wordt beoordeeld of het EFSA-model geschikt is voor de beoordeling van spuitzones in het kader van ruimtelijke plannen. Dat in de voorliggende kwestie gerekend zou zijn met een stapeling van worst-case aannames, en dus een veronderstelde overschatting van de effecten, maakt het voorgaande niet anders. Worst-case aannames komen pas in beeld nadat er voldoende wetenschappelijke zekerheid is over de bruikbaarheid van het EFSA-model als uitgangspunt voor spuitzoneringsonderzoek. De onzekerheden die Adromi – ondanks de vermeende worstcase benadering – benoemt in het kader van toepassing van het voorzorgbeginsel, onderschrijven het voorgaande.

De Afdeling neemt de conclusies van de StAB over en concludeert dat het EFSA-model essentiële tekortkomingen bevat. Deze essentiële tekortkomingen zijn niet weggenomen. De Afdeling ziet in zoverre dan ook geen aanknopingspunten voor de conclusie dat van hetgeen zij eerder heeft overwogen, moet worden teruggekomen.

Onteigening
Onteigening van groen ten behoeve van reconstructie van weg (ECLI:NL:RBDHA:2024:6860)

Een aantal perceelsgedeelten worden onteigend ten behoeve van de reconstructie van een weg. Op de niet-onteigende deel van het perceel bevindt zich een hoogspanningsstation met bijbehorende installaties. Het hoogspanningsstation beslaat niet het gehele perceel en is afgescheiden van de rest van het perceel door een hekwerk en watergangen. De te onteigenen perceelsgedeelten liggen buiten het hek en de watergangen, zijn met gras begroeid en grenzen aan openbaar gebied.

In onderhavige procedure is de vraag aan de orde welke waarde aan deze perceelsgedeelten moet worden toegekend. De door de rechtbank aangewezen deskundigen waarderen de perceelsgedeelten op € 11,25 per m². De perceelsgedeelten zijn onteigend ten behoeve van de reconstructie van een N-weg. In enkele andere onteigeningsprocedures ten behoeve van de reconstructie van dezelfde weg hebben dezelfde deskundigen de gemiddelde waarde van bedrijfspercelen gelegen langs deze weg getaxeerd op € 300 per m². Het toegestane bebouwingspercentage van de perceelsgedeelten is echter maximaal 25%, terwijl dat bij de andere inmiddels onteigende percelen 40% is. Gelet hierop taxeren deskundigen de gemiddelde waarde van het gehele perceel lager, namelijk op € 225 per m². Voor de perceelsgedeelten gaan deskundigen uit van 5% van € 225 per m², omdat de gebruiksmogelijkheden vanwege de groenbestemming beperkt zijn en omdat geen sprake is van enige afscheiding tussen de eigendom van Transportnet en het openbaar gebied door een watergang of anderszins zodat het perceel feitelijk overloopt in het openbaar gebied.

De onteigende partij voert onder meer aan dat als zij zelf groen moet aankopen, zij daarvoor de prijs voor snippergroen uit de grondprijzenbrief moet betalen. De afslagen die de deskundigen hanteren, vindt zij daarom onbegrijpelijk.

De deskundigen reageren op deze stelling door aan te voeren dat de aankoop van snippergroen leidt tot een waardevermeerdering van het object waar de snippergroen aan wordt toegevoegd, terwijl de perceelsgedeelten daarentegen als zodanig geen commerciële/economische waarde hebben. Verder plegen de prijzen van snippergroen te worden bepaald met het oog op toevoeging daarvan aan bestaande woonpercelen. De beperkingen van de groenbestemming zijn dan niet zwaarwegend, terwijl deze volgens deskundigen in bedrijfsmatige situaties wel zwaar meewegen. De vergelijking met grondaankopen voor de aanleg of uitbreiding van transformatorstations of andere installaties gaat volgens deskundigen niet op omdat bij zulke aankopen juist wel waarde en functionaliteit wordt toegevoegd aan het object dat wordt uitgebreid. Verder plegen volgens deskundigen bij dergelijke aankopen afspraken te worden gemaakt over bestemmingswijziging.

De rechtbank acht het advies van deskundigen om de waarde van de perceelsgedeelten vast te stellen op € 11,25 per m² begrijpelijk en neemt het over. Dat er situaties zijn waarin groenstroken afzonderlijk worden verkocht, maakt de overweging van deskundigen dat stroken als de perceelsgedeelten, gelet op hun aard, omvang en situering niet afzonderlijk plegen te worden verkocht, waardoor de perceelsgedeelten als zodanig geen eigen commerciële/economische waarde hebben, niet onjuist

15 mei 2024

Omgevingsrecht
Gebrek aan indienen zienswijze kan wel worden tegengeworpen als er geen aanzienlijk gevolgen voor het milieu zijn (ECLI:NL:RBAMS:2024:174)

Artikel 6:13 van de Algemene wet Bestuursrecht (Awb) stelt kort gezegd dat een belanghebbende, zonder een zienswijze tegen een ontwerpbesluit naar voren te hebben gebracht, niet later tegen dat besluit beroep kan instellen. In 2021 heeft het Hof van Justitie van de Europese Unie een arrest (ECLI:EU:C:2021:7) gewezen waarin werd bepaald dat artikel 6:13 Awb voor milieubesluiten in strijd is met het Verdrag van Aarhus. De Afdeling heeft deze uitspraak verwerkt in haar eigen jurisprudentie voor alle omgevingsrechtelijke zaken en andere zaken, als aannemelijk is dat die aanzienlijke gevolgen voor het milieu hebben.

In onderhavige zaak komt Fastned, een aanbieder van oplaadpunten, op tegen een vergunning die aan BP is verleend om een oplaadpunt te realiseren op een locatie waar Fastned ook al een oplaadpunt heeft. Fastned heeft geen zienswijze ingediend tegen de ontwerpvergunning. De vraag is of het beroep van Fastned, gelet op de bovengenoemde jurisprudentie, alsnog ontvankelijk moet worden verklaard.

De rechtbank oordeelt dat het beroep niet-ontvankelijk moet worden verklaard. Zij baseert dit op het feit dat de Wet beheer rijkswaterstaatwerken (Wbr) in de jurisprudentie niet genoemd in de opsomming van wetten die de Afdeling in ieder geval als omgevingsrechtelijke zaak beschouwt. Dat sluit de ontvankelijkheid echter niet uit, omdat deze lijst niet limitatief is. De Afdeling heeft namelijk aangegeven dat onder omstandigheden ook een besluit op grond van een andere wet een omgevingsrechtelijke zaak kan zijn. Het is echter aan de eisende partij om aannemelijk te maken dat het bestreden besluit aanzienlijke gevolgen voor het milieu heeft. Fastned heeft niet gesteld, laat staan onderbouwd, dat het bestreden besluit aanzienlijke gevolgen voor het milieu heeft. Er bestaat dan ook geen aanleiding om deze zaak te beschouwen als een omgevingsrechtelijke zaak, waardoor artikel 6:13 Awb buiten beschouwing gelaten zou kunnen worden en de zaak ontvankelijk moet worden verklaard.

• Spuitzone van 15 meter onvoldoende onderbouwd (ECLI:NL:RVS:2024:1973)

Een gemeente stelt een bestemmingsplan vast, op grond waarvan twee Ruimte-voor-Ruimte-woningen gebouwd kunnen worden. Ten noorden van het plangebied is een boomkwekerij gevestigd, die gebruik maakt van gewasbeschermingsmiddelen. Het bestemmingsplan voorziet daarom in een beukenhaag tegen de boomkwekerij aan en een strook van 15 meter tussen de beukenhaag en de woonbestemming. De eigenaar van het perceel, waarop de boomkwekerij is gevestigd, komt op tegen het bestemmingsplan en vreest dat het plan een belemmering zal vormen voor de mogelijkheden om op zijn landbouwperceel met gewasbeschermingsmiddelen te werken.

De hoofdregel is dat er een afstand van 50 meter aangehouden moet worden tussen percelen waarop gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt en gevoelige functies. Hiervan kan afgeweken worden als daar een zorgvuldig en op de locatie toegesneden onderzoek aan ten grondslag ligt. Een dergelijk onderzoek is niet door de gemeente als bijlage bij het bestemmingsplan toegevoegd. In beroep overlegt de gemeente wel een onderzoek, maar de rechtbank beoordeelt niet inhoudelijk. Vast staat namelijk dat een zorgvuldig en op de locatie toegesneden onderzoek niet is verricht ten tijde van het vaststellen van het bestemmingsplan.

De gemeente erkent dat ze daarnaast heeft nagelaten om de aanwezigheid van de beukenhaag als voorwaardelijke verplichting op te nemen. Daarom verzoekt de gemeente de Afdeling om zelf in de zaak te voorzien. De Afdeling is het daar echter niet mee eens. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de gemeente niet goed gemotiveerd waarom het aanvaardbaar is dat de woningen op 15 meter afstand van de boomkwekerij mogen komen. Daarom is er ook geen aanleiding om zelf in de zaak te voorzien door een voorwaardelijke verplichting voor de beukenhaag op te nemen.

Bestuursrecht
Verzoek om gebruik te maken van een ambtshalve bevoegdheid is een aanvraag om een besluit (ECLI:NL:RVS:2024:1508)

Twee panden zijn al decennia aangewezen als rijksmonument. Er wordt een verzoek ingediend bij de minister om de panden te schrappen uit het Rijksmonumentenregister. De minister geeft aan niet op dit verzoek in te gaan, omdat het verzoek geen nieuwe inzichten biedt. De verzoeker gaat in bezwaar en daaropvolgend beroep, maar de minister (in bezwaar) en de rechtbank (in beroep) geven aan dat de reactie van de minister geen besluit in de zin van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) is en daarom niet aangevochten kan worden.

De Afdeling overweegt dat de staatssecretaris (die de minister heeft opgevolgd) alleen ambtshalve het register kan wijzigen en een verzoek daartoe niet mogelijk is. Dit heeft de Afdeling in haar eigen jurisprudentie ook duidelijk gemaakt. Naar aanleiding van onderhavig geval ziet de Afdeling echter toch redenen om hierop terug te komen. Uit de systematiek van de Awb volgt dat indien een ambtshalve beslissing van de staatssecretaris om het register te wijzigen een beschikking is, het verzoek van een belanghebbende om een zodanige beschikking te nemen een aanvraag is in de zin van artikel 1:3, derde lid, Awb. Uit artikel 1:3, tweede lid, Awb volgt dat de afwijzing van een dergelijke aanvraag een beschikking is.

Dat in de Erfgoedwet is bepaald dat de staatssecretaris ambtshalve een besluit kan nemen om het register te wijzigen, maakt dit niet anders. Daarmee wordt niet uitgesloten dat daartoe door een belanghebbende ook een aanvraag kan worden gedaan. De enkele stelling in de wetsgeschiedenis bij de Erfgoedwet dat een verzoek niet de status van een aanvraag heeft, is onvoldoende om af te wijken van de systematiek van de Awb. Hierbij is van belang dat het onwenselijk is dat tegen de ambtshalve wijziging van het register bij de bestuursrechter kan worden opgekomen, maar dat tegen de weigering om het register te wijzigen een belanghebbende zich zou moeten wenden tot de burgerlijke rechter.

Ten overvloede speelt in deze zaak mee dat er in 1980 een vergunning is geweigerd om een van de panden aan te passen. In deze weigering is aangegeven dat het monument zal worden voorgedragen voor afvoering van de lijst van beschermde monumenten. Het blijkt echter dat hier nooit vervolg aan is gegeven, waardoor het pand nog steeds als monument is aangewezen.

8 mei 2024

Planschade en nadeelcompensatie
2,5 jaar is niet voldoende om aan te nemen dat er sprake is van een reeks van jaren gevoerd beleid (ECLI:NL:RBGEL:2024:2566)

Een verzoek om tegemoetkoming in de planschade wordt gedeeltelijk toegekend door de gemeente, waarop de aanvraagster in bezwaar gaat. In bezwaar laat de aanvraagster zich bijstaan door een deskundige, die een aantal argumenten aanvoert. De adviseur van de gemeente reageert, maar niet inhoudelijk, op deze argumenten.

De vergewisplicht uit de Algemene wet bestuursrecht brengt mee dat als een partij een advies van een andere deskundig te achten persoon of instantie heeft overlegd, of concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht, het bestuursorgaan niet zonder nadere motivering op het advies mag afgaan. In onderhavig geval is de reactie van de adviseur van de gemeente onvoldoende om aan te nemen dat de gemeente zonder nadere motivering op het advies mocht afgaan.

Deze uitspraak is daarnaast relevant ten aanzien van het normaal maatschappelijk risico. Sinds de uitspraak van 3 november 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:2402) weten we dat dit bepaald wordt door (1) de aanwezigheid van een reeks van jaren gevoerd ruimtelijk beleid en (2) de passendheid van de ontwikkeling binnen de ruimtelijke structuur. In onderhavig geval was de ontwikkeling pas sinds 18 februari 2014 te voorzien. Op 13 september 2016 werd het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. Deze periode van 2,5 jaar acht de rechtbank, onder verwijzing naar jurisprudentie van de Afdeling, onvoldoende om te kunnen spreken van een reeks van jaren gevoerd ruimtelijk beleid.

Bestuursrecht
Intensiever gebruik voldoende voor vestiging voorkeursrecht (ECLI:NL:RBGEL:2024:2469)

Een gemeente vestigt een voorkeursrecht op meerdere woningen, om de bebouwing in het plangebied en een gemengde functie te realiseren, met wonen en werken en maatschappelijke voorzieningen in een groene omgeving. Een aantal bewoners komt hiertegen op en voert aan dat het huidige gebruik niet afwijkt van de toegedachte bestemming.

Bij de parlementaire behandeling van de Wvg is tot uitdrukking gebracht dat de voorkeursregeling niet zo beperkt behoeft te worden opgevat dat deze alleen zou kunnen worden toegepast wanneer sprake is van een bestemming voor wezenlijk andere gebruiksvormen. Ook wanneer de nieuwe bestemming voorziet in een vergelijkbaar, maar intensiever gebruik dan het bestaande, zal van een afwijkend gebruik kunnen worden gesproken. Dit is ook neergelegd in vaste rechtspraak van de Afdeling. Daarnaast is het ook vaste rechtspraak van de Afdeling dat de systematiek van de Wvg met zich meebrengt dat wanneer het voorkeursrecht kan en dient te worden aangewend, het veelal onzeker zal zijn of de geplande (her)ontwikkeling feitelijk zal kunnen worden gerealiseerd. Omdat het doel van de wet is om voorrang aan gemeenten te verschaffen bij aankoop van gronden benodigd voor het realiseren van toekomstige planologische ontwikkelingen, staat de gestelde onzekerheid niet in de weg aan het gebruik van de bij wet gegeven bevoegdheid tot het vestigen van een voorkeursrecht. Dit geldt temeer bij toepassing van artikel 5 van de Wvg. Deze bepaling strekt ertoe dat de gemeente reeds voor aanvang van de procedure tot vaststelling van een bestemmingsplan, projectbesluit of structuurvisie een voorkeursrecht kan vestigen op gronden waaraan een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht die afwijkt van het huidige gebruik. Daardoor kan de gemeente in een vroeg stadium slagvaardig optreden om te voorkomen dat de verwezenlijking van de toegedachte bestemming wordt belemmerd. Inherent aan de toepassing van artikel 5 van de Wvg is dat van de toekomstige bestemming nog slechts een globaal beeld bestaat. Daarnaast overweegt de rechtbank dat uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wvg blijkt dat de wetgever met de invoering van deze wet heeft beoogd om de positie van gemeenten bij de grondverwerving voor de verwezenlijking van het ruimtelijke beleid te versterken door de gemeente een middel te geven waarmee speculatie kan worden tegengegaan en de regie bij de verwezenlijking van de voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen kan worden behouden.

In onderhavig geval is de rechtbank van oordeel dat de gemeente voldoende heeft gemotiveerd dat de beoogde situatie leidt tot een intensiever gebruik van de woonbestemming, omdat wordt beoogd in het gebied veel meer woningen te realiseren dan het nu bestaande aantal. Ook als wordt aangenomen dat voorafgaand aan de bouw van deze nieuwe woningen eerst een aanzienlijk aantal bestaande woningen zou moeten worden gesloopt, neemt dat niet weg dat de woonbestemming in de beoogde situatie intensiever gebruikt wordt dan in de bestaande situatie. Dat de plannen daarvoor op dit moment niet meer dan globaal zijn, is inherent aan de toepassing van artikel 5, eerste lid, van de Wvg.

1 mei 2024

Pachtrecht
Veehandel kwalificeert niet als bedrijfsmatig uitgeoefende landbouw (ECLI:NL:RBOBR:2024:1143)

Een gemeente heeft een perceel verpacht. Enkele jaren later verzoekt de gemeente om informatie over de bedrijfsvoering van de pachter. De pachter verschaft deze informatie niet. Uit onderzoek blijkt dat de pachter zijn hoofdfunctie buiten de landbouw heeft en er geen sprake meer was van exploitatie van een agrarische onderneming. De pachter stelt veehandelaar te zijn en zich bezig te houden met het opfokken van paarden, maar brengt in dit kader geen gecombineerde opgaven en/of jaarrekeningen in. De gemeente start daarom een procedure om de pacht te beëindigen.

De rechtbank overweegt dat artikel 7:312 BW een definitie geeft van wat er onder (bedrijfsmatig uitgeoefende) landbouw moet worden verstaan: akkerbouw; weidebouw; veehouderij; pluimveehouderij; tuinbouw, daaronder begrepen fruitteelt en het kweken van bomen, bloemen en bloembollen; de teelt van griendhout en riet; elke andere tak van bodemcultuur, met uitzondering van de bosbouw. Veehandel valt dus niet onder de daar genoemde activiteiten.

De pachter heeft verder niet aangevoerd dat hij naast veehandel nog andere activiteiten verricht die mogelijk wel onder de wettelijke definitie van landbouw vallen. De weinige door hem overgelegde stukken geven, zonder verdere toelichting, de rechtbank ook geen aanleiding om te veronderstellen dat dit het geval is. De pachtkamer besluit daarom de ontbinding van de pachtovereenkomst toe te wijzen.

Omgevingsrecht
Mate van belemmering gedoogplicht Belemmeringenwet Privaatrecht (ECLI:NL:GHARL:2024:2393)

Op een landgoed moet een ondergrondse hoogspanningsverbinding worden aangelegd. Het landgoed komt niet met TenneT tot overeenstemming, waarop de minister een gedoogplicht op grond van de BP oplegt. In de twee bestemmingsplannen die op de hoogspanningsverbinding zien, is opgenomen dat het verboden is om bepaalde activiteiten, werken en/of werkzaamheden uit te voeren, tenzij deze niet dieper dan 80 cm beneden maaiveld worden uitgevoerd of een omgevingsvergunning is verleend (voorafgaand schriftelijk advies van de betreffende leidingbeheerder en mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het veilig en doelmatig functioneren van de hoogspanningsverbinding).

Het landgoed heeft beroep aangetekend tegen het bestemmingsplan dat op haar percelen van toepassing is. Er is nog geen uitspraak in deze zaak gedaan. Het landgoed komt daarnaast op tegen het besluit om een gedoogplicht op te leggen. In de gedoogplicht worden permanente belemmeringen (zogenaamde gebruiksbeperkingen) beschreven. De in deze beschikking genoemde activiteiten, werken en/of werkzaamheden mogen niet worden uitgevoerd zonder voorafgaande toestemming van Tennet. Deze gebruiksbeperkingen zijn gelijkluidend aan de activiteiten, werken en/of werkzaamheden waarvoor in de bestemmingsplannen een verbod met vergunningplicht geldt. In de gedoogbeschikking is geen uitzondering opgenomen voor werkzaamheden die niet dieper dan 80 cm beneden maaiveld worden uitgevoerd.

Het landgoed voert aan dat het voor het functioneren en de bescherming van de leiding niet nodig de permanente belemmeringen op te nemen in de gedoogbeschikking, omdat daarvoor al een verbod is opgenomen in de bestemmingsplannen. In die bestemmingsplannen is ook vermeld dat de leidingbeheerder om advies gevraagd moet worden in het geval van een aanvraag voor een omgevingsvergunning. Het hof volgt deze stelling niet Gelet op het proportionaliteitsvereiste uit artikel 1 BP, is van belang om in de gedoogbeschikking zelf concreet kenbaar te maken wat de gedoogplicht die op een perceel rust inhoudt. Daarom moet concreet worden aangegeven welke belemmeringen rusten op welke delen van een perceel.

Het feit dat ook in de bestemmingsplannen is voorzien in een voorafgaand advies van Tennet in geval een omgevingsvergunning wordt aangevraagd voor het uitvoeren van in die bestemmingsplannen genoemde werkzaamheden, maakt niet dat daarmee de belangen van Tennet voldoende gewaarborgd zijn. Het college van Burgemeester en Wethouders heeft immers de vrijheid om af te wijken van een dergelijk advies. Bovendien is het mogelijk dat de bestemmingsplannen gewijzigd worden en dat daarbij afbreuk wordt gedaan aan de belangen van Tennet. Daarbij komt dat het landgoed beroep heeft ingesteld bij de Afdeling tegen het raadsbesluit tot vaststelling van het bestemmingsplan dat op haar percelen van toepassing is. Daarmee is dit bestemmingsplan nog niet onherroepelijk komen vast te staan. De rechtszekerheid vereist daarom dat ook in de gedoogbeschikking de voor de belemmerde strook grond geldende gebruiksbeperkingen zijn opgenomen.

Toch kan de gedoogplichtbeschikking niet overeind blijven. Het feit dat in de gedoogbeschikking niet een uitzondering is opgenomen voor activiteiten, werken en/of werkzaamheden die niet dieper dan 80 cm beneden maaiveld worden uitgevoerd betekent dat meer belemmering in het gebruik van de belemmerde strook grond wordt gebracht dan redelijkerwijs nodig is voor de instandhouding van het werk. Tennet heeft immers zelf ook verklaard dat er geen bezwaar bestaat tegen het uitvoeren van die werkzaamheden. Nu het hier gaat om werkzaamheden die veelvuldig kunnen voorkomen bij de instandhouding van de natuur en/of de agrarische bewerking van de strook grond, kan niet van het landgoed gevergd worden dat zij voor die werkzaamheden iedere keer toestemming aan Tennet vraagt.

Procesrecht
Nadere invulling relativiteitsvereiste (ECLI:NL:RVS:2024:1139)

Een gemeente stelt een bestemmingsplan vast, op grond waarvan een aantal vrijstaande woningen gebouwd kunnen worden. Een bewonersvereniging tekent beroep aan tegen het bestemmingplan. De bewonersvereniging bestaat uit verschillende omwonenden en komt op voor de belangen van haar leden, voor zover het gaat om de leefkwaliteit, de inrichting en de veiligheid van hun woonomgeving en het bevorderen van de gemeenschapszin van hen die wonen of (vrijwillige) werkzaamheden verrichten binnen of in de nabijheid van het gebied. Daarnaast zet zij zich in voor het behoud van de cultuurhistorische, landschappelijke en ecologische waarden in de omgeving, de zogeheten groene ring om het dorp en omliggende gemeenten. De raad is van mening dat het beroep van de bewonersvereniging niet-ontvankelijk is, omdat zij geen belanghebbende is.

De Afdeling heeft eerder – tegen de achtergrond van het arrest van het Hof van Justitie van de Europese Unie van 14 januari 2021, Stichting Varkens in Nood, ECLI:EU:C:2021:7 – overwogen dat aan degene die bij een besluit geen belanghebbende is in de zin van artikel 1:2, eerste lid, van de Awb, maar die wel een zienswijze heeft ingediend tegen het ontwerpbesluit op basis van de in het nationale omgevingsrecht gegeven mogelijkheid daartoe, in beroep niet zal worden tegengeworpen dat hij geen belanghebbende is.

De Afdeling stelt vast dat het besluit is voorbereid met toepassing van afdeling 3.4 van de Awb. Daartegen konden zienswijzen naar voren worden gebracht door eenieder. De bewonersvereniging heeft een zienswijze ingediend tegen het ontwerpbesluit. De Afdeling ziet daarom aanleiding om het beroep van de bewonersvereniging tegen het voorliggende besluit ontvankelijk te achten. Dit neemt echter niet weg dat het relativiteitsvereiste als bedoeld in artikel 8:69a van de Awb aan vernietiging van het bestreden besluit in de weg kan staan.

Bij de beantwoording van de vraag of voor de beroepsgronden van de bewonersvereniging geldt dat deze niet kunnen leiden tot vernietiging van het bestreden besluit, is van belang vast te stellen of het beroep strekt tot de bescherming van de belangen waarvoor de bewonersvereniging in rechte op kan komen. Daarbij wordt vooropgesteld dat bij de toepassing van het relativiteitsvereiste aan de procedurele normen over het recht op inspraak een zelfstandige betekenis toekomt. Dit betekent dat bij een belangenorganisatie die een zienswijze heeft ingediend het relativiteitsvereiste niet aan vernietiging in de weg staat bij een door haar ingeroepen procedurele norm over het recht op inspraak. Voor zover een beroep wordt gedaan op een procedurele norm of een formeel beginsel van behoorlijk bestuur die niet betrekking heeft op inspraak, of wanneer wordt aangevoerd dat in strijd met een materiële norm is gehandeld, staat de relativiteit wél in de weg aan vernietiging als die norm niet strekt tot bescherming van de behartigde belangen.

De Afdeling heeft eerder geoordeeld dat voor de toepassing van het relativiteitsvereiste niet van belang is of een belangenorganisatie feitelijke werkzaamheden heeft verricht in relatie tot haar statutaire doelstelling(en) in de periode tussen haar oprichting en het einde van de beroepstermijn. De Afdeling ziet aanleiding haar rechtspraak op dit punt te nuanceren. Als het beroep van een belangenorganisatie die volgens haar statuten één of meer algemene belangen behartigt, ontvankelijk is omdat zij een zienswijze naar voren heeft gebracht, geldt het volgende. In zulke gevallen wordt in het kader van het relativiteitsvereiste naast de statutaire doelstellingen mede van belang geacht of zo’n belangenorganisatie enige feitelijke werkzaamheden heeft verricht die invulling geven aan één of meer van de algemene belangen die zij volgens haar statuten behartigt. Dit betekent dat een belangenorganisatie niet kan opkomen voor de algemene belangen die zij volgens haar statuten behartigt als zij in het geheel geen feitelijke werkzaamheden heeft verricht. Het betekent niet dat een belangenorganisatie die meerdere algemene belangen behartigt alleen kan opkomen voor een specifiek algemeen belang als zij feitelijke werkzaamheden voor dat algemene belang heeft verricht.

In onderhavige situatie heeft de bewonersvereniging geen feitelijke werkzaamheden verricht. Daarom is de Afdeling van oordeel dat de bewonersvereniging niet kan opkomen voor de algemene belangen zoals in haar statuten staan vermeld.

27 maart 2024

Erfpachtrecht
Ontruiming na einde erfpacht (ECLI:NL:RBROT:2024:1579)

Een handelaar in auto-onderdelen heeft een recht van (onder)erfpacht op een aantal percelen. Het recht van erfpacht loopt af op 31 december 2023. Ruim een half jaar eerder brengt de erfverpachter de erfpachter hiervan op de hoogte en verzoekt de erfpachter om een plan om de aanwezige opstallen te verwijderen, het terrein te egaliseren en op te leveren aan de erfverpachter.

De erfpachter verzet zich hiertegen en verzoekt om een verlenging van de erfpacht, dan wel de mogelijkheid de percelen (bedoeld zal worden: het eerste recht van erfpacht) aan te kopen. De erfverpachter herhaalt het eerdere standpunt dat het recht van erfpacht niet verlengd zal worden en geeft aan dat zij het terrein wil (laten) herontwikkelen. De erfpachter levert de percelen niet tijdig op, waarna de erfverpachter een kort geding start om de ontruiming te vorderen.

De erfpachter voert in de procedure aan dat de algemene voorwaarden van het recht van erfpacht (die stammen uit 1949) handgeschreven en onleesbaar zijn. Het valt niet uit te sluiten dat er in de handgeschreven akte een recht tot verlenging van de erfpacht is opgenomen.

De rechtbank volgt dit verweer niet. Uit de overeenkomst volgt dat een verzoek om verlenging uiterlijk drie jaar voordat het recht van erfpacht eindigde, ingediend had moeten worden. Dat heeft de erfpachter niet gedaan. De mededeling van de erfverpachter is tijdig gedaan. Daarnaast heeft de erfverpachter voldoende aannemelijk gemaakt dat zij het havengebied (waar de percelen onder vallen) aan het herstructureren is waardoor enkel haven gerelateerde bedrijven in het gebied gevestigd mogen zijn. De rechtbank wijst de ontruiming toe.

Aansprakelijkheidsrecht
Schending hoor en wederhoor bij bindend advies door taxatie? (ECLI:NL:PHR:2024:199)

Aan een taxateur wordt door de rechtbank verzocht om de waarde van drie percelen te taxeren. Op basis van de getaxeerde waarde zullen de percelen in een bindend advies worden verdeeld en zal worden afgerekend tussen de partijen. De taxateur heeft bij de uitvoering van de taxatie advies van een advocatenkantoor ingewonnen over het bestemmingsplan, zonder de partijen in de gelegenheid te stellen om voorafgaand aan het definitieve taxatierapport op dit advies te reageren. Na inwinning van het advies komt de taxateur in het definitieve taxatierapport tot een circa 12% hogere waarde.

Eén van de partijen heeft een klacht ingediend tegen de taxateur bij het tuchtcollege van Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Het tuchtcollege heeft in hoger beroep geoordeeld dat de taxateur door het achterwege laten van een opdrachtbevestiging in strijd met de NRVT-regelgeving heeft gehandeld, de waarde van de drie percelen in het taxatierapport in het licht van de NRVT-regels onvoldoende heeft gemotiveerd en door het advies van het advocatenkantoor niet aan partijen voor te leggen voordat het definitieve taxatierapport werd vastgesteld onvoldoende transparant is geweest. Aan de taxateur is de straf van berisping opgelegd.

In cassatie gaat het om de vraag of de taxateur tegenover een van de partijen aansprakelijk is op grond van schending van het beginsel van hoor en wederhoor bij de totstandkoming van het bindend advies. De procureur-generaal, die de Hoge Raad adviseert, beoordeelt (de motivering van) de uitspraak van het hof en stelt vast dat het gaat om een ‘zuiver’ bindend advies. Het hof heeft over de taxatie en het bindend advies het volgende gesteld:

‘4.10 De taxateur moet bij de uitvoering van de hem verstrekte opdracht de zorgvuldigheid betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Deze maatstaf volgt uit artikel 7:401 BW. Naar welke maatstaf beoordeeld moet worden of een tekortkoming aan de zijde van de opdrachtnemer bij de uitvoering van zijn opdracht tot zijn aansprakelijkheid leidt, wordt mede bepaald door de inhoud en het karakter van de overeenkomst van opdracht. In dit geval weegt in het bijzonder mee dat de overeenkomst van opdracht inhoudt het geven van een bindend advies en dat daarbij de relevante overwegingen en beslissingen in het verdelingsvonnis moeten worden toegepast.

 4.11 Een bindend advies is op grond van artikel 7:904 lid 1 BW alleen vernietigbaar indien gebondenheid aan die beslissing in verband met de inhoud of wijze van totstandkoming daarvan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Deze strikte maatstaf en de bijzondere aard van een opdracht tot het geven van een bindend advies heeft gevolgen voor de aan te leggen maatstaf van de aansprakelijkheid van bindend adviseurs. Volgens vaste rechtspraak moet terughoudendheid worden betracht als het gaat om het aannemen van aansprakelijkheid van bindend adviseurs voor tekortkomingen in de uitvoering van de opdracht. Er moet van worden uitgegaan dat door bindend adviseurs gemaakte fouten eerst tot hun aansprakelijkheid tegenover een opdrachtgever kunnen leiden indien het in hun verhouding tot de opdrachtgever in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn aan die fouten geen gevolgen ten nadele van de bindend adviseurs te verbinden. Een minder strikte maatstaf zou tot de onwenselijke gevolgen kunnen leiden dat bindend adviseurs niet in vrijheid en onbevangenheid kunnen oordelen, en dat een partij de nadelige gevolgen van een (naar inhoud of wijze van totstandkoming) onjuist bindend advies gemakkelijker op de bindend adviseurs zou kunnen afwentelen dan dat zij de bindende kracht daarvan langs de weg van 7:904 BW zou kunnen aantasten.’

Het hof volgt het verwijt richting de taxateur niet. Hierbij overweegt zij dat één van de partijen in een reactie op het concept-taxatierapport stelde dat de taxateur tot een onjuiste waarde was gekomen door de gebruiksmogelijkheden van het nieuwe, geldende bestemmingsplan niet mee te wegen. Op deze stelling is een uitgebreid weerwoord van de (advocaat van de) wederpartij gevolgd. De taxateur heeft toegelicht dat tegen deze achtergrond hij ter toetsing van zijn interpretatie van de gebruiksmogelijkheden van het nieuwe, geldende bestemmingsplan extern advies heeft ingewonnen, waarbij de taxateur de kosten voor zijn eigen rekening hebben genomen. Verder was er sprake van tijdsdruk, omdat de taxateur binnen enkele dagen de definitieve taxatie aan de rechtbank diende aan te leveren.

De taxateur heeft onderbouwd aangevoerd dat het advocatenkantoor bij de NVM – bij welke organisatie de taxateur aangesloten – op het gebied van herbestemming van agrarisch vastgoed een zogeheten ‘preferred supplier’ is. Dit heeft zijn keuze bepaald. Dat het advocatenkantoor de huisadvocaat van (het bedrijf van de) wederpartij is, heeft de taxateur betwist en was hem ook niet bekend. Na dit verweer en betwisting heeft de klagende partij zijn stellingen niet verder onderbouwd. Verder weegt het hof in bijzonder mee de korte tijdspanne die na de reacties op het concept-taxatierapport nog resteerde voor het uitbrengen van het definitieve taxatierapport. Onder deze omstandigheden is het hof van oordeel dat met het op eigen kosten inschakelen van het advocatenkantoor voor een extern advies over het bestemmingsplan zonder partijen voor het definitieve taxatierapport in de gelegenheid te stellen van dat externe advies kennis te nemen en te reageren niet is tekortgeschoten althans onrechtmatig heeft gehandeld. Het hof wijkt daarmee af van de bevindingen van het NRVT-Tuchtcollege in hoger beroep. Het NRVT-Tuchtcollege in hoger beroep heeft naar het oordeel van het hof onvoldoende oog gehad voor de korte tijdspanne die nog resteerde voor het uitbrengen van het definitieve taxatierapport en begrijpelijk is dat de taxateur zijn mening over het bestemmingsplan gelet op het juridische debat tussen partijen na het concept-taxatierapport mede uit oogpunt van kwaliteit van de dienstverlening nog wilde verifiëren.

De procureur-generaal bespreekt de relevante jurisprudentie en literatuur op het gebied van (vermeende) schendingen van het beginsel van hoor en wederhoor. Hieruit blijkt dat een bindend advies alleen vernietigbaar is indien de gebondenheid hieraan in verband met de inhoud of wijze van totstandkoming in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Dit is volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad een strikte maatstaf die meebrengt dat een partij bij een bindend advies niet elke onjuistheid in het advies kan inroepen teneinde de bindende kracht daarvan aan te tasten. Alleen ernstige gebreken kunnen meebrengen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is de wederpartij te houden aan de door een bindend adviseur in opdracht van partijen gegeven beslissing.

Volgens de procureur-generaal is in onderhavig geval niet voldaan aan het strikte criterium dat hierboven is weergegeven. Of hoor en wederhoor in acht moet worden genomen en of een schending van dit beginsel tot aansprakelijkheid van een bindend adviseur leidt, is mede afhankelijk van de omstandigheden van het geval. De omstandigheden van dit geval waren dat er, als gevolg van het moment en de inhoud van de reacties van partijen op het concept-taxatierapport, binnen enkele dagen advies moest worden ingewonnen over de gebruiksmogelijkheden volgens het geldende bestemmingsplan. Dat advies heeft de taxateur, op eigen kosten, ingewonnen.

Ten overvloede merkt de procureur-generaal op dat het hof heeft vastgesteld dat de getaxeerde waarde begrijpelijk en aanvaardbaar is. Hierin ligt besloten dat de klagende partij geen (geldelijk) nadeel heeft ondervonden door niet te hebben kunnen reageren op het advies van het advocatenkantoor.

Bestuursrecht
Intrekken milieuvergunning toegestaan (ECLI:NL:RBGEL:2024:1420)

Een varkenshouderij beschikt over een milieuvergunning (later gelijkgesteld aan een omgevingsvergunning milieu). De gemeente wijzigt de bestemming, waardoor de agrarische activiteiten gestaakt moeten worden. De toenmalige drijver van het bedrijf is akkoord gegaan met het intrekken van de vergunning. De huidige eigenaar heeft het bedrijf enkele jaren later gekocht en was op de hoogte van het feit dat de vergunning ingetrokken zou worden.

De eigenaar komt toch op tegen het intrekken van de vergunning. Zij voert aan dat deze vergunning een waarde vertegenwoordigd om stikstofuitstoot van andere partijen extern te salderen. De gemeente voert hiertegen aan dat een vergunning ingetrokken kan worden als hiervan gedurende drie jaar geen gebruik wordt gemaakt. Daarnaast kon ook geen gebruik worden gemaakt van de vergunning vanwege de gewijzigde bestemming.

De rechtbank overweegt dat de gemeente de omgevingsvergunning geheel of gedeeltelijk intrekken, voor zover gedurende drie jaar geen handelingen zijn verricht met gebruikmaking van de vergunning. Zoals de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State eerder heeft overwogen moeten bij de beslissing over intrekking van een omgevingsvergunning alle betrokken belangen worden meegenomen en tegen elkaar afgewogen. Tot die belangen behoren naast de door het bestuursorgaan gestelde belangen ook de (financiële) belangen van vergunninghouder. Daarbij wordt meegewogen of het niet (tijdig) gebruikmaken van de vergunning aan de vergunninghouder is toe te rekenen. Bij de beoordeling of het intrekkingsbesluit in overeenstemming is met het recht, kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het intrekkingsbesluit onevenredig zijn in verhouding tot de met het intrekkingsbesluit te dienen doelen.

De rechtbank oordeelt dat in onderhavig geval de gemeente de vergunning mocht intrekken. Hierbij speelt mee dat gedurende meer dan drie jaar geen gebruik is gemaakt van de vergunning. De nadelige (financiële) gevolgen voor de eigenaar van de intrekking van de omgevingsvergunning zijn niet onevenredig in verhouding tot het met de intrekking gediende doel. Hiervoor is van belang dat de gemeente toepassing heeft gegeven aan de intrekkingsbevoegdheid om het bestaan van ongebruikte milieuruimte tegen te gaan. Hiermee wordt een milieubelang gediend, omdat het intrekken van een omgevingsvergunning voor het in werking hebben van een inrichting bijdraagt aan de bescherming van het milieu. De eigenaar heeft een financieel belang bij het behoud van de omgevingsvergunning, bestaande uit de hypothetische waarde die de vergunning mogelijk nog heeft indien de vergunning kan worden ingezet om stikstofuitstoot van andere partijen extern te salderen. Dit belang weegt naar het oordeel van de rechtbank echter niet op tegen de milieubelangen die de intrekking van de omgevingsvergunning beoogt te beschermen.

20 maart 2024

Bestemmingsplan
Voorlopige voorziening afgewezen vanwege gebrek aan spoedeisend belang (ECLI:NL:RVS:2024:803)

Een eigenaar van een perceel stelt overeenstemming te hebben bereikt met een supermarktconcern over de verkoop van het betreffende perceel. Het supermarktconcern dient een aanvraag in voor een omgevingsvergunning om een supermarkt te kunnen bouwen, maar deze wordt niet verleend. Tegen deze weigering gaat het supermarktconcern in bezwaar en beroep.

In de tussentijd wordt ten aanzien van het perceel een nieuw bestemmingsplan vastgesteld, waardoor het niet meer toegestaan is om een supermarkt te bouwen. De eigenaar van het perceel vraagt om schorsing van het bestemmingsplan en betoogt dat bij de vaststelling hiervan onvoldoende rekening is gehouden met het initiatief van het supermarktconcern. Ook is er sprake van een spoedeisend belang, nu de inwerkingtreding van het bestemmingsplan er aan in de weg staat om de koopovereenkomst te effectueren. Ten slotte voert de eigenaar aan dat zij wordt belemmerd in de mogelijkheid om een andere koper te vinden, omdat het perceel nu niet meer aantrekkelijk is voor partijen die ter plaatse detailhandelsactiviteiten willen uitoefenen.

De rechtbank overweegt als eerste dat niet vaststaat dat er daadwerkelijk sprake is van een koopovereenkomst. Het supermarktconcern stelt dat slechts sprake is van een samenwerking met de eigenaar om een supermarkt te realiseren. Daarnaast rust er op het perceel een voorkeursrecht op grond van de Wvg. Dat voorkeursrecht geldt nog steeds en staat op dit moment aan vervreemding van het perceel aan het supermarktconcern of andere eventueel geïnteresseerde partijen in de weg. Om die reden kan de eigenaar naar het oordeel van de rechtbank met een schorsing van het bestemmingsplan niet bewerkstelligen wat zij met het verzoek wil bereiken. Het op het perceel gevestigde voorkeursrecht staat daar immers aan in de weg.

De eigenaar heeft aangegeven dat, als de benodigde omgevingsvergunning zal worden verleend, zij met het supermarktconcern een huurovereenkomst zal opstellen en de supermarkt alsnog gebouwd zal worden. De rechtbank is echter van oordeel dat er nog geen concreet zicht op een uitspraak van de rechtbank in die procedure. Evenmin staat vast wat de uitkomst van die procedure zal zijn en of daarna eventueel een huurconstructie kan worden toegepast.

Concluderend is er geen sprake van een spoedeisend belang en wordt het verzoek om een voorlopige voorziening afgewezen.

Omgevingsrecht
Richtafstand bij spuitzone blijft 50m (ECLI:NL:RBDHA:2024:2054)

Een gemeente verleent een vergunning om een vrijstaande woning te bouwen. De woning komt weliswaar op minder dan 50 meter te liggen van een bedrijf dat gewasbeschermingsmiddelen gebruikt worden (althans: gebruikt kunnen worden), maar volgens een onderzoek kan van die richtafstand in dit geval afgeweken worden. De agrariërs zijn het daar niet mee eens en krijgen gelijk bij de voorzieningenrechter, die van oordeel is dat het onderzoek te algemeen is opgezet. Als gevolg van een nader onderzoek verbindt de gemeente een voorwaarde aan de vergunning, waardoor een windhaag geplaatst moet worden die onder meer minimaal 1,5 meter hoog moet zijn en zo dicht mogelijk op de perceelsgrens moet worden geplaatst.

De gemeente is van mening dat hiermee voldoende gemotiveerd is waarom van de richtafstand van 50 meter afgeweken kan worden en dat hiermee voldoende gewaarborgd is dat de bedrijfsvoering op het naastgelegen perceel door de komst van de nieuwe woning niet wordt beperkt en dat voor de nieuwe woning een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd.

De agrariërs zijn het niet met deze conclusie eens en voeren aan dat het nadere onderzoek nog steeds niet is toegesneden op de specifieke locatie. Ook is geen rekening gehouden met de windrichting en is niet gemotiveerd dat een windhaag op deze korte afstand voldoende bescherming zou bieden.

De rechtbank is het met de agrariërs eens dat het nader onderzoek niet als een zorgvuldig op de locatie toegesneden onderzoek kan worden beschouwd, zoals vereist is de jurisprudentie van de Afdeling. In de eerste plaats is nog steeds het EFSA-model gehanteerd, waarvan de Afdeling meermaals heeft geoordeeld dat dat EFSA-model ook na nadere onderbouwing niet valt aan te merken als een algemeen wetenschappelijk aanvaard model waarmee in het kader van een goede ruimtelijke ordening afstanden voor aanvaardbare spuitvrije zones kunnen worden bepaald. Verder worden in het nader onderzoek niet of nauwelijks locatie-specifieke omstandigheden genoemd. Zo zijn bijvoorbeeld de volgende factoren niet betrokken bij dit onderzoek: de afstand van de woning tot perceelsgrens, de ligging van de tuin, de bedrijfsvoering van belanghebbenden – waaronder het gebruik van drift-reducerende apparatuur – en de aanwezigheid van een sloot.

Onteigening
Marktwaarde of schadeloosstelling bij aankoop ten behoeve van snelweg? (ECLI:NL:RBDHA:2023:17895)

Eigenaars van een woning worden in een startnotitie ermee geconfronteerd dat een snelweg op circa 55 meter afstand zal worden gerealiseerd. Zij dienen een zienswijze in en spreken daarbij de zorg uit over de toekomst van hun woning, gebaseerd op de reeds bestaande verzakking en vrees voor scheuren in de muren en een onveilige woonsituatie.

Volgens onderzoek van Rijkswaterstaat is deze zorg gerechtvaardigd en is constructieve schade zeker mogelijk. In een memo vraagt Rijkswaterstaat vervolgens om een mandaat om de betreffende woningen te kunnen kopen, waarbij expliciet wordt opgemerkt dat dit niet op basis van een onteigeningsschadeloosstelling zal gebeuren. Mochten de eigenaren niet ingaan op het voorstel van aankoop, zullen voorzieningen getroffen moeten worden om het pand te beschermen voor ernstige constructieve schade. Voor de specifieke woningen in deze zaak wordt opgemerkt dat deze in zeer slechte staat verkeren, waardoor elke extra belasting al tot een toename van de schade zal leiden. Zelfs een enkele trilling kan al tot constructieve schade leiden. Uit nader onderzoek komt daarom het advies naar voren om de woningen minnelijk aan te kopen.

De bewoners zijn echter ontstemd over het feit dat Rijkswaterstaat alleen bereid is de woningen aan te kopen tegen marktwaarde, en niet een schadeloosstelling. Uiteindelijk stemmen ze toch in met het aanbod, maar starten ze een procedure waarin ze Rijkswaterstaat verwijten onrechtmatig te hebben gehandeld. Specifiek had hun woning op de lijst van te amoveren objecten in het Tracébesluit moeten staan, waardoor zij een volledige schadeloosstelling zouden hebben ontvangen. Daarnaast hebben ze aangegeven in hun woning te willen blijven wonen of naar de woning terug te keren na voltooiing van de werkzaamheden, maar is die mogelijkheid hun niet geboden. Voor een buurman zijn echter wel dergelijke afspraken gemaakt.

Rijkswaterstaat voert aan dat het Tracébesluit formele rechtskracht heeft en niet meer aangevochten kan worden. De bewoners hadden dus geen recht op een schadeloosstelling conform de Onteigeningswet. Ten aanzien van de buurman voert Rijkswaterstaat aan dat hij eigenaar is gebleven van het perceel en daarom heeft kunnen terugkeren. De gemaakte afspraken met de buurman zijn jaren later gemaakt dan de aankoop van de onderhavige woning en zijn daarom onder geheel andere omstandigheden gemaakt.

De rechtbank stelt vast dat het Tracébesluit onherroepelijk is na uitspraak van de Afdeling. Er moet daarom worden aangenomen dat deze in overeenstemming is met de wettelijke voorschriften en met algemene rechtsbeginselen, en dus rechtmatig is. De woning had dus niet op grond van een schadeloosstelling onder de Onteigeningsweg hoeven te worden aangekocht.

Er is echter wel sprake van onrechtmatig handelen van Rijkswaterstaat, aldus de rechtbank. Rijkswaterstaat wist, als gevolg van meerdere onderzoeken, dat de werkzaamheden een reëel risico op ernstige constructieve schade aan het woningblok zouden opleveren, wat een ernstig gevaar zou vormen voor de bewoners als zij tijdens de werkzaamheden in hun woningen zouden blijven. Desondanks heeft Rijkswaterstaat de bewoners alleen de keuze gegeven tussen akkoord gaan met de verkoop, of tijdens de werkzaamheden (met een klein kind) in de woning blijven wonen. Deze keuze was volgens de rechtbank geen echte keuze.

Daarnaast hebben de bewoners herhaaldelijk aangegeven in de woning te willen blijven wonen of deze te willen terugkopen als de werkzaamheden zouden zijn afgerond. Rijkswaterstaat heeft de persoonlijke belangen echter niet kenbaar betrokken bij de aangeboden regeling. Er is slechts één aanbod gedaan dat niet tegemoet kwam aan die persoonlijke belangen maar dat de bewoners vanwege het dreigende instortingsgevaar niet werkelijk konden afslaan. De rechtbank verwijst naar de schadestaatprocedure om de schade vast te laten stellen.

6 maart 2024

Pachtrecht
Pachtovereenkomst mag niet worden beëindigd voor natuurdoelstelling, als die onvoldoende haalbaar is (ECLI:NL:RBROT:2023:11605)

Staatsbosbeheer verpacht een aantal percelen binnen een Natura 2000-gebied. Later vraagt Staatsbosbeheer aan een bureau om de ontwikkelingsmogelijkheden van glanshaverhooilanden in het gebied in kaart te brengen. Uit dit onderzoek blijkt dat de mogelijkheden hiertoe op ongeveer de helft van het gepachte laag tot zeer laag zijn. Toch gaat Staatsbosbeheer in gesprek met de pachter en stelt voor de pachtovereenkomst te wijzigen, waarbij het agrarisch gebruik van het gepachte aanzienlijk bemoeilijkt wordt. De pachter stemt hier niet mee in, waarop Staatsbosbeheer de pachtovereenkomst opzegt.

Volgens Staatsbosbeheer is er sprake van reservaatpacht en is er sprake van een situatie zoals bedoeld in artikel 7:391 BW, zodat op die grond de beëindiging van de pachtovereenkomst kan worden toegewezen. De pachtkamer oordeelt dat hier geen sprake van is. Voor reservaatpacht is (onder meer) vereist dat tegenover de in de pachtovereenkomst opgenomen verplichtingen een vergoeding ten gunste van de pachter is bedongen. Er is echter in de pachtovereenkomst geen sprake van bepalingen die niet ook geregeld in reguliere pachtovereenkomsten voorkomen. Daarnaast is niet in de pachtovereenkomst opgenomen welke vergoeding voor de pachter is bedongen.

De pachtkamer oordeelt dat de pachtovereenkomst, niet zijnde een reservaatpacht, ook niet kan worden opgezegd. De pachtkamer kan de vordering slechts toewijzen indien een redelijke afweging van de belangen van de verpachter bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de pachter bij verlenging van de overeenkomst in het voordeel van de verpachter uitvalt. In dit geval heeft de pachter een zwaarwegend beland bij verlenging van de pachtovereenkomst. Het gepachte is een aanmerkelijk deel van het bedrijf en is daardoor van belang voor de bedrijfsvoering en het gezinsinkomen van de pachter.

Tegenover dit belang staat het belang van Staatsbosbeheer, dat het in de ambitiekaart aangeduide beheertype ‘glanshaverhooiland’, dat in overeenstemming is met de in het Natura2000-beheerplan genoemde doelen, wil realiseren. Dit belang van natuurbeheer is eveneens aan te merken als een zwaarwegend (algemeen) belang, zeker omdat het gepachte in een Natura 2000-gebied ligt. Ter onderbouwing van de mogelijkheden om de doelstelling ‘glanshaverhooiland’ te realiseren, is het onderzoek naar de ontwikkelingsmogelijkheden in het geding gebracht. Uit het onderzoek volgt dat in zones III en IV de kansen op een goede ontwikkeling van glanshaverhooiland klein zijn; voor de zones III en IV wordt dan ook geadviseerd het ambitieniveau bij te stellen. Voor een aanzienlijk deel van het gepachte geldt aldus dat de kansen op een goede ontwikkeling van glanshaverhooiland klein zijn. Dit maakt dat het niet zonder meer duidelijk is dat Staatsbosbeheer de doelstelling glanshaverhooiland daadwerkelijk in het gepachte zal kunnen realiseren.

Nu de haalbaarheid van de door Staatsbosbeheer beoogde doelstelling onvoldoende is komen vast te staan, weegt het belang van Staatsbosbeheer niet zwaarder dan dat van de pachter en kan de pachtovereenkomst niet op deze grond worden beëindigd.

Erfpachtrecht
Waardering erfpachtrecht geen exacte wetenschap (ECLI:NL:GHARL:2024:1093)

Een zoon erft het recht van opstal van zijn vader. Her recht ziet onder meer op een woning, die op een NSW-gerangschikt landgoed is gelegen. De belastingdienst legt de zoon een aanslag erfbelasting op, waar de zoon het niet mee eens is. In bezwaar wordt de aanslag verminderd, en ook in beroep is de rechtbank van oordeel dat de aanslag (nog) lager moet zijn. De belastingdienst gaat hierop in hoger beroep.

In hoger beroep zijn partijen het hoofdzakelijk met elkaar oneens welk canonpercentage moet worden gebruikt voor de bepaling van de waarde van het recht van erfpacht. De belastingdienst heeft aansluiting gezocht bij een ander landgoed, maar de zoon voert aan dat dit percentage niet volgt uit een akte. De belastingdienst geeft aan de uitgifte van een recht van erfpacht op het andere landgoed te hebben gecorrigeerd, omdat de opgegeven waarde voor de landbouwgrond te laag was in vergelijking met omliggende referenties.

Het hof stelt dat de bewijslast dat het door haar voorgestane (samengestelde) canonpercentage niet te hoog is, rust op de belastingdienst. Het hof is van oordeel dat de belastingdienst in haar bewijslast is geslaagd. De waardering van een recht van erfpacht is geen exacte wetenschap. Partijen zijn afhankelijk van transactiegegevens van goed vergelijkbare referentieobjecten. Gelet op de aard van het te waarderen object, in dit geval het recht van erfpacht op het perceel van een uniek landgoed, zijn deze gegevens slechts beperkt beschikbaar. Beide partijen zijn in hun berekening van het canonpercentage uitgegaan van beschikbare gegevens van twee transacties ter zake van het andere landgoed.

De belastingdienst heeft deze transacties gecorrigeerd voor de afwijkende oppervlakte, bestemming en het aantal woningen. Ook is de belastingdienst terecht uitgegaan van een samengesteld canonpercentage, waarbij een onderscheid in canonpercentages is gemaakt tussen de grond bij de woning en de resterende grond.

Planschade en nadeelcompensatie
Nog niet onherroepelijke bestemming buiten beschouwing in planvergelijking (ECLI:NL:RVS:2024:737)

Eigenaren van een aantal woningen dienen een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in, nadat de gemeente met twee bestemmingplannen de realisatie van onder meer een school en een woonzorgcentrum mogelijk maakt. In deze zaak is onder meer de vraag of er sprake is geweest van een periode waarin er op de percelen geen bouwvlak is geweest. De voorzieningenrechter heeft namelijk het bestemmingplan gedeeltelijk geschorst en later vernietigd, voor zover sprake was van bouwvlakken op de percelen.

De Afdeling merkt op dat artikel 6.1 van de Wro uitsluitend een grondslag voor vergoeding van schade biedt ten gevolge van de bepalingen van dit bestemmingsplan, voor zover en nadat dit bestemmingsplan in rechte onaantastbaar is geworden. De gemeente heeft terecht een planologische vergelijking gemaakt met het aan de inwerkingtreding van dat bestemmingsplan voorafgaande planologische regime, voor zover dat regime in rechte onaantastbaar is. In deze vergelijking wordt dus geen rekening gehouden met een bestemmingsplan dat niet onherroepelijk is geworden.

Bestuursrecht
Prijsbepaling onder de Wvg (ECLI:NL:RBGEL:2024:918)

Een gemeente en een eigenaar van een appartementsrecht, dat gelegen is in een pand waarop een voorkeursrecht is gevestigd, treden in overleg over de verkoop van het appartementsrecht. Zij komen er niet uit en verzoeken de rechtbank om de waarde van het pand in verhuurde staat te bepalen. De rechtbank benoemt hiervoor drie deskundigen. Tegen de getaxeerde waarde hebben beide partijen bezwaren, die de rechtbank in onderhavige uitspraak behandelt.

Op grond van artikel 13 lid 4 Wvg geldt als uitgangspunt dat de rechtbank oordeelt met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet (Ow). Op grond van artikel 40b lid 1 Ow wordt de werkelijke waarde van de onteigende zaak, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft, vergoed. Op grond van artikel 40b lid 2 Ow moet bij het bepalen van de prijs worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij de onderstelde verkoop in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper. Volgens vaste jurisprudentie zijn de deskundigen vrij om de wijze van waardebepaling te volgen die hun de juiste lijkt en staat het hun daarbij vrij aan bepaalde aspecten meer waarde te hechten dan aan andere.

Het appartementsrecht wordt geëxploiteerd voor kamerverhuur. Het is daarmee niet vrij opleverbaar, zoals de eigenaar aanvoert, maar moet als beleggingsobject worden gezien. De deskundigen zijn van mening dat de markt voor dergelijke beleggingsobjecten een andere is dan die voor vrij opleverbare woningen die door eigenaar-gebruikers worden gekocht. Gegevens over de verkoopprijzen van vrij opleverbare woningen zijn daarmee minder relevant voor de waardering van het object waarom het hier gaat, aldus de deskundigen.

De gemeente heeft nog in twijfel getrokken of – zoals de deskundigen in hun rapport hebben gedaan – bij onder meer de vervanging van de kozijnen kan of mag worden uitgegaan van zelfwerkzaamheid. De gmeeente heeft er daarbij op gewezen dat het bij het uitvoeren van werkzaamheden voor bijvoorbeeld tuinaanpassingen als gevolg van gedeeltelijke onteigeningen gebruikelijk is om uit te gaan van hovenierstarieven en niet van zelfwerkzaamheid. Verder heeft de gemeente met betrekking tot het onderhoud nog aangevoerd dat de deskundigen ten onrechte geen rekening hebben gehouden met een dotatie groot onderhoud aan de VvE. In reactie hierop hebben de deskundigen opgemerkt dat dit pand typisch een beleggingsobject is voor iemand die het wel degelijk zelfwerkzaam gaat aanpakken. De vergelijking met de Onteigeningswet die de gemeente maakt, gaat volgens de deskundigen dus niet helemaal op. Verder hebben de deskundigen opgemerkt dat de financiële mogelijkheden van een VvE beperkt zijn. Ook hebben de deskundigen opgemerkt dat het gaat om een pand voor een bepaalde doelgroep, aan de onderkant van de markt, die niet dezelfde eisen zal stellen als een reguliere belegger.

De rechtbank ziet geen aanleiding af te wijken van de uiteindelijke waardebepaling van de deskundigen en sluit hierbij aan.

28 februari 2024

Eigendomsrecht
Onderzoeksplicht naar omvang verkochte, geen sprake van goede trouw bij verjaring (ECLI:NL:GHARL:2023:9217)

In 2007 wordt een woning met erf verkocht. In de akte staat dat ook bosgrond wordt overgedragen. Tussen de koper en de onderneming die de grond heeft verkocht, ontstaat later een geschil over welke grond precies is verkocht. De kopers voeren aan dat dit betekent dat de (bos)grond, die achter de tuin van de woning is gelegen, ook is overgedragen.

Het hof is hier kort over: in de leveringsakte moet het over te dragen onroerend goed met voldoende bepaaldheid zijn omschreven. De vraag wat geleverd is, moet objectief uitgelegd worden. Het komt hierbij aan op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen zaak. Uit de akte volgt onomstotelijk dat slechts één kadastraal perceel met een oppervlakte van iets meer dan 3.000 m² zou zijn overgedragen. Er is geen enkel objectief aanknopingspunt in de akte van levering voor het standpunt dat ook een gedeelte van een ander perceel met een oppervlakte van ca. 3.000 m² zou zijn overgedragen.

De kopers voeren verder aan dat zij eigenaar zijn geworden op grond van verjaring. Ook hierin gaat het hof niet mee, omdat er geen sprake is van goede trouw (verkrijgende verjaring). De vorm van de verkochte grond wijkt af van de grond waarvan kopers claimen eigenaar te zijn geworden. Ook is de oppervlakte zodanig groter dat het de kopers had moeten nopen tot het doen van nader onderzoek. Dat de makelaar bij het verkoopproces mogelijk gezegd zou hebben dat deze grond onderdeel vormde van de transactie, maakt dit niet anders, aldus het hof.

Huurrecht
Huurverhoging boven CPI kan oneerlijk zijn (ECLI:NL:RBROT:2024:801)

De rechtbank Amsterdam heeft al eerder geoordeeld dat bepaalde huurprijsverhogingen oneerlijk kunnen zijn en daarom vernietigd moeten worden. Dit heeft grote gevolgen, er moet dan namelijk met terugwerkende kracht worden aangenomen dat de aanvangshuurprijs nooit is verhoogd. In plaats van een huurachterstand heeft de huurder dan vaak een huurvoorschot.

De rechtbank Rotterdam heeft zich recent ook uitgelaten over een vergelijkbare bepaling. In deze zaak had de verhuurder het recht de huurprijs, na wijziging op grond van de CPI, nog te verhogen met 3%. De rechtbank oordeelt dat een wijzigingsbepaling bij geliberaliseerde huur oneerlijk is als die bepaling het mogelijk maakt om de huur met meer te verhogen dan op basis van een redelijke inschatting van de markt gerechtvaardigd was. Het gaat daarbij om een redelijke inschatting van de markt op het moment van het sluiten van de overeenkomst voor soortgelijke woningen op de plaats waar de woning is gelegen.

De rechtbank biedt nog wel een aantal handvatten voor de toekomst. Een huurprijswijzigingsbepaling die verder gaat dan de CPI plus een opslagpercentage van één procentpunt is volgens de rechtbank niet per definitie oneerlijk, maar het is aan de verhuurder om te stellen en eventueel te bewijzen dat de huurprijswijzigingsbepaling was gebaseerd op een redelijke inschatting van de markt. Ook kunnen er andere omstandigheden zijn die een hogere wijziging gerechtvaardigd maken.

Planschade en nadeelcompensatie
Stalderingsregeling in provinciale verordening heeft ook te gelden als oorzaak voor planschade (ECLI:NL:RVS:2024:719)

De provincie Noord-Brabant wijst een verzoek om tegemoetkoming in de planschade af, omdat de betreffende bepaling in de provinciale verordening ruimte weliswaar een bepaling is die op grond van de Wro een oorzaak van planschade zou kunnen zijn, maar de betreffende bepaling heeft geen weigeringsgrond. De bepaling bevat alleen voorwaarden  voor verlening van een omgevingsvergunning. Weliswaar wordt een omgevingsvergunning geweigerd als niet aan deze voorwaarden wordt voldaan, maar daarmee is de activiteit zelf niet in strijd met regels in de Wro.

Het hoger beroep in deze zaak slaagt al om een andere reden, maar De Afdeling ziet in het belang van de rechtsontwikkeling aanleiding hierna ambtshalve een oordeel te geven over de bevoegdheid van de provincie om te beslissen op de aanvraag om tegemoetkoming in de planschade. De Afdeling vindt het onwenselijk dat daarover in vergelijkbare gevallen voor de rechtzoekende of voor het desbetreffende bestuursorgaan onduidelijkheid bestaat.

Een bepaling van een provinciale verordening kan een oorzaak van planschade zijn. Dat in beginsel binnen een jaar na de inwerkingtreding van de verordening een bestemmingsplan moet worden vastgesteld, zoals in deze situatie het geval was, betekent niet dat in de verordening opgenomen planologische beperkingen van tijdelijke aard zijn. De verzoeker kan dan ook ten gevolge van een dergelijke bepaling permanente schade lijden, bestaande uit waardevermindering van het perceel. De planschade moet in dat geval aan de verordening worden toegerekend. De schade ontstaat op het moment van de inwerkingtreding van de verordening en wordt niet weggenomen door de inwerkingtreding van een bestemmingsplan. Dat bestemmingsplan wordt immers vastgesteld met inachtneming van de verordening. In zoverre is dan ook sprake van een schadeoorzaak met een duurzaam karakter.

Indien de verzoeker bij de gemeente een aanvraag zou indienen om tegemoetkoming in planschade als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan, zou de gemeente bevoegd zijn om op die aanvraag te beslissen, omdat de in die aanvraag gestelde oorzaak een oorzaak als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wro is. Indien het nieuwe bestemmingsplan in overeenstemming is met de provinciale verordening, heeft de verzoeker echter in beginsel geen aanvullende planschade geleden door de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan en zou de gemeente die aanvraag mogen afwijzen.

14 februari 2024

Planschade en nadeelcompensatie
Planschade na onteigening (ECLI:NL:RVS:2024:486)

Een agrariër verliest delen van zijn grond als gevolg van onteigening ten behoeve van de aanleg van een N-weg. Hierdoor is zijn grondareaal niet alleen verkleind, maar ook in tweeën gesplitst, waarbij het ene deel aan de westelijke zijde van de weg is komen te liggen en het andere deel, met daarop de bedrijfswoning en bedrijfsopstallen, aan de oostelijke zijde van de weg. Dit heeft voor de agrariër onder meer tot gevolg dat hij niet langer aan beweiden kan doen, omdat de koeien het grasland ten westen van de weg niet kunnen bereiken.

De oppervlakte van de huiskavel is in de nieuwe situatie te klein om met beweiden door te gaan. Daarom moest de agrariër de bedrijfsvoering aanpassen naar zomerstalvoedering. In de onteigeningsprocedure heeft hij financiële compensatie gekregen voor een deel van de kosten hiervan. Hij heeft echter geen vergoeding ontvangen voor de waardevermindering van het overblijvende, die, volgens de agrariër, het gevolg is van de splitsing van zijn eigendom en verkleining van de huiskavel. De planologische wijziging heeft als gevolg dat hij de bedrijfsvoering niet langer op dezelfde wijze als in de oude situatie kan uitoefenen. De koeien kunnen niet meer gedurende een langere periode van het jaar in de wei staan. Het verkleinen van de huiskavel maakt dat de waarde van de boerderij en bedrijfsgebouwen is gedaald. Verder is er geen vooruitzicht meer op noemenswaardige vergroting van de huiskavel.

Als gevolg van het bovenstaande, verzoekt de agrariër een schadevergoeding op grond van het Tracébesluit.

De Afdeling overweegt als eerste dat er een vergoeding in het kader van de onteigeningsprocedure is bepaald en dat de agrariër hier geen rechtsmiddelen tegen heeft ingezet. Deze uitspraak en de schadeloosstelling staat hiermee onherroepelijk vast.

Het juridisch kader op basis waarvan de schadeloosstelling in het kader van een onteigening wordt bepaald, wijkt af van het juridisch kader op basis waarvan een aanvraag om tegemoetkoming in planschade wordt beoordeeld. Het bestaan van de verschillende beoordelingskaders neemt echter niet weg dat er overlap kan zitten tussen schadeposten. Deze overlap doet zich onder andere voor tussen de schadeposten waardevermindering van het overblijvende (artikel 41 van de Onteigeningswet) en indirecte planschade. Bij waardevermindering van het overblijvende gaat het om de mindere waarde die voor niet-onteigende goederen van de onteigende partij het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van het verlies van zijn goederen. Bij indirecte planschade gaat het om schade die een verzoeker lijdt als gevolg van planologische veranderingen buiten zijn eigen perceel. Als de onteigeningsrechter zich in een onherroepelijk geworden uitspraak heeft uitgelaten over de waardevermindering van het overblijvende, dan komt aan dit oordeel gezag van gewijsde toe in een planschadeprocedure, in het geval de waardevermindering van het overblijvende tevens wordt gekwalificeerd als indirecte planschade. Als dat het geval is, dan is er geen ruimte om in de planschadeprocedure een tegemoetkoming in indirecte planschade toe te kennen.

De Afdeling verwijst naar het onteigeningsvonnis en het deskundigenadvies dat in die procedure is opgesteld. Hierin is onder meer rekening gehouden met het gewijzigde karakter van het bedrijf (van een op weidegang gebaseerde melkveehouderij naar een melkveehouderij zonder weidegang) en de verkleining van de huiskavel. Voor zover de agrariër betoogt dat de pachtgronden worden afgesneden van de huiskavel en daarmee de kans is ontnomen om de huidkavel in die richting uit te breiden, overweegt de Afdeling als volgt. Het is niet gebleken dat de pacht van die gronden zonder meer kon overdragen aan een potentiële koper van zijn eigendommen. Een redelijk denkend en handelend koper zou uitgaan van het meest ongunstige scenario, namelijk de mogelijkheid dat de verpachter niet akkoord gaat met de overdracht van de pacht of dat de verpachter de gronden aan een derde verpacht. Deze koper zou in de oude situatie niet bereid zijn geweest om een hogere prijs voor de na onteigening resterende eigendommen te betalen wegens de mogelijkheid om de pacht over te nemen. Ten aanzien van de uitbreiding van de huiskavel, had de agrariër niet het eigendom op die gronden, was hij niet anderszins gerechtigd tot die gronden en heeft hij niet aangetoond dat hij destijds concreet uitzicht had op het verwerven van die gronden. Naar het oordeel van de Afdeling zou een redelijk denkend en handelend koper op de peildatum onderkennen dat het bepaald geen vaststaand gegeven is dat die gronden binnen een afzienbare termijn op de markt komen en dat hij, en niet een ander, erin zal slagen om die gronden te kopen of te pachten. Deze koper zou onder deze omstandigheden niet bereid zijn om deze onzekere toekomstige gebeurtenissen per de peildatum te vertalen in een hogere biedprijs. In dat geval is geen sprake van een meerwaarde van de na onteigening resterende eigendommen wegens de gestelde kans op uitbreidingsmogelijkheden van de huiskavel.

Ten overvloede: de wetgeving houdt reeds expliciet rekening met de mogelijkheid dat een planologische ontwikkeling leidt tot zowel onteigening als planschade/nadeelcompensatie. Als er eerst een schadevergoeding wordt betaald en daarna wordt onteigend, wordt deze vergoeding in mindering gebracht op de waardevermeerdering van de te onteigenen gronden (artikel 40f Onteigeningswet en artikel 15.25 lid 2 Omgevingswet). Als er eerst wordt onteigend, wordt de indirecte schade vergoed op grond van artikel 41 Onteigeningswet. Dit artikel is niet overgegaan naar de Omgevingswet, maar deze schade wordt wel begrepen onder de hoofdregel van artikel 15.18 Omgevingswet.

Belastingrecht
Een losstaande muur geldt niet als bebouwing van het hele terrein (ECLI:NL:HR:2024:216)

Een projectontwikkelaar heeft een perceel grond met daarop een leegstaand oud fabrieksgebouw in eigendom gekregen. Zij wilde op het perceel een appartementencomplex en twaalf eengezinswoningen realiseren en heeft daarvoor een bouwvergunning van de gemeente gekregen. In de loop van de jaren is het fabrieksgebouw gesloopt, met uitzondering van een zijmuur. De muur is 96 meter lang, 2,4 meter hoog en 0,25 meter breed en heeft een 2 meter diepe en 1 meter brede fundering. De muur beslaat vrijwel geheel één zijde van het perceel en fungeerde als grondkering en als afscheiding tussen de tuinen en het onbebouwd gebleven deel van het stuk grond.

Het perceelsgedeelte met de muur, waarop op dat moment geen woningen waren gebouwd, is later verkocht. De verkoper heeft geen omzetbelasting betaald, omdat zij meent dat zij vanwege de aanwezigheid van de muur bebouwde grond heeft geleverd. De belastingdienst is het hier niet mee eens en heeft zich op het standpunt gesteld dat er sprake is van levering van een bouwterrein.

De rechtbank en het hof zijn van oordeel dat de grond niet als onbebouwde grond kan worden aangemerkt en daarom niet een bouwterrein kan zijn. Het hof voegt daaraan toe dat de muur op het tijdstip van levering de functie van grondkering bezit, dat wil zeggen het voorkomen dat de bovengrond van het terrein wegspoelt naar het lager gelegen aangrenzende terrein. Daarmee is de muur in essentie dienstbaar aan het terrein, kan het terrein niet bestaan zonder de muur en is de muur als onlosmakelijk met het terrein en het lagergelegen terrein verbonden bouwwerk allerminst verwaarloosbaar. Ook hebben partijen zich niet naar elkaar verbonden om zorg te dragen voor sloop van de muur, en de levering van een onroerende zaak bestaande uit een terrein en een gedeeltelijk gesloopt gebouw tot de laatste steen moet worden beschouwd als de levering van een bestaand gebouw.

De Hoge Raad is het met het hof eens over de functie van de muur, maar oordeelt inhoudelijk toch anders. Pas indien een bebouwd gedeelte van één perceel ten opzichte van het onbebouwde gedeelte niet als verwaarloosbaar kan worden beschouwd en het onbebouwde gedeelte niet kan worden beschouwd als bij het bebouwde gedeelte behorend terrein, kan de vraag aan de orde komen of die gedeelten ter zake van de eigendomsoverdracht van dat perceel voor de heffing van omzetbelasting afzonderlijk in aanmerking moeten worden genomen en verschillend moeten worden behandeld, in dit geval als de van omzetbelasting vrijgestelde levering van een oud gebouw respectievelijk de met omzetbelasting belaste levering van een bouwterrein.

In onderhavig geval betekent dit dat de muur weliswaar bebouwing was op het perceel, maar het onbebouwde gedeelte van het perceel behoort niet bij de muur en is ook niet dienstbaar aan de muur. De muur is, ten opzichte van het onbebouwde gedeelte, verwaarloosbaar.

Bestuursrecht
Gebiedsinrichting in overleg met marktpartijen geldt als openbare selectieprocedure conform Didam-arrest (ECLI:NL:RBMNE:2024:507)

De gemeente Almere, samen met de Staat, wil een gebied ontwikkelen. Hiervoor laat zij de inrichting van het plangebied over aan initiatiefnemers. Zij kunnen zelf de omvang, plaats en vorm van de kavel bepalen. Om in aanmerking te kunnen komen voor een kavel moeten initiatiefnemers een achttal stappen (hierna: het stappenplan) doorlopen, waaronder het invullen van een intakeformulier, het bijwonen van een aantal bijeenkomsten, het sluiten van een aantal overeenkomsten en het opstellen van een ontwikkelingsplan. Het stappenplan staat beschreven op de website van de gemeente.

De gemeente heeft het stappenplan met een onderneming doorlopen en wil de betreffende grond overdragen, als een andere onderneming de gemeente vraagt om een openbare selectieprocedure te organiseren. De gemeente laat weten dat een openbare selectieprocedure heeft plaatsgevonden die voldoet aan het Didam-arrest. De concurrerende onderneming start daarop een kort geding.

De rechtbank stelt voorop staat dat de gemeente een aanzienlijke beleidsruimte heeft als het gaat om gebiedsontwikkeling. Zo is de gemeente dus ook vrij om het aan initiatiefnemers over te laten welke kavel zij willen en wat zij willen bouwen, zolang het maar binnen het bestemmingsplan past. De spelregels waar de initiatiefnemers zich aan moeten houden staan beschreven in de structuurvisie en zijn in 2019 nader uitgewerkt in het openbare handboek. Ook het tijdschema staat beschreven in het handboek net als de wijze waarop de grondprijzen worden vastgesteld. In het handboek zijn de modelovereenkomst opgenomen die de gemeente in de procedure hanteert en de Algemene verkoopvoorwaarden.

De door de gemeente in dit geval gevolgde selectieprocedure, het stappenplan, hanteert zij al jaren voor gronduitgiftes in het plangebied. De gemeente heeft op voorhand duidelijk gemaakt hoe potentiële gegadigden grond kunnen verwerven. Op de initiatievenkaart is te zien welke grond beschikbaar is en geïnteresseerden kunnen hun interesse tonen via het invullen van een intakeformulier waarna zij een stip kunnen zetten op de initiatievenkaart. Het zetten van de stip is het bepalende moment voor het vervolg. Met de partij die als eerste een stip op een bepaalde locatie zet gaat de gemeente op exclusieve basis in gesprek met als uiteindelijke doel om tot grondverkoop te komen.

De gevolgde selectieprocedure is volgens de rechtbank objectief en toetsbaar. Een keuze voor een dergelijke procedure is ook redelijk. De gemeente moet op enig moment in staat zijn om met slechts een gegadigde verder te gaan in het ontwikkelen van de percelen. Niet valt in te zien waarom de keuze van de gemeente voor de partij met wie zij verder gaat niet op basis van het principe “wie het eerst komt, die het eerst maalt” mag worden gemaakt. Van de gemeente kan niet worden verwacht bij iedere volgende stap opnieuw te peilen of er andere gegadigden zijn.

Ten slotte merkt de rechtbank op dat er niet is gebleken dat andere partijen (waaronder de concurrerende onderneming) serieuze interesse hebben getoond voor het perceel. Dat kan zij niet repareren door de gemeente nu te verwijten in strijd te handelen met het Didam-arrest.

7 februari 2024

Verbintenissenrecht
Tekortschietende rentmeester (ECLI:NL:RBGEL:2024:331)

Tussen een landgoed en een rentmeester ontstaat een geschil over een overeenkomst met ProRail, waarna de familie van het landgoed de rentmeester mededeelt dat zijn functie als bestuurder van het landgoed en bestuurder van de stichting die het landgoed bezit, is komen te vervallen. Enkele weken later verduidelijkt de familie dat hiermee ook moest worden beschouwd als een opzegging van de beheerovereenkomst. De rentmeester verzet zich tegen de beëindiging van de beheerovereenkomst en start een gerechtelijke procedure.

De rechtbank overweegt als eerste dat de rentmeester zowel (zelfstandig bevoegd) bestuurder als rentmeester was van het landgoed. Hij was eerste aanspreekpunt voor aangelegenheden met betrekking tot het landgoed, deed de administratie en was bevoegd om betalingen te verrichten. Volgens de rechtbank mocht hiermee extra zorgvuldigheid van hem worden verwacht.

Het geschil spitst zich toe op de rol die de rentmeester speelde bij de overeenkomst met ProRail, waarbij twee van de drie (onbeveiligde) spoorwegovergangen op het landgoed afgesloten zouden worden en van de derde een beveiligde spoorwegovergang gemaakt zou worden. Onderdeel van de overeenkomst was een vergoeding deskundigenkosten á circa € 23.000,–, die aan de rentmeester zouden toekomen. De rentmeester had dus een direct – eigen – belang bij het tot stand komen van die overeenkomst.

Volgens de rentmeester behoorden de werkzaamheden met betrekking tot ProRail niet tot de reguliere beheerwerkzaamheden en was daarmee sprake van een afzonderlijk speciaal project als bedoeld in de beheerovereenkomst. In de beheerovereenkomst is bepaald dat die “bijzondere” werkzaamheden schriftelijk moeten worden overeengekomen. Vast staat dat de er ten aanzien van de werkzaamheden van de rentmeester voor het project van ProRail geen schriftelijke overeenkomst is gesloten tussen de rentmeester en het landgoed. Gelet op de dubbele rol die de rentmeester had – als bestuurder van het landgoed en als zelfstandig en intensief betrokken rentmeester bij dat project – mocht van de rentmeester worden verwacht dat hij de afspraken met betrekking tot haar werkzaamheden schriftelijk zou vastleggen.

De rechtbank is van oordeel dat de rentmeester niet heeft voldaan aan zijn verplichting om (de schijn van) belangenverstrengeling te voorkomen. Ook nadat de rentmeester door verschillende mensen erop was gewezen dat zijn dubbele rol als rentmeester en bestuurder van het landgoed kon leiden tot (de schijn van) belangenverstrengeling, is hij die dubbele rol blijven vervullen.

Verder is de rechtbank van oordeel dat de rentmeester is tekortgeschoten in zijn verplichting de belangen van het landgoed deugdelijk te behartigen. Zo liet het financieel beheer te wensen over en ging de rentmeester in de overeenkomst met ProRail akkoord met de aanleg van betonkavelpaden, terwijl het niet de wens was van de familie om deze op het landgoed aan te leggen. Het landgoed heeft een nieuwe overeenkomst met ProRail gesloten, waarbij geen betonkavelpaden zijn opgenomen op het landgoed. Gelet op de doelomschrijving en functie van het landgoed, onder meer inhoudende bijzondere zorg voor behoud en ontwikkeling van het natuur- en landschapsschoon, had het op de weg van de rentmeester gelegen om, nu ProRail daar kennelijk voor open stond, te komen tot afspraken met ProRail die meer recht deden aan het doel en het belang van het landgoed. Niet is gebleken dat de rentmeester zich daarvan (voldoende) rekenschap heeft gegeven.

Aansprakelijkheidsrecht
Dwaling bij foute informatie in verkoopbrochure woning (ECLI:NL:RBLIM:2023:7291)

De koper van een woning spreekt de verkopers aan, nadat blijkt dat de woning niet (met uitzondering van de zolder) in zijn geheel is voorzien van HR++-glas. In de verkoopbrochure was dit expliciet vermeld, maar slechts drie van de 21 ramen zijn voorzien van HR++-glas. De koper eist dat de verkoper een gedeelte van de koopsom terugbetaalt.

De rechtbank overweegt dat het verschil tussen HR++-glas, HR+-glas en dubbelglas voor een leek niet zichtbaar is. Aan de mededelingen van de verkoper, ook in de vorm van brochures, moeten dan ook strengere eisen worden gesteld dan bij een duidelijk zichtbaar verschil. Voor een geslaagd beroep op dwaling is niet beslissend dat een onjuiste voorstelling van zaken, in dit geval met betrekking tot het HR++ glas, de kern van de koopovereenkomst betreft. Ook onjuiste mededelingen of verzwegen feiten die niet de kern van de overeenkomst betreffen, kunnen ertoe hebben geleid dat een partij die overeenkomst is aangegaan onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken, en kunnen aldus een beroep op dwaling rechtvaardigen. Beslissend is dat bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten.

Het is een feit van algemene bekendheid dat een energiezuinige woning meer waard is dan eenzelfde woning zonder energiebesparende maatregelen. Daarmee is het belang van energiebesparende voorzieningen voor een koper eigenlijk al een gegeven, tenzij er aanleiding is om aan te nemen dat deze koper daar niet in geïnteresseerd is. In dit geval heeft de koper duidelijk gemaakt dat de energiezuinigheid van de woning voor haar belangrijk was. Zij heeft over het glas expliciet vragen gesteld bij de bezichtiging.

Aan de koper kan evenmin worden tegengeworpen dat zij onvoldoende onderzoek heeft gedaan. Op grond van vaste jurisprudentie gaat de informatieplicht boven onderzoeksplicht. Die informatie is verstrekt in, onder andere, de verkoopbrochure en ook naar aanleiding van aanvullende vragen van de koper. Daar mocht zij op af gaan.

De rechtbank vernietigd de koopovereenkomst gedeeltelijk en veroordeelt de verkoper tot het betalen van een som om het glas te vervangen door HR++-glas. Daarbij brengt de rechtbank wel een bedrag in mindering omdat er sprake is van ‘nieuw voor oud’.

Procesrecht
Minder strenge lijn bij beoordeling verschoonbaarheid (ECLI:NL:CBB:2024:31)

Een onderneming moet subsidie terugbetalen die zij van de overheid heeft ontvangen in het kader van de Covid-steun. Tegen dit besluit heeft zij te laat bezwaar gemaakt, waardoor het bezwaar niet-ontvankelijk is verklaard. De onderneming heeft beroep ingesteld bij het College van Beroep voor het bedrijfsleven (Cbb), de hoogste rechterlijke instantie voor deze zaken.

De advocaat-generaal had in zijn advies gepleit voor een verruiming van de verschoonbaarheid bij bijzondere omstandigheden. De grote kamer van het Cbb volgt het advies grotendeels en zet in deze uitspraak de te volgen lijn uiteen, die hieronder bondig is samengevat.

1. Het uitgangspunt wordt een op het individuele geval gerichte, contextuele benadering, waarin meer rekening wordt gehouden met bijzondere omstandigheden die de indiener betreffen. Denk hierbij aan persoonlijke omstandigheden aan de zijde van de indiener zelf, zoals psychisch onvermogen, ernstige ziekte of ongeval van de indiener of ziekte of overlijden van diens naasten en de zorgtaken die daarmee gepaard gaan. Het kan ook gaan om externe omstandigheden die voor overbelasting of stress bij de indiener zorgen, zoals een natuurramp, een besmettelijke dierziekte op het bedrijf of een brand in de woning of in een bedrijfspand.
2. De term “redelijkerwijs” in artikel 6:11 van de Awb biedt het bestuursorgaan en de bestuursrechter enige ruimte om bij geringe verwijtbaarheid met betrekking tot de termijnoverschrijding, deze niet aan de indiener toe te rekenen. Een belangrijke factor bij de verwijtbaarheid is de hoedanigheid van de indiener, gaat het een individuele burger, een onderneming, een belangenorganisatie of een bestuursorgaan. De grootte en interne organisatie van een onderneming en de deskundigheid en professionaliteit van de indiener wegen hierin mee. Ten slotte speelt de mate van overschrijding van de termijn mee.
3. Het bewijs dat er sprake is van bijzondere omstandigheden, blijft bij de indiener liggen. Toch kan hier ook een minder strikte benadering worden gevolg. Hierbij valt te denken aan onnodig hoge eisen die aan dit bewijs worden gesteld, gelet op de omstandigheden van het geval. Daarnaast moet het bestuursorgaan of de bestuursrechter de indiener uitdrukkelijk voorlichten over de punten waarover deze nog bewijs van extra feiten en (bijzondere) omstandigheden zou moeten aanvoeren.
4. Als een belanghebbende pas kennis neemt van een besluit als de bezwaar- of beroepstermijn al geheel of grotendeels is verlopen, is tot nu toe de lijn gevolgd dat hij niet verwijtbaar te laat is als hij zijn bezwaar of beroep indient binnen twee weken nadat hij kennis heeft genomen van het besluit. Deze termijn wordt nu verlengd naar zes weken, waarbij wordt aangesloten bij de wettelijke bezwaar- en beroepstermijn.
5. Als de indiener gedurende (een deel van) de overschreden bezwaar- of beroepstermijn werd bijgestaan door een professionele rechtshulpverlener, blijft gelden dat diens handelen in beginsel voor risico van de indiener komt. Van een professionele rechtshulpverlener mag immers onder meer worden verwacht dat deze de termijnen bewaakt, eventueel gebruik maakt van de mogelijkheid om een pro-formabezwaarschrift of -beroepschrift in te dienen, in geval van een capaciteitstekort inspanningen verricht om dit op te vangen en tijdig voorzieningen treft voor vervanging bij eventuele uitval. Een termijnoverschrijding zal om die reden doorgaans niet verschoonbaar zijn.

29 januari 2024

Verbintenissenrecht
Speculatieve grondtransactie aangemerkt als misleidende handelspraktijk (ECLI:NL:RBMNE:2024:149)

Een bedrijf dat zich bezig houdt met de aan- en verkoop van gronden met een agrarische bestemming, biedt tien kavels in de buurt van Amsterdam aan met elk een oppervlakte van 350 m². Aan een geïnteresseerde communiceert het bedrijf ‘Het door ons aangeboden project maakt onderdeel uit van een gebied dat ruimte bied voor zo’n 3.000 woningen’. De geïnteresseerde ondertekent een koopovereenkomst tegen een koopsom van € 185,–/m².

De notaris bericht de koper dat de overeenkomst een zeer speculatief karakter heeft en dat het perceel (net als de omliggende percelen) diverse malen onderdeel zijn geweest van aan- en doorverkopen met aanzienlijke prijsstijgingen. De notaris geeft echter aan niet bekend te zijn met een toezegging tot wijziging van de huidige bestemming en vraagt de koper zich te realiseren dat er een aanzienlijk risico in de transactie is gelegen. De koper geeft daarna aan niet meer mee te willen werken aan de verkoop, waarop de verkoper een procedure start.

De koper beroept zich op vernietiging van de koopovereenkomst op grond van dwaling en oneerlijke handelspraktijken. Op basis van de brochure en de uitlatingen van de verkoper ging hij er naar eigen zeggen vanuit een bouwkavel te kopen, waarop binnen afzienbare tijd een woning gebouwd zou kunnen worden. Het bleek echter om een perceel grond met een agrarische bestemming te gaan met een waarde van maximaal € 3.500,–, terwijl hij daarvoor € 64.750,– moet betalen. Voor en bij de ondertekening is de koper niet gewezen op het speculatieve karakter van de verkoop en het feit dat het onzeker is of er een bestemmingsplanwijziging komt die bebouwing mogelijk maakt. De verkoper benadrukte steeds dat de koper er snel bij moest zijn.

In de brochure is geschreven dat er zes kavels van 350 m2 beschikbaar zijn en wordt een impressie gegeven van de daarop (mogelijk) te realiseren woningen. Ook is opgenomen dat het om een gewilde woonomgeving gaat en het gebied moet uitgroeien tot een stedelijk centrum met volop ruimte om te wonen, werken en verpozen. Verder wordt in de brochure gewag gemaakt van de algemene woningbouwambities van de (rijks)overheid en de plancapaciteit en verwachte aantallen opgeleverde woningen tot 2030 in de regio Amsterdam.

De rechtbank is het met de koper eens dat het voorgaande bij de gemiddelde consument de indruk wekt dat er op de aangeboden kavels daadwerkelijk een woning gebouwd kan worden, dan wel dat hiervoor concrete plannen bestaan en dat bebouwing binnen afzienbare tijd mogelijk wordt. Dit is echter niet het geval. Het gaat om grond met een agrarische bestemming. De verkoper heeft ook niet onderbouwd dat er een concreet plan ligt om op deze locatie woningbouw mogelijk te maken, maar verwijst slechts naar algemene rapportages waarin de mogelijkheid van woningbouw buiten de stad wordt besproken. Feitelijk gaat het dus om speculatieve grondhandel, waarbij op een bestemmingswijziging – en daarmee een waardestijging – van de grond wordt gespeculeerd.

Niet is vermeld dat de door de consument te betalen grondprijs (€ 185,00 per m2) tot maximaal dertig keer hoger ligt dan de grondprijs op basis van de geldende agrarische bestemming (circa € 6,00 tot € 10,00 per m2). Niet is vermeld dat de huidige planologische bestemming agrarisch is. Niet is vermeld dat er een bestemmingswijziging plaats moet vinden om bebouwing mogelijk te maken. Niet is vermeld wat de kans op een bestemmingswijziging is en wat de risico’s zijn die deze kans verkleinen.

De rechtbank neemt het de verkoper verder kwalijk dat zij zich presenteert als een projectontwikkelaar, terwijl op de verkochte kavels geen project ontwikkeld kan worden of hiervoor concrete plannen bestaan. De verkoper heeft zich verder ook bediend van de termen ‘inschrijving’ en ‘inloten’. Deze termen worden doorgaans gebruikt bij de uitgifte van bouwrijpe kavels of de verkoop van projectwoningen. Daarvan is in dit geval echter geen sprake.

De rechtbank is op grond van deze informatie van oordeel dat er sprake is van een misleidende omissie als bedoeld in artikel 6:193d BW. De koopovereenkomst wordt daarom vernietigd.

Planschade en nadeelcompensatie
Ook agrarisch gebeid kan gevoelig zijn voor geluid als schade aspect (ECLI:NL:RVS:2024:225)

Een eigenaar van een woning en aangrenzend perceel met een agrarische bestemming dient een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in bij de gemeente, als gevolg van de inwerkingtreding van een bestemmingsplan dat de aanpassing van een N-weg mogelijk maakt. In het advies dat de gemeente inroept wordt gesteld dat de woning een waardevermindering ondergaat, maar dat dit niet het geval is voor het aangrenzende gebied omdat de bestemming (agrarisch gebied) niet schadegevoelig is.

De eigenaar brengt in beroep een rapport van een andere deskundige in. Hierin wordt gesteld dat ook voor agrarische gronden geldt dat onder bepaalde omstandigheden schade ontstaat als de omgevingskwaliteit wordt aangetast. Het onderhavige perceel heeft voor bedrijfsmatige agrarische activiteiten een incourante vorm en oppervlakte. De waarde van het perceel wordt volgens het rapport dus in beginsel niet ontleend aan het opbrengende vermogen van de gronden. Wel is het perceel gelegen binnen of nabij de bebouwde kom en grenst het aan woonbebouwing. Naar het oordeel van de deskundige zou de meest gerede (redelijk denkend en handelend) koper de gronden gebruiken voor bijvoorbeeld het fokken van paarden of pony’s. Voor dergelijke gronden geldt doorgaans dat de waarde mede wordt bepaald aan de hand van omgevingsfactoren die de rust op enigerlei wijze verstoren.

De Afdeling is het met de deskundige eens en oordeelt dat niet valt in te zien dat de planologische verandering niet leidt tot een toename van de geluidbelasting op het perceel met een agrarische bestemming. De Afdeling voorziet zelf in de zaak en kent de eigenaar een hogere tegemoetkoming toe.

Procesrecht
Overschrijding bezwaartermijn met aangetekende e-mail? (ECLI:NL:RBLIM:2024:156)

Een gemeente neemt een besluit, waartegen een belanghebbende bezwaar instelt. Dat doet zij door, enkele dagen voor het verstrijken van de bezwaartermijn, een aangetekende e-mail te sturen. De gemeente stelt echter dat de e-mail na afloop van de bezwaartermijn is ontvangen en het bezwaar daarom niet-ontvankelijk is.

Zowel de belanghebbende als de gemeente hebben het logboek van die aangetekende e-mail ingediend. In het logboek staat dat de aangetekende e-mail op 19 september 2022 om 12.09 uur (voor het verstrijken van de bezwaartermijn) in behandeling is genomen en dat de aankondiging daarvan op datzelfde moment is verstuurd en afgeleverd. Vervolgens is op 22 september 2022 om 8.19 uur (na het verstrijken van de bezwaartermijn) de aangetekende mail opgevraagd, waarna de aangetekende mail is verstuurd en afgeleverd. Dit is overigens in overeenstemming met de werkwijze van het verzenden van aangetekende mail, waarbij eerst een aankondiging van de aangetekende e-mail wordt verstuurd aan de ontvanger waarna de aangetekende mail daadwerkelijk wordt verzonden als de ontvanger die aankondiging opent en accepteert (en daarmee de aangetekende e-mail opvraagt).

De rechtbank is van oordeel dat hieruit moet worden afgeleid dat de aangetekende e-mail al met het verzenden en afleveren van de aankondiging daarvan op 19 september 2022 is verzonden en vervolgens is ontvangen in het systeem van de gemeente. Dat de gemeente vervolgens die afgeleverde aankondiging pas op 22 september 2022 opent en accepteert (en daarmee de aangetekende e-mail opvraagt), waarna de aangetekende mail daadwerkelijk wordt verzonden en afgeleverd in het systeem van de gemeente, doet daar niet aan af. Een andere uitleg zou bovendien betekenen dat de ontvangst van het bezwaarschrift niet afhangt van het aflevermoment in het systeem van het college (zoals artikel 2:17, tweede lid, van de Awb voorschrijft), maar van het moment waarop de gemeente de aankondiging opent.

Het beroep is gegrond en de gemeente moet alsnog over het bezwaar van de belanghebbende beslissen.

10 januari 2024

Planschade en nadeelcompensatie
Planschade geheel voorzienbaar geacht, ook al is de feitelijke ontwikkeling anders (ECLI:NL:RBDHA:2023:19920)

Eigenaren van een woning dienen een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in, nadat de gemeente een bestemmingsplan vaststelt waarmee gronden met een sportbestemming worden aangewezen voor woningbouw. Volgens de adviseur van de gemeente komen de eigenaren in aanmerking voor een beperkte vergoeding van de planschade. De gemeente neemt dit advies in eerste instantie over, maar komt daar later van terug en wijst het verzoek af op grond van planschade. De eigenaren tekenen hier bezwaar tegen aan, maar de gemeente blijft in bezwaar bij hetzelfde oordeel.

In beroep stelt de rechtbank vast dat de eigenaren onder het planologische regime ten tijde van de aankoop (in 1977) niet uit hoefden te gaan van een mogelijke woonbestemming, maar dat het bestemmingsplan wel een wijzigingsbevoegdheid bevatte om op de betreffende gronden een bejaardencentrum op bouwen. Volgens de gemeente, die verwijst naar een nader advies van de adviseur, heeft een dergelijke bebouwing een vergelijkbare ruimtelijke impact als de gerealiseerde woningbouw.

De voor de eigenaren meest ongunstige uitwerking van de wijzigingsbevoegdheid houdt in dat het bejaardencentrum van drie bouwlagen ter grootte van 25% van de oppervlakte van het sportterrein direct grenzend aan hun perceel zou worden gerealiseerd. De rechtbank overweegt dat de gemeente zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de ruimtelijke impact van deze uitwerking van de wijzigingsbevoegdheid min of meer op één lijn is te stellen met de ruimtelijke impact van de gerealiseerde woningbouw. Als een bejaardencentrum van drie bouwlagen en 25% van de oppervlakte van het perceel zou zijn gerealiseerd direct grenzend aan het perceel van eisers zouden zij in vergelijkbare mate zijn geconfronteerd met verminderd uitzicht, een verslechterde bezonningssituatie, een toegenomen aantasting van de privacy, toegenomen hinder van (stem)geluid en geuren en het ‘ingebouwd’ komen te liggen van hun woning. Dit betekent dat de gemeente zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat eisers ten tijde van hun aankoop al rekening hadden kunnen houden met een vergelijkbare ontwikkeling op het sportterrein en dat daarom sprake is van voorzienbaarheid.

De eigenaren voeren nog aan dat geen sprake was van een concreet beleidsvoornemen, maar daar is de rechtbank het niet mee eens. Uit de jurisprudentie volgt dat ook een niet verwezenlijkte wijzigingsbevoegdheid in een bestemmingsplan een concreet beleidsvoornemen is dat openbaar is gemaakt. Niet is vereist dat verwezenlijking van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel volledig en onherroepelijk vaststaat, of dat deze maatregel in detail is uitgewerkt of dat de omvang van de nadelige gevolgen met nauwkeurigheid kan worden bepaald. Beslissend is of op het moment van de aankoop van de woning door de eigenaren de mogelijkheid van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel zodanig kenbaar was, dat hiermee bij de beslissing tot investering rekening kon worden gehouden.

Bestemmingsplan
Voldoet een gesplitste woning nog aan de aanduiding ‘vrijstaande woning’? (ECLI:NL:RVS:2023:4798)

Een woning heeft een woongedeelte en een (afgesloten) kantoorgedeelte, van elkaar gescheiden door een inpandige wand en met een eigen huisnummer, toegang, meterkast en nutsaansluitingen en een keuken. Nadat de woning is verkocht, verwijdert de koper de inpandige scheidingswand, zodat hij en zijn gezin de beide gedeelten gelijktijdig in gebruik konden nemen. Enige tijd later wordt de wand teruggeplaatst en een van beide delen verkocht aan een derde. De gemeente constateert later dat er sprake is van twee wooneenheden met eigen woonvoorzieningen zonder dat hiervoor een omgevingsvergunning is verleend, terwijl een aanduiding ‘vrijstaande woning’ op de woning(en) rust.

De gemeente gelast de eigenaar (nu nog maar van een gedeelte van het pand) om bewoning van zijn gedeelte te beëindigen. Daarnaast gelast de gemeente hem dat alle woonvoorzieningen, zijnde de keukenvoorzieningen en de badkamervoorzieningen moeten worden verwijderd en verwijderd moeten worden gehouden. De eigenaar vecht beide lasten onder dwangsom aan.

Bij de voorzieningenrechter van de Afdeling spitst de zaak zich onder meer toe of er nog sprake is van een vrijstaande woning, als er twee woningen in hetzelfde pand worden gerealiseerd. De voorzieningenrechter overweegt dat er in de begripsbepalingen van de planregels geen definitie is opgenomen van het begrip “vrijstaande woning”. Ook zijn in de plantoelichting geen aanknopingspunten te vinden voor de wijze waarop dit begrip moet worden uitgelegd. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen kan voor de betekenis van een begrip, bij gebrek aan aanknopingspunten in het bestemmingsplan en de plantoelichting voor de wijze waarop een in het bestemmingsplan opgenomen begrip moet worden uitgelegd, aansluiting worden gezocht bij wat in het algemeen spraakgebruik daaronder wordt verstaan. Daarbij mag de betekenis zoals deze in de Van Dale is gegeven, worden betrokken. In de Van Dale wordt onder een vrijstaande woning verstaan: “een op zichzelf staand, niet aan iets anders vastgebouwde woning”. Een twee-onder-één-kapwoning die is ontstaan door het terugplaatsen van een inpandige scheidingswand kan, zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, niet worden aangemerkt als een vrijstaande woning.

Verder is de Afdeling van oordeel dat de eigenaar een omgevingsvergunning had moeten aanvragen, omdat het realiseren van een zelfstandige woonruimte in strijd is met het bestemmingsplan.

De gemeente heeft echter de lasten niet deugdelijk gemotiveerd, omdat de eigenaar een aantal gevallen heeft benoemd waarin de gemeente omgevingsvergunningen heeft verleend voor het splitsen van woningen of het realiseren van nieuwe woningen in de gemeente. De eigenaar doet hiermee een beroep op het gelijkheidsbeginsel. De gemeente is in haar beantwoording alleen ingegaan op de algemene uitgangspunten en niet de aangehaalde voorbeelden. De Afdeling biedt de gemeente de mogelijkheid het motiveringsgebrek te herstellen.

Ten overvloede merkt de Afdeling op dat de last om de woonvoorzieningen te verwijderen, te verstrekkend is. In de laatst verleende bouwvergunning is opgenomen dat er in het betreffende gedeelte keukenvoorzieningen mogen zijn. Omdat deze voorzieningen rechtmatig aanwezig waren, kan nu niet door de gemeente gelast worden dat deze verwijderd worden.

• Goede ruimtelijke ordening vereist rekening houden met spuitzones (ECLI:NL:RVS:2023:4730)

Een gemeente stelt een bestemmingsplan vast, waarmee maximaal 59 woningen gerealiseerd kunnen worden. Het plangebied grenst aan agrarische percelen. Een eigenaar van een agrarisch perceel verzet zich tegen het plan en dient een verzoek in om een voorlopige voorziening bij de voorzieningenrechter.

De eigenaar voert aan dat de gemeente onvoldoende rekening heeft gehouden met het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen op het agrarisch perceel. De eigenaar heeft erop gewezen dat zijn perceel heel dicht bij een bouwvlak in het plangebied ligt en dat daarop op grond van het ter plaatse geldende bestemmingsplan ook gewassen mogen worden geteeld waarbij gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt. Op de zitting heeft hij toegelicht dat de gronden met een agrarische bestemming nu worden gebruikt als grasland voor het beweiden van vee. Voor dat gebruik wordt het grasland twee keer per jaar in het voor- en najaar met gewasbeschermingsmiddelen bespoten. Hij heeft er verder op gewezen dat hij aardappelteler is en dat het niet uitgesloten is dat het agrarisch deel van het perceel in het kader van de vruchtwisseling wordt ingezet voor aardappelteelt.

De gemeente verweert zich door te stellen dat zij er niet mee bekend is dat op het perceel gewasbeschermingsmiddelen gebruikt worden. Ook verwijst de gemeente naar een anterieure overeenkomst met de eigenaar, die inhoudt dat hij zijn bedrijfsmatige agrarische activiteiten op het perceel zal beëindigen.

De voorzieningenrechter stelt als eerste dat in het algemeen een afstand van 50 m tussen gevoelige functies en agrarische bedrijvigheid waarbij gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt, niet onredelijk wordt geacht. Het is toegestaan deze afstand te verkleinen als daaraan een deugdelijke motivering ten grondslag ligt, zoals een zorgvuldig en op de locatie toegesneden onderzoek.

In onderhavig geval is sprake van een afstand van circa 15 m en zijn er geen spuitzones aangehouden. Gelet op de onderbouwing van de gemeente, is de voorzieningenrechter van oordeel dat zij rekening had moeten houden met de mogelijkheid om gewasbeschermingsmiddelen te gebruiken op het perceel van de eigenaar. In de eerste plaats verbiedt het ter plaatse geldende bestemmingsplan het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen niet. Daarnaast staat het bestemmingsplan niet in de weg van de mogelijkheid dat de eigenaar aardappelen gaat telen op het perceel, in strijd met de anterieure overeenkomst. Omdat de gemeente hier blijkbaar geen rekening mee gehouden heeft, schorst de voorzieningenrechter het bestemmingsplan, voor zover het binnen 50 m van het betreffende agrarische perceel ligt, tot in de bodemprocedure is geoordeeld over het bestemmingsplan.

3 januari 2024

Verbintenissenrecht
Prijsverlaging na aankoop bouwkavel? (ECLI:NL:GHSHE:2023:3683)

Een gemeente biedt in 2011 negen bouwkavels te koop aan. Zeven van de bouwkavels worden begin 2012 verkocht, maar de resterende twee blijven onverkocht. In 2015 besluit de gemeente de prijs te verlagen, waarna beide kavels in 2016 worden verkocht voor een prijs per m² die circa 20% lager ligt dan de bouwkavels die in 2012 zijn verkocht.

Eén van de kopers in 2012 verzoekt de gemeente om het verschil in prijs tussen hun kavel en de twee hiervoor genoemde kavels te vergoeden. Ten tijde van de aankoop door de kopers is door de projectleider woningbouw per e-mail aangegeven dat in de koopovereenkomst geen passage over een prijsverlaging opgenomen zou worden. Reden hiervoor is dat een prijsverlaging absoluut niet aan de orde zou zijn op deze locatie. Mocht de gemeente onverhoopt toch overgaan tot een prijsverlaging, dan zouden de kopers zich kunnen beroepen op het gelijkheidsbeginsel, aldus de e-mail uit 2012.

De gemeente wijst in 2016 het verzoek van de kopers van de hand en stelt dat het gelijkheidsbeginsel niet van toepassing is, aangezien de omstandigheden in de tussenliggende tijd zijn veranderd en de kopers het risico hebben genomen dat de grond meer of minder waard zou worden na verloop van tijd. Daarnaast is de gemeente van mening dat de kopers geen gerechtvaardigd vertrouwen kunnen ontlenen aan een mail van een ambtenaar, die niet bevoegd is namens het voltallige college te handelen.

Het hof, in navolging van de rechtbank, is van oordeel dat de kopers geen grondslag hebben om een prijsverlaging te eisen van de gemeente. Van een toezegging is sprake als ambtenaren of derden, zoals een advocaat die door het bestuursorgaan is ingeschakeld, uitlatingen en/of gedragingen hebben gedaan die bij de betrokkene redelijkerwijs de indruk hebben kunnen wekken van een welbewuste standpuntbepaling van het bestuur over de manier waarop in zijn geval een bevoegdheid al dan niet zal worden uitgeoefend. Eén van de relevante aspecten daarbij is de deskundigheid van de betrokkene. Een vereiste is dat de uitlating en/of gedraging op een concrete situatie ziet. De Afdeling heeft met deze maatstaf er bewust voor gekozen dat voor de beoordeling van de vraag of sprake is van een toezegging het minder aankomt op wat het bestuursorgaan bedoelde en meer van belang is hoe de uitlating of gedraging bij een redelijk denkende burger overkomt.

In het onderhavige geval merkt het hof op dat in de bewuste e-mail weliswaar is gesteld dat een ‘prijsverlaging absoluut niet aan de orde is’, maar dat dit niet betekent dat een prijsverlaging nooit aan de orde zou kunnen zijn. Daarnaast was het de kopers duidelijk dat de verkoop op dat moment voortvarend verliep. Ten slotte mochten de kopers de zinsnede dat in geval van een prijsverlaging ‘kan men zich beroepen op het gelijkheidsbeginsel’ redelijkerwijs niet zo begrijpen dat bij een prijsverlaging op een later moment aan hen altijd een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel toekomt. Uit de zinsnede kan worden begrepen dat aan de kopers weliswaar een beroep op het gelijkheidsbeginsel toekomt, maar dit sluit niet uit dat de vraag of dit beroep slaagt zal afhangen van de op dat moment geldende omstandigheden en de op dat moment te maken afwegingen in het kader van het gelijkheidsbeginsel.

Planschade en nadeelcompensatie
Toepassing reformatio in peius, afwijkende rekenmethode taxateur toelaatbaar (ECLI:NL:RVS:2023:4775)

Een eigenaar van een woning dient een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in bij de provincie, nadat deze een inpassingsplan heeft vastgesteld waarmee op korte afstand van de woning de aanleg van een vierbaansweg mogelijk gemaakt wordt.

De provincie laat een advies uitbrengen, waar een taxatie onderdeel van uitmaakt. In het advies wordt gesteld dat de waardedaling € 35.000,– bedraagt. Door de aanvrager is in de beroepsfase ook een taxatie aangeleverd. Uit deze taxatie blijkt een waardedaling van € 57.500,–. De rechtbank verzoekt de StAB om ook een taxatie te doen verrichten. De (taxateur die is ingeschakeld door de) StAB komt uit op een waardedaling van € 21.000,–.

De rechtbank komt tot het oordeel dat de StAB een deskundige is op het gebied van planschade en dat zij af mag gaan op het verslag van de StAB. Dat is slechts anders, indien het verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd. Naar het oordeel van de rechtbank is dat hier niet het geval.

Toepassing van het advies van de StAB zou echter leiden tot een lagere tegemoetkoming in de planschade dan de gemeente in eerste instantie heeft gedaan. Omdat de aanvrager door de beslissing op het bezwaar in beginsel niet in een slechtere positie mag belanden dan waarin hij zou hebben verkeerd als hij geen rechtsmiddel zou hebben aangewend, blijft het originele besluit in stand.

Inhoudelijk is nog van belang dat de aanvrager bezwaren had tegen de taxatie die door de StAB is ingebracht. De taxateur heeft namelijk een afwijkende rekenmethode toegepast, waarbij geen waardevermindering van de woning is vastgesteld, maar alleen een afslag op basis van de grondwaarde is toegepast. Volgens de aanvrager is deze methode niet in lijn met hoe een redelijk denkend en handelend koper de waarde van de onroerende zaken zou bepalen.

De Afdeling herhaalt echter haar vaste lijn dat de bestuursrechter een taxatie slechts terughoudend kan toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen. Artikel 6.1 van de Wro dwingt niet tot het hanteren van de ene dan wel de andere taxatiemethode. Welke methode in een concreet geval wordt gebruikt, staat ter beoordeling van de onafhankelijke taxateur. Indien toepassing van de ter beschikking staande methoden naar diens deskundig oordeel niet mogelijk is of niet tot een juiste waardering leidt, zal de onafhankelijke taxateur de taxatie (mede) mogen baseren op zijn kennis, ervaring en intuïtie.

In onderhavige zaak heeft de taxateur in zijn rapport voldaan aan de daaraan in de rechtspraak gestelde eisen dat de gevolgde methode en gehanteerde redenering begrijpelijk en consistent zijn, dat de daaruit getrokken conclusies daarop aansluiten en dat inzicht is gegeven in de gegevens die bij de taxatie zijn betrokken.

27 december 2023

Planschade en nadeelcompensatie
Wettelijke rente bij een tegemoetkoming in de planschade (ECLI:NL:RVS:2023:4769)

Een eigenaar van een perceel met opstallen heeft een verzoek om tegemoetkoming in de planschade ingediend bij de gemeente. Deze zaak is tot aan de Afdeling uitgevochten, waarbij door de Afdeling is vastgesteld dat er een aanzienlijk bedrag aan planschade door de gemeente vergoed dient te worden. Nadien hebben partijen onenigheid gekregen over de hoogte van de wettelijke rente die verschuldigd is. Deze discussie wordt in onderhavige uitspraak door de Afdeling afgedaan.

De gemeente heeft in 2019 een tegemoetkoming aan planschade vergoed, met een bepaald bedrag aan wettelijke rente. In 2021 komt de gemeente tot de conclusie dat de wettelijke rente ten onrechte is gebaseerd op de wettelijke rente voor handelstransacties, bedoeld in artikel 6:119a BW, in plaats van de wettelijke rente voor niet-handelstransacties, bedoeld in artikel 6:119 BW. De verschuldigde wettelijke rente is daarom maar een kwart van de daadwerkelijk overgemaakte rente.

De eigenaar stelt zich op het standpunt dat zij niet had kunnen en behoren te weten dat het bedrag aan wettelijke rente te hoog was, zodat zij er ook geen rekening mee heeft kunnen houden dat de gemeente zou terugkomen van het uitgekeerde bedrag aan wettelijke rente.

Op grond van artikel 6:119a, eerste lid, van het BW is de in deze bepaling bedoelde wettelijke rente verschuldigd bij vertraging in de voldoening van een geldsom die voortvloeit uit een handelsovereenkomst. In deze bepaling is een handelsovereenkomst gedefinieerd als de overeenkomst om baat die tot stand is gekomen tussen één of meer natuurlijke personen, die handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf, of rechtspersonen.

Met de toekenning van een tegemoetkoming in planschade wordt een publiekrechtelijk rechtsgevolg in het leven geroepen. Dit rechtsgevolg houdt in dat het bestuursorgaan verplicht is om deze tegemoetkoming aan de aanvrager uit te keren. De uitkering van de tegemoetkoming vloeit niet voort uit een handelsovereenkomst naar burgerlijk recht, maar uit een publiekrechtelijke rechtsbetrekking. Op de berekening van de hoogte van de wettelijke rente is artikel 6:119a, eerste lid, van het BW dus niet van toepassing.

De Afdeling concludeert dat de eigenaar ten tijde van het nemen van de rentebeslissing had kunnen weten dat zij geen aanspraak had op vergoeding van wettelijke handelsrente over de tegemoetkoming. Op basis van de tekst van de wet had daarover bij haar, anders dan zij stelt, redelijkerwijs geen misverstand kunnen bestaan. Verder was ten tijde van het nemen van de rentebeslissing ook op grond van de rechtspraak niet onduidelijk of onzeker welk rentetarief in dit geval van toepassing is.

Ook is er geen strijd met het rechtszekerheidsbeginsel, ondanks de tijd die tussen de twee besluiten van de gemeente zat. In beginsel mag de belanghebbende erop vertrouwen dat een besluit juist is. Dat is niet het geval als de onjuistheid van het besluit te wijten is aan het feit dat de belanghebbende onjuiste of onvolledige gegevens heeft verstrekt of als hij wist of behoorde te weten dat het besluit onjuist is. In deze gevallen is intrekking van het besluit toegestaan. Dat is, volgens de rechtspraak, eveneens toegestaan als weliswaar geen sprake is van verkeerde inlichtingen of van een kenbare fout, maar het gaat om een vergissing die onverwijld en onmiskenbaar door het desbetreffende bestuursorgaan is herroepen en de belanghebbende in die korte tijd niet iets heeft gedaan of nagelaten dat niet meer zonder nadeel kan worden hersteld.

In dit geval verzetten de aard van het besluit en de inhoud van de toepasselijke wettelijke regeling zich niet tegen intrekking van het besluit of, zoals in dit geval, de vaststelling van de verschuldigde wettelijke rente op een lager bedrag. Verder volgt uit hetgeen hiervoor is overwogen dat de eigenaar behoorde te weten dat het eerste besluit tot uitkering onjuist is. Dat betekent dat intrekking van het besluit, in die zin dat de verschuldigde wettelijke rente op een lager bedrag wordt vastgesteld, in beginsel was toegestaan.

• Peildatum nadeelcompensatie verkeersbesluit is moment waarop feitelijk wordt gerealiseerd (ECLI:NL:RVS:2023:4608)

De exploitant van een snackbar krijgt te maken met de gevolgen van een besluit van de gemeente. Op grond van dit besluit worden paaltjes geplaatst op twee plaatsen, waardoor de snackbar verminderd en moeilijk bereikbaar is. Hij dient een verzoek om nadeelcompensatie in.

Gedurende de procedure worden door beide partijen rapporten aangeleverd. In een van deze rapporten wordt niet uitgegaan van een kapitalisatiefactor 10 ten aanzien van het jaarlijks terugkerend inkomensnadeel, maar wordt kapitalisatiefactor 8 gehanteerd vanwege voortgezet gebruik.

De Afdeling stelt als eerste dat het vaste rechtspraak is dat voor de berekening van de inkomensschade van de eigenaar/gebruiker kapitalisatiefactor 10 wordt toegepast. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat de gemeente kapitalisatiefactor 10 mocht corrigeren naar factor 8, omdat de exploitant na de inwerkingtreding van het verkeersbesluit op 24 december 2014 tot aan de feitelijke realisatie van het verkeersbesluit op 15 december 2017 de snackbar ongewijzigd kon exploiteren.

Om deze reden, gaat de Afdeling eerst in op wat de correcte peildatum voor de schade is. De bijzondere wettelijke regelingen zoals die gelden bij schadeloosstelling wegens onteigening en tegemoetkoming in planschade, zijn niet van toepassing op een besluit over toekenning van compensatie van nadeel dat is veroorzaakt door een verkeersbesluit. Er is geen goede grond om dan voor de keuze van de peildatum voor de begroting van schade in de vorm van inkomensderving aansluiting te zoeken bij deze wettelijke regelingen. Dat betekent in het bijzonder dat er dan ook geen goede reden is om het in werking treden van een – onherroepelijk geworden – schadeveroorzakend besluit als peildatum te nemen voor de begroting van de daardoor veroorzaakte inkomensderving. In die gevallen moet als uitgangspunt worden genomen dat de datum van het ontstaan van de inkomensderving als peildatum voor de begroting van deze inkomensderving heeft te gelden.

De keuze voor deze peildatum past bij het uitgangspunt dat zoveel als redelijkerwijs mogelijk is de werkelijk geleden en te lijden inkomensschade dient te worden begroot. De omvang van deze schade moet worden begroot door het maken van een vergelijking tussen de (feitelijke) situatie waarin de aanvrager als gevolg van de schadeveroorzakende gebeurtenis is komen te verkeren en de (hypothetische) situatie waarin de aanvrager zou hebben verkeerd, indien de schadeveroorzakende gebeurtenis zich niet zou hebben voorgedaan. Bij het maken van deze vergelijking moeten alle omstandigheden van het concrete geval in acht te worden genomen. Daarbij geldt niet dat slechts rekening mag worden houden met de op het moment van in werking treden van het later onherroepelijk geworden besluit bestaande verwachtingen over wat de toekomst zou kunnen brengen.

De peildatum voor de berekening van de inkomensderving is in dit geval dus niet 19 november 2014, maar 15 december 2017, het moment waarop het verkeersbesluit feitelijk is gerealiseerd door middel van de fysieke wegafsluiting en waarop de gestelde inkomensderving is ontstaan. Ter berekening van de geleden inkomensschade moet in dit geval de begrote (gemiddelde) jaarlijkse inkomensschade per die peildatum worden gekapitaliseerd met factor 10. Als sprake is van inkomsten bij voortgezet gebruik in de periode gelegen na het moment van het in werking treden van het schadeveroorzakende besluit en vóór de in aanmerking te nemen peildatum, leidt dat niet tot aanpassing van de toe te passen kapitalisatiefactor.

Bestuursrecht
Prejudiciële vragen over uitleg Didam ingetrokken, voorzieningenrechter Midden-Nederland blijft bij oordeel nietigheid koopovereenkomst vóór Didam-arrest (ECLI:NL:RBMNE:2023:6782)

Deze zaak heeft betrekking op een gemeente, die een huurovereenkomst en huurafhankelijk recht van opstal willen vervangen door een erfpachtovereenkomst met dezelfde partij. Op de betreffende percelen exploiteert de partij een tankstation. De gemeente publiceert het voornemen tot het aangaan van de overeenkomsten (ook al is de overeenkomst allang gesloten), waartegen twee partijen opkomen. Volgens deze partijen is sprake van meerdere serieuze gegadigden en had daarom de mogelijkheid geboden moeten worden om mee te dingen.

De gemeente voert aan dat zij ten tijde van het aangaan van de erfpachtovereenkomst wel bekend was met de inhoud van het Didam-arrest, maar niet wist wat de gevolgen voor haar waren. Later, onder meer vanwege de ontwikkeling in de rechtspraak, heeft de gemeente toch besloten om een publicatie te doen om zo voldoende transparantie te bieden. De voorzieningenrechter stelt echter vast dat de overeenkomsten reeds gesloten waren en de gemeente niet voornemens was om alsnog de mogelijkheid te bieden aan andere partijen om mee te dingen. Er is daarom sprake van strijd met het Didam-arrest.

De voorzieningenrechter concludeert dat er op dit moment nog geen eenduidig standpunt bestaat in de literatuur en de rechtspraak over de gevolgen van het niet inachtnemen van de Didam-voorschriften bij reeds tot stand gekomen overeenkomsten. De voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft eerder geconcludeerd dat een dergelijke overeenkomst nietig is. Nadien heeft deze rechtbank geoordeeld dat het met het oog op de rechtszekerheid wenselijk is de Hoge Raad prejudiciële vragen over dit vraagstuk voor te leggen. Het is de voorzieningenrechter ambtshalve bekend dat dit tussenvonnis geen vervolg heeft gekregen, omdat de procedure (zeer recent) is ingetrokken.

Op grond van het bovenstaande, heeft de voorzieningenrechter geen reden om anders te oordelen dan zij eerder heeft gedaan. Dit betekent dat de voorzieningenrechter ook in dit geval van oordeel is dat de gesloten overeenkomst nietig is.

Het is zeer onprettig om te lezen dat de genoemde procedure is ingetrokken. De rechtszekerheid die de Hoge Raad met het beantwoorden van de prejudiciële vragen had kunnen bieden, was zeer gewenst onder overheden en juristen. Het is nu wachten op de volgende zaak die, in cassatie of via prejudiciële vragen, bij de Hoge Raad komt en haar de mogelijkheid biedt de zekerheid te scheppen waar velen op zitten te wachten.

• Twee keer beslissen op één aanvraag niet mogelijk (ECLI:NL:RVS:2023:4758)

Een gemeente moet beslissen op een aanvraag van een maatschap, die een omgevingsvergunning aanvraagt om verblijven te bouwen voor 144 arbeidsmigranten.

De gemeente heeft de vergunning verleend, waartegen bezwaar wordt gemaakt door andere partijen. Naar aanleiding van deze bezwaren heeft de gemeente de verleende vergunning opnieuw bekeken en is het tot de conclusie gekomen dat het besluit om de vergunning te verlenen op onjuiste gronden is genomen. De gemeente heeft de aanvraag vervolgens als een aanvraag om te gebruiken of bouwen in strijd met het bestemmingsplan behandeld. Daarom heeft de gemeente hangende bezwaar alsnog de uniforme openbare voorbereidingsprocedure doorlopen en vervolgens de omgevingsvergunning geweigerd.

De maatschap komt hiertegen op en stelt (onder andere) dat het niet mogelijk is om parallel aan de bezwaarprocedure een nieuw besluit op dezelfde aanvraag te nemen. De Afdeling is het hiermee eens. De gemeente heeft door te doen wat het heeft gedaan tweemaal op de aanvraag beslist, wat niet is toegestaan. Voor zover de gemeente ervan uitging dat het met het tweede besluit het eerdere besluit op de aanvraag heeft ingetrokken, volgt dat niet uit het tweede besluit. De Afdeling vernietigt het tweede besluit en herroept het eerste besluit.

20 december 2023

Tuchtrecht
NRVT: wettelijke taxatie voldoet niet aan de fundamentele beginselen van zorgvuldigheid en transparantie (link)

Een NRVT-taxateur stelt een wettelijke taxatie op in het kader van de beoordeling van een verzoek om planschade. De verzoeker om planschade kan zich niet in de taxatie (en het daaropvolgende besluit van de gemeente om geen vergoeding toe te kennen) vinden en stelt bezwaar in. Ook het bezwaar wordt ongegrond verklaard. De verzoeker stelt daarop een procedure bij de rechtbank in, maar dient ook een klacht in tegen de taxateur. Onderwerp van de klacht is onder meer dat er in de taxatie geen referentie-objecten zijn opgenomen en het onduidelijk is op welke manier de taxateur tot een waarde is gekomen.

De taxateur verweert zich door te stellen dat de referentie-objecten per abuis niet zijn meegenomen in de taxatie, maar in bezwaar alsnog aan de gemeente zijn gestuurd. De taxateur merkt verder op dat een taxatie in een planschadeprocedure beperkter is dan een taxatie op basis van marktwaarde. Hierbij dient een waarde voor- en na de planologische wijziging te worden vastgesteld op basis van planmaximalisatie. De taxatie is onderdeel van een juridisch advies en de basis tot het vaststellen van de compensatie. De bestuursrechter verlangt geen afzonderlijk taxatierapport.

Het tuchtcollege gaat niet mee met het verweer van de taxateur. Ook bij wettelijke taxaties is een taxateur gebonden aan de fundamentele beginselen zoals vastgelegd in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels en de Praktijkhandreiking. In onderhavig geval zijn de referentiepanden en een kwalitatieve analyse van de overeenkomsten en verschillen tussen de genoemde referenties en het te taxeren object niet in het taxatierapport opgenomen. Hierdoor is sprake van een verkorte en te summiere rapportage, waarbij de taxateur met name aandacht heeft besteed aan de planschade en te weinig heeft onderbouwd hoe hij tot zijn waardering van het object is gekomen.

Het tuchtcollege legt de taxateur een berisping op. Hierbij betrekt het tuchtcollege uitdrukkelijk dat verweerder geen inzicht heeft getoond in de door hem gemaakte fouten en geen afstand lijkt te nemen van zijn rapport.

Tuchtrecht
NRVT: wettelijke taxatie voldoet niet aan de fundamentele beginselen van zorgvuldigheid en transparantie (link)

Een NRVT-taxateur stelt een wettelijke taxatie op in het kader van de beoordeling van een verzoek om planschade. De verzoeker om planschade kan zich niet in de taxatie (en het daaropvolgende besluit van de gemeente om geen vergoeding toe te kennen) vinden en stelt bezwaar in. Ook het bezwaar wordt ongegrond verklaard. De verzoeker stelt daarop een procedure bij de rechtbank in, maar dient ook een klacht in tegen de taxateur. Onderwerp van de klacht is onder meer dat er in de taxatie geen referentie-objecten zijn opgenomen en het onduidelijk is op welke manier de taxateur tot een waarde is gekomen.

De taxateur verweert zich door te stellen dat de referentie-objecten per abuis niet zijn meegenomen in de taxatie, maar in bezwaar alsnog aan de gemeente zijn gestuurd. De taxateur merkt verder op dat een taxatie in een planschadeprocedure beperkter is dan een taxatie op basis van marktwaarde. Hierbij dient een waarde voor- en na de planologische wijziging te worden vastgesteld op basis van planmaximalisatie. De taxatie is onderdeel van een juridisch advies en de basis tot het vaststellen van de compensatie. De bestuursrechter verlangt geen afzonderlijk taxatierapport.

Het tuchtcollege gaat niet mee met het verweer van de taxateur. Ook bij wettelijke taxaties is een taxateur gebonden aan de fundamentele beginselen zoals vastgelegd in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels en de Praktijkhandreiking. In onderhavig geval zijn de referentiepanden en een kwalitatieve analyse van de overeenkomsten en verschillen tussen de genoemde referenties en het te taxeren object niet in het taxatierapport opgenomen. Hierdoor is sprake van een verkorte en te summiere rapportage, waarbij de taxateur met name aandacht heeft besteed aan de planschade en te weinig heeft onderbouwd hoe hij tot zijn waardering van het object is gekomen.

Het tuchtcollege legt de taxateur een berisping op. Hierbij betrekt het tuchtcollege uitdrukkelijk dat verweerder geen inzicht heeft getoond in de door hem gemaakte fouten en geen afstand lijkt te nemen van zijn rapport.

Bestemmingsplan
Bebouwing dienstbaar aan de ter plaatse geldende bestemming (ECLI:NL:RVS:2023:4328)

Aan de exploitante van een zorgboerderij wordt een vergunning verleend om een kapschuur op te richten. Volgens de gemeente is er geen sprake van strijd met het bestemmingplan. Hiertegen komt een omwonende op. Volgens de appellant is de kapschuur juist wel in strijd met het bestemmingsplan, omdat de kapschuur niet voor een agrarisch bedrijf zal worden gebruikt.

De Afdeling overweegt dat bij toetsing van een bouwplan aan een bestemmingsplan niet slechts te worden bezien of het bouwwerk overeenkomstig de bestemming kan worden gebruikt, maar dient mede te worden beoordeeld of het bouwwerk ook met het oog op zodanig gebruik wordt gebouwd. Dit houdt in dat een bouwwerk in strijd met de bestemming moet worden geoordeeld indien redelijkerwijs valt aan te nemen dat het bouwwerk uitsluitend of mede zal worden gebruikt voor andere doeleinden dan die waarin de bestemming voorziet. In het bestemmingsplan heeft het perceel een nevenfunctie als zorgboerderij. De kapschuur wordt daardoor voor meerdere functies gebruikt en is daarom ten dienste van de bestemming.

Voor de vraag of er sprake is van een agrarisch bedrijf verwijst de Afdeling naar het rekenmodel van LEI Wageningen UR en de aangevoerde cijfers door de vergunninghoudster. De Afdeling concludeert dat de appellant onvoldoende heeft aangetoond dat er geen sprake zou zijn van een agrarisch bedrijf op de locatie.

Gelet op het voorgaande valt redelijkerwijs niet aan te nemen dat de kapschuur uitsluitend of mede voor andere doeleinden gebruikt gaat worden dan waarin de bestemming voorziet. In de aanvraag om de omgevingsvergunning staat dat de kapschuur gebouwd wordt voor agrarische doeleinden. De Afdeling ziet geen redenen hieraan te twijfelen. Ook als de kapschuur deels gebruikt gaat worden voor de zorgboerderijfunctie, valt dit nog binnen de bestemming omdat dit een bij recht toegestane nevenfunctie is.

Omgevingsrecht
Kwalificeren paden bij een landgoed als openbare weg? (ECLI:NL:RBGEL:2023:6588)

De eigenaren van een landgoed hebben twee paden afgesloten van fietsverkeer door middel van hekwerken. Fietsers kunnen daardoor geen gebruik meer maken van deze paden. Twee belangenorganisaties komen hiertegen in verweer en verzoeken de gemeente handhavend op te treden tegen de afsluiting. De gemeente is van mening dat de twee paden geen openbare wegen in de zin van de Wegenwet zijn, waardoor de gemeente niet bevoegd is handhavend op te treden.

De rechtbank gaat als eerste in op de definitie van een openbare weg volgens de Wegenwet. Een weg is openbaar als de eigenaar daar een openbare bestemming aan geeft. Een weg is ook openbaar als die weg 30 jaar voor iedereen toegankelijk was. Als een weg door de overheid wordt onderhouden, dan wordt deze openbaar als hij 10 jaar voor iedereen toegankelijk was. Een eigenaar van een weg kan voorkomen dat deze openbaar wordt als de eigenaar binnen de periode van 10 of 30 jaar aangeeft dat de weg slechts met toestemming toegankelijk is. Dit kan een eigenaar doen door het plaatsen van een bordje met opschrift eigen weg, private weg of een soortgelijke aanduiding. De eigenaar moet dat wel doen voordat de weg openbaar wordt. Als een weg eenmaal openbaar is, brengt het plaatsen van een bordje daar geen verandering meer in.

Ten aanzien van een van de paden zijn de belangenorganisaties van mening dat deze sinds 1986 in gebruik is en van overheidswege werd onderhouden. Omdat de borden ‘eigen weg’ pas in 2004 zijn geplaatst, is de termijn van 10 jaar verstreken en is sprake van een openbare weg. De eigenaren verzetten zich hiertegen en verklaren, tezamen met de rentmeester van het landgoed, dat de borden al veel eerder geplaatst zijn.

De rechtbank stelt vast dat het pad niet van overheidswege is onderhouden, maar dat er alleen subsidie is verstrekt voor de aanleg van het pad. Om deze reden is een termijn van 30 jaar aangewezen. Uit brieven van de provincie (1986) en het ministerie (1987) blijkt dat de aanleg van het pad niet voor deze jaartallen plaats heeft gevonden. De termijn van 30 jaar was daarom in 2004 nog niet verstreken, waardoor het pad geen openbare weg was op het moment van de afsluiting.

Voor wat betreft het tweede pad blijkt uit een artikel uit het tijdschrift De Kampioen uit 1939 dat het pad onderdeel vormde van een fietsroute. De eigenaren hebben verwezen naar de verklaring van de huidige rentmeester dat diens voorganger (die tot 1991 op het landgoed heeft gewerkt) de borden zou hebben geplaatst en de verklaring van de zoon van de voormalige jachtopziener (geboren in 1968) dat hij als kind de borden ‘eigen weg’ elk jaar diende te poetsen.

De rechtbank komt tot het oordeel dat vaststaat dat het tweede pad sinds 1939 voor een ieder toegankelijk was en dat de borden in de jaren zeventig geplaatst zijn. De periode van 30 jaar is daarmee verstreken, waardoor dit pad als openbare weg kwalificeert en de gemeente bevoegd is handhavend op te treden tegen het afsluiten van de toegang.

Bestuursrecht
Voorkeursrecht ook mogelijk als bestaande opstallen worden ingepast (ECLI:NL:RBNNE:2023:5043)

Een provincie vestigt een voorkeursrecht voor diverse percelen grond die nu hoofdzakelijk agrarisch in gebruik zijn, maar waarop ook windturbines worden gebouwd. De provincie voorziet een ander gebruik van de grond, namelijk voor (duurzame) energie, chemische industrie en datacenters. Hiertegen komen een aantal partijen op. Door deze partijen wordt onder meer aangevoerd dat de windturbines zullen worden ingepast in de nieuwe planologie en dat deze daarom niet onder de Wvg aangewezen kunnen worden.

De rechtbank overweegt dat het inherent is aan het onderhavige besluit dat ten tijde van het vestigen van het voorkeursrecht nog slechts een globaal beeld bestaat van de toekomstige bestemming. In dat stadium van de planvoorbereiding kan niet op perceelsniveau worden aangegeven welke bestemming zal worden toegekend. De mate van zekerheid dat de windturbines verwijderd moeten worden het voorgaande niet anders. Uitgangspunt blijft dat in dat stadium niet op perceelsniveau kan worden aangegeven welke bestemming zal worden toegekend. Ook behoeft nog niet voor elk in de aanwijzing betrokken perceel duidelijk te zijn of het kan worden ingepast.

De rechtbank concludeert daarom dat de provincie bevoegd was een voorkeursrecht te vestigen op de grond en deze bevoegdheid in redelijkheid heeft kunnen gebruiken.

6 december 2023

Huurrecht
Ook verhuurder verantwoordelijk voor opruimen drugsafval (ECLI:NL:RVS:2023:4142)

Een eigenaar en verhuurder van een pand wordt door de gemeente een last onder dwangsom opgelegd, nadat er door de huurder een laboratorium is opgezet voor de productie van (meth)amfetamine(olie). Als gevolg hiervan is het pand verontreinigd geraakt met kwik(II)chloride. De last onder dwangsom houdt in dat de eigenaar alle in het pand aanwezige kwik(II)chloride uit zijn pand laten verwijderen. De eigenaar verweert zich door te stellen dat hij niet als overtreder kan worden aangemerkt.

De Afdeling overweegt dat het feit dat de eigenaar zelf niet betrokken is geweest bij de productie van (meth)amfetamine(olie), niet maakt dat hij geen overtreder kan zijn. Op grond van sommige wettelijke bepalingen is het onder bepaalde omstandigheden ook verboden om niets te doen. Artikel 1.1a, tweede lid, van de Wm, op grond waarvan de last onder dwangsom is opgelegd, bevat zo’n bepaling. Op grond van dat artikel is eenieder die weet of redelijkerwijs kan vermoeden dat door zijn nalaten nadelige gevolgen voor het milieu kunnen worden veroorzaakt, verplicht alle maatregelen te nemen die redelijkerwijs van hem kunnen worden gevergd teneinde die gevolgen te voorkomen of, voor zover die gevolgen niet kunnen worden voorkomen, deze zoveel mogelijk te beperken of ongedaan te maken.

In onderhavig geval is van belang dat de eigenaar meerdere panden verhuurt. In zoverre is hij dus een professionele verhuurder, van wie mag worden aangenomen dat hij weet dat bedrijfspanden mogelijk worden gehuurd om daarin aan drugs gerelateerde activiteiten te ontplooien, zoals de exploitatie van een drugslab of een wietplantage. De verhuur werd via internet geregeld door de zoon van de eigenaar. De eigenaar en zijn zoon hebben geen antecedentenonderzoek gedaan naar de potentiële huurder(s). De betaling die heeft plaatsgevonden, is gedaan met contant geld. Er was daarnaast (nog) geen schriftelijke huurovereenkomst, terwijl het bedrijfspand al wel in gebruik was genomen. De eigenaar heeft niet gecontroleerd waarvoor het pand werd gebruikt door de huurder(s). Naar eigen zeggen heeft de eigenaar na de ingebruikname van het bedrijfspand eenmaal aangebeld, maar deed niemand open. Daarna heeft hij niet meer gecontroleerd.

Op grond van het bovenstaande is de Afdeling van oordeel dat de eigenaar verantwoordelijk kan worden gehouden voor het feit dat zijn pand als laboratorium voor de productie van (meth)amfetamine(olie) is gebruikt. Om deze reden is hij terecht als overtreder aangemerkt en kan aan hem een last onder dwangsom worden opgelegd.

Planschade en nadeelcompensatie
Geen causaal verband aangetoond tussen schade en gestelde oorzaak (ECLI:NL:RVS:2023:4411)

Een aantal agrariërs dienen een verzoek om nadeelcompensatie is bij een waterschap. Hun percelen hebben na extreem veel regen onder water gestaan, terwijl de percelen zo zijn ingericht dat het water kan afstromen naar watergangen die door het waterschap worden onderhouden. Volgens de agrariërs is de schade er het gevolg van dat het waterschap niet tijdig maatregelen heeft getroffen. Specifiek gaat het om de beslissing om een stuw niet eerder open te zetten, ter voorkoming van overstroming van een nabijgelegen kern.

Op grond van artikel 7:14, eerste lid, van de Waterwet wordt een algemene regeling geboden voor de afhandeling van schade die het gestelde gevolg is van de rechtmatige uitoefening van een taak of bevoegdheid door een bestuursorgaan in het kader van waterbeheer. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Waterwet volgt dat met deze omschrijving bewust is afgezien van een limitatieve opsomming van schadeoorzaken die onder het bereik van deze regeling vallen. Daarbij werd aangetekend dat het uitsluiten van bepaalde schadeoorzaken die binnen de in artikel 7.14, eerste lid van de Waterwet gegeven omschrijving van de schadeoorzaken vallen ertoe zou leiden dat benadeelden genoodzaakt zouden worden om andere wegen te bewandelen om hun schade vergoed te krijgen, en dat werd ongewenst geacht.

De Afdeling is van oordeel dat, hoewel hier geen sprake is van een actieve handeling van het waterschap, toch een beroep kan worden gedaan op artikel 7:14, eerste lid, van de Waterwet Dit zijn rechtmatige feitelijke handelingen van het waterschap die onder het toepassingsbereik van artikel 7.14, eerste lid, van de Waterwet vallen.

Inhoudelijk oordeelt de Afdeling echter dat er geen sprake is van een oorzakelijk verband tussen de feitelijke handeling en de schade. Uit een deskundigenrapport is gebleken dat de invloed van het openzetten van de stuw tot ongeveer 200 m bovenstrooms van de stuw reikt. Omdat de percelen ongeveer 2 km bovenstrooms van de stuw liggen, is de deskundige tot het oordeel gekomen dat, bij een stationaire afvoersituatie, het openzetten van de stuw geen effect zou hebben gehad op de waterstand bij de percelen. De agrariërs hebben niet aannemelijk gemaakt dat de schade door de extreme regenval zou zijn uitgebleven als de stuw tijdig op een lagere overstorthoogte was ingesteld. Hierbij is van belang dat de bewijslast van het oorzakelijk verband met de gestelde oorzaak van de schade op de aanvrager rust.

29 november 2023

Omgevingsrecht
Verhouding privaatrechtelijk en publiekrechtelijk toetsingskader (ECLI:NL:RBLIM:2023:6456)

Een eigenaar van een woning, die hij net heeft gekocht, vraagt een omgevingsvergunning aan om een uitbouw te realiseren. De buurman kan zich niet in de plannen van de uitbouw vinden en verzet zich tegen de uitbouw. Publiekrechtelijk krijgt hij geen gelijk, de gemeente beslist in bezwaar dat het overgrote deel van de uitbouw in overeenstemming is met het bestemmingsplan en daarom niet tot weigering van de aanvraag kan leiden. De vergunning wordt dus verleend, waarna de buurman naar de civiele rechter stapt en betoogt dat hij onrechtmatige hinder ondervindt, voornamelijk in het kader van vermindering van zonlicht.

De rechtbank overweegt dat van hinder sprake is als iemand wordt getroffen in het genot of gebruik van zijn eigen zaak. In artikel 5:37 BW wordt bepaald dat hinder onrechtmatig is als wordt voldaan aan de eisen die daaraan in artikel 6:162 BW worden gesteld. Niet alle hinder is dus onrechtmatig. Van onrechtmatige hinder kan slechts sprake zijn wanneer degene die de hinder veroorzaakt handelt in strijd met een wettelijke plicht of met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. Het antwoord op de vraag of sprake is van onrechtmatige hinder hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waarbij onder meer rekening moet worden gehouden met het gewicht van de belangen die door de hinder toebrengende activiteit worden gediend, en de mogelijkheid – mede gelet op de daaraan verbonden kosten – en de bereidheid om maatregelen ter voorkoming van schade te treffen.

Ten aanzien van de beoordeling van de schade, merkt de rechtbank op dat de omgevingsvergunning voor de uitbouw is verleend op basis van het geldende bestemmingsplan. De rechtbank is echter van oordeel dat het civielrechtelijke toetsingskader anders is dan het bestuursrechtelijke toetsingskader. In dit verband moet de rechtbank beoordelen of de gemeente de belangen van de buurman heeft meegewogen bij het verlenen van de omgevingsvergunning en de beoordeling van het daartegen door de buurman ingediende bezwaarschrift. Hierbij overweegt de rechtbank dat in het algemeen geldt dat een bestemmingsplan het belang van een goede ruimtelijke ordening nastreeft en niet het belang van het voorkomen van onrechtmatige hinder. Dit houdt in dat een omgevingsvergunning verleend kan worden conform het bestemmingsplan, maar dat dit niet automatisch betekent dat er geen sprake kan zijn van onrechtmatige hinder. Het bestemmingsplan kan echter, afhankelijk van de gedetailleerdheid ervan en van de omvang van het onderzoek dat eraan ten grondslag ligt, meer of minder sterke aanwijzingen bevatten dat, voor zover het gaat om de elementen die in het bestemmingsplan regeling hebben gevonden, het gebruik maken van de toegestane bouwmogelijkheden naar maatschappelijke opvattingen niet als onrechtmatige hinder is te beschouwen.

De rechtbank concludeert dat de gemeente slechts zeer beperkt de belangen van de buurman heeft betrokken bij haar beslissing om de omgevingsvergunning te verlenen. Alleen voor de 24 centimeter die de uitbouw hoger is dan door het bestemmingsplan wordt toegestaan, zijn de belangen van de buurman door de gemeente in bezwaar betrokken.

Inhoudelijk is de rechtbank, na een deskundigenoordeel te hebben laten opstellen, van oordeel dat de hinder onrechtmatig is. De eigenaar wordt dan ook veroordeelt tot het afbreken van de uitbouw.

Bestuursrecht
Didam-arrest ook van toepassing bij grondruil ten aanzien van door gemeente te verwerven gronden (ECLI:NL:RBMNE:2023:6121)

Een gemeente is voornemens om grond te ruilen met een andere grondeigenaar. De te verwerven grond wil de gemeente vervolgens inzetten om een islamitische begraafplaats te kunnen realiseren, met een beroep op de Wet op de lijkbezorging. Andere grondeigenaren zijn ook geïnteresseerd in de gronden en willen de transactie tegenhouden.

De rechtbank oordeelt dat, in het kader van het Didam-arrest, de gemeente ook rekening had moeten houden met de mogelijkheid dat er anderen zijn die geschikte grond kunnen inbrengen voor de realisatie van een islamitische begraafplaats. Volgens de rechtbank heeft de gemeente niet de beoogde transparantie verschaft over wie als serieuze gegadigde kan worden aangemerkt. Hiervoor had de gemeente van tevoren, objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria op moeten stellen. Dit is niet nodig als de gemeente grond aankoopt, maar wel als zij grond verkoopt of ruilt.

In onderhavig geval is de rechtbank van oordeel dat de gemeente onvoldoende duidelijk heeft gemaakt op welke criteria zij tot de conclusie is gekomen dat de beoogde contractspartij de enige serieuze gegadigde is die geschikte grond kan leveren voor de voorgestane ontwikkeling. De gemeente moet daarom ofwel andere partijen de gelegenheid bieden om mee te dingen naar de percelen van de gemeente, ofwel een nieuwe publicatie doen uitgaan die voldoet aan de daaraan te stellen motiverings-en rechtsbeschermingsvereisten.

Planologische ontwikkeling Wvg voldoende duidelijk (ECLI:NL:RBGEL:2023:6160)

Een gemeente wijst percelen aan onder de Wvg. Een eigenaar komt tegen de vestiging van het voorkeursrecht op, omdat hij van mening is dat de planologische ontwikkeling onvoldoende duidelijk is omschreven. Er is weliswaar sprake van beoogd gebruik voor woningbouw, maar er is nog geen zicht op wanneer de bewuste gronden betrokken zullen worden.

De rechtbank overweegt dat de Afdeling meermalen heeft overwogen dat de systematiek van de Wvg meebrengt dat op het moment dat het voorkeursrecht kan en dient te worden aangewend, veelal onzeker zal zijn of de geplande (her)ontwikkeling feitelijk zal kunnen worden gerealiseerd. Gelet op het doel van de Wvg, het verschaffen van voorrang aan gemeenten bij aankoop van gronden benodigd voor het realiseren van toekomstige planologische ontwikkelingen, staat de gestelde onzekerheid niet in de weg aan het gebruik van de bij de wet gegeven bevoegdheid tot het vestigen van een voorkeursrecht. Dit geldt temeer bij toepassing van artikel 5 van de Wvg, welke bepaling ertoe strekt dat de gemeente reeds voor aanvang van de procedure tot vaststelling van een bestemmingsplan, projectbesluit of structuurvisie een voorkeursrecht kan vestigen op gronden waaraan een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht die afwijkt van het huidige gebruik. Daardoor kan de gemeente in een vroeg stadium slagvaardig optreden om te voorkomen dat de verwezenlijking van de toegedachte bestemming wordt belemmerd. Inherent aan de toepassing van artikel 5 van de Wvg is dat van de toekomstige bestemming nog slechts een globaal beeld bestaat.

In het besluit van de gemeente is onder meer aangevoerd dat er een bijzonder hoge druk op de woningmarkt is door een aanzienlijke demografische groei. Ook beschrijft de gemeente dat het duizenden huishoudens bijkomen tot 2040.

De rechtbank oordeelt dat de voorgestelde planologische ontwikkelingen voldoende duidelijk zijn om het betreffende voorkeursrecht te mogen vestigen. In de beslissing op bezwaar is gemotiveerd dat de gemeente het plangebied ziet als potentieel gebied voor gemengde woningbouw en gemengd overgangsgebied voor woningbouw. In dit kader is het betreffende perceel aangewezen. Uit de rechtspraak volgt dat een voorkeursrecht ook kan worden gevestigd als er nog onzekerheid bestaat over de realisatie van het (woningbouw)plan. De gestelde onduidelijkheid van de planologische ontwikkelingen staat daarom niet in de weg aan de vestiging van dit voorkeursrecht.

21 november 2023

Verbintenissenrecht
De koper van een bouwkavel heeft geen wettelijke bedenktijd (ECLI:NL:PHR:2023:982)

De advocaat-generaal van de Hoge Raad (A-G) heeft advies uitgebracht in een geschil over de verkoop van een bouwkavel waar een vrijstaande woning op gebouwd kan worden.

De makelaar van de verkoper had de koper geïnformeerd over de aanwezigheid van Japanse Duizendknoop. De koper heeft een bod gedaan, waarin hij erkende dat er sprake was van Japanse Duizendknoop. De verkoper heeft het bod geaccepteerd en een paar dagen later heeft de makelaar van de verkoper een conceptkoopovereenkomst gestuurd. Twee dagen later heeft de koper aangegeven af te zien van de koop. De verkoper heeft de woning aan een ander verkocht voor een lagere prijs en vordert nu schadevergoeding van de koper/voormalig geïnteresseerde.

De vraag die de rechtbank aan de Hoge Raad heeft gesteld, luidt: ‘Is een perceel grond met de bestemming wonen (Wro) een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan in de zin van artikel 7:2 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek? En zo ja, onder welke voorwaarden of omstandigheden?’

Art. 7:2 lid 1 BW spreekt van ‘de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan’. Treedt bij een zodanige koop als koper op een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (dus een consument), dan moet de koop verplicht schriftelijk worden aangegaan. Ook is in dat geval ten behoeve van de consumentkoper de bedenktijd van drie dagen van art. 7:2 lid 2 BW van toepassing. Het vormvoorschrift van art. 7:2 lid 1 BW dient de belangen van beide partijen en eventuele andere gegadigden door duidelijkheid te verschaffen over het moment waarop partijen overeenstemming hebben bereikt en de bedenktijd aanvangt. Die bedenktijd dient uiteraard ter bescherming van de consumentkoper. Het schriftelijkheidsvereiste draagt nog op andere wijze aan de effectiviteit van de bedenktijd bij: de consumentkoper heeft aldus een schriftelijk stuk in handen dat hij binnen de bedenktijd aan een deskundige voorleggen kan, bijvoorbeeld aan een notaris.

De A-G verwijst naar de wetsgeschiedenis en merkt op dat in het wetsvoorstel stond dat het ging om ‘de koop van een tot woning bestemde onroerende zaak’. Dat is aangepast tot ‘een tot bewoning bestemde onroerende zaak’ om de wetgeving in lijn te brengen met parallel lopende wetgeving. Een verschil in betekenis tussen beide formuleringen is echter niet bedoeld. Het artikel mag dus zo worden gelezen worden dat het de koop van een tot woning bestemde onroerende zaak wordt bedoeld. Wat een woning is, is in de wetsgeschiedenis ook naar voren gekomen. Volgens die stukken is een woning een gebouw of een gedeelte daarvan dat woondoeleinden dient en is maatgevend de feitelijke situatie ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst.

In de praktijk betekent dit dat als de koopovereenkomst betrekking heeft een woning (in de zin van een gebouw of een gedeelte daarvan dat woondoeleinden dient), artikel 7:2 BW van toepassing is. Als de verkoper zich heeft verplicht tot het geven van een onbebouwde onroerende zaak, is artikel 7:2 BW niet van toepassing op deze transactie, zowel ten aanzien van het schriftelijksheidsvereiste als de bedenktijd.

Erfpachtrecht
Ook erfverpachter kan als overtreder worden aangemerkt (ECLI:NL:RVS:2023:4233)

Op een perceel liggen veel goederen voor het smalspoor opgeslagen, zoals treinstellen, rails, machines en rijplaten, in strijd met het geldende (agrarische) bestemmingsplan. De gemeente besluit te handhaven en gelast de eigenaar onder straffe van een dwangsom om het perceel binnen acht weken in overeenstemming te brengen met het bestemmingsplan. Later blijkt de last niet te hebben gewerkt, waarop de gemeente de dwangsom besluit in te vorderen.

De eigenaar voert bij de Afdeling onder meer aan dat hij ten onrechte als overtreder heeft aangemerkt. Hij voert aan dat een ander het perceel in erfpacht heeft en hij daarom niet verantwoordelijk en aansprakelijk is voor wat er op het perceel gebeurt.

De Afdeling is het hier niet mee eens. Uit de wetsgeschiedenis blijkt onder meer dat onder het ‘gebruiken van gronden’ mede moet worden verstaan het ‘laten gebruiken van gronden’. Het is dus ook niet vereist dat de eigenaar zelf de overtreding fysiek heeft begaan.

In onderhavig geval speelt verder mee dat de eigenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij niet wist en niet kon weten dat het perceel in strijd met het bestemmingsplan werd gebruikt. Daarbij betrekt de Afdeling dat het ging om een grote hoeveelheid materialen die in de open lucht waren opgeslagen en dat de eigenaar, zoals hij tijdens de zitting heeft verklaard, de op het perceel aanwezige materialen zelf aan de feitelijk gebruiker van het perceel heeft verkocht. Ook de omstandigheid dat de daadwerkelijke gebruiker van het perceel mogelijk ook overtreder is, betekent niet dat de eigenaar niet (ook) als overtreder kan worden aangemerkt.

15 november 2023

Pachtrecht
Vastlegging en ontbinding pachtovereenkomst (ECLI:NL:RBMNE:2023:5668)

Tussen een voormalige schoonvader en schoonzoon ontstaat discussie over de vraag of er sprake is van een pachtovereenkomst. Toen de schoonzoon nog getrouwd was met de dochter van zijn schoonvader, is de schoonzoon met beide schoonouders een maatschapsovereenkomst aangegaan. Hieruit volgt dat, in het kader van toekomstige bedrijfsopvolging door de dochter, de bestaande maatschap wordt opgevolgd door een nieuwe maatschap, bestaande uit de dochter, haar beide ouders en haar echtgenoot. De maatschap exploiteert een akkerbouwbedrijf.

Enkele jaren later trekken de ouders zich terug uit de maatschap en gaan weer terug naar het exploiteren van een varkenshouderij. Zij nemen de schuren en werktuigenberging mee uit de maatschap, en verkopen de landbouwgronden aan (de stille maatschap van) hun dochter en schoonzoon. De schoonvader stelt later dat de stille maatschap geen agrarische activiteiten (meer) ontplooit en alleen maar de gronden ter beschikking stelt aan de maatschap van de schoonzoon en een derde. Ook de schuren en werktuigenberging worden door de schoonzoon en een derde al sinds 2011 gebruikt. Ten slotte hebben de schoonzoon en een derde rechtstreeks aan de schoonvader een vergoeding betaald voor het gebruik van de gebouwen, dus niet via de stille maatschap van de schoonzoon en de dochter.

De schoonzoon en een derde vorderen vastlegging van de pachtovereenkomst, terwijl de schoonvader dit betwist. De pachtkamer overweegt dat er onroerende zaken in gebruik zijn verstrekt en dat daar jarenlang een bepaalde tegenprestatie voor is betaald. Ook staat vast dat deze onroerende zaken (gebouwen) gebruikt zijn voor de uitoefening van het akkerbouwbedrijf van de schoonzoon en een derde, bijvoorbeeld voor de opslag van uien, kunstmest en machines. Daarmee is ook voldaan aan het vereiste dat de onroerende zaken in gebruik zijn verstrekt ter uitoefening van de bedrijfsmatige landbouw. Dit alles maakt dat er na het oordeel van de pachtkamer sprake is van een pachtovereenkomst.

Er speelt echter nog meer. De schoonvader stelt dat zijn (inmiddels voormalige) schoonzoon en de derde zich sinds de beëindiging van de relatie tussen de schoonzoon en zijn dochter stelselmatig ernstig hebben. De schoonvader zou meerdere malen zijn bedreigd en mishandeld. De schoonzoon en de derde ontkennen dit.

De pachtkamer beschrijft meerdere situaties waarin de (voormalige) schoonzoon zich dreigend en zelfs fysiek belagend gedraagt richting zijn (voormalige) schoonvader, ook op het erf waar de schoonouders wonen. De pachtkamer komt tot het oordeel dat de schoonzoon en de derde zich niet hebben gedragen zoals een goed pachter betaamt. Zij zijn daardoor tekortgeschoten in de nakoming van de pachtovereenkomst. Gelet op de ernst van de tekortkomingen is de pachtkamer van oordeel dat de ontbinding van de pachtovereenkomst met haar gevolgen gerechtvaardigd is.

Erfpachtrecht
Zorgplicht notaris bij overdracht erfpachtrecht (ECLI:NL:RBAMS:2023:6407)

Een recht van erfpacht op een appartement in Amsterdam wordt overgedragen aan twee kopers. Het appartement heeft niet de bestemming tot woonruimte, maar is wel zo in gebruik en staat ook zo geregistreerd in de basisadministratie adressen en gebouwen. Enkele jaren later komen de kopers met de gemeente overeen dat de bestemming in de erfpachtvoorwaarden wordt gewijzigd naar woonruimte, onder betaling van een aanvullende canon. De kopers hebben de aanvullende canon betaald, maar spreken nu de notaris aan op de overdracht van enkele jaren eerder.

Naar mening van de kopers heeft de notaris haar zorgplicht geschonden door de kopers niet te wijzen op de mogelijke gevolgen van een wijziging van de erfpachtbestemming naar woonruimte. De notaris verweert zich door te stellen dat zij uitgebreid heeft verwezen naar de erfpachtvoorwaarden.

De rechtbank stelt als eerste vast dat op de notaris een zorgplicht rustte. Een notaris moet bij de uitoefening van zijn ambt de belangen van alle partijen met de grootst mogelijke zorgvuldigheid behartigen. Zo nodig moet een notaris daarbij tevens wijzen op de gevolgen die voor een van de partijen voortvloeien uit de inhoud van de akte. Deze zorgplicht eindigt als de notaris goede grond heeft erop te vertrouwen dat iemand zich van die gevolgen bewust is.

In onderhavig geval is de rechtbank van oordeel dat de notaris goede grond had erop te vertrouwen dat de kopers zich ervan bewust waren dat het appartement op grond van de erfpachtvoorwaarden niet als woning mocht worden gebruikt. De aanhef van de door hen ondertekende koopakte omschrijft het appartementsrecht als “rechtgevend op het uitsluitend gebruik van het atelier/bedrijfsruimte (publiekrechtelijke bestemming: woning)”. In artikel 2, onder k sub 3, garandeert de verkoper: “de in de erfpachtvoorwaarden toegestane bestemming is atelier/bedrijfsruimte”. En in artikel 18, onder d, verklaren kopers zich “ermee bekend dat de bestemming conform de erfpachtvoorwaarden atelier/bedrijfsruimte is, verkoper wordt in deze door kopers gevrijwaard.”

Deze laatstgenoemde bepaling heeft de notaris met de hand bijgeschreven op de koopakte, die verder grotendeels uit een modeltekst bestaat. Daaruit blijkt dat dit onderwerp uitdrukkelijk aan de orde is geweest. Aangezien een van de kopers zelf jurist is en ook de andere koper een universitaire opleiding heeft voltooid, mocht de notaris ervan uitgaan dat beiden de strekking van deze erfpachtvoorwaarde kenden en begrepen.

Verder overweegt de rechtbank dat de notaris niet verplicht was de kopers te wijzen op de gevolgen die wijziging van de erfpachtvoorwaarden zou hebben voor de te betalen canon. Zij waren immers aanvankelijk niet van plan om wijziging van de erfpachtvoorwaarden te vragen. Pas toen dit nodig bleek om de canon eeuwigdurend te kunnen afkopen hebben zij, bijna vijf jaar later, de wijziging verzocht.

Planschade en nadeelcompensatie
Planschade en onteigening (ECLI:NL:PHR:2023:888)

De advocaat-generaal van de Hoge Raad (A-G) heeft advies uitgebracht over planschade in onteigeningszaken. In de onderhavige zaak is een perceel grasland van 1.000 m² groot aangewezen ter onteigening. Tussen partijen is (onder meer) discussie over artikel 40e Onteigeningswet:

 ‘Bij het bepalen van de werkelijke waarde van een zaak wordt de prijs verminderd of vermeerderd met voordelen of nadelen tengevolge van

1°. bestemmingen die door het werk waarvoor onteigend wordt, tot uitvoering komen;

2°.bestemmingen, voor de feitelijke handhaving waarvan onteigend wordt,

voor zover deze voordelen of nadelen ook na toepassing van artikel 40d redelijkerwijze niet of niet geheel ten bate of ten laste van de onteigende behoren te blijven.’

Artikel 40e Ow is bedoeld om het mogelijk te maken dat planschade wordt vergoed in het kader van de onteigening, om zo het voeren van separate planschadeprocedures te voorkomen. Een redelijke toepassing van art. 40e Ow in deze zaak houdt in dat op de peildatum van de onteigening een inschatting wordt gemaakt van de kans dat een verzoek om vergoeding van planschade, die het gevolg is van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan, zou worden toegewezen bij een veronderstelde verkoop aan een redelijk handelend koper, de onteigening weggedacht. Bij een dergelijke verkoop bestaat immers de mogelijkheid om de planschadeclaim aan de koper over te dragen, die daaraan een zekere waarde zal toekennen. Voor de inschatting van die waarde dient een planvergelijking te worden gemaakt tussen het nieuwe bestemmingsplan en het voordien geldende bestemmingsplan. Voorts moet (in ieder geval) worden onderzocht of er sprake is van risicoaanvaarding.

De deskundigen in de procedure voor de rechtbank hebben gesteld dat er voor de onteigende, de onteigening weggedacht, op grond van het nieuwe bestemmingsplan geen sprake zal zijn van planschade die aanleiding geeft tot toekenning van een tegemoetkoming. De rechtbank is op dit punt niet overtuigd en volgt het advies van de deskundigen op dit punt niet, maar wint aanvullend advies in. Het aanvullende advies houdt in dat er een aanzienlijk bedrag aan planschade geclaimd kan worden en dat een redelijk handelend koper ongeveer de helft over zou hebben voor deze claim.

Deze correctie is volgens de rechtbank niet in overeenstemming met artikel 40e Ow en het planschaderecht. Wel moet rekening gehouden worden met de beperkende planschadecriteria, zoals het normaal maatschappelijk risico en de voorzienbaarheid. Op grond hiervan is de rechtbank van oordeel dat in dit geval de planschadeclaim, minus een percentage op grond van het normaal maatschappelijk risico, verwerkt moet worden in de schadeloosstelling.

De A-G ontleedt de werkwijze van de rechtbank als volgt. In de eerste plaats heeft de rechtbank een aanvullend advies ingewonnen, waarin op basis van een veronderstelde koop een waarde wordt toegekend aan een planschadeclaim. Deze methode is volgens de A-G niet houdbaar, alleen al omdat een aanspraak op planschade niet overdraagbaar is. Ook al zou deze aanspraak wel overdraagbaar zijn, is de A-G van oordeel dat een redelijk handelend koper niet de gehele claim bij de koopsom zou optellen, omdat hij een vergoeding zal wensen zowel voor de in de planschadeprocedure te plegen inspanningen als voor het risico dat de opbrengst van die procedure tegen zal vallen.

De A-G merkt verder op dat het slot van artikel 40e Ow gelijkenissen vertoont met de voorloper van artikel 6.1 Wro. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat hiermee ook een eenvormigheid van de toe te passen maatstaven is bedoeld. In later gedane uitspraken, en de daarbij behorende adviezen van de betreffende A-G’s, is vrij eenduidig aangenomen dat de criteria en maatstaven die in het planschaderecht gelden, overeenkomstig gelden voor een begroting van een dergelijke claim in het kader van onteigening.

Voor onderhavig geval betekent dit dat, naar het oordeel van de A-G, de rechtbank uiteindelijk tot de juiste conclusie is gekomen. De rechtbank heeft, overeenkomstig de reacties van de (originele) deskundigen op het aanvullend advies, de planschadeclaim beoordeeld alsof de onteigende de claim zou indienen. Deze claim komt naast de prijs voor het onteigende in het vrije commerciële verkeer. Op deze claim moeten wel de maatstaven toegepast worden die in het planschaderecht ook van toepassing zijn. Dat betekent dat rekening gehouden dient te worden met (onder meer) voorzienbaarheid en normaal maatschappelijk risico.

8 november 2023

Erfpachtrecht
Rechtmatige opzegging aan niet-betalende erfpachter (ECLI:NL:GHSHE:2022:4477)

Een exploitant van een recreatieoord heeft een recht van erfpacht op grond van de gemeente. Het recht van erfpacht loopt van 2006 tot 2069. De gemeente maakte met ingang van 1 januari 2008 aanspraak op een verhoging van de canon. De exploitant weigerde de canon over het jaar 2008 en de daaropvolgende jaren aan de gemeente te betalen. Volgens de exploitant had zij de canon tot het einde van het erfpachtrecht afgekocht en mocht de gemeente de canon niet verhogen.

De rechtbank was het daar niet mee eens en verklaarde in 2011 voor recht dat de exploitant uit hoofde van de erfpachtovereenkomst de canon aan de gemeente verschuldigd waren en dat de gemeente de canon met ingang van 1 januari 2008 mocht verhogen, met veroordeling van de drie erfpachters tot betaling van de canon. In 2015 heeft het hof deze uitspraak bekrachtigd, met een gewijzigde vaststelling van de canon. De gemeente heeft sindsdien de rekeningen gestuurd voor 2015, 2016 en 2017, maar de exploitant heeft niets betaald aan de gemeente. De gemeente heeft daarop de erfpachtovereenkomst opgezegd, maar ook daar werkt de exploitant niet aan mee.

De rechtbank geeft de gemeente gelijk en verklaard dat het erfpachtsrecht is beëindigd. Ook oordeelt de rechtbank dat de exploitant de canon over 2015, 2016, 2017 en 2018 verschuldigd is. Tegen deze uitspraak tekent de exploitant hoger beroep aan. Zij stelt dat de gemeente het erfpachtsrecht niet had mogen opzeggen, dat de gemeente schuldeisersverzuim kan worden tegengeworpen en dat de gemeente de waarde van het erfpachtrecht moet vergoeden.

Het hof oordeelt als eerste dat de gemeente het erfpachtrecht rechtsgeldig heeft opgezegd. Op grond van artikel 5:87 lid 2 BW kan een erfpacht door de eigenaar worden opgezegd, voor zover thans relevant, indien de erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen. In dit geval staat tussen partijen vast dat voldaan is aan deze voorwaarde. In het eerdere arrest van het hof is immers bepaald dat de exploitant de canon verschuldigd was voor de jaren 2008 tot en met 2014. Ook daarna heeft de exploitant de canon niet betaald.

Met betrekking tot het schuldeisersverzuim van de gemeente oordeelt het hof dat vaststaat dat er sprake is van verzuim van de exploitant. Daardoor kan er geen sprake zijn van verzuim aan de zijde van de gemeente. Verzuim aan de zijde van de gemeente zou moeten betekenen dat de exploitant niet aan haar verplichtingen kan voldoen. Ten overvloede merkt het hof op dat het inhoudelijke argument van de exploitant, namelijk dat de gemeente onvoldoende heeft gedaan de exploitatie van het park mogelijk te maken, niet voldoende onderbouwd is. De exploitant kon op basis van de geldende bestemming haar erfpachtsrecht uitoefenen. De gemeente was niet verplicht het blote eigendom over te dragen, zoals door de exploitant aangevoerd wordt. Dat daarover overleg is gevoerd tussen partijen, maar zij er niet uit zijn gekomen, maakt niet dat de gemeente verplicht is de grond over te dragen. Ook het feit dat het beleid is van de gemeente om bloot eigendom over te dragen, maakt dit niet anders.

Ook rust op de gemeente niet de verplichting om de erfpachtrechten financierbaar te maken. De exploitant is een professionele partij waarvan verwacht mag worden dat zij zich van de financierbaarheid van de erfpachtrechten rekenschap heeft gegeven toen zij de rechten van erfpacht kocht alsmede van de risico’s die daaraan verbonden waren, in het bijzonder de verhoging van de canon.

Ten aanzien van de waarde van het erfpachtrecht heeft de rechtbank een deskundige benoemd. Deze heeft de marktwaarde van het erfpachtrecht, uitgaande van de geldende erfpachtvoorwaarden en de looptijd die zonder opzegging zou hebben geresteerd, gewaardeerd op € 0,-. Deze waarde (of eigenlijk een negatieve waarde), is onder meer het gevolg van knellende erfpachtvoorwaarden. De uitkomst dat de exploitant dus geen vergoeding krijgt voor haar erfpachtrechten, acht het hof in de gegeven omstandigheden niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Daarbij heeft het hof ook in aanmerking genomen dat de exploitant vanaf 2008 niets aan canon heeft betaald, en dat zij in aanvang al een groot deel van haar rechten van erfpacht heeft vervreemd voor ruim 3 miljoen euro en daarnaast jarenlang huurinkomsten heeft genoten zonder aan de kosten van het beheer van het park bij te dragen.

Bestuursrecht
Verkoop snippergroen mogelijk onder Didam-arrest (ECLI:NL:RBROT:2023:8254)

De exploitant van een restaurant heeft een bouwplan laten opstellen om het restaurant uit te breiden en woningen te bouwen. Hiervoor is ook een aangrenzend perceel van de gemeente benodigd. De gemeente heeft aangegeven bereid te zijn het perceel te verkopen. De gemeente heeft later gepubliceerd dat zij voornemens is het perceel aan de exploitant te verkopen, en dat zij die als enige serieuze gegadigde aanmerkt vanwege de mogelijkheid om de grond integraal te ontwikkelen.

Hiertegen komen een aantal partijen in beroep. Deze eisers vorderen dat het de gemeente verboden wordt de grond te verkopen zonder openbare selectieprocedure. Zij zijn van mening dat het argument ten aanzien van de versnippering een gelegenheidsargument is dat de gemeente heeft verzonnen om haar handelwijze achteraf goed te praten. De overgelegde beleidsstukken betreffen een ratjetoe aan stukken, die geen blijk geven van een doordacht beleid met objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Bovendien is het criterium van de gemeente dat het perceel alleen aan de eigenaar van het naastgelegen perceel moet worden verkocht om versnippering tegen te gaan, volgens de eisers niet redelijk. De eisers kunnen eveneens versnippering voorkomen als het gebruik van en de bebouwing op het perceel aansluit bij de naastgelegen percelen.

De rechtbank merkt op dat de gemeente voldoende aannemelijk gemaakt dat zij als algemeen beleid voor de herinrichting van de algemene ruimte het voorkomen van versnippering en verrommeling nastreeft. Gelet op dat algemene beleid is niet onredelijk dat de gemeente voor verkoop van “snippergroen en restpercelen” als voorwaarde stelt dat deze alleen worden verkocht aan eigenaren van aangrenzende percelen. Hieraan doet niet af dat er wellicht ook andere manieren zijn om dit beleid te verwezenlijken en ook niet dat de gemeente privaatrechtelijke of bestuursrechtelijke mogelijkheden heeft om versnippering tegen te gaan.

Het onderhavige perceel heeft een oppervlakte van 55 m2 en valt onder de definitie van “snippergroen” waarop het snippergroenbeleid van toepassing is. Uit het voornemen tot onderhandse verkoop volgt genoegzaam dat de gemeente in haar afweging om te komen tot verkoop van het perceel zich heeft laten leiden door en heeft getoetst aan haar beleid om versnippering van de openbare ruimte tegen te gaan en de daaraan verbonden regel uit de Beleidsnota Snippergroen dat restpercelen worden verkocht aan eigenaren van aangrenzende percelen. Dit criterium is voldoende objectief, toetsbaar en redelijk.

De conclusie van het voorgaande is dat het beroep van de gemeente op de in het Didam-arrest gegeven uitzondering slaagt. De gemeente mocht, in het licht van het door haar gevoerde beleid, op basis van de bouwplannen van de exploitant en het feit dat hij eigenaar is van het aangrenzende perceel, redelijkerwijs aannemen dat de exploitant de enige serieuze gegadigde was voor de aankoop. Zij hoefde daarom geen openbare selectieprocedure te organiseren.

1 november 2023

Pachtrecht
Bedrijfsmatige uitoefening van de landbouw (ECLI:NL:RBMNE:2023:5586)

Tussen de (executeur van de overleden) verpachter en een pachter is discussie over het gebruik van de verpachte grond. De verpachter vordert ontbinding van de pachtovereenkomst, vanwege 1) gebrekkig onderhoud van het gepachte, 2) ingebruikgeving van het gepachte aan derden en 3) het niet langer gebruiken van het gepachte voor de uitoefening van de landbouw.

De rechtbank behandelt de derde stelling als eerst. Wat onder uitoefening van de landbouw moet worden verstaan, volgt uit artikel 7:312 BW. Daarin staat dat het gebruik van het gepachte ten behoeve van de landbouw bedrijfsmatig moet worden uitgeoefend. Een bedrijfsmatige exploitatie van het gepachte veronderstelt dat sprake is van een complex van economische activiteiten, gericht op winst door de uitoefening van landbouw. Voor de vraag of daarvan sprake is, zijn de navolgende gezichtspunten in het bijzonder van belang:

1. de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;
2. de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;
3. het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;
4. de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft;

een en ander in onderlinge samenhang te beschouwen en met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval.

In onderhavig geval stelt de rechtbank vast dat de pachter tot 2018 een melkveebedrijf exploiteerde. In 2018 is hij hiermee gestopt. De pachter heeft het grootste gedeelte van zijn fosfaatrechten verkocht. Sinds 2018 heeft de pachter zich gericht op jongveeopfok, schapenfok, hooiwinning (op het gepachte) en natuurbeheer. Hij genereert inkomsten met de verkoop van vaarzen, schapen, gras en hooi. De overige inkomsten bestaan uit opbrengsten van natuurbeheer, aanvoer van mest, landbouwpremie RVO en GLB. Uit de gecombineerde opgaven van 2019, 2020 en 2021 valt af te leiden dat de veebezetting in relatie tot de oppervlakte van het gepachte zeer beperkt is. Uit de winst- en verliesrekening over de jaren 2019 tot en met 2021 blijkt dat het bedrijfsresultaat in die jaren – ondanks de subsidie agrarisch natuurbeheer en de benutting van betalingsrechten – gemiddeld genomen negatief is geweest. De pachter heeft geen bedrijfsopvolger. Hij heeft geen hoofdfunctie buiten de landbouw, maar ontvangt inmiddels een AOW-uitkering.

De rechtbank oordeelt dat het gepachte niet meer bedrijfsmatig ten behoeve van de landbouw gebruikt wordt. Het heeft er alle schijn van dat de pachter, sinds de beëindiging van zijn melkveebedrijf op 65-jarige leeftijd, hobbymatig (en op verliesgevende basis) verder boert. De pachtkamer zal daarom de pachtovereenkomst ontbinden.

Planschade en nadeelcompensatie
Contra-expertise mag gebruikt worden in plaats van (gebrekkige) advies aan de gemeente (ECLI:NL:RBDHA:2023:15247)

Een gemeente verleent een omgevingsvergunning voor het realiseren van een windturbine. Een omwonende dient een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in, met als argument dat gij nadeel ondervindt bestaande uit aantasting van het uitzicht, geluidsoverlast, slagschaduw en waardevermindering van zijn woning.

De door de gemeente ingeschakelde adviseur is van oordeel dat er sprake is van een zwaar planologisch nadeel en dat er een normaal maatschappelijk risico moet worden toegepast van 2% (het wettelijk minimumforfait). De gemeente neemt het advies gedeeltelijk over. Hoewel de gemeente dezelfde waardevermindering hanteert, stelt de gemeente zich op het standpunt dat het planologische nadeel niet is aan te merken als ‘zwaar’. Ook is de gemeente van mening dat het normaal maatschappelijk risico 3,5% dient te zijn.

Zowel de verzoeker als de belanghebbende (met wie een planschadeverhaalsovereenkomst is gesloten) maken hiertegen bezwaar. Door de belanghebbenden wordt een contra-expertise ingebracht. De bezwaarcommissie komt tot de conclusie dat geen sprake is van planologisch nadeel, omdat de verzoeker niet tot nauwelijks zicht heeft op de windturbine, als wordt uitgegaan van de planologische maximale bebouwingsmogelijkheden op de tussenliggende percelen. Daarom is volgens de bezwaarcommissie geen sprake van planologisch nadeel in de vorm van zicht-, licht- of slagschaduwhinder. Ook is niet aangetoond dat voor de woning van de verzoeker een geluidtoename is van tenminste vijf dB(A), en is er ook wat dat betreft geen sprake van planologisch nadeel. Verder wordt de situeringswaarde van de onroerende zaak van de verzoeker volgens de bewaarcommissie niet aangetast, omdat het karakter van het gebied niet ingrijpend is veranderd. Ten slotte kunnen gezondheidsklachten niet leiden tot planologisch nadeel, aldus de bezwaarcommissie. De bezwaarcommissie heeft de gemeente daarom geadviseerd om het primaire besluit te herroepen en het verzoek om tegemoetkoming in de planschade alsnog af te wijzen. De gemeente heeft vervolgens onder verwijzing naar dit advies het bezwaar van de verzoeker ongegrond verklaard, het primaire besluit – naar aanleiding van het bezwaar van belanghebbenden – herroepen en het verzoek om een tegemoetkoming in planschade alsnog afgewezen.

De rechtbank stelt vast dat het advies van de door de gemeente ingeschakelde adviseur gebreken kende en de gemeente hiervan mocht afwijken. Er is niet gebleken dat er in de contra-expertise ook gebreken aanwezig zijn, waardoor de gemeente zich mocht baseren op de contra-expertise in de beslissing op bezwaar.

Omgevingsrecht
Belangenafweging boer en natuurontwikkeling (ECLI:NL:RVS:2023:3946)

De provincie, samen met het waterschap, stellen plannen vast om de natuurwaarden in een beekdal in stand te houden en te herstellen. Het beekdal is onderdeel van een Natura 2000-gebied, waar belangrijke natuurwaarden voorkomen. De natuurwaarden in dit Natura 2000-gebied zijn ernstig aangetast door een overschot aan stikstofdepositie en verdroging. Voor het Natura 2000-gebied gelden instandhoudingsdoelstellingen, die het gebied moeten beschermen.

Een boer (zowel melkvee als akkerbouw) beschikt over 73 hectare, waarvan 48 hectare in eigendom. Een groot deel van de gronden in eigendom heeft bij het vastgestelde inpassingsplan van de provincie een natuurbestemming gekregen en zullen vernatting ondervinden. Volgens de boer is hierbij onvoldoende rekening gehouden met haar (bedrijfs)belangen.

De Afdeling dient te beoordelen of er aanleiding bestaat voor het oordeel dat het projectplan geen blijk geeft van een evenwichtige belangenafweging of anderszins in strijd is met het recht. Dat wil niet zeggen dat er geen nadelige gevolgen mogen optreden als gevolg van een projectplan. Het is ook niet vereist dat met alle betrokkenen volledige overeenstemming bestaat over de te nemen maatregelen. Voldoende is dat in het projectplan is omschreven welke nadelige gevolgen kunnen optreden, welke voorzieningen worden en kunnen worden getroffen om die nadelige gevolgen ongedaan te maken en welke mogelijkheden er zijn om een financiële vergoeding te krijgen voor schade die niet kan worden voorgekomen.

De Afdeling merkt op dat aan de boer een aanbod gedaan om voorafgaand aan de uitvoering van het projectplan maatregelen te treffen op de percelen om de vernattingsschade aan haar gebouwen te voorkomen. Deze maatregelen zijn in het projectplan opgenomen. Voor de vernattingsschade aan de onbebouwde agrarische gronden van boer geldt dat die gronden zullen worden aangekocht of, wanneer over de minnelijke verwerving geen overeenstemming zal worden bereikt, zullen worden onteigend. De provincie heeft op de zitting toegelicht dat er een koninklijk besluit voor onteigening is genomen. De belangen van de boer worden volgens de provincie voldoende geborgd, omdat de boer bij een eventuele onteigening van haar gronden aanspraak kan maken op volledige schadeloosstelling. Daarnaast wordt in het projectplan duidelijk gemaakt hoe een belanghebbende een verzoek om nadeelcompensatie kan indienen. De Afdeling oordeelt dat het projectplan hiermee voldoet aan de eisen die hieraan worden gesteld in de Waterwet.

In deze zaak heeft de provincie op de zitting toegelicht dat het de voorkeur heeft dat het bedrijf van de boer beëindigd wordt, vanwege de kwetsbare natuur op korte afstand van het bedrijf. Hoewel de plannen grote invloed zullen hebben op de bedrijfsvoering, blijft de voortzetting van het bedrijf mogelijk. De provincie heeft de boer aangeboden om niet alleen de gronden die in het inpassingsplan een natuurbestemming hebben gekregen te kopen, maar ook het overblijvende onroerende goed (alle gronden inclusief erf en opstallen). De provincie heeft daarbij rekening gehouden met de wens van de boer om op haar huiskavel te blijven wonen en om deze te herontwikkelen. De boer is niet ingegaan op het aanbod van de provincie. Op het moment dat het inpassingsplan werd vastgesteld, bestond er nog onvoldoende duidelijkheid over de wensen van de boer voor de toekomst om een bestemmingswijziging op te nemen in het inpassingsplan. Mede gelet op de grote natuurbelangen die gediend zijn met het inpassingsplan, mocht de provincie ervoor kiezen om het inpassingsplan vast te stellen voordat duidelijk was hoe een bestemmingswijziging ten behoeve van de toekomstplannen van de boer zou moeten luiden. Daarbij heeft de provincie zich rekenschap gegeven van de belangen van de boer, door zich in te spannen om te bevorderen dat een nieuwe bestemming alsnog tot stand kon komen.

Concluderend is de Afdeling van oordeel dat (de inhoud van) het inpassingsplan overeind kan blijven en de belangen van de natuurontwikkeling in dit geval zwaarder wegen dan de belangen van de (individuele) boer.

25 oktober 2023

Verbintenissenrecht
Koopoptie of voorkeursrecht? (ECLI:NL:GHDHA:2023:1979)

Het onderscheid tussen een koopoptie en een voorkeursrecht komt regelmatig voorbij in de jurisprudentie. Deze bepalingen kunnen namelijk enigszins discutabel worden opgeschreven, zodat partijen hierover van mening verschillen.

In onderhavige zaak was in de huurovereenkomst uitdrukkelijk een voorkeursrecht opgenomen. Echter, in hetzelfde artikel stond ook ‘Na het overlijden van de langstlevende van verhuurder of zijn echtgenote heeft huurder het recht tot aankoop van het bovenomschrevene over te gaan; teneinde huurder daartoe in de gelegenheid te stellen moeten de erfgenamen de huurder bij aangetekende brief met bericht van ontvangst van bedoeld overlijden in kennis stellen.’

De huurder doet een beroep op deze bepaling na het overlijden van de verhuurder en zijn echtgenote. De erfgenamen van de verhuurders stellen zich op het standpunt dat de bepaling geen koopoptie in de zin van artikel 6:219 lid 3 BW bevat, maar een voorkeursrecht.

De vraag is dus hoe voornoemde bepaling uit de huurovereenkomst (“Na het overlijden van de langstlevende van verhuurder of zijn echtgenote heeft huurder het recht tot aankoop van het bovenomschrevene over te gaan”) moet worden uitgelegd. In navolging van de kantonrechter en partijen zelf, legt het hof de bedoeling van deze bepaling uit aan de hand van de geobjectiveerde Haviltex-maatstaf. Dat betekent dat in beginsel doorslaggevend gewicht toekomt aan de bewoordingen van de regeling, gelezen in het licht van de gehele inhoud van de overeenkomst.

Eerder in hetzelfde artikel van de huurovereenkomst staat – kort gezegd – dat de verhuurder, in het geval hij gedurende de looptijd van de huurovereenkomst van plan is om over te gaan tot verkoop van het verhuurde, verplicht is om de huurder hiervan in kennis te stellen, en dat de huurder dan het recht heeft om het gehuurde te kopen. In hetzelfde artikel staat hoe de koopsom moet worden vastgesteld, en dat beide partijen zich na de bepaling van de uiteindelijke koopsom kunnen terugtrekken (hierna: het ‘terugtrekrecht’). Partijen zijn het erover eens dat dit een voorkeursrecht is.

Vervolgens staat er dat “Het bovengemelde aan de huurder verleende voorkeursrecht tot koop eveneens [zal] gelden” in geval van een eigendomsoverdracht die zijn oorzaak heeft in een andere overeenkomst of handeling dan een overeenkomst van verkoop en koop. Eigendomsoverdracht van het verhuurde als gevolg van het overlijden van de verhuurder/eigenaar van het verhuurde is zo’n geval. Wanneer de eigendom van het verhuurde is overgegaan op diens erfgenamen geldt dus, zo volgt uit de overeenkomst, ook een voorkeursrecht.

Dat met het “recht tot aankoop” van de huurder na overlijden van de verhuurder/eigenaar een voorkeursrecht is bedoeld, blijkt daarnaast uit de zinssnede: “Alsdan is het hiervoor sub c, d en e bepaalde zoveel mogelijk van overeenkomstige toepassing”. Uit deze passage volgt dat het de bedoeling is om de bepalingen die gelden voor de situatie dat de verhuurder wil verkopen, zoveel mogelijk toe te passen in het geval van overlijden van de (oorspronkelijke) verhuurder. Omdat het op zichzelf mogelijk is om ook het hiervoor genoemde terugtrekrecht toe te passen in het geval van overlijden van de (oorspronkelijke) verhuurder, moet dat terugtrekrecht dus ook in dat geval in acht worden genomen. Een koopoptie is, als gezegd, een onherroepelijk aanbod. Terugtrekken is in dat geval niet mogelijk. Omdat, zo blijkt uit voornoemde passage, terugtrekken in dit geval wel mogelijk is, is er geen sprake van een koopoptie in de zin van artikel 6:219 lid 3 BW.

In het licht van de hiervoor genoemde bepalingen moet ook het “recht tot aankoop” dat de huurder heeft na het overlijden van de langstlevende verhuurder naar het oordeel van het hof dus zo worden uitgelegd dat het om een voorkeursrecht voor de huurder gaat. Het enkele feit dat andere bewoordingen zijn gekozen dan in de overige bepalingen (“recht tot aankoop” en niet “voorkeursrecht”) maakt niet dat er een andere betekenis aan moet worden gegeven. De gehanteerde terminologie is niet doorslaggevend. Los daarvan geldt dat de bewoordingen “recht tot aankoop” op zichzelf niet zonder meer duiden op een koopoptie in de zin van artikel 6:219 lid 3 BW.

Erfpachtrecht
Erfpachter gehouden tot plegen urgent onderhoud (ECLI:NL:RBMNE:2023:5151)

Het Utrechts Landschap (hierna: Landschap) is eigenaar van een kasteel, dat zij in erfpacht heeft uitgegeven. In de erfpachtovereenkomst is een onderhoudsplicht opgenomen voor de erfpachter. Het onderhoud wordt beoordeeld door de Monumentenwacht. Omdat het einde van de erfpacht in zicht is en de erfpachter al enige tijd weigert een aantal door Monumentenwacht noodzakelijk geachte onderhoudswerkzaamheden uit te voeren, start het Landschap een procedure bij de rechtbank, waarin zij vordert dat de erfpachter het onderhoud alsnog uitvoert.

Tussen partijen staat vast dat de erfpachter op grond van de erfpachtakte verplicht is tot onderhoud van het Kasteel en dat die verplichting geldt tot 31 maart 2024, de datum van het einde van de erfpacht. Vast staat ook dat partijen het kasteel sinds 1990 in opdracht van het Landschap door Monumentenwacht periodiek laten inspecteren en die ook laten bepalen hoe de onderhoudsstaat is van de verschillende bouwdelen. De onderdelen die door Monumentenwacht steeds als matig (‘M’) of slecht (‘S’) werden beoordeeld moesten steeds worden verholpen naar een redelijke (‘R’) staat.

De weigering van de erfpachter tot het plegen van onderhoud, ziet vooral op de door Monumentenwacht geconstateerde gebreken aan het dak van het kasteel. De erfpachter stelt zich op het standpunt dat bij aanvang van de erfpacht is afgesproken dat het Landschap de daken zou vernieuwen, dat zij dat niet of niet goed heeft gedaan, dat de daken vanaf aanvang van de erfpacht gebrekkig waren, waardoor de herstelkosten niet voor haar rekening komen en/of dat zij niet verantwoordelijk is om het nodige herstel uit te voeren.

Het Landschap heeft toegezegd dat zij de (herstel)werkzaamheden aan het ‘roevendak’ voor haar rekening neemt, maar niet voor de andere daken. De rechtbank is van oordeel dat de erfpachter voor het overige een onderhoudsverplichting heeft. Daarbij geldt wel dat, naar het oordeel van de rechtbank, de erfpachter alleen gehouden is de herstelwerkzaamheden te verrichten waarvan duidelijk is dat die volgens Monumentenwacht moeten worden uitgevoerd voor het einde van de termijn van de erfpacht (1 april 2024). Monumentenwacht definieert de urgentie/prioriteit van de werkzaamheden als volgt. ‘Urgent’ moet binnen 0-1 jaar, ‘korte termijn’ moet binnen 1-3 jaar, ‘middellange termijn’ moet binnen 3-6 jaar en ‘lange termijn’ moet binnen 6-10 jaar worden uitgevoerd. Hoewel er tussen de rapportages (inspecties van 25 en 26 januari 2023) en het eindigen van de erfpacht iets meer dan een jaar verstrijkt, zal de rechtbank ervan uitgaan dat de erfpachter werkzaamheden die binnen 1-3 jaar moeten worden verricht, niet meer hoeft te verrichten.

Onteigening
Tussenkomst derde-belanghebbenden afgewezen (ECLI:NL:RBDHA:2023:15123)

De provincie vordert de onteigening van een perceelsgedeelte in verband met de reconstructie van een provinciale weg. De provincie is zelf eigenaar van het perceelsgedeelte en er rust een zakelijk recht op het perceelsgedeelte. In de onteigening heeft de provincie daarnaast te maken met een partij die als bezitter optreedt, BP als huurder en McDonald’s als onderhuurder. Deze partijen willen toegelaten worden tot de procedure.

Op grond van artikel 3 lid 2 Ow kunnen derde-belanghebbenden, waaronder huurders, onderhuurders en bezitters de rechtbank verzoeken om tussenkomst in een onteigeningsprocedure. Uit artikel 3 lid 3 Ow volgt dat als de gestelde hoedanigheid van de derde-belanghebbende wordt betwist, tussenkomst niet wordt toegelaten. De rechtbank neemt als uitgangspunt dat artikel 3 lid 3 Ow de strekking heeft vertraging van de onteigeningsprocedure te voorkomen. De onteigeningsprocedure is naar haar aard een procedure die gericht is op een spoedige afwikkeling en die geen ruimte biedt voor beslissingen over rechtsverhoudingen.

Omdat de provincie de hoedanigheid van de genoemde partijen betwist, laat de rechtbank de partijen niet tussenkomen in de procedure. Ten aanzien van BP merkt de rechtbank op dat degene die huurt van een onbevoegd verhuurder niet worden aangemerkt als ‘huurder’ in de zin van artikel 3 lid 2 Ow.

Het voorgaande betekent dat de partij die meent bezitter te zijn, BP en McDonald’s hun beweerdelijke rechten niet in deze onteigeningsprocedure, maar in een andere procedure geldend moeten maken, waarna aanspraak kan worden gemaakt op de (eventueel) in deze procedure vastgestelde en te consigneren schadevergoeding.

Procesrecht
Ambtshalve toetsing of alle partijen in het geding zijn (ECLI:NL:GHDHA:2023:1828)

Twee achterburen van elkaar hebben een geschil over de ligging van de erfgrens. In hoger beroep merkt het hof op dat een vordering tot vaststelling van een erfgrens een rechtsverhouding is waarbij het rechtens noodzakelijk is dat een beslissing daarover in dezelfde zin luidt voor alle bij de rechtsverhouding betrokken personen.

Dat betekent dat de rechter de beslissing over de vaststelling van de erfgrens alleen kan geven in een geding waarin alle personen die bij de rechtsverhouding betrokken zijn, partij zijn, zodat de rechterlijke beslissing hen allen bindt. Wanneer een partij een dergelijke beslissing wil uitlokken moeten dan ook alle bij de rechtsverhouding betrokken personen in het geding worden opgeroepen. Dat is in dit geval niet gebeurd. De echtgenotes van beide buren zijn blijkens de leveringsakten mede-eigenaar van de percelen waarop het geschil betrekking heeft, maar zij ontbreken in het proces, terwijl de vaststelling van de erfgrens ook hun rechten als mede-eigenaar raakt.

Dat partijen in hoger beroep niet zelf hebben aangevoerd dat oproeping van de echtgenotes vereist is, leidt niet tot een ander oordeel. Het hof moet ambtshalve toetsen of alle bij de rechtsverhouding betrokken partijen in het geding zijn. Het hof houdt iedere verdere beslissing aan.

18 oktober 2023

Verbintenissenrecht
Uitwerking recht van eerste koop (ECLI:NL:RBROT:2023:8842)

Een verhuurder en huurder hebben in de huurovereenkomst (die zij een pachtovereenkomst hebben genoemd, hetgeen gebruikelijk is in de horeca-sector) opgenomen dat de huurder het recht van eerste koop heeft bij verkoop van het pand. Jaren later biedt de verhuurder de huurder de mogelijkheid om het pand te kopen. De verhuurder geeft de huurder daarbij een termijn van 14 dagen, waarbinnen de huurder niet reageert. Na een aantal rappels laat de verhuurder weten dat de termijn ruimschoots is overschreden. De verhuurder ziet op dat moment af van de verkoop van het pand, maar stelt dat de huurder geen recht meer had het gehuurde tussentijds te kopen. De gemachtigde van de huurder reageert dat de huurder hoopt op een zeer coulance en weer in de gelegenheid zal worden gesteld een bod uit te brengen, als de verhuurder besluit het pand te verkopen.

Op een later moment meldt zich een geïnteresseerde voor het pand. De geïnteresseerde spreekt ook met de huurder over de intentie om het pand te kopen en over afspraken voor een nieuwe huurovereenkomst. De verhuurder meldt korte tijd later aan de huurder dat het pand verkocht is aan de geïnteresseerde en dat de overdracht binnenkort plaats zal vinden. De huurder is het hier niet mee eens en laat beslag leggen op het pand. Dit beslag wordt door de voorzieningenrechter opgeheven, voorafgaand aan de onderhavige bodemprocedure.

De rechtbank legt uit dat voor de uitleg van een overeenkomst het niet alleen aankomt op een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract, maar op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Ook feiten en omstandigheden van na de totstandkoming van de overeenkomst, zoals de wijze waarop partijen feitelijk uitvoering hebben gegeven, kunnen medebepalend zijn voor de uitleg daarvan.

De overeenkomst bepaalt dat de verhuurder aan de huurder een recht van eerste koop (een voorkeursrecht) geeft en geen koopoptie. Er is geen sprake van een onherroepelijk aanbod in de overeenkomst. Weliswaar is overeenstemming over de koopsom, maar over de andere voorwaarden is geen overeenstemming bereikt.

Uit de correspondentie blijkt niet dat de huurder het recht van eerste koop heeft behouden, nadat zij daar in eerste instantie geen gebruik van heeft gemaakt. Ook uit de gedragingen in de periode daarna blijkt niet dat de huurder ervan uitging dat zij nog een recht van eerste koop had. Zo heeft zij geen bezwaar gemaakt tegen de voorgenomen verkoop van het pand en zijn er juist afspraken gemaakt over een nieuwe huurovereenkomst. De verhuurder is om deze redenen niet tekort gekomen richting de huurder.

Huurrecht
Ingrijpende verbouwing door huurder (ECLI:NL:GHARL:2023:4350)

Twee huurders mogen van de verhuurder een nieuwe keuken en vloer plaatsen in de gehuurde woning. Dit doen zij ook. Volgens de algemene bepalingen die bij de huurovereenkomst horen, mogen huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming het gehuurde niet veranderen, indien de veranderingen bij het einde van de huur niet zonder noemenswaardige kosten door huurder ongedaan kunnen worden gemaakt en verwijderd. De huurders hebben jaren later echter zonder toestemming de keuken, de vloer en de elektrische bedrading vervangen, twee radiatoren beneden verwijderd, een nieuw verwarmingssysteem geïnstalleerd, isolatie aangebracht, de muren beneden gestuukt en marmeren vensterbanken aangebracht.

De kantonrechter heeft op verzoek van de verhuurder de huurovereenkomst ontbonden en de huurders veroordeeld de woning te ontruimen. De verhuurder had ook een voorschot gevorderd op volgens haar door de huurders aan het gehuurde toegebrachte schade. Die vordering is afgewezen.

De huurders gaan in hoger beroep, omdat er (1) wel toestemming was voor de veranderingen en (2) de veranderingen op eenvoudige wijze ongedaan gemaakt konden worden bij het einde van de huur.

Het hof overweegt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling of die tenzij-situatie zich voordoet dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. Die beoordeling moet worden gemaakt op basis van de in hoger beroep gebleken feiten en omstandigheden (‘ex nunc’). Dat betekent dat ook omstandigheden die zich na het vonnis van de kantonrechter hebben voorgedaan in de beoordeling door het hof kunnen worden betrokken. Deze hoofdregel en de tenzij-bepaling tezamen brengen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst.

Het hof stelt vast dat de overlegde correspondentie geen toestemming bevat voor het aanbrengen van de veranderingen. Ook kan dit niet worden ‘ingelezen’, zoals de huurders beweren. Ook is het hof van oordeel dat de aangebrachte veranderingen bij het einde van de huur niet eenvoudig ongedaan gemaakt konden worden.

De huurders voeren verder aan dat de woning is verbeterd met de veranderingen, en dat ontbinding op grond van deze veranderingen niet gerechtvaardigd is. De rechtbank is het daar niet mee eens. De veranderingen betreffen een aan de verhuurder opgedrongen prestatie. Een prestatie van, zoals hiervoor al opgemerkt, ingrijpende aard. Een prestatie bovendien die het risico meebracht dat deze ondeugdelijk was omdat door de huurders niet voldoende is onderbouwd dat alle werkzaamheden vaktechnisch verantwoord zijn uitgevoerd terwijl ook niet is onderbouwd dat de onderhoudskosten op een niveau zouden blijven dat vergelijkbaar was met dat van vóór de veranderingen. Een prestatie ook die onzekerheid meebracht voor de verhuurder over de vraag of de woning, desgewenst, nog wel als sociale huurwoning kon worden verhuurd indien de huurders deze op enig moment zouden verlaten, gelet op het voor sociale huurwoningen gehanteerde puntenstelsel. Een prestatie, tot slot, die het risico meebracht dat bij het einde van de huur ingrijpende werkzaamheden noodzakelijk zouden zijn om het gehuurde terug te brengen in de staat die redelijkerwijs in overeenstemming zou zijn met de oorspronkelijke.

Van dit laatste zou gezegd kunnen worden dat dit uitsluitend een risico van de huurders is (omdat zij het gehuurde in die staat moesten terugbrengen), maar dat is niet zo. Het risico voor de verhuurder is immers dat de huurders hun verplichting op dit punt niet nakomen. Dat risico is ook reëel getuige het feit dat de huurders bij de ontruiming van de woning de door hen aangebrachte voorzieningen hebben weggenomen, maar hebben nagelaten de woning terug te brengen in de staat die redelijkerwijs in overeenstemming was met de oorspronkelijke.

De verhuurder werd vervolgens geconfronteerd met een woning zonder (onder meer) keuken, wastafel en vensterbanken, en meerdere gaten en aansluitingen voor installaties die door de huurders zijn meegenomen. Het hof beoordeelt de aangehaalde schadeposten en komt tot het oordeel dat de huurders aansprakelijk zijn voor een schade van € 7.000,–. Zij zullen tot betaling van dat bedrag worden veroordeeld.

Procesrecht
Verlenging begunstigingstermijn en verjaring dwangsommen (ECLI:NL:RVS:2023:3631)

Tussen een gemeente en de eigenaren van een perceel is een geschil over meerdere bouwwerken op het perceel. De gemeente heeft de eigenaren een last onder dwangsom opgelegd om de percelen te verwijderen. De tijdsduur om aan deze last te voldoen (de begunstigingstermijn), heeft de gemeente verlengd omdat de eigenaren bezwaar en beroep hebben aangetekend tegen het besluit. Uiteindelijk heeft de gemeente de begunstigingstermijn verlengd tot zes weken na de uitspraak van de rechtbank.

Een dag na het aflopen van de termijn heeft de gemachtigde van de eigenaren aan de gemeente verzocht om de termijn te verlengen. De gemeente heeft dit ingewilligd, maar ruim twee jaar later alsnog besloten om de verbeurde dwangsommen in te vorderen. De eigenaren beroepen zich op verjaring.

De rechtbank overweegt dat de begunstigingstermijn (zes weken na de uitspraak van de rechtbank) is verstreken voordat er een verzoek om verlenging is gedaan. Dit betekent dat de termijn niet verlengd kon worden en de dwangsommen zijn gaan verbeuren na het verstrijken van de termijn. Op grond van artikel 5:35 van de Awb, zoals dat destijds luidde, verjaart de bevoegdheid tot invordering van een verbeurde dwangsom door verloop van een jaar na de dag waarop zij is verbeurd. Omdat de verjaring niet is gestuit als bedoeld in artikelen 4:105 en 4:106 van de Awb of is verlengd als bedoeld in artikel 4:111 van de Awb, was de bevoegdheid van de gemeente om twee jaar later in te vorderen al verjaard, zodat de gemeente niet bevoegd was om dat besluit te nemen.

11 oktober 2023

Omgevingsrecht
Ontheffing doden vos Zuid-Holland noodzakelijk (ECLI:NL:RVS:2023:3471)

De provincie Zuid-Holland heeft een ontheffing verleend aan de Faunabeheereenheid (hierna: FBE) voor het doden van vossen. Door twee stichtingen is beroep ingesteld, waarop de rechtbank de ontheffing heeft vernietigd.

De FBE heeft verzocht om de vos onder meer in de nacht met een geweer inclusief hulpmiddelen te bestrijden, in het bijzonder ter bescherming van broedende weidevogels. Dat verzoek wordt door de Afdeling niet alleen aangemerkt als een verzoek om afwijkend gebruik van het geweer, maar ook als een verzoek om ontheffing van het verbod om de vos te doden en daarbij het geweer als middel aan te wijzen. De Afdeling oordeelt in deze uitspraak dat dit een verzoek om een ontheffing op grond van artikel 3.17, eerste lid, van de Wnb is. De FBE heeft de ontheffing gevraagd omdat de vrijstelling volgens haar onvoldoende mogelijkheden biedt om weidevogels en andere bodembroedende vogels tegen de vos te beschermen.

Gelet op de formulering van artikel 3.17 van de Wnb moet bij de verlening van de ontheffing in ieder geval aan de volgende voorwaarden worden voldaan: er is geen andere bevredigende oplossing om de vos te bestrijden en de ontheffing is nodig in het belang van de bescherming van de weidevogels en andere bodembroedende vogels. De provincie verleent de ontheffing zelfstandig, dus los van de landelijke vrijstelling. De provincie moet bij de verlening van de ontheffing opnieuw motiveren waarom op dat moment aan de voorwaarden wordt voldaan. Het staat de provincie vrij om daarbij te verwijzen naar de motivering van de landelijke vrijstelling, maar een enkele verwijzing naar het bestaan van de landelijke vrijstelling is onvoldoende.

De Afdeling toetst de ontheffing aan de twee genoemde voorwaarden en komt tot de slotsom dat de rechtbank terecht heeft overwogen dat er in de gegeven omstandigheden geen andere bevredigende oplossing is dan het doden van de vos en dat, anders dan de rechtbank vond, de ontheffing ook noodzakelijk is. In dit geval heeft de provincie met de verwijzing naar het faunabeheerplan, het deskundigenadvies en de brief van de Vogelbescherming, voldoende aannemelijk gemaakt dat de ontheffing bijdraagt aan het belang van de bescherming van weidevogels en andere bodembroeders. De provincie heeft gemotiveerd waarom de ontheffing nodig is voor een effectiever afschot van de vos en daarmee voor een betere bescherming van deze vogels. De vos is namelijk over het algemeen ’s nachts actief en kan dan met behulp van kunstlicht gemakkelijk door enkele personen worden bejaagd. Overdag bevindt de vos zich in zijn rustplaats en zijn veel mensen nodig om de vos te bestrijden, waarbij succes niet is gegarandeerd. Afschot in de nacht zorgt bovendien voor minder verstoring van beschermde diersoorten, waaronder weidevogels en andere bodembroeders.

Bestuursrecht
Eigenaar kan niet voor bestuurlijke boete als overtreder worden aangemerkt bij gebruik glyfosaat (ECLI:NL:RBROT:2023:6085)

De NVWA legt een boete op aan de eigenaar van een perceel, omdat er bij een controle is gebleken dat er op het perceel glyfosaat is gebruikt en dit in een naastgelegen sloot is beland. De eigenaar ontkent dat hij degene was die het middel heeft gebruikt en ook dat hij daar opdracht toe gegeven heeft, maar stelt dat hij iemand anders heeft gevraagd de slootkanten te onderhouden.

De eigenaar is van oordeel dat niet kan worden gesteld dat hij de overtreding heeft begaan. De rechtbank overweegt dat een bestuurlijke boete alleen aan de overtreder kan worden opgelegd. In artikel 5:1, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is bepaald dat onder overtreder wordt verstaan degene die de overtreding pleegt of medepleegt. Dit kan zijn degene die door zijn fysieke handelingen de bestanddelen van het delict vervult, maar ook de functionele dader. De functionele dader is degene in wiens machtssfeer de fysieke handelingen liggen waardoor de overtreding is begaan en die voorts de handelingen heeft aanvaard of in het algemeen placht te aanvaarden. Van dit laatste is in beginsel sprake als de functionele dader tekort is geschoten in dat wat redelijkerwijs van hem mocht worden verwacht om overtredingen te voorkomen.

De NVWA stelt dat de vraag of de eigenaar persoonlijk glyfosaat heeft gebruikt, niet relevant is. De eigenaar is verantwoordelijk, ook als de bespuiting door een derde wordt uitgevoerd. De NVWA heeft toegelicht dat de eigenaar belang had bij het verwijderen van het onkruid, dat hij aan iemand heeft gevraagd om de kanten langs het oppervlaktewater te onderhouden en niet aannemelijk heeft gemaakt dat de stof glyfosaat niet door zijn toedoen op het sloottalud van zijn perceel terecht is gekomen. Daarom dient hij als functioneel dader en daarmee als overtreder te worden aangemerkt.

De rechtbank volgt dit betoog echter niet. Niet in geschil is dat de eigenaar de betreffende strook op zijn perceel langs het oppervlaktewater niet zelf met glyfosaat heeft bespoten. Het enkele feit dat hij eigenaar is van dat perceel acht de rechtbank in dit geval onvoldoende om hem als functioneel dader aan te merken. De eigenaar heeft naar voren gebracht dat hij zijn vaste hulp (zijn zwager) heeft gevraagd om de kanten langs de sloot te onderhouden met handgereedschap (een hark). Niet is gebleken dat deze zwager het middel heeft gebruikt. Bovendien heeft de eigenaar verklaard dat op die locatie geen bestrijdingsmiddelen zijn gebruikt en dat hij geen enkele reden heeft om bestrijdingsmiddelen in zijn tuin te gebruiken. Er is dan ook geen aanwijzing dat het in de machtssfeer van de eigenaar lag om de overtreding te voorkomen of dat de eigenaar tekort is geschoten in wat redelijkerwijs van hem mocht worden verwacht om de overtreding te voorkomen.

• Ook emissiearme stallen voor varkens en pluimvee in de ban (ECLI:NL:RVS:2023:3689, ECLI:NL:RVS:2023:3695 en ECLI:NL:RVS:2023:3699)

De Afdeling heeft een oordeel gegeven over het gebruik van emissiearme stallen (met de bijbehorende emissiefactoren) om natuurvergunningen te verkrijgen. In september 2022 heeft de Afdeling al geoordeeld (ECLI:NL:RVS:2022:2557, ECLI:NL:RVS:2022:2624 en ECLI:NL:RVS:2022:2622) dat bij het verlenen van nieuwe natuurvergunningen voor emissiearme stallen met het type A1.13 en A1.28 geen gebruik meer mag worden gemaakt van de tot dan toe gebruikte emissiefactoren, omdat onzeker is of de emissiearme melkveestallen in de praktijk doen wat ze beloven. Melkveehouderijen met dit type stal kunnen alleen een natuurvergunning krijgen als uit een zogenoemde passende beoordeling blijkt dat de natuur geen schade oploopt.

In de genoemde uitspraken heeft de Afdeling geoordeeld dat dit eveneens van toepassing is op emissiearme stallen voor varkens met stalsysteem D3.2.7.1.1 en emissiearme stallen voor pluimvee met stalsysteem E5.11. Dat betekent dus dat ook met de toepassing van de emissiefactoren voor deze stalsystemen de uitstoot uit deze stallen niet met de vereiste zekerheid kan worden vastgesteld, omdat deze emissiefactoren de werkelijke stikstofuitstoot waarschijnlijk onderschatten.

De Afdeling bestuursrechtspraak realiseert zich dat de uitspraken van vandaag het verlenen van een natuurvergunning voor veehouderijen bemoeilijkt en vertraagt, maar de strenge Europese natuurbeschermingsregels waaraan Nederland zich heeft gebonden, laten een andere uitkomst niet toe. Het is daarom belangrijk dat het aangekondigde onderzoek naar de effectiviteit van emissiearme stallen snel duidelijkheid biedt.

4 oktober 2023

Eigendomsrecht
Verkrijgende en bevrijdende verjaring op watergang (ECLI:NL:RBROT:2023:8287)

Tientallen jaren na een ruilverkaveling blijkt dat de feitelijke ligging van een watergang niet hetzelfde is als de ligging van het kadastrale perceel, waarvan het waterschap eigenaar is. Een gedeelte van de watergang ligt op het aangrenzende kadastrale perceel. Het waterschap heeft de eigenaar van het aangrenzende perceel een schadeloosstelling aangeboden, maar dit heeft de eigenaar afgewezen. Het waterschap vordert daarop een verklaring voor recht dat zij eigenaar is geworden op basis van verjaring (verkrijgende dan wel bevrijdende).

Het waterschap voert aan dat zij de goeder trouw is, omdat de kadastrale grenzen niet zichtbaar waren. Die goede trouw volgt volgens het waterschap ook uit het feit dat van het waterschap niet gevergd kan worden om, waar de feitelijke situatie geen vragen oproept, de kadastrale kaart nauwgezet te onderzoeken, te vergelijken met de werkelijke situatie en op basis van een relatief beperkte afwijking over te gaan tot een nader (kadastraal) onderzoek naar het eigendomsrecht.

De eigenaar is van mening dat het waterschap nooit bezitter is geworden van het betwiste perceelsgedeelte, omdat het graven of vergraven van een watergang door een waterschap namelijk geen daad van inbezitneming is van dat waterschap. Daarnaast zou het waterschap ook in een brief hebben aangegeven dat de eigendomssituatie volledig gescheiden is van de ligging van een watergang. Het waterschap neemt bij het uitvoeren van werkzaamheden aan watergangen de feitelijke loop van de watergang in acht. Het maakt daarbij volgens het waterschap zelf niet uit of de privaatrechtelijk eigendomssituatie in acht wordt genomen, omdat een watergang geen publiek eigendom behoeft te zijn.

De rechtbank is van oordeel dat het waterschap wel bezitter is van de watergang, gelet op de historie van de ruilverkavelingsakte. In de ruilverkaveling is het (oude) perceel benoemd als eigendom van het waterschap. Het waterschap mocht op grond van de ruilverkavelingsakte dan ook menen eigenaar te zijn van de ondergrond van de watergang. Ook voor de eigenaar moet duidelijk zijn geweest dat het waterschap, wegens de afzonderlijke kadastrale aanduiding van de strook grond waarop de watergang liep, die eigendomspretentie had. Dat de watergang feitelijk is verschoven, maakt niet dat het waterschap niet meer als bezitter van de watergang mag worden aangemerkt. Er zijn twee mogelijkheden: de watergang heeft vanaf het moment waarop de ruilverkavelingsakte werd opgesteld en in de registers werd ingeschreven, op een andere plaats gelegen dan kadastraal was aangegeven, of de watergang is in de loop van de tijd verschoven of verlegd. In beide gevallen kan niet anders worden geconcludeerd dan dat het waterschap de eigendomspretentie die het op grond van de ruilverkavelingsakte met betrekking tot de ondergrond van de watergang mocht hebben, ook mocht hebben met betrekking tot de grond waarop de watergang feitelijk liep, waarmee het als bezitter van die ondergrond kwalificeert.

De rechtbank is echter wel van oordeel dat het waterschap niet als bezitter te goeder trouw kan worden aangemerkt. Er moet van worden uitgegaan dat de watergang in de loop van de tijd is verschoven en daardoor gedeeltelijk op het perceel van de eigenaar is komen te liggen. Die verschuiving kan alleen hebben plaatsgevonden door actieve handelingen van het waterschap. Het beheer van watergangen is immers een taak van het waterschap en niet gebleken is dat een ander dan het waterschap werkzaamheden aan de watergang heeft verricht.

Omdat uit luchtfoto’s blijkt dat de watergang al meer dan 20 jaar op dezelfde plaats ligt, slaagt het beroep op bevrijdende verjaring van het waterschap. De rechtbank verklaart voor recht dat de betwiste grond eigendom is geworden van het waterschap.

Pachtrecht
Verdeling waterschapslasten tussen verpachter en pachter (ECLI:NL:GHARL:2023:7819)

In 1977 heeft een stichting grond verpacht. De pachter is inmiddels overleden en wordt in deze procedure vertegenwoordigd door zijn erven. De stichting vordert nu ontbinding van de pachtovereenkomst, hetgeen door de pachtkamer wordt toegewezen. De stichting vordert ook betaling van de pachtsom over 2022, inclusief de helft van de waterschapslasten. De zoon van de pachter stemt in met de ontbinding, maar betwist de verplichting om waterschapslasten te betalen. De pachtkamer heeft de zoon veroordeeld tot het betalen van de pachtsom, maar niet de waterschapslasten. De stichting gaat in hoger beroep.

In de pachtovereenkomst uit 1977 staat in artikel 13 dat “De grond-, polder- en waterschapslasten en alle andere zakelijke lasten en belastingen op het gepachte drukkende, zijn voor rekening van de verpachter.” De zoon heeft bij de pachtkamer hier geslaagd een beroep op gedaan. In artikel 22 van het Pachtprijzenbesluit 2007 is echter bepaald dat de helft van de waterschapslasten ten laste mag komen van de pachter. De vraag is of partijen deze mogelijkheid hebben willen uitsluiten.

Het hof overweegt dat de Haviltexmaatstaf voorop staat: voor de uitleg van het beding is maatgevend wat partijen bij de totstandkoming van de overeenkomst over en weer hebben bedoeld en hebben mogen begrijpen. Dit tegen de achtergrond van de overige inhoud van de overeenkomst, de hoedanigheid van partijen en de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen.

Destijds heeft de rentmeester van de stichting gebruik gemaakt van een model-contract van de grondkamer Gelderland waarin een vaste set bedingen is opgenomen. Er zijn geen wijzigingen aangebracht en geen bijzondere bepalingen ingevuld. Het hof gaat er van uit dat er geen onderhandelingen hebben plaatsgevonden over artikel 13 en komt dan tot een redelijke uitleg. Zoals vaker in schriftelijke pachtovereenkomsten, staan daarin bepalingen die direct of naar hun strekking zijn overgenomen uit de wet, destijds de Pachtwet. Als er geen andere aanwijzingen zijn, is het redelijk te veronderstellen dat partijen hebben willen aansluiten bij de wet door het opnemen van die bedingen.

De Pachtwet verbood op het moment van het aangaan van de pachtovereenkomst dat publiekrechtelijke lasten door de verpachter aan de pachter zouden worden doorberekend. Pas vanaf 1992 – bij de wijziging van artikel 2a Pachtnormenbesluit – kan de verpachter onder omstandigheden de helft van de waterschapslasten doorberekenen aan de pachter. Bij een beding als dit artikel 13 luidt de rechtspraak van dit hof dan dat de pachter moet stellen en zo nodig bewijzen dat partijen bij de totstandkoming van de pachtovereenkomst met artikel 13 hebben beoogd doorberekening van de waterschapslasten uit te sluiten, ook in het geval dat de regeling van de pachtprijsbeheersing in de mogelijkheid tot doorberekening zou gaan voorzien.

In onderhavig geval heeft de zoon niet voldoende aangetoond dat het de bedoeling van partijen was in 1977 om de doorberekening uit te sluiten, ook in het geval de publiekrechtelijke regeling van de pachtprijsbeheersing in de mogelijkheid tot doorberekening zou gaan voorzien. Hierbij speelt ook mee dat de vader en de zoon jarenlang de helft van de waterschapslasten hebben betaald aan de stichting, zoals blijkt uit overlegde stukken. Het hof oordeelt dat de zoon ook de helft van de waterschapslasten voor 2022 verschuldigd is.

Planschade en nadeelcompensatie
PSRA heeft slechts een indicatief karakter bij daadwerkelijke beoordeling planschade (ECLI:NL:RVS:2023:3613)

Een ontwikkelaar heeft met de gemeente een anterieure overeenkomst, op grond waarvan de ontwikkelaar eventuele planschade zal vergoeden als gevolg van realisatie van een gezondheidscentrum met maatschappelijke voorzieningen.

Een omwonende dient een verzoek om tegemoetkoming in de planschade is. Aan de omwonende wordt door de gemeente, op advies van een externe adviseur, een vergoeding toegekend. De ontwikkelaar is het niet eens met dit besluit en de zaak komt uiteindelijk bij de Afdeling terecht.

De ontwikkelaar voert onder meer aan dat de planschaderisicoanalyse door de rechtbank onjuist is beoordeeld en dat de gemeente het advies van de externe adviseur op grond van de planschaderisicoanalyse niet had mogen gebruiken. De Afdeling oordeelt dat een planschaderisicoanalyse in zijn algemeenheid van meer globale aard is dan de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade en een planschaderisicoanalyse voorafgaand aan het schadeveroorzakend besluit wordt gemaakt, zodat dan nog niet bekend is welke schade daadwerkelijk voor tegemoetkoming in aanmerking komt en geen uitvoerige taxatie plaatsvindt.

De ontwikkelaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de planschaderisicoanalyse, anders dan gebruikelijk is, niet slechts een indicatief karakter heeft. Daarom kan het verschil met de taxatie van de externe adviseur niet tot de conclusie leiden dat het college deze taxatie niet aan de besluitvorming ten grondslag had mogen leggen.

Overigens krijgt de ontwikkelaar op het punt van het normaal maatschappelijk risico wel gelijk van de Afdeling. De ontwikkeling past gedeeltelijk binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en geheel binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid. Een normaal maatschappelijk risico van 4% ligt daarom in de rede, maar de gemeente heeft (onvoldoende gemotiveerd) een normaal maatschappelijk risico van 3% toegepast. De Afdeling voorziet daarom zelf in de zaak en past een normaal maatschappelijk risico van 4% toe op de geleden schade.

27 september 2023

Verbintenissenrecht
Rechtbank komt niet toe aan inhoudelijk oordeel, geschil moet worden geregeld met bindend advies (ECLI:NL:RBMNE:2023:4477)

Tussen een veehouder en ASR ontstaat een geschil over de hoogte van de canon. De veehouder is van mening dat hij recht heeft op de helft van de waterschapslasten en ruilverkavelingslasten, gelet op de analoge ontwikkelingen in de pachtwetgeving.

ASR voert aan dat partijen de erfpachtcanon eens in de zes jaar te herzien. Als partijen daarover geen overeenstemming bereiken dan dienen op grond van artikel 1 lid 5 van de erfpachtakte drie deskundigen de canon voor de nieuwe zes-jaarstermijn bindend vast te stellen. Volgens ASR moet de veehouder de discussie over de hoogte van de canon dus bij die gelegenheid voeren.

De rechtbank overweegt dat artikel 1 lid 5 van de erfpachtakte moet worden opgevat aan een bindend adviesclausule. Partijen hebben daarin afgesproken, dat wanneer er geen overeenstemming over de hoogte van de canon wordt bereikt, de vaststelling van de canon over te laten aan drie deskundigen, aan wiens oordeel zij zich bij voorbaat hebben gebonden. Het door de deskundigen uit te brengen advies heeft tussen partijen de kracht van een overeenkomst. De rechtbank is in dit verband van oordeel dat de opdracht aan de deskundigen ruim is omschreven en daardoor aan de deskundigen ruimte laat om met alle vanuit hun deskundig oordeel in aanmerking komende factoren rekening te houden.

Het is daarom aan de deskundigen om invulling te geven aan die opdracht en daarmee de hoogte van de canon bindend vast te stellen. Wanneer de veehouder een aanpassing van de erfpachtcanon wenst dient hij dus voornoemde regeling uit de erfpachtakte te volgen. De rechtbank kan daar niet intreden.

Bestuursrecht
Intensiever, maar vergelijkbaar gebruik met huidige situatie is voldoende voor voorkeursrecht Wvg (ECLI:NL:RBOBR:2023:4450)

Een gemeente heeft een voorkeursrecht gevestigd op percelen, waarop (onder meer) een ‘multitenant’ kantoorgebouw en een bedrijf is gevestigd. Een eigenaar van een van deze percelen voert aan dat de gemeente niet, althans onvoldoende, duidelijk heeft gemaakt dat het huidige gebruik van het pand als winkelcentrum afwijkt van de toegedachte bestemming. Uit de Ontwikkelvisie volgt dat het perceel is gelegen in een gebied dat is toegedacht als ‘Winkelhart’. Volgens de eigenaar sluit het bestaande gebruik, en de bestaande centrum-bestemming, naadloos aan bij de Ontwikkelvisie voor dit gebied.

De rechtbank overweegt dat het vaste jurisprudentie betreft dat de voorkeursregeling niet zo beperkt behoeft te worden opgevat dat deze alleen toegepast kan worden als sprake is van een bestemming voor wezenlijk andere gebruiksvormen. Ook als de toegedachte bestemming voorziet in een vergelijkbaar, maar intensiever gebruik dan het bestaande, zal van een afwijkend gebruik kunnen worden gesproken.

De toegedachte bestemmingen betreffen wonen, kantoren, bedrijvigheid, leisure, groen, verkeer, water en de daarbij behorende voorzieningen. Het gebruik dat op het moment van het bestreden besluit wordt gemaakt van het perceel waarop het voorkeursrecht is gevestigd, is in planologisch opzicht te duiden als detailhandel. Dat gebruik wijkt af van de toegedachte bestemmingen omdat die een ruimer en intensiever gebruik beogen.

Het voorkeursrecht kan op grond van het bovenstaande in stand blijven.

• Clustering dwangsommen moet voldoende worden onderbouwd (ECLI:NL:RVS:2023:3140)

Een exploitant van een landgoed ligt al een tijd in de clinch met de gemeente. Op het landgoed bevindt zich een bed & breakfast, een forel/viskwekerij en horeca met terrassen. Volgens de gemeente is dit in strijd met de geldende beheersverordening. De exploitant heeft aanvragen ingediend om een omgevingsvergunning te krijgen, maar deze aanvragen zijn ofwel ingetrokken ofwel buiten behandeling gelaten.

De gemeente besluit te gaan handhaven en legt drie lasten onder dwangsom op voor verschillende overtredingen. De overtredingen zijn onderverdeeld in drie categorieën: A, B en C. Categorie A gaat over (het gebruik van) een aantal nader aangeduide vergunningplichtige bouwwerken ten aanzien waarvan de gemeente in beginsel en onder voorwaarden bereid is medewerking te verlenen aan legalisering. Categorie B betreft een aantal nader aangeduide vergunningplichtige bouwwerken die de gemeente niet wil legaliseren. Categorie C betreft het verbouwen en het niet-brandveilige gebruik van het logiesgebouw.

In hoger beroep stelt de exploitant onder meer dat er een concreet zicht op legalisatie bestaat, maar dit beroep slaagt niet. Ook een beroep op het vertrouwensbeginsel wordt afgewezen. Ten slotte beroept de exploitant zich erop dat de dwangsommen niet per categorie, maar per overtreding opgelegd hadden moeten worden. Als de exploitant namelijk alle bouwwerken zou verwijderen, op een na, zou de gehele dwangsom verschuldigd zijn, terwijl aan de last vrijwel geheel is voldaan.

De Afdeling is van oordeel dat de gemeente in de besluitvorming onvoldoende heeft onderbouwd hoe de clustering van overtredingen voor de in de categorieën A en B genoemde bouwwerken per categorie tot stand is gekomen. Daarbij betrekt de Afdeling dat de gemeente de samenhang tussen de verschillende overtredingen die per categorie van bouwwerken zijn opgenomen en het voldoen aan de last onvoldoende concreet heeft onderbouwd. De enkele verwijzing van de gemeente naar het al dan niet (onder voorwaarden) bestaan van de mogelijkheid om de geconstateerde overtredingen te legaliseren als reden om verschillende overtredingen in een categorie van bouwwerken onder te brengen is daarvoor onvoldoende. Niet is gebleken van een zodanige ruimtelijke of andere samenhang tussen de in de categorieën A en B genoemde bouwwerken, dat voor deze gezamenlijk een bedrag kan worden opgenomen tot betaling van een geldsom indien de last voor de desbetreffende categorie van bouwwerken niet of niet tijdig wordt uitgevoerd.

Ook anderszins is de Afdeling niet gebleken van een voldoende onderbouwing van de clustering van overtredingen, waarvoor een dwangsom wordt opgelegd of een samenhang van de overtredingen per categorie van bouwwerken. Gedacht kan dan worden aan een relatie met de feiten waardoor de overtredingen volgens de gemeente zijn ontstaan of de activiteiten die volgens de gemeente nodig zijn om de geconstateerde overtredingen te beëindigen.

20 september 2023

Verbintenissenrecht
Aansprakelijkheid als gevolg van schending mededelingsplicht (ECLI:NL:RBOBR:2023:4429)

Een particulier koopt (het erfpachtsrecht van) een perceel bouwgrond van de gemeente. In de overeenkomst is bepaald dat de erfpachter het bloot eigendom kan kopen. De erfpachter bouwt een woning en koopt het bloot eigendom, waarmee hij volledig eigenaar wordt. In de koopovereenkomst is bepaald dat het verkochte bij de feitelijke levering de eigenschappen bezat die voor het gebruik overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming nodig zijn. Derhalve komen eventuele gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan voor rekening van koper.

Kort na de koopovereenkomst wordt een vergunning verleend aan een ontwikkelaar voor de bouw van 33 huurwoningen, onder andere direct achter de woning van de onderhavige eigenaar gelegen. In de beslissing op bezwaar wordt dit bijgesteld naar 29 huurwoningen. De eigenaar stelt de gemeente vervolgens aansprakelijk, naar eigen zeggen omdat hij te veel heeft betaald voor het verkochte, aangezien niet de – volgens de bij hem bekende informatie – beoogde twee-kappers achter zijn woning zijn gerealiseerd, maar (huur)woningen met een zeer afwijkende bouwhoogte en veel meer schaduwvorming. De gemeente stelt dat het verkochte beantwoordt aan de overeenkomst en er geen sprake is van enige tekortkoming of onrechtmatige daad. De eigenaar heeft gedurende de procedure de woning verkocht en woont ergens anders.

Tussen partijen is niet in geschil dat de verkoopbrochure een andere voorstelling van zaken geeft dan daadwerkelijk gerealiseerd. Er zijn namelijk niet 6, maar 7 percelen ontwikkeld achter het verkochte; in plaats van twee-kappers werden rijwoningen gebouwd; in plaats van 6 meter hoog, zijn deze rijwoningen 10 meter hoog. De gemeente heeft aan hem mededelingen gedaan waaruit volgt dat de achter het verkochte gelegen woningen twee-kappers zouden zijn. Dit volgt (kort gezegd) uit de verkoopbrochures, proefopstelling en het kavelpaspoort. De gemeente heeft bovendien erkend dat zij omwonenden niet volledig heeft geïnformeerd.

De gemeente stelt echter dat de grond is verkocht voor de bouw van een vrijstaande woning. Het verkochte bevat die eigenschappen: er kan immers een vrijstaande woning worden gerealiseerd (en dat is ook gebeurd). In de koopovereenkomst en algemene voorwaarden is verder geen garantie opgenomen dat de achter het verkochte gelegen woningen twee-kappers zouden zijn. De gemeente wijst in dat verband op de in de verkoopbrochure vermelde disclaimer (geen rechten kunnen worden ontleend aan de tekeningen), en ook aan de proefopstelling kunnen geen rechten worden ontleend.

De onderhavige vraag is of de gemeente meer had moeten mededelen dan zij heeft gedaan. De rechtbank overweegt in dit kader dat de gemeente zelf heeft erkend in twee informatieavonden dat omwonenden drie jaar eerder geïnformeerd hadden moeten worden dat er een plan was ingediend door projectontwikkelaars voor de realisatie van sociale huurwoningen. Ook bleek hieruit dat van de aanvankelijk gecommuniceerde bouwhoogte van 6 meter kon worden afgeweken. Hiermee staat vast dat de gemeente meer informatie beschikbaar was dan aan de eigenaar kenbaar gemaakt.

Ook was het de gemeente duidelijk dat er mogelijk alternatieve ontwikkelingen zouden plaatsvinden, en niet de beoogde twee-kappers waar de eigenaar vanuit ging. Naar het oordeel van de rechtbank brengt deze bij de gemeente bekende informatie mee dat zij had moeten begrijpen dat die informatie mogelijk relevant of interessant zou zijn voor potentiële kopers in het projectgebied, specifiek met betrekking tot de realisatie van woningen aan een straat dichtbij enkele ingetekende twee-kappers. Onder deze omstandigheden mocht van de gemeente worden verwacht dat zij, vanuit haar positie als verkopende en ontwikkelende partij, tijdig mededelingen zou hebben gedaan – onder andere aan de eigenaar – over het feit dat er gesprekken werden/waren gevoerd met projectontwikkelaars over mogelijke alternatieve ontwerpen (anders dan twee-kappers), ook al behoorden die mogelijke alternatieve ontwerpen in de periode rond de totstandkoming van de erfpachtovereenkomst niet tot het actuele plan voor de wijk. De gemeente mocht onder deze omstandigheden niet volstaan met een algemene mededeling (disclaimer in de stukken over de wijk) dat kopers geen rechten mochten ontlenen aan de tekeningen.

De gemeente is daarom aansprakelijk uit hoofd van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de erfpachtovereenkomst/koopovereenkomst.

• Aanwezigheid vensters binnen twee meter van de grenslijn (ECLI:NL:RBNHO:2023:8931)

Twee buren hebben een geschil over de aanwezigheid van dakramen binnen twee meter van de erfgrens. Een van de buren heeft zijn pand verbouwd (opgesplitst in vier zelfstandige woningen) en twee dakramen laten plaatsen in het zadeldak. Deze ramen zitten aan de kant van het dak dat direct uitkijkt op een dakhuisje van de buren. De getroffen buren vorderen dat de ramen worden verwijderd, dan wel worden vastgezet en ondoorzichtig gemaakt.

De verhurende buur verzet zich tegen de vordering en voert aan dat er geen sprake is van schending van privacy. Verder geeft hij aan dat tijdens de vergunningverlening rekening is gehouden met de precieze locatie van de dakramen. Ook hebben de getroffen buren geen zienswijze tegen de ontwerpvergunning ingediend en is er geen bezwaar gemaakt.

De rechtbank overweegt dat artikel 5:50 lid 1 BW bepaalt dat het niet geoorloofd is om binnen twee meter van de grenslijn van een naburig erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben voor zover deze op dit erf uitzicht geven, tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven. Dit artikel strekt ertoe de mogelijkheid van uitzicht op naburige erven te beperken. Krachtens deze bepaling zijn vensters die zich binnen de genoemde afstand van twee meter bevinden alleen toegestaan als deze zijn vastgezet (en dus niet kunnen worden geopend) en ondoorzichtig zijn gemaakt.

De argumenten die door de verhurende buur worden aangedragen, kunnen niet tot het gevolg hebben dat de getroffen buren niet op mogen komen tegen het plaatsen van twee extra dakramen. Verder had de verhurende kunnen en moeten weten dat de getroffen buren gebruik maken van het dak, gelet op de aanwezigheid van het dakhuisje.

De rechtbank veroordeelt de verhurende buur om de ramen zodanig vast te doen zetten dat zij niet meer geopend kunnen worden en te doen voorzien van melkglas dan wel melkfolie.

Pachtrecht
Bedrijfsmatige uitoefening van de landbouw (ECLI:NL:RBOBR:2023:4466)

Twee partijen hebben een overeenkomst gesloten over het gebruik van een perceel als weiland voor paarden. De gebruikende partij vordert nu dat de overeenkomst als pachtovereenkomst wordt vastgelegd, terwijl de in gebruik gevende partij aanvoert dat de gebruikster zich niet bezighoudt met bedrijfsmatige landbouw. Om deze reden kan er geen sprake zijn van pacht.

De rechtbank stelt vast dat het perceel in gebruik is gegeven ten behoeve van een paardenhouderij/fokkerij. Onder omstandigheden kan dit worden gekwalificeerd als bedrijfsmatig landbouwkundig gebruik. De vraag is echter of de gebruikster paarden fokt met een economisch oogmerk van meer dan ondergeschikte betekenis en of zij voldoet aan de vereisten van landbouwkundige exploitatie. De gebruikster heeft geen inzicht gegeven in haar gecombineerde opgaven, jaarstukken en mestboekhouding.

Bedrijfsmatige exploitatie van de in gebruik gegeven grond veronderstelt, dat sprake is van een complex van economische activiteiten, gericht op het maken van winst door uitoefening van de landbouw. Voor de vraag of daarvan sprake is, is in het bijzonder van belang: a. de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten; b. de vraag of de voor de toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden; c. het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement; d. de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft; dit alles in onderlinge samenhang beschouwd en met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval.

De rechtbank is van mening dat zij onvoldoende informatie heeft om te kunnen oordelen. Om deze reden zal er een zitting worden gehouden waarin partijen nadere informatie kunnen verstrekken. Specifiek verzoekt de rechtbank de gebruikster om de volgende stukken te overleggen:

1. de gecombineerde opgaven over de jaren 2019 tot en met 2023;
2. de jaarstukken van [eiseres] BV over de jaren 2019 tot en met 2022;

iii. de mestboekhouding van [eiseres] BV over de jaren 2019 tot en met 2022;

2023. de gegevens uit het paardenregister 2022 en 2023.

Huurrecht
Opslag boven indexverhoging oneerlijk en moet buiten toepassing worden gelaten (ECLI:NL:RBAMS:2023:4800)

Twee personen huren sinds 2005 een woning van een beroepsmatige verhuurder. In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs wordt verhoogd met het CPI. Daarnaast kan de verhuurder een extra verhoging van maximaal 5% doorvoeren. De originele huurprijs was € 854,00 per maand, inmiddels is deze opgelopen tot € 1.534,75 per maand. De huurders lopen ongeveer drie maanden achter met de huur, waarop de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vordert.

Het beding waarmee de huur verhoogd kan worden is niet aangevoerd door partijen, maar omdat de overeenkomst is gesloten met een consument, moet de rechter de huurovereenkomst ambtshalve toetsen aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht. Specifiek moet de rechter toetsen of het beding oneerlijk is in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of de diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Voor het toetsingsmoment moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten.

In de Europese jurisprudentie is bepaald dat een dergelijk beding in duidelijke en begrijpelijke taal gesteld moet zijn, ofwel objectief bepaalbaar is. Het beding moet de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast bevatten en deze gronden moeten een geldige reden voor de wijziging van de huurprijs vormen. Het huurprijswijzigingsbeding moet zijn opgenomen in het huurcontract of de bijgesloten algemene voorwaarden. Andere omstandigheden die meewegen bij de beoordeling of een beding oneerlijk is zijn de volgende: of in de huurovereenkomst is opgenomen dat het huurprijswijzigingsbeding al dan niet ook tot huurverlaging kan leiden en of in het huurcontract is bepaald dat de huurder bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid de huurovereenkomst kan beëindigen.

In beginsel is een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt eerlijk wanneer die wijziging is gegrond op de consumentenprijsindex en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend, of indien het beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent het wijziging van de huurprijs. Op grond van het onderhavige beding is het naast een verhoging met de inflatiecorrectie echter ook mogelijk om daar bovenop nog ieder jaar 5% verhoging aan te zeggen. Daardoor is het evenwicht in strijd met de goede trouw ten nadele van huurder als consument aanzienlijk verstoord. Ook overigens voldoet het beding ook niet aan de hiervoor gestelde voorwaarden: de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast ontbreken in het beding, alsmede een geldige reden voor de jaarlijkse wijziging van de huurprijs met 5% boven de inflatiecorrectie, waardoor de huurder op dit punt aan de willekeur van de verhuurder is overgeleverd.

De rechter is op grond van het bovenstaande van oordeel dat het beding oneerlijk is en niet toegepast mag worden. Met terugwerkende kracht bedraagt de huurprijs nog steeds € 854,00 per maand. In plaats van een huurachterstand is er dus voorstand. De huurders mogen dit bedrag verrekenen met toekomstige huurbetalingen.

13 september 2023

Aansprakelijkheidsrecht
Bevrijdende verjaring zonder onrechtmatige daad (ECLI:NL:RBAMS:2023:5036)

De rechtsvoorganger van een stichting is eigenaar van een gebouw met tuin. In de tuin ligt een bunker uit de Tweede Wereldoorlog. Aan de achterzijde van de tuin grenzen tuinen van appartementen. Op een gegeven moment is ten onrechte tussen partijen het beeld ontstaan dat de strook waarop de bunker is gelegen, de grens vormde tussen beide tuinen.

Enige tijd later zijn de eigenaren van alle percelen door anderen opgevolgd, waarna de stichting de teruggave van de grond vordert. De appartementseigenaren beroepen zich op verjaring, omdat zij of haar rechtsvoorgangers de grond al vanaf 1985 in gebruik hebben.

De rechtbank merkt op dat er weinig bezitsdaden zijn uitgevoerd; er is slechts sprake van beplanten en betegelen van de betwiste grond. Dit houdt echter niet in dat er geen sprake kan zijn van verjaring. De feitelijke grens is namelijk al lang geleden verlegd door de aanleg van de bunker. Daardoor waren de eigenaren beperkt in de bezitsdaden die zij konden uitvoeren. Meer bezitsdaden, zoals bijvoorbeeld het plaatsen van een erfafscheiding voor de bunker, liggen in dit geval niet voor de hand, aangezien de bunker al de functie van erfafscheiding vervult. Ook aan het vereiste dat de bezitsdaden openbaar zijn, is voldaan. De tuinen van partijen zijn weliswaar niet zichtbaar voor iedereen, maar wel voor de bewoners en gebruikers van de gebouwen van partijen en van de naastgelegen gebouwen.

Er is dus sprake van verjaring, maar is er ook sprake van onrechtmatige daad? Naar het oordeel van de rechtbank niet. Hiervoor verwijst zij naar het feit dat de huidige eigenaren niet degenen zijn die de grond onrechtmatig in bezit hebben genomen. Dit is gebeurd door hun rechtsvoorgangers. Bovendien is de ontstane situatie voor een groot deel te wijten aan de plaatsing van de bunker, waar ook de rechtsvoorgangers van de appartementseigenaren part noch deel aan hebben gehad. In deze zaak is dan ook geen sprake van een persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is.

Bestuursrecht
Schadevergoeding bij onrechtmatige overheidsdaad (ECLI:NL:HR:2023:1172)

Een eigenaar van een perceel verzoek de gemeente om het perceel als bouwperceel ten behoeve van een woning aan te merken. De gemeente laat de eigenaar weten dat het perceel niet aan de eisen voldoet. Later geeft de gemeente in een principebesluit aan onder voorwaarden bereid te zijn om in de bestemmingsplanherziening het mogelijk te maken om alsnog een bouwkavel van het perceel te maken. Een van de voorwaarden is dat de voorgevel aan een bepaalde straat komt te liggen, en niet aan een andere straat waar het perceel ook aan grenst.

De eigenaar verkoopt het perceel, onder een ontbindende voorwaarde dat de gemeente erkent dat op het perceel een woning kan worden gebouwd. De koopovereenkomst is niet uitgevoerd.

De eigenaar krijgt uiteindelijk geen bouwvergunning, omdat de gemeente van mening is dat het perceel niet breed genoeg is en daarmee in strijd is met het bestemmingsplan (haar eerdere mededeling daarmee gedeeltelijk tegensprekend). In hoger beroep oordeelt de Afdeling dat het perceel voldoende breed is, waarna de eigenaar zijn bouwvergunning krijgt. De eigenaar stelt de gemeente aansprakelijk voor de schade als gevolg van de eerdere opstelling van de gemeente, zowel de periode voor als na de weigering van een bouwvergunning.

De gemeente beroept zich op verjaring van de vordering. Het hof, en in cassatie de Hoge Raad, oordelen dat de eigenaar pas in staat was schadevergoeding te vorderen na het oordeel van de Afdeling, waarin is bepaald dat het perceel voldoende breed was. Op dat moment is onherroepelijk komen vast te staan dat door de gemeente (toerekenbaar) onrechtmatig is gehandeld en was de eigenaar daadwerkelijk in staat om een vordering tegen de gemeente in te stellen. De mededelingen die de gemeente voor de besluitvorming heeft gedaan, betreffen onzelfstandige voorbereidingshandelingen waaraan geen zelfstandige betekenis toekomt. Er is daarom geen sprake van verjaring van de vordering.

De Hoge Raad vernietigt de uitspraak van het hof echter alsnog, vanwege de manier waarop het hof de schade heeft berekend. Door een deel van de schade te begroten op de wettelijke rente over deze waardevermindering in de periode vanaf het principebesluit van 25 april 2006 tot de bouwvergunning van 17 december 2009, is het hof afgeweken van de grondslag van de vordering van de eigenaar en heeft het hof geabstraheerd van de omstandigheid dat de eigenaar in die periode het perceel niet heeft verkocht tegen de verkoopwaarde, uitgaande van de onmogelijkheid een woning op het perceel te bouwen.

Privaatrechtelijke bevoegdheden van een gemeente bij gebruik van openbare ruimte (ECLI:NL:HR:2023:497)

Een eigenaar van een woonark wordt aangeschreven door de gemeente, omdat de woonark (zonder toestemming) in water van de gemeente is gelegen. De woonark dient verwijderd te worden. Later wijzigt de gemeente het bestemmingsplan, waardoor de ligplaats komt te vervallen. De eigenaar vecht het bestemmingsplan aan bij de Afdeling, die de eigenaar gelijk geeft.

Volgens de Afdeling heeft de gemeente niet voldoende onderbouwd dat het opnieuw toekennen van een woonbestemming voor de legaal aanwezige woonark van de eigenaar wegens nieuwe planologische inzichten in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Bovendien heeft de gemeente onvoldoende gemotiveerd dat er zicht bestaat op een termijn waarbinnen de woonark (wegens het ontbreken van een privaatrechtelijke gebruikstitel) zal worden verwijderd.

De gemeente heeft later opnieuw een bestemmingsplan vastgesteld, en ook in dit bestemmingsplan is de woonark wegbestemd. In deze procedure vordert de gemeente dat de eigenaar wordt veroordeeld om de woonark te verwijderen. De eigenaar voert aan dat de gemeente misbruik van haar bevoegdheid maakt, door te weigeren om privaatrechtelijke toestemming te geven voor het gebruik van het water dat (onder het overgangsrecht) publiekrechtelijk is toegestaan.

De Hoge Raad beoordeelt dit beroep op de zogenaamde doorkruisingsleer als volgt. De gemeente is in beginsel vrij zich te beroepen op haar privaatrechtelijke positie als eigenaar. Die vrijheid is niet onbeperkt, voor openbare zaken met een publieke bestemming (zoals openbaar water) geldt in beginsel dat de eigenaar gebruik van anderen overeenkomstig de bestemming heeft te dulden. Als er sprake is van bijzonder gebruik, geldt deze verplichting niet. Het afmeren van een woonark geldt als bijzonder gebruik.

In onderhavig geval was echter geen publiekrechtelijke toestemming nodig voor het gebruik als ligplaats. Onder het oude bestemmingsplan en onder het nieuwe bestemmingsplan (althans het overgangsrecht) was de aanwezigheid van de woonark toegestaan, zonder expliciete toestemming. Omdat er geen sprake was van een situatie waarin publiekrechtelijke toestemming moest worden gegeven, stond het de gemeente vrij om te weigeren privaatrechtelijke toestemming te geven

6 september 2023

Pachtrecht
Verpachter gehouden tot vergoeden herstelkosten aan kas na storm (ECLI:NL:GHARL:2023:3861)

Een verpachter en een pachter maken financiële afspraken om de kas op het gepachte te renoveren. Terwijl de renovatie bezig was, wordt de kas getroffen door een storm, waarbij het gedeelte waaraan nog niet werd gewerkt beschadigd raakt.

Tussen partijen ontstaat vervolgens discussie wie verantwoordelijk is voor de renovatie. Als wettelijk uitgangspunt geldt dat de pachter op zijn kosten kleine reparaties aan het gepachte moet verrichten, terwijl het groot onderhoud voor rekening van de verpachter komt. Partijen mogen van dit uitgangspunt afwijken. De verpachter is van mening dat dit het geval is, onder meer gelet op het feit dat de pachter de kosten van de renovatie heeft betaald uit een lening die de pachter met de verpachter heeft afgesloten.

Het hof is het niet eens met deze opvatting en is van mening dat de ‘lening’ eigenlijk een investering van de verpachter in haar eigen kas was. Weliswaar is er een overeenkomst gesloten, maar de pachter heeft daadwerkelijk afgelost. De pachtprijs is namelijk verlaagd met hetzelfde bedrag dat de aflossing op de lening bedraagt, waardoor de pachter hetzelfde bedrag is blijven overmaken. Ook is er nooit rente betaald over de lening.

Op grond van het bovenstaande blijft het groot onderhoud een verplichting van de verpachter. De stelling van de verpachter, dat de pachter ook verantwoordelijk was een stormschadeverzekering af te sluiten, gaat nog verder en laat het hof daarmee buiten beschouwing.

Aansprakelijkheid pachter voor schade door schapen (ECLI:NL:RBROT:2023:2961)

Het waterschap verpacht een perceel aan een VOF, die daar schapen laten grazen. Volgens het waterschap hebben de schapen de bast van 33 iepen aangevreten, waardoor vier bomen vervangen moeten worden. De VOF verweert zich hiertegen, maar de rechtbank is van oordeel dat het waterschap de oorzaak van de schade voldoende heeft onderbouwd.

In de pachtovereenkomst is gesteld dat ‘De pachter is verplicht zodanige voorzieningen te treffen dat wordt voorkomen dat op het gepachte schade wordt toegebracht aan de aanwezige bomen.’ De rechtbank stelt vast dat er schade is, waaruit blijkt dat de pachter niet aan haar verplichting heeft voldaan. De rechtbank veroordeelt de VOF tot vergoeding van de schade.

Opmerkelijk is nog dat partijen ervoor hebben gekozen om deze zaak bij de kantonrechter voor te brengen in plaats van de pachtkamer (die bevoegd is op grond van artikel 1019j Rv). Omdat partijen een gezamenlijk verzoek hebben ingediend om de zaak door de kantonrechter te laten behandelen, is zij ook op grond van artikel 96 Rv bevoegd. De partijen houden hierdoor de mogelijkheid hoger beroep in te stellen op grond van artikel 333 Rv.

Bestuursrecht
Raad mag afwijken van anterieure overeenkomst die gesloten is met het college (ECLI:NL:RVS:2023:3308)

Een ontwikkelaar heeft een anterieure overeenkomst gesloten met het college van een gemeente over de bouw van een gebouw voor de huisvesting van twee fastfoodketens en bijbehorende ‘drive-thru’. Het college heeft in dit kader een ontwerpbestemmingsplan opgesteld. Vanuit de aangrenzende woonwijk is weerstand tegen dit plan. In plaats van het bestemmingsplan vast te stellen, heeft de raad daarom een motie aangenomen om te onderzoeken of in plaats van de fastfoodketens en drive-thru, woningbouw mogelijk is op het perceel. De ontwikkelaar gaat in beroep tegen het besluit om het bestemmingsplan niet vast te stellen.

Bij het besluit over de vaststelling van een bestemmingsplan heeft de raad beleidsruimte en moet hij de betrokken belangen afwegen. De Afdeling maakt die belangenafweging niet zelf, maar beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit om het bestemmingsplan niet vast te stellen in overeenstemming is met het recht. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het besluit onevenredig zijn in verhouding tot de met dat besluit te dienen doelen.

De ontwikkelaar is van mening dat zij onevenredig hard in haar (financiële) belang is getroffen. Op basis van de gesloten koopovereenkomst en anterieure overeenkomst én door het college gedane toezeggingen heeft de ontwikkelaar immers forse investeringen gedaan.

De Afdeling stelt voorop dat een overeenkomst met het college niet kan leiden tot een verplichting van de raad aan gronden een bestemming te geven die de raad niet in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening acht. Het besluit over de vaststelling van het bestemmingsplan kan mede afhankelijk van alle in de loop van de procedure naar voren gekomen feiten en belangen – ook de mogelijke belangen van derden – anders uitvallen dan bij het sluiten van de overeenkomst is ingeschat. Dat tussen de ontwikkelaar en het college een overeenkomst is gesloten, is wel een omstandigheid die de raad bij de weigering tot vaststelling van het plan in zijn overwegingen moet betrekken.

In onderhavig geval heeft de raad haar besluit deugdelijk gemotiveerd en zich op het standpunt mogen stellen dat het besluit niet onevenredig is. De raad heeft meer waarde mogen hechten aan het creëren van extra woongelegenheid, dan aan het (financiële) belang van de ontwikkelaar. De raad heeft met stukken onderbouwd dat een groot woningtekort bestaat en dat de woningnood na het sluiten van de overeenkomst met de ontwikkelaar is toegenomen. De raad heeft verder toegelicht dat de locatie, anders dan de ontwikkelaar betoogt, geschikt is te maken voor woningbouw.

Daarnaast heeft de raad er terecht op gewezen dat hij zich van meet af aan zeer kritisch heeft uitgelaten over het ontwikkelingsplan. De ontwikkelaar heeft niet de verwachting kunnen hebben dat het plan met zekerheid vastgesteld zou worden. De gedane investeringen heeft de ontwikkelaar dan ook voor eigen risico gedaan.

30 augustus 2023

Erfpachtrecht
Erfverpachter is niet gehouden canonrente bij heruitgifte op dezelfde wijze te berekenen (ECLI:NL:RBROT:2023:7063)

Een partij heeft twee percelen in erfpacht van het Hoogheemraadschap. In de akte van erfpacht zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard, op grond waarvan de canon en de canonrente worden berekend.

Op verzoek van de erfpachter gaan partijen in onderhandeling over een heruitgifte van de percelen. Het Hoogheemraadschap doet in deze onderhandeling een aanbieding op grond van de (nog vast te stellen) nieuwe algemene voorwaarden. In deze algemene voorwaarden is onder andere de manier van vaststelling van de canonrente veranderd. Uit een WOB-verzoek blijkt dat het Hoogheemraadschap dit heeft gedaan omdat onafhankelijke deskundigen hebben geadviseerd dat de origineel gehanteerde methode zou kunnen leiden tot een negatieve canon.

Bij de vaststelling van de nieuwe algemene voorwaarden heeft het Hoogheemraadschap toegevoegd dat het canonrente ten minste 1,5% bedraagt. Voor bestaande erfpachters is een overgangsregeling in het leven geroepen van tien jaar.

De erfpachter vordert dat de rechtbank het Hoogheemraadschap zal verplichten om de canonrente bij de verlenging/heruitgifte te berekenen conform de oude algemene voorwaarden. Dit zou onder de specifieke voorwaarden van dit geval leiden tot een negatieve canon.

De rechtbank overweegt dat het Hoogheemraadschap in de oude algemene voorwaarden is overeengekomen dat in het geval van een vernieuwde uitgifte, de canon wordt vastgesteld op de manier die in artikel 3, tweede lid van de algemene voorwaarden staat beschreven. Dit heeft echter alleen betrekking op de canon, en niet de canonrente. Omdat over de canonrente slechts is gesteld dat uitgegaan moet worden van ‘de dan geldende canonrente’, mag het Hoogheemraadschap in het kader van de erfpachtovereenkomst die zij nog zal sluiten met erfpachters een andere berekeningswijze van de canonrente overeenkomen en is zij niet gebonden de berekeningswijze van de canonrente volgens de oude erfpachtvoorwaarden toe te passen.

Planschade en nadeelcompensatie
Afwijkingsbevoegdheid wordt buiten beschouwing gelaten bij planvergelijking (ECLI:NL:RVS:2023:3131)

Een eigenaar van een perceel wordt op grond van een Tracébesluit gedeeltelijk onteigend ten behoeve van de aanleg van de N18. Hij is van mening dat het overblijvende perceel een waardevermindering ondergaat, die niet is betrokken bij de schadeloosstelling. Specifiek voert hij aan dat hij in de nieuwe situatie, anders dan in de oude, geen woning kan bouwen of herbouwen op het overblijvende perceel.

De minister heeft aangegeven dat het overblijvende perceel een agrarische bestemming heeft en niet is voorzien van een agrarisch bouwvlak. Het Tracébesluit heeft die bestemming ten aanzien van het overblijvende perceel niet gewijzigd. Om deze reden wijst de minister het verzoek om schadevergoeding af, hetgeen door de rechtbank is bekrachtigd. Bij de Afdeling voert de eigenaar aan dat de planregels voorzagen in een mogelijkheid om woningen te bouwen op het overblijvende perceel.

De Afdeling overweegt als eerste dat het verzoek moet worden beoordeeld overeenkomstig de maatstaven voor tegemoetkoming in de planschade. Dit betekent dat er een vergelijking gemaakt moet worden tussen het planologische regime na de inwerkingtreding van de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt, met het onmiddellijk daaraan voorafgaande planologisch regime. In die vergelijking wordt in beginsel uitgegaan van het realiseren van de maximale mogelijkheden van het oude en nieuwe planologische regime.

Bij de maximale mogelijkheden van een bestemmingsplan moet een in dat bestemmingsplan opgenomen ontheffingsmogelijkheid buiten beschouwing worden gelaten en hetzelfde geldt voor een in dat bestemmingsplan opgenomen mogelijkheid om, bij omgevingsvergunning, af te wijken van regels van dat bestemmingsplan. Dit geldt zowel voor directe als indirecte planschade.

Omdat de door de eigenaar aangehaald mogelijkheid om woningen te bouwen voortvloeide uit een afwijkingsbevoegdheid, kan deze bij de planvergelijking buiten beschouwing worden gelaten.

• Publicatie concreet beleidsvoornemen niet specifiek genoeg om voorzienbaarheid aan te kunnen nemen (ECLI:NL:RVS:2023:3132)

De eigenaar van een woning dient een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in bij de gemeente. Als gevolg van een verkeersbesluit zijn bushaltes gerealiseerd op korte afstand van de woning in de Veldstraat.

De gemeente wijst het verzoek af omdat er sprake zou zijn van voorzienbaarheid. In juli en augustus 2016 heeft de gemeente berichten gepubliceerd over een ‘Inspraaknotitie Herinrichting Molenstraat’, waarin onder meer is aangegeven dat er in de Veldstraat nieuwe bushaltes komen. In november 2016 heeft de eigenaar de betreffende woning gekocht.

In hoger beroep speelt de vraag of de eigenaar bij de aankoopbeslissing rekening zou moeten houden met de inspraaknotitie, onder meer gelet op de naam (verwijzende naar de Molenstraat) en de afstand tussen de woning en de Molenstraat van hemelsbreed ongeveer 500 m. De Afdeling is van oordeel dat de publicatie uit augustus 2016 niet kan leiden tot het oordeel dat de ontwikkeling in de Veldstraat voor een redelijk denkend en handelend koper in november 2016 voorzienbaar was. In de publicatie is melding gemaakt van een notitie over de herinrichting van de Molenstraat. Daaruit valt niet af te leiden, mede gezien de niet onaanzienlijke afstand tussen de Molenstraat en de Veldstraat, dat deze notitie ook van belang zou kunnen zijn voor de verkeersstroom in de Veldstraat.

Overigens geldt hetzelfde voor het nieuwsbericht dat in juli 2016 op de gemeentelijke website is geplaatst. Uit die publicatie en dat nieuwsbericht zou een redelijk denkend en handelend koper niet de conclusie trekken dat in de inspraaknotitie weleens een beleidsvoornemen zou kunnen staan over het verplaatsen van de busroute van de Molenstraat naar de Veldstraat en over het realiseren van bushaltes in de nabijheid van de woning. Die koper zou geen aanleiding zien om in het nieuwsbericht op de link naar de inspraaknotitie te klikken.

Uit deze uitspraak blijkt dat expliciet rekening gehouden dient te worden met de benaming van beleidsvoornemens, om daar in een later stadium een beroep ten aanzien van voorzienbaarheid op te kunnen doen.

23 augustus 2023

Verbintenissenrecht
Verkoop snippers agrarische grond voor toekomstige waardestijging mogelijk misleidend (ECLI:NL:RBNHO:2023:7910)

Een particulier koopt in twee koopovereenkomsten een aantal percelen cultuurgrond met het oogmerk om rendement te genereren indien de bestemming van de gronden in de toekomst gewijzigd zou worden. De verkoper is een onderneming die grond koopt en versnipperd doorverkoopt. In de koopovereenkomst staat de verplichting voor de koper om de grond aan te bieden aan een nog te door de verkoper te noemen derde, indien de bestemming onherroepelijk wijzigt.

De koper krijgt bedenkingen en wil van een van beide overeenkomsten af. De verkoper gaat akkoord, onder voorwaarde dat de andere overeenkomst wel doorgaat. Na een bericht van de notaris dat de grond in de tweede overeenkomst een aantal malen kort na elkaar is verkocht voor een steeds hogere prijs, zonder dat daarvoor objectieve redenen zijn aan te wijzen, wil de koper ook van deze overeenkomst af. De verkoper vordert dat de percelen uit de koopovereenkomst geleverd worden en start een kort geding.

De voorzieningenrechter overweegt dat de transactie wordt aangegaan met een beleggingsoogmerk en de omvang van de tegenprestatie door de verkoper wordt verdedigd met een betoog dat deze de verwachtingswaarde van de grond reflecteert. Die waarde zal bij versnipperde grond echter alleen kunnen worden gerealiseerd als de grond weer wordt samengevoegd tot een geheel dat de belangstelling van ontwikkelaars kan wekken. De voorzieningenrechter overweegt ook dat er maatschappelijke kritiek is op de handel van versnippering van agrarische percelen en verwijst naar een recente kamerbrief van de minister van Financiën.

Hierna behandelt de voorzieningenrechter het wettelijke kader dat oneerlijke handelspraktijken beschrijft. De voorzieningenrechter is van oordeel dat er in deze zaak op onjuiste gronden vertrouwen wordt gewekt in de soliditeit van de propositie. De overhandigde brochures bevatten weliswaar waarschuwingen, maar die worden tenietgedaan door uitlatingen als: ‘grond stijgt normaliter over de jaren in waarde, door autonome waardegroei’ en ‘grond is ten opzichte van ander bezit, op langere termijn relatief waardevast’. Gegeven de gehanteerde verkoopprijzen, die de agrarische waarde ver overstijgen, zijn dit bij uitstek ‘misleidende suggesties van soliditeit’.

De voorzieningenrechter is ook kritisch op de manier van verkopen, waarbij de koper herhaaldelijk heeft aangegeven te twijfelen over de aankoop. De verkoper besloot hierop nogmaals langs te gaan, waarbij nog een perceel werd verkocht. Een zorgvuldige verkoper van een speculatief product als het onderhavige die twijfel bespeurt aan de kant van de (aspirant) koper moet zich zorgen gaan maken om de zuiverheid van de wilsvorming en zou de wens om meteen opnieuw te ‘scoren’ in toom moeten houden. Dat geldt temeer waar het gaat om transacties als deze, waarmee tonnen zijn gemoeid.

De onderhavige casus valt in de categorie waarin het lot van de argeloze koper overwegend bepaald wordt door de omvang van de zorgplicht die op de verkoper rust. De voorzieningenrechter heeft de indruk dat de opvattingen op dit terrein aan het schuiven zijn. Er is mede om die reden aanleiding om, door afwijzing van de vordering van de verkoper om tot levering over te gaan, ruimte te bieden voor een debat in een bodemprocedure over de vraag of de zorgplicht die verkopers te dien aanzien aan de dag moeten leggen niet nader moet worden ingevuld, voordat de transactie wordt geëffectueerd.

Omgevingsrecht
Porthos-project mag doorgaan, beoordeling Afdeling van stikstofdepositie (ECLI:NL:RVS:2023:3129)

De Afdeling heeft een tussentijdse uitspraak gedaan met betrekking tot het Porthos-project, waarbij CO2 wordt opgeslagen in lege gasvelden onder de Noordzee. Hiervoor moet een CO2-transportleiding worden aangelegd vanaf het Rotterdamse havengebied naar de lege gasvelden onder de Noordzee. Ook is het onder meer nodig om een compressorstation te bouwen en om een platform voor de winning van gas in de Noordzee te veranderen in een platform voor de opslag van CO2.

In deze tussentijdse uitspraak gaat het vooral om de vraag of het project, afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten, significante gevolgen zal hebben voor Natura 2000-gebieden. Eerder is al vast komen te staan dat geen beroep kan worden gedaan op de bouwvrijstelling. De ministers hebben zich sindsdien op het standpunt gesteld dat de rechtsgevolgen van de vernietigde besluiten in stand kunnen worden gelaten. Hiervoor verwijzen zij naar een rapport van Arcadis over de beoordeling van de stikstofeffecten.

Het project leidt wel tot een tijdelijke en beperkte toename van de stikstofuitstoot op delen van de omliggende Natura 2000-gebieden, die varieert tussen 0,01 mol en 0,57 mol stikstof per hectare per jaar. Maar de ministers hebben op basis van objectieve gegevens aangetoond dat in dit geval is uitgesloten dat deze natuurgebieden daarvan “significante gevolgen” ondervinden. De beoordeling van de stikstofgevolgen is bovendien op basis van de juiste uitgangspunten en met “de vereiste diepgravendheid” verricht. Er is dus voldaan aan de eisen van het natuurbeschermingsrecht.

Procesrecht
Handhavingsverzoek moet voldoende concreet zijn (ECLI:NL:RVS:2023:2695)

Een particulier dient een handhavingsverzoek in bij de gemeente, omdat een aantal bouwactiviteiten in strijd zouden zijn met het bestemmingsplan en het masterplan. De gemeente wijst, na een controle, het handhavingsverzoek in eerste instantie af. In bezwaar wordt het handhavingsverzoek alsnog gedeeltelijk toegewezen, maar alleen voor de gerealiseerde erfafscheidingen.

De particulier gaat in beroep en voert aan dat de gemeente tegen hem wel veelvuldig handhavend heeft opgetreden, maar dat de partij die bij de bouwwerkzaamheden is betrokken de handhaving nalaat, of hem in de gelegenheid stelt illegale situaties te legaliseren. Daarnaast voert hij aan dat de gemeente het handhavingsverzoek te beperkt heeft opgevat en dat deze ook betrekking had op een andere locatie, waar hij in algemene zin naar heeft verwezen in zijn stukken.

De rechtbank, en in navolging ook de Afdeling, zijn van oordeel dat de gemeente zich terecht heeft beperkt tot de overtredingen die nadrukkelijk aan de orde zijn gesteld. Dat er in algemene zin naar eerdere verzoeken om handhaving is verwezen, betekent niet dat de inhoud van die verzoeken daarmee onderdeel van de procedure is geworden.

De Afdeling gaat ook in op de vermeende overtredingen, maar komt tot het oordeel dat deze geen succesvolle grond vormen voor het hoger beroep.

Bestuursrecht
Prejudiciële vragen Didam-arrest gesteld aan de Hoge Raad (ECLI:NL:RBMNE:2023:2418)

De rechtbank Midden-Nederland heeft prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad over de uitleg en toepassing van het Didam-arrest. De zaak ziet op een koopovereenkomst van een stuk tuin die voor het Didam-arrest is onderhandeld, maar nog niet is geleverd. De gemeente heeft betwist dat er sprake was van een koopovereenkomst, maar de rechtbank stelt vast dat overeenstemming is bereikt over de oppervlakte (ook al blijkt uit de kadastrale uitmeting dat de feitelijke oppervlakte iets groter is) en de prijs per m².

De rechtbank constateert dat naar aanleiding van het door de Hoge Raad gewezen Didam-arrest zowel in de literatuur als in de rechtspraak veel onduidelijkheid bestaat over de gevolgen van deze uitspraak voor niet Didam-conform tot stand gekomen overeenkomsten. De rechtspraak is niet eenduidig en zowel de mogelijke aantastbaarheid als geldigheid van de overeenkomst wordt wel aangenomen. Zowel de visie dat de overeenkomst nietig is, als dat de overeenkomst vernietigbaar is, als (ten slotte) dat de overeenkomst in beginsel geldig en onaantastbaar is, worden verdedigd.

Om deze onduidelijkheid weg te nemen, besluit de rechtbank de volgende prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad:

1. Zijn door de overheid gesloten privaatrechtelijke (koop)overeenkomsten met betrekking tot onroerende zaken, die niet conform de in het Didam-arrest genoemde procedurevoorschriften tot stand zijn gekomen, nietig, vernietigbaar of rechtsgeldig?
2. Maakt het daarbij verschil of de overeenkomst voor of na 26 november 2021 (de datum van het Didam-arrest) tot stand is gekomen?
3. Als het antwoord op vraag 2 ja is, wat zijn dan de rechtsgevolgen voor een overeenkomst die voor 26 november 2021 tot stand is gekomen, maar waarvan de levering op die datum nog niet heeft plaatsgevonden?
4. Kan op grond van de aard van het goed redelijkerwijs worden aangenomen dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop?
5. Drie subvragen:
   1. Zijn er omstandigheden denkbaar waaronder de voor de in het Didam-arrest genoemde uitzonderingsmogelijkheid noodzakelijke openbare aankondiging door het overheidslichaam niet hoeft te worden gedaan?
   2. Heeft het enkele niet voldoen aan het vereiste van de openbare aankondiging door het overheidslichaam al tot gevolg dat de overeenkomst nietig of vernietigbaar is?
   3. Maakt het voor het antwoord op de vraag onder b. nog uit of het gaat om een overeenkomst die voor of na 26 november 2021 tot stand is gekomen?
6. Indien het antwoord op vraag 1 luidt dat niet Didam-conforme overeenkomsten nietig zijn op grond van artikel 3:40 lid 1 BW, kan de (beperkende werking van de) redelijkheid en billijkheid in de weg staan aan een beroep hierop? Zo ja, welke omstandigheden kunnen daarbij een rol spelen?

Iedere verdere beslissing is aangehouden totdat de Hoge Raad bovenstaande vragen heeft beantwoord.

15 augustus 2023

Huurrecht
Opzegging huurovereenkomsten vaste standplaatsen recreatie (ECLI:NL:GHSHE:2023:2533)

Een recreatiepark heeft huurovereenkomsten opgezegd om het park te kunnen herstructureren. Tussen partijen ontstaat discussie over de mogelijkheid en de voorwaarden waaronder het recreatiepark, als verhuurder, de huurovereenkomsten kan opzeggen.

De huurovereenkomsten hebben betrekking op de huur van onbebouwde grond. Als de huur van onbebouwde grond voor bepaalde tijd is aangegaan, eindigt de huur volgens artikel 7:228 lid 1 BW wanneer die tijd is verstreken, zonder dat daartoe een opzegging is vereist. Als de huur van onbebouwde grond voor onbepaalde tijd is aangegaan of voor onbepaalde tijd is verlengd, eindigt de huur volgens artikel 7:228 lid 2 BW door opzegging en dient de opzegging te geschieden tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van tenminste een maand. Heeft de huur betrekking op een onroerende zaak die noch woonruimte, noch bedrijfsruimte is, dan dient de opzegging te geschieden tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van tenminste een maand.

Artikel 7:228 BW is van regelend recht. Partijen kunnen bij overeenkomst afwijken van artikel 7:228 BW. In het onderhavige geval zijn op alle huurovereenkomsten de RECRON-voorwaarden 2016 van toepassing De RECRON-voorwaarden 2016 bevatten in artikel 11 een regeling over opzegging van de huurovereenkomsten voor vaste standplaatsen, waarbij is afgeweken van artikel 7:228 BW.

Artikel 11 lid 1 onder h van de RECRON-voorwaarden bepaalt aan welke voorwaarden een herstructureringsplan van een verhuurder (ondernemer) moet voldoen als hij, omdat hij een herstructureringsplan voor het terrein wil gaan uitvoeren, de huur wil opzeggen van een standplaats waarop een “verplaatsbaar of een niet meer verplaatsbaar kampeermiddel” (stacaravan, chalet en dergelijke) is geplaatst. Om vanwege een beoogde herstructurering tot opzegging van de huur van zo’n standplaats te kunnen overgaan, moet de ondernemer volgens het genoemde artikelonderdeel een concreet en uitvoerbaar herstructureringsplan hebben in die zin dat een eventueel benodigde vergunning, wijziging of ontheffing van het bestemmingsplan is verleend, dan wel op redelijke termijn te verwachten is. Een deel van de huurders gebruikt het gehuurde als standplaats voor een dergelijk verplaatsbaar (of niet meer verplaatsbaar) kampeermiddel. Op hun huurovereenkomsten is (onder meer) artikel lid 1 onder h van de RECRON-voorwaarden van toepassing.

Het andere deel van de in dit geding betrokken huurders (de eisers in voorwaardelijke reconventie) gebruikt het gehuurde als standplaats voor een niet verplaatsbaar kampeermiddel (vakantiehuisje). De RECRON-voorwaarden 2016 bevatten geen regeling voor de situatie waarin de verhuurder de huur van een dergelijke standplaats vanwege een beoogde herstructurering wil opzeggen. Daarmee wordt opzegging van een huurovereenkomst echter niet uitgesloten, dit is uitdrukkelijk ongeregeld gelaten in de RECRON-voorwaarden 2016.

Aansluiting zoekend bij andere jurisprudentie, brengt dit mee dat de huurovereenkomsten ter zake de standplaatsen met niet verplaatsbare kampeermiddelen in beginsel opzegbaar zijn, zij het dat de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien daarvoor een voldoende zwaarwegende grond bestaat.

Planschade en nadeelcompensatie
Verbod op reformatio in peius (ECLI:NL:RVS:2023:2698)

Bij de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan is de bedoeling dat op een aantal percelen een dubbelbestemming komt te rusten. Later blijkt de dubbelbestemming niet te zijn gevestigd in het bestemmingsplan en gaat de gemeente aan de slag met een herstelplan. Als voorlopige voorziening heeft de Afdeling geoordeeld dat de dubbelbestemming geldt tot aan de inwerkingtreding van het herstelplan. De eigenaar van deze percelen dient een verzoek om tegemoetkoming van de planschade in bij de gemeente.

Ondertussen is er een advies aan de gemeente uitgebracht ten aanzien van de planschade, waarin ten onrechte ervan is uitgegaan dat de dubbelbestemming wel is gevestigd in het bestemmingsplan. De gemeente heeft besloten de planschade in natura te compenseren, door het bestemmingsplan te wijzigen en de dubbelbestemming voor deze percelen te laten vervallen. Er wordt geen geldbedrag betaald, omdat de schade voldoende anderszins verzekerd is.

De eigenaar is het hier niet mee eens en betoogd dat de schade niet voldoende anderszins verzekerd is, omdat deze afhankelijk is van een toekomstige, onzekere gebeurtenis. De Afdeling overweegt dat de gemeente de tegemoetkoming van de schade in de vorm van compensatie in natura onder meer afhankelijk heeft gesteld van de toekomstige, onzekere gebeurtenis dat het herstelplan wordt vastgesteld en in werking zal treden. De gemeente heeft de onzekerheid over de duur en uitkomst van de procedure niet ondervangen door in het besluit op te nemen dat uitbetaling van het geldbedrag na een in het besluit vastgestelde datum zal plaatsvinden, indien het herstelplan, waarbij compensatie in natura wordt geboden, op die datum niet onherroepelijk is. De schade is hiermee onvoldoende anderszins verzekerd.

Omgevingsrecht
Airco wel bouwwerk, onder omstandigheden niet vergunningsplichtig (ECLI:NL:RBGEL:2023:3605)

Een bewoner verzoekt de gemeente om handhavend op te treden tegen zijn achterbuurman, die een airco-unit heeft geplaatst. De gemeente weigert op te treden, omdat het van ondergeschikte aard zou zijn en daarom geen omgevingsvergunning nodig is. Verder zijn de geluideisen uit het Bouwbesluit niet van toepassing, omdat die na plaatsing van de airco in werking zijn getreden.

De bewoner stapt naar de rechtbank. De rechtbank overweegt als eerste dat het begrip ‘bouwwerk’ niet is gedefinieerd in de Wabo. Gelet op de wetsgeschiedenis kan worden aangesloten bij de Woningwet. Ten aanzien van het begrip ‘bouwwerk’ onder de Woningwet is in de jurisprudentie uitgemaakt dat dit betrekking heeft op ‘elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren’. Dit betekent dat de airco-unit als bouwwerk moet worden aangemerkt.

Dat betekent niet dat een omgevingsvergunning vereist is. Er is geen vergunning vereist voor een verandering van het bouwwerk als er geen sprake is van een uitbreiding van het bouwwerk. Daarnaast is geen vergunning nodig voor uitstekende delen van ondergeschikte aard tot maximaal 0,5 m. In onderhavig geval is de airco kleiner dan 0,5 m en is alleen daarom al geen omgevingsvergunning nodig.

Ten aanzien van de geluidshinder zijn de regels uit het Bouwbesluit inderdaad niet van toepassing omdat de airco is geplaatst voor de inwerkingtreding van (het betreffende artikel uit) het Bouwbesluit, te weten 1 april 2021. Toch zijn wel de regels uit de op dat moment geldende APV van toepassing. Omdat er tijdens de controle geen geluidsmeting heeft plaatsgevonden, wordt het besluit van de gemeente alsnog vernietigd en de gemeente opgedragen een nieuw besluit te nemen.

9 augustus 2023

Pachtrecht
Schrapping beëindigingsclausule in reguliere pachtovereenkomst (ECLI:NL:CG:2018:1)

In een uitspraak uit 2018, gepubliceerd in 2023, heeft de Centrale Grondkamer een oordeel gevestigd over de toelaatbaarheid van een tussentijdse beëindigingsclausule in een reguliere pachtovereenkomst.

De verpachter is ook eigenaar van een naastgelegen begraafplaats. Met het oog op een mogelijke uitbreiding van de begraafplaats, neemt hij in de reguliere pachtovereenkomst een bepaling op die de verpachter het recht geeft de overeenkomst gedeeltelijk te beëindigen. De grondkamer keurt de overeenkomst goed, onder schrapping van bovengenoemde bepaling.

De Centrale Grondkamer overweegt dat uit artikel 7:367 BW voortvloeit dat tussentijdse opzegging van een reguliere pachtovereenkomst niet mogelijk is. Volgens de Centrale Grondkamer is een en ander wel mogelijk met een geliberaliseerde pachtovereenkomst voor langere duur. Die overeenkomst ligt echter niet ter toetsing voor, waardoor de Centrale Grondkamer niet anders kan dan de beslissing van de grondkamer te bevestigen.

Aansprakelijkheidsrecht
 Tocht gewasbeschermingsmiddelen toegestaan bij lelieteelt (ECLI:NL:GHARL:2023:6083)

Na de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland (ECLI:NL:RBNNE:2023:2333) waarin het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen bij de teelt van lelies is verboden, gelet op de gezondheidsrisico’s voor omwonenden, is een zogenaamd turbospoedappel ingesteld. Het hof heeft daarin bepaald dat het gebruik van enkele gewasbeschermingsmiddelen alsnog is toegestaan.

Het hof houdt hierbij rekening met het feit dat de teler heeft aangegeven meerdere maatregelen heeft getroffen om de gevolgen voor omwonenden te beperken, waaronder een spuit die een driftreductie van 99% zou hebben, waardoor de gewasbeschermingsmiddelen minder verwaaien. Daarnaast laat het hof meewegen dat zowel de Gezondheidsraad als het RIVM na recent onderzoek niet tot ingrijpen (een verbod op het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen) heeft geadviseerd. In meerdere rapporten is het RIVM tot de conclusie gekomen dat niet naar voren is gekomen dat er gezondheidsproblemen onder omwonenden zijn die samenhangen met de bollenteelt.

Omdat de teler gemotiveerd aangeeft genoodzaakt te zijn om, voor een goede oogst, gewasbeschermingsmiddelen toe te passen, staat het hof toe dat er vier specifieke gewasbeschermingsmiddelen (Rudis-12970 N, Titus-11393 N, Goltix WG-8629 N en Olie-H 6598-N) worden gebruikt. Het gebruik van andere gewasbeschermingsmiddelen blijft verboden.

Planschade en nadeelcompensatie
Inkomensschade niet-aangevangen exploitatie (ECLI:NL:RVS:2023:2952)

Een gemeente stelt een bestemmingsplan vast, op grond waarvan de milieucategorie terug geschaald wordt van categorie 5 naar categorie 3. Een ondernemer dient een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in, omdat zij niet langer de mogelijkheid heeft om buiten puin af te breken en asfalt en beton te produceren. Voor het puin breken heeft zij sindsdien een binnenplanse vergunning gekregen. De gemeente wijst het verzoek af, omdat het gaat om planschade voor bedrijfsactiviteiten die op de peildatum nog niet zijn aangevangen. Dit oordeel blijft overeind in bezwaar en beroep, waarop de ondernemer in hoger beroep gaat bij de Afdeling. Zij stelt zowel dat de activiteiten op de peildatum al waren aangevangen en dat er onomkeerbare investeringen zijn gedaan.

De Afdeling overweegt dat in dit geval niet het volledige bedrijf is wegbestemd, maar dat een verlaging van de toegestane milieucategorie heeft plaatsgevonden waardoor er minder gebruiksmogelijkheden resteren. Dat de ondernemer een terrein heeft gekocht waarop onder het voorgaande planologische regime zware industrie mogelijk was, betekent niet dat moet worden aangenomen dat de exploitatie van een asfaltcentrale al was aangevangen. De asfaltcentrale is niet onlosmakelijk verbonden met de andere bedrijfsonderdelen, omdat de asfaltcentrale nooit is gerealiseerd terwijl de andere bedrijfsonderdelen tot op de dag van vandaag worden voortgezet.

Het gebruik dat voor de peildatum is aangevangen, valt niet onder categorie 4 of 5. Dit betekent dat er ten aanzien van het puinbreken en de productie van beton in zoverre wel sprake was van ‘een’ op de peildatum aangevangen exploitatie, maar niet van ‘de’ voor onderhavige planschadezaak relevante exploitatie, namelijk de vorm van exploitatie die als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan is komen te vervallen.

Ten aanzien van de vraag of er onomkeerbare investeringen zijn gedaan, oordeelt de Afdeling dat de aankoop niet kan gelden als een voldoende specifieke onomkeerbare investering. Het perceel wordt immers gebruikt voor op zichzelf staande bedrijfsactiviteiten die konden worden voortgezet na de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan.

De ondernemer heeft ook een installatie aangeschaft die onder het nieuwe planologische regime niet voor zijn volledige capaciteit ingezet kan worden. De Afdeling oordeelt ten aanzien van dit geval dat het mogelijk is dat een investering in een installatie met een hogere capaciteit die vóór de peildatum is gedaan als ‘onomkeerbare investering’ wordt gezien, maar dan moet wel voldoende aannemelijk zijn dat op dat moment voor die specifieke installatie is gekozen vanwege vastomlijnde bedrijfsplannen om de productie te verhogen tot het niveau dat correspondeert met de wegbestemde milieucategorieën om zo die hogere capaciteit concreet te benutten. Dat zal moeten blijken uit het totaal van de feiten en omstandigheden. Indien dit niet voldoende aannemelijk is, moet ervan worden uitgegaan dat ook een redelijk handelend ondernemer die niet beschikt over de vastomlijnde bedrijfsplannen als hiervoor bedoeld de keuze voor een installatie met een hogere capaciteit zou kunnen hebben gemaakt, bijvoorbeeld omdat dit technische voordelen heeft, relatief voordeliger is in de exploitatie of omdat deze installatie couranter is bij eventuele verkoop.

In dit geval heeft de ondernemer niet voldoende aannemelijk gemaakt dat zij op het moment van aankoop van de installaties met hogere capaciteit voor deze specifieke installaties heeft gekozen vanwege vastomlijnde bedrijfsplannen om de productie te verhogen tot het niveau dat correspondeert met de wegbestemde milieucategorieën om daarmee die hogere capaciteit concreet te benutten.

• Geen tegemoetkoming bij ongedaan maken na de verwerving genoten voordeel (ECLI:NL:RVS:2023:2967)

In een inpassingsplan zijn gronden aangewezen voor de aanleg van een hoogspanningsverbinding. Een bedrijvenschap is eigenaar van een aantal percelen en verzoekt een tegemoetkoming in de planschade. Uit de vergelijking tussen het nieuwe plan en het voorgaande plan blijkt dat het bedrijvenschap in een nadeliger positie is komen te verkeren. De minister heeft daarop een tegemoetkoming in de planschade toegekend.

TenneT, die een anterieure overeenkomst met de minister heeft gesloten om de tegemoetkomingen in de planschade te vergoeden, tekent beroep aan. Volgens TenneT moet niet een vergelijking worden gemaakt met het voorgaande planologische regime, maar met het regime dat gold ten tijde van de aankoop van de percelen. Op dat moment hadden de percelen een agrarische bestemming en is er geen sprake van een verslechtering door de vaststelling van het inpassingsplan.

De Afdeling stelt dat de hoofdregel bepaalt dat in de regel een vergelijking wordt gemaakt tussen het planologische regime na de inwerkingtreding van de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt, met het onmiddellijk daaraan voorafgaande planologische regime. Verder wordt, volgens vaste rechtspraak van de Afdeling, geen tegemoetkoming in planschade toegekend bij het ongedaan maken van na de verwerving van een onroerende zaak genoten planologisch voordeel. In de jurisprudentie is verduidelijkt dat bij het bepalen van een tegemoetkoming in planschade in beginsel geen rekening wordt gehouden met een voor de aanvrager, in vergelijking met het ten tijde van de verkrijging van de onroerende zaak geldende planologische regime, voordelige, na de datum van verwerving daarvan door de aanvrager in werking getreden, wijziging van het planologische regime, die ongedaan wordt gemaakt door het beweerdelijk schade veroorzakende besluit.

Omdat er geen sprake is van een verslechtering ten opzichte van de situatie bij de aankoop van de percelen door het bedrijvenschap, komt zij niet in aanmerking voor een tegemoetkoming in de planschade.

2 augustus 2023

Planschade en nadeelcompensatie
Gelijkheidsbeginsel bij twijfel over juistheid eerdere beslissing (ECLI:NL:RBDHA:2023:10066)

Een onderneming dient een verzoek om nadeelcompensatie in, nadat in een vergelijkbare zaak door de gemeente een compensatie is toegekend voor dezelfde schadeveroorzakende werkzaamheden. De gemeente laat echter na het originele advies van de SAOZ een contra-expertise opstellen, waaruit volgt dat het normaal maatschappelijk risico de geleden schade overstijgt. Hierop beslist de gemeente de nadeelcompensatie af te wijzen.

De onderneming stelt dat de gemeente in strijd heeft gehandeld met het gelijkheidsbeginsel, door af te wijken van hetgeen zij heeft beslist in de vergelijkbare zaak. Voor een contra-expertise was geen aanleiding.

De rechtbank overweegt dat voldoende is toegelicht dat de gemeente al bij het besluit in de vergelijkbare zaak twijfelde over de juistheid van enkele onderdelen van het advies van SAOZ. In de vergelijkbare zaak heeft de gemeente zijn standpunt in een zienswijze kenbaar gemaakt aan het SAOZ. Dit was voor het SAOZ geen aanleiding het advies te wijzigen. De gemeente heeft zich in de vergelijkbare zaak hierbij neergelegd omdat een contra-expertise onderzoek tot extra vertraging in de besluitvorming zou leiden en er toen slechts twee aanvragen voorlagen. Toen na het besluit in de vergelijkbare zaak een veelvoud aan nieuwe aanvragen werd ingediend heeft de gemeente alsnog een contra-expertise laten verrichten op de SAOZ-adviezen. Deze gang van zaken is niet onrechtmatig omdat de gemeente zo veel als mogelijk acht moet slaan op de rechtmatigheid van de uitgave van financiële middelen.

Het gelijkheidsbeginsel strekt niet zo ver dat de gemeente een eerder gemaakte fout moet herhalen. Bovendien is een verschil tussen de zaken, dat van extra vertraging in de besluitvorming geen sprake was. Dit is voldoende rechtvaardiging voor het gemaakte onderscheid en het daaruit voortvloeiende verschil in behandeling.

Omgevingsrecht
Voorlopige voorziening: vernietiging Wvg geschorst (ECLI:NL:RVS:2023:2815)

Tussen een gemeente en een melkveehouder zijn gesprekken gevoerd over de verplaatsing van het bedrijf om een woonwijk mogelijk te maken. Deze gesprekken hebben ertoe geleid dat partijen een overeenkomst hebben gesloten. Om te voorkomen dat de melkveehouder zijn gronden aan een derde verkoopt, heeft de gemeente een voorkeursrecht gevestigd.

De rechtbank is van oordeel dat het voorkeursrecht onrechtmatig is gevestigd en dat deze de gesloten overeenkomst doorkruist. De rechtbank heeft het voorkeursrecht daarom vernietigd. De gemeente verzoekt de voorzieningenrechter om de uitspraak (lees: de vernietiging) te schorsen totdat in hoger beroep is beslist.

De voorzieningenrechter is het met de gemeente eens en schorst de vernietiging van het voorkeursrecht. Hierbij is van belang dat het niet buiten twijfel is dat de aangevallen uitspraak standhoudt, gelet op de huidige jurisprudentie. De voorzieningenrechter weegt daarom de belangen af van beide partijen. Het belang van de gemeente om te kunnen voldoen aan de vraag naar woningen weegt in dit geval zwaarder dan het belang van de melkveehouder om zijn gronden voor de einduitspraak te kunnen verkopen zonder die eerst aan te bieden aan de gemeente. Een ander oordeel zou de behandeling van de bodemzaak in deze procedure betekenisloos maken, als de melkveehouder zijn gronden dan hebben verkocht en geleverd aan derden. Om onomkeerbaar nadeel aan de kant van de gemeente te voorkomen voordat de Afdeling in de bodemprocedure zal hebben beslist, schorst de voorzieningenrechter de uitspraak van de rechtbank, en daarmee de vernietiging van het voorkeursrecht.

Onteigening
Onderhandelingsplicht artikel 17 Ow (ECLI:NL:RBMNE:2023:3707)

De minister van I&W heeft een tracébesluit en een saneringsplan ‘A27 Houten-Hooipolder’ vastgesteld. Voor de realisatie hiervan moeten percelen verworven worden van een onderneming. De Staat en de onderneming komen niet tot overeenstemming over de prijs, waarna de rechtbank drie deskundigen aanwijst.

De onderneming is echter van mening dat de Staat niet aan de onderhandelingsplicht als bedoeld in artikel 17 Ow heeft voldaan. Artikel 17 Ow bepaalt dat de onteigende partij moet proberen om dat wat onteigend moet worden bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen. De strekking van dit artikel is gericht op het zoveel mogelijk vermijden van een gerechtelijke onteigeningsprocedure. Hetgeen is bepaald in dit artikel is geen formaliteit: de onteigende partij moet serieus onderhandelen en (een) serieuze poging(en) doen om dat wat onteigend moet worden te verkrijgen. Deze onderhandelingsplicht ziet op de periode gelegen tussen het definitieve onteigeningsbesluit en het uitbrengen van de dagvaarding. Voor de beoordeling van de vraag of er voldoende serieus is onderhandeld mag wel acht worden geslagen op dat wat zich met betrekking tot de verkrijging in der minne voorafgaand aan het onteigeningsbesluit tussen partijen heeft afgespeeld en op het daaruit blijkende standpunt van de eigenaar. Immers, daaruit kan blijken dat wat na het definitief worden van het onteigeningsbesluit door de onteigenende partij is ondernomen een poging is die beantwoordt aan de strekking van artikel 17 Ow.

De rechtbank leidt uit de overlegde af dat de Staat tussen het KB en het uitbrengen van de dagvaarding eenmaal een aanbod heeft gedaan, waarop een reactie van de onderneming volgde en een daaropvolgende reactie van de Staat. Van ander minnelijk overleg is niet gebleken. De Staat stelt dat ook eerder minnelijk overleg is gevoerd, maar dit kan de rechtbank niet vaststellen op basis van het overlegde logboek (dat anderhalf jaar voor het KB eindigt), laat staan of dit voldoende serieuze onderhandelingspogingen zijn geweest.

Verder merkt de rechtbank op dat de Staat de totale schadeloosstelling in 2017 significant hoger heeft begroot dan in het aanbod uit augustus 2022. Dit had voor de Staat aanleiding moeten zijn om met elkaar in gesprek te gaan. Dit heeft de onderneming ook expliciet gevraagd, maar de Staat is hier niet op ingegaan. Zij stelt in haar e-mailbericht van 8 september 2022 alleen dat het “vooralsnog niet mogelijk is om op afzienbare termijn in der minne tot een vergelijk te komen”, terwijl onvoldoende is gebleken dat er op dat moment sprake was van evident onoverbrugbare verschillen over de schadeloosstelling op grond waarvan de Staat tot de conclusie kon komen dat verder onderhandelen geen zin zou hebben. De onderneming had immers nog geen tegenaanbod gedaan en haar taxateurs hadden nog geen taxatierapport kunnen opstellen, mede ook omdat relevante stukken ontbraken.

Op grond van het bovenstaand is de rechtbank concluderend van oordeel dat de Staat niet heeft voldaan aan haar onderhandelingsplicht van artikel 17 Ow.

Bestuursrecht
Gevolgen formele schending Didam-arrest (ECLI:NL:RBLIM:2023:3086)

Een onderneming en een gemeente hebben in 2010 een overeenkomst gesloten voor de overdracht van twee onroerende zaken, die zij reeds op grond van een erfpachtrecht exploiteerde. Vanwege financieringsproblemen zijn de onroerende zaken vervolgens niet overgedragen. De onderneming vordert nu medewerking van de gemeente aan de overdracht, maar de gemeente beroept zich (onder meer) op het Didam-arrest en stelt dat de koopovereenkomst nietig is. Er is immers geen ruimte geboden aan andere (potentiële) kopers om de percelen te kopen, terwijl redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden voor de percelen kunnen zijn.

De rechtbank overweegt dat vaststaat dat er geen ruimte is geboden aan andere (potentiële) gegadigden. Dat betekent dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen op een wijze die niet in overeenstemming is met de eisen uit het Didam-arrest. Deze normschending bestaat uit de niet-naleving van de verplichting om de bedoelde openbare selectieprocedure te volgen, die is gericht op het voorkomen van schending van het gelijkheidsbeginsel ten aanzien van één of meer concrete (rechts)perso(o)n(en). De normschending is niet gelegen in een daadwerkelijke schending van het gelijkheidsbeginsel ten aanzien van enige concrete rechtspersoon. Anders gezegd: de normschending is van formeelrechtelijke en niet van materieelrechtelijke aard.

Omdat het niet vaststaat dat er een potentiële gegadigde is, die een reële kans zou hebben op het aangaan van de koopovereenkomst, neemt de rechtbank aan dat de geschonden norm niet de strekking heeft de geldigheid van daarmede strijdige rechtshandelingen aan te tasten. Deze uitleg leidt bovendien tot het resultaat dat de rechtszekerheid met betrekking tot onroerend goed niet onnodig wordt aangetast; bij een uitleg zoals de gemeente heeft verdedigd zou immers het enkele niet volgen van een openbare selectieprocedure tot nietige koopovereenkomsten leiden en dat zelfs in gevallen waarin in werkelijkheid helemaal geen sprake zou zijn van enige daadwerkelijke schending van het gelijkheidsbeginsel in materiële zin.

Deze uitspraak lijkt, samen met de recente uitspraak van de rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2023:5317), een nieuwe wind in te luiden ten aanzien van overeenkomsten die zijn gesloten voor het Didam-arrest. De geldigheid van een koopovereenkomst wordt aangenomen, tenzij vast komt te staan dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden. Ten aanzien van onderhavige uitspraak speelt mogelijk ook mee dat de gemeente onder een door haarzelf gesloten koopovereenkomst uit probeert te komen met een beroep op het Didam-arrest. Zij is geen partij van wie de belangen beschermd worden door de regels uit het Didam-arrest (zie ook artikel 8:69a Awb), maar deze publiekrechtelijke bepaling wordt in de onderhavige (privaatrechtelijke) uitspraak niet besproken.

12 juli 2023

Belastingrecht
­Cultuurgrondvrijstelling op grond zonnepark waarop periodiek begrazing plaatsvindt (ECLI:NL:RBNNE:2023:2536)

Een opstalhoudster van grond, waarop een zonnepark is geplaatst, tekent bezwaar aan tegen de vaststelling van de WOZ. De heffingsambtenaar heeft de grond getaxeerd op (circa) € 2.000.000 en de opstallen op € 16.000.000. Volgens de opstalhoudster kan zij een beroep doen op de vrijstelling van cultuurgrond. Hiervoor voert zij aan dat de grond (periodiek) begraasd wordt door een schaapskudde van 220 schapen, waarvoor zij een vergoeding betaalt aan de eigenaar van de schapen.

De heffingsambtenaar voert aan dat de grond de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen, waardoor de uitzondering niet van toepassing is. Verder heeft de heffingsambtenaar er op gewezen dat de grond hoofdzakelijk wordt gebruikt ten behoeve van de exploitatie van het zonnepark, en niet als landbouwgrond ten behoeve van de exploitatie van een agrarisch bedrijf, zodat ook om die reden de cultuurgronduitzondering buiten toepassing dient te blijven bij de waardering van de onroerende zaak.

De rechtbank stelt voorop dat bij de waardebepaling als bedoeld in de Wet WOZ buiten toepassing blijft de ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor zover die niet de ondergrond van gebouwde eigendommen vormt. Het begrip landbouw heeft daarbij dezelfde betekenis als daaraan in artikel 7:312 BW is toegekend. Daardoor moet bij de toepassing van de cultuurgronduitzondering onder het begrip landbouw, voor zover bedrijfsmatig uitgeoefend, ook worden begrepen weidebouw en veehouderij. Het laten begrazen van weilanden kan ‘veehouderij’ zijn. Het gebruik om dieren van gras te voorzien kan ‘weidebouw’ vormen.

In het onderhavige geval staat voor de rechtbank vast dat de ondergrond van de palen waarop de zonnepanelen rusten, moet worden aangemerkt als ondergrond van gebouwde eigendommen. Deze grond heeft immers alleen de functie van het laten rusten van de palen. De uitzondering is op deze ondergrond niet van toepassing. De rest van de grond heeft wel degelijk de functie van het voeden en doen groeien van gewassen: de grond wordt begraasd door een schaapskudde die zich met het gras voedt en op het gras rondloopt.

De rechtbank overweegt dat de Hoge Raad, ter beantwoording van de vraag of en in hoeverre de waarde van de bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond buiten beschouwing moet blijven, heeft overwogen dat bepalend is “of de bedrijfsmatige exploitatie van de cultuurgrond geheel of nagenoeg geheel geschiedt ten dienste van een bedrijf waarin activiteiten worden ontplooid die zijn te rekenen tot de landbouw als bedoeld in artikel 7:312 van het BW”. De rechtbank leidt uit deze formulering van de Hoge Raad af, dat het gaat om de vraag of de grond die bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd, voor minstens 90 % dienstbaar is aan een bedrijf waarin ten minste enige activiteiten plaatsvinden die als landbouw in de zin van artikel 7:312 BW kwalificeren.

De opstalhoudster exploiteert deze grond zelf helemaal niet (zij laat er enkel gras op groeien), zodat naar het oordeel van de rechtbank de bedrijfsmatige exploitatie van de cultuurgrond geheel geschiedt ten dienste van een bedrijf waarin activiteiten worden ontplooid die zijn te rekenen tot de landbouw als bedoeld in artikel 7:312 BW, namelijk de eigenaar van de schaapskudde. Dat de agrarische exploitatie niet door de opstalhoudsters wordt verricht maar door een derde, en dat de agrarische exploitatie van het perceel de opstalhoudster alleen maar geld kost, doet aan het voorgaande niet af. De rechtbank wijst er in dit verband op dat gekeken moet worden naar het feitelijke gebruik van de grond en dat niet is vereist dat de eigenaar of de persoon die de WOZ-beschikking krijgt, de agrarische exploitatie zelf verricht. Vast staat dat de eigenaar van de schaapskudde de cultuurgrond ten behoeve van landbouw als bedoeld in artikel 7:312 BW bedrijfsmatig exploiteert. De cultuurgrondvrijstelling is dus van toepassing.

Procesrecht
Verdeling bevoegdheid Afdeling/hof; zitting vereist in procedure BP (ECLI:NL:RVS:2023:2378)

De minister van I&W heeft, op verzoek van TenneT, een gedoogbeschikking opgelegd aan rechthebbenden op een aantal percelen om een hoogspanningsverbinding aan te leggen en te onderhouden. De Afdeling stelt vast dat zowel het hof als de Afdeling bevoegd is om kennis te nemen van geschillen over een gedoogbeschikking op grond van de Belemmeringenwet Privaatrecht (hierna: BP).

Rechthebbenden kunnen naar het hof om vernietiging van een gedoogbeschikking te verzoeken op de grond dat de minister ten onrechte heeft geoordeeld dat 1) “de belangen van de rechthebbenden ten aanzien van die zaak redelijkerwijs onteigening niet vorderen” of 2) “in het gebruik van die zaak niet meer belemmering wordt gebracht dan redelijkerwijze voor de aanleg, de instandhouding, de verandering of de overbrenging van het werk nodig is”. De bevoegdheid van het hof om kennis te nemen van geschillen over gedoogbeschikkingen is dus beperkt tot deze twee toetsingsgronden.

Los daarvan is de Afdeling bevoegd om in eerste en enige aanleg kennis te nemen van geschillen over gedoogbeschikkingen voor de uitvoering van bepaalde gecoördineerde besluiten als bedoeld in artikel 2 van bijlage 2 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb), maar ook als hoger beroepsrechter in het geval dat van gecoördineerde besluitvorming als bedoeld in artikel 2 van bijlage 2 van de Awb geen sprake is. In dat laatste geval kunnen belanghebbenden bezwaar maken tegen een gedoogbeschikking bij de minister, tegen het besluit op bezwaar in beroep gaan bij de rechtbank en tegen die uitspraak in hoger beroep gaan bij de Afdeling.

De Afdeling breekt in deze uitspraak met haar eerdere jurisprudentie en oordeelt dat zij niet bevoegd is om kennis te nemen van geschillen over gedoogbeschikkingen die gaan over de twee genoemde toetsingsgronden. Voor deze gevallen is het hof uitsluitend bevoegd.

Bij de procedure voor de Afdeling wordt tevens aangevoerd dat er een digitale hoorzitting is gehouden in de procedure waarin de gedoogbeschikking op opgelegd, terwijl de BP daar niet in voorziet. Een maand na de digitale hoorzitting is er wel een fysieke bijeenkomst georganiseerd, maar volgens een e-mail van een ambtenaar van Rijkswaterstaat betrof dat geen zitting in de zin van de BP.

De Afdeling overweegt als eerste dat de BP inderdaad geen mogelijkheid biedt om een digitale hoorzitting te houden. Het Tijdelijke wet COVID-19 (de digitale zitting was in maart 2021) biedt ook geen grondslag voor het houden van een digitale zitting in plaats van een fysieke zitting. De fysieke bijeenkomst die een maand later is georganiseerd, maar waar geen van de rechthebbenden is verschenen, kan ook niet worden aangemerkt als zitting in de zin van de BP. Hierbij is van belang dat een ambtenaar van Rijkswaterstaat van tevoren heeft laten weten dat deze bijeenkomst geen zitting is in de zin van de BP.

Toch laat de Afdeling de rechtsgevolgen in stand met een beroep op artikel 6:22 Awb. Daarbij is van belang dat aannemelijk is dat de rechthebbenden door het ontbreken van een fysieke zitting niet zijn benadeeld, omdat zij ook nog na maart 2021 in de gelegenheid zijn geweest om met TenneT te onderhandelen over het bereiken van overeenstemming over het vestigen van een zakelijk recht. Ook hebben zij na maart 2021 alsnog hun bezwaren aan de minister kenbaar kunnen maken.

Ten aanzien van een eventuele strijd met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM (hierna: artikel 1), overweegt de Afdeling als volgt. Voor zover de procedurele eisen van artikel 1 zien op het kenbaar maken van bezwaren tijdens een fysieke zitting, mocht er in dit geval worden afgezien van een fysieke hoorzitting, gelet op de bijzondere omstandigheden als gevolg van Covid-19 en omdat de rechthebbenden geen nadeel hebben ondervonden van het feit dat ze niet fysiek zijn gehoord. Er is daarom geen strijd met artikel 1.

Bestuursrecht
Bestemming in bestemmingplan in strijd met wet; schorsing bestemmingsplan (ECLI:NL:RVS:2023:2445)

Een gemeente stelt een bestemmingsplan vast, waarin onder meer een herinneringsbos met resomeercentrum is opgenomen. Net als begraven en cremeren is resomeren een vorm van lijkbezorging. Bij resomeren wordt het lijk opgelost in een vloeistof. De Wet op de lijkbezorging (hierna: Wlb) bepaalt op welke manieren lijkbezorging mag plaatsvinden en resomeren is op dit moment op grond van die wet niet toegestaan.

De rechtbank is van oordeel dat een bestemmingsplan geen ontwikkeling mogelijk mag maken die op basis van huidige regelgeving niet is toegestaan. Daarbij is niet van belang dat resomeren mogelijk in de toekomst wel toegestaan zal worden op grond van de Wlb. Op grond hiervan wordt het bestemmingsplan als voorlopige voorziening geschorst, voor zover het ziet op de functieaanduiding “specifieke vorm van maatschappelijk – resomeercentrum”.

5 juli 2023

Planschade en nadeelcompensatie
Tegenwerping voorzienbaarheid nadeliger situatie (ECLI:NL:RVS:2023:2504)

Een gemeente stelt een nieuw bestemmingsplan vast. Voor bepaalde percelen blijft het mogelijk om de grond voor glastuinbouw te gebruiken, maar de minimale oppervlakte voor een dergelijk bedrijf is verhoogd van 2 naar 5 hectare. Het onderhavige perceel zit daar tussenin en is dus niet meer voor glastuinbouw te gebruiken.

Het geschil spitst zich toe op de voorzienbaarheid. De adviseur van de gemeente is van mening dat, gelet op een onteigeningprocedure die eerder ten aanzien van het perceel is gevoerd (maar waarbij geen goedkeuring voor de onteigening is verleend), de eigenaar geen pogingen heeft ondernomen om van de planologische mogelijkheden gebruik te maken, in de wetenschap dat de bestaande planologische mogelijkheden op termijn zouden kunnen vervallen. De gemeente, zowel in eerste instantie als in de bezwaarprocedure, en de rechtbank in beroep, wijzen het verzoek om planschade daarom af.

De Afdeling kijkt echter naar het raadsbesluit waarin het verzoek tot onteigening is neergelegd en het koninklijk besluit waarin de onteigening is afgewezen. Uit deze stukken blijkt niet van een concreet beleidsvoornemen om de planologische regeling van de minimale oppervlakte van een perceel voor een glastuinbouwbedrijf te wijzigen door deze ondergrens te verhogen van 2 hectare naar 5 hectare. Dat in de zakelijke beschrijving bij het raadsbesluit is vermeld dat het toekomstige glastuinbouwgebied is ingedeeld in 16 kavels met een oppervlakte variërend van 5 tot 16 hectare, brengt niet zonder meer met zich dat de raad het beleidsvoornemen had om deze (feitelijke) maatvoering in de planregels vast te leggen.

Omdat er ook uit een latere structuurvisie niet valt af te leiden dat de gemeente het beleidsvoornemen had om de minimale oppervlakte van een perceel voor een glastuinbouwbedrijf te vergroten tot 5 hectare, heeft de eigenaar het risico van de planologische verandering niet passief aanvaard.

Bestuursrecht
Getrapte aanvraag omgevingsvergunning niet mogelijk (ECLI:NL:RVS:2023:2331)

Een eigenaar van een perceel dient een aanvraag in voor de realisatie van een appartementengebouw. In de aanvraag zijn twee varianten beschreven: een gebouw met tien verdiepingen en een gebouw met vijf verdiepingen. De gemeente heeft de aanvrager verzocht een keuze te maken tussen deze varianten. De aanvrager ligt daarop toe dat hij wenst dat eerst een beslissing wordt genomen over de variant met tien verdiepingen, en in het geval deze wordt afgewezen, een beslissing wordt genomen over de variant met vijf verdiepingen. De gemeente stelt daarop de aanvraag buiten behandeling.

De aanvrager is van mening dat dit onterecht is en stapt naar de rechtbank. Naar zijn mening kan de gemeente oordelen over een aanvraag met twee varianten daarin. Hij krijgt echter geen gelijk van de Afdeling in hoger beroep. De Afdeling verwijst naar de systematiek van de Awb, de Wabo, het Bor en de Ror, die er aan in de weg staan dat een getrapte aanvraag wordt ingediend. Van belang hierbij is ook dat eventuele derdebelanghebbenden geconfronteerd zouden kunnen worden met een rechtsonzekere situatie, als meerdere bouwplannen voorgelegd kunnen worden. Ook de kans op een vergunning van rechtswege en de mogelijkheid dat verschillende rechtsbeschermingsprocedures van toepassing zijn, leiden tot de conclusie dat een getrapte aanvraag onwenselijk is.

Schending Didam-regels bij overeenkomst voor arrest HR aanvaardbaar (ECLI:NL:RBROT:2023:5317)

De rechtbank Rotterdam heeft een interessant oordeel geveld over een zaak waarbij een beroep werd gedaan op de regels uit het Didam-arrest. Een gemeente heeft 21 woningen voor € 1,– verkocht aan een partij, die in de koopovereenkomst verplicht werd tot sanerings-, ontruimings- en opknapverplichtingen. Een andere partij start een procedure en voert aan dat de gemeente zich niet heeft gehouden aan de regels uit het Didam-arrest. Van belang is dat de koopovereenkomst is gesloten voor het Didam-arrest is gepubliceerd.

De rechtbank komt als eerste tot de conclusie dat de klagende partij niet kan worden aangemerkt als serieuze gegadigde voor het aangaan van een overeenkomst als de onderhavige, omdat niet is aangetoond dat deze partij ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst beschikte over de kennis, ervaring en toegang tot financiële middelen benodigd om door de gemeente als een serieuze gegadigde voor een project als het onderhavige te kunnen worden aangemerkt.

Omdat er bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop, dient het overheidslichaam volgens de in het Didam-arrest geformuleerde specifieke regels zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat eenieder daarvan kennis kan nemen. Daarbij dient het overheidslichaam zijn oordeel te motiveren. Tussen partijen is niet in geschil dat de gemeente in het onderhavige geval niet conform deze regel heeft gehandeld.

Omdat de koopovereenkomst is gesloten voor publicatie van het Didam-arrest, is de rechter van oordeel dat, hoewel het ging om het formuleren van regels die geacht kunnen worden het tevoren reeds geldende recht weer te geven, in praktische zin de precieze inhoud daarvan op voorhand niet volledig was te voorzien. Dat de gemeente de regel over de bekendmaking en motivering van haar voornemen niet heeft nageleefd, is dus niet verwonderlijk.

De gemeente heeft gehandeld volgens het op dat moment geldende beleid voor de verkoop van vastgoed. Dat dit beleid niet volledig voldeed aan de nadien door de Hoge Raad geformuleerde regels, rechtvaardigt niet dat de gemeente het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden. Op grond van deze redenatie is de rechtbank van oordeel dat de koopovereenkomst rechtsgeldig is gesloten.

Bovenstaand oordeel lijkt mij een juiste interpretatie van het Didam-arrest. Als een gemeente volgens het (op dat moment) geldende beleid een koopovereenkomst sluit en er geen duidelijke schending is van het gelijkheidsbeginsel, zou de koopovereenkomst geldig moeten zijn en blijven. Ook in het geval het gelijkheidsbeginsel (in lichte mate) geschaad zou worden door een formeel gebrek op grond van de regels uit het Didam-arrest, brengt het rechtszekerheidsbeginsel met zich mee dat een contractspartij moet kunnen vertrouwen op de rechtsgeldigheid van een overeenkomst met de overheid. Alleen voor koopovereenkomsten die gesloten zijn na de publicatie van het Didam-arrest, kan aan een overheid worden tegengeworpen dat niet aan de formele eisen is voldaan die in dat arrest zijn gesteld. In dat geval kan een contractspartij geen beroep meer doen op het rechtszekerheidsbeginsel.

Overigens is er ook hier nog ruimte voor discussie: hoe moet er worden omgegaan met andersoortige overeenkomsten die kort na het Didam-arrest zijn aangegaan? Inmiddels weten we uit de jurisprudentie dat de regels uit het Didam-arrest gelden voor alle overeenkomsten waarbij ten minste het gebruiksrecht op onroerend goed wordt overgedragen. Mijns inziens geldt dat overheden uit het Didam-arrest hadden kunnen afleiden dat deze regels ook van toepassing waren op andersoortige overeenkomsten die het gebruiksrecht langdurig overdragen, zoals erfpacht, huur en reguliere pacht. Voor andere, kortdurende, gebruiksrechten kan deze overeenkomstige toepassing niet direct uit het Didam-arrest worden afgeleid. Daarnaast zou ik nog een voorbehoud willen maken als het gaat om het continueren van het gebruiksrecht in een nieuwe overeenkomst, zoals een hernieuwde pachtovereenkomst met dezelfde pachter of een verlenging van een huurovereenkomst. In deze gevallen is er formeel sprake van een nieuwe juridische relatie, maar zou de zittende gebruiker niet tegengeworpen moeten kunnen worden dat de overheid de bestaande relatie wilt voortzetten.

28 juni 2023

Verbintenissenrecht
Opheffing recht van overpad (ECLI:NL:RBMNE:2023:1522)

Een recht van overpad wordt gevestigd om een woning, die niet zelfstandig is ontsloten, toegang te geven tot de openbare weg. Later is het gebied herontwikkeld en heeft het heersende erf alsnog toegang gekregen tot een andere openbare weg. De eigenaar van het dienende erf verzoekt daarom dat het recht van overpad wordt opgeheven. De eigenaar van het heersende erf is van mening dat met het recht van overpad is bedoeld dat hij toegang zou krijgen tot de (specifieke) openbare weg die in de akte van vestiging wordt genoemd.

De rechtbank overweegt als eerst dat op verzoek van de eigenaar van het dienende erf een recht van overpad kan worden opgeheven als de eigenaar van het heersende erf niet langer een redelijk belang heeft bij de voortduring van het recht van overpad en niet aannemelijk is dat het redelijk belang daarbij zal terugkeren. Bij de beoordeling wordt alleen het belang van de eigenaar van het heersende erf betrokken. Een redelijk belang van de eigenaar van het heersende erf ontbreekt als voortzetting van de erfdienstbaarheid voor hem niet van betekenis moet worden geacht. De belangen van de eigenaar van het dienende erf spelen bij de opheffing geen rol, tenzij sprake is van misbruik van bevoegdheid.

Ten aanzien van de vraag wat de precieze bedoeling was bij de akte van vestiging, kijkt de rechtbank naar de gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Naar het oordeel van de rechtbank hebben de partijen bij het vestigen van de erfdienstbaarheid niet de bedoeling gehad om voor het heersende erf een directe uitweg te creëren naar specifiek deze straat. Het tussen haakjes plaatsen van de naam van de weg achter de term ‘openbare weg’ in de akte van vestiging impliceert dat het bereiken van de openbare weg de doelstelling was van partijen en de tussen haakjes geplaatste weg aan die doelstelling ondergeschikt was en puur ter verduidelijking van de op dat moment bestaande situatie is opgenomen. Dit blijkt ook uit de afbeelding van de situatie destijds. Om deze reden dient het recht van overpad op grond van artikel 5:79 BW te worden opgeheven.

Erfpachtrecht
Betekenis gemeentelijk beleid op bepaling erfpachtcanon (ECLI:NL:HR:2023:963)

De gemeente Amsterdam heeft een recht van erfpacht voor 50 jaar gevestigd. Na afloop van de termijn in 2005 is de erfpacht stilzwijgend voortgezet. De gemeente heeft ondertussen beleid ontwikkeld voor het omzetten van tijdelijke naar voortdurende rechten van erfpacht. Daarin staat onder meer dat de canon voor het nieuwe tijdvak wordt berekend, uitgaande van de op dat moment geldende grondwaarde en het op dat moment geldende canonpercentage.

In 2012 heeft de gemeente aan de erfpachter een aanbod gedaan om het tijdelijke erfpachtrecht om te zetten naar een voortdurend erfpachtrecht. Als de erfpacht niet met de omzetting zou instemming, zou de gemeente het erfpachtrecht opzeggen. De erfpachter heeft aangegeven te wensen dat het erfpachtrecht wordt omgezet, maar partijen hebben geen overeenstemming bereikt over de hoogte van de bijbehorende canon.

De erfpachter is vervolgens alsnog akkoord gegaan met omzetting, maar heeft de hoogte van de canon bij de rechter aangevochten. De rechtbank en het hof hebben de erfpachter gelijk gegeven en geoordeeld dat de gemeente misbruik heeft gemaakt van de omstandigheden. Hiervoor is onder meer van belang dat door een deskundige is bepaald dat de hoogte van de canon niet marktconform is.

De gemeente gaat in cassatie en voert aan dat zij in principe gebonden is aan het vastgestelde beleid voor het omzetten van erfpachtrechten. De Hoge Raad is dit met de gemeente eens en verwoordt haar oordeel als volgt:

‘Misbruik van omstandigheden in de zin van art. 3:44 lid 4 BW is aanwezig als iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden wordt bewogen tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden. […] In dit geval behoorden tot deze omstandigheden ook de hoedanigheid van de Gemeente als gemeentelijke overheid, die mede rekening dient te houden met algemene belangen, en het gemeentelijke erfpachtbeleid, in het bijzonder het conversiebeleid en de daaraan ten grondslag liggende uitgangspunten. De Gemeente heeft in dat verband onder meer aangevoerd dat zij gebonden is aan haar conversie- en grondprijzenbeleid en daarvan behoudens bijzondere omstandigheden niet vrijelijk mag afwijken. Het hof had deze omstandigheden dan ook in zijn beoordeling moeten betrekken en kon bij de beoordeling of de Gemeente misbruik van omstandigheden heeft gemaakt, niet volstaan met een vergelijking tussen de overeengekomen canon en een marktconforme canon in een zuiver commerciële context.’

Aansprakelijkheidsrecht
Verbod op gebruik van gewasbeschermingsmiddelen (ECLI:NL:RBNNE:2023:2333)

Bij de teelt van lelies dient gemiddeld één keer per week bespuiting met gewasbeschermingsmiddelen plaats te vinden. Omdat er geen specifieke gewasbeschermingsmiddelen voor de lelieteelt zijn, wordt hierbij gebruik gemaakt van gewasbeschermingsmiddelen voor voedselgewassen (met name gewasbeschermingsmiddelen voor aardappels). Vaak worden daarbij verschillende gewasbeschermingsmiddelen door elkaar gebruikt (een zogenoemde cocktail), al dan niet onder toevoeging van bindmiddelen (voor een snelle binding van het middel op het gewas).

Omwonenden van een teler van lelies vorderen in onderhavige zaak dat het de teler verboden wordt gewasbeschermingsmiddelen toe te passen totdat kan worden uitgesloten dat het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen op enigerlei wijze schadelijk is voor personen.

De voorzieningenrechter overweegt dat Europese verordeningen voorschrijven dat een gewasbeschermingsmiddel geen onmiddellijk of uitgesteld schadelijk effect op de gezondheid van de mens of die van dieren mag hebben. Er mag geen sprake zijn van een onaanvaardbaar risico voor mens en/of dier. In dit geval is er een lacune ten aanzien van een aantal gewasbeschermingsmiddelen en het effect dat zij mogelijk hebben op mensen, met name ten aanzien van neurologische aandoeningen op de langere termijn. Op dit moment is er onvoldoende duidelijk over deze effecten omdat het onderzoek ernaar complex en tijdrovend is. Er zijn (nog) geen multidisciplinaire wetenschappelijke studies voorhanden om te kunnen uitsluiten dat bepaalde gewasbeschermingsmiddelen (en met name ook cocktails van gewasbeschermingsmiddelen) voornoemde onaanvaardbare schadelijke effecten op mensen kunnen hebben.

Het RIVM en de GGD zijn ook kritisch ten aanzien van (respectievelijk) de relatie tussen blootstelling aan chemische stoffen, inclusief gewasbeschermingsmiddelen, en neurodegeneratieve aandoeningen, en wat te doen als er in de omgeving gebruik wordt gemaakt van gewasbeschermingsmiddelen.

De rechtbank oordeelt dat de mogelijkheid niet kan worden uitgesloten dat gewasbeschermingsmiddelen een onaanvaardbaar schadelijk effect kunnen hebben op mensen. Het enkele feit dat de gewasbeschermingsmiddelen zijn toegelaten, geeft in ieder geval geen garantie op het ontbreken van met name een uitgesteld schadelijk effect op de gezondheid van mensen. Het wekelijks spuiten van (een cocktail van) dergelijke middelen voor de lelieteelt in de directe omgeving van omwonenden, waarvan sommigen op enkele tientallen meters van de velden wonen, is gelet op deze potentiële risico’s, dan ook onrechtmatig.

Ten aanzien van het argument van de teler dat zij er alles aan doet om zo verantwoord mogelijk om te gaan met gewasbeschermingsmiddelen, zoals het inrichten van bufferzones, gebruik maken van een speciale installatie om verspreiding via de lucht tot een minimum te beperken en voor 75% gebruik te maken van biologische bestrijdingsmiddelen, overweegt de rechtbank het volgende: het kan niet worden uitgesloten dat er een kans is op potentieel ernstige (uitgeteld) letsel bij omwonenden als gevolg van het gebruik van de (cocktail van) gewasbeschermingsmiddelen. Van belang daarbij is dat er recente aanwijzingen zijn dat gewasbeschermingsmiddelen zich kennelijk via zogenaamde grondgebonden deeltjes (en via stof) over grote afstanden kunnen verspreiden. Ten slotte overweegt de rechtbank dat het hier niet zozeer gaat om de teelt van een gewas dat van belang is voor de voedselzekerheid, hetgeen de belangenafweging mogelijk anders zou doen uitvallen, maar om de teelt van sierbloemen in de directe nabijheid van mensen.

Planschade en nadeelcompensatie
Voor het nemen van een nieuw besluit geldt de wettelijke termijn, niet een redelijke termijn (ECLI:NL:RVS:2023:2333)

Tussen bewoners en een gemeente bestaat een geschil over planschade. De Afdeling heeft in een uitspraak aangegeven dat de gemeente een nieuw besluit dient te nemen. Tussen partijen bestaat nu discussie binnen welke termijn de gemeente dit nieuwe besluit diende te nemen.

De Afdeling had in haar uitspraak geen termijn gesteld voor het nemen van een nieuw besluit. De gemeente stelt dat er een nieuw advies moest worden opgesteld en daarom een redelijke termijn op zijn plaats was. De Afdeling is het hier niet mee eens. Onder verwijzing naar eerdere jurisprudentie geeft de Afdeling aan dat een bestuursorgaan in een dergelijk geval moet beslissen binnen dezelfde termijn, als de termijn die gold voor het nemen van het vernietigde besluit op bezwaar. Die termijn was in dit geval, gelet op de Algemene wet bestuursrecht, twaalf weken. De Afdeling constateert dat de gemeente geen besluit tot verdaging van die termijn heeft genomen, wat betekent dat de gemeente binnen twaalf weken een nieuw besluit moest nemen. De gemeente heeft dit niet gedaan en is daarom een dwangsom verschuldigd.

21 juni 2023

Pachtrecht
Conclusie over nietigheid pachtovereenkomst als gevolg van (niet ingezonden) sideletter (ECLI:NL:PHR:2023:576)

In een conclusie van P-G Valk wordt een oordeel gegeven over de gevolgen van een niet ingezonden onderhandse overeenkomst (sideletter) die de gelijktijdig gesloten pachtovereenkomsten aantasten. In de sideletter is bepaald dat de pachtprijs hoger is dan de (in de pachtovereenkomst) afgesproken pachtprijs en dat het groot onderhoud bij de pachter wordt gelegd (onder vermindering van de pachtsom met f 3.000).

Artikel 7:399c lid 1 BW bepaalt het volgende:

‘Een beding waarin een verpachter, indien de grondkamer onderscheidenlijk de Centrale Grondkamer de pachtovereenkomst of een overeenkomst tot wijziging van een pachtovereenkomst heeft vastgesteld, een hogere tegenprestatie bedingt dan ingevolge deze wet is geoorloofd, is nietig. Onder de tegenprestatie worden prestaties, bedongen of genoten krachtens andere met de pachtovereenkomst verband houdende overeenkomsten, mede begrepen.’

De P-G verwijst naar jurisprudentie van het toenmalige gerechtshof Arnhem (op dat moment de hoogste rechter in pachtzaken). In deze jurisprudentie is bepaald dat dit artikel alleen betrekking heeft op bedingen gemaakt nádat de grondkamer respectievelijk de Centrale Grondkamer de pachtovereenkomst heeft getoetst. Dit blijkt uit de woorden ‘heeft vastgesteld’. Bij de overbrenging naar het BW is deze bepaling onveranderd overgenomen en ook in de wetsgeschiedenis is niet aangegeven dat de wetgever een andere uitleg van deze bepaling op het oog had.

Een andere uitleg van deze bepaling zou ook erg ver gaan. Een voorschrift dat voor een nauwkeurig omschreven situatie categorisch (dat wil zeggen, zonder nadere nuanceringen) bepaalt dat een rechtshandeling nietig is, behoort in verband met het uitgangspunt van contractsvrijheid en de rechtszekerheid niet extensief te worden uitgelegd. Het bezwaar dat bepaalde vormen van (ontoelaatbare) wetsontduiking buiten schot blijven, kan met toepassing van art. 3:40 lid 1 BW worden ondervangen (nietigheid wegens strijd met de goede zeden of de openbare orde). Op grond van die bepaling kan op maat wetsontduiking worden geredresseerd.

Met betrekking tot de vraag waarop de nietigheid vervolgens ziet, het volgende. Artikel 7:399c lid 1 BW stelt al dat alleen het beding waarbij na de goedkeuring door de grondkamer of Centrale Grondkamer een hogere tegenprestatie is bedongen dan ingevolge de wet is toegelaten, nietig is. De pachtovereenkomst blijft voor het overige dus in stand. Die keuze van de wetgever ligt ook zeer voor de hand. Zou het bestaan van het niet-toegelaten beding tot nietigheid van de pachtovereenkomst leiden, dan zou de bescherming die de wetgever de pachter bedoelt te bieden, in haar tegendeel verkeren. Nietigheid van de pachtovereenkomst impliceert immers dat rechtens in het geheel geen pachtovereenkomst bestaat en dat de ‘pachter’ (die geen pachter blijkt te zijn) de onroerende zaak zonder recht in gebruik heeft.

Bestuursrecht
Aansluiten bij aanbestedingsrecht voor beslissingen ‘Didam’-overeenkomsten (ECLI:NL:RBMNE:2023:2645)

Een gemeente is een openbare verkoopprocedure gestart om een perceel met gebouwen te verkopen. In de procedure is aangegeven dan inschrijvingen uitgesloten worden als deze niet voldoen aan de gestelde voorwaarden. Op grond van deze bepaling wordt de inschrijving van een partij uitgesloten. De uitgesloten inschrijver start een procedure tegen de gemeente en voert aan dat zij een geldige inschrijving heeft gedaan en dat haar inschrijving bovendien de beste prijs-kwaliteitverhouding had.

De rechtbank verwijst als eerste naar het Didam-arrest, waarin de verplichting tot het volgen van een verkoopprocedure volgt (indien er geen beroep kan worden gedaan op de uitzondering waarin slechts een serieuze gegadigde in aanmerking komt). Naar het oordeel van de rechtbank zijn in het verkoopdocument ook voldoende duidelijke en redelijke criteria zijn opgenomen. Het proces en de kaders van de openbare verkoopprocedure zijn beschreven. Daaruit blijkt onder meer dat de inschrijvingen moeten voldoen aan de als minimumvoorwaarden aangemerkte randvoorwaarden.

Het niet, onvolledig of onjuist verstrekken van de gevraagde gegevens leidt, aldus het verkoopdocument, tot uitsluiting van de (verdere) procedure (knock-out), waarbij het aan de inzender is om duidelijk te maken dat en hoe aan de randvoorwaarden en pluspunten wordt voldaan. Als de beoordelingscommissie de informatie niet kan vinden, kan besloten worden dat niet wordt voldaan en kan de inzending uitgesloten worden. De beslissing over diskwalificatie wordt door het college van burgemeester en wethouders genomen, op basis van de beoordeling door de beoordelingscommissie.

De rechtbank oordeelt ten aanzien van de vraag of de gemeente heeft kunnen overgaan tot uitsluiting van de inschrijving van de uitgesloten inschrijver dat deze moet worden beantwoord met in achtneming van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Er kan daarbij aansluiting worden gezocht bij de regels van het aanbestedingsrecht. Het aanbestedingsrecht is, waar het gaat om de verkoop van een onroerende zaak door een overheidslichaam, niet van toepassing, maar er zijn wel raakvlakken.

De onderhavige zaak spitst zich toe op de randvoorwaarden en de manier waarop de gemeente heeft bepaald dat de inschrijving van de uitgesloten inschrijver hier niet aan heeft voldaan. Er is niet komen vast te staan dat er sprake is van een inschrijving die evident niet aan de minimumeisen voldoet. De gemeente wordt veroordeeld een nieuw besluit te nemen in overeenstemming met de uitspraak.

14 juni 2023

Verbintenissenrecht
Roerende zaken bij overdracht onroerend goed (ECLI:NL:RBOVE:2023:2033)

Na de verkoop van een woon- en winkelpand ontstaat discussie over de vraag of de verkopers het pand feitelijk hebben opgeleverd in de staat waarin het pand zich bevond bij het tot stand komen van de koop en op de datum die partijen zijn overeengekomen.

Volgens de kopers hebben de verkopers de plafonds, RVS-omlijsting van deuren, bekleding van kolommen, schuifdeuren, airco, verlichting, bekabeling, E- en W-installatie en de balie verwijderd. Ook de ovens en koelcellen, die volgens de verkoopbrochure deel uitmaken van het verkochte, zijn verwijderd. De verkopers stellen juist een schoon, leeg en ontruimd woon- en winkelpand te hebben opgeleverd, zoals afgesproken in de koopovereenkomst.

De rechtbank stelt voorop dat de afspraken tussen partijen zijn neergelegd in de koopovereenkomst en de leveringsakte. Deze moeten worden uitgelegd in het licht van de mededelingen die partijen over en weer hebben gedaan, waaronder ook de verkoopbrochure. In een schriftelijke overeenkomst kan de vraag naar de rechten en verplichtingen van partijen immers niet worden beantwoord op grond van uitsluitend een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van de overeenkomst. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de zogenoemde Haviltexmaatstaf).

Naar het oordeel van de rechtbank zijn de roerende zaken in het winkelpand geen onderdeel van de koopovereenkomst. De verkopers hebben geen mededelingen gedaan die daarop wijzen. Dat er zaken in de verkoopbrochure staan vermeld, betekend niet dat deze zaken onderdeel vormen van de koopovereenkomst als daar geen nadere afspraken over zijn gemaakt. Voor de roerende zaken uit de woonruimte van het pand hebben de verkopers namelijk een lijst met te verkopen zaken opgesteld. Nu dat voor de winkelruimte niet is gedaan, hadden de kopers niet mogen verwachten dat de daar aanwezige roerende zaken bij de koop van de pand inbegrepen waren.

Naar het oordeel van de rechtbank dienen, ook zonder dat daar specifiek afspraken over zijn gemaakt, wel alle bestanddelen van de onroerende zaak te worden geleverd. De bestanddelen maken immers deel uit van het pand. De verkoop van het pand omvat dan ook tevens de verkoop van de bestanddelen. Bestanddeel is alles dat naar verkeersopvattingen onderdeel van een zaak is, of zodanig met een zaak verbonden is dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat aan de zaken beschadiging wordt toegebracht (artikel 3:4 BW).  De door de kopers genoemde zaken als de plafonds, schuifdeuren, airco, verlichting (de elektra zelf, niet de lampen), bekabeling en de E- en W-installatie zijn naar het oordeel van de rechtbank op grond van verkeersopvattingen bestanddeel van het pand. De verkopers hebben niet betwist dat deze zaken bij het sluiten van de koopovereenkomst aanwezig waren. De verkopers hebben deze zaken dan ook ten onrechte uit het pand verwijderd.

De stelling van verkopers dat het pand leeg en ontruimd moest worden opgeleverd, brengt zonder verdere onderbouwing niet met zich mee dat ook de bestanddelen uit het pand moesten worden verwijderd. Naar het oordeel van de rechtbank ziet het ‘leeg en ontruimd’ opleveren van het pand in dit geval op het leeg opleveren van het pand en op het niet achterlaten van vuil, rommel, of (roerende) zaken die niet zijn verkocht.

Planschade en nadeelcompensatie
Geen plicht om inspraakreactie dan wel zienswijze naar voren te brengen om planschade te beperken (ECLI:NL:RBNNE:2023:2162)

Eigenaren van een tweetal percelen dienen een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in, nadat de bestemming van hun percelen is verander van verblijfsrecreatie naar agrarisch. De gemeente wijst het verzoek af, in de eerste plaats omdat de eigenaren onvoldoende moeite hebben gedaan om de schade te beperken, en in de tweede plaats omdat de schade anderszins is verzekerd vanwege de verkoop van de percelen. De zijn na de peildatum verkocht voor een hogere waarde dan de SAOZ had vastgesteld als waarde direct voorafgaand aan de planologische verandering.

De eigenaren verweren zich hiertegen door te stellen dat het niet indienen van zienswijzen geen reden kan zijn om een verzoek om planschade af te wijzen, gelet op eerdere jurisprudentie en de wetsgeschiedenis van artikel 4:126 Awb.

Naar het oordeel van de rechtbank kon in dit geval niet redelijkerwijs van de eigenaren worden gevergd dat zij een inspraakreactie dan wel een zienswijze naar voren hadden gebracht tegen het vervallen van de bestemming verblijfsrecreatie. De rechtbank acht daarvoor van belang dat in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) niet een dergelijke verplichting is opgenomen. Dat, zoals de gemeente stelt, de regering bij de totstandkoming van de Wro heeft overwogen om in de nieuwe regeling het in behandeling nemen van een verzoek tot tegemoetkoming in de schade afhankelijk te stellen van de vraag of de betrokkene in de fase van de voorbereidingsprocedure van het besluit tot vaststellen of wijzigen van een bestemmingsplan, het bestuur heeft gewezen op het intreden van schade ten gevolge van dat besluit, leidt niet tot een ander oordeel. De wetgever heeft ervoor gekozen om een dergelijke verplichting niet op te nemen in een wettelijk voorschrift.

Ten aanzien van de hogere verkoopprijs overweegt de rechtbank dat, gelet op de tekst van artikel 6.1 van de Wro, moet worden beoordeeld of ten tijde van de beslissing op de aanvraag de schade voldoende anderszins verzekerd is. De gemeente heeft, door een deskundig advies onderbouwd, aangegeven dat de waarde direct voorafgaand aan de planologische verandering lager is dan de waarde waarvoor de percelen uiteindelijk zijn verkocht. Naar het oordeel van de rechtbank is niet aannemelijk dat het verschil tussen de door de deskundige getaxeerde waarde en de bij de verkoop gehanteerde waarde kan worden verklaard door een algemene prijsstijging tussen de peildatum voor de planschade en de verkoopdatum. De gemeente heeft zich dus kunnen baseren op de adviezen van de door haar ingeschakelde deskundige.

De rechtbank is dan ook van oordeel dat de gemeente terecht heeft geconcludeerd dat de schade voldoende anderszins verzekerd is met de verkoop van de percelen aan derden.

7 juni 20223

Verbintenissenrecht
Geen mededelingsplicht verkoper bij agrarische bestemming (woon)boerderij (ECLI:NL:RBLIM:2023:3042)

Een pand wordt verkocht. De kopers komen er na enkele jaren achter dat het pand een bestemming ‘agrarisch-bedrijf’ heeft, waardoor er niet in het pand gewoond mag worden. De kopers stellen daarop de verkopers aansprakelijk voor de schade.

Volgens de kopers hebben de verkopers in de koopovereenkomst gesteld dat er geen ‘bijzondere lasten’ zijn en dat het pand beschikt over de ‘feitelijke eigenschappen (…) die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonruimte’. Hiermee hebben zij hun mededelingsplicht geschonden.

De rechtbank verwijst naar jurisprudentie van de Hoge Raad en oordeelt dat een bestemming geen ‘bijzondere last’ is. Er is slechts sprake van een ‘bijzondere’ publiekrechtelijke last of beperking indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit. De achtergrond van deze lijn is dat alleen dergelijke belemmeringen een potentiële koper op informatieachterstand zetten die hij moeilijk zelf kan inlopen, zodat de verkoper op grond van artikel 7:15 van het BW verplicht is mededeling te doen. Aangezien het in deze zaak echter gaat om een publiekrechtelijke belemmering die voortvloeit uit een (openbaar beschikbaar) bestemmingsplan, is artikel 7:15 van het BW niet van toepassing.

Ten aanzien van de feitelijke eigenschappen oordeelt de rechtbank dat, overeenkomstig de uitleg van de NVM-koopovereenkomst, gekeken moet worden naar wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Volgens gangbaar spraakgebruik valt naar het oordeel van de rechtbank onder ‘feitelijke eigenschappen (…) die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonruimte’, niet de afwezigheid van een publiekrechtelijke beperking als een bestemming uit een bestemmingsplan. De publiekrechtelijke bestemming is naar het oordeel van de rechtbank geen ‘feitelijke’ maar een ‘juridische’ eigenschap van het pand.

Het bovenstaande houdt in dat de verkopers hun mededelingsplicht niet hebben geschonden en dat de vorderingen van de kopers worden afgewezen.

Erfpachtrecht
Onredelijkheid algemene erfpachtvoorwaarden (ECLI:NL:GHARL:2023:4515)

Vijf partijen hebben een recht van erfpacht van de gemeente. De gemeente heeft op een later moment nieuwe algemene bepalingen voor de uitgifte in voortdurende erfpacht vastgesteld. In de algemene bepalingen is bepaald dat de gemeente elke tien jaar de canon volgens een geformuleerde maatstaf opnieuw zal vaststellen. Na 50 jaar worden nieuwe voorwaarden vastgesteld.

De erfpachters vinden dat de gemeente hen in financiële zin niet gelijk behandelt met een grote groep erfpachters die vanaf 1989 een eeuwigdurend recht van erfpacht heeft verkregen. Zij willen met deze procedure bereiken dat zij alsnog gelijk behandeld worden. Als deze gelijke behandeling niet mogelijk is, dan willen ze in ieder geval dat de canon niet op een onredelijke wijze kan worden herzien, zowel na tien jaar als na 50 jaar.

In essentie gaat de zaak over de vraag of de bedingen uit de algemene voorwaarden onredelijk bezwarend zijn. De (Europese) Richtlijn oneerlijke bedingen is niet van toepassing, omdat de algemene voorwaarden voor 31 december 1994 zijn bedongen. Dit sluit niet uit dat de nationale rechter, zonder daartoe verplicht te zijn, vrijwillig het nationale recht uitlegt en toepast in overeenstemming met de Richtlijn oneerlijke bedingen, als de rechter meent dat deze Richtlijn relevantie informatie bevat over de opvattingen over de toelaatbaarheid van bepaalde bedingen. De rechter mag daarbij ook acht slaan op de indicatieve lijst bij de Richtlijn oneerlijke bedingen.

Het hof oordeelt dat het beding inzake de periodieke canonherziening niet onredelijk bezwarend is. Daarbij weegt vooral mee dat het in het beding opgenomen minimumpercentage van 5% gecorrigeerd wordt doordat de canon, voor erfpachtgronden waarop particuliere woningen zijn gebouwd, maximaal stijgt met het (gecumuleerde) percentage van de huurverhogingen van de voorafgaande tien jaar. Een extra maximering is de verdubbeling van de canon per tien jaar. Daarbij komt dat een commissie van onafhankelijke deskundigen kan beoordelen wat een redelijke canon is, als erfpachters daartoe een verzoek doen bij de gemeente. Een eventuele depreciatie van de grondwaarde kan dan door die deskundigen worden toegepast, mochten zij dat nodig vinden, maar depreciatie is op zichzelf geen vereiste om tot een redelijke, periodieke, canon te komen.

Verder maakt het feit dat het recht van erfpacht niet kan worden opgezegd, het beding over herziening van de canon niet onredelijk bezwarend. De opzeggingsbevoegdheid van een erfpachter is van regelend recht, dus de wetgever heeft de uitsluiting van zo’n bevoegdheid mogelijk gemaakt. De gemeente heeft er verder op gewezen dat opzegging onwenselijk is, omdat een dergelijk traject geld en capaciteit kost, terwijl een erfpachter die van zijn recht van erfpacht af zou willen, dit recht eenvoudig kan verkopen en overdragen. Bovendien kan een erfpachter verzoeken om wijziging van de algemene, en/of bijzondere voorwaarden die aan zijn recht van erfpacht zijn verbonden.

Planschade en nadeelcompensatie
Passieve risicoaanvaarding en voldoende lange benuttingsperiode (ECLI:NL:RVS:2023:2102)

Een eigenaar van een perceel dient een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in bij de gemeente. De gemeente heeft een bestemmingsplan vastgesteld, op grond waarvan de bestemming van het perceel wijzigt van een industriebestemming (uit een plan uit 1948!) naar een groenbestemming.

Het staat niet ter discussie dat de verzoeker in een aanzienlijk nadeligere situatie is gekomen. De gemeente kent in eerste instantie een bedrag aan planschade toe. De SAOZ, die de gemeente in bezwaar adviseert, stelt dat de waardedaling weliswaar hoger is dan in eerste instantie getaxeerd, maar dat de verzoeker passieve risicoaanvaarding tegengeworpen kan worden. Om deze reden komt verzoeker volgens de SAOZ niet in aanmerking voor een tegemoetkoming.

De verzoeker stelt dat het niet voorzienbaar was dat de planologische mogelijkheden zouden worden beperkt. Verder stelt hij dat de gemeente hem ten onrechte heeft tegengeworpen dat hij geen concrete poging heeft gedaan om de bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden te realiseren. Hij voert daartoe aan dat de benuttingsperiode van acht maanden daarvoor te kort was. De doorlooptijd voor het indienen van een aanvraag voor het oprichten van bedrijfsgebouwen op een groot perceel bedraagt op zijn minst twaalf maanden.

De Afdeling overweegt dat voor de beantwoording van de vraag of een verzoeker het risico dat de onder het oude planologische regime bestaande bouw- of gebruiksmogelijkheden op diens perceel zouden vervallen passief heeft aanvaard, van belang is of de voortekenen van de nadelige planologische wijziging reeds enige tijd zichtbaar waren. Voor de bevestigende beantwoording van de vraag of een verzoeker het risico dat de onder het oude planologische regime bestaande bouw- of gebruiksmogelijkheden van zijn onroerende zaak zouden vervallen passief heeft aanvaard, is voldoende dat, bezien vanuit de positie van een redelijk denkende en handelende eigenaar, aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse zou gaan veranderen in een voor hem ongunstige zin. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft.

In onderhavig geval oordeelt de Afdeling dat de verzoeker niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij redelijkerwijs geen kennis heeft kunnen nemen van de publicatie van het voorontwerp. Gelet op de publicatie door de gemeente, was de nadelige bestemmingsplanwijziging voor de verzoeker voorzienbaar.

De Afdeling stelt verder dat bij een voorzienbare nadelige planologische wijziging, de vraag moet worden beantwoord of een concrete poging is ondernomen ter realisering van de bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden. Het risico op verwezenlijking van planologisch nadeel wordt geacht passief te zijn aanvaard als er voorzienbaarheid is en indien geen concrete pogingen zijn gedaan tot realisering van de bouw- en gebruiksmogelijkheden die onder het nieuwe planologische regime zijn komen te vervallen, terwijl dit van een redelijk denkend en handelend eigenaar, vanaf de peildatum voor voorzienbaarheid, kon worden verlangd. In geval van vervallen bouwmogelijkheden bestaat een concrete poging in vorenbedoelde zin in het indienen van een bouwplan dat zodanig is uitgewerkt dat het zich laat beoordelen op passendheid binnen het bestemmingsplan en dat in beginsel past binnen de bestaande mogelijkheden van het bestemmingsplan.

De verzoeker heeft in deze zaak een benuttingsperiode van acht maanden gehad. Hij heeft geen deskundigenrapport ten grondslag gelegd aan zijn betoog dat de benuttingsperiode van acht maanden te kort was voor het voorbereiden en indienen van een bouwplan om de bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden te benutten. De Afdeling is daarom van oordeel dat de verzoeker het niet aannemelijk heeft gemaakt dat een benuttingsperiode van acht maanden onvoldoende is om een concrete poging te doen tot het realiseren van de bouw- en gebruiksmogelijkheden die onder het nieuwe bestemmingsplan zouden komen te vervallen.

Procesrecht
Bindend advies door deskundigen, hoor en wederhoor (ECLI:NL:HR:2023:822)

Bij een geschil tussen een huurder en een verhuurder over de waardevermeerdering van het gehuurde, worden door partijen, overeenkomstig een vaststellingsovereenkomst, taxateurs aangewezen die een bindend advies uitbrengen. De huurder stuurt naar aanleiding van het advies een factuur, die door de verhuurder betwist wordt.

De verhuurder voert aan dat de taxateurs ten onrechte geen hoor en wederhoor hebben toegepast. De aard van een opdracht als de onderhavige brengt volgens de verhuurder mee dat de taxateurs de opdrachtgevers (i.c. verhuurder en huurder) gelijke kansen dienen te bieden om het eigen standpunt naar voren te brengen en zich uit te laten over het standpunt van de ander en over alle stukken en gegevens die aan de taxateurs zijn voorgelegd. De verhuurder wijst erop dat de taxateurs zijn uitgegaan van informatie over de bestrating van het buitenterrein van het gehuurde die de huurster heeft aangeleverd, zonder dat zij de verhuurder hierover hebben geïnformeerd en de juistheid van de informatie hebben geverifieerd.

De Hoge Raad overweegt dat volgens artikel 7:904 lid 1 BW, partijen de bindende kracht van het advies kunnen aantasten indien gebondenheid hieraan in verband met inhoud of wijze van totstandkoming daarvan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Deze strikte maatstaf brengt mee dat een partij bij een bindend advies niet elke onjuistheid in het advies kan inroepen om de bindende kracht daarvan aan te tasten, maar slechts hierop kan aanvoeren dat het advies uit hoofde van zijn inhoud of wijze van totstandkoming zo zeer indruist tegen redelijkheid en billijkheid dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat zij aan dit advies zou kunnen worden gehouden. Alleen ernstige gebreken kunnen meebrengen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is de wederpartij te houden aan de door een bindend adviseur in opdracht van partijen gegeven beslissing. Indien bij de totstandkoming van een bindend advies procedurele fouten zijn gemaakt, is voor de beantwoording van de vraag of een partij haar wederpartij aan een bindend advies mag houden, mede van belang of, en zo ja in welke mate, door de procedurefout nadeel aan de wederpartij is toegebracht.

De aard van een opdracht als de onderhavige, waarmee wordt beoogd dat de opdrachtnemers aan de hand van hun expertise tot een gezamenlijke vaststelling komen van de te vergoeden waardevermeerdering, verplicht de bindend adviseurs tot een onafhankelijke opstelling jegens hun opdrachtgevers. De bindend adviseurs hebben bij de uitvoering van hun opdracht rekening te houden met de belangen van alle opdrachtgevers. Behoudens andersluidende afspraken brengt de aard van een dergelijke opdracht, gelet op de bij de uitvoering daarvan te maken keuzes en feitelijke beoordelingen, die tot een groot verschil in uitkomst kunnen leiden, in beginsel ook mee dat hoor en wederhoor moeten worden toegepast.

De van de bindend adviseurs te vergen onafhankelijke opstelling brengt mee dat de opdrachtgevers gelijkelijk al dan niet de gelegenheid moeten krijgen om te reageren op een concept-rapport. Hoor en wederhoor eisen verder in beginsel dat de andere opdrachtgever(s) in de gelegenheid worden gesteld te reageren op door één van hen aan de bindend adviseurs verstrekte gegevens.

Bestuursrecht
Mail van burgemeester is een besluit in de zin van de Awb (ECLI:NL:RVS:2023:1851)

Een bewoner van een pand ondervindt hinder van een medebewoner. De huisbaas en de politie helpen hem naar zijn gevoel niet of onvoldoende. De bewoner schrijft in een mail aan de burgemeester dat hij wel zeker mag eisen van de gemeente dat hij veilig mag wonen en niet steeds met de dood wordt bedreigd. De burgemeester antwoordt en stelt dat de politie belast is met het onderzoek naar aanleiding van strafrechtelijke incidenten en dat de gemeente daarin geen rol heeft.

De bewoner stelt bezwaar en vervolgens beroep in. De burgemeester geeft in een reactie aan geen bevoegdheden op grond van de Gemeentewet te hebben en daarom geen besluit te hebben genomen waartegen een bezwaarschrift kan worden ingediend. Ook is er geen weigering om een besluit te nemen, die met een besluit kan worden gelijkgesteld. Hij komt daarom niet toe aan een inhoudelijke beoordeling van het bezwaar.

De Afdeling is het niet met de burgemeester eens. Een besluit is gedefinieerd als een schriftelijke beslissing van een bestuursorgaan, inhoudende een publiekrechtelijke rechtshandeling. Een rechtshandeling is volgens de wetgever gelijk aan een handeling die gericht is op enig rechtsgevolg. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen, heeft een beslissing rechtsgevolg, als zij er op is gericht een bevoegdheid, recht of verplichting voor een of meer anderen te doen ontstaan of teniet te doen, of een juridische status van een persoon of een zaak vast te stellen. Het geheel ontbreken van een bevoegdheid brengt in beginsel met zich dat geen rechtsgevolgen in het leven kunnen worden geroepen.

De burgemeester heeft in zoverre gelijk dat hij niet bevoegd is strafrechtelijk aangiftes in behandeling te kunnen nemen. Wat betreft het verzoek van de bewoner om maatregelen om veilig te kunnen wonen en niet steeds door de medebewoner met de dood te worden bedreigd, kan echter niet worden gezegd dat een bevoegdheid voor de burgemeester om op te treden geheel ontbreekt. Artikel 125 van de Gemeentewet bevat een algemene bestuursdwangbevoegdheid die kan worden toegepast ter handhaving van de wettelijke regels die de burgemeester uitvoert. Ook biedt artikel 2 van de Wth de burgemeester een publiekrechtelijke grondslag en daarmee een bevoegdheid om op te treden in huiselijk geweld-situaties.

Als vaststaat dat er een mogelijke bevoegdheid bestaat, dan volgt daarna pas de inhoudelijke beoordeling of die regels in dit concrete geval ook van toepassing zijn. De burgemeester kan het verzoek afwijzen als niet aan de toepassingsvereisten wordt voldaan. De burgemeester kan op grond van de genoemde bepalingen dus wel rechtsgevolgen in het leven roepen. De e-mail waarin de burgemeester schrijft geen rol te hebben in het geschil met de medebewoner kan niet anders worden begrepen dan een afwijzing van het verzoek van de bewoner aan de burgemeester om maatregelen te treffen. De e-mail is daarmee een besluit als bedoeld in artikel 1:3 van de Awb waartegen bezwaar openstaat.

31 mei 2023

Verbintenissenrecht
Optie koopovereenkomst niet meer uit te oefenen (ECLI:NL:RBZWB:2023:3157)

Een huurder van een bedrijfsruimte komt met de eigenaar een koopoptie overeen. Gedurende de looptijd van de optieovereenkomst, verkoopt de eigenaar het bedrijfspand. De huurder is daarna gestopt de optievergoeding te betalen en vordert nu terugbetaling van de reeds betaalde optievergoedingen. De (nu voormalige) eigenaar verweert zich door te stellen dat het optierecht uitdrukkelijk in de koopovereenkomst is opgenomen en door de koper wordt erkend, zodat deze blijft bestaan.

De rechtbank overweegt dat onduidelijkheid is ontstaan over wat in de koopovereenkomst is opgenomen. De verkoper stelt dat met de koper is afgesproken dat deze de koopoptie zal dulden. In de, op de koopovereenkomst gebaseerde, leveringsakte is inderdaad opgenomen dat de koper bekend is met het recht tot koop, maar staat ook dat verkoper garandeert dat er geen verplichtingen uit hoofde van een optierecht bestaan. De rechtbank oordeelt dat de verkoper onvoldoende heeft onderbouwd dat de optievoorwaarden zoals vastgelegd in de koopoptieovereenkomst één op één gestand zouden worden gedaan door de koper.

Naar het oordeel van de rechtbank kan de verkoper haar verplichtingen uit de koopoptieovereenkomst blijvend niet meer nakomen en wordt zij als gevolg daarvan veroordeeld tot terugbetaling van de reeds betaalde optievergoedingen.

Huurrecht
Bewijsvermoeden tekortkoming voor schade aan verhuurde zaak (ECLI:NL:HR:2023:775)

Twee huurders van een bovenwoning constateren een lekkage en proberen dit zelf op te lossen. Een maand later is in zowel de bovenwoning als de benedenwoning zeer ernstige waterschade ontstaan, het pand is bijna een jaar lang onbewoonbaar verklaard. De eigenaars stellen de huurders aansprakelijk voor de geleden schade. De vraag in onderhavige zaak is of het wettelijke bewijsvermoeden ook het tekortschieten van de huurder omvat, of alleen het causale verband tussen de tekortkoming en de schade.

Artikel 7:218 BW bepaalt dat – behoudens de in lid 2 genoemde uitzonderingen – alle schade wordt vermoed te zijn ontstaan door een aan de huurder toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst.

Deze formulering is een aanwijzing voor de uitleg dat het vermoeden tevens het tekortschieten zelf betreft. Uit de toelichting in de parlementaire geschiedenis volgt dat deze uitleg strookt met de bedoeling van de wetgever. Hierin wordt onder meer gewezen op de ratio van het vermoeden, te weten dat de huurder in de regel veel beter dan de verhuurder in staat is om na te gaan door welke oorzaak de schade aan het gehuurde is ontstaan.

De Hoge Raad oordeelt dat ook de aanwezigheid van een tekortkoming is begrepen in het bewijsvermoeden van artikel 7:218 BW.

Bestuursrecht
Ten onrechte geen exploitatieplan vastgesteld (ECLI:NL:RVS:2023:1652)

De gemeente Nieuwegein heeft een bestemmingsplan vastgesteld. Het plangebied was opgenomen in een eerder conceptbestemmingsplan dat op meerdere locaties zag, maar is bij de vaststelling van dat bestemmingsplan eruit gehaald. Bij vaststelling van het onderhavige bestemmingsplan is geen exploitatieplan opgesteld, omdat de gemeente de gronden in het plangebied, waar sprake is van een bouwplan, in eigendom heeft. Daarom is de gemeente in staat om de kavels uit te geven aan ontwikkelende partijen. Het kostenverhaal is anderszins, namelijk via de gronduitgifte, verzekerd, aldus de gemeente.

Een eigenaar van percelen in het plangebied is echter van mening dat er ten onrechte geen exploitatieplan is vastgesteld. Niet alle percelen zijn in eigendom van de gemeente en ook is er geen anterieure overeenkomsten gesloten met deze eigenaar. Daarnaast is er bij de bouwregels van de betreffende bestemming geen koppeling opgenomen met een stedenbouwkundig plan. Dat betekent dat een aanvraag omgevingsvergunning niet kan worden geweigerd met een beroep op strijd met de door de gemeente gewenste integrale herontwikkeling zoals neergelegd in een stedenbouwkundig plan. Een zelfstandige ontwikkeling door de eigenaar van de percelen is op grond van het bestemmingsplan en de grondeigendommen volgens hem wel mogelijk.

De gemeente verwijst naar de verbeelding en stelt dat daaruit blijkt dat bouwen op de percelen van de bovengenoemde eigenaar niet mogelijk is. Daarnaast stelt de gemeente dat er een voorkeursrecht is gevestigd op de gronden van de eigenaar en de gemeente de percelen zo nodig zal onteigenen, als alternatief voor een vorm van zelfrealisatie.

De Afdeling is van oordeel dat het niet vaststaat dat het bestemmingsplan het onmogelijk maakt om een zelfstandig bouwplan te realiseren op andere percelen dan die van de gemeente. Volgens de Afdeling gaat de gemeente daar kennelijk ook van uit, omdat zij aanvoert dat verwerving van de percelen als alternatief voor een vorm van zelfrealisatie door de grondeigenaren nadrukkelijk als optie openhoudt. Niet in geschil is voorts dat er in de toekomst te verhalen exploitatiekosten zijn. Omdat er geen grondexploitatieovereenkomsten zijn gesloten, staat niet vast dat de kosten van de grondexploitatie anderszins zijn verzekerd.

Voor zover de gemeente stelt dat er geen noodzaak is om een exploitatieplan vast te stellen, omdat de gemeente de gronden in het plangebied in de toekomst minnelijk zal trachten te verwerven en zo nodig zal onteigenen, leidt dit ook overigens niet tot het oordeel dat het verhaal van de kosten van de grondexploitatie “anderszins is verzekerd” als bedoeld in artikel 6.12, tweede lid, onder a, van de Wro. Voor het “anderszins verzekerd” zijn van het kostenverhaal is in dit verband vereist dat de vaststelling daarvan plaatsvindt op het moment waarop het bestemmingsplan wordt vastgesteld.

• Evenredigheid last onder dwangsom voor meer dan 25 jaar strijdig met bestemmingsplan gebruikte aanbouw (ECLI:NL:RVS:2023:1811)

Twee broers zijn eigenaar van aangrenzende percelen, die ze kort na elkaar van hun moeder hebben gekocht. Op het perceel van de ene broer (broer 1) staat een woning, dat hij verhuurt. Op het perceel van de andere broer (broer 2) stond een aanbouw, origineel een atelier, die geschikt was om voor bewoning te gebruiken. Op een gegeven moment heeft broer 2 de aanbouw gesloopt en een nieuwe aanbouw gebouwd, met meerdere woonvoorzieningen. Broer 1 heeft bij de gemeente een handhavingsverzoek ingediend tegen de bewoning van de aanbouw. De gemeente heeft broer 2 gelast twee van de drie woonvoorzieningen te verwijderen, met gebruikmaking van een last onder dwangsom.

Broer 2 is van mening dat er geen sprake is van een zelfstandige woning, omdat de deur tussen de aanbouw en het hoofdgebouw (van broer 1) nog steeds kan worden geopend. De Afdeling is het hier niet mee eens; het staat vast dat de aanbouw door de verbouwing beschikt over alle wezenlijke voorzieningen die nodig zijn voor zelfstandige bewoning. De aanbouw heeft ook een eigen afsluitbare toegang. Daarmee is het een zelfstandige bewoning.

Broer 2 doet daarnaast een beroep op het vertrouwensbeginsel door te stellen dat de gemeente in het verleden heeft toegezegd dat de aanbouw mocht worden gebouwd en dat de aanbouw bewoond mocht worden, maar kan dit niet onderbouwen met objectieve en voldoende concrete bronnen. De Afdeling gaat dan ook aan dit argument voorbij.

Als laatste staat ter discussie of de gemeente mocht handhaven, gelet op het feit dat de aanbouw al sinds 1976 woonvoorzieningen heeft en al lange tijd wordt bewoond door broer 2. De rechtbank heeft geoordeeld dat andere bewoners (afgezien van broer 1) geen last hebben van het gebruik van de aanbouw als woning en dat het bestemmingsplan ook niet bepaald dat er op de twee aangrenzende percelen geen twee huishoudens mogen wonen. De rechtbank heeft de belangen van beide broers afgewogen en geoordeeld dat broer 2 in zijn woning mag blijven wonen.

De Afdeling is het niet met het oordeel van de rechtbank eens. Het staat vast dat er geen concreet zich is op legalisatie van de overtreding. Ook is het geen overtreding van geringe aard en ernst, omdat de gevolgen van de overtreding doorlopend zijn, in die zin dat het bouwwerk blijft bestaan. Verder kent de Afdeling gewicht toe aan het feit dat broer 2 eerder een aanvraag om het hoofdgebouw te vergroten heeft gedaan, die is afgewezen om het aantal woningen in het buitengebied niet te laten toenemen. Broer 2 wist, of had moeten weten, dat het bouwen van een zelfstandige woning niet was toegestaan en dat de gemeente daar geen vergunning voor wilde verlenen. Naar het oordeel van de Afdeling kan broer 2 dus een verwijt worden gemaakt en had de gemeente handhavend mogen optreden.

24 mei 2023

Verbintenissenrecht
Plaatsing zonnepanelen in strijd met beeldkwaliteitplan (ECLI:NL:GHSHE:2022:3333)

Een huurder heeft zijn woning gekocht van de woningstichting die hem de woning verhuurde. In de koopovereenkomst is bepaald dat de koper zich dient te houden aan het te sluiten beeldkwaliteitplan van de gemeente. Later heeft de koper zonnepanelen geplaatst, nadat hem per e-mail was bevestigd door de gemeente dat dit was toegestaan.

De woningstichting start een procedure om de zonnepanelen te laten verwijderen. De stichting is van mening dat het de koper duidelijk had moeten zijn dat de woning onder een nog vast te stellen beeldkwaliteitplan zou vallen. Hierbij speelt mee dat de woning onderdeel uitmaakt van een complex met cultuurhistorische betekenis dat gerenoveerd is kort na de verkoop.

Het hof overweegt dat het niet alleen aankomt op de taalkundige uitleg van deze stukken, maar ook op de betekenis die partijen over en weer aan de bedingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, in het licht van alle omstandigheden van het geval.

In het beeldkwaliteitplan is opgenomen dat de woning van de koper moet worden voorzien van rode keramische dakpannen. De koper heeft ingestemd met de bepaling in de koopovereenkomst en de akte van levering om zich aan het beeldkwaliteitplan te houden, maar naar het oordeel van het hof volgt daaruit niet dat de koper geen zonnepanelen op het dak zou mogen leggen. Het staat dus ook niet vast dat de koper in strijd met het beeldkwaliteitplan heeft gehandeld.

Omgevingsrecht
Hobbymatig houden van alpaca’s is agrarisch gebruik (ECLI:NL:RVS:2023:1651)

Een hobbymatig houder van alpaca’s heeft een omgevingsvergunning gekregen om een hekwerk te plaatsen, hoger dan door het geldende bestemmingsplan is toegestaan. Een omwonende komt hiertegen op tot aan de Afdeling.

Naar mening van de omwonende valt het hobbymatig houden van alpaca’s niet onder ‘agrarisch gebruik’ en mocht het hekwerk daarom niet worden vergund. Daarnaast heeft de omwonende bezwaren tegen de hoogte en het materiaal van het hekwerk.

De Afdeling overweegt als eerste dat er in de planregels geen definitie is van ‘agrarisch gebruik’. De gemeente heeft daarom aangesloten bij de uitleg van het begrip “agrarische activiteiten” zoals opgenomen in artikel 1.1, eerste lid, van het Activiteitenbesluit. In de wetsgeschiedenis van artikel 1.1 van het Activiteitenbesluit staat dat het houden van landbouwhuisdieren onder “agrarische activiteiten” valt als deze diertypen in de regel voor productiedoeleinden worden gehouden. Uit de wetsgeschiedenis kan niet worden afgeleid dat het oogmerk waarmee de dieren in een specifiek geval worden gehouden, bepalend is voor de vraag of het dier een landbouwhuisdier is. Het moet naar het oordeel van de Afdeling voor worden gehouden dat dit oogmerk niet van belang is.

Naar het oordeel van de Afdeling is het houden van alpaca’s, ongeacht met welk oogmerk dit gebeurt, derhalve aan te merken als het houden van landbouwhuisdieren. Omdat hiermee is voldaan aan de definitie van ‘agrarisch gebruik’, mocht de vergunning verleend worden. Ook met betrekking tot de klachten over de hoogte en het materiaal van het hekwerk, is de Afdeling van oordeel dat de gemeente dit goed gemotiveerd heeft. De vergunning blijft hiermee overeind.

Bestuursrecht
In algemene termen opgenomen verzoek om omgevingsvergunning is geen officiële aanvraag (ECLI:NL:RVS:2023:1839)

Bij een controle door een gemeentelijke toezichthouder blijkt (onder meer) dat een kantoorpand wordt bewoond. De ondererfpachtster en exploitante van het pand geeft per brief aan dat een opzichter het pand heeft betrokken omdat meerdere keren is ingebroken en daarmee de kans op nieuwe inbraken moet worden voorkomen. De gemeente bericht dat zij voornemens is een last onder dwangsom op te leggen. Enkele dagen later blijkt dat de gebreken aan het pand weliswaar zijn verholpen, maar dat het pand nog steeds wordt bewoond. De gemeente legt daarop een last onder dwangsom op, waartegen de exploitante in bezwaar en beroep gaat.

De exploitante voert aan dat zij met haar brief een aanvraag om een omgevingsvergunning heeft ingediend. Ze heeft aangegeven voor welke activiteit zij een omgevingsvergunning aanvraagt, de specifieke juridische vertaalslag moet volgens haar door het bestuursorgaan worden gedaan. De gemeente heeft haar in een reactie gewezen op de mogelijkheid een principeaanvraag te doen en haar naar het daartoe strekkende formulier verwezen.

De Afdeling overweegt dat de gebruikelijke weg om een aanvraag om een omgevingsvergunning in te dienen langs elektronische weg is als bedoeld in artikel 4.3, eerste lid, van het Besluit omgevingsrecht (hierna: Bor) via het Omgevingsloket online of met gebruikmaking van het formulier als bedoeld in artikel 4.2, eerste lid, van het Bor. Een aanvraag kan ook worden gedaan op andere wijze.

Met ingang van deze uitspraak zal de Afdeling oordelen dat een verzoek om omgevingsvergunning dat op andere wijze is gedaan, alleen dan een aanvraag als bedoeld in artikel 1:3, derde lid, van de Awb is, als voor het bestuursorgaan meteen duidelijk is of kan zijn dat een aanvraag is gedaan. Het dient daarbij altijd te gaan om een zelfstandig stuk. Alleen bij een dergelijke evidente aanvraag kan dus een omgevingsvergunning van rechtswege zijn gegeven. Dit oordeel heeft geen gevolgen voor omgevingsvergunningen van rechtswege die reeds bekend zijn gemaakt met toepassing van artikel 4:20c van de Awb en waarbij de termijn om beroep in te stellen ongebruikt is verstreken. Evenmin heeft dit oordeel gevolgen voor een besluit, waartegen wel rechtsmiddelen zijn aangewend, en waarop een uitspraak is gevolgd die in rechte onaantastbaar is geworden.

In onderhavig geval heeft de exploitante geen zelfstandig stuk gestuurd waarin haar aanvraag was opgenomen. Haar brief was een reactie op de handhavingsprocedure en het was voor de gemeente niet meteen duidelijk dat wordt verzocht om een omgevingsvergunning voor afwijkend gebruik. Overigens is in de brief ook een uitgebreide weergave opgenomen van de voorgeschiedenis van het pand. De brief bevat geen uitdrukkelijk verzoek om een omgevingsvergunning te verlenen voor het in afwijking van het geldende bestemmingsplan gebruiken van de kantoorruimte op de eerste verdieping ten behoeve van bewoning. De gemeente heeft de brief dus terecht niet beschouwd als een aanvraag om een omgevingsvergunning.

17 mei 2023

Erfpachtrecht
Gevolgen faillissement erfpachter (ECLI:NL:GHARL:2022:8502)

Een grondeigenaar heeft grond in erfpacht uitgegeven aan een bedrijf. Het bedrijf, de erfpachter, is op een gegeven moment failliet verklaard terwijl de erfpachtovereenkomst nog liep. Met de curator zijn vervolgens gesprekken gevoerd over de erfpachtcanon en de voorgenomen verkoop van een installatie op het terrein.

De grondeigenaar heeft een bord geplaatst naast de toegangspoort dat zij en retentierecht uitoefent. De curator en de grondeigenaar zijn uiteindelijk tot de overeenkomst gekomen dat de verkoopsom van de installatie op een kwaliteitsrekening zou belanden, maar nadien is dit bedrag alsnog in de boedel terechtgekomen. De grondeigenaar start daarop een procedure, waarbij de vraag is of aan de grondeigenaar een retentierecht toekomt, en tevens of de opeisbaar geworden canon een boedelschuld betreft.

Om met dat laatste te beginnen, een boedelschuld is een schuld die een onmiddellijke aanspraak geeft op de boedel (i) hetzij ingevolge de wet, (ii) hetzij omdat zij door de curator in zijn hoedanigheid zijn aangegaan, (iii) hetzij omdat zij een gevolg zijn van een handelen van de curator in strijd met een door hem in zijn hoedanigheid na te leven verbintenis of verplichting.

Het hof is van oordeel dat er in dit geval geen sprake is van een boedelschuld. Er is geen wettelijke bepaling op grond waarvan verschuldigde canon als boedelschuld moet worden aangemerkt (in tegenstelling tot huurprijzen en pachtsommen). Daarnaast is de erfpachtovereenkomst niet door de curator aangegaan maar door de failliete onderneming, en ook heeft de curator geen mogelijkheid gehad om de verplichting tot het betalen van canon tegen te gaan. Het enige feit dat de curator aan de grondeigenaar heeft gevraagd de erfpachtovereenkomst niet op te zeggen, op aandringen van de hypotheekhouder, betekent niet dat de daaruit voortvloeiende verplichtingen boedelschulden worden.

Ten aanzien van het retentierecht, oordeelt het hof dat hiervan geen gebruik gemaakt heeft kunnen worden. Het artikel waar de grondeigenaar zich op beroept (artikel 5:100 BW) bevat retentierechten voor zowel de erfpachter als de grondeigenaar. Een overkoepelend kenmerk is echter dat deze retentierechten pas uitgeoefend kunnen worden na het einde van de erfpacht. Tot het einde van het erfpachtrecht bestaat dit recht niet.

Planschade en nadeelcompensatie
Aansprakelijkheid advocaat bij niet tijdig instellen beroep (ECLI:NL:RBNNE:2023:1802)

Tussen een eigenaar van een perceel en een gemeente is een procedure gevoerd over directe planschade. Het betreffende bestemmingsplan is vernietigd, voor zover het de bestemming ‘Wonen’ op het perceel van de eigenaar betreft. De rechtbank heeft een voorlopige voorziening getroffen, die nu nog steeds geldt.

In het bezwaar van de planschadeprocedure heeft de gemeente geoordeeld dat een bedrag van € 233.000,– aan planschade toegekend moet worden. De eigenaar heeft zijn advocaat opdracht gegeven pro forma beroep in te stellen, maar dat heeft de advocaat niet gedaan. De eigenaar stelt de advocaat aansprakelijk voor de schade die zij daardoor lijdt.

De rechtbank moet nu beoordelen of het beroep in de planschadeprocedure kans had gehad. Inhoudelijk volgt de rechtbank hierin het betoog van de advocaat dat het bestemmingplan is vernietigd (voor zover hier van belang) en het perceel van de eigenaar wordt beheerst door de voorlopige voorziening van de rechtbank. Een voorlopige voorziening wordt niet in artikel 6.2 lid 2 sub a Wro genoemd als grondslag om een tegemoetkoming in de planschade toe te kunnen kennen.

De rechtbank concludeert dan ook dat in de rede ligt dat de beroepsrechter het beroep ongegrond zou hebben verklaard reeds omdat niet is voldaan aan de vereisten voor toekenning van planschade als bedoeld in artikel 6.1 lid 2 Wro. Dit nog los van de vraag of en in hoeverre in het onderhavige geval sprake is van schade in de vorm van inkomstenderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak.

Onteigening
KB Maasdriel (https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stcrt-2023-449.html)

De Kroon heeft een Koninklijk Besluit tot onteigening genomen ten aanzien van het bestemmingsplan ‘Kerkdriel Noord, Paddenstoelenbuurt’. Tegen het ontwerp-KB zijn zienswijzen ingebracht door eigenaren van de te onteigenen percelen.

Deze zienswijze stelt dat ten onrechte aan twee personen brieven zijn gestuurd in deze procedure. Een van deze personen betreft de moeder van de eigenaren, die inmiddels is overleden. De andere persoon is de echtgenoot van een van de eigenaren, die niet zelf als eigenaar van de betreffende percelen in het Kadaster staat aangemerkt. Daarnaast zijn de eigenaren van mening dat zij een geslaagd beroep op zelfrealisatie kunnen doen.

De Kroon stelt als volgt. Het is vervelend dat ten onrechte brieven zijn gestuurd aan de overleden moeder van de eigenaren, maar het staat vast dat ook aan de juiste personen de relevante brieven zijn gestuurd. Ten aanzien van de echtgenoot van een van de eigenaren oordeelt de Kroon dat de huwelijkse voorwaarden niet uit de kadastrale informatie op te maken zijn. Het is dus mogelijk dat ook hij rechten heeft ten aanzien van de betreffende percelen. Daarnaast heeft zowel de echtgenoot als de eigenaar waar hij mee getrouwd is, niet aangegeven of hij rechten heeft op de percelen.

Verder voeren de eigenaren in de zienswijze aan dat er geen noodzaak tot onteigening is, omdat zij zelf het bestemmingsplan wensen te realiseren. De Kroon merkt in dit kader op dat de eigenaren wel de bestemming willen uitvoeren, maar niet de verkaveling zoals die door de gemeente is neergelegd in het Masterplan en het beeldkwaliteitsplan. Ook houden zij geen rekening met het exploitatieplan. De eerste twee documenten zijn bijlagen bij het bestemmingsplan, het exploitatieplan is apart vastgesteld door de gemeente. De Kroon concludeert dat de voorgestelde plannen niet kunnen leiden tot een geslaagd beroep op zelfrealisatie. Het verzoek tot onteigening wordt derhalve toegewezen.

10 mei 2023

Omgevingsrecht
Toetsen verlenen vergunning op voorgenomen gebruik (ECLI:NL:RBOBR:2023:1563)

Een agrariër (voorheen varkenshouder en van plan om een akerbouwbedrijf te beginnen) vraagt een vergunning voor het bouwen van een werktuigenloods aan. Op de gronden rust een agrarische bestemming. De gemeente verleent de vergunning en belanghebbenden tekenen tegen dit besluit bezwaar en beroep aan.

De belanghebbenden voeren aan dat de omgevingsvergunning niet verleend had mogen worden omdat zij vrezen dat het beoogde gebruik van de omgevingsvergunning anders is dan waarvoor deze is aangevraagd. Zij hebben namelijk het vermoeden dat de werktuigenloods gebruikt gaat worden als opslag voor de bouw- en timmeronderneming van de zoon van de vergunninghouder. Ter onderbouwing hebben de belanghebbenden onder andere aangevoerd dat de onderneming van de zoon staat ingeschreven op hetzelfde adres en dat bouwmaterialen aanwezig zijn op het perceel.

De gemeente voert aan dat het perceel eigendom is van de vergunninghouder en dat hij ook de aanvraag heeft ingediend. Bovendien heeft de gemeente een voorschrift opgenomen dat het verboden is om deze werktuigenloods te gebruiken voor de bouw- en timmeronderneming.

Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling moet bij het beoordelen van een bouwplan niet alleen worden gekeken of het bouwwerk past binnen het bestemmingsplan van het perceel, maar ook of het bouwwerk bedoeld is voor gebruik dat past binnen de bestemming van het perceel. Als het aannemelijk is dat het bouwwerk geheel of gedeeltelijk voor andere doeleinden zal worden gebruikt dan waarvoor het is aangevraagd of dan wat is voorzien in het bestemmingsplan, dan mag de omgevingsvergunning niet worden verleend en moet deze worden geweigerd. De rechtbank stelt vast en tussen partijen is ook niet in geschil dat het gebruik van de werktuigenloods voor de bouwonderneming in strijd is met het bestemmingsplan.

In dit verband is het in de eerste plaats aan de aanvrager om de noodzakelijke gegevens te overhandigen waaruit blijkt dat het beoogde gebruik in overeenstemming is met de bestemming. In het verleden is door de Afdeling overwogen dat de aanvraag en bouwtekeningen leidend zijn bij de beoordeling van een bouwplan. Dat levert in dit geval echter een duivels dilemma op: stel dat de werktuigenloods wordt gebouwd en toch wordt gebruikt in strijd met het bestemmingsplan, dan kan het college handhavend optreden. Maar ondertussen staat de werktuigenloods er dan wel.

De rechtbank is daarom van oordeel dat onder deze omstandigheden van de gemeente mag worden verlangd om verder te kijken. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat soms niet alleen de aanvraag van belang is, maar dat ook naar andere feiten en omstandigheden moet worden gekeken. Dit onderzoek voor het vermoeden dat het voorgestelde gebruik in strijd is met het bestemmingsplan moet de gemeente verrichten vóór het verlenen van een omgevingsvergunning. Het feit dat een bestemming nog wel verwezenlijkt zou kunnen worden is niet doorslaggevend als het beoogde gebruik in strijd is met de bestemming.

Naar het oordeel van de rechtbank had de gemeente in dit geval gerede twijfel moeten hebben over het beoogde doel van de werktuigenloods. Hiervoor verwijst de rechtbank naar twijfels van de commissie bezwaarschriften, het feit dat op dit moment geen sprake is van een akkerbouwbedrijf en dat er aanwijzingen zijn dat de huidige opstallen gebruikt worden ten behoeve van het bedrijf van de zoon.

De rechtbank oordeelt daarom dat de gemeente verdere onderbouwing had moeten vragen dat de werktuigenloods daadwerkelijk voor de agrarische onderneming zou worden gebruikt, of de vergunning had moeten weigeren.

Bestuursrecht
Bezwaar en beroep niet tegen last onder dwangsom, maar tegen besluit tot invordering ingesteld (ECLI:NL:RVS:2023:1525)

In een gebouw zit asbest verwerkt. Omdat er een patroon van inbraken en vernielingen zich voordoet, waardoor asbesthoudende materialen bij kunnen komen, besluit de gemeente de eigenaar aan te schrijven en een last onder dwangsom op te leggen om het asbest te verwijderen. Tegen dit besluit wordt geen bezwaar ingesteld.

Nadat de door de gemeente gestelde termijn is verlopen, blijkt dat er geen aanvang is gemaakt met de verwijdering van het asbest. De gemeente besluit daarom de eigenaar aan te schrijven, met als bericht dat de dwangsom betaald moet worden. Tegen dit besluit wordt bezwaar en vervolgens beroep ingesteld.

De Afdeling stelt vast dat het eerste besluit van de gemeente onherroepelijk is, nu daartegen geen rechtsmiddelen zijn ingesteld. Dit kan slechts anders zijn, in het geval er gronden zijn die niet naar voren gebracht zijn of hadden kunnen worden tegen het besluit tot oplegging van de last onder dwangsom. In dit geval is daar geen sprake van. Het beroep van de eigenaar wordt daarom dan ook afgewezen.

3 mei 2023

Verbintenissenrecht
Oplegging gedoogplicht Belemmeringenwet Privaatrecht (ECLI:NL:RBNHO:2023:2642)

Het Waterschap Hoogheemraadschap van Rijnland (hierna: het waterschap) is voornemens drie leidingen aan te leggen onder een perceel dat een agrarische bestemming heeft, in de buurt van Schiphol. Het waterschap heeft hiervoor een vergoeding aangeboden, maar de eigenaar van het perceel is van mening dat het bedrag veel te laag is.

Tussen het waterschap en de eigenaar (althans de door hun ingeschakelde adviseurs) bestaat onenigheid over de aanwezigheid van een verwachtingswaarde op de grond. De adviseur van de eigenaar is van mening dat deze er wel is, gelet op de ligging en ontsluitingsmogelijkheden van de grond. De adviseur van het waterschap brengt daar tegenin dat er niet is gebleken dat er publiekrechtelijke aanwijzingen zijn die aanleiding geven voor de constatering dat er sprake is van warme grond. Daarnaast wijst zij op de beperkingen die de ligging nabij Schiphol met zich meebrengen voor functies zoals woningen, gezondheidszorg en onderwijs.

De rechtbank overweegt dat niet gesteld of gebleken is dat er concrete aanwijzingen zijn op basis waarvan verwacht kan worden dat de grond op een lucratievere wijze gebruikt kan worden, bijvoorbeeld ontwikkelingen bij de gemeente of de provincie. Ook betrekt de rechtbank in haar oordeel dat de grond als het ware tussen twee start/landingsbanen en hun aanvliegroutes in ligt, waardoor bovendien beperkingen gelden met betrekking tot gevoelige bestemmingen en de maximale bouwhoogte. Door dat laatste ligt ook gebruik voor bedrijfsmatige doeleinden minder voor de hand, althans worden de mogelijkheden daartoe beperkt.

De rechtbank oordeelt verder dat ook op gronden die niet onder de gedoogbeschikking vallen een waardedaling van toepassing kan zijn. In onderhavig geval moet echter rekening gehouden worden met de (meerdere) privaatrechtelijke beperkingen die op het perceel rustten. De waardedaling is daarom € 0,10 per m², in plaats van de € 0,50 per m² die door de adviseur van de eigenaar is aangevoerd.

Pachtrecht
Pachtovereenkomst niet binnen twee maanden ingezonden: pacht duurt jaar langer (ECLI:NL:RBGEL:2023:1953)

Een verpachter en pachter van een perceel hebben de pachtovereenkomst te laat aan de Grondkamer gestuurd. De Grondkamer heeft de pachtovereenkomst zonder opmerkingen goedgekeurd. Tegen het einde van de opgenomen looptijd verzoekt de gemachtigde van de pachter de verpachter te bevestigen dat de pachtovereenkomst een jaar later eindigt als gevolg van de te late inzending. De verpachter heeft dit niet bevestigd.

De pachtkamer verwijst naar de bepalingen in Boek 7 BW en merkt op dat op zowel pachter als op verpachter de verplichting rust om de pachtovereenkomst binnen twee maanden in te zenden. Dat in de pachtovereenkomst die verplichting alleen aan de pachter is opgelegd, ontslaat de verpachter niet van de dwingendrechtelijke verplichting die (ook) op haar als verpachter rustte. Daar komt bij dat zowel verpachter als pachter ervan uitgingen dat de gemachtigde van de verpachter de overeenkomst naar de Grondkamer zou sturen (zoals trouwens ook is gebeurd, maar te laat). Het is dus niet zo dat de pachter opzettelijk zich niet aan zijn verplichting hield om zodoende een langer durende pachtovereenkomst te construeren.

De pachtkamer is van oordeel dat het in dit geval niet in strijd is met de redelijkheid en billijkheid dat de pachter zijn rechten inroept tegenover de verpachter. De pachtovereenkomst duurt daarmee een jaar langer dan contractueel overeengekomen.

Procesrecht
Rechtbank treedt buiten omvang geschil (ECLI:NL:RVS:2023:1529)

Twee bewoners verzoeken de gemeente om handhavend op te treden tegen geluidsoverlast als gevolg van het crossen met crossmotoren. De gemeente wijst het verzoek af, omdat er volgens haar geen sprake is van een overtreding. Later oordeelt de gemeente alsnog dat er sprake is van een overtreding, maar wijst het verzoek alsnog af omdat volgens de handhavingsstrategie van de gemeente eerst een waarschuwingsbrief wordt verzonden wanneer sprake blijkt te zijn van een overtreding. In de waarschuwingsbrief aan de overtredende partij staat dat het gebruik van het perceel als crossbaan per direct moet worden beëindigd. In de waarschuwingsbrief staat ook dat de gemeente van plan is een last onder dwangsom op te leggen indien de overtreding niet wordt beëindigd.

De bewoners stellen beroep in bij de rechtbank. De rechtbank heeft beoordeeld of de woonbestemming die aan de gronden van het perceel is toegekend zich verzet tegen de activiteiten rond het motorcrossen die op het perceel plaatsvinden (repareren, poetsen, starten en testen van de crossmotoren). De rechtbank heeft geoordeeld dat de hobbymatige activiteiten voor wat de twee crossmotoren betreft in dit geval niet zodanig van aard zijn dat dit in strijd is met de woonfunctie van het perceel. De gemeente heeft zich volgens de rechtbank terecht op het standpunt gesteld dat het niet bevoegd was tot handhavend optreden.

De bewoners stellen hoger beroep in bij de Afdeling, omdat het niet aan de rechtbank was om te oordelen of het repareren, prepareren en testen van crossmotoren in overeenstemming was met de bestemming “Wonen”. De Afdeling is het met dit argument eens, ook al merkt zij op dat de rechtbank door de bewoners om dit oordeel is gevraagd.

De Afdeling oordeelt dat de rechtbank zich had moeten beperken tot hetgeen in het handhavingsverzoek is opgenomen. Daarin ging het nog over de activiteit motorcrossen, namelijk het gebruiken van het perceel als crossbaan. De activiteiten waar het in de beroepsfase bij de rechtbank over ging zijn niet genoemd in het handhavingsverzoek, en de gemeente had hier nog geen oordeel over gegeven. Deze activiteiten vallen daarom buiten de omvang van het geding en de rechtbank had hier geen oordeel over mogen geven.

Bestuursrecht
Ten onrechte geen exploitatieplan vastgesteld (ECLI:NL:RVS:2023:1652)

De gemeente Nieuwegein heeft een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte vastgesteld. Er is geen exploitatieplan vastgesteld. Uit de plantoelichting blijkt dat de gemeente zich op het standpunt stelt dat dit niet nodig is, omdat het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Daarbij is gewezen op artikel 6.12, tweede lid, van de Wro. De gemeente stelt dat zij de gronden in het plangebied waar sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, Wro, in eigendom heeft, dan wel dat ter plaatse geen zelfstandig bouwplan van derden mogelijk is. Daarom is de gemeente in staat om de kavels uit te geven aan ontwikkelende partijen. Het kostenverhaal is anderszins, namelijk via de gronduitgifte, verzekerd, aldus de gemeente.

Een eigenaar van gronden in het plangebied is het hier niet mee eens. Hij voert aan dat er geen zogenoemde anterieure overeenkomst met hem is gesloten en tevens dat er op grond van de bouwregels geen koppeling is opgenomen met een stedenbouwkundig plan. Dat betekent dat een aanvraag omgevingsvergunning niet kan worden geweigerd met een beroep op strijd met de door de gemeente gewenste integrale herontwikkeling zoals neergelegd in een stedenbouwkundig plan.

De gemeente is het niet eens met deze argumenten en stelt dat, hoewel er een gemengde bestemming met een bouwvlak rust op de gronden van de eigenaar, de bestemming in samenhang moet worden bezien met de verbeelding. De verbeelding toont dat de gevellijn zich ten noorden bevindt van de gronden van de eigenaar, waardoor bebouwing op die gronden niet mogelijk is. Verder rust er een voorkeursrecht op de gronden van de eigenaar en zal er zo nodig onteigend worden als alternatief voor zelfrealisatie.

De Afdeling overweegt als eerste dat de gemeente niet alle gronden in het plangebied in eigendom heeft. Naar het oordeel van de Afdeling staat niet vast dat het bestemmingsplan het onmogelijk maakt om een zelfstandig aangewezen bouwplan op de gronden van de eigenaar te realiseren. Niet in geschil is voorts dat er in de toekomst te verhalen exploitatiekosten zijn. Tussen de gemeente en de eigenaar van de percelen en ook tussen de gemeente en de overige grondeigenaren zijn geen grondexploitatieovereenkomsten gesloten. Gelet op het voorgaande staat daarom niet vast dat ten tijde van het vaststellingsbesluit de kosten van de grondexploitatie anderszins zijn verzekerd als bedoeld in artikel 6.12, tweede lid, onder a, van de Wro.

Voor zover de gemeente stelt dat er geen noodzaak is om een exploitatieplan vast te stellen, omdat de gemeente de gronden in het plangebied in de toekomst minnelijk zal trachten te verwerven en zo nodig zal onteigenen, leidt dit ook overigens niet tot het oordeel dat het verhaal van de kosten van de grondexploitatie “anderszins is verzekerd” als bedoeld in artikel 6.12, tweede lid, onder a, van de Wro. Voor het “anderszins verzekerd” zijn van het kostenverhaal is in dit verband vereist dat de vaststelling daarvan plaatsvindt op het moment waarop het bestemmingsplan wordt vastgesteld.

26 april 2023

Omgevingsrecht
Gemeentelijke en provinciale normen windturbines in overeenstemming met goede ruimtelijke ordening (ECLI:NL:RVS:2023:1433)

De gemeente Eemshaven en de provincie Groningen hebben een bestemmingsplan vastgesteld en een omgevingsvergunning verleend voor het oprichten van 16 windturbines. In een tussenuitspraak heeft de Afdeling (als gevolg van het zogenoemde Nevele-arrest) bepaald dat de regering voor de nationale windparknormen voor geluid, slagschaduw en veiligheid een beoordeling maken van de gevolgen voor het milieu. Lokale overheden mogen in de tussentijd wel hun eigen normen stellen voor concrete windparken. De gemeente en de provincie kregen hiervoor een half jaar de tijd.

De vraag die in onderhavige zaak voorligt is of de in de tussentijd door de gemeente en de provincie gestelde normen actueel en deugdelijk zijn, op zichzelf staan en op de lokale situatie worden toegesneden. De Afdeling is van oordeel dat dit het geval is. Voor het bepalen van de geluidsnormen zijn de gemeente en de provincie bij hun onderzoek uitgegaan van de beschikbare, algemeen aanvaarde wetenschappelijke inzichten. Ze hebben hierbij een afweging gemaakt tussen aan de ene kant het aantal mensen dat bij een bepaalde geluidsnorm mogelijk ernstige hinder van het windpark ondervindt, tegen aan de andere kant de energieproductie die met het windpark wordt gehaald. Een strengere geluidsnorm zou beperkt effect hebben op het aantal mensen dat mogelijk ernstig gehinderd wordt, maar wel tot belangrijk opbrengstverlies van het windpark leiden. De gemeente en de provincie mochten daarbij ook rekening houden met het feit dat het gebied waar het nieuwe windpark is gepland, in het provinciale beleid is aangewezen als concentratiegebied voor windenergie.

Procesrecht
Atlas-model mag gebruikt worden voor het begroten van schadevergoeding door het IMG (ECLI:NL:RVS:2023:1536)

Een eigenaar van een woning in Middelstum (Groningen) dient bij het Instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG) een verzoek in om vergoeding wegens waardedaling van zijn woning. In eerste instantie wordt het verzoek afgewezen, omdat de verzoeker nog betrokken was in de procedure bij de burgerlijke rechter waarin de Stichting Waardevermindering door Aardbevingen Groningen (Stichting WAG) de Nederlandse Aardolie Maatschappij N.V. (NAM) aansprakelijk heeft gesteld voor waardedaling van woningen. In bezwaar heeft de verzoeker aangetoond dat hij geen onderdeel meer uitmaakt van bovengenoemde procedure, waarna het IMG een schadevergoeding toekent.

De kern van de zaak in hoger beroep is de vraag of het IMG bij het begroten van de schadevergoeding voor waardedaling het zogenoemde Atlas-model mag gebruiken. Het Atlas-model vloeit voort uit de regeling voor de begroting van waardedalingen van woningen. Daarnaast verwijst het IMG naar adviezen van de onafhankelijke Adviescommissie Waardedaling woningen aardbevingsgebied Groningen. Deze adviescommissie stelt dat de methode van Atlas een redelijke en aanvaardbare methode is om de waardedaling vast te stellen. Volgens het Instituut is van doorslaggevend belang dat de waardedaling van de woningen door bodembeweging in het risicogebied voldoende stabiel is. Een veelvoorkomende schade vergt een snelle afwikkeling volgens uniforme maatstaven. Het is in het belang van benadeelden dat de schade die al is opgetreden binnen afzienbare tijd wordt vergoed, ook los van de daadwerkelijke verkoop van een woning. Uit de methode van Atlas volgt dat de begroting van waardevermindering als gevolg van het aardbevingsrisico mogelijk is en dat die factor kan worden geïsoleerd in de berekening van de waardedaling.

De verzoeker is van mening dat er structurele fouten zitten in de methode van Atlas, die ertoe leiden dat eigenaren van woningen in zwaarder getroffen gebieden, zoals hijzelf, een te lage schadevergoeding voor waardedaling krijgen. Volgens de verzoeker moet het IMG uitgaan van meer gedetailleerde gegevens per bevingsbelasting per woning.

De Afdeling overweegt dat de vraag of de keuzes die in het model van Atlas zijn gemaakt tot redelijke en aanvaardbare uitkomsten leiden, niet moet worden beantwoord aan de hand van de uitkomst in een individueel geval. Hiervoor is overwogen dat het bij abstracte, modelmatige schadebegroting niet doorslaggevend is in welke mate die uitkomsten voldoende nauwkeurig overeenstemmen met de daadwerkelijke, concrete schade in een individueel geval. Het gaat om de vraag of het bij de afwikkeling van grote aantallen zaken van eigenaren in het risicogebied als geheel tot redelijke en aanvaardbare uitkomsten leidt. Inherent aan de keuze voor een modelvariant is dat deze tot een andere uitkomst kan leiden dan wanneer schade individueel en concreet wordt vastgesteld. Voor zover het model van Atlas voor de verzoeker tot een lagere uitkomst zou leiden dan een andere wijze van schadebegroting, betekent dat niet dat alleen al daarom het model van Atlas niet tot redelijke en aanvaardbare uitkomsten leidt.

De Afdeling verwijst naar het vergelijkend onderzoek en advies door de adviescommissie. De gekozen grenswaarde leidt voor het overgrote deel van de woningeigenaren in het gebied tot hogere schadevergoedingen dan de andere onderzochte modellen. Zowel de gekozen grenswaarde als de hogere (niet-gekozen) grenswaarde kan met 99% zekerheid een statistisch significante verklaring geven voor het optreden en verloop van de waardedaling in het risicogebied. De adviescommissie heeft de methode Atlas daarom als plausibel (geloofwaardig) beoordeeld.

Verder gaat het model met de gekozen grenswaarde er niet bij voorbaat vanuit dat bij snelheden onder de grenswaarde op individueel niveau geen prijsinvloed optreedt. De afbakening van het waardedalingsgebied is gebaseerd op aaneengesloten postcodegebieden waar voor minimaal 20% van de woningen een schadevergoeding voor aardbevingsschade is toegekend. Tot slot is van belang dat Atlas het effect van schade aan verkochte woningen en schade in de directe omgeving van verkochte woningen op waardedaling van woningen bij herhaling uitvoerig heeft onderzocht. Uit die analyses bleek consistent dat schade aan een verkochte woning of in de omgeving van een verkochte woning geen aanvullende verklaring biedt voor het optreden van waardedaling, bovenop het effect dat samenhangt met de bevingsvariabele bij beide onderzochte grenswaardes.

Op grond van het bovenstaande, concludeert de Afdeling dat de veronderstelde grotere waardedaling geen zodanig betere benadering van de werkelijkheid is, dat dit tot de conclusie leidt dat de uitkomsten van het model-Atlas niet meer als redelijk en aanvaardbaar kunnen worden beschouwd.

Bestuursrecht
Bestaande overeenkomst mogelijk in strijd met Didam-arrest, maar toch rechtsgeldig (ECLI:NL:RBAMS:2023:2170)

De gemeente Amstelveen heeft een koopovereenkomst gesloten met een vastgoedontwikkelaar met het oog op de ontwikkeling van zorgwoningen. Anderhalf jaar later wordt het Didam-arrest gewezen. Weer een paar maanden later wendt zich een andere ontwikkelaar (hierna: de geïnteresseerde) tot de gemeente met de mededeling geïnteresseerd te zijn in de percelen. De gemeente laat echter weten dat zij afziet van het bieden van mededelingsruimte en ook geen aanleiding ziet om geen uitvoering te geven aan de gesloten koopovereenkomst.

De geïnteresseerde stelt dat de gemeente in strijd handelt met het Didam-arrest. Een overheidslichaam moet immers bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel, in acht nemen. Het gelijkheidsbeginsel brengt mee dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een onroerende zaak te verkopen ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak als er meer gegadigden zijn. Daarvoor moet er een passende mate van openbaarheid zijn met betrekking tot beschikbaarheid van de onroerende zaak en de vervolgens te voeren selectieprocedure. Als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de verkoop, kan van het bieden van mededingingsruimte worden afgezien. In dat geval dient het overheidslichaam dat te motiveren en bekend te maken.

De gemeente verweert zich door te stellen dat de geïnteresseerde nooit eerder zich heeft gemeld en ook niet bekend is binnen de gemeente. Verder maakt de geïnteresseerde gebruik van dezelfde advocaat als enkele omwonenden, die al jaren het bouwplan tegenwerken. Het heeft er dan ook alle schijn van dat de getoonde interesse door de geïnteresseerde niets anders is dan wederom een poging van de omwonenden om de ontwikkeling van het bouwplan tegen te houden. Om deze reden kan de geïnteresseerde dan ook niet als serieuze gegadigde worden aangemerkt. Daarnaast heeft de gemeente in januari 2023 een nieuwe kennisgeving gepubliceerd, omdat de eerste kennisgeving qua motivering niet voldeed aan de eisen uit het Didam-arrest. Dit betekent echter niet dat de genoemde criteria niet reeds als uitgangpunt golden bij de selectie van de kopende partij als koper van de gronden ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. De gemeente heeft daarbij gehandeld conform de van Rijkswege vastgestelde Reiswijzer Gebiedsontwikkeling. De door de gemeente gehanteerde criteria waren daarnaast objectief, toetsbaar en redelijk.

De rechtbank herhaalt als eerste de regels die geformuleerd zijn in het Didam-arrest. Uitgangspunt is dat het in het Didam-arrest niet gaat om nieuwe regelgeving, maar om een invulling van bestaand recht. Vóór het Didam-arrest moesten overheidslichamen zich bij het sluiten van privaatrechtelijke overeenkomsten immers ook al aan het gelijkheidsbeginsel houden. Dat volgt uit artikel 3:14 BW. In principe geldt dus dat de gemeente bij de totstandkoming van de koopovereenkomst zich ook al aan het gelijkheidsbeginsel had te houden. Echter op dat moment was in de rechtspraak zoals nu met het Didam-arrest nog niet uitgekristalliseerd dat, als er meer gegadigden waren, er een selectieprocedure moest worden opgezet voorzien van objectieve, toetsbare en redelijke criteria.

De rechtbank overweegt dat vóór het sluiten van de koopovereenkomst al jarenlang zichtbaar was dat er in het plangebied sprake was van gebiedsontwikkeling. Het is niet gebleken dat andere partijen (zoals de geïnteresseerde) in die periode serieuze interesse hebben getoond in het project. Of helemaal aan de passende mate van openbaarheid is voldaan zoals op grond van het Didam-arrest vereist, is de vraag, maar er zal in deze zaak worden aangenomen dat het mogelijk daaraan niet voldoen, niet aan de gemeente kan worden tegengeworpen.

De kopende partij en de gemeente doen op hun beurt een beroep op het vertrouwensbeginsel. Volgens de kopende partij mag zij erop vertrouwen dat de koopovereenkomst geldig is en dat die door de gemeente zal worden uitgevoerd. Het door de koopovereenkomst contractueel verankerde uitgangspunt dat door de overheid opgewekt vertrouwen behoort te worden gehonoreerd, moet worden nagekomen, aldus de kopende partij.

De rechtbank stelt dat waar verschillende beginselen waaraan de overheid zich moet houden een rol spelen, een belangenafweging moet plaatsvinden. De rechtbank volgt het standpunt van de kopende partij (en de gemeente) dat in deze zaak mede gelet op de omstandigheden (met name dat de geïnteresseerde destijds zich niet als geïnteresseerde heeft gemeld en enig bijzonder of voor de hand liggend belang bij dit project niet is gebleken) en de omstandigheid dat de kopende partij al jarenlang heeft geïnvesteerd in het project in die belangenafweging het vertrouwensbeginsel zwaarder weegt dan het gelijkheidsbeginsel. Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat niet aannemelijk is geworden dat de gemeente in strijd heeft gehandeld met het gelijkheidsbeginsel en als dat al zo zou zijn het vertrouwensbeginsel prevaleert.

20 april 2023

Pachtrecht
Mondelinge overeenkomst tot gebruik grond, geen pacht vanwege geen bedrijfsmatige exploitatie (ECLI:NL:RBOVE:2023:1208)

Een aantal percelen worden door een loonwerker en zijn zoon gebruikt op grond van een mondelinge overeenkomst met de toenmalige eigenaren, die inmiddels zijn overleden en zijn opgevolgd door hun kind (de huidige eigenaar).

De huidige eigenaar heeft aangegeven de percelen te gaan verkopen en zegt daarom het gebruik op door de loonwerker en zijn zoon. Deze zijn echter van mening dat er een mondelinge pachtovereenkomst van toepassing is en wensen deze schriftelijk vast te leggen.

De rechtbank overweegt dat artikel 7:311 BW pacht omschrijft als de overeenkomst waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, om een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie. Niet van belang is of partijen ook de bedoeling hadden om de overeenkomst onder de regeling van pacht te laten vallen. Dat een overeenkomst niet schriftelijk is vastgelegd, betekent ook niet dat er geen sprake kan zijn van pacht. Waar het om gaat, is of de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van een pachtovereenkomst.

In onderhavig geval staat vast dat onroerende zaken in gebruik zijn verstrekt aan de loonwerker op grond van een mondelinge overeenkomst. Verder is niet in geschil dat er een vergoeding wordt betaald voor het gebruik van de percelen en dat de percelen in het kader van de landbouw worden gebruikt. De discussie van partijen spitst zich toe op de vraag of de landbouw bedrijfsmatig wordt uitgevoerd. Dat dit een vereiste is voor pacht, volgt uit artikel 7:312 BW.

Naar vaste rechtspraak van het pachthof (ECLI:NL:GHARN:2009:BI4361) veronderstelt een bedrijfsmatige exploitatie van het gepachte dat sprake is van een complex van economische activiteiten, gericht op winst door uitoefening van de landbouw. Voor de vraag of daarvan sprake is, zijn de navolgende gezichtspunten in het bijzonder van belang:

1. de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;
2. de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;
3. het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;
4. de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft.

Deze gezichtspunten moeten in onderlinge samenhang worden beschouwd, met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval.

In onderhavig geval is de rechtbank van oordeel dat de landbouwactiviteiten van het landbouw/loonbedrijf beperkt zijn en zowel feitelijk als wat betreft de gerealiseerde omzet ondergeschikt aan hun loonwerkactiviteiten. Uit de opbrengsten die in de jaarrekeningen van het bedrijf worden opgenomen, blijkt ook dat de opbrengsten uit de landbouwactiviteiten laag zijn. Verder is niet gebleken dat er voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen zijn gedaan. Ten slotte hebben zowel de loonwerker als zijn zoon naar het oordeel van de rechtbank een hoofdfunctie buiten de landbouw.

De conclusie van de rechtbank luidt dan ook dat er geen sprake is van een zodanig complex van economische activiteiten, gericht op winst door de uitoefening van landbouw, dat dit als bedrijfsmatige akkerbouw kan worden gekwalificeerd. De tussen partijen bestaande overeenkomst kan daarom niet als pachtovereenkomst worden aangemerkt.

Planschade en nadeelcompensatie
Groenblijvende beplanting op perceel verzoeker geldt als schadebeperkende factor (ECLI:NL:RVS:2023:1443)

Een eigenaar van een perceel met woning, bedrijfsruimte en garage dient een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in met het oog op de inwerkingtreding van vier bestemmingsplannen. De gemeente is van oordeel dat de verzoeker niet in een nadeligere situatie is gekomen als gevolg van drie bestemmingsplannen, maar wel als gevolg van het vierde bestemmingsplan. De gemeente heeft aan dit besluit een advies van Ruimtemeesters ten grondslag gelegd.

Het bezwaar en beroep van de verzoeker is afgewezen, maar in hoger beroep heeft de Afdeling in een tussenuitspraak de gemeente opgedragen een nieuw besluit op bezwaar te nemen. Het advies van Ruimtemeesters heeft immers wel opgenomen dat groenblijvende beplanting op het perceel van een verzoeker mag worden meegenomen als schadebeperkende factor, maar het is de Afdeling niet duidelijk of Ruimtemeesters de beplanting bij haar beoordeling heeft betrokken.

Daarnaast heeft Ruimtemeesters ten aanzien van geluidhinder gesteld dat het gaat om of een eventuele geluidstoename buitenproportioneel is en of die toename onaanvaardbare gevolgen heeft. Volgens de Afdeling gaat het er echter om of er sprake is van een geluidstoename die tot gevolg heeft dat het perceel met toebehoren van verzoeker in waarde is gedaald. Dit kan ook het geval zijn als de geluidstoename binnen de geldende geluidsnormen blijft.

Bestuursrecht
Gevolg schending regels Didam-arrest: vernietigbaarheid (ECLI:NL:GHARL:2023:2796)

In het inmiddels welbekende Didam-arrest heeft de Hoge Raad regels gegeven met betrekking tot de uitgifte van grond door overheidslichaam. De zaak zelf betrof een kort-geding-procedure, onderhavige uitspraak betreft de bodemprocedure van hetzelfde geschil. Het hof verwijst naar het Didam-arrest, waaruit blijkt dat niet de benodigde ruimte is geboden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar de locatie.

Onder deze omstandigheden is vernietiging van de koopovereenkomst op grond van artikel 3:40 lid 2 BW op vordering van de gepasseerde geïnteresseerde ondernemer de passende remedie tegen de niet-naleving van de regels uit het Didam-arrest. Een andere beslissing zou het voor een overheidslichaam te gemakkelijk maken om de rechter voor een voldongen feit te plaatsen door de koopovereenkomst aan te gaan nog vóór diens uitspraak. Het hof zoekt voor de sanctie van vernietiging aansluiting bij het aanbestedingsrecht. De door de Hoge Raad in het Didam-arrest geformuleerde regels die een overheidsinstantie moet naleven in (zoals in dit geval bij) de verkoop van een aan haar toebehorende onroerende zaak zijn geïnspireerd op het aanbestedingsrecht. Het gebrek van de (koop)overeenkomst die is gesloten in strijd met de Didam-regels ziet op de totstandkoming van die overeenkomst, niet op de strekking of inhoud ervan.

In een recente uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (ECLI:NL:RBMNE:2023:1244) kwam deze echter tot de conclusie dat schending van de regels uit het Didam-arrest tot nietigheid, niet vernietigbaarheid, moest leiden. Slechts wanneer de wettelijke bepaling waarmee in strijd is gehandeld uitsluitend strekt ter bescherming van één van de partijen bij een meerzijdige rechtshandeling, zou sprake zijn van vernietigbaarheid. Het is nu afwachten welke kant de jurisprudentie op gaat, voordat de onduidelijkheid over de gevolgen van schending van de regels uit het Didam-arrest weggenomen kan worden.

12 april 2023

Verbintenissenrecht
Mededelingsplicht verkoper bij verkoop woning (ECLI:NL:RBGEL:2023:1774)

Een verkoper van een woning heeft in de NVM-vragenlijst aangegeven niet bekend te zijn met vochtdoorslag in de kelder. Na het te koop zetten van de woning is de verkoper elders gaan wonen en niet vaak meer in de woning geweest. Daarna is de kelder onder water komen te staan. Enkele maanden later is een koopovereenkomst gesloten. De kopers komen na de levering achter de wateroverlast en spreken de verkoper daarop aan.

De kopers doen een beroep op dwaling en vorderen een compensatie van het nadeel dat zij om die reden lijden. De rechtbank weegt in dit kader de mededelingsplicht van de verkoper af tegen de onderzoeksplicht van de kopers. Uit jurisprudentie volgt dat de mededelingsplicht van de verkoper prevaleert boven de onderzoeksplicht van de koper. Indien de verkoper vóór de totstandkoming van de overeenkomst aan de koper bepaalde inlichtingen had behoren te geven teneinde te voorkomen dat de koper zich omtrent het desbetreffende punt een onjuiste voorstelling zou maken, verzetten de redelijkheid en billijkheid zich er in het algemeen tegen dat de verkoper ter afwering van een beroep op dwaling (of non-conformiteit) aanvoert dat de koper het ontstaan van de onjuiste voorstelling mede aan zichzelf heeft te wijten.

De rechtbank volgt de verkoper niet in zijn betoog dat hij niets wist van problemen met vochtdoorslag. De bouwkundige problemen zijn dermate ernstig dat dit structureel en met regelmaat tot problemen moet hebben geleid. Dit is in lijn met de overgelegde verklaringen van de buren. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de verkoper aan de kopers onjuiste inlichtingen heeft verschaft en niet heeft geïnformeerd over de problemen met vochtdoorslag en andere wateroverlast. Deze informatie had hij de kopers voor de totstandkoming van de koopovereenkomst moeten verstrekken. Door dit na te laten, hebben de kopers zich een onjuiste voorstelling gevormd over de situatie ten aanzien van de kelder.

De rechtbank beslist op dit moment nog niet over de hoogte van de schade, maar stelt voor in dit kader een deskundige te benoemen. Aan de partijen wordt de mogelijkheid geboden input te leveren over de wenselijkheid van een deskundigenbericht, het specialisme van de te benoemen deskundige en de aan de deskundige voor te leggen vragen.

Omgevingsrecht
Weigering omgevingsvergunning wegens niet bijdragen aan gemeentelijke kosten (ECLI:NL:RVS:2023:1239)

Een vastgoedondernemer wil parkeerplaatsen realiseren op een locatie waar dat niet toegestaan is volgens het bestemmingsplan. De ondernemer vraagt daarom een omgevingsvergunning aan om de locatie in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. De gemeente geeft aan een anterieure overeenkomst te willen sluiten alvorens medewerking te verlenen. In de anterieure overeenkomst moet onder meer staan dat de ondernemer zich bereid verklaart de daaruit voortvloeiende kosten voor de gemeente te vergoeden.

De ondernemer weigert de anterieure overeenkomst aan te gaan, omdat zij het niet eens is met de vergoeding van de gemeentelijke kosten. De gemeente weigert daarop de omgevingsvergunning te verlenen, waarna de ondernemer een procedure start bij de rechtbank.

De gemeente voert aan dat zij op grond van de Wro een anterieure overeenkomst kan aangaan om een bijdrage aan de kosten van grondexploitatie, planschaderisico en een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen af te spreken. Het feit dat bij deze aanvraag geen sprake is van een ‘aangewezen bouwplan’ als bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening staat volgens de gemeente er niet aan in de weg om via een overeenkomst deze gemeentelijke kosten te verhalen.

De rechtbank, en in hoger beroep de Afdeling, kan de weigering van de ondernemer om de anterieure overeenkomst te tekenen niet leiden tot de conclusie dat sprake is van strijd met een goede ruimtelijke ordening. Er bestaat namelijk geen ruimtelijke samenhang tussen de gevraagde bijdrage en de beoogde ontwikkeling en deze bijdrage is niet bedoeld om een op zichzelf nadelige ruimtelijke ontwikkeling te compenseren.

De door de gemeente gevraagde financiële bijdrage heeft naar het oordeel van de Afdeling niet het doel een nadelige ruimtelijke ontwikkeling te compenseren, maar heeft slechts tot doel om de gemeentelijke kosten te dekken. De Afdeling ziet in zoverre geen ruimtelijke samenhang tussen het project waarvoor de bijdrage wordt gevraagd en het bestedingsdoel van de bijdrage. Hier is dus geen sprake van een vereveningsbijdrage. Dit is daarom geen ruimtelijk relevant belang dat als grondslag kan dienen voor weigering van de gevraagde omgevingsvergunning.

• Rekenafstand van 25 km voor de berekening van stikstofdepositie aanvaardbaar (ECLI:NL:RVS:2023:1299)

De Afdeling heeft in een tussenuitspraak geoordeeld dan de rekenafstand van 25 km, waarmee het AERIUS model mee rekent voor het bepalen van stikstofdepositie, aanvaardbaar is.

Deze uitspraak had betrekking op het Tracébesluit van de ViA15, waarmee de A12 met de A15 verbonden wordt. Dit Tracébesluit uit 2017 is gewijzigd na de prejudiciële vragen over het PAS. In het wijzigingsbesluit werd gebruik gemaakt van de toenmalige versie van AERIUS, waarin werd uitgegaan van een maximale rekenafstand van 5 km. In een eerdere tussenuitspraak is de Minister opgedragen om nader te motiveren waarom gekozen is voor een rekenafstand van 5 km.

De Minister heeft daarop besloten de AERIUS-calculator te actualiseren, waarbij de rekenafstand is vergroot van 5 km naar 25 km. De Afdeling oordeelt in deze tussenuitspraak dat de Minister op basis van technisch modelmatige argumenten redelijkerwijs kon komen tot een begrenzing op 25 km. Voor deposities buiten de 25 km merkt de Afdeling op dat met het huidige model geen betrouwbare uitspraken kunnen worden gedaan over de depositiebijdrage van een individuele bron op afstanden groter dan 25 km. De deposities op grotere afstand dan 25 km worden ook niet op een andere wijze bij de toestemmingverlening betrokken.

5 april 2023

Verbintenissenrecht
Uitleg voorkeursrecht op agrarische grond (ECLI:NL:GHSHE:2023:772)

Een zoon en zijn vader exploiteren via een maatschap samen een agrarisch bedrijf. Na het overlijden van de vader treedt de moeder daarvoor in de plaats in de maatschap. Op een gegeven moment wordt de maatschap ontbonden en wordt de onderneming met een aantal landbouwpercelen aan de zoon toebedeeld, tegen een koopsom. In de akte is vastgelegd dat er een voorkeursrecht bestaat voor de moeder, broer en zus van de zoon (hierna: de agrariër) bij een voorgenomen vervreemding door de agrariër.

Ruim 20 jaar later melden de gemeente en de provincie zich bij de agrariër met de wens een deel van de gronden te verwerven voor de aanleg van een provinciale weg en een bedrijventerrein. Moeder, broer en zus van de agrariër geven te kunnen gebruik te willen maken van het voorkeursrecht, waarna de vervreemding aan de gemeente en de provincie afketst. De agrariër wenst de gronden vervolgens niet meer te vervreemden. De provincie heeft sindsdien een deel van de gronden onteigend, onteigening door de gemeente is (nog) niet aan de orde. Broer en zus vorderen vervolgens schadevergoeding van de agrariër, omdat hij zich niet aan de bepalingen van het voorkeursrecht heeft gehouden door het aanbod in te trekken en af te zien van de vervreemding. Moeder is geen partij bij de procedure.

De rechtbank, en in hoger beroep ook het hof, oordelen dat het voorkeursrecht niet met zich meebrengt dat er een bindend aanbod gedaan moet worden, op welk aanbod niet meer teruggekomen kan worden. Het doel van het onderhavige voorkeursrecht was om te voorkomen dat de grond uit handen van de familie zou raken. Als de agrariër niet meer het voornemen heeft de grond te verkopen, is daar geen sprake meer van. Dat er eenmaal sprake is geweest van een voornemen tot vervreemding brengt niet met zich mee dat een aanbod onherroepelijk is.

Bestuursrecht
Gerechtvaardigd vertrouwen op uitlatingen gemeente (ECLI:NL:RBLIM:2023:1039)

Een eigenaar van een perceel krijgt een vergunning voor het bouwen van een rijhal en ponystalling. Enkele jaren later verkoopt hij het perceel aan een ander, die de vergunning op zijn naam laat zetten. Weer enkele jaren later informeert een derde (geïnteresseerde) partij bij de gemeente naar de mogelijkheden om de vergunning te realiseren. De gemeente antwoordt als volgt:

‘In de bijlage van dit bericht treft u de bouwvergunning van het perceel [adres] aan. Volgens de vergunning mag er een rijhal met een ponystalling worden gerealiseerd.

Dit impliceert dat de rijhal en stalling ook t.b.v. van derden zou kunnen worden gebruikt.

Toch wil ik u nogmaals adviseren om uw plannen voor het pand aan ons kenbaar te maken.

Wij kunnen u dan adviseren of er nog andere vergunningen noodzakelijk zijn.’

 Mede gelet op deze informatie, koopt de partij het perceel. De gemeente stelt later dat van de vergunning geen gebruik is gemaakt en dat deze ook niet op naam van de nieuwe eigenaar is gezet. Daarnaast staat het bestemmingsplan het houden van paarden op deze locatie niet toe. Om deze redenen wordt de vergunning ingetrokken.

De rechtbank is van oordeel dat de eigenaar aan bovenstaand bericht het vertrouwen mocht ontlenen dat hij op basis van de vergunning de rijhal met ponystalling mocht bouwen en gebruiken en er dus ook op mocht vertrouwen dat de bouwvergunning niet zou worden ingetrokken. De rechtbank betrekt bij dit oordeel dat de e-mail het antwoord is op de vraag van de eigenaar wat de mogelijkheden waren om op het perceel een manegebedrijf te gaan exploiteren alsook dat bij de betekenis van een uitlating van een medewerker van een overheidsorgaan, in lijn met de huidige jurisprudentie van de Afdeling, dient te worden nagegaan hoe die uitlating bij een redelijk denkend burger overkomt. Het advies om contact op te nemen met de gemeente gaat over de situatie dat eiser voor de exploitatie van een manegebedrijf nog andere vergunningen dan de bouwvergunning nodig had en speelt daarom geen rol voor de vraag welke bouwactiviteiten waren toegelaten en of de rijhal door derden gebruikt mocht worden. De eigenaar heeft kort na deze e-mail het perceel gekocht.

Uit het voorgaande volgt dat de eigenaar op grond van bovenstaand bericht erop heeft mogen vertrouwen dat de gemeente niet tot intrekking van de omgevings(bouw)vergunning zou overgaan. Het feit dat geruime tijd geen bouwwerkzaamheden hebben plaatsgevonden doet daaraan niets af.

• Didam-arrest: koopovereenkomsten in strijd met Didam-criteria zijn nietig, ook met terugwerkende kracht (ECLI:NL:RBMNE:2023:1244)

De gemeente Rhenen verkoopt een monumentaal pand aan een stichting, voordat het Didam-arrest wordt gewezen. Na het Didam-arrest, maar voor de daadwerkelijke levering, publiceert de gemeente dat zij van plan is het pand te leveren aan de stichting en dat zij van oordeel is dat er op grond van objectieve, redelijke en toetsbare criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de verkoop.

Een onderneming spant een kort geding aan en vordert dat de gemeente niet aan de stichting mag leveren, omdat de verkoop in strijd is met het gelijkheidsbeginsel. Om deze reden is de koopovereenkomst nietig, aldus de onderneming.

De rechtbank stelt als eerste vast dat de gemeente weliswaar kaders heeft bepaald voor de verkoop van het pand, maar dat deze niet zijn aan te merken als objectieve, toetsbare en redelijke criteria op grond waarvan kan worden geconcludeerd dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop van het pand. Ook het argument dat de koopovereenkomst is gesloten voordat het Didam-arrest is gewezen, veegt de rechtbank van tafel.

Volgens de rechtbank moet hieraan de conclusie worden verbonden dat de koopovereenkomst nietig is. Zij verwijst hiervoor naar artikel 3:40 lid 2 BW, dat stelt dat strijd met een dwingende wetsbepaling leidt tot nietigheid of vernietigbaarheid van de rechtshandeling. Het leidt tot vernietigbaarheid als de wettelijke bepaling waarmee in strijd is gehandeld uitsluitend strekt ter bescherming van één van de partijen bij een meerzijdige rechtshandeling. Die situatie doet zich hier echter niet voor. Het gelijkheidsbeginsel, in de context van gelijke kansen bieden, strekt er nu juist toe om ook derden die geen partij zijn bij de meerzijdige rechtshandeling (zoals een overeenkomst) te beschermen.

De Factsheet die door het Ministerie van BZK is gepubliceerd kort na het Didam-arrest stelt het volgende: ‘Het ligt niet voor de hand dat overeenkomsten waarin de door de Hoge Raad voorgestane mededingingsruimte destijds niet is geboden, alsnog zonder meer nietig of vernietigbaar zijn.’ De rechtbank merkt echter op dat hier een slag om de arm wordt gehouden en is van oordeel dat nietigheid geboden is in dit geval.

De rechtbank beseft verder dat zijn oordeel dat de koopovereenkomst nietig is verstrekkende en mogelijk ook uit maatschappelijk oogpunt onwenselijke gevolgen kan hebben. Het tussen partijen in dit kort geding over de nietigheid van deze koopovereenkomst gevoerde debat biedt echter geen mogelijkheid om anders te oordelen.

JAN SACHTLEVEN

Jurist