Update jurisprudentie

4 mei 2022

Erfpachtrecht
Termijn voor herziening canon is fataal (ECLI:NL:RBMNE:2022:743)

Natuurmonumenten heeft een perceel voor 30 jaar in erfpacht uitgegeven. In de akte is opgenomen dat beide partijen na vijftien jaar om een herziening van de canon kan verzoeken. Dit verzoek moet worden gedaan in de zes maanden voordat de periode van vijftien jaar is verstreken. De erfpachter doet een verzoek om herziening van de canon, maar het verzoek wordt een maand te laat gedaan. Natuurmonumenten weigert medewerking aan het verzoek, waarop de erfpachter naar de rechter stapt.

De erfpachter voert aan dat het verzoek tot herziening ook na de periode van zes maanden gedaan kan worden en dat het geen fatale termijn betreft. Natuurmonumenten weerspreekt dit en stelt dat de stelling van erfpachter in feite betekent dat beide partijen een ongelimiteerde bevoegdheid hebben om na verloop van het eerste tijdvak van vijftien jaar, tijdens het gehele tweede tijdvak een herzieningsverzoek te kunnen doen.

De rechter stelt dat de bewoording van de akte suggereert dat partijen hebben bedoeld dat het herzieningsverzoek in ieder geval vóór het verloop van het eerste tijdvak van vijftien jaar gedaan moet worden, zodat de herziene canon per die datum kan ingaan. Dat in de akte niet met zoveel woorden een concrete einddatum voor het indienen van dit verzoek is vermeld, maakt dit niet anders.

De stelling van de erfpachter strookt verder niet met het goederenrechtelijk karakter van het erfpachtrecht. De erfverpachter, de erfpachter en derden zoals hypotheekhouders en potentiële kopers van het erfpachtrecht of van de (bloot)eigendom hebben belang bij een kenbare en robuuste canon die slechts op basis van de in de notariële akte opgenomen wijze en op het daarin opgenomen moment kan worden herzien, in verband met de waarde die een erfpachtrecht en de met het erfpachtrecht bezwaarde eigendom vertegenwoordigen, welke waarde afhankelijk kan zijn van canonwijzigingen. Deze partijen en derden dienen ervan op aan te kunnen dat de canon na de wisseling van een tijdvak, afgezien van de in de akte opgenomen indexeringen, gedurende dat tijdvak niet meer gewijzigd kan worden.

Huurrecht
Toetsing huurprijs zonder WOZ-waarde (ECLI:NL:HR:2022:633)

Bij de verhuur van woonruimte heeft de huurder het recht om de huurprijs te laten toetsen door de huurcommissie. De toetsing maakt gebruik van de WOZ-waarde, maar in onderhavig geval betreft het een voormalig kantoorgebouw, waardoor de WOZ-waarde niet beschikbaar is (voor het eerste jaar).

De Hoge Raad stelt dat de relevante waarde van het gehuurde in zo’n geval op een andere manier moet worden bepaald. Daarvoor bestaan verschillende mogelijkheden. In sommige gevallen kan aansluiting worden gezocht bij de WOZ-waarde van soortgelijke woningen. De huurcommissie of de kantonrechter kan de beslissing ook aanhouden in afwachting van een WOZ-beschikking met betrekking tot het gehuurde en de daarin bepaalde WOZ-waarde vervolgens zo nodig corrigeren voor de waardeontwikkeling tussen de waardepeildatum die bij toetsing van de huurprijs in acht genomen moet worden en de waardepeildatum van de latere WOZ-beschikking. Indien aanhouding dreigt te leiden tot onredelijke vertraging van de procedure, kan de kantonrechter, indien zo verzocht, een voorlopige voorziening treffen ten aanzien van de huurprijs. Huurder of verhuurder kunnen ook een WOZ-taxatie door een deskundige aan de huurcommissie overleggen en de kantonrechter kan een deskundigenonderzoek gelasten naar de WOZ-waarde op de peildatum.

Er mag geen afbreuk worden gedaan aan de huurprijsbescherming waarop de huurder aanspraak heeft. Bij het bepalen van de relevante waarde van de woning en met betrekking tot de kosten daarvan, moet daarom worden voorkomen dat de huurder nadeel ondervindt van het ontbreken van de WOZ-waarde.

Bestuursrecht
Aanvrager bestemmingsplanwijziging mag reageren op ingebrachte zienswijzen (ECLI:NL:RVS:2022:943)

Een ondernemer wil een werkplaats realiseren op een perceel waar voorheen een school stond. Hiervoor is een bestemmingsplanwijzing nodig. Nadat het bestemmingsplan ter inzage heeft gelegen, zijn er acht zienswijzen bij de gemeente ingediend. Deze zienswijzen hebben tot aanpassing van het ontwerpplan geleid. De gemeenteraad heeft besloten het ontwerpplan niet vast te stellen.

De ondernemer stelt dat hij ten onrechte niet in de gelegenheid is gesteld te reageren op de zienswijzen. Artikel 3:15, derde lid, van de Awb stelt: “Indien het een besluit op aanvraag betreft, stelt het bestuursorgaan de aanvrager zo nodig in de gelegenheid te reageren op de naar voren gebrachte zienswijzen.”

De Afdeling is van oordeel dat de gemeente de ondernemer inderdaad in gelegenheid had moeten stellen om te reageren op de zienswijzen. De woorden ‘zo nodig’ betekenen niet dat het bestuursorgaan vrij is naar believen al of niet toepassing te geven aan deze bepaling. Met de bedoelde zinsnede wordt slechts aangegeven dat er gevallen kunnen zijn waarin toepassing duidelijk niet nodig is. De Afdeling is van oordeel dat van een dergelijk geval geen sprake is.

13 april 2022

Verbintenissenrecht
Erfdienstbaarheid van uitzicht (ECLI:NL:RBDHA:2021:13672)

Een stichting heeft twee percelen met daarop een woning aan de boulevard van Noordwijk in eigendom. In de titel van aankomst wordt verwezen naar een akte uit 1903, waarin is opgenomen dat er een erfdienstbaarheid van uitzicht bestaat die inhoudt dat er niets op de aangrenzende percelen mag worden gebouwd, gesteld of opgericht waardoor het vrije uitzicht op zee kan worden belemmerd. De dienende percelen zijn nu eigendom van de gemeente, die een paal van vier meter hoog heeft geplaatst waarop parkeerinformatie wordt weergegeven.

De stichting vordert verwijdering van de paal, terwijl de gemeente zich op het standpunt stelt dat de paal dusdanig beperkt van omvang is dat het geen daadwerkelijk obstakel voor het uitzicht op zee vormt. De gemeente heeft daarnaast aangevoerd dat de erfdienstbaarheid teniet is gegaan door verjaring, omdat er tussen 1903 en nu diverse objecten zijn geplaatst die in strijd zijn met de erfdienstbaarheid en daartegen nooit is opgetreden door de stichting of haar rechtsvoorgangers.

De rechtbank is van oordeel dat de erfdienstbaarheid niet is verjaard. Voor zover er bedoelde objecten dermate hoog zijn dat zij in het vrije uitzicht op zee vanaf de – ten opzichte van de boulevard hoger gelegen – woning zouden hebben belemmerd en deze objecten er meer dan twintig jaar hebben gestaan, zou de erfdienstbaarheid ten aanzien van die objecten teniet kunnen zijn gegaan. Verjaring van (een deel van) de erfdienstbaarheid hoeft immers niet tot het volledig tenietgaan hiervan te leiden. De paal in onderhavige discussie is geplaatst in 2019 en derhalve is de verjaringstermijn niet verstreken.

Met betrekking tot eventuele strijd met de erfdienstbaarheid, overweegt de rechtbank het volgende. De notariële akte bepaalt dat “nimmer iets mag worden gebouwd, gesteld of geplaatst, waardoor het vrije uitzicht op zee zoude kunnen worden belemmerd”. De formulering van deze erfdienstbaarheid is vrij absoluut: uit de tekst volgt niet dat het verbod enkel ziet op gebouwen of bouwwerken. Er wordt immers naast “gebouwd” ook gesproken over “gesteld of geplaatst”. Ook kan uit de formulering van het beding worden afgeleid dat niet alleen het uitzicht op zee, maar het “vrije uitzicht op zee” wordt beschermd. Dat impliceert dus een uitzicht op zee dat niet wordt verstoord of belemmerd door bouwwerken of objecten, ook indien die bouwwerken of objecten het uitzicht op zee slechts gedeeltelijk verstoren en nog uitzicht op zee resteert. Uit het bovenstaande blijkt dat de plaatsing van de paal in strijd is met de erfdienstbaarheid. Dat de paal geplaatst is in het algemeen belang, doet daar niets aan af. Ook is een beroep op de erfdienstbaarheid niet onaanvaardbaar naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid, zoals de gemeente nog betoogd.

Omgevingsrecht
Snelheidsverlaging naar 100 km/u ten onrechte meegenomen in stikstofberekeningen (ECLI:NL:RBNHO:2022:3375)

De rechtbank Noord-Holland heeft geoordeeld over een woningbouwproject van 163 woningen nabij Egmond aan Zee. Omwonenden hebben de benodigde vergunning aangevochten en voeren daarbij aan dat het stikstofregistratiesysteem (ssrs), welk systeem als grondslag is gebruikt voor het verlenen van de vergunning, niet voldoet aan de wettelijke vereisten. Specifiek gaat het erom of de verlaging van de maximumsnelheid op rijkssnelwegen van 120 en 130 km/u naar 100 km/u gebruikt kan worden om uit te sluiten dat aantasting van de natuurlijke kenmerken van Natura 200-gebieden plaatsvindt.

De snelheidsmaatregel is als generieke bronmaatregel voor het gehele land opgenomen. De stikstofdepositieruimte die de snelheidsverlaging in grote delen van het land genereert, wordt in zijn totaliteit ingezet ten behoeve van woningbouw- en tracéprojecten door het hele land. De locatie van de vrijgekomen stikstofdepositieruimte heeft geen relatie met de locatie van het project ten behoeve waarvan de vrijgekomen ruimte wordt ingezet. Dit brengt met zich mee dat de maatregel tot verlaging van de maximumsnelheid op rijkssnelwegen naar 100 km/uur als zodanig aan de eisen van artikel 6, derde lid, van de Habitat Richtlijn moeten voldoen. Op grond van dat artikel is vereist dat de zekerheid is verkregen dat een plan of project, zoals de snelheidsverlaging, de natuurlijke kenmerken van Natura 2000-gebieden niet zal aantasten. Het is daarom ook niet toegestaan bronmaatregelen (zoals de verlaging van de maximumsnelheid) die zelf niet voldoen aan de Habitat Richtlijn binnen het ssrs in te zetten.

Deze uitspraak, indien overgenomen door andere rechters, leidt tot de conclusie dat de stikstofruimte als gevolg van de verlaging van de maximumsnelheid pas ingezet kan worden als vaststaat of en in hoeverre die gevolgen heeft voor specifieke Natura 2000-gebieden. Daarnaast geldt deze redenering ook voor andere maatregelen, die mogelijk nog genomen zullen worden om stikstofruimte te creëren.

Bestuursrecht
‘Didam-arrest’ ook van toepassing bij uitgifte in erfpacht (ECLI:NL:OGEAM:2022:7)

In Sint Maarten besluit de bevoegde minister om een aantal percelen in erfpacht uit te geven, maar de daadwerkelijke toewijzing blijft achter. De partijen die de percelen in erfpacht zouden krijgen, stappen daarop naar de rechter om de uitgifte in erfpacht af te dwingen en te voorkomen dat het land Sint Maarten (het Land) de percelen aan een ander in erfpacht zou geven in de tussentijd. Deze angst is gerechtvaardigd, aangezien de ambtelijke top de minister heeft geadviseerd om de percelen aan 25 andere personen in erfpacht uit te geven. De verzoekers in deze zaak zouden op grond van het algemeen belang geen recht van erfpacht moeten ontvangen, aldus de minister.

De rechter merkt op dat de minister (en zijn ministerie) niet duidelijk hebben gemaakt op welke gronden de verzoekers geen recht van erfpacht zouden moeten ontvangen, maar 25 andere personen wel.  Onder verwijzing naar het ‘Didam-arrest’ stelt de rechter dat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht genomen dienen te worden, onder meer het gelijkheidsbeginsel en het verbod op willekeur. Elke burger moet mee kunnen dingen naar de verwerving van deze registergoederen als meerdere gegadigden zijn aan te wijzen. Het is dus de plicht (van de minister) van het Land om met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria op te stellen aan de hand waarvan een gegadigde wordt geselecteerd voor de verwerving van een erfpachtrecht. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk te zijn. Aan dit beleid dient ook publiciteit te worden gegeven. De plicht van de minister om bij het nemen van zijn beslissingen transparant te handelen is essentieel. (De minister van) het Land dient op grond van het gelijkheidsbeginsel teneinde gelijke kansen voor burgers te realiseren een passende mate van openbaarheid te verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de erfpachtrechten, de selectieprocedure, het tijdsschema en ook de toe te passen selectiecriteria. (De minister van) het Land moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.

Wanneer bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts een serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de vestiging van het erfpachtrecht kan van het voorgaande worden afgeweken. In zo’n geval dient de minister van het Land zijn voornemen tot uitgifte tijdig voorafgaand aan zijn besluit op zodanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij hij dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts een serieuze gegadigde in aanmerking komt.

• ‘Didam-arrest’ ook van toepassing bij uitvoering van eerder tot stand gekomen koopovereenkomsten (ECLI:NL:RBMNE:2022:1017)

De gemeente Nieuwegein heeft onderhands een koopovereenkomst gesloten met Shell met betrekking tot een kavel op een bedrijvenpark. Deze koopovereenkomst is eind 2020 gesloten, maar het transport heeft nog niet plaatsgevonden. Een derde vecht dit bij de rechter aan en beroept zich op het Didam-arrest met het argument dat de gemeente wist dat zij geïnteresseerd was in de kavel.

De gemeente is van mening dat de koopovereenkomst geldig is, omdat de door de Hoge Raad geformuleerde eisen in het Didam-arrest ten tijde van de verkoop niet bekend waren. De rechtszekerheid vereist daarom dat de koopovereenkomst moet worden gerespecteerd.

De rechter is het niet met de gemeente eens. Ook voor de uitspraak door de Hoge Raad was de gemeente al gebonden door het gelijkheidsbeginsel. De Hoge Raad vult dit beginsel in met de verplichting om bij verkoop van schaarse onroerende zaken potentiële gegadigden gelijke kansen te bieden om mee te dingen. Deze invulling van bestaand recht kan niet worden gezien als nieuwe regelgeving. Het is bovendien evident dat van belang is om duidelijke criteria te hanteren bij verkoop van een schaarse onroerende zaak en dat transparant handelen daarbij essentieel is. Dit was ook voor het arrest van de Hoge Raad al het geval. Aangenomen wordt dan ook dat de eisen die de Hoge Raad thans geformuleerd heeft slechts een uitvloeisel zijn van het gelijkheidsbeginsel en dat de gemeente in overeenstemming met die eisen had behoren te handelen.

6 april 2022

Pachtrecht
­Onderhandelingen over aangaan reguliere pachtovereenkomst (ECLI:NL:GHARL:2022:2162)

Onderhavige zaak betreft een discussie tussen twee pachters en een verpachter. De pachters pachten 22 ha grond, maar stellen dat er een reguliere pachtovereenkomst is gesloten voor nog eens 10 ha. Voor zover er geen pachtovereenkomst is gesloten, stellen zij dat partijen in de onderhandelingen daarover zover waren dat de verpachter zich niet meer terug mocht trekken. De verpachter bestrijdt beide stellingen.

Het geschil spitst zich toe op een bespreking d.d. 31 oktober 2016. Volgens de pachters heeft de verpachter in dat gesprek concessies gedaan op twee onderdelen. De verpachter zou verzekeringspenningen voor een verbrande schuur die hij had ontvangen in mindering brengen op de bijbetaling van de pachters voor een ruil van gronden en gebouwen. Het ging om een bedrag van € 60.000, waardoor de bijbetaling werd verminderd tot € 119.400. Daarnaast heeft de verpachter volgens de pachters 10 ha reguliere pacht “op tafel gelegd” om de deal rond te krijgen, waarbij de verpachter met de vlakke hand op de tafel heeft geslagen.

De (juridische) standpunten van partijen worden grotendeels bepaald door de betekenis die zij geven aan wat in dat gesprek is gezegd. Of partijen op die datum de door de pachters gestelde overeenkomst hebben gesloten, moet beoordeeld worden aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Wat de betekenis is van de wat is besproken, hangt daarom af van wat partijen aan elkaar hebben gezegd en hoe zij zich hebben gedragen en wat zij daaruit redelijkerwijs mochten afleiden.

Op grond van de tekst van de verschillende transcripties kan niet worden vastgesteld dat de verpachter op 31 oktober 2016 10 ha reguliere pacht heeft aangeboden. In elk geval is in de transcripties het woord regulier geen enkele keer gebruikt door partijen. Wel kan eruit worden opgemaakt dat partijen hebben gesproken over 9 ha en dat de verpachter bereid was “die erbij” te doen en de hand op tafel sloeg.

Het hof concludeert dat het voor partijen (en de adviseur van de verpachter, die ook bij het gesprek aanwezig was) niet vaststond dat hiermee overeenstemming was bereikt. Het hof betrekt hierbij dat het voor de hand had gelegen om de afspraken schriftelijk te bevestigen, zeker nu dit van belang was voor het verkrijgen van financiering. Hierdoor komt het erop neer dat er buiten de getuigenverklaring van de andere pachter, geen schriftelijk of ander bewijs is dat voldoende overtuigend aantoont dat de verpachter bereid was 10 ha regulier te gaan verpachten.

Huurrecht
Onderscheid tussen huur of bruikleen, let op de tegenprestatie (ECLI:NL:RBLIM:2021:5777)

Een stiefmoeder en stiefzoon liggen met elkaar in de clinch over een woning die tot de nalatenschap van de overleden echtgenoot/vader behoort. De stiefzoon woonde in de woning, maar onder welke juridische titel is onduidelijk. Op het betreffende perceel is een hennepplantage aangetroffen door de politie.

De stiefmoeder voert aan dat er sprake is van een bruikleenovereenkomst en wenst te ontbinden. Tussen vader en zoon zou een bruikleenovereenkomst gesloten zijn voor de bungalow op het perceel, die later is uitgebreid naar het gehele perceel en alle zich daarop bevindende roerende en onroerende zaken. Volgens de zoon is er sprake van een huurovereenkomst, waardoor hij huurbescherming geniet en de overeenkomst niet zomaar kan worden ontbonden of opgezegd.

Een kenmerkend verschil tussen een bruikleenovereenkomst die is gebaseerd op artikel 7A:1777 BW en een huurovereenkomst die is gebaseerd op artikel 7:201 lid 1 BW is gelegen in het al dan niet verlangen en verschuldigd zijn van een tegenprestatie in ruil voor het gebruik van, in dit geval, in eerste instantie de bungalow en later het woonhuis. Bij haar beoordeling neemt de rechtbank tot uitgangspunt dat voor de beantwoording van de vraag hoe een overeenkomst moet worden gekwalificeerd, niet doorslaggevend is welke naam hieraan is gegeven. Bepalend is hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond. Hierbij is niet beslissend of de overeenkomst elementen bevat op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van bruikleen of huur is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat deze in hun geheel beschouwd als bruikleen of als huurovereenkomst kunnen worden aangemerkt.

In onderhavig geval staat vast dat de vader een huurovereenkomst heeft gesloten met de toenmalige partner van de zoon voor de bungalow achter de woning. De toenmalige partner is later met de zoon getrouwd en weer later van de zoon gescheiden, waarna zij de bungalow heeft verlaten. De zoon is daarna in de bungalow blijven wonen. De zoon stelt dat hij sindsdien als tegenprestatie voor de huur de aanwezige dieren heeft verzorgd en kleine onderhoudswerkzaamheden verrichte in het dierenpark dat zich op het perceel bevond. Later is hij in het woonhuis gaan wonen, terwijl hij dezelfde tegenprestatie bleef leveren.

De rechtbank is van oordeel dat er geen huurovereenkomst tot stand is gekomen, omdat vast staat dat de zoon de huurbetaling niet heeft doorgezet nadat zijn ex-partner de bungalow heeft verlaten. Verder is niet onderbouwd dat de zoon met de vader is overeengekomen dat de huurovereenkomst zou worden gewijzigd, in die zin dat de tegenprestatie zou bestaan uit het verzorgen van de dieren en het verrichten van onderhoudswerkzaamheden in het dierenpark. De rechtbank oordeelt daarom dat de huurovereenkomst niet is voortgezet en de zoon de bungalow is blijven gebruiken zonder dat daar een tegenprestatie voor was verschuldigd.

Stelplicht en bewijslast voor dringend eigen gebruik (ECLI:NL:HR:2022:494)

Een verhuurder van een hotel heeft de huurovereenkomst opgezegd vanwege onder meer dringend eigen gebruik. In dit geval bezit de verhuurder ook andere panden, waardoor de vraag is ontstaan aan welke partij het is om aan te tonen dat de verhuurder juist het verhuurde dienstbaar moet worden gemaakt en waarom juist op dit moment.

De vraag of een verhuurder van bedrijfsruimte het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in art. 7:296 lid 1, aanhef en onder b, BW dient te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Met dringend nodig hebben voor eigen gebruik is bedoeld dat het pand van wezenlijk belang moet zijn voor de verhuurder. Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk te achten. Niet is vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij het verhuurde nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te kunnen bieden.

Het bestaan van andere mogelijkheden voor de verhuurder om in zijn behoeften te voorzien, staat alleen dan aan een beroep op het dringend eigen gebruik van het verhuurde in de weg indien het benutten van die andere mogelijkheden voldoende in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij dat doet. De verhuurder behoeft niet te stellen en aannemelijk te maken dat hem geen andere mogelijkheid ten dienste staat dan het in eigen gebruik nemen van het verhuurde; het ligt in beginsel op de weg van de huurder om te stellen en aannemelijk te maken dat de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt.

Bestuursrecht
Onevenredigheid hoogte van de dwangsom (ECLI:NL:RBMNE:2022:855)

Een GFT-bedrijf uit de omgeving van Lelystad heeft een omgevingsvergunning sinds 2014. Naar aanleiding van klachten uit de omgeving heeft de provincie in 2019 vastgesteld dat de normen uit de omgevingsvergunning worden overschreden. De provincie heeft daarom een last onder dwangsom van € 5.000,- opgelegd per geconstateerde overtreding tot een maximum van € 10.000,-. Deze last is volgelopen.

In 2021 zijn opnieuw controles uitgevoerd, waaruit blijkt dat de normen nog steeds overschreden worden. Daarom heeft de provincie opnieuw een last onder dwangsom opgelegd van € 250.000,- per geconstateerde overtreding tot een maximum van € 500.000,-. De last houdt in dat de overtreding binnen (iets meer dan) vier maanden moet worden beëindigd. Het GFT-bedrijf stelt dat zij niet op tijd aan de last kan voldoen en dat de dwangsom onevenredig hoog is.

Met betrekking tot het argument dat het GFT-bedrijf niet kan voldoen aan de last maakt de rechtbank korte metten. De omgevingsvergunning stamt uit 2014 en het bedrijf had al die tijd aan de norm moeten voldoen. Daarnaast is er reeds in 2019 door de provincie een handhavingstraject gestart. Dat het GFT-bedrijf meer GFT is gaan verwerken en daarom niet aan de norm voldoet, ligt in haar eigen risicosfeer.

De hoogte van de dwangsom is echter wel onevenredig hoog. De hoogte is door de provincie gekoppeld aan de kosten voor de investering in een luchtwasser, omdat het GFT-bedrijf daarmee aan de geurnorm kan voldoen. De voorzieningenrechter kan die toelichting echter niet volgen, omdat de provincie juist heeft aangegeven dat het GFT-bedrijf ook zonder de luchtwasser aan de norm moet voldoen. Bovendien heeft het GFT-bedrijf toegelicht dat de luchtwasser al besteld is, waarmee zij ook geen prikkel meer nodig zou hebben om die investering (nog) te doen.

30 maart 2022

Erfpachtrecht
Algemene beginselen van behoorlijk bestuur bij heruitgifte erfpacht (ECLI:NL:GHSHE:2022:828)

Het Waterschap Scheldestromen heeft in 1986 een perceel duingrond in erfpacht uitgegeven. Door de rechtsvoorganger van erfpachter is hierop een woning gebouwd. Het erfpachtrecht eindigde in 2010 en vereiste dat de erfpachter uiterlijk vijf jaar voor het einde van de erfpacht aan het Waterschap zou meedelen of hij verlenging wenste. Erfpachter heeft tijdig aangegeven verlenging te willen.

Het Waterschap heeft aangegeven vanwege mogelijke dijkverzwaring te willen bezien of tot heruitgifte kon worden overgegaan. In 2009 heeft het Waterschap aangegeven bereid te zijn tot het afsluiten van een nieuwe erfpachtovereenkomst, voor de duur van 30 jaar tegen de op dat moment geldende algemene voorwaarden erfpacht 2004 en op voorwaarde dat de grond opnieuw zou worden getaxeerd. Meegedeeld is dat gelet op het geldende prijspeil rekening gehouden moest worden met een zeer forse stijging van de canon. Erfpachter heeft hiermee ingestemd, waarna het Waterschap opdracht heeft gegeven om de grond te taxeren. De waarde van de grond is getaxeerd op € 184.250,–. Het Waterschap heeft een voorstel tot heruitgifte gedaan tegen een canon van € 8.249,13 per jaar, een verhoging van 4000%, hetgeen de erfpachter heeft verworpen.

De erfpachter stelt recht te hebben op verlenging van het erfpachtrecht en dat de door het Waterschap gestelde voorwaarden in dat licht, maar ook in het algemeen, onredelijk waren.

Het hof overweegt dat het beginsel van contractsvrijheid ook geldt voor een erfpachtcontract. Het is dus aan partijen om de inhoud van de overeenkomst te bepalen. De rechter kan niet de inhoud van een erfpachtcontract (opnieuw) bepalen. Wel wordt deze vrijheid aan de zijde van het Waterschap begrensd in die zin dat hij is gebonden aan de redelijkheid en billijkheid en aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, die met zich brengen dat het Waterschap kenbaar de gerechtvaardigde belangen van de erfpachters moet meewegen bij het doen van een aanbod.

Op de vraag of het Waterschap verplicht is tot verlenging of heruitgifte, overweegt het hof als volgt. de erfpachtakte bepaalt slechts dat de erfpachter aan het Waterschap moet meedelen of hij de erfpachtovereenkomst wenst te verlengen (uiterlijk vijf jaren voor het einde van de erfpacht en bij aangetekende brief). Uit deze bewoordingen van deze bepaling kan geen recht op verlenging van de erfpacht worden afgeleid. Met de enkele mededeling dat erfpachter de erfpachtovereenkomst wenst te verlengen, komt nog geen verlenging van die erfpachtovereenkomst tot stand, daartoe blijft de wilsverklaring van het Waterschap vereist. In de erfpachtakte, noch elders, is bepaald onder welke voorwaarden de erfpachtovereenkomst zal worden verlengd of is bepaald op welke wijze deze voorwaarden zullen worden vastgesteld. Van een automatische verlenging is dus geen sprake. Het Waterschap heeft meegedeeld bereid te zijn tot heruitgifte en dient een redelijk aanbod te doen voor heruitgifte.

Het hof heeft de taxatie, gedaan in opdracht van het Waterschap, laten beoordelen door gerechtelijke deskundigen. De deskundigen concluderen dat de taxatie, noch ten aanzien van de toepassing van de waarderingssystematiek, noch ten aanzien van de eisen van zorgvuldigheid, voldoet aan de regelen van de kunst. Omdat de opstal (de woning) geen onderdeel is van het object dat bij eerste uitgifte in erfpacht is uitgegeven, moet de marktwaarde van het geheel (grond plus opstal) volgens de deskundigen worden verdeeld in een grondwaarde component en in een opstalwaarde component. Dit is volgens de deskundigen niet alleen het geval bij verlenging, maar ook bij heruitgifte van een erfpachtrecht. Het is niet mogelijk om de waarde van de grond te bepalen zonder de waarde van de opstal daarbij te betrekken omdat de bebouwde ondergrond zonder rechten op de opstal niet als een afzonderlijke economische eenheid juridisch overdraagbaar (“vermarktbaar”) is, aldus de deskundigen.

Met de deskundigen is het hof van oordeel dat bij heruitgifte naar redelijkheid en aan de hand van de omstandigheden van het geval dient te worden bezien welk deel van de marktwaarde in volle eigendom wordt toegedeeld aan het erfpachtrecht en welk deel aan de aan de bloot eigendom. Daarbij heeft het Waterschap een bepaalde mate van vrijheid bij het meegeven van de voor de uitgangspunten voor de taxatie relevante omstandigheden (denk aan de duur, het doel, de geschiedenis, de bestemming/het gebruik en de beperkingen van het erfpachtrecht en het wel of niet recht hebben op een opstalvergoeding) mits in die uitgangspunten voldoende kenbaar ook de belangen van de erfpachters zijn meegewogen. Op welke wijze een redelijke toedeling wordt gemaakt is vervolgens aan de taxateur.

Door niet uit te gaan van een bepaalde verdeling van de marktwaarde van het geheel over het erfpachtrecht en de bloot eigendom, heeft het Waterschap de belangen van de erfpachters onvoldoende meegewogen. Hierdoor handelt zij in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel.

Verder is ten onrechte in het aanbod geen vergoeding opgenomen voor de waarde van de nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen die door hem zelf of door een voorganger zijn aangebracht. Ook dit is onzorgvuldig jegens de erfpachter en maakt dat de voorgestelde canon onvoldoende is onderbouwd. Het Waterschap dient op grond van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de redelijkheid en billijkheid alsnog een redelijk aanbod voor heruitgifte van het erfpachtrecht te doen.

Onteigening
Definitie ‘complex’ bij ontsluiting bedrijvenpark (ECLI:NL:RBGEL:2022:247)

Bij een onteigeningsprocedure voor de aansluiting op de A28 wordt de vraag opgeworpen of het onteigende deel uitmaakt van een complex als bedoeld in artikel 40d Ow. Meer concreet gaat het om de vraag of het onteigende behoort tot het als complex aan te merken, nabij gelegen bedrijvenpark.

De rechtbank overweegt dat het begrip complex in artikel 40d lid 2 Ow wordt omschreven als de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken. Indien het onteigende deel uitmaakt van een complex dient bij de waardering rekening gehouden te worden met alle kosten en baten van dat complex en alle bestemmingen in dat complex, zodat alle gronden in het complex (behoudens bijkomende factoren) gelijk worden gewaardeerd (artikel 40d lid 1 Ow). Deze zogenoemde egalisatieregel strekt ertoe waardeverschillen te elimineren die door het geven van verschillende bestemmingen binnen een complex zouden ontstaan. Het antwoord op de vraag of sprake is van één complex is afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het geval. Beantwoording van de vraag zal steeds plaats moeten vinden met het oog op de ratio van de bepaling: onteigenden dienen niet te worden beloond respectievelijk gedupeerd vanwege het feit dat binnen het complex het ene stuk grond toevallig een andere bestemming heeft dan het andere.

In het onderhavige geval heeft de onteigening plaatsgevonden ten behoeve van het aanleggen van een nieuwe aansluiting op de A28. Uit de stukken blijkt dat de gemeente tot die nieuwe aansluiting heeft besloten vanwege problemen in de verkeersafwikkeling op de bestaande infrastructuur én ter verbetering van de ontsluiting van het bedrijvenpark. Er bestaat dus een functionele samenhang tussen de aanleg van de nieuwe aansluiting op de A28 en (de verdere ontwikkeling van) het bedrijvenpark. Dit maakt echter niet zonder meer dat het onteigende perceelsgedeelte aangemerkt dient te worden als deel van het als complex aan te duiden bedrijvenpark. Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een complex moeten steeds de omstandigheden van het geval als geheel in aanmerking worden genomen.

Van belang is dat met de nieuwe aansluiting op de A28 ook de knelpunten op de bestaande infrastructuur zullen worden aangepakt. Bij de beantwoording van de vraag of het onteigende tot het bedrijvenpark-complex behoort, is tevens de wijze van financiering van de nieuwe aansluiting van belang. Het grootste deel van de kosten van de nieuwe aansluiting wordt gedragen door de overheid. Nu het bovendien de provincie is die de uitvoering van de aanleg van de aansluiting op zich heeft genomen, moet worden aangenomen dat die aansluiting de meeste betekenis heeft voor het algemene belang van een goede plaatselijke en regionale infrastructuur.

Ten slotte overweegt de rechtbank dat de Statenbrief de volgende zin bevatte: ‘Deze aansluiting op de A28 versterkt naar verwachting niet alleen de positie als regionaal bedrijventerrein aanzienlijk, maar draagt ook bij aan het verbeteren van de leefbaarheid van onder andere de kernen Wezep en Hattemerbroek waar nu nog geen bestemmingsverkeer doorheen rijdt. Dit alles levert een toegevoegde waarde voor Gelderland. Het gaat hier om het verplaatsen van de huidige afrit Wezep en daarmee wordt ook een knelpunt opgelost in de afwikkeling van het verkeer rond de huidige toe- en afritten in Wezep.’

Omdat de ontsluiting een veel ruimer doel diende dan alleen de verbetering van de ontsluiting van het bedrijvenpark, oordeelt de rechtbank dat er geen sprake is van een complex in de zin van artikel 40d Ow.

23 maart 2022

Pachtrecht
­Resterende tekortkoming na terme de grâce onvoldoende om ontbinding te rechtvaardigen (ECLI:NL:HR:2022:280)

Pachter pacht enkele percelen van verpachter sinds 1998. In 2015 heeft verpachter de pacht opgezegd, waartegen pachter zich heeft verzet. Volgens de verpachter is er geen sprake van bedrijfsmatige landbouw en laat de onderhoudstoestand van het gepachte te wensen over. De pachtkamer is het met verpachter eens en ontbindt de pachtovereenkomst.

De pachter gaat in hoger beroep, waarin het hof vaststelt dat er nog wel degelijk gesproken kan worden van bedrijfsmatige landbouw. Nadat het hof bij descente en comparitie is gebleken dat er sprake is van achterstallig onderhoud, wordt aan de pachter een korte periode gegund (terme de grâce) om aan de onderhoudsverplichting te voldoen. Ook de verpachter moet onderhoud verrichten. Indien de pachter niet aan zijn onderhoudsverplichting voldoet in de gestelde periode, is het aannemelijk dat het hof de ontbinding van de pachtovereenkomst toewijst.

Na de terme de grâce stelt het hof vast dat de pachter op een paar onderdelen niet volledig aan de opdracht van het hof heeft voldaan, maar grotendeels wel. De resterende tekortkomingen in de onderhoudsverplichting zijn onvoldoende om de ontbinding van de pachtovereenkomst te rechtvaardigen. Het hof waarschuwt de pachter wel om voor de toekomst tekortkomingen te vermijden. Hij loopt het risico dat wanneer hij tekortschiet en de verpachter opnieuw ontbinding vordert, de eerdere tekortkomingen meewegen bij de beoordeling van de nieuwe tekortkoming(en).

Glyfosaatverbod in tweejarige geliberaliseerde pachtovereenkomst (GP 11.835)

In een tweejarige geliberaliseerde pachtovereenkomst is een verbod op het gebruik van glyfosaat opgenomen. De vraag is of het glyfosaatverbod moet worden goedgekeurd, eventueel na wijziging van de overeenkomst.

De Centrale Grondkamer stelt voorop dat het een verpachter is toegestaan om het gebruik van glyfosaat op het gepachte te verbieden met het oog op de bescherming van de bodem en het bodemleven, ook al is glyfosaat als middel ter bestrijding van onkruiden toegelaten tot de markt. In dit geval komt echter het financiële risico van het ontstaan en de verspreiding van een moeilijk te bestrijden onkruid volledig bij de pachter terecht. Pachter moet het gepachte bij het einde van de pachtovereenkomst namelijk ‘schoon’ opleveren terwijl bestrijding kostbaar is en ten koste van de opbrengst gaat. Deze opleveringsverplichting van de pachter die ertoe leidt dat het volledige financiële risico bij hem ligt, is zo onevenredig dat deze zonder wijziging daarin buitensporig is. De Centrale Grondkamer besluit daarin een bepaling toe te voegen, zodat er geen sprake meer is van een buitensporige verplichting.

De Centrale Grondkamer keurt de overeenkomst daarom goed, waarbij zij de volgende bepaling toevoegt: “Verpachter zal pachter bij het einde van de pachtovereenkomst niet aanspreken op het niet opleveren in de staat waarin het gepachte in gebruik is gegeven als dit niet opleveren in die staat het rechtstreeks gevolg is van het verbod op het gebruik van glyfosaat en pachter ook redelijkerwijs geen andere maatregelen heeft kunnen treffen om dit te voorkomen”.

Planschade en nadeelcompensatie
Grondentrechter ook bij planschade verlaten (ECLI:NL:RVS:2022:693)

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft in recente uitspraken de grondentrechter in het bestuursrecht los gelaten. Hierbij heeft zij uitdrukkelijk het omgevingsrecht hiervan uitgezonderd, om recht te doen aan de positie van derden-belanghebbenden. Omwille van de uitvoerbaarheid en hanteerbaarheid kiest de Afdeling dus voor een onderscheid tussen ‘omgevingsrechtelijke zaken’ enerzijds en alle andere zaken anderzijds.

In onderhavige uitspraak heeft zij echter geoordeeld dat voor zaken met betrekking tot planschade de grondentrechter ook hiervoor kan komen te vervallen. Naar het oordeel van de Afdeling bestaat er namelijk geen aanleiding om op dit punt een onderscheid te maken tussen planschadezaken en andere nadeelcompensatiezaken. Net als bij nadeelcompensatiezaken, waarbij het gaat om schade die is veroorzaakt door een besluit dat niet is gebaseerd op het omgevingsrecht, wordt dus bij planschadezaken en andere nadeelcompensatiezaken in het omgevingsrecht de grondentrechter verlaten.

Omgevingsrecht
Minister De Jonge denkt er niet aan de Omgevingswet nogmaals uit te stellen (link)

Eind februari werd bekend dat diverse softwareleveranciers 1 januari 2023 geen reële datum voor inwerkingtreding van de Omgevingswet vonden. Tijdens het commissiedebat Omgevingswet met de vaste Kamercommissie voor Binnenlandse Zaken op 15 maart maakte De Jonge echter duidelijk dat hij niet van plan is nóg een keer van de beoogde datum van inwerkingtreding af te wijken.

De softwareleveranciers geven eind februari al aan dat er nog veel aan het DSO-LV moet gebeuren en dat de door de minister beoogde datum van april 2022 waarschijnlijk ook te kort dag is om alles hieromtrent af te ronden. Als april niet gehaald wordt, is er volgens de leveranciers onvoldoende tijd voor gemeenten om met een door een onafhankelijke partij als stabiel beoordeeld stelstel te oefenen. Toch besloot minister De Jonge kort daarna, op 24 februari, om de nieuwe datum voor inwerkingtreding van de Omgevingswet vast te stellen op 1 januari 2023. Hierbij benadrukt hij in een Kamerbrief dat het DSO ook na inwerkingtreding nog verder ontwikkeld en gemonitord moet worden, zodat de beoogde doelen van de Omgevingswet behaald kunnen worden.

(…)

”Dit is gewoon de invoeringsdatum, we gaan niet meer uitstellen, ik ga ook geen go/no-go momenten inrichten of wat dan ook. Dit is gewoon de datum en die gaan we doen.” Mocht er tijdens het testen blijken dat er bepaalde zaken niet lijken te werken dan moet daar een oplossing voor worden bedacht. Die oplossing is volgens de minister dus niet om weer uit te stellen. Hij denkt eerder aan bijvoorbeeld een ‘work-around’ en anders moet men te werk gaan via het credo ”als het niet kan zo als het moet, dan moet het maar zo als het kan”. In tijdelijke alternatieve maatregelen (TAM) is bovendien in de wetgeving voorzien. ”Ik wil KB slaan en dat is het,” aldus De Jonge.

Duidelijkheid over de invoeringsdatum moet ervoor zorgen dat gebiedsontwikkeling en woningbouw niet in het gedrang komen en dat dienstverlening aan burgers en bedrijven doorgang blijft vinden. Volgens de minister mag de ingewikkeldheid en moeilijkheid van het DSO voor gemeenten geen reden zijn om gebiedsontwikkeling stil te laten vallen.

Bestuursrecht
Aansprakelijkheid overheid bij onjuiste inlichtingen (ECLI:NL:RBLIM:2022:1090)

Een ontwikkelaar wil een speelparadijs realiseren en heeft een adviseur in de arm genomen om de planologische inpasbaarheid en eventueel benodigde (omgevings)vergunningen te onderzoeken en te begeleiden. Bij navraag door de adviseur bij een medewerker van de afdeling omgevingsvergunningen en bouwen & wonen van de gemeente, stelt de medewerker dat het speelparadijs past binnen het vigerende bestemmingsplan. De coördinator omgevingsvergunningen van de gemeente schrijft in een e-mail twee maanden later dat de eerder verstrekte informatie niet juist is. Het voorziene speelparadijs past niet binnen het bestemmingsplan, en een ontheffing zal met grote waarschijnlijkheid niet worden verleend.

De ontwikkelaar laat het er niet bij zitten en vordert schadevergoeding als gevolg van een onrechtmatige (overheids)daad. De ontwikkelaar stelt dat een medewerker van de gemeente heeft, naar aanleiding van een concrete vraag, onjuiste (en onvolledige) inlichtingen aan de ontwikkelaar heeft verstrekt.

De rechtbank overweegt als volgt. De (enkele) omstandigheid dat een overheidsorgaan onjuiste en/of onvolledige inlichtingen verschaft niet automatisch betekent dat sprake is van onrechtmatig handelen door dat overheidsorgaan. Uit de jurisprudentie van de Hoge Raad vloeit immers voort dat de vraag of een overheidslichaam (zoals de gemeente) aansprakelijk is voor schade die (beweerdelijk) voortvloeit uit onjuiste mededelingen, moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval.

In onderhavig geval erkent de rechtbank dat de medewerker (correct) heeft gesteld dat het speelparadijs valt binnen de vigerende enkelbestemming ‘Sport’. Er stond wat betreft de bestemming echter iets anders in de weg. Het pand staat namelijk binnen de veiligheidszone Besluit externe veiligheid inrichtingen van Chemelot. Voor dat gebied geldt dat wegens veiligheidsrisico’s (in beginsel) geen nieuwe (beperkt) kwetsbare objecten zoals speeltuinen en woningen zijn toegestaan. Dit is in de latere e-mail van de coördinator van de gemeente aangegeven. De in eerste instantie aangeleverde informatie was dus onvolledig.

Daarnaast kijkt de rechtbank naar de hoedanigheid van de burger. Het betreft in dit geval ondernemingen die (onder meer) onderdeel uitmaken van een groter geheel aan ondernemingen, met activiteiten op gevarieerde gebieden (sportcentra en een vestiging van een speelparadijs). De ontwikkelaar werd bovendien begeleid door een deskundige, die, zo stelt zij zelf, tientallen ondernemers heeft begeleid bij het realiseren van speeltuinen, en de exploitant van de keten van speelparadijzen landelijk adviseert over aangelegenheden als bestemmingsplannen en vergunningen. In het licht hiervan mag van een dergelijke onderneming verwacht worden dat zij ermee bekend is, dat bij projecten als het vestigen van een speelparadijs in een pand dat voordien als sportcentrum gebruikt werd, niet enkel één aspect zoals een bestemmingsplan, maar legio andere aangelegenheden aan gemeentezijde een rol kunnen spelen, zoals allerlei mogelijke vergunningskwesties met betrekking tot de voorgenomen bouwwerkzaamheden en in het verlengde daarvan de veiligheid. Ook merkt de gemeente op dat de ontwikkelaar op de betreffende locatie reeds een sportcentrum exploiteert, zodat de nabijheid van Chemelot de ontwikkelaar niet onbekend kan zijn geweest.

Alles overziend is de rechtbank van oordeel dat de ontwikkelaar aan het achteraf foutieve (incomplete) antwoord van de gemeente nog niet het vertrouwen mocht ontlenen dat aan alle (overige) relevante voorwaarden voor vestiging was voldaan en er daarom geen enkele belemmering meer bestond voor de vestiging van het speelparadijs.

16 maart 2022

Verbintenissenrecht
Redelijke kosten tot vaststellen van schadevergoeding (ECLI:NL:PHR:2022:42)

Volgens artikel 7:959 lid 1 BW worden de ‘redelijke kosten tot het vaststellen van de schade’ vergoed door de verzekeraar, ook al zou de verzekerde som daardoor worden overschreden. Artikel 7:963 lid 6 BW bepaalt dat van het voornoemde artikellid niet ten nadele kan worden afgeweken voor zover de in dit lid bedoelde kosten niet het bedrag overschrijden dat gelijk is aan de verzekerde som en de verzekeringnemer een natuurlijk persoon is die de verzekering anders dan in de uitoefening van een beroep of bedrijf heeft gesloten. In onderhavige zaak had de verzekerde echter een polis afgesloten die een ‘na-u-clausule’ bevatten. Een dergelijke clausule houdt in dat dat de verzekering geen dekking biedt indien en voor zover de schade wordt gedekt door een andere verzekering.

De conclusie van de procureur-generaal (P-G) Lindenbergh bij de Hoge Raad begint bij de wetsgeschiedenis van de relevante artikelen. Omdat hieruit niet definitief blijkt of de redelijke kosten voor het vaststellen van de schade altijd zijn gedekt, kijkt hij ook verder naar literatuur en jurisprudentie. Specifiek benoemt hij een recente conclusie van  P-G Hartlief, die stelt dat de wetgever heeft willen aansluiten bij de praktijk: niet alleen de schade, maar ook de redelijke kosten die de verzekerde moet maken om de hoogte van de schade vast te stellen, komen voor vergoeding in aanmerking. Art. 7:959 lid 1 BW voorziet ook in een recht van de verzekerde op vergoeding door de verzekeraar van de (redelijke) kosten van zijn contra-expert. Uit de wetsgeschiedenis valt af te leiden dat de wetgever de verzekerde het recht op een kostenvergoeding van de verzekeraar heeft toegekend, vanuit de gedachte dat de verzekerde degene is die expertisekosten moet maken om (de hoogte van) zijn schade aan de verzekeraar aan te tonen. De verzekerde moet “zo volledig mogelijk schadeloos” worden gesteld. De verzekeraar pleegt de door de verzekerde gemaakte expertisekosten te “vergoeden”.

Dit gaat echter te ver voor P-G Lindenbergh. Naar zijn mening moet de vraag of de redelijke kosten tot het vaststellen van de schade zijn gedekt in het licht van de verzekeringsovereenkomst worden beantwoord. Bepalingen in de polisvoorwaarden over de vergoeding van de redelijke kosten tot het vaststellen van de schade zijn in zijn ogen in principe dus gewoon van kracht. Datzelfde geldt voor andere clausules die relevant zijn voor de vergoeding van de redelijke kosten tot het vaststellen van de schade (zoals in onze zaak: de “na-u-clausule”). De polisvoorwaarden omschrijven immers de grenzen van de dekking. De wettelijke regeling is wel weer van belang als het standpunt wordt ingenomen dat de vergoeding van de redelijke kosten tot het vaststellen van de schade als bedoeld in art. 7:959 lid 1 BW is beperkt op een wijze die in strijd is met dwingend recht (art. 7:963 lid 6 BW).

Omgevingsrecht
https://www.omgevingsweb.nl/nieuws/de-jonge-presenteert-programma-woningbouw-meer-regie-om-woonimpasse-te-doorbreken/

Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Hugo de Jonge, heeft de Nationale Woon- en Bouwagenda en het programma Woningbouw gepresenteerd. Deze plannen zorgen voor meer regie en meer tempo en daarmee tot een betere beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in Nederland.

Minister de Jonge: “Het woningtekort is groot, te groot. En huizen zijn duur, mensen met een laag of middeninkomen vallen nu te vaak buiten de boot. Als we wonen overlaten aan het vrije spel der krachten, geldt het recht van de sterkste en raken mensen in de knel. Een plek om te wonen is een grondrecht, maar de laatste jaren voor te veel mensen een nauwelijks bereikbaar voorrecht geworden. Daar moet met deze brede woon- en bouwagenda verandering in komen. Volkshuisvesting is terug van weggeweest.” De Nationale Woon- en Bouwagenda bevat zes programma’s die de komende tijd verder worden uitgewerkt. Voor de zomer worden ze gepresenteerd.

De overheid neemt de regie op de volkshuisvesting. Het Rijk maakt afdwingbare prestatieafspraken met provincies, gemeenten, corporaties en marktpartijen over het opvoeren van het tempo, nieuwbouw en betaalbare woningen. Nationale doelen worden omgezet in provinciale taakstellingen, regionale woondeals en lokale prestatieafspraken. Deze zijn niet vrijblijvend. Op basis van indicatieve aantallen voor de zomer vinden de eerste gesprekken plaats en zal na overleg met betrokken partijen eind 2022 voor iedere regio duidelijk zijn hoeveel woningen er de komende tien jaar jaarlijks bij komen. Inclusief afspraken wat voor type woningen, in welk segment en op welke locaties. Ook het juridisch instrumentarium wordt aangescherpt. De huidige wetgeving geeft al verschillende mogelijkheden om te sturen, maar aanvullend wordt wetgeving voorbereid om de regie op volkshuisvesting verder te versterken.

Van de 900.000 woningen die tot en met 2030 gebouwd worden, moeten 600.000 woningen betaalbaar zijn. Hiervan zijn 350.000 woningen middenhuur en betaalbare koop en 250.000 sociale huurwoningen. Naar verwachting worden vanaf 2024 jaarlijks 100.000 woningen gebouwd, waarvan (op termijn) jaarlijks 15.000 flexwoningen en 15.000 tot woning getransformeerde winkels en kantoren.

Het realiseren van een woning moet efficiënter en sneller: het bouwtempo moet worden opgevoerd. Daarvoor versnellen we de doorlooptijd van het proces: van plan tot realisatie. Daarnaast benutten we de mogelijkheden voor het verkorten van het planproces en is aandacht voor de capaciteit. Innovatieve technieken worden bevorderd, zoals conceptueel en industrieel bouwen.

Er wordt ingezet op 7 verstedelijkingsregio’s, waarbinnen onder meer op grootschalige woningbouwlocaties tot en met 2030 zo’n 600.000 van de 900.000 woningen gebouwd moeten worden. Naast voldoende woningen op de juiste plek, is er ook expliciete aandacht voor de betaalbaarheid en de kwaliteit. Hierbij moeten ook voldoende woningen gebouwd worden voor aandachtsgroepen en ouderen.

Voor de inzet op woningbouw is 1,75 miljard euro beschikbaar voor de woningbouwimpuls en grootschalige woningbouwlocaties en 388 miljoen euro voor het aanpakken van knelpunten en de inzet op aandachtsgroepen en ouderenhuisvesting. Daarnaast is er 7,5 miljard euro beschikbaar voor infrastructuur voor het ontsluiten van woningbouwlocaties en wordt de verhuurderheffing afgeschaft.

Mensen moeten kunnen wonen in een huis dat past bij hun wensen en financiële mogelijkheden. Naast de inzet op twee derde betaalbare nieuwbouw, moet iedere gemeente zijn eerlijke aandeel nemen in sociale huisvesting. Het streven is om ten minste 30 procent van de woningvoorraad te laten bestaan uit sociale huurwoningen. Daarnaast zet het kabinet zich in om het aantal mensen met te hoge woonlasten te verminderen, onder meer door gericht de middenhuur te reguleren. Corporaties krijgen meer ruimte voor het bouwen van middenhuurwoningen en om te investeren in de leefbaarheid.

Belastingrecht
Erfbelasting NSW-landgoed (ECLI:NL:RBGEL:2022:106)

Na het overlijden van een grootmoeder krijgt de kleinzoon bij legaat (onder andere) een NSW-landgoed. Bij de erfbelasting is de verschuldigde belasting over de belaste verkrijging vastgesteld. De kleinzoon doet een beroep op artikel 7 van de NSW, waardoor de invordering van de erfbelasting achterwege blijft. Tevens is meegedeeld dat het verschil tussen het bedrag van de aanslag en de terstond invorderbare belasting alsnog geheel of gedeeltelijk kan worden ingevorderd wanneer sprake is van verlies van de status van het landgoed, van een of meerdere van de tot de nalatenschap behorende landgoederen of schending van de bezitseis.

De kleinzoon verkoopt enige tijd later het NSW-landgoed en meldt dit bij RVO. Hij verzoekt om een aanvullende aanslag erfbelasting. Het bedrag dat door de belastingdienst wordt aangehouden als waarde van het NSW-landgoed is echter volgens de kleinzoon te hoog. De belastingdienst is echter van mening dat de omvang (waarde) van het NSW-landgoed in rechte vaststaat, omdat die is bepaald bij de nalatenschap van de grootmoeder en hiertegen geen bezwaar en beroep is ingesteld.

De rechtbank is het eens met de belastingdienst. Naar haar oordeel is er alleen sprake van een invordering van verschuldigde belasting en niet van het heffen van belasting zelf. Toch is de procedure niet voor niets geweest, want de rechtbank is het wel met de kleinzoon eens dat de over het bedrag verschuldigde belastingrechte onterecht is meegenomen. De Staatssecretaris van Financiën heeft namelijk in het Besluit tijdelijke maatregel belastingrente 2021 van 10 december 2020, nr. 2020-63543 goedgekeurd dat ook geen belastingrente in rekening wordt gebracht voor belastingaanslagen als bedoeld in artikel 8, vijfde lid, van de NSW in de periode van 1 januari 2017 tot en met 31 december 2020.

Bestuursrecht
Hoogte van een dwangsom bij een last onder dwangsom (ECLI:NL:RVS:2022:361)

In de gemeente Uden is een langlopende zaak over de vestiging van een Aldi-filiaal. De gemeente treedt op verzoek handhavend op en gelast de Aldi en de eigenaar van het gebouw om het gebruik van het gebouw als supermarkt te staken, totdat de Afdeling uitspraak heeft gedaan. De lasten gaat gepaard met een dwangsom.

De verzoekers om handhaving zijn van mening dat de dwangsommen te laag zijn, omdat die niet opwegen tegen de winst die Aldi met de supermarkt maakt en de huur die de eigenaar ontvangt voor het pand. De Afdeling verwijst naar de Algemene wet bestuursrecht, waarin in artikel 5:32b is opgenomen:

“1.Het bestuursorgaan stelt de dwangsom vast hetzij op een bedrag ineens, hetzij op een bedrag per tijdseenheid waarin de last niet is uitgevoerd, dan wel per overtreding van de last.
(…)
3. De bedragen staan in redelijke verhouding tot de zwaarte van het geschonden belang en tot de beoogde werking van de dwangsom.”

Volgens de Afdeling heeft het opleggen van een last onder dwangsom ten doel de overtreder te bewegen tot naleving van de voor hem geldende regels. Om dit doel te bereiken kan de hoogte van het bedrag worden afgestemd op het financiële voordeel dat een overtreder kan verwachten bij het niet naleven van deze regels. Van de dwangsom moet zo’n prikkel uitgaan, dat de opgelegde last wordt uitgevoerd zonder dat een dwangsom wordt verbeurd.

In onderhavig geval heeft de gemeente gebruik gemaakt van marktgegevens over exploitatie van een supermarkt en verhuur van een winkelpand op deze locatie. De dwangsommen zijn voldoende gemotiveerd en kunnen in stand blijven.

9 maart 2022

Eigendomsrecht
Eigendom van het recht van erfpacht door verjaring (ECLI:NL:RBROT:2021:13410)

In 2003 verkoopt en levert een eigenaar (hierna: voormalige eigenaar) een woning met ondergrond aan een koper (hierna: huidige eigenaar). In 2021 besluit de huidige eigenaar de woning te verkopen. De makelaar wijst de huidige eigenaar er echter op dat een strook tuin niet is overgedragen in 2003. Deze strook is eigendom van het waterschap en hierop is een altijddurend recht van erfpacht gevestigd op de naam van de vader van de voormalige eigenaar, die tot zijn dood in 2002 in de woning heeft gewoond.

De huidige eigenaar verzoekt de voormalige eigenaar om de grond over te dragen, maar de voormalige eigenaar vraagt daar € 50.000,– voor, waarop de huidige eigenaar hem dagvaard. Primair stelt de huidige eigenaar dat de strook in 2003 was inbegrepen in de verkoop, subsidiair stelt hij dat (het erfpachtrecht op) de grond door middel van verkrijgende verjaring zijn eigendom is geworden.

De voorzieningenrechter acht het aannemelijk dat beide partijen in 2003 niet hebben opgemerkt dat de strook grond niet mee is overgedragen met de woning. Verder is gebleken dat de strook grond ten tijde van de verkoop niet herkenbaar was als zelfstandig perceel. Dat partijen hiervan zijn uitgegaan blijkt ook uit de omstandigheid dat de huidige eigenaar zich sinds 2003 heeft gedragen als ware hij de rechthebbende en dat de voormalige eigenaar in de afgelopen 18 jaar niet naar de strook grond heeft omgekeken. Hiervan uitgaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat [eisers] de strook grond met daarop het recht van erfpacht te goeder trouw in bezit heeft genomen en door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden.

Pachtrecht
Verpachting door overblijvende echtgenoot? (ECLI:NL:GHARL:2021:10841)

Een echtpaar is in gemeenschap van goederen met elkaar getrouwd. In 2001 overlijdt de vrouw. De vrouw heeft in haar testament twee erven benoemd en haar man legataris voor (onder andere) de percelen landbouwgrond. Na het overlijden van de vrouw heeft de man in 2008 nog enkele percelen regulier verpacht aan een pachter. In 2017 overlijdt de man. De erven van de vrouw zijn van mening dat de man in 2008 onbevoegd de gronden heeft verpacht en willen door de rechter vast laten stellen dat er geen rechtsgeldige pachtovereenkomst bestaat. De pachter is van mening dat de pachtovereenkomst rechtsgeldig is en beroept zich verder op goede trouw en derdenbescherming.

De percelen behoorden ten tijde van het aangaan van de pachtovereenkomsten in 2008 en 2013 tot de ontbonden huwelijksgemeenschap waarin de nalatenschap van de vrouw zat. De man was executeur in de nalatenschap van de vrouw. Doordat hij deelgenoot was in de ontbonden huwelijksgemeenschap voor de onverdeelde helft en voor de andere onverdeelde helft als executeur optrad, was hij voor het geheel en met uitsluiting van anderen (de erven van de vrouw) bevoegd tot het beheer over de percelen. Op grond van deze bevoegdheid mag hij het beheer naar eigen inzicht voeren en de keuzes maken die hem voor dat beheer geraden voorkomen. Het (tegen betaling) laten bewerken van de percelen door een collega-akkerbouwer als de pachter kan als ‘voor de normale exploitatie van het goed dienstig’ worden gezien.

Het ter beschikking stellen van landbouwgrond tegen betaling levert pacht op. De onderhavige pachtverhouding is schriftelijk vastgelegd en goedgekeurd door de grondkamer. De stelling van de erven van de vrouw dat er gebreken zouden kleven aan de schriftelijke pachtovereenkomst zijn niet relevant voor de vraag of er een pachtverhouding bestaat tussen de man en de pachter. De pachtovereenkomst is dan ook rechtsgeldig afgesloten.

Omgevingsrecht
Vrijstelling doden vossen Utrecht onverbindend (ECLI:NL:RBMNE:2022:552)

Twee stichtingen ter bescherming van dieren hebben bezwaar en beroep aangetekend tegen een ontheffing van de provincie Utrecht om vossen te schieten in weidevogelgebieden en bij agrarische bedrijven die vrije-uitloopkippen houden.

De rechter overweegt dat de Wet natuurbescherming de bevoegdheid biedt aan de minister om bij algemene maatregel van bestuur dieren aan te wijzen die niet worden bedreigd en schade veroorzaken. Vervolgens heeft de wetgever ten aanzien van dergelijke, bij algemene maatregel van bestuur aangewezen soorten, aan de minister de bevoegdheid gegeven om een vrijstelling van het verbod om te doden te geven. De wettelijke systematiek is dus dat soorten eerst worden aangewezen in een algemene maatregel van bestuur, en dat vervolgens door de minister een algemene vrijstelling wordt verleend voor het doden van die soorten.

De minister heeft voor het doden van de vos echter geen vrijstellingsbesluit genomen zoals de wet voorschrijft, maar heeft die vrijstelling in artikel 3.1 van de Rnb opgenomen. Een bepaling in een ministeriële regeling moet echter uitdrukkelijk berusten op een wet, of een algemene maatregel van bestuur die op zijn beurt dan op de wet moet berusten. Doorgaans blijkt dit uit de formulering “bij ministeriële regeling kan…”. Die formulering staat niet in de Wnb of het Bnb ten aanzien van de algemene vrijstelling voor soorten die niet in hun voortbestaan worden bedreigd of dat gevaar lopen, en die in het gehele land schade veroorzaken. De rechter oordeelt dan ook dat noch de Wnb, noch het Bnb een dergelijke uitdrukkelijke grondslag geeft.

De rechter merkt verder op dat de Flora- en faunawet, die is vervangen door de Wet natuurbescherming, wel de mogelijkheid bevatte om in een ministeriële regeling toe te staan dat dieren gedood mochten worden. De rechter heeft in de geschiedenis bij de totstandkoming van de Wnb geen verklaring kunnen vinden voor deze wijziging in de systematiek rondom de algemene vrijstelling. Gedeputeerde staten en de faunabescherming hebben er op de zitting terecht op gewezen dat met de overgang van de Flora- en faunawet geen beleidswijzigingen zijn beoogd. Dat betekent echter niet dat de bevoegdheid tot het geven van een ministeriële regeling kan worden ‘ingelezen’ in de Wnb. Dat zou zich niet verhouden tot het vereiste dat een ministeriële regeling uitdrukkelijk moet berusten op een door of krachtens de wetgever gegeven bevoegdheid.

Bestuursrecht
Bedrijfsverplaatsing, waar ligt de scheidslijn tussen publiek- en privaatrecht? (ECLI:NL:HR:2022:275)

De provincie Noord-Brabant heeft een verplaatsingsregeling opgesteld voor veehouderijen zogenaamde extensiveringsgebieden. Een agrariër meldt zich aan voor deze regeling en wordt geselecteerd door de provincie. De agrariër en de provincie sluiten in 2006 een koopovereenkomst, waarbij wordt verwezen naar de verplaatsingsregeling. De gecorrigeerde vervangingswaarde bij verplaatsing in 2009 of eerder bedraagt ruim 1,4 miljoen euro, en hierop is de koopsom gebaseerd.

Door vertraging in de vergunningverlening voor de nieuwe locatie vraagt de agrariër uitstel van de verplichting om op 31 december 2009 de verplaatsing te hebben afgerond. Dit uitstel wordt door de provincie verleend en de agrariër is in 2012 daadwerkelijk verplaatst. De provincie deelt in 2013 mee aan de agrariër dat de gecorrigeerde vervangingswaarde lager is als gevolg van de uitgestelde verplaatsing en dat zij daarom een lager bedrag zal betalen.

De agrariër stapt (uiteindelijk) naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, die oordeelde dat de agrariër uit het taxatierapport en het besluit van de provincie had kunnen opmaken dat de gecorrigeerde vervangingswaarde zou worden aangepast als de afrondingsperiode zou worden overschreden. De Afdeling stelt dat dit met zoveel woorden is vermeld in de verplaatsingsregeling.

De agrariër stapt vervolgens naar de burgerlijke rechter en stelt dat de koopovereenkomst niet is nagekomen. Bij het hof krijgt hij gelijk, maar de Hoge Raad zet hier een streep door. Zij stelt dat de koopprijs en de subsidie niet los van elkaar kunnen worden gezien. Een oordeel over de rechtmatigheid van de subsidie mag alleen door de bestuursrechter gegeven worden en niet door de burgerlijke rechter. Als er een andere koopprijs zou worden overeengekomen (of gegeven door de rechter), zou dit leiden tot een beschikkingsvervangende overeenkomst.

2 maart 2022

Eigendomsrecht
Ontbindende voorwaarden in een koopovereenkomst (ECLI:NL:RBMNE:2022:350)

Een melkveehouder (hierna: ‘de verkoper’) heeft een schuld bij de ABN Amro en verkoopt daarom grond aan een andere boer (hierna: ‘de koper’). In de koopovereenkomst is een ontbindende voorwaarde opgenomen indien de verkoper financiering vindt ‘bij een in Nederland ingeschreven bankstelling van goede naam en faam’.

Na het aangaan van de koopovereenkomst vindt de verkoper een financier, echter geen bank, bereid om financiering te verstrekken. De verkoper doet een beroep op de ontbindende voorwaarde en stelt dat de vermogenspositie van de financier en haar goede naam en faam ertoe leidt dat voldaan is aan de ontbindende voorwaarde. De koper verzet zich hiertegen en eist nakoming van de koopovereenkomst.

De rechtbank overweegt als eerste dat niet alleen de tekst van de ontbindende voorwaarde van belang is, maar ook hoe partijen deze voorwaarde gelet op de omstandigheden redelijkerwijs mochten begrijpen. Ook is relevant wat partijen redelijkerwijs van de voorwaarde mochten verwachten gelet op elkaars verklaringen en gedragingen. De rechtbank merkt op dat het gaat om professionele partijen, dat er een concept van de koopovereenkomst ter beschikking is gesteld aan de verkoper en dat de verkoper is bijgestaan door een ervaren bedrijfsadviseur. Daarom moet een grote betekenis worden toegekend aan de bewoording van de ontbindende voorwaarde.

De bewoording van de ontbinden voorwaarde is volgens de rechtbank voldoende duidelijk en de financiering zoals verkoper die heeft geregeld voldoet hier niet aan. Ook is er geen sprake van misbruik van omstandigheden, zoals de verkoper aanvoert. Daarom wijst de rechtbank de vordering van de koper toe en veroordeelt zij de verkoper om aan de levering mee te werken.

Verbintenissenrecht
Drie dagen bedenktijd ook voor verkopers woning? (ECLI:NL:HR:2021:1511)

Verkopers hebben aan kopers een woning verkocht. De kopers hebben op grond van artikel 7:2 BW drie dagen bedenktijd. Op verzoek van de verkopers is deze bedenktijd ook voor hen van toepassing verklaard. Binnen deze periode laten verkopers aan kopers weten een beroep op de bedenktijd te doen en het huis aan een derde te gunnen. Kopers zijn het hier niet mee eens en vorderen in eerste instantie levering van de woning, later vorderen zij de contractuele boete van 10% van de koopsom.

De kopers hebben zich op het standpunt gesteld dat het gebruik maken van de clausule misbruik van bevoegdheid oplevert. De wetsgeschiedenis van artikel 7:2 BW geeft aan dat de bedoeling van de bedenktijd is het bieden van bescherming tegen ondoordachte, impulsieve beslissingen, niet op het maken van ‘een definitieve keuze’ uit woningen, of in dit geval gegadigden voor een woning. Aan de andere kant voeren de verkopers aan dat de kopers geen recht hebben op een contractuele boete, omdat het onvoldoende aannemelijk is dat zij schade hebben geleden.

Omdat de Hoge Raad de beslissing om het cassatieberoep te verwerpen niet motiveert, moet gekeken worden naar de uitspraak van het hof voor de redenatie.

Het hof heeft van belang geachte wat partijen nu precies met elkaar hebben afgesproken en – in verband daarmee – hoe zij elkaars verklaringen over en weer hebben opgevat en mochten opvatten.

Omdat voor de kopers volgens de wet een bedenktijd van drie dagen in de koopovereenkomst werd opgenomen, verzochten de verkopers deze ook op hen van toepassing te laten zijn. Hun argument daarvoor was volgens de kopers ‘dat de koper niet in een betere positie moest verkeren dan de verkoper.’ De verkopers hebben niet tegengesproken dat zij dit als argument voor de ook voor hen gewenste bedenktijd aanvoerden. Zoals de kopers zonder weerspreking door de verkopers naar voren hebben gebracht, is over de reikwijdte van de op verzoek van de verkopers ook voor hen in de koopovereenkomst opgenomen clausule niet onderhandeld.

Het hof kijkt vervolgens naar de wetsgeschiedenis:

‘Ook moet worden bedacht dat het wetsvoorstel, evenals de reeds in werking getreden delen van het nieuwe Burgerlijk Wetboek, is bedoeld om voor langere tijd een evenwichtige regeling van (in dit geval) de koop van onroerende zaken te geven, waarin zowel met de gerechtvaardigde belangen van kopers als met die van verkopers als met die van bij de koop betrokken derden voldoende rekening wordt gehouden. De krappe woningmarkt waarvan thans sprake is, is derhalve voor het wetsvoorstel alleen in zoverre relevant dat de daarin opgenomen regels over de koop van onroerende zaken ook in zo’n woningmarkt tot aanvaardbare resultaten moeten leiden. Aan dit vereiste zou niet worden voldaan, indien een consument-koper met het oog op een krappe markt de bedenktijd zou kunnen gebruiken om een definitieve keuze te maken uit verscheidene door hem gekochte woningen. De belangen van de verkopers, alsmede die van eventuele potentiële andere kopers van de betrokken woningen, zouden daardoor onevenredig worden geschaad. Gelet op artikel 3:13 BW moet er echter van worden uitgegaan dat het zojuist geschetste gebruik van de bevoegdheid tot ontbinding binnen de bedenktijd, indien het zich al zou voordoen, misbruik van die bevoegdheid zou opleveren en derhalve onrechtmatig zou zijn.’

Voor een koper gaat het in dit verband dus om een keuze uit meerdere woningen.

Dit doortrekkend naar de verkoper is inderdaad goed te begrijpen het inzicht van de kopers dat het ‘gelijke’ recht door deze niet mocht worden gebruikt voor het maken van een definitieve keuze uit meerdere gegadigden. Dat zou immers betekenen dat de verkoper daardoor in een betere positie komt dan de koper en de belangen van de kopers onevenredig worden geschaad. Die ongelijkheid hebben partijen juist willen voorkomen.

In onderhavig geval hebben de verkopers niet aangegeven dat er sprake zou zijn geweest van een ondoordachte, impulsieve verkoopbeslissing. Naar aanleiding van de verklaring van de verkopers, hebben zij op dezelfde avond na ondertekening van de koopovereenkomst al contact gehad met een derde, die al eerder interesse voor de woning had getoond. Deze derde heeft de volgende ochtend een bod gedaan dat door de verkopers is aanvaard.

Op grond van het bovenstaande komt het hof tot de conclusie dat er sprake is geweest van misbruik van bevoegdheid door de verkopers. De vordering van de kopers op de contractuele boete wordt daarom toegewezen.

Tuchtrecht
NRVT: afwijken van de Praktijkhandleiding mag, mits toegelicht (dossiernummer 210824)

Klager heeft opdracht gegeven tot een taxatie van zijn woning. Hij vindt dat in de taxatie veel fouten staan in de omschrijving van de woning, en er is van een verkeerd gebruiksoppervlak uitgegaan (215m2 tegenover 176m2). Daardoor past de waarde niet in het beeld van recente verkopen van omliggende woningen.

De taxateur stelt dat bij de maatvoering uitgegaan is van de verstrekte plattegronden. Hij denkt dat klager niet op de hoogte is van de bruto/netto verhouding en de regelgeving.

Het tuchtcollege overweegt dat beoordeeld moet worden of de taxateur in redelijkheid tot de waardering is gekomen en hij hierbij zorgvuldig, objectief en transparant te werk is gegaan en de juiste uitgangspunten heeft gehanteerd. De Praktijkhandreiking Wonen bevat hierover geen dwingende voorschriften, maar praktische aanbevelingen waarvan afgeweken kan worden als daar aanleiding toe is. Een bijlage van de Praktijkhandreiking Wonen is de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte Woningen. Daarin wordt uitgegaan van het inmeten van de woonoppervlakte per woonlaag. De taxateur heeft bij de hoorzitting expliciet erkend dat hij de oppervlakte niet met de hand heeft gemeten en dat de vermelde oppervlakte niet juist is. Daarmee is de taxateur afgeweken van de aanbevelingen in de Praktijkhandreiking zonder dat in het rapport toe te lichten. De taxateur is daarin tekortgeschoten.

Op opmerkingen van klager dat de oppervlakte en de waarde niet konden kloppen, heeft de taxateur niet inhoudelijk en adequaat gereageerd. De taxateur had na de – gehaaste – opname de moeite moeten nemen om alsnog de woning in te meten en zo nodig het rapport moeten aanpassen.

De slordigheden in de omschrijving beoordeelt het tuchtcollege als niet direct van invloed op de waarde en onvoldoende voor klachtwaardig gedrag.

De klacht is gegrond en als maatregel wordt een berisping opgelegd.

Omgevingswet
Invoeringsdatum Omgevingswet op 1 januari 2023 gezet (https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/omgevingswet/nieuws/2022/02/24/kabinet-besluit-tot-nieuwe-invoeringsdatum-omgevingswet-1-januari-2023)

Minister De Jonge heeft op 1 februari jl. aangegeven dat de geplande datum voor de invoering van de Omgevingswet (op dat moment nog 1 juli 2022) niet gehaald kon worden. In die brief gaf hij aan dat de nieuwe voorgestelde datum voor invoering ofwel 1 oktober 2022 of 1 januari 2023 zou worden. In een nieuwe kamerbrief heeft de minister aangegeven dat de nieuwe datum op 1 januari 2023 is gezet.

De Omgevingswet bundelt en moderniseert de wetten, van 26 verschillende wetten naar 1 wet, van 60 Algemene Maatregelen van Bestuur naar 4 en van 75 ministeriële regelingen naar 1 Omgevingsregeling. Daarnaast zorgt de wet voor één digitaal loket dat het makkelijker maakt vergunningen aan te vragen en sneller inzichtelijk maakt welke regelgeving wanneer van toepassing is. De wet voorziet in randvoorwaarden om als één overheid te acteren en biedt instrumenten om (landelijke) regie te voeren.

De inwerkingtreding van de Omgevingswet is een belangrijk startmoment. Vanaf dan wordt de wet in de praktijk toegepast. Ook na 1 januari 2023 is er nog veel werk aan de winkel en kunnen onvolkomenheden niet worden uitgesloten. Het nieuwe stelsel voor het omgevingsrecht en het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO) worden ook na inwerkingtreding verder ontwikkeld en gemonitord om de doelen van de wet te halen en de beoogde veranderingen door te voeren.

Bestuursrecht
Evenredigheid in het bestuursrecht (ECLI:NL:RVS:2022:285)

Op 7 juli 2021 verscheen de conclusie van staatsraden advocaten-generaal Widdershoven en Wattel (hierna: ‘AG’s’) over de vraag hoe indringend de bestuursrechter bestuurlijke sancties en maatregelen moet toetsen aan het evenredigheidsbeginsel. De boodschap van de AG’s was dat de huidige toetsing flink aangepast diende te worden De AG’s hebben een aantal concrete aanbevelingen gedaan aan de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. In onderhavige uitspraak heeft de Afdeling de conclusie van de AG’s meegenomen en hierover enige duidelijkheid verschaft.

De zaak betrof een weduwnaar die een woning huurde in Harderwijk en daar woonde met zes van zijn zeven kinderen. Het oudste inwonende kind handelde in drugs vanuit de woning en had drugs opgeslagen in de schuur. De politie heeft de zoon aangehouden, de woning doorzocht en de burgemeester verzocht handhavend op te treden. De burgemeester heeft de woning voor zes maanden gesloten, onder verwijzing naar het Damoclesbeleid (de burgemeester is bevoegd tot oplegging van een last onder bestuursdwang indien in woningen of lokalen dan wel in of op bij woningen of zodanige lokalen behorende erven een middel als bedoeld in lijst I of lijst II bij de Opiumwet wordt verkocht, afgeleverd of verstrekt dan wel daartoe aanwezig is.) Op grond van het Damoclesbeleid sluit de burgemeester een woning en/of het bijbehorende erf direct als zich een “ernstig geval” voordoet. Die situatie doet zich volgens het beleid onder meer voor als een handelshoeveelheid drugs is aangetroffen, recidive is van dezelfde persoon, als er overlast is vanuit de woning of gevaar voor de omwonenden. Als het gaat om een eerste overtreding – niet zijnde een “ernstig geval” – volstaat de burgemeester met een waarschuwing. Als er voor de eerste keer harddrugs zijn aangetroffen, dan volgt uit het beleid een sluitingsduur van zes maanden.

In hoger beroep gaat het om de vraag of de sluiting evenredig was. De Afdeling verwijst hiervoor naar de conclusie van de AG’s, waarin drie situaties zijn onderscheiden:

1. het bestreden besluit berust op een discretionaire bevoegdheid (al dan niet ingevuld met beleidsregels);
2. (het bestreden besluit berust op een gebonden bevoegdheid die haar grondslag vindt in een algemeen verbindend voorschrift niet zijnde een wet in formele zin;
3. het bestreden besluit berust op een gebonden bevoegdheid die haar grondslag vindt in een wet in formele zin.

In onderhavig geval gaat het om de eerste situatie, voor de tweede en derde situatie zal nadere jurisprudentie nodig zijn.

Uit de wetsgeschiedenis komt naar voren dat de wetgever heeft beoogd in artikel 3:4, tweede lid, van de Awb tegelijkertijd het verbod van willekeur, het materiële zorgvuldigheidsbeginsel en het evenredigheidsbeginsel als handelingsnorm voor bestuurlijke besluitvorming te codificeren. De formulering van die bepaling (“De voor een of meer belanghebbenden nadelige gevolgen van een besluit mogen niet onevenredig zijn in verhouding tot de met het besluit te dienen doelen.”) brengt tot uitdrukking dat het bestuur bij de toepassing van die norm er steeds voor moet zorgen dat sprake is van een evenredige doel- en middelverhouding. Essentieel is dat de bepaling twee gelijkwaardige ‘ijkpunten’ heeft: aan de ene kant het met het besluit beoogde doel en aan de andere kant de (nadelige) gevolgen van het besluit. De ratio van het evenredigheidsbeginsel is dus niet het tegengaan van nadelige gevolgen van besluitvorming, maar het voorkomen van onnodig nadelige gevolgen. Een besluit met ‘harde’ gevolgen is daarom niet per definitie een onevenredig besluit. En omgekeerd kan een besluit met ‘zachte’ gevolgen toch onevenredig zijn, bijvoorbeeld omdat de met het besluit te dienen doelen niet zwaar wegen. De toepassing van het evenredigheidsbeginsel vergt daarom een scherp inzicht, van zowel het bestuur bij de besluitvorming als de bestuursrechter bij de toetsing, in alle relevante feiten en omstandigheden en een afgewogen en deugdelijk gemotiveerd oordeel over de vraag welke gevolgen voor welke belanghebbenden (nog) wel of juist niet (meer) evenredig zijn.

De AG’s stellen in hun conclusie voorop dat de bestuursrechter bij de toetsing aan het evenredigheidsbeginsel en de motivering van het resultaat daarvan, niet beoordeelt of het bestuursorgaan bij afweging van de betrokken belangen in redelijkheid wel of niet tot het besluit heeft kunnen komen (de zogenoemde marginale toetsing), maar bij voorkeur (rechtstreeks) moet aansluiten bij de bewoordingen van artikel 3:4, tweede lid, van de Awb.

De Afdeling onderschrijft dat de geschiktheid, de noodzakelijkheid en de evenwichtigheid bij de toetsing van een besluit aan de norm van artikel 3:4, tweede lid, van de Awb een rol (kunnen) spelen. Dat betekent echter niet dat met betrekking tot elk bestreden besluit categorisch een dergelijke drietrapstoets moet worden uitgevoerd. Zo kan de geschiktheid al aan de orde komen bij de (exceptieve) toetsing van het algemeen verbindende voorschrift of de beleidsregel waarop het bestreden besluit berust. Exceptieve toetsing houdt in dat de bestuursrechter, in het kader van een beroep tegen een besluit, de rechtmatigheid van dat algemeen verbindende voorschrift of die beleidsregel toetst aan hoger recht of algemene rechtsbeginselen. Verder zal de noodzakelijkheid bij de toetsing van een belastend besluit doorgaans wel een rol spelen en bij een begunstigend besluit niet. De bestuursrechter zal daarom van geval tot geval, in het verlengde van de tegen het besluit aangevoerde beroepsgronden, moeten bepalen of en zo ja op welke wijze de geschiktheid, de noodzakelijkheid en de evenwichtigheid van de maatregel (uitdrukkelijk) bij de toetsing moeten worden betrokken.

Voor gevallen, zoals het voorliggende, waarin het bestreden besluit berust op een discretionaire bevoegdheid die is ingevuld met beleidsregels, is het volgende van belang. Artikel 3:4, tweede lid, van de Awb geldt ook voor beleidsregels. Als de (on)evenredigheid van het bestreden besluit tussen partijen in geschil is en dat besluit in zoverre (mede) op een beleidsregel berust, dan toetst de bestuursrechter, al dan niet uitdrukkelijk, ook de evenredigheid van de beleidsregel. Als de beleidsregel zelf niet onrechtmatig is, toetst de bestuursrechter het bestreden besluit aan de norm van artikel 4:84 (slot) van de Awb (“tenzij dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen heeft die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen”). Daarbij gelden dezelfde maatstaven als bij toetsing van een besluit (rechtstreeks) aan de norm van artikel 3:4, tweede lid, van de Awb. Onder ‘bijzondere omstandigheden’ in artikel 4:84 worden zowel niet in de beleidsregel verdisconteerde omstandigheden als reeds in de beleidsregel verdisconteerde omstandigheden begrepen. Als sprake is van strijd met artikel 4:84 (slot) van de Awb, wordt het bestreden besluit wegens schending van die bepaling vernietigd.

23 februari 2022

Eigendomsrecht
Verpachting bij voortgezet gebruik om niet (ECLI:NL:GHAMS:2022:240)

Een agrariër verkoopt en levert een perceel grond aan een projectontwikkelaar, waarbij de afspraak is gemaakt dat de agrariër het perceel na de verkoop om niet mag gebruiken zolang de projectontwikkelaar het niet nodig heeft. Na een kleine 15 jaar laat (de rechtsopvolger van) de projectontwikkelaar aan de agrariër weten het voortgezet gebruik te willen beëindigen.

De agrariër stelt de grond te hebben verpacht en dat de pachtovereenkomst in 2018 (op dat moment twee jaar later) zou aflopen. De rechtbank heeft geoordeeld dat de projectontwikkelaar de grond niet dringend nodig heeft, maar dat zij wel binnen een redelijke termijn het (economisch) genot van de door haar gekochte gronden terug moet krijgen. Daarom heeft de rechtbank de agrariër het voortgezet gebruik toegestaan tot 1 januari 2018. Indien de huidige pachtovereenkomst op 1 januari 2018 nog niet is geëindigd, gaan de uit die pachtovereenkomst voorvloeiende rechten en verplichtingen met ingang van 1 januari 2018 op de projectontwikkelaar over. Dat betekent dat ook de vanaf die dag opeisbare pachtermijnen aan de projectontwikkelaar toekomen.

Bestuursrecht
Procedure voor vergunningen voor zonneparken niet objectief genoeg (ECLI:NL:RVS:2022:437 en ECLI:NL:RVS:2022:442)

De gemeente Drimmelen heeft een vergunning verleend voor de aanleg van een zonnepark. Vier andere aanvragen om een dergelijke vergunning van andere exploitanten zijn afgewezen. De gemeente gebruikte bij het beoordelen van de vijf vergunningaanvragen het gemeentelijke “Beleidskader grootschalige zonnevelden”. Vergunningaanvragen worden volgens dat beleid beoordeeld aan de hand van 1) hun maatschappelijke meerwaarde, 2) landschappelijke kwaliteitsverbetering en 3) de vraag of het zonnepark een leerdoel dient. Tijdens de procedure heeft de gemeente haar beleid gewijzigd en daarmee de ‘spelregels’ veranderd.

Net als de rechtbank is de Afdeling bestuursrechtspraak van oordeel dat hierdoor niet alle aanvragen objectief en op een gelijke wijze zijn beoordeeld. Daarmee heeft het er de schijn van dat de vergunningaanvraag van één partij is bevoordeeld ten opzichte van de vier andere vergunningaanvragen. Dat is in strijd met het beginsel van fair play.

De Afdeling heeft alle besluiten nu vernietigd. Niet alleen de verleende vergunning, maar ook de besluiten waarbij de gemeente de overige vier vergunningaanvragen heeft afgewezen. Het gemeentebestuur moet de vergunningprocedure nu overdoen en alle vijf vergunningaanvragen op een objectieve en gelijke wijze beoordelen.

16 februari 2022

Verbintenissenrecht
Misbruik van bevoegdheid bij executie hypotheekrecht (ECLI:NL:RBDHA:2021:12149)

Een ontwikkelaar van een pand (tevens de eigenaar) heeft een turnkey koopovereenkomst gesloten met een beleggingsmaatschappij, waarbij het pand na herontwikkeling aan de beleggingsmaatschappij zal worden overgedragen. Nadat het project vertraging heeft opgelopen, spreken partijen af dat de beleggingsmaatschappij een lening verstrekt aan de ontwikkelaar, waarbij een hypotheekrecht wordt verstrekt aan de beleggingsmaatschappij voor een (ander) nieuwbouwproject. Later wordt er nog een bedrag uitgeleend tussen partijen op dezelfde manier. Op een gegeven moment wordt duidelijk dat de opbrengsten van het nieuwbouwproject onvoldoende zijn om de leensom te voldoen, waarna de beleggingsmaatschappij de lening opzegt en de ontwikkelaar sommeert de lening te betalen, bij gebreke waarvan zij het hypotheekrecht zal uitoefenen.

De ontwikkelaar voert aan dat het uitoefenen van het hypotheekrecht een misbruik van bevoegdheid oplevert, omdat de beleggingsmaatschappij geen enkel belang heeft bij een executieverkoop van de percelen, maar daarmee bewerkstelligt dat de ontwikkelaar verder in de financiële problemen komt en dat tien kopers zonder perceel en dus zonder woning komen te staan. De beleggingsmaatschappij ondervindt geen nadeel als de percelen zullen worden geleverd aan de kopers, want de koopsommen zullen aan haar ten goede komen.

Uitgangspunt is dat de beleggingsmaatschappij als hypotheekhouder pas gehouden is om medewerking te verlenen aan een royement van haar hypotheekrecht als de volledige geldlening is afgelost waarvoor deze zekerheid is gesteld en dat de beleggingsmaatschappij bevoegd is om tot parate executie over te gaan indien de ontwikkelaar in verzuim is met de voldoening van hetgeen waarvoor de hypotheek tot waarborg strekt. Dat is anders indien de beleggingsmaatschappij met de uitoefening van haar hypotheekrecht misbruik maakt van bevoegdheid als bedoeld in artikel 3:13 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Partijen twisten over de vraag of dat het geval is.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat er bijzondere omstandigheden in deze zaak zijn die ervoor zorgen dat er sprake is van misbruik van bevoegdheid. Voor dat oordeel is allereerst van belang dat in de akte van geldlening is vastgelegd op welke wijze de beleggingsmaatschappij van het hypotheekrecht zou profiteren, namelijk door middel van betaling van de verkoopopbrengst van de percelen. De beleggingsmaatschappij wist, en heeft aanvaard, dat de precieze waarde van haar zekerheidsrecht nog onduidelijk was en dat de verwachting die partijen daarvan hadden, was gebaseerd op een prognose van de ontwikkelaar. De beleggingsmaatschappij heeft zich kennelijk door die (naar later is gebleken: te rooskleurige) prognose laten leiden, terwijl zij als professionele investerings- en beleggingsmaatschappij in staat moet worden geacht zelfstandig een adequate inschatting te maken van de winstpotentie van een project.

Daarnaast is van belang dat de beleggingsmaatschappij zich er in ieder geval ten tijde van het aangaan van de tweede geldleningsovereenkomst bewust van is geweest dat de verkoopopbrengst in het nieuwbouwproject mogelijk niet voldoende zou zijn voor de aflossing van de volledige geldlening. De beleggingsmaatschappij heeft in een brief gesteld: “Cliënte heeft mij verzocht schriftelijk te bevestigen dat de lening na het verstrijken van de hiervoor genoemde zes maanden termijn in goed overleg kan worden verlengd als de verkoopopbrengst van [het nieuwbouwproject] onvoldoende zal zijn om de schuld mee af te lossen.”. De beleggingsmaatschappij heeft dus genoegen genomen met de zekerheidstelling in de wetenschap dat deze zekerheidstelling mogelijk onvoldoende zou zijn voor de aflossing van de geldlening.

Bestuursrecht
Verplichting tot handhaven? (ECLI:NL:RVS:2022:256)

Een boer beschikt over een omgevingsvergunning voor het bouwen van een nieuwe stal, waarbij is opgenomen dat er een combiluchtwasser met chemische wasser/waterwasser zal worden geplaatst. Bij controles op de naleving van de omgevingsvergunning is geconstateerd dat in plaats van de vergunde combiluchtwasser een combiluchtwasser met een watergordijn en biologische wasser is geplaatst. Ook is de stal circa 1 meter dichter bij de naastgelegen sloot is gerealiseerd dan op basis van de omgevingsvergunning was toegestaan.

Bij de gemeente is een verzoek om handhaving binnengekomen. De gemeente heeft het verzoek gedeeltelijk ingewilligd, maar heeft het afgewezen voor zover het betrekking had op de luchtwasser en de situering van de stal. Hierop heeft de verzoeker beroep ingesteld.

De rechtbank heeft in de aangevallen uitspraak overwogen dat de omstandigheid dat de vergunninghouder met goede intenties een luchtwasser heeft gerealiseerd die theoretisch beter en milieuvriendelijker zou zijn dan de vergunde luchtwasser en waarvoor waarschijnlijk een omgevingsvergunning zou zijn verleend als deze zou zijn aangevraagd, geen reden kan zijn om van handhaving af te zien.

In hoger beroep heeft de gemeente aangevoerd dat sprake is van een samenstel van bijzondere omstandigheden op grond waarvan kon worden afgezien van handhaving. Daartoe voert de gemeente aan dat er geen sprake is van een milieutechnisch voordeel indien wordt overgegaan tot het plaatsen van de vergunde combiluchtwasser. Verder stelt de gemeente dat handhavend optreden zou leiden tot ernstige financiële gevolgen die tot een faillissement van de vergunninghouder zouden kunnen leiden.

De Afdeling gaat hier niet in mee. Gelet op het algemeen belang dat gediend is met handhaving, zal in geval van overtreding van een wettelijk voorschrift het bestuursorgaan dat bevoegd is om met een last onder bestuursdwang of dwangsom op te treden, in de regel van deze bevoegdheid gebruik moeten maken. Slechts onder bijzondere omstandigheden mag het bestuursorgaan weigeren dit te doen. Dit kan zich voordoen indien concreet zicht op legalisering bestaat. Voorts kan handhavend optreden zodanig onevenredig zijn in verhouding tot de daarmee te dienen belangen dat van optreden in die concrete situatie behoort te worden afgezien.

De Afdeling is met de rechtbank van oordeel dat de gemeente geen bijzondere omstandigheden heeft aangevoerd die zouden moeten leiden tot het oordeel dat handhaving in dit geval zodanig onevenredig is in verhouding tot de daarmee te dienen belangen dat de gemeente daarvan heeft kunnen afzien. Daartoe wordt overwogen dat de rechtbank in de omstandigheid dat volgens de gemeente met de aanwezige combiluchtwasser dezelfde of betere resultaten zouden kunnen worden behaald dan met de vergunde combiluchtwasser – wat daarvan ook zij – terecht geen grond heeft gezien voor het oordeel dat van handhaving kon worden afgezien.

• Afdeling verlaat grondentrechter (https://www.raadvanstate.nl/actueel/nieuws/@129753/bestuursrechtspraak-grondentrechter/)

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State verlaat de zogenoemde grondentrechter. Op basis hiervan liet de Afdeling bezwaren (‘gronden’) die voor het eerst in hoger beroep werden aangevoerd, buiten beschouwing als er geen goede reden was waarom die bezwaren niet al bij de rechtbank konden worden aangevoerd. De grondentrechter blijft wel gehandhaafd in het omgevingsrecht vanwege de belangen van derden. In alle andere zaken wordt de grondentrechter nu  verlaten.

Door het verlaten van de grondentrechter is het mogelijk om in hoger beroep nieuwe bezwaren aan te voeren die niet eerder bij de rechtbank zijn aangevoerd. De Afdeling zal die nieuwe bezwaren voortaan inhoudelijk beoordelen. Hiermee sluit zij aan bij de andere hoogste bestuursrechters die geen grondentrechter toepassen. De nieuwe rechtspraaklijn verhoogt de rechtsbescherming, draagt bij aan de rechtseenheid in het bestuursrecht en creëert voor de rechtspraktijk duidelijkheid.

Het verlaten van de grondentrechter betekent niet dat er in elk stadium en ongelimiteerd nieuwe bezwaren kunnen worden aangevoerd in hoger beroep. Voor een zorgvuldige en efficiënte hoger beroepsprocedure moet tijdig vaststaan waar de rechtsstrijd over gaat. Komt iemand zo laat in de procedure met nieuwe bezwaren dat andere partijen daardoor worden overvallen of daarop niet meer fatsoenlijk kunnen reageren? Of leidt een inhoudelijke behandeling van de laat ingediende nieuwe bezwaren tot onaanvaardbare vertraging in de behandeling van de zaak? Dan kan de bestuursrechter met het oog op de ‘goede procesorde’ die nieuwe bezwaren toch buiten beschouwing laten.

In het omgevingsrecht zal de Afdeling de grondentrechter wel blijven hanteren. Reden daarvoor is dat in dit soort zaken vaak de belangen van derden een belangrijke rol spelen. De bestuursrechter moet namelijk niet alleen waken over de (proces)positie van iemand die (hoger) beroep instelt, maar ook over de positie van andere partijen en (derde) belanghebbenden, zoals vergunninghouders en degenen die om handhaving hebben gevraagd. Daar komt bij dat het in het omgevingsrecht vaker gaat om zaken met grote maatschappelijke belangen zoals infrastructurele projecten, woningbouw en energietransitie met korte wettelijke termijnen. In die zaken is een efficiënte rechterlijke procedure extra belangrijk. Alleen als uitgesloten is dat anderen benadeeld worden, kan de bestuursrechter een uitzondering maken en een nieuw bezwaar in hoger beroep toch inhoudelijk beoordelen.

De grondentrechter blijft van toepassing in omgevingsrechtelijke zaken. Dat zijn zaken op grond van onder andere de Wet ruimtelijke ordening, de Wet milieubeheer, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, de Tracéwet, de Wet natuurbescherming en de Mijnbouwwet. Ook voor zaken waar de Crisis- en herstelwet op van toepassing is, zal de grondentrechter blijven gelden.

9 februari 2021

Planschade en nadeelcompensatie
Normaal maatschappelijk risico: langjarig gevoerd ruimtelijk beleid (ECLI:NL:RVS:2022:251)

Een eigenaar van een perceel verzoekt om een tegemoetkoming in de planschade vanwege de vaststelling van een bestemmingsplan, waardoor een bedrijventerrein mag worden gerealiseerd in de nabijheid van zijn perceel. De gemeente kent dit tegemoetkoming toe, waarbij zij een normaal maatschappelijk risico aanhoudt van 3%, zoals geadviseerd door de SAOZ.

De eigenaar vecht de tegemoetkoming op meerdere punten aan, maar onderhavige zaak is vooral relevant vanwege de beoordeling van het normaal maatschappelijk risico. De Afdeling verwijst naar haar recente uitspraak van 3 november 2021, waarin handvatten zijn gegeven voor de bepaling van de hoogte van het normaal maatschappelijk risico.

De ontwikkeling past naar haar aard en omvang gedeeltelijk binnen de ruimtelijke structuur. Met betrekking tot het jarenlange beleid wordt opgemerkt dat de ontwikkeling is genoemd in een uit 2012 daterende structuurvisie. De gemeente heeft echter toegelicht dat de structuurvisie gelijktijdig met het schadeveroorzakende bestemmingsplan is ontwikkeld. Verder heeft de gemeente te kennen gegeven dat de ontwikkeling niet paste binnen een jarenlang gevoerd ruimtelijk beleid. De Afdeling past vervolgens de handvatten toe en stelt dat een normaal maatschappelijk risico van 2% aangewezen is.

Het belang van deze uitspraak zit hem in de conclusie dat een structuurvisie die gelijktijdig met een schadeveroorzakend besluit is ontwikkeld, niet kan lijden tot het oordeel dat er (ook maar gedeeltelijk) sprake is van een jarenlang gevoerd ruimtelijk beleid

Omgevingswet
Opnieuw uitstel invoering Omgevingswet (https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2022/02/01/kamerbrief-over-inwerkingtreding-omgevingswet)

De invoering van de Omgevingswet is wederom uitgesteld, zo bericht minister De Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Uit verschillende overleggen met medeoverheden en experts over de invoering van de Omgevingswet, is naar voren gekomen dat er meer tijd nodig is om goed te oefenen met de digitale systemen.

De nieuwe datum voor invoering is niet definitief bekend gemaakt in de brief. Afhankelijk van de uitkomsten van overleg met bestuurlijke partners, zal de minister besluiten om in te zetten op 1 oktober 2022 of 1 januari 2023. De tijd zal moeten leren of deze data wel gehaald kunnen worden.

Onteigening
Verwachtingswaarde bovenop agrarische waarde (ECLI:NL:GHSHE:2022:112)

In onderhavige zaak wordt agrarische grond onteigend ten behoeven van realisatie van de Rijksweg A4. De vraag is of er een verwachtingswaarde dient te worden toegekend aan de grond als gevolg van een mogelijke uitbreiding van het bedrijventerrein. De zaak is door de Hoge Raad verwezen naar het hof ’s Hertogenbosch.

Art. 40 van de Onteigeningswet (Ow) bepaalt dat de schadeloosstelling een volledige vergoeding vormt voor alle schade die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt. Het is mogelijk dat de onteigening niet alleen nadelen, maar ook voordelen oplevert voor de onteigende. Omdat de schadeloosstelling niet bedoeld is om de onteigende in een betere vermogenstoestand te brengen dan zonder de onteigening het geval zou zijn geweest, worden deze voordelen in beginsel met de nadelen verrekend.

Art. 40c Ow bepaalt dat bij de bepaling van de schadeloosstelling vanwege het verlies van een onroerende zaak (het onteigende) geen rekening wordt gehouden met voordelen en nadelen die worden veroorzaakt door het werk waarvoor die zaak is onteigend, overheidswerken die in verband staan met dat werk en/of plannen waarop dat werk c.q. die overheidswerken zijn gebaseerd.

De beoordeling van de vraag of in deze concrete zaak op de peildatum verwachtingen bestonden voor een uitbreiding van het bedrijventerrein Reinierpolder in de richting van het onteigende, dient plaats te vinden op basis van onder meer een aantal structuurvisies, de Verordening Ruimte 2012 en een Gebiedsvisie.

Het hof overweegt dat vaststaat dat dit geen plannen zijn voor de A4, waarvoor de grond wordt onteigend. Het hof beoordeelt vervolgens voor alle stukken of de plannen daarin voor uitbreiding van het bedrijventerrein op het perceel, voortbouwen op (voldoende) concrete plannen voor de A4.

Het hof concludeert dat aan de bestemming van de grond in de voornoemde plannen geen verwachtingswaarde op de peildatum kan worden ontleend. Er waren los van de (plannen voor de) A4 dus geen plannen tot ontwikkeling van het perceel tot bedrijventerrein.

Dit betekent dat het hof net als de deskundigen geen waardevermindering als gevolg van (het plan voor) de A4 meeneemt in de schadeloosstelling omdat de waardevermeerdering als gevolg van (het plan voor) de A4 groter is.

Bestuursrecht
Geluidsoverlast bij verbouwing school (ECLI:NL:RVS:2022:247)

Een school in Den Haag heeft een omgevingsvergunning ontvangen voor verschillende (bouw)werkzaamheden en de realisatie van speeldekken. Omwonenden komen in het geweer en vechten de vergunning aan. In een tussenuitspraak krijgen de omwonenden gelijk op twee aspecten, waarna de Afdeling de gemeente in de gelegenheid stelt om de gebreken te herstellen.

Met betrekking tot geluidsoverlast merkt de Afdeling op dat de opdracht in de tussenuitspraak luidt dat de gemeente dient te borgen dat geluidwerende maatregelen worden getroffen alvorens de speeldekken in gebruik worden genomen, opdat de geluidbelasting niet verslechtert ten opzichte van de bestaande situatie. Naar het oordeel van de Afdeling is met het bij het herstelbesluit aan de omgevingsvergunning verbonden voorschrift weliswaar geborgd dat de speeldekken niet in gebruik worden genomen voordat geluidmaatregelen zijn getroffen, maar is niet geborgd dat de geluidbelasting niet verslechtert ten opzichte van de bestaande situatie. De gemeente heeft daarmee niet voldaan aan de in de tussenuitspraak gegeven opdracht.

De Afdeling kiest er vervolgens voor om zelf in de zaak te voorzien en een voorschrift te verbinden aan de omgevingsvergunning die het volgende bepaalt: “De twee verhoogde speelpleinen mogen niet eerder in gebruik worden genomen dan na het realiseren van geluidwerende voorzieningen die ervoor zorgen dat de geluidbelasting op de gevels van omliggende woningen gelijk blijft dan wel lager wordt.”

2 februari 2022

Verbintenissenrecht
Geldt een boetebeding als schadevergoeding? (ECLI:NL:GHAMS:2021:2803)

Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot vijf percelen grond (ruim 25 ha. groot). In de koopovereenkomst was een ‘niet voor rechterlijke matiging vatbare gefixeerde boete’ ter grootte van de waarborgsom opgenomen, indien niet voor een bepaalde datum de levering zou hebben plaatsgevonden. Na een aantal aanvullende overeenkomsten wordt de koopovereenkomst uiteindelijk ontbonden.

Volgens artikel 6:91 BW moet als boetebeding wordt aangemerkt ieder beding waarbij is bepaald dat de schuldenaar, indien hij in de nakoming van zijn verbintenis tekortschiet, gehouden is een geldsom of een andere prestatie te voldoen, ongeacht of zulks strekt tot vergoeding van schade of enkel tot aansporing om tot nakoming over te gaan. Artikel 6:92 lid 2 BW voegt toe dat hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is, in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet. Partijen kunnen hiervan afwijken, door overeen te komen dat naast een boetebeding ook nog schadevergoeding verschuldigd kan zijn.

De vraag die in onderhavige zaak bij het hof beantwoord moet worden, is of de boete in de plaats treedt van schadevergoeding of dat partijen anders overeengekomen zijn. De verkopers voeren aan dat partijen in de overeenkomst niet hebben voorzien in de gevolgen van een mogelijke ontbinding van de koopovereenkomst. De boetes hadden alleen betrekking op vertraging van de levering (het niet nakomen van de leveringsdatum) en niet op het geheel uitblijven van de levering. In geen van deze aanvullingen zijn de gevolgen geregeld van een ontbinding van de koopovereenkomst. Verkopers zijn van mening dat de kopers, naast de reeds betaalde boete wegens vertraging, ook nog gehouden zijn de schade te vergoeden wegens niet-nakoming, welke schade op zijn minst bestaat uit het verschil tussen de overeengekomen koopsom en de beste prijs die de verkopers voor de landbouwgrond kunnen krijgen.

Het hof begint door te stellen dat niet alleen taalkundig moet worden gekeken naar de overeenkomst(en), maar ook naar de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van die overeenkomsten mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Haviltex-norm). Volgens het hof duiden de bewoordingen op geen enkele manier erop dat de boete is bedoeld als vergoeding van enkel vertragingsschade, zoals door de verkopers betoogd, maar ook op het geval dat de overdracht in zijn geheel niet plaats zou vinden. Er zijn dus geen aanwijzingen dat partijen bedoeld hebben af te wijken van artikel 6:92 lid 2 BW. Het ontbreken van tekstuele aanwijzingen voor dat standpunt is des te veelzeggender, omdat de koppeling met vertragingsschade wel expliciet wordt gemaakt ten aanzien van een andere overeengekomen compensatie.

Daarnaast bepaalt de eerste aanvullingsovereenkomst dat de betaalde waarborgsom bij tijdige overdracht in mindering zou worden gebracht op de koopprijs. Zou dat bedrag, ondanks de overige bewoordingen van de eerste aanvullingsovereenkomst, desalniettemin enkel bedoeld zijn als compensatie voor opgelopen vertraging, dan zou er geen grond zijn om dat bedrag in mindering te brengen op de koopprijs bij uiteindelijke levering, omdat er op de overeengekomen datum al vertraging in die levering was ontstaan.

Het hof komt tot de conclusie dat partijen met de koopovereenkomst en de bijbehorende aanvulling niet afgeweken zijn van hetgeen in artikel 6:92 BW is bepaald.

Planschade en nadeelcompensatie
Toepassing nieuwe regime normaal maatschappelijk risico (ECLI:NL:RVS:2021:2829 en ECLI:NL:RVS:2021:3002)

De Afdeling heeft in haar uitspraak van 3 november 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:2402) handvatten gegeven om de hoogte van het normaal maatschappelijk risico te bepalen. Deze uitspraak is eerder reeds besproken.

In twee daaropvolgende zaken heeft de Afdeling de gegeven handvatten gelijk toegepast. In de uitspraak ECLI:NL:RVS:2021:2829, de betrekking heeft op de verlenging van de derde baan van SnowWorld in Zoetermeer, heeft de Afdeling getoetst of de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving past. Hierbij merkt de Afdeling op dat de hoogbouw van SnowWorld op zichzelf al een nadrukkelijke inbreuk is op de landelijke omgeving. Door de voorgestelde wijziging, waarbij de derde skibaan onder andere meer dan twee keer zo hoog is geworden en er een panoramabalkon en een trap-uitkijktoren konden worden gerealiseerd, is die inbreuk aanzienlijk groter geworden. Gelet hierop past de ontwikkeling naar haar aard en omvang niet binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving.

Met betrekking tot het gedurende een reeks van jaren gevoerd beleid past de ontwikkeling wel binnen het Beleidskader Leisure en de Visie Buytenpark, maar niet binnen het in de zogenaamde Groenkader neergelegde beleid. Het beleidskader is speciaal aangepast om de ontwikkeling mogelijk te maken. De Afdeling oordeelt hierom dat de ontwikkeling naar haar aard en omvang slechts gedeeltelijk in het gedurende een reeks van jaren gevoerde beleid past.

Omdat aan slechts een van beide indicatoren gedeeltelijk is voldaan, wordt overeenkomstig de uitspraak van 3 november 2021 het minimumforfait van 2% toegepast.

In de uitspraak ECLI:NL:RVS:2021:3002 werd een bedrijfspand ten behoeve van een dierenspeciaalzaak gebouwd op een inbreidingslocatie binnen de bebouwde komt. De ontwikkeling paste niet volledig binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving, omdat op deze locatie woningen voorzien werden. Toch paste de ontwikkeling wel gedeeltelijk binnen de ruimtelijke structuur, omdat aan de overkant van de straat wel andere functies werden voorziek.

Ook paste de ontwikkeling niet direct in het langjarig gevoerde ruimtelijke beleid van de gemeente. De gronden waren in opeenvolgende structuurvisies aangewezen als locatie voor woningbouw, waarbij in de laatste structuurvisie vermeld werd dat wordt gestreefd naar bundeling van de dorpsvoorzieningen ter hoogte van het huidige centrumgebied.

Omdat aan beide indicatoren gedeeltelijk is voldaan, wordt overeenkomstig de uitspraak van 3 november 2021 een drempel van 3% toegepast.

Bestuursrecht
Onderzoek bij handhavingsverzoek moet ingaan op alle onderdelen (ECLI:NL:RVS:2021:2513)

Een omwonende diende een handhavingsverzoek tegen een nabijgelegen agrarisch bedrijf, onder andere met betrekking tot stof-, geur en geluidhinder. De gemeente heeft twee controles uitgevoerd bij het bedrijf en concludeerde dat er geen overtredingen met betrekking tot geluid, geur en stof zijn geconstateerd. Er is een andere overtreding geconstateerd, maar die is verholpen, zoals vastgesteld in de tweede controle. De rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de controlerapporten.

In beginsel is het uitvoeren van twee controles op twee verschillende tijdstippen in het jaar voldoende om, aan de hand van de verzoeken om handhaving, te verifiëren of de vergunning van de inrichting wordt nageleefd. Deze controles kunnen, afhankelijk van de activiteiten die worden gecontroleerd, zowel onverwacht als aangekondigd plaatsvinden. Dit neemt niet weg dat de controles een relatie moeten houden met de activiteiten en hinder die in de verzoeken om handhavend optreden staan vermeld. Daarbij bestaat de mogelijkheid om te vragen om administratieve gegevens. Aan de andere kant moeten de verzoeken om handhavend optreden voldoende specifiek zijn.

In onderhavig geval had de omwonende ook verzocht om handhaving met betrekking tot het gebruik van de zelfrijdende rooimachine, de verdeling van de verkeersbewegingen over de twee toegangswegen en het gebruik van de overkapping als opslag, waardoor het laden en lossen daarbuiten plaatsvindt. Deze aspecten zijn bij de controles buiten beschouwing gelaten. De gemeente heeft echter niet onderzocht of met het gebruik van de rooimachine nog steeds aan de gestelde geluidgrenswaarden wordt voldaan. Ook naar de andere voormelde aspecten heeft de gemeente geen onderzoek gedaan, terwijl de omwonende deze onderdelen voldoende specifiek heeft weergegeven in zijn verzoeken om handhavend optreden. De gemeente had hierop in de besluiten nader moeten ingaan.

26 januari 2022

Verbintenissenrecht
Verkoop van een woning met een agrarische bestemming (ECLI:NL:RBGEL:2021:7241)

Een echtpaar verkoopt een woning met behulp van een makelaar. Voordat de overeenkomst van opdracht is gesloten, hebben de verkopers zelf al een koper gevonden en een prijs afgesproken. Met de makelaar wordt vervolgens een overeenkomst van opdracht afgesloten om de verkoop af te wikkelen. In het door de makelaar toegestuurde vragenformulier hebben de verkopers aangegeven dat het gebruik volgens de gemeente was toegestaan. In nadere communicatie hebben de verkopers aangegeven dat het perceel waarop de woning gesitueerd is, aanvankelijk deel uitmaakte van een groter perceel, waarop zich ook kassen bevonden.

Nadat de koopovereenkomst door verkopers en kopers is ondertekend, maar voor levering van de woning, wordt bekend dat op de woning een agrarische bestemming rustte. De consequentie hiervan was dat de locatie alleen agrarisch mocht worden gebruikt en dat alleen agrarische bedrijfswoningen permanent bewoond mochten worden. Als gevolg hiervan hebben verkopers en kopers een lagere prijs en een latere levering afgesproken. De verkopers vragen verder een vergunning aan voor het gebruik van de woning als ‘burgerwoning’. De verkopers spreken de makelaar aan voor de gemaakte kosten en voor de schade als gevolg van verlaging van de koopprijs en uitstel van de levering van de woning.

De verkopers stellen dat de makelaar zijn zorgplicht niet heeft nagekomen. Een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar dient het bestemmingsplan te raadplegen, de bestemming te controleren, daarvan op de hoogte te zijn en koper en verkoper daarvan op de hoogte te stellen en volledig te informeren. Doordat de makelaar de bestemming niet heeft gecontroleerd, heeft zij een onjuiste koopovereenkomst opgesteld, waardoor de verkopers schade hebben geleden.

De makelaar beroept zich erop dat er sprake was van een beperkte opdracht, namelijk het opstellen van de koopovereenkomst en het begeleiden van de afwikkeling van de koop, te weten: het proces na het tekenen van de koopovereenkomst. Omdat bemiddeling bij de verkoop niet van haar werd verlangd, was een gereduceerd tarief overeengekomen. De opdracht betrof geen dienstverlening bij de verkoop maar slechts de afwikkeling van een mondeling met de kopers gesloten overeenkomst.

De rechtbank is het met de makelaar eens. Verder overweegt zij dat de essentialia van de koopovereenkomst (de identiteit van de kopers, het object, de koopprijs en de verwachte periode van overdracht) al vaststonden. Nu met de kopers al overeenstemming was bereikt, bestond er voor de makelaar geen verplichting om nader onderzoek te verrichten naar de bestuursrechtelijke status van de woning. Dat de makelaar geen onderzoek zou doen naar de juridische bepaaldheid van het object blijkt overigens ook uit de overeenkomst, waarin is vastgelegd dat het maken van kosten hiervoor niet van toepassing wordt geacht.

Milieurecht
Minister moet bedrijfsadresgegevens PAS-meldingen openbaar maken (ECLI:NL:RVS:2022:128)

Tussen 2015 en 2019 was op grond van het Programma Aanpak Stikstof (PAS) geen vergunning nodig voor activiteiten met een beperkte stikstofuitstoot. Bedrijven konden met een melding volstaan. Een milieucoöperatie vroeg de minister om alle PAS-meldingen die in deze periode zijn gedaan openbaar te maken om zo een volledig beeld te krijgen van de stikstofuitstoot. Dat heeft de minister gedaan, met uitzondering van de locatiegegevens. Daartegen kwam de milieucoöperatie eerder in beroep bij de rechtbank Noord-Nederland. Uit praktische overwegingen besloot de rechtbank eerst uitspraak te doen over tien meldingen van agrarische bedrijven uit Friesland, Groningen, Drenthe en Overijssel. Daarover oordeelde de rechtbank al in juli 2020 dat de minister ook de locatiegegevens van de bedrijven openbaar moest maken. Tegen die uitspraak kwamen de minister en LTO Noord in hoger beroep bij de Afdeling.

De Afdeling oordeelde dat de gevraagde locatiegegevens niet alleen milieu-informatie, maar in het bijzonder ook emissiegegevens zijn. Dit is belangrijk, omdat de Wet openbaarheid van bestuur (Wob) in vergelijking met andere soorten informatie minder mogelijkheden biedt om het verstrekken van milieu-informatie te weigeren, in het bijzonder bij emissiegegevens. De Wob heeft als doel om zoveel mogelijk informatie openbaar te maken over (stikstof)uitstoot in het milieu. Daarom bepaalt de Wob bijvoorbeeld dat als om emissiegegevens wordt gevraagd, de privacy van belanghebbenden geen rol mag spelen bij de beslissing om deze openbaar te maken.

Met de uitspraak van de Afdeling was deze procedure echter nog niet ten einde. De minister was van mening dat niet de concrete adresgegevens van de bedrijven openbaar hoefde te worden gemaakt, maar dat ze kon worden volstaan met de coördinaten van de emissiebron. Dit om te voorkomen dat een grote hoeveelheid privacygevoelige gegevens voor iedereen beschikbaar is. De milieucoöperatie vindt dat de minister hiermee geen uitvoering heeft gegeven aan de uitspraak van de Afdeling. De rechtbank Noord-Nederland stelde de milieucoöperatie in het gelijk. Volgens de rechtbank volgt uit de uitspraak van de Afdeling klip en klaar dat locatiegegevens emissiegegevens zijn en dat bedrijfsadresgegevens in PAS-meldingen locatiegegevens zijn. De rechtbank droeg de minister dan ook op de bedrijfsadresgegevens alsnog openbaar te maken. Met de uitspraak van vandaag bevestigt de Afdeling dit oordeel van de rechtbank in hoger beroep. De minister moet nu binnen drie weken de gevraagde bedrijfsadresgegevens alsnog openbaar maken.

Bestuursrecht
Didam-arrest, een factsheet van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (https://www.woningmarktbeleid.nl/onderwerpen/grondbeleid/documenten/publicaties/2022/01/10/factsheet-uitgifte-van-onroerende-zaken-en-het-bieden-van-gelijke-kansen)

Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft een factsheet opgesteld waarin de arrest van de Hoge Raad d.d. 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778) en de gevolgen daarvan, uiteen zijn gezet.

De Hoge Raad heeft in haar arrest geoordeeld dat overheden onroerende zaken niet langer uitsluitend aan een partij te koop kunnen aanbieden. Ook andere geïnteresseerde partijen moeten via een openbare selectie de ruimte krijgen om mee te bieden. Als redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts een serieuze partij in aanmerking komt voor de aankoop van de onroerende zaak is onderhandse verkoop wel mogelijk. Dit moet dan op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria worden vastgesteld. Overheden moeten informatie hierover vooraf bekend maken. Deze verplichtingen volgen uit het gelijkheidsbeginsel, waaraan overheden zijn gebonden. Op dit punt verschilt de positie van overheden van die van een private partij.

In de factsheet wordt onder meer aangegeven wat de gevolgen van het arrest zijn voor lopende onderhandelingen. Het ministerie stelt dat het in de rede ligt om de onderhandelingen tijdelijk op te schorten. Dit zal natuurlijk vertraging met zich meebrengen, maar het is niet duidelijk of/hoeveel vertraging de bouw van nieuwe woningen op zal lopen door de nieuwe selectieprocedure die overheden als gevolg van dit arrest moeten toepassen.

19 januari 2022

Verbintenissenrecht
Meerwaardeclausule bij overdracht agrarisch bedrijf (ECLI:NL:RBMNE:2021:5781)

Een agrarisch bedrijf is overgedragen door de agrariërs (de ouders) aan hun dochter. In de overeenkomst is voor de onroerende zaken een lager bedrag aangehouden dan de economische waarde. Daarnaast is een meerwaardeclausule opgenomen: als de dochter de onroerende zaken voor 2030 zou verkopen, moet zij haar ouders het verschil tussen de economische waarde en de verkrijgingswaarde vergoeden. De dochter verkoopt de grond van de boerderij in 2016 en krijgt deze in erfpacht terug.

De dochter voert aan dat de meerwaardeclausule zo moet worden uitgelegd dat zij alleen het voordeel hoeft af te dragen als zij de gronden commercieel c.q. speculatief zou verkopen, dat wil zeggen tegen een (veel) hogere dan de agrarische waarde (bijvoorbeeld aan een projectontwikkelaar). In haar beleving is er bij de totstandkoming van de overeenkomst van bedrijfsoverdracht zo over gesproken; alleen als zij flink zou ‘cashen’, zou ze voordeel moeten afdragen.

De rechtbank is het hier niet mee eens en stelt dat de vraag hoe een beding is te begrijpen, moet worden beantwoord aan de hand van de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op dat wat zij, mede gelet op de maatschappelijke kring waartoe zij behoren en de rechtskennis die van hen kan worden gevergd, daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (het zogenaamde Haviltex-criterium).

Partijen zijn het erover eens dat zij hebben bedoeld om de meerwaardeclausule uit de maatschapsovereenkomst (‘vervreemdingsbeding’) van toepassing te verklaren. Daarom is ook geen uitputtende omschrijving van de meerwaardeclausule opgenomen in de overeenkomst van bedrijfsoverdracht. In het vervreemdingsbeding is neergelegd dat als de voortzettende vennoot (de dochter) gronden verkoopt binnen 15 jaar na overname van de overdragende vennoten (de ouders) en die overname heeft plaatsgevonden tegen een lagere waarde dan de economische waarde, het daarmee verkregen voordeel (verschil economische waarde en verkrijgingswaarde) moet worden afgedragen. Dit is dus in feite een correctiemechanisme op de bevoordeling van de dochter die is ingebouwd in de verkoop van de gronden vanwege de lagere verkoopwaarde. Er zijn geen bijkomende (beperkende) voorwaarden opgeschreven in de zin die de dochter toekent aan het beding, niet in de notariële akte en niet in de overeenkomst van bedrijfsoverdracht. De overeenkomst is tot stand gekomen onder begeleiding van een mediator en daarom moet grote betekenis worden toegekend aan de tekst van die overeenkomst. Als de bedoeling van partijen was geweest dat de dochter alleen hoefde af te dragen bij een verkoop van de landbouwgronden als bouwgrond, zoals zij betoogt, zou het voor de hand liggen dat dit als extra voorwaarde was opgenomen in de overeenkomst van bedrijfsoverdracht.

• Corona: kan de werkgever een vaccinatie of testplicht opleggen? (ECLI:NL:RBAMS:2021:7321)

Een beroepsmatige danser spant een zaak aan tegen zijn werkgever, een dansstichting. De stichting heeft medegedeeld dat, in het kader van de coronamaatregelen, een QR-code vereist was om in het theater te mogen dansen. De danser heeft aangegeven dat hij geen QR-code heeft en is van mening dat hij zonder QR-code kan optreden.

De stichting heeft de danser verzocht niet meer op het werk te verschijnen. Na verdere communicatie tussen partijen heeft de stichting aangegeven de betaling van het salaris van de danser te zullen staken.

De voorzieningenrechter merkt op dat het verplichten tot testen en het moeten meedelen van de uitslag ervan aan de werkgever levert een schending van de privacy en van de lichamelijke integriteit van eiser op. Dat hier een spanningsveld kan komen te liggen tussen het bieden van een veilige werkomgeving en de privacy/persoonlijke integriteit van de werknemer is al van voor corona bekend. Zo meldt de Autoriteit Persoonsgegevens in een nieuwsbericht van 15 maart 2019 in het kader van gegevensverwerking dat wetgeving voor het testen op alcohol, drugs of geneesmiddelen tijdens werktijd vereist is. Voor testen op corona ligt dit niet wezenlijk anders. Voornoemde wetgeving is er (nog) niet ten tijde van de uitspraak. Dat betekent echter niet dat de testmaatregel zonder meer verboden is. Beoordeeld zal moeten worden of de door de werkgever getroffen maatregelen desondanks toelaatbaar zijn.

De danser komt hij bij repetities en uitvoeringen in nauw contact met mededansers. Gegeven de besmettelijkheid van corona is de maatregel van de stichting om wekelijks een zelftest van een danser te vragen en de uitslag daarvan met haar te delen redelijk. Daardoor wordt het risico beperkt dat de dansers (wel en niet ingeënt) in aanraking komen met iemand die corona heeft. De maatregel kan, naast de normale bij de stichting geldende veiligheidsregels als afstand houden, handen wassen, mondkapje dragen, als (minimaal) noodzakelijk worden aangemerkt om een veilige werkomgeving te scheppen voor de dansers (en hun naasten) gedurende de coronapandemie. Een minder verstrekkend middel om hetzelfde doel te bereiken is niet genoemd en niet goed voorstelbaar. Kortom, het doel van de stichting om door de maatregel een veiliger werkomgeving te scheppen weegt zwaarder dan het bezwaar van de danser tegen testen en het delen van de uitslag ervan. De bestreden inbreuk op de grondrechten van de danser is gerechtvaardigd.

Onteigening
Verwachtingswaarde en wederbeleggingskosten in onteigeningszaken (ECLI:NL:RBNNE:2021:5393)

De rechtbank Noord-Nederland heeft een uitspraak gedaan inzake een schadeloosstelling op grond van artikel 40 van de Onteigeningswet. De omstandigheden van de zaak zijn voor de jurisprudentie niet zozeer van belang, maar de rechtbank geeft overzichtelijk weer hoe er omgegaan moet worden met de aanwezigheid van verwachtingswaarde en wederbeleggingskosten.

Met betrekking tot de verwachtingswaarde overweegt de rechtbank het volgende: ‘Van verwachtingswaarde is sprake indien er op de peildatum reeds zodanig concrete verwachtingen bestonden ten aanzien van een toekomstige (‘lucratieve’) ontwikkeling van het gebied waarin het betrokken perceel is gelegen, dat redelijk handelende partijen in het vrije economisch verkeer in geval van verkoop hiermee bij hun prijsonderhandelingen rekening zouden houden. Van lucratieve ontwikkelingen in het gebied, waarin het onderhavige perceel is gelegen, is de rechtbank niet gebleken. Wel acht de rechtbank het voldoende aannemelijk dat de omstandigheid dat op het perceel, waarvan het onteigende deel uitmaakt, de bestemming “detailhandel-tuincentrum” rust, voor een meerwaarde bovenop de agrarische waarde zorgt, ook al is detailhandel maar zeer beperkt mogelijk. Verder speelt mee dat het onteigende als een zichtlocatie kan worden aangemerkt en dat dergelijke locaties in het algemeen geacht moeten worden een hogere waarde te vertegenwoordigen. Dat de onderhoudstoestand van het onteigende slecht is en dat het onteigende voor het uitoefenen van een tuincentrum qua oppervlakte overbodig is, doet aan het voorgaande niet af.’

 Over wederbeleggingskosten stelt de rechtbank: ‘Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad is voor vergoeding van de kosten van wederbelegging in onroerend goed alleen dan plaats indien het onteigende onroerend goed als duurzame belegging wordt aangehouden en het redelijk belang van de onteigende herbelegging in onroerend goed vordert (Vgl. HR 16 juli 1990, NJ 1991/722, ECLI:NL:HR:1990: AD1194 (Rotterdam/Van den Boogert)). Van een duurzame belegging is sprake als de onteigende onroerende zaak door de particulier als duurzame, lange termijn belegging wordt aangehouden en niet met het oog op verkoop of als onderdeel van een wisselend bestand van onroerende zaken (Vgl. HR 18 september 1996, NJ 1997, 40, ECLI:NL:HR:1996:AD2602 (Den Haag/Metterwoon) en HR 28 mei 1997, NJ 1998, 298, ECLI:NL:HR:1997:AD2741 (Den Haag/Van der Veeke)).

 Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit het door [A] als bijlage 2 bij haar brief van 21 juli 2021 overgelegde overzicht en uit hetgeen zij ter gelegenheid van het gehouden pleidooi naar voren heeft gebracht niet dat zij het onroerend goed, waarvan het onteigende onderdeel uitmaakt, als een duurzame belegging aanhoudt. Uit het overzicht blijkt juist eerder van een (wisselende) handelsvoorraad aan onroerend goed. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de onderhavige onroerende zaak als inwisselbaar beleggingsobject wordt aangehouden, zodat geen aanspraak bestaat op vergoeding van wederbeleggingskosten.’

12 januari 2022

Eigendomsrecht
Verkrijgende verjaring vereist geen kadastrale recherche (ECLI:NL:GHARL:2020:933)

Twee buren hebben ruzie over een smalle strook grond tussen hun beider woningen. Buur A is volgens het Kadaster eigenaar van de strook grond, maar buur B heeft de strook grond afgesloten met een toegangspoort en in gebruik genomen. Buur A heeft geen sleutel van de poort.

Op een gegeven moment heeft buur A een schutting geplaatst op het punt waar hij van mening is dat de erfgrens loopt, waarna de situatie bij de kantonrechter is terechtgekomen. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de eigendom is overgegaan naar buur B.

In hoger beroep gaat het hof eerst na of buur B sinds 2006 bezitter te goeder trouw is van de strook grond. Als dat zo is, is hij immers, op grond van artikel 3:99 BW, eigenaar geworden van de strook grond, tenzij de verjaring van de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit is gestuit. In onderhavig geval hadden de rechtsvoorgangers van buur B een recht van gebruik gekregen van de rechtsvoorgangers van buur A, waardoor de rechtsvoorgangers van buur B houders werden van de grond. Bij de overdracht tussen de rechtsvoorgangers van buur B en buur B zelf, is het (feitelijke) bezit van de strook grond verschaft. Buur B kreeg de sleutel en kon – met uitsluiting van ieder ander – de strook grond als tuin gebruiken. Uit niets blijkt dat de afspraken over het recht van gebruik bekend waren bij buur B. Uit het voorgaande blijkt dat buur B in ieder geval bezitter is van de strook.

Met betrekking tot de eis van goede trouw stelt buur A dat hiervan geen sprake kan zijn, aangezien uit de kadastrale kaart bleek dat de rechtsvoorgangers van buur B geen eigenaren waren van de strook. De kadastrale kaart was, volgens buur A, gevoegd bij de verkoopbrochure van de verkoop van de woning, bij de koopovereenkomst en bij de notariële akte van levering. Uit de kadastrale tekening blijkt een rechte erfgrens, terwijl in de feitelijke situatie de strook grond eindigt waar de bebouwing van buur A eindigt.

Het hof stelt dat het bovenstaande niet betekent dat er geen sprake kan zijn van goede trouw. Aan de orde is of buur B in de gegeven omstandigheden behoorde te weten dat zijn rechtsvoorgangers geen eigenaar waren van de strook grond. De aard en de omvang van het onderzoek dat daarbij van een partij gevergd kan worden, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Hier gaat het om een strook grond die vrij smal is (minder dan een meter) en de feitelijke situatie riep destijds geen vragen op: de strook grond was afgesloten met een poort en maakte onderdeel uit van de tuin van de rechtsvoorgangers van buur B. De gestelde discrepantie van 20 m² tussen de kadastrale oppervlakte van het perceel en de feitelijk geleverde grond is niet zo groot dat buur B zonder meer had moeten begrijpen dat er iets niet klopte en dat hij nader onderzoek had moeten verrichten. Bovendien is niet voldoende onderbouwd dat het (exacte) aantal vierkante meter van het geleverde perceel inclusief de strook grond bij buur B bekend was. Dat wil zeggen dat buur B. ook niet wist of hoefde te weten dat het aan hem geleverde perceel feitelijk 20 m² groter was dan uit de kadastrale omschrijving bleek.

Onteigening
Toezeggingen in het kader van onteigening (ECLI:NL:HR:2021:1957)

In het kader van het (door de Staat opgezette) programma ‘Ruimte voor de Rivier’ zijn een aantal percelen van eiser nodig. Zijn woning is niet nodig, maar de bereikbaarheid wordt wel beïnvloed. In de situatie voor de realisatie van het project kon eiser zijn woning bereiken via een ontsluitingsweg door de uiterwaard, via welke weg de woning (circa) 362 dagen per jaar bereikbaar was. Op de dagen dat de woning door hoogwater niet bereikbaar was, gebruikte eiser een boot. Tevens beschikte eiser over een rij palen waarover hij planken kon leggen voor een loopbrug om vanuit zijn woning de dijk te bereiken. Na de realisering van het project kan eiser niet meer komen en gaan via de ontsluitingsweg door de uiterwaard en bij hoogwater over de loopbrug.

Aanvankelijk is beoogd de gewijzigde ontsluiting van de woning te laten plaatsvinden via een overlaat. Een overlaat is een waterbouwkundige constructie om hoogwater te reguleren en zo kritieke waterhoogten te voorkomen. Zolang het water onder de kruin van de overlaat staat, kan met de auto over de overlaat worden gereden. De woning van eiser zou via een dergelijke overlaat met die hoogte (circa) 335 dagen per jaar bereikbaar zijn. Er zou daarbij een langere route dan voorheen moeten worden afgelegd om vanaf de dijk bij de woning te komen.

Doordat de woning van eiser door de realisatie van het project minder dagen per jaar bereikbaar was, is de mogelijkheid onderzocht van een brug gelegen naast de beoogde overlaat. Vanwege gewijzigde inzichten is in 2009 de overlaat verhoogd, waardoor de bereikbaarheid van de woning van eiser via de overlaat verbeterd werd van 335 dagen naar 353 dagen per jaar. Eiser heeft bij de gemeente aangegeven genoegen te willen nemen met een lagere brughoogte, zodat er een kortere ontsluitingsweg mogelijk zou worden. Het verschil in hoogte tussen de overlaat en de brug zou hiermee nog slechts 25 centimeter zijn.

Bij de vooropname in het kader van de onteigeningsprocedure heeft de advocaat van de Staat aangegeven dat er besloten is om de ontsluiting richting de dijk met een brug te realiseren, mits de omgevingsvergunning wordt verleend. In een later stadium blijkt dat de kosten voor een brug circa € 1.000.000 hoger zijn dan gedacht en wordt van de aanleg afgezien. De overlaat is vervolgens verhoogd tot de brughoogte waarmee eiser heeft aangegeven genoegen te nemen. Eiser is echter van mening dat de toezegging tot aanleg van een brug nagekomen moet worden.

Eiser stelt dat ten onrechte de bestuursrechtelijke maatstaf is gevolgd, en dat het civiele recht inhoudt dat een verbintenis moet worden nagekomen tenzij er uitzonderlijke of bijzonder zwaarwegende omstandigheden zijn waardoor dit in redelijkheid niet meer van de schuldenaar kan worden gevergd. De Hoge Raad is het hier niet mee eens. Volgens beide maatstaven dient bij de beoordeling tot uitgangspunt dat het overheidslichaam gehouden is de toezegging na te komen, dat het belang van degene die aanspraak maakt op nakoming zwaar weegt en dat zwaarder wegende andere belangen, waaronder belangen van derden of algemene belangen, aan nakoming in de weg kunnen staan. Hoe deze afweging uitvalt, is telkens afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Naarmate belangen van derden of algemene belangen zich sterker tegen nakoming van de toezegging verzetten, zal zich eerder het geval voordoen dat degene aan wie de toezegging is gedaan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag verlangen dat het overheidslichaam de toezegging nakomt. Dat kan in het bijzonder het geval zijn indien het overheidslichaam voorziet in een alternatief of compensatie, waardoor het nadeel door het niet nakomen van de toezegging op adequate wijze wordt ondervangen.

In onderhavig geval is de Staat niet gehouden om de brug te realiseren. Het belang van eiser bij nakoming van de door de Staat gedane toezegging weegt weliswaar zwaar, maar het belang van eiser dat met de toezegging werd gediend is inmiddels sterk verminderd. Het belang van de Staat bij een doelmatige besteding van overheidsgelden weegt in vergelijking zwaarder. Daarbij is van belang dat de bereikbaarheid van de woning van eiser op een vergelijkbaar niveau is gebracht als met de realisatie van de brug het geval zou zijn geweest, en dat de Staat heeft aangeboden de omrijschade van eiser te vergoeden.

Bestuursrecht
­FAQ over het Didam-arrest (https://www.stibbe.com/en/news/2022/january/faq-gevolgen-van-het-didam-arrest-voor-de-verkoop-van-onroerende-zaken-door-overheden)

Advocatenkantoor Stibbe heeft een FAQ geschreven over het recente arrest van de Hoge Raad over de uitgifte van gronden. Hierin in onder meer opgenomen hoe een selectieprocedure moet worden ingericht, wanneer van een selectieprocedure kan worden afgezien en of het arrest ook ziet op rechten van erfpacht, opstal en huur.

5 januari 2022

Pachtrecht
Ontbinding of beëindiging pachtovereenkomst in verband met landgoedontwikkeling (ECLI:NL:GHARL:2021:11386)

Pachter pacht al lange tijd 30 ha op het landgoed van verpachter. Als pachter medepacht vordert van haar zoon en schoondochter, vordert verpachter op haar beurt de ontbinding of beëindiging van de pachtovereenkomst. De pachtkamer heeft de medepacht toegewezen en de vordering tot ontbinding of beëindiging afgewezen.

In het hoger beroep speelt vooral de vraag of verpachter de pachtpercelen dringend voor eigen gebruik nodig heeft waardoor de pachtovereenkomst beëindigd moet worden. Verpachter heeft het voornemen om het landgoed in oude luister te herstellen en te exploiteren als één landbouwbedrijf met natuurwaarden, waarbij landbouw en natuurbeheer volledig met elkaar geïntegreerd worden en waarmee recht wordt gedaan aan de historische en monumentale waarde van het landgoed. In dit kader stelt zij (onder andere) dat er sprake is van dringend eigen duurzaam gebruik van de gronden. Verpachter is van plan om op de verpachte gronden in de boomgaard agroforestry te gaan bedrijven door noot- en fruitbomen af te wisselen met strokenteelt van vollegrondsgroenten. Op de gepachte huiskavel wil zij met strokenteelt granen en grove groenten gaan verbouwen. Een ander perceel is laaggelegen. Daarop wil zij 10 runderen gaan weiden. Verder wil zij met mobiele kippenschuren koppels van 249 kippen vrij laten lopen op de agrarische akkers en de agroforestry percelen. Ook zullen bosvarkens op de akkers komen.

Het hof erkent dat verpachter bevlogen is en zich voor het bovenstaande inzet, maar ziet tegelijkertijd dat de plannen in het verleden herhaaldelijk zijn gewijzigd. De (wisselende) plannen vindt het hof onvoldragen wat de benutting van de pachtgronden (30 ha) betreft. Verder heeft het hof net als pachter twijfels bij de uitvoerbaarheid van de plannen. Zo mist het hof een voldoende landbouwkundige onderbouwing. De grond binnen het landgoed verschilt onderling sterk, zowel wat grondsoort betreft (van zand naar zware rivierklei) als grondwaterstand. Het bouwplan zal bestaan uit uien, wortels, aardappelen en graan in roulatie. Daarnaast fijnere groenten als aardperen en pompoen. Het landgoed zal bij de ontpachting van 30 ha, gaan beschikken over 55 ha grond maar lang niet alle grond is geschikt om te betelen. Sommigen percelen zijn bovendien nu blijvend grasland. Verder valt niet goed in te zien dat de mest van de te houden dieren (loslopende varkens en kippen) voldoende is voor de bemesting van alle gronden. Hoe daarin voorzien wordt, is ongewis.

Daarnaast is de bestuursrechtelijke inbedding van de plannen wankel. De productierechten die nodig zijn voor de exploitatie met bosvarkens, kippen en rundvee zijn er nog niet. Ook is onvoldoende aannemelijk gemaakt dat dat voor de voorgenomen exploitatie geen natuur(Wnb)vergunning nodig is. Op dit moment heeft de stichting en/of bv, waarbinnen de exploitatie plaatsvindt/zal plaatsvinden, geen vergunning, en het landgoed ligt naast overbelaste Natura 2000-gebieden. Ook de financiële onderbouwing laat nog teveel vragen open. Het landgoed kent volgens verpachter een negatieve exploitatie van € 70.000, wat pachter gemotiveerd heeft betwist. In elk geval wil verpachter met de wijzigingen inclusief de pachtgrond het rendement van het landgoed verhogen. Of het duurzaam rendement van het landgoed door de teelt van bomen, oude granen en grove groenten toeneemt, vindt het hof nog steeds twijfelachtig, ondanks de positieve prognose voor 2021. Agroforestry staat nog in de kinderschoenen en of daar überhaupt positieve resultaten bereikt kunnen worden, is onduidelijk. De natuurakkers die eerder in het kader van een proef met de WUR waren ingezaaid met granen, leveren volgens pachter nu niets meer op. De geprognosticeerde verkoopprijzen van vlees, groenten en eieren komen het hof erg hoog voor.

Alles in aanmerking nemende, oordeelt het hof dat de belangen van pachter in case zwaarder wegen dan die van verpachter. Hierbij speelt mede dat verpachter onvoldoende heeft toegelicht dat de regulier verpachte gronden nodig zijn voor de ontwikkeling van het landgoed, maar de geliberaliseerd verpachte gronden (circa 40 ha) ongemoeid kunnen blijven.

Milieurecht
­Voorwaarden voor extern salderen stikstof (ECLI:NL:RVS:2021:2627)

De provincie Noord-Brabant heeft twee inrichtingsplannen vastgesteld. Om de stikstofemissie-effecten van de inrichtingsplannen te compenseren, heeft de provincie een overeenkomst gesloten met een agrarisch bedrijf. Met het bedrijf is een overeenkomst gesloten voor de aankoop van de inrichting, het intrekken van de natuurtoestemming ten behoeve van de inrichtingsplannen en de beëindiging van bemesting van de maïsakker.

De appellanten stellen dat ten onrechte extern is gesaldeerd met het agrarische bedrijf. Uit de gebiedsrapportage 2017 van het Natura 2000-gebied “Loonse en Drunense Duinen & Leemkuilen” blijkt volgens de appellanten dat dit een wat stikstof betreft overbelast gebied is. Zij stellen dat de beëindiging van het agrarische bedrijf om die reden op zichzelf al nodig is om te kunnen voldoen aan artikel 6, eerste en tweede lid, van de Habitatrichtlijn en dat het daarom niet in de rede ligt deze afname van stikstofdepositie in te zetten voor de inrichtingsplannen.

De provincie stelt zich op het standpunt dat het voor het extern salderen gebruikte bedrijf niet al onder de regeling voor warme sanering of de stoppersregeling valt en dat er in die zin dan ook geen beletsel bestaat voor het extern salderen met dit bedrijf. Daarnaast stelt zij dat het bedrijf weliswaar stikstofdepositie veroorzaakt op voor stikstof gevoelige habitats waarvan de kritische depositiewaarden al worden overschreden, maar dat deze veehouderij op dit punt niet uniek is. Intrekking van verleende vergunningen kunnen instandhoudings- of passende maatregelen zijn, maar de provincie zal in een gebiedsgerichte aanpak bezien welke (piek)belasters daarvoor het meest in aanmerking komen. Het is niet zo dat intrekking van deze vergunning de enige maatregel is die in het kader van artikel 6, eerste en tweede lid, van de Habitatrichtlijn kan worden genomen, aldus de provincie.

De Afdeling stelt voorop dat de provincie bij de vaststelling van het bestreden besluit niet heeft bezien of de beëindiging van het saldogevende bedrijf, gelet op het hiervoor geschetste kader, in dit geval als mitigerende maatregel in de passende beoordeling kan worden betrokken. Zij heeft met haar stelling dat de intrekking van de vergunning voor het agrarische bedrijf niet de enige maatregel is die kan worden getroffen, onvoldoende gemotiveerd dat de desbetreffende maatregel in dit geval als mitigerende maatregel in de passende beoordeling kan worden betrokken. Pas ter zitting heeft de provincie aangegeven dat andere maatregelen worden getroffen om de instandhoudingsdoelstellingen te bereiken dan de aankoop van het saldogevende bedrijf en de intrekking van de vergunning van dat bedrijf.

Voor het Natura 2000-gebied de Loonse en Drunense Duinen & Leemkuilen, zijn voor diverse voor stikstofgevoelige habitattypen behouddoelstellingen vastgesteld. Ter plaatse van die habitattypen veroorzaakt het saldogevende bedrijf stikstofdepositie en zal ook de verwezenlijking van de inrichtingsplannen tot stikstofdepositie leiden. Voor het realiseren van de behouddoelstellingen is blijkens de beheerplannen een daling van de huidige stikstofdepositie nodig. Dat betekent dat in dit geval inzichtelijk moet worden gemaakt met welke andere maatregelen een daling van de stikstofdepositie voor dit Natura 2000 gebied kan worden gerealiseerd. In dit geval heeft de provincie echter met de verwijzing naar het beheerplan naar het oordeel van de Afdeling dat inzicht niet geboden. Hiertoe overweegt de Afdeling dat het beheerplan geen enkele concrete maatregel wordt aangegeven gericht op die stikstofdepositie. Verwezen wordt naar vaststaand landelijk beleid en provinciaal beleid gericht op de beperking van emissie van nieuwe stallen en op mogelijk in de toekomst te sluiten convenanten over het verbinden van extra eisen aan bestaande stallen. Ook met de enkele stelling dat in de provincie Noord Brabant extra emissie eisen aan stallen worden gesteld en dat 30% afroming plaats vindt bij vergunningverlening op basis van extern salderen, is onvoldoende inzicht gegeven dat de daling op andere wijze kan worden gerealiseerd.

Bestuursrecht
Onderscheid tussen straatparkeren en slagboomparkeren (ECLI:NL:CBB:2020:923)

De gemeente Veenendaal beschikt in het kader van parkeerplaatsen over zowel parkeerplaatsen aan de straat als parkeergarages. Op zaterdag biedt de gemeente gratis parkeren aan. De kosten voor het aanbieden van gratis parkeerplaatsen in de parkeergarages worden gedragen door de inkomsten van het parkeren aan de straat. Q-park (als concurrent van het parkeren in parkeergarages) dient een handhavingsverzoek in bij de ACM in het kader van oneerlijke concurrentie, aangezien zij niet de mogelijkheid heeft om deze kosten te compenseren met inkomsten van parkeren aan de straat.

De ACM heeft verklaard dat de gemeente de Mededingingswet heeft overtreden en het daartegen ingestelde beroep is door de rechter ongegrond verklaart. In hoger beroep stelt de gemeente dat slagboomparkeren net als straatparkeren valt onder de uitoefening van openbaar gezag en daarom niet als economische activiteit moet worden beschouwd, althans dat tussen slagboomparkeren en straatparkeren een zodanige samenhang bestaat dat deze niet los van elkaar kunnen worden gezien zodat ook slagboomparkeren niet als economische activiteit moet worden beschouwd. Voor het geval slagboomparkeren wél als economische activiteit zou moeten worden beschouwd, betoogt appellant subsidiair dat dit dan ook moet gelden voor straatparkeren. Het gevolg daarvan is dat de kosten en opbrengsten van beide activiteiten moeten worden geaggregeerd.

Het College stelt voorop dat het, anders dan appellant lijkt te veronderstellen, bij straatparkeren niet gaat om een dienst en daarmee ook niet om het aanbieden daarvan door een onderneming in (potentiële) concurrentie met andere ondernemingen. Straatparkeren is exclusief publiekrechtelijk geregeld. Uitgangspunt van het wettelijke stelsel is dat straatparkeren is toegestaan, behoudens wettelijke parkeerverboden en regulering door het bevoegde openbaar gezag, in dit geval de gemeente. Er is dus in beginsel een wettelijk recht op (gratis) straatparkeren. Het feit dat in het kader van de parkeerregulering parkeerbelasting kan worden geheven, maakt straatparkeren niet tot een dienst.

Het College is vervolgens van oordeel dat het aanbieden door een gemeente van slagboomparkeren, anders dan het reguleren van straatparkeren, wel een economische activiteit is. Voor het kunnen uitoefenen van openbaar gezag in het kader van de regulering van het straatparkeren is het aanbieden van slagboomparkeren niet nodig en dus is de eerste activiteit zonder de tweede niet (grotendeels) nutteloos. Het door een overheidsinstantie aanbieden van slagboomparkeren is ook niet zo nauw verbonden met de uitoefening van (andere) bevoegdheden van openbaar gezag dat deze activiteit daarvan niet los kan worden gezien. Dat de gemeente Veenendaal een parkeerbeleid voert waarin zowel straatparkeren als slagboomparkeren een plaats heeft, leidt ook daarom niet tot de conclusie dat het door de gemeente Veenendaal aanbieden van slagboomparkeren niet los kan worden gezien van de uitoefening van bevoegdheden van openbaar gezag.

29 december 2021

Verbintenissenrecht
­Toerekening van een vervalste handtekening (ECLI:NL:GHARL:2021:11254)

De zoon van een ondernemer is namens de onderneming van zijn vader een leaseovereenkomst aangegaan. Hierbij heeft hij de handtekening van zijn vader vervalst. Kort na het aangaan van de overeenkomst is de zoon in de leaseauto verongelukt, waarbij ook de leaseauto verloren is gegaan. De leasemaatschappij spreekt nu de onderneming en de ouders aan voor de resterende leasetermijnen. De onderneming en de ouders stellen dat er geen geldige leaseovereenkomst is gesloten tussen hen en de leasemaatschappij.

In hoger beroep staat vast dat de handtekening is vervalst door de zoon. Volgens het hof mocht de leasemaatschappij toch uitgaan van een rechtsgeldige overeenkomst. Daarbij is van belang dat de overeenkomst tot stand is gekomen door tussenkomst van een tussenpersoon, dat de noodzakelijke gegevens zijn aangeleverd en de identiteit van de contractspartij is geverifieerd (door middel van legitimatiebewijzen van vader en moeder). Daarnaast zijn er persoonlijke documenten van vader en moeder verschaft, zoals de aangifte inkomstenbelasting en een verklaring van goed betaalgedrag van de hypotheekverstrekker. Het hof betrekt hierbij dat ook niet is gebleken, uit onderzoek van deskundigen of anderszins, dat de op de documenten voorkomende handtekeningen aanleiding gaven of hadden moeten geven tot een vermoeden van vervalsing.

Uit het bovenstaande vloeit voort dat de leasemaatschappij ervan uit mocht gaan dat de overeenkomst aangegaan werd met de onderneming van vader. Specifiek wordt nog melding gemaakt van het feit dat vader op enig moment tussen het aangaan van de overeenkomst en het ongeval op de hoogte is geraakt van het bestaan van de overeenkomst, maar daar niets mee heeft gedaan.

Huurkorting als gevolg van corona bij bedrijfspanden (ECLI:NL:HR:2021:1974)

De Hoge Raad heeft antwoord gegeven op prejudiciële vragen van de rechtbank Limburg over huurkorting in coronatijd. In haar antwoord stelt de Hoge Raad dat de verplichte sluiting van de horeca niet is aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Hiervoor verwijst zij naar de wetsgeschiedenis, waaruit volgt dat de huurder niet mag verwachten dat de verhuurder hem van dergelijke beperkingen vrijwaart.

Wel kan de verplichte sluiting worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid, indien de huurovereenkomst gesloten is voor 15 maart 2020. In die gevallen kan de rechter de huurovereenkomst aanpassen door de huurprijs te verminderen voor de periode van het omzetverlies. De Hoge Raad geeft in zijn uitspraak een rekenmodel dat een handvat biedt voor de berekening van de huurprijsvermindering. Voor huurovereenkomsten die na 15 maart 2020 zijn gesloten dient de rechter per geval te beoordelen of sprake is van een onvoorziene omstandigheid.

De Hoge Raad geeft ook een handreiking voor het bepalen van de huurkorting. Hiervoor dient te worden bepaald welk percentage van de vaste lasten bestaat uit de huurprijs. Als de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt deze naar rato van de vaste lasten op de huurprijs verminderd. Als er daarna nog lasten over zijn, wordt de procentuele omzetdaling gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder.

Uitgewerkt aan de hand van fictieve bedragen, waarbij de huurprijs € 4.500, de vaste lasten € 25.000, de TVL € 10.000, de behaalde lagere omzet € 20.000 en de referentieomzet € 100.000 belopen, ziet de berekening er als volgt uit.

• Eerst wordt bepaald welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs (100% x (€ 4.500 : € 25.000) = 18%).
• Omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 18% van de TVL van € 10.000 (= € 1.800) in mindering gebracht.
• Vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling berekend (100% – (100% x (€ 20.000 : € 100.000)) = 80%), en wordt aan de hand van dit percentage vastgesteld welk deel van de na stap b resterende huur wordt gerelateerd aan de omzetdaling.
• Ten slotte wordt het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).

Een en ander resulteert in dit voorbeeld in de volgende huurprijsvermindering: (€ 4.500 – € 1.800) x 80% x 50% = € 1.080, derhalve 24% van de overeengekomen huurprijs.

Aanbestedingsrecht
Opnieuw aanbesteden voor werkzaamheden (ECLI:NL:RBMNE:2021:6023)

De Floriade heeft, in opdracht van de gemeente Almere, een Europese openbare aanbestedingsprocedure georganiseerd voor licht, geluid en audiovisuele middelen (AV). De spelregels met betrekking tot deze aanbesteding zijn vermeld in de aanbestedingsleidraad met bijlagen, waaronder de voor deze procedure van belang zijnde bijlage A en B. In bijlage A wordt het kunst- cultuur en evenementen-programma en het B2B programma omschreven. In bijlage B wordt per locatie informatie verstrekt en een technisch Programma van Eisen geformuleerd.

Een inschrijver wordt op de hoogte gesteld dat zij niet als winnaar uit de bus is gekomen. De winnaar betreft een bedrijf dat in het kader van de in 2012 in Venlo gehouden Floriade Expo ook het licht, geluid en de AV verzorgd. De afgewezen inschrijver spant een kort geding aan om de aanbesteding opnieuw te laten verlopen. Zij voert hiervoor aan dat de uitvraag te summier is om een passend aanbod te kunnen doen. Ook kunnen de inschrijvingen daardoor niet objectief met elkaar worden vergeleken; dat zou appels met peren vergelijken zijn. Hierdoor ontstaat weer de mogelijkheid dat de inschrijving niet wordt gegund aan een inschrijver die de economisch meest voordelige inschrijving heeft gedaan.

De rechtbank is het met de inschrijver eens. Van belang is dat de inschrijver aan de Floriade de mogelijkheid heeft geboden om nog vóór de inschrijvingsdatum de uitvraag aan te vullen, en daarmee proactief heeft gehandeld. Hiermee heeft zij voldaan uit de eisen uit de jurisprudentie en de eis van de Floriade zelf om onvolkomenheden of tegenstrijdigheden tijdig aan de Floriade te melden.

Inhoudelijk stelt de rechtbank dat de aanbestedingsstukken onvoldoende aanknopingspunten bieden om te achterhalen wat Floriade nu precies wil. Uit de doelstellingen en uit de eisen waaraan in het kader van de kwalitatieve gunningscriteria moet worden voldaan zoals vermeld in de aanbestedingsleidraad valt dit niet op te maken. De inschrijver heeft verder een verklaring van een andere inschrijvende partij overlegd waaruit blijkt dat ook deze partij tegen dit obstakel aanliep.

Uit het voorgaande volgt dat er niet voldoende informatie is gegeven om een passende inschrijving te kunnen doen. Dit komt anders dan Floriade meent niet voor risico van de inschrijver. Dat Floriade niet meer informatie had, komt voor haar rekening en risico. Het is immers aan Floriade om een deugdelijke aanbestedingsprocedure te organiseren. Het gebrek aan informatie heeft niet alleen tot gevolg dat er geen passend en concurrerend aanbod kan worden gedaan, maar ook dat er geen objectieve beoordeling van de inschrijvingen kan plaatsvinden. De inschrijvingen kunnen niet onderling met elkaar worden vergeleken; het is appels met peren vergelijken.

Dat er geen objectieve beoordeling kan plaatsvinden wordt nog versterkt door de gunningssystematiek in relatie met het beoordelingskader. De gunningscriteria zijn open geformuleerd. Het komt erop neer dat de inschrijver met een beargumenteerd voorstel moet komen. Op grond van het beoordelingskader kan de beoordelingscommissie een oordeel uitmuntend, goed, voldoende, matig of onvoldoende toekennen. Welke score daarbij wordt toegekend is afhankelijk van de volgende factoren:

• de mate van “het vertrouwen” dat de inschrijver wekt
• de mate van “het resultaat” dat de invulling zal hebben,
• de mate van de “de toegevoegde waarde” die de invulling zal hebben
• de mate van “het voldoen aan de verwachtingen”.

Het is door de gebrekkige informatie onduidelijk waarop de beoordelingscommissie zal gaan letten; het is in feite een loterij. Bovendien worden de inschrijvingen niet anoniem beoordeeld, hetgeen het risico op een nog subjectievere beoordeling groter maakt.

De conclusie is dat de aanbestedingsprocedure een ernstig fundamenteel gebrek bevat. De procedure is in strijd met het gelijkheids- en transparantiebeginsel. De opdracht kan reeds daarom niet op grond van deze aanbestedingsprocedure worden gegund en zal, voor zover Floriade die opdracht nog wil gunnen, opnieuw moeten worden aanbesteed.

Belastingrecht
Vermogensrendementsheffing box 3 voor 2017 en 2018 in strijd met het eigendomsrecht en discriminatieverbod (ECLI:NL:HR:2021:1963)

Tot en met het jaar 2016 werd in box 3 belasting geheven over een vast rendement van 4 procent. Met dit percentage zocht de wetgever aansluiting bij rendementen die in de praktijk, over een langere periode bezien, gemiddeld zonder veel risico moeten kunnen worden behaald. Sinds 2017 heeft de wetgever de grondslag van het risico-arme rendement verlaten en in plaats daarvan aansluiting gezocht bij een gemiddelde verdeling van het vermogen en bij de rendementen die in voorgaande jaren gemiddeld zijn behaald op die vermogensonderdelen. Daarbij wordt, afhankelijk van de omvang van het vermogen, verondersteld dat een deel van het vermogen gespaard wordt en een deel belegd wordt (de zogenoemde ‘vermogensmix’). Belastingplichtigen worden dan ook niet aangeslagen op basis van de werkelijke verdeling van hun vermogen over spaargeld en andere beleggingen.

Die verdeling, de ‘vermogensmix’, wordt in de wettelijke regeling gefingeerd. Wie een klein vermogen heeft, wordt verondersteld dat voor 2/3 gedeelte in spaargeld te beleggen en voor 1/3 in overig vermogen; wanneer het vermogen groter is (tweede schijf), veronderstelt de wetgever dat het spaardeel nog maar 21 procent uitmaakt, en in de ‘derde schijf’ (vermogen boven de 1 miljoen euro) wordt verondersteld 0 procent spaargeld voor te komen.

De zaak die in cassatie aan de Hoge Raad is voorgelegd is een van de zaken die wordt uitgeprocedeerd in een zogenoemde massaal-bezwaarprocedure. In die procedure is de vraag aan de orde of de vermogensrendementsheffing in box 3 van de inkomstenbelasting voor de jaren 2017 en 2018 in strijd is met het recht op eigendom en het verbod op discriminatie. Het vermogen van belanghebbende en zijn echtgenote van in totaal ongeveer 1 miljoen euro bestond voor circa 80 procent uit spaartegoeden met lage rente. Op basis van het forfaitaire stelsel wordt belanghebbende echter geacht 21 procent van zijn vermogen als spaartegoeden aan te houden en de rest van zijn vermogen te beleggen tegen een hoger rendement. Het gevolg hiervan is dat belanghebbende over veel hogere opbrengsten belasting moest betalen dan hij in werkelijkheid had genoten.

De Hoge Raad is van oordeel dat het sinds 2017 geldende forfaitaire stelsel verder af is komen te staan van een heffing over het inkomen waarvan kan worden aangenomen dat een individuele belastingplichtige dat daadwerkelijk heeft genoten, terwijl de wetgever dit wel heeft beoogd. Het nieuwe stelsel perkt de door het EVRM gegarandeerde recht om vrij te beschikken over eigendom in, doordat het een verhoudingsgewijs zware financiële last verbindt aan de keuze om niet over te gaan tot het risicovol beleggen van vermogen. Ook is het discriminerend doordat degenen die pech hebben gehad met hun risicovolle beleggingen relatief zwaar worden belast.

Naar het oordeel van de Hoge Raad is er niet een redelijke verhouding tussen de belangen die de wetgever heeft willen dienen met het forfaitaire stelsel (uitvoerbaarheid, realiteit en opbrengst) en de ongelijkheid die met het stelsel wordt veroorzaakt. De Hoge Raad ziet zich genoodzaakt om belanghebbende adequate rechtsbescherming te bieden tegen de geconstateerde schending van zijn fundamentele rechten. In deze zaak staat vast welk rendement de belanghebbende werkelijk heeft behaald. Dit is lager dan het op basis van de wet veronderstelde rendement. Daarom biedt de Hoge Raad rechtsherstel aan deze belanghebbende door voor de jaren 2017 en 2018 alleen dat werkelijke rendement in de heffing te betrekken.

22 december 2021

Eigendomsrecht
Levering onder ontbindende voorwaarde van financiering (ECLI:NL:GHARL:2021:8665)

Naast het bekende voorbehoud van financiering bij een koopovereenkomst, kan ook een voorbehoud van financiering bij de levering worden afgesproken. In dit geval is er geen sprake van een koopovereenkomst onder ontbindende voorwaarde, maar een levering onder ontbindende voorwaarde. Als de ontbindende voorwaarde wordt vervuld (er wordt geen financiering verkregen) wordt zowel de koopovereenkomst als de levering ontbonden. Het voordeel van deze mogelijkheid is dat de levering al op een eerder moment plaats kan vinden en de koper het verkochte al kan gaan gebruiken.

In onderhavig geval heeft een koper van de gemeente een bedrijfskavel gekocht, waarbij in de akte van levering een voorbehoud van financiering is opgenomen. Als de ontbindende voorwaarde zou worden vervuld, zou de eigendom van de kavel van rechtswege terugkeren naar de gemeente. De wet kent geen materiële eisen aan het overeenkomen van een dergelijke ontbindende voorwaarde, waardoor partijen zelf in de koopovereenkomst en de akte van levering afspraken kunnen opnemen. Het hof merkt in dit geval op dat er in de akte van levering niet wordt gespecificeerd welke bewijzen overlegd moeten worden en wanneer dat uiterlijk moet gebeuren, om in aanmerking te komen voor een geslaagd beroep op de ontbindende voorwaarde. Om deze reden vindt het hof dat de gemeente daarvoor een termijn mocht stellen, zoals zij ook heeft gedaan.

Daartegenover staat dat de gemeente geen al te strenge eisen kan stellen aan de bewijzen die de koper dient te overleggen, aangezien deze niet in de akte zijn gesteld. Het gaat er dan om of de koper bewijsstukken heeft overlegd waaruit volgt dat hij geen (aanbod voor een) hypothecaire geldlening ter financiering van de koopprijs kan verkrijgen. In beginsel is daarvoor een schriftelijke verklaring van een bank dat geen hypothecaire financiering kan worden verstrekt voldoende.

In onderhavig geval is het hof van oordeel dat de gemeente rechtsgeldig het eigendom van de kavel heeft teruggekregen, maar het belang van deze zaak zit hem erin dat er bij een ontbindende voorwaarde bij de levering rekening gehouden wordt met het ontbreken van materiële eisen. Hierdoor dient er extra aandacht te worden besteed aan de voorwaarden die in de overeenkomst of akte van levering worden afgesproken.

Pachtrecht
Kwalificatie van een overeenkomst als pacht, bruikleen of huur (ECLI:NL:RBROT:2021:6249)

De gemeente Rotterdam heeft een woonhuis met erf en schuren onder een pachtovereenkomst in gebruik gegeven aan een wederpartij. De wederpartij stelt dat de overeenkomst gekwalificeerd moet worden als een huurovereenkomst, aangezien er nimmer sprake is geweest van bedrijfs- of hobbymatige uitoefening van landbouw. Dat er al enkele jaren sprake is van gebruik om niet, is voor de wederpartij geen wenselijke situatie. De gemeente heeft de jaarlijkse huurpenningen zonder aankondiging of reden teruggestort.

De gemeente is het hier niet mee eens en is van mening dat er sprake is van een overeenkomst van (bruikleen en) pacht. De gemeente wijst hiervoor op de aangegane overeenkomsten die als pachtovereenkomsten zijn benoemd en aan de Grondkamer zijn verstuurd. Daarnaast is de maandelijkse prijs vele malen lager dan een marktconforme prijs voor een (woning)huurovereenkomst en heeft de wederpartij in brieven geschreven “sinds jaar en dag pachter” te zijn.

De rechtbank start door te erkennen dat de overeenkomsten onder de naam “pachtovereenkomst” zijn gesloten. Voor de uitleg van wat partijen met deze schriftelijke overeenkomst hebben afgesproken komt het aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Hierbij komt betekenis toe aan alle omstandigheden van het geval, waaronder de wijze waarop partijen zich hebben gedragen in de uitvoeringsfase van de overeenkomst. Naar vaste rechtspraak hoeft echter het gebruik van het gepachte niet doorslaggevend voor de vraag of sprake is van pacht. Als een pachter geen landbouw bedrijft, schendt hij de verplichtingen uit de pachtovereenkomst, maar dat doet aan de kwalificatie van de overeenkomst niet af. Zoals de Hoge Raad eerder heeft gesteld: waar het om gaat, is of de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van de pachtovereenkomst.

Een belangrijke aanwijzing voor de bedoeling van partijen vormt de akte waarin de overeenkomst is neergelegd. Partijen hebben die niet alleen letterlijk aangeduid als pachtovereenkomst, er zijn ook bepalingen in opgenomen die typisch zijn voor akkerbouw en veeteelt en de overeenkomsten zijn telkens ter goedkeuring voorgelegd aan de Grondkamer. Deze heeft de overeenkomsten getoetst en – als pachtovereenkomsten – goedgekeurd. Onder die omstandigheden heeft het er alle schijn van dat partijen beoogden wederzijds de verbintenissen aan te gaan die samen een pachtovereenkomst opleveren. Het bestemde gebruik is daarmee gegeven. Dit is thans bepalend voor de kwalificatie van de toenmalige overeenkomst. Het feitelijk gebruik doet niet aan deze beoordeling af.

Bestuursrecht
Bestuurlijke lagen bij het datacentrum Zeewolde (https://www.binnenlandsbestuur.nl/ruimte-en-milieu/nieuws/provincie-flevoland-bleef-bij-datacentrum-in.19255090.lynkx?tid=TIDP1882471X04C9A0B83C3F443BA57225EE8A4D093EYI5&utm_campaign=BB_NB_Wekelijks&utm_medium=email&utm_source=binnenlandsbestuur)

Vorige week heeft de gemeenteraad van Zeewolde ingestemd met de komst van een datacentrum van het moederbedrijf van Facebook. De besluitvorming met betrekking tot het datacentrum is omstreden. In bovenstaand artikel wordt door hoogleraar decentrale overheden Geerten Boogaard betoogd dat de fout niet zozeer bij de gemeenteraad ligt, maar eerder bij de provincie:

Boogaard: ‘Het verbruikt veel energie van een flink aantal windmolens die elders in Flevoland zijn geplaatst. Die zorgen daar voor overlast. Maar de lusten gaan nu naar Facebook in Zeewolde. Daar had op provinciaal [niveau, sic] een politieke discussie over gevoerd moeten worden. Dat is immers de schaal waar de lasten worden geleden. Maar ik begrijp dat Provinciale Staten niet eens over de komst van het datacenter zijn geïnformeerd – daar zit voor mij de bestuurlijke fout. De lusten en de lasten zijn niet op het juiste niveau tegen elkaar afgewogen.’

15 december 2021

Verbintenissenrecht
Koop op afstand van een paard (ECLI:NL:RBZWB:2021:6281)

Een paard is aangeboden op marktplaats en een potentiële koper is met haar dochter langs geweest om het paard te bekijken. Naderhand is via Whatsapp overeenstemming bereikt over de koopprijs en is een aanbetaling gedaan. Een aantal dagen later, voor het ophalen van het paard, heeft de koper de koopovereenkomst ontbonden en terugbetaling van de aanbetaling gevorderd. De verkoper heeft de aanbetaling niet terugbetaald.

Volgens de koper is er sprake van een koop op afstand. Het paard is aangeboden op een website en via die website is contact opgenomen met de verkoper. Vervolgens is via de website van de verkoper het paard gereserveerd. Nadat het paard is bereden is er telefonisch over de prijs onderhandeld en is de koopovereenkomst tot stand gekomen. De verkoper is het niet eens met de kwalificatie “koop op afstand”.

De rechter overweegt dat een overeenkomst op afstand in artikel 6:230g lid 1 onder e BW is gedefinieerd als een overeenkomst die tussen de handelaar en de consument wordt gesloten in het kader van een georganiseerd systeem voor verkoop of dienstverlening op afstand zonder gelijktijdige persoonlijke aanwezigheid van handelaar en consument en waarbij, tot en met het moment van het sluiten van de overeenkomst, uitsluitend gebruik wordt gemaakt van een of meer middelen voor communicatie op afstand. De wettelijke bepalingen met betrekking tot een overeenkomst op afstand zijn gebaseerd op Richtlijn 2011/83/EU. In overweging 20 bij deze richtlijn is toegelicht dat ook sprake is van een overeenkomst op afstand indien de consument eerst een verkoopruimte van de handelaar bezoekt om informatie over de zaken of diensten te vergaren en er daarna op afstand wordt onderhandeld over het sluiten van de overeenkomst en de overeenkomst op afstand wordt aangegaan. Daarnaast volgt uit de parlementaire geschiedenis (Kamerstukken II 1999/2000, 26861, 3, p. 13) dat met het begrip georganiseerd systeem voor verkoop op afstand wordt gedoeld op een stelselmatige en niet van een min of meer toevallige gebruikmaking van één of meer middelen voor communicatie op afstand met het oog op het tot stand brengen van een overeenkomst of afstand, zoals bijvoorbeeld regelmatige advertenties in kranten en tijdschriften met bestelbonnen of de mededeling dat per telefoon of fax kan worden besteld, structureel gedane aanbiedingen per telefoon of fax en van tijd tot tijd terugkerende e-mails met aanbiedingen via het internet. Indien de handelaar gebruik maakt van systemen voor de verkoop op afstand die door anderen zijn opgezet, is sprake van een overeenkomst op afstand via een georganiseerd systeem (Rechtbank Rotterdam 12 januari 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:751).

De verkoper heeft bepleit dat de regels met betrekking tot overeenkomsten op afstand niet zouden moeten worden toegepast, omdat dit niet werkbaar zou zijn bij de verkoop van paarden. De rechter overweegt dat de consument geen recht op ontbinding als bedoeld in artikel 6:230o BW toekomt in het geval van de in artikel 6:230p BW genoemde overeenkomsten. Daarbij gaat het onder meer om consumentenkoop van zaken die snel bederven of een beperkte houdbaarheid hebben en zaken die niet geschikt zijn om te worden teruggezonden om redenen van gezondheidsbescherming of hygiëne en waarvan de verzegeling na levering is verbroken. De koop van dieren is niet genoemd. De rechter ziet in hetgeen de verkoper heeft aangevoerd geen aanleiding om tot het oordeel te komen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat de koper een beroep op ontbinding zou toekomen. Daarbij acht de rechter het van belang dat de argumenten die de verkoper aanvoert met name zien op de situatie dat het paard reeds aan de koper is geleverd op het moment dat deze de koop ontbindt, terwijl deze situatie zich in dit geval niet heeft voorgedaan. De koper heeft de koop immers ontbonden voordat zij het paard had opgehaald.

Erfpachtrecht
­Gevolgen canon bij conversie tijdelijk erfpacht naar voortdurend erfpachtrecht (ECLI:NL:GHAMS:2021:2988)

De gemeente Amsterdam heeft beleid vastgesteld “inzake de conversie van tijdelijke rechten van erfpacht naar voortdurende”. Zij heeft een erfpachter per brief een aanbod gedaan om het tijdelijke erfpachtrecht om te zetten naar een voortdurend recht, tegen een substantieel hogere canon. Als de erfpachter het aanbod niet zou accepteren, zou de gemeente de erfpacht opzeggen.

De erfpachter heeft aangegeven de conversie te accepteren, maar een tegenvoorstel te doen met betrekking tot de canon. Dit tegenvoorstel is door de gemeente niet geaccepteerd. De erfpachter heeft vervolgens gesteld “onder dreiging met opzegging” het aanbod te aanvaarden en zich het recht voor te behouden om de redelijkheid van de canon aan de rechter voor te leggen.

De erfpachter voert in de gerechtelijke procedure aan dat de gemeente misbruik heeft gemaakt van haar bevoegdheden. Na een advies van een deskundige heeft de rechtbank geoordeeld dat het beroep van de erfpachter op misbruik van omstandigheden slaagt. In het vonnis van heeft de rechtbank dat het bij akte gevestigde erfpachtrecht wordt vernietigd voor zover dit de in de akte opgenomen bepalingen over de canon betreft, dat daarvoor in de plaats wordt bepaald dat de canon voor 25 jaar vast is en een door de rechtbank bepaald bedrag betreft.

Het hof is het met de rechtbank eens en overweegt over de misbruik van omstandigheden het volgende:

Van misbruik van omstandigheden is sprake als komt vast te staan dat de gemeente een prestatie heeft bedongen die zij in redelijkheid niet had mogen bedingen, als het gaat om een onevenwichtigheid in de contractvoorwaarden die de erfpachter financieel nadeel oplevert. Voor beantwoording van de vraag of dat nadeel onredelijk is, kan in de zuiver commerciële context van het onderhavige geval een maatstaf worden ontleend aan vergelijking met andere, in vrijheid tot stand gekomen soortgelijke contracten. De rechtbank heeft hierop onmiskenbaar het oog gehad met haar overweging dat nodig is dat wordt vastgesteld of de gemeente bij de omzetting van het tijdelijke erfpachtrecht een marktconforme canon heeft bedongen, waarmee zij ongetwijfeld heeft bedoeld: vaststelling of in verhouding tot de vrije markt een redelijke prijs is bedongen. De deskundige die door de rechtbank met dit onderzoek is belast, heeft die opdracht kennelijk ook in laatstgenoemde zin begrepen.

Voor zover de gemeente betoogt dat de rechtbank ten onrechte niet in beschouwing heeft genomen dat het vaststellen van een marktconforme canon (ook volgens de door de rechtbank benoemde deskundige) eigenlijk niet mogelijk is, althans dat een zeer ruime marge dient te worden gehanteerd bij de beoordeling of een canon marktconform is, verwerpt het hof daarom dit betoog, omdat ervan moet worden uitgegaan dat de deskundige – die erkent dat marktconformiteit in dit verband een lastig te hanteren begrip is – met zijn berekeningen in elk geval heeft bedoeld de mate van redelijkheid van de prijs vast te stellen.

De kritiek die de gemeente uit op het deskundigenrapport bestaat voor een belangrijk deel uit een vergelijking van de verschillende wijzen van berekening en van de verschillen in uitkomsten tussen dat rapport en het conversiebeleid van de gemeente. Dat enkele verschil in wijze van berekening en uitkomsten kan echter geen grond vormen om af te wijken van de conclusies die in het deskundigenrapport worden getrokken. Voor zover de gemeente heeft gesteld dat de wijze van berekening in het deskundigenrapport ondeugdelijk is, heeft zij die stellingen, in het licht van het gemotiveerde verweer van Hoveling op die punten, onvoldoende onderbouwd en ziet het hof daarin dus evenmin aanleiding af te wijken van de conclusies die in dat rapport worden getrokken. Voor zover de gemeente zich beroept op de inhoud van het deskundigenbericht dat zij zelf heeft overlegd, oordeelt het hof dat op de punten die dit bericht aansnijdt de door het deskundigenrapport van de door de rechtbank aangestelde deskundige te dezer zake gebezigde motivering hem overtuigend voorkomt. Daaraan voegt het hof toe dat het niet aan deze (door de gemeente aangestelde) deskundige was een oordeel te geven over de vraag of de gemeente misbruik heeft gemaakt van haar machtspositie jegens de erpachter, dat niet relevant is of de canon na omzetting was opgesteld conform het gangbare beleid en dat de stelling in dit rapport dat het canonpercentage in het deskundigenrapport van de door de rechtbank aangestelde deskundige te laag is, in het licht van de uitvoerige toelichting van de erfpachter op dit punt, niet overtuigt

Bestuursrecht
Rechtmatigheid gebruik van bevoegdheid tot vestigen Wvg (ECLI:NL:RBNHO:2021:10625)

De eigenaren van een aantal percelen, waarop een voorkeursrecht op grond van de Wvg is gevestigd, komen in actie tegen de vestiging van het voorkeursrecht. Naar hun mening is er geen reden voor vestiging van een voorkeursrecht op hun gronden. Eisers proberen hun gronden gezamenlijk en in overleg met de gemeente tot ontwikkeling te brengen, maar stappen vanuit de gemeente blijven tot nu toe uit. Eisers stellen ook dat hun belangen niet betrokken zijn bij de afweging voor vestiging van het voorkeursrecht. Ook is de vestiging van het voorkeursrecht volgens eisers in strijd met het gelijkheidsbeginsel. In het plangebied is ook een onderneming in overleg met de gemeente. De onderneming heeft onlangs een koopoptie getekend voor een perceel, zodat zij dit zelf tot ontwikkeling kan brengen. Direct na die transactie is het voorkeursrecht gevestigd maar dat had geen invloed meer op de transactie. Verder heeft de gemeente aan deze onderneming laten weten geen gebruik te zullen maken van het voorkeursrecht.

De gemeente heeft toegelicht dat het voornaamste argument om het voorkeursrecht te vestigen, is dat het voorkeursrecht de gemeente een betere uitgangpositie verschaft op de grondmarkt. Daardoor wordt de gemeente beter in staat gesteld om een grondstrategie te voeren. Het voorkeursrecht is een passief verwervingsinstrument en kan het uit te voeren verwervingsbeleid ondersteunen. De gemeente kan daardoor een centrale regierol spelen bij de ontwikkeling van plannen. De eigendom van de percelen die met het voorkeursrecht zijn belast, moet bij een voorgenomen vervreemding eerst te koop worden aangeboden aan de gemeente. Daarmee heeft de gemeente de mogelijkheid of een voorkeurspositie om de eigendom aan te kopen en/of een projectontwikkelaar te selecteren die de herontwikkeling op de door de gemeente voorgestane manier ter hand neemt. Met de vestiging van het voorkeursrecht behoudt en versterkt de gemeente de door haar gewenste regierol bij het realiseren van de door de gemeente in het algemeen belang gewenste ruimtelijke ontwikkeling op de locatie, alles aldus de gemeente.

De Afdeling heeft al eerder geoordeeld dat uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wvg volgt dat de wetgever met de invoering daarvan heeft beoogd om de positie van gemeenten bij de grondverwerving ten behoeve van de verwezenlijking van het ruimtelijke beleid te versterken door de gemeente een middel te geven waarmee speculatie kan worden tegengegaan en de regie bij de verwezenlijking van de voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen kan worden behouden. Zoals hiervoor al is weergegeven, is het voorkeursrecht gevestigd om de regie te houden en te versterken bij het realiseren van ruimtelijke ontwikkelingen op de betreffende locatie en om prijsopdrijving tegen te gaan. Deze motieven zijn naar het oordeel van de rechtbank in overeenstemming met het doel en de strekking van de Wvg. Er bestaat geen grond voor het oordeel dat de gemeente zijn bevoegdheid om een voorkeursrecht te vestigen heeft gebruikt voor een ander doel dan waarvoor deze bevoegdheid is gegeven.

8 december 2021

Eigendomsrecht
­Opkomst gemeentelijke opkoopbescherming (https://www.loyensloeff.com/nl/nl/nieuws/nieuwsartikelen/wooncrisis-gemeentelijke-opkoopbescherming-mag-de-belegger-worden-geweerd-n24189/)

Gemeenten krijgen in de Huisvestingswet de mogelijkheid om kopers te verbieden om een woning te verhuren. Loyens&Loeff heeft in bijgevoegd artikel uiteengezet in welke gevallen deze regeling van toepassing kan worden verklaard en wat de gevolgen hiervan zijn.

Inmiddels hebben ruim 130 gemeenten aangegeven voornemens te zijn om van deze bevoegdheid gebruik te gaan maken.

Pachtrecht
Glyfosaatverbod bij geliberaliseerde pachtovereenkomst voor drie jaar (Centrale Grondkamer, beschikking 11 november 2021, GP 11.833)

De provincie Noord-Brabant heeft een perceel geliberaliseerd verpacht voor een periode van drie jaar. In de pachtovereenkomst is opgenomen dat het gebruik van glyfosaat houdende middelen, zoals Roundup, is verboden. De grondkamer heeft deze bepaling geschrapt en de op die manier gewijzigde overeenkomst goedgekeurd. De provincie is deze beslissing aangevochten bij de Centrale Grondkamer.

De Centrale Grondkamer is van oordeel dat het glyfosaatverbod in deze geliberaliseerde pachtovereenkomst kan worden goedgekeurd. Het glyfosaatverbod is geen buitensporige verplichting als bedoeld in artikel 7:319 lid 1 aanhef en onder b BW. Hierbij speelt mee dat er sprake is van een korte duur zonder perspectief op langer gebruik. Daarnaast wist de pachter bij het bieden van een prijs voor het gepachte dat een glyfosaatverbod opgenomen zou worden in de overeenkomst en kon hij daar bij zijn bieding rekening mee houden. Ook wordt de pachter er niet op aangesproken dat het gepachte bij het einde van de pacht mogelijk niet in dezelfde staat verkeerd als bij aanvang van het gebruik.

Milieurecht
Weigering vergunning bij herstart boerderij (ECLI:NL:RVS:2021:2221)

Een boer had sinds 1997 een milieuvergunning voor het houden van vleeskuikens, waar hij gebruik van heeft gemaakt. Tussen 2010 en 2016 heeft de boer echter geen vleeskuikens gehouden. De gemeente heeft de boer op 18 november 2015 mededeling gedaan van het voornemen om de milieuvergunning in te trekken, omdat daarvan gedurende drie jaren geen gebruik was gemaakt. De gemeente heeft van uitvoering van dat voornemen afgezien omdat de boer naar voren bracht dat hij een vleeskuikenstal in overeenstemming met het Besluit emissiearme huisvesting wilde bouwen om weer vleeskuikens te kunnen houden. Daarvoor heeft de boer een aanvraag om omgevingsvergunning gedaan. De gemeente heeft besloten de aanvraag niet in behandeling te nemen wegens het ontbreken van gegevens. De boer is in september 2016 weer vleeskuikens gaan houden in de bestaande stal, maar de gemeente heeft opnieuw aangekondigd de milieuvergunning in te gaan trekken. De aangevraagde omgevingsvergunning is niet verleend.

De boer betoogt dat zijn aanvraag in overeenstemming met het bestemmingsplan is. Dat het bestemmingsplan werd vastgesteld in een periode waarin feitelijk geen vleeskuikens in die vleeskuikenstal werden gehouden, maakt nog niet dat de intensieve veehouderij is gestopt. In de eerdere uitspraak tegen het bestemmingsplan heeft de Afdeling overwogen dat zij met de gemeente van oordeel is dat ‘bestaand’ dient te worden begrepen als ‘feitelijk bestaand’. Als iemand een omgevingsvergunning heeft voor het uitoefenen van activiteiten die kunnen worden aangemerkt als een intensieve veehouderij, maar die activiteiten feitelijk niet uitoefent, is er geen sprake van een feitelijk bestaande intensieve veehouderij. Daarnaast bleek uit landbouwtellingsgegeven en de verklaringen van de boer dat hij tussen 2010 en 2016 geen vleeskuikens hield.

De Afdeling ziet geen reden om anders te oordelen dan zij heeft gedaan bij de behandeling van het bestemminsplan. Er was op de peildatum geen bestaande intensieve veehouderij en de gemeente heeft terecht overwogen dat de aangevraagde omgevingsvergunning niet in overeenstemming met het bestemmingsplan is.

Bestuursrecht
Voldoende duidelijkheid bij last onder dwangsom (ECLI:NL:RVS:2021:2546)

Verzoeker verving in 2017 de kozijnen van zijn woning. De buren van verzoeker hebben in 2019 een handhavingsverzoek ingediend bij de gemeente. De gemeente heeft een last onder dwangsom opgelegd, waarin staat dat de strijdigheden met het betreffende artikel in de Wabo moet worden beëindigd. Dit kan, zo staat in de last, door de betreffende kozijnen te vervangen door kozijnen met dezelfde detaillering, profilering en vormgeving als de vorige kozijnen.

Verzoeker heeft verzocht om een voorlopige voorziening. Hierin voert hij aan dat er geen sprake is van een overtreding. Mocht er wel sprake zijn van een overtreding, zijn er volgens hem bijzonder omstandigheden op grond waarvan de gemeente af had moeten zien van handhavend optreden. Hij stelt ook dat de last niet duidelijk is.

De Afdeling gaat niet mee in de argumenten dat er geen overtreding zou zijn of dat er sprake is van bijzondere omstandigheden, waardoor de gemeente af had moeten zien van handhavend optreden. Met betrekking tot de duidelijkheid overweegt de Afdeling als volgt.

In de omschrijving van de last staat dat verzoeker de overtreding kan beëindigen door de betreffende kozijnen te vervangen door kozijnen met dezelfde detaillering, profilering en vormgeving als de vorige kozijnen. Uit het dossier kan echter niet worden opgemaakt hoe deze vorige kozijnen er precies uit hebben gezien. Hoewel op de foto’s die deel uitmaken van het constateringsrapport wel zichtbaar is dat er verschillen zitten in de detaillering en profilering van de huidige kozijnen ten opzichte van de vorige kozijnen, zijn deze foto’s niet duidelijk genoeg om hieruit op te maken hoe de vorige kozijnen er precies uit hebben gezien. Anders dan de rechtbank, is de voorzieningenrechter daarom op voorhand van oordeel dat op grond van deze foto’s niet kan worden vastgesteld hoe de kozijnen er precies uit moeten komen te zien. De gemeente heeft dit op de zitting ook niet kunnen toelichten.

De gemeente heeft op de zitting en in het verweerschrift gesteld dat, hoewel de gemeente niet beschikt over bouwtekeningen van het pand, vermoedelijk vanwege de stadhuisbrand in 1929, het mogelijk moet zijn om van de laatst vergunde situatie tekeningen te laten maken door een architect met aantoonbare kennis van restauratietechniek. Deze tekeningen moeten vervolgens door de gemeente worden beoordeeld. Naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter is hiermee onvoldoende duidelijk of de gemeente de situatie van vlak voor de aanpassing in 2017 voor ogen heeft. Daarbij is van belang dat verzoeker naar voren heeft gebracht dat er gedurende de jaren eerder aanpassingen aan de kozijnen zijn gedaan. Verder is van belang dat de gemeente in het besluit waarbij de last is opgelegd, en die in het besluit op bezwaar is gehandhaafd, voor zijn standpunt over bepaalde verschillen in detaillering tussen de oude en nieuwe situatie, volstaat met een verwijzing naar het advies van Erfgoed Leiden en Omstreken, terwijl verzoeker aangeeft dat die verschillen er juist niet zijn. De toelichting die in dit verband op de zitting door een woordvoerder van Erfgoed Leiden en Omstreken is gegeven, heeft daarover ook geen duidelijkheid gegeven, nu daarin naar het oordeel van de voorzieningenrechter vooral werd gesproken over andere aanpassingen dan de aanpassingen aan de kozijnen waar de last op ziet.

Gelet daarop is het naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter voor verzoeker niet duidelijk welke herstelmaatregelen hij moet nemen om aan de last te voldoen, zodat de gemeente de last onvoldoende duidelijk heeft omschreven.

1 december 2021

Verbintenissenrecht
Beperking van aansprakelijkheid in de algemene voorwaarden (ECLI:NL:RBOVE:2021:3085)

Een schapenboer kocht al 30 jaar speciaal voer in bij een vaste leverancier, maar besluit na een (lichte) vergiftigingsverschijnselen als gevolg van een verhoogd kopergehalte over te stappen na een andere leverancier. Met de nieuwe leverancier zijn afspraken gemaakt over de hoogte van het kopergehalte in het voer, maar in de eerste twee leveringen bleek er veel te veel koper te zitten in het voer, waardoor er een aanzienlijk aantal schapen is gediagnosticeerd met een ernstige kopervergiftiging. Uiteindelijk zijn 36 schapen overleden en produceren 18 schapen geen melk meer.

De boer heeft de leverancier aansprakelijk gesteld voor de geleden en te lijden schade, gesteld op ruim € 440.000,00. De (verzekeraar van de) leverancier beroept zich op de algemene voorwaarden, waarin is gesteld dat de aansprakelijkheid is beperkt tot het ter zake in rekening gebrachte bedrag, echter met een maximum van € 45.000,00. De vraag is of de verzekeraar zich kan beroepen op de beperking van de aansprakelijkheid in de algemene voorwaarden.

De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van het bepaalde in artikel 6:248 lid 2 BW is een tussen partijen als gevolg van een overeenkomst geldende regel niet van toepassing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De rechter dient bij de toepassing van deze bepaling de nodige terughoudendheid in acht te nemen. In het algemeen geldt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om een beroep te doen op een exoneratiebeding, indien de schade is te wijten aan opzet of bewuste roekeloosheid van de schuldenaar. Bewuste roekeloosheid omvat niet alleen welbewust onzorgvuldig gedrag of ‘waarschijnlijkheidsbewustzijn’, maar ook ‘mogelijkheidsbewustzijn’; dat wil zeggen handelen of nalaten waarvan men zich bewust was dat daardoor schade zou kunnen ontstaan, waarbij die kans bewust is aanvaard. Bij de beoordeling of een exoneratiebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, kunnen verder onder meer een rol spelen de zwaarte van de schuld, mede in verband met de aard en de ernst van de bij enige gedraging betrokken belangen, de aard en de verdere inhoud van de overeenkomst waarin het beding voorkomt, de maatschappelijke positie en onderlinge verhouding van partijen, de wijze waarop het beding tot stand is gekomen, de mate waarin de wederpartij zich de strekking van het beding bewust is geweest, de aard en omvang van de schade en in hoeverre de schade eventueel door verzekering is gedekt.

De rechtbank is, alle door partijen aangedragen omstandigheden overziend, van oordeel dat het beroep van de leverancier op het exoneratiebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De rechtbank acht in dit kader ten eerste de zwaarte van de schuld van de leverancier aan het ontstaan van de door de boer gestelde schade van groot belang. De leverancier heeft naar het oordeel van de rechtbank namelijk ten aanzien van het kopergehalte in de brok zeer onzorgvuldig en verwijtbaar gehandeld, waardoor de boer onveilig voer geleverd heeft gekregen dat niet aan de daarvoor geldende normen voldeed. De handelwijze van de leverancier moet bovendien worden bezien in het licht van de tussen partijen gemaakte afspraken, op grond waarvan de leverancier aan de boer voer op maat zou leveren. De leverancier heeft niet weersproken dat de boer in het gesprek van 11 juli 2019 kenbaar heeft gemaakt dat zij geconfronteerd was met een (lichte) kopervergiftiging. Er moet dus van worden uitgegaan dat de leverancier wist dat het kopergehalte van de brok voor de boer van groot belang was.

Bestuursrecht
Verkoop onroerende zaak door overheid: plicht tot bieden van ruimte om mee te dingen (ECLI:NL:HR:2021:1778)

De Hoge Raad heeft een uitspraak met grote gevolgen gedaan over de verkoop van onroerende zaken door overheidslichamen. In onderhavig geval heeft een gemeente een perceel grond verkocht aan een vastgoedontwikkelaar, terwijl ook een ondernemer geïnteresseerd was in dat perceel en die interesse ook aan de gemeente kenbaar heeft gemaakt. De ondernemer vordert vervolgens dat de gemeente verboden wordt om het perceel te verkopen en leveren. In eerste aanleg (bij de rechtbank) en in hoger beroep (bij het hof) heeft de ondernemer geen gelijk gekregen.

De ondernemer stelt dat een overheidslichaam zich moet houden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, ook bij het aangaan van een privaatrechtelijke rechtshandeling zoals de verkoop van een perceel. Deze stelling is gebaseerd op artikel 3:14 BW, welke luidt: ‘Een bevoegdheid die iemand krachtens het burgerlijk recht toekomt, mag niet worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht.’ Onderdeel van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur is het gelijkheidsbeginsel, waaruit in dit geval volgens de Hoge Raad voortvloeit dat ‘een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn’ (zie r.o. 3.1.4).

De Hoge Raad geeft aan dat een het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria zal moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.

Deze mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.

Deze uitspraak heeft verstrekkende gevolgen. Een overheidslichaam zal elke (voorgenomen) verkoop van een onroerende zaak ofwel moeten behandelen met een selectieprocedure, dan wel de voorgenomen verkoop bekendmaken en motiveren waarom er slechts één serieuze gegadigde is. Met het oog op de talrijke verkopen van onder andere groen- en reststroken die door overheidslichamen worden gedaan, levert dit een aanzienlijke administratieve last op. Het valt te bezien of en hoe deze last verdisconteerd zal worden in de prijs van dit soort stroken. Daarnaast is het de vraag of de regel uit dit arrest alleen ziet op de overdracht van eigendom, of ook op verhuur, pacht, erfpacht of de vestiging van een recht van opstal.

24 november 2021

Eigendomsrecht
Boetes ACM voor niet of niet tijdig melden aanleg kabels (https://www.acm.nl/nl/publicaties/acm-legt-boetes-op-voor-niet-tijdig-melden-van-aanleg-kabels-0)

De ACM legt boetes op aan aanbieders van een openbaar elektronisch communicatie netwerk (OECN) die particuliere grondeigenaren niet of te laat melden dat ze kabels gaan aanleggen op hun terrein.

De ACM verwacht van de OECN-aanbieders dat ze bij het Kadaster verifiëren wie de eigenaar is van de grond waar de kabels in worden aangelegd en dat ze de aannemers die de kabels aanleggen daar volledig over instrueren. Voordat zij die kabels mogen aanleggen in gronden van particulieren, moeten zij dat tijdig aankondigen aan de grondeigenaren. Dat maakt het mogelijk om afspraken te maken over de plaats, het tijdstip en de wijze van de aanleg. Ook krijgen grondeigenaren zo de mogelijkheid om te betwisten dat de kabels in hun gronden moeten komen te liggen.

De ACM legt boetes op aan KPN en UBR, omdat ze in 2020 zonder aankondiging kabels hebben aangelegd in een drietal percelen. KPN en UBR krijgen ieder een boete van 7.000 euro.

Pachtrecht
Grenzen van de bedrijfsmatigheid van de landbouw (ECLI:NL:RBROT:2021:8427)

Volgens de artikelen 7:311 en 7:312 BW moet er bij pacht sprake zijn van bedrijfsmatige uitoefening van de landbouw. In onderhavige zaak werd door de verpachter een beroep gedaan op het ontbreken van de bedrijfsmatigheid van de landbouwactiviteiten.

De pachter heeft als erfgenaam een aantal percelen verkregen in eigendom en is daarnaast opvolgend pachter geworden van een ander perceel. De ouders van verpachter (die op dat moment zelf de verpachter waren) hebben de opvolging stilzwijgend geaccepteerd. De pachter heeft zijn werkzaamheden tien jaar later veranderd en richt zich nu op een jongvee/vleesvee bedrijf, alsmede agrarisch natuurbeheer. De verpachter (als opvolger van zijn ouders) heeft aangegeven de pachtovereenkomst te willen beëindigen omdat hij vermoedt dat er geen sprake meer is van bedrijfsmatige landbouwactiviteiten.

Naar vaste rechtspraak van het pachthof veronderstelt een bedrijfsmatige exploitatie van het gepachte dat sprake is van een complex van economische activiteiten, gericht op winst door uitoefening van de landbouw. Voor de vraag of daarvan sprake is, zijn de navolgende gezichtspunten in het bijzonder van belang:

1. de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;
2. de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;
3. het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;
4. de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft;

een en ander in onderlinge samenhang te beschouwen en met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval.

Pachter heeft aanvankelijk het melkveebedrijf dat hij van zijn voorganger heeft geërfd voortgezet, maar heeft, toen hij werd geconfronteerd met slechte melkopbrengsten, besloten om het landbouwbedrijf op andere wijze voort te zetten. Pachter heeft daarbij de keuze gemaakt zich te richten op jongvee/vleesvee en agrarisch natuurbeheer. Met deze omschakeling en deze combinatie van bedrijfsactiviteiten behaalt pachter een positief resultaat. Voor het oordeel dat sprake is van bedrijfsmatige landbouw is niet vereist dat voortdurend een aanzienlijke winst wordt behaald, een bovendien in de landbouw onmogelijk vereiste. De rendementen staan immers soms jarenlang onder druk. Het gaat er (onder meer) om of de onderneming op winst is gericht en de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden, wat bijvoorbeeld kan volgen uit de omstandigheden dat de pachter zijn areaal uitbreidt, zijn bedrijfsvoering moderniseert, drainage aanlegt en/of zijn werktuigen onderhoudt en zo nodig vervangt of aanvult.

De pachtkamer komt tot het oordeel dat de pachter heeft aangetoond dat er sprake is van bedrijfsmatige landbouw. Gelet op het feit dat het in de huidige tijd niet ongebruikelijk is dat agrarische ondernemers een nevenberoep uitoefenen ziet de pachtkamer geen aanleiding om aan het gezichtspunt ‘heeft de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw’ doorslaggevende betekenis te hechten.

Huurrecht
Bemiddelingskosten in rekening brengen bij huurders AirbnB (https://www.hogeraad.nl/actueel/nieuwsoverzicht/2021/november/hoge-raad-airbnb-mag-bemiddelingskosten-rekening-brengen-huurders/)

De Hoge Raad heeft een antwoord gegeven op prejudiciële vragen over de bemiddelingskosten die Airbnb in rekening brengt aan huurders bij kortetermijnverhuur.

Een gebruiker van de website Airbnb heeft van Airbnb bemiddelingskosten teruggevraagd. De gebruiker heeft zich daarvoor onder meer beroepen op een wettelijke bepaling die bij tweezijdige bemiddeling verbiedt dat een bemiddelaar aan huurders van een onroerende zaak kosten in rekening brengt. De rechtbank Rotterdam heeft prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld. Die vragen luiden of Airbnb optreedt als bemiddelaar en of Airbnb bemiddelingskosten in rekening mag brengen aan huurders bij kortetermijnverhuur van vakantieaccommodaties.

De Hoge Raad heeft de vraag of Airbnb een bemiddelaar is omdat zij via haar website huurovereenkomsten tot stand brengt, bevestigend beantwoord. De volgende omstandigheden zijn daarvoor van belang. (1) Airbnb brengt via haar website overeenkomsten tot stand tussen gebruikers van haar website. (2) Airbnb ontvangt een vergoeding bij de totstandkoming van een overeenkomst tussen gebruikers. (3) Gebruikers kunnen uitsluitend met elkaar in contact treden via de website van Airbnb. Deze omstandigheden brengen mee dat Airbnb via haar website bemiddelt bij de totstandkoming van huurovereenkomsten.

De Hoge Raad oordeelt dat Airbnb bij kortetermijnverhuur van vakantieaccommodaties bemiddelingskosten in rekening mag brengen aan huurders. De bepaling die verbiedt om kosten aan de huurder van een onroerende zaak in rekening te brengen, is niet van toepassing op kortetermijnverhuur van vakantieaccommodaties via Airbnb. De reden daarvoor is dat het verbod om bemiddelingskosten aan de huurder in rekening te brengen alleen in de wet is opgenomen om misstanden in de makelaardij op de woningmarkt tegen te gaan. Daarbij heeft de wetgever opgemerkt dat het verbod niet ruimer hoeft te zijn dan waarvoor het in het leven is geroepen. Kortetermijnverhuur van vakantieaccommodaties valt daar dus niet onder.

Bestuursrecht
­Onteigening bij bestemmingsplan met verbrede reikwijdte (https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stcrt-2021-28181.html)

De Kroon heeft een besluit tot aanwijzing ter onteigening genomen in de gemeente Waterland. De gemeente wil een verouderd bedrijventerrein herontwikkelen, waarbij maximaal 700 woningen worden gebouwd, evenals (maatschappelijke) voorzieningen zoals een supermarkt, bibliotheek en kinderdagverblijf. De gemeente heeft hiervoor een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte vastgesteld, dat flexibiliteit toelaat door in het bestemmingsplan regels te stellen waarvan de uitleg bij de uitoefening van een bij die regels aan te geven bevoegdheid afhankelijk is van beleidsregels.

De vraag in onderhavig geval is in hoeverre de flexibiliteit die de verbrede reikwijdte met zich meebrengt op gespannen voet staat met de noodzaak tot onteigening. Normaal gesproken kan immers slechts onteigend worden wanneer aantoonbaar vast staat en voldoende concreet is waarvoor de te onteigenen gronden zullen worden gebruikt.

Volgens de Kroon is voldoende concreet gemaakt waarvoor onteigend wordt. Zoals volgt uit bestendig Kroonbeleid kan de vorm van planuitvoering worden afgeleid uit de planregels en de toelichting van een bestemmingsplan alsmede in al dan niet daarvan deel uitmakende inrichtings- en verkavelingsschetsen. De gewenste vorm van uitvoering kan ook tot uitdrukking komen in een exploitatieplan.

Het onteigeningsplan is, een zogenoemd ‘bestemmingsplan met verbrede reikwijdte’ als bedoeld in artikel 7c van het Besluit uitvoering Crisis en herstelwet (Chw). Het is een experimenteel plan, waarin vooruit wordt gelopen op de ruimere en flexibelere mogelijkheden die de Omgevingswet zal bieden. Op grond van artikel 7c, zesde lid, van het Besluit uitvoering Chw zijn in het bestemmingsplanplan regels gesteld waarvan de uitleg bij de uitoefening van een bij die regels aan te geven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. De gemeenteraad heeft hier invulling aan gegeven door tegelijk met de vaststelling van het bestemmingsplan de beleidsregel Stedenbouwkundige kwaliteiten Galgeriet 2019  vast te stellen. De beleidsregel heeft daarmee en juridische status. In diverse artikelen van de planregels wordt naar deze beleidsregel verwezen. Daarnaast heeft het college van burgemeester en wethouders van Waterland de beleidsregel Duurzaam Galgeriet 2019 en de beleidsregel Parkeren, laden en Lossen Galgeriet vastgesteld.

17 november 2021

Eigendomsrecht
Minister wil biedlogboek bij verkoop woningen https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2021/11/09/makelaars-moeten-biedlogboek-invoeren

Makelaars zijn dit voorjaar door de minister opgeroepen om het koopproces rondom een huis transparanter en eerlijker te maken. Recente misstanden maken deze oproep nog urgenter. Een branchebrede aanpak ontbreekt tot dusver. Daarom komt de minister nu met drie vervolgstappen. De eerste stap is de introductie van het automatische biedlogboek. Ten tweede moeten makelaars aan de slag met een verbeterplan om de regels in het koopproces duidelijker te maken en tot slot moeten er gelijke kansen voor gelijke kopers komen.

In andere landen gebeurt het al dat het biedproces gecontroleerd kan worden. Nederland moet dat voorbeeld volgen. Dit kan door een automatisch gegenereerd biedlogboek in te voeren. Dit geeft kandidaat-kopers en verkopers de mogelijkheid om het biedproces achteraf te controleren en ontneemt makelaars de ruimte om niet-integer te handelen bij de verkoop van een woning.

Brancheorganisatie VBO is al een pilot gestart met een biedlogboek, maar op termijn moeten alle makelaars gaan werken met een digitaal biedlogboek. Het is in eerste instantie aan de branche om hiermee aan de slag te gaan. Gaat dit niet snel genoeg dan komt er een verplichting door middel van wetgeving.

Een huis kopen gaat samen met een grote financiële verplichting voor de meeste mensen. Kopers zijn afhankelijk van onder andere de makelaar voor het krijgen van informatie over het verloop van het koopproces en de geldende regels. In de praktijk blijkt er veel onduidelijkheid te zijn over wat precies de regels zijn waar kopers, verkopers en makelaars zich aan moeten houden. Er is nog te veel ruimte voor eigen interpretatie en niet-integer handelen. Minister Ollongren heeft de brancheverenigingen daarom opdracht gegeven om te komen met een verbeterplan. Dit moet voor eind 2021 klaar en ondertekend zijn. Periodiek wordt de voortgang beoordeeld.

De minister gaat verkennen of het bij het kopen van een huis verplicht kan worden gesteld om een financieel en bouwkundig voorbehoud op te nemen bij een bieding op een huis. Door de grote concurrentie op de huizenmarkt laten woningzoekende deze voorwaarde vallen om een streepje voor te hebben op andere kopers. Daarmee nemen kopers grote risico’s op het moment dat de vraag naar een huizen vele malen groter is dan het aanbod. Ook kijkt de minister naar gelijkwaardigheid van platforms waarop nieuwe woningen worden aangeboden en het eerlijk toewijzen van nieuwbouwwoningen.

Planschade en nadeelcompensatie
Nieuw toetsingskader normaal maatschappelijk risico bij planschade (ECLI:NL:RVS:2021:2402)

De Afdeling heeft op 3 november 2021 een belangrijke uitspraak gedaan, waarin het toetsingskader voor het normaal maatschappelijk risico is toegelicht. Volgens de Wro is het normaal maatschappelijk risico ten minste 2% van de waarde van de onroerende zaak, onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.

In de jurisprudentie (onder andere ECLI:NL:RVS:2016:530) is tot nu toe regelmatig gesteld dat een normaal maatschappelijk risico van 5% acceptabel is, mits het gaat om een normale maatschappelijke ontwikkeling. De criteria waaraan een normale maatschappelijke ontwikkeling moest voldoen, waren tot nu toe nooit uitgekristalliseerd. In onderhavige zaak heeft de Afdeling echter het volgende gesteld:

‘De Afdeling zal voor het bepalen voor de hoogte van de drempel de volgende handvatten geven. Indien de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past, mag het bestuursorgaan een drempel van 5 procent van de waarde van de onroerende zaak toepassen. Indien aan één van beide indicatoren maar voor een deel wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 4 procent in beginsel aangewezen. Indien aan één van beide indicatoren in zijn geheel niet wordt voldaan of indien aan beide indicatoren deels wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 3 procent in beginsel aangewezen. Indien slechts aan één van beide indicatoren voor een deel wordt voldaan, of indien aan beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan, is in beginsel het toepassen van het minimumforfait van 2 procent, zoals bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro aangewezen.’

Kort gezegd zijn er dus 4 opties, gelet op de criteria van (1) het passen naar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en (2) het langjarig gevoerde ruimtelijke beleid:

1. Aan beide criteria wordt voldaan: 5%;
2. Aan één criterium wordt geheel voldaan en aan het andere criterium wordt deels voldaan: 4%;
3. Aan één criterium wordt geheel voldaan en aan het andere criterium wordt niet voldaan, of aan beide criteria wordt deels voldaan: 3%, en
4. Aan geen van beide criteria wordt voldaan of aan één criterium wordt deels voldaan: 2%

• Feitelijke schade komt niet in aanmerking voor vergoeding (ECLI:NL:RVS:2021:2178)

Een appellant heeft een verzoek om tegemoetkoming in de planschade ingediend na vaststelling van een inpassingsplan door de provincie. In overeenstemming met het inpassingsplan is een geluidsscherm van 6 meter hoog gebouwd.

De Afdeling wijst erop dat het plaatsen van een geluidsscherm geen planologisch nadeel vormt, aangezien al onder het voorgaande planologische regime mogelijk was, zelfs tot een hoogte van 12 meter. De Afdeling erkent wel dat er sprake is van feitelijke schade, maar stelt dat die schade niet onder de toepassing van het planschaderegime valt. Van planologische schade is geen sprake, aangezien het inpassingsplan een geluidsscherm van zes meter hoog toestaat, terwijl het bestemmingsplan een geluidsscherm van maar liefst twaalf meter toestond.

Milieurecht
­Intrekking van een natuurvergunning (ECLI:NL:RBGEL:2021:5684)

De provincie Gelderland heeft een vergunning verleend voor de realisatie van een biomassacentrale. Eiseres heeft de provincie verzocht de natuurvergunning in te trekken op grond van artikel 5.4, tweede lid, van de Wnb. Dit artikel stelt dat de provincie gehouden is om de natuurvergunning in te trekken als dit nodig is ter uitvoering van artikel 6, tweede lid, van de Habitatrichtlijn. Volgens eiseres heeft de biomassacentrale een significant nadelig effect op de Rijntakken en de Veluwe en is intrekking van de natuurvergunning de enige passende maatregel. Daarnaast stelt eiseres dat de provincie ten onrechte geen passende beoordeling heeft gemaakt als bedoeld in artikel 2.8 van de Wnb. De provincie heeft het verzoek om intrekking van de vergunning afgewezen.

De Afdeling heeft in een uitspraak van 20 januari 2021 uiteengezet onder welke omstandigheden een natuurvergunning kan of moet worden ingetrokken en welke eisen aan de motivering van een beslissing op een verzoek om intrekking of wijziging van een natuurvergunning worden gesteld (de Logtsebaan-uitspraak). Het toetsingskader uit deze Afdelingsuitspraak vormt de leidraad bij de bespreking van de beroepsgronden.

Uit de Logtsebaan-uitspraak volgt dat in artikel 5.4, tweede lid, van de Wnb besloten ligt dat een grond voor intrekking of wijziging van een natuurvergunning aanwezig is als een verslechtering of significante verstoring van natuurwaarden in een Natura 2000-gebied dreigt en de activiteit waarvoor de natuurvergunning is verleend effecten heeft op die natuurwaarden. Als aan deze twee voorwaarden is voldaan, staat vast dat ter uitvoering van artikel 6, tweede lid, van de Habitatrichtlijn passende maatregelen moeten worden getroffen om verslechteringen of verstoringen met significante gevolgen voor de natuurwaarden in een Natura 2000-gebied te voorkomen. De provincie heeft beoordelingsruimte bij de keuze van de maatregelen die passend zijn. Dit betekent dat het intrekken of wijzigen van een natuurvergunning als passende maatregel kan worden ingezet, maar dat ook andere passende maatregelen kunnen worden getroffen. Als intrekking of wijziging van de natuurvergunning echter de enige passende maatregel is, moet de vergunning worden ingetrokken.

Als de provincie niet voor intrekking of wijziging van de natuurvergunning kiest, moet zij inzichtelijk maken op welke wijze zij invulling heeft gegeven aan haar beoordelingsruimte. Uit de Logtsebaan-uitspraak volgt dat de provincie dat kan doen door uit te leggen welke andere maatregelen zijn of zullen worden getroffen, binnen welk tijdpad de maatregelen worden uitgevoerd en wanneer verwacht wordt dat die effectief zijn.

In onderhavig geval staat niet ter discussie dat er een verslechtering of significante verstoring van natuurwaarden dreigt, of dat er passende maatregelen getroffen moeten worden. Eiseres betoogt dat de provincie niet heeft voldaan aan de verplichting om inzichtelijk te maken met welke maatregelen uitvoering wordt of zal worden gegeven aan de noodzakelijke daling van de stikstofdepositie binnen een afzienbare termijn. Daartoe stelt eiseres dat de provincie in het bestreden besluit alleen heeft aangegeven dat zij momenteel onderzoekt welke maatregelen, anders dan intrekking, kunnen worden genomen om verslechtering of significante verstoring in Natura 2000-gebieden in Gelderland tegen te gaan. Volgens eiseres is dit onvoldoende concreet. De provincie heeft in het betreden besluit aangegeven dat zij in een breder perspectief onderzoekt welke maatregelen er genomen kunnen worden om met zekerheid verslechtering of significante verstoring in Natura 2000-gebieden in Gelderland tegen te gaan. Volgens de provincie kunnen dit algemene maatregelen en maatregelen op vergunningniveau zijn.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de provincie met deze uitleg niet voldaan aan haar verplichting om inzichtelijk te maken met welke maatregelen uitvoering wordt of zal worden gegeven aan de noodzakelijke daling van stikstofdepositie binnen een afzienbare termijn. De enkele stelling van de provincie dat zij onderzoek doet naar maatregelen en dat deze maatregelen kunnen bestaan uit algemene maatregelen en maatregelen op vergunningniveau is hiervoor onvoldoende concreet.

In het verweerschrift heeft de provincie een nadere uitwerking gegeven van de maatregelen die zij onderzoekt en treft, namelijk de maatregelen genoemd in de Uitvoeringsagenda Gelderse Maatregelen Stikstof 2021-2025, het Beheerplan Natura 2000 Rijntakken, het Beheerplan Natura 2000 Veluwe en de Contournota Programma Stikstofreductie en Natuurverbetering. De conclusie van de rechtbank is dat de provincie met deze toelichting alsnog voldoende inzichtelijk heeft gemaakt welke andere passende maatregelen worden of zullen worden genomen ter voorkoming van verslechtering of significante verstoring van de natuurwaarden in de Rijntakken en de Veluwe. Ook is voldoende inzichtelijk gemaakt binnen welk tijdpad deze maatregelen worden getroffen en wanneer ze naar verwachting effect sorteren.

• Eerste uitspraak vergoeding van schade ten gevolge van waardedaling door aardbevingen (ECLI:NL:RBNNE:2021:4668)

Aan eiser is op grond van de Tijdelijke wet Groningen (de TwG) een schadevergoeding toegekend voor de waardedaling van zijn woning in het aardbevingsgebied. Niet in geschil is dat eiser er middels indiening van een aanvraag bij het IMG voor heeft gekozen om de schade door waardedaling van zijn woning via de publiekrechtelijke route te verhalen. De TwG vormt daarmee de wettelijke basis voor de beslissing van het IMG op deze aanvraag. Daarmee heeft de beslissing van het IMG een publiekrechtelijke grondslag. De rechtbank stelt vast dat – en dat is ook niet in geschil – de beslissing van het IMG ook anderszins voldoet aan de vereisten van artikel 1:3 van de Algemene wet bestuursrecht (de Awb), zodat sprake is van een besluit. Dit betekent dat daartegen op grond van artikel 7:1 van de Awb bezwaar openstaat voor eiser en dat het IMG dat bezwaar terecht ontvankelijk heeft geacht en inhoudelijk heeft beoordeeld.

De rechtbank concludeert uit de van toepassing zijnde civielrechtelijke jurisprudentie van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden en de Hoge Raad (de HR) dat vaststelling van schade ten gevolge van waardedaling van een woning door gaswinning volgens civielrechtelijke normen op abstracte wijze mag plaatsvinden. In het kader van de TwG gebruikt het IMG daarvoor de methode van Atlas Research (Atlas). De rechtbank stelt verder vast dat in de onderhavige – bestuursrechtelijke – procedure partijen het er over eens zijn dat de geofysische situatie in het Groningenveld voldoende stabiel is om de door eiser geclaimde schade reeds thans vast te stellen. Evenzeer zijn partijen het er over eens dat de geclaimde schade een voldoende structureel karakter heeft, dat toekennen van de schade mogelijk is en niet op onoverkomelijke bezwaren vanuit het oogpunt van doelmatigheid stuit en dat eiser bij een beslissing op zijn aanvraag belang heeft. Onder die omstandigheden bestaat geen (civielrechtelijk) beletsel de door eiser in zijn aanvraag geclaimde schade reeds thans – met inachtneming van de peildatum 1 januari 2019 – te begroten. De rechtbank voegt daaraan toe dat de HR in de uitspraak van 19 juli 2019 (ECLI:NL:HR:2019:1278) uitdrukkelijk de mogelijkheid openlaat dat een regeling tot stand wordt gebracht die voorziet in een vergoeding van schade door waardedaling van een woning. Vergoeding van schade op grond van een dergelijke regeling, zo verstaat de rechtbank voornoemde uitspraak, is ook mogelijk indien zou moeten worden aangenomen dat op het moment van indiening van een schadeverzoek (nog) geen sprake is van een geofysisch voldoende stabiele toestand. Op grond van vorenstaande overwegingen valt niet in te zien dat uitoefening van de in de TwG neergelegde bevoegdheid en taak om de aanspraak op schade door waardedaling van een woning vast te stellen niet mogelijk is vanwege het in artikel 2, zesde lid, van de TwG neergelegde uitgangspunt dat die aanspraak volgens de bepalingen van het BW moet worden vastgesteld. Daarbij acht de rechtbank niet van belang dat de TwG een publiekrechtelijke regeling betreft en niet een civielrechtelijke regeling waar de HR in zijn beantwoording van de door deze rechtbank gestelde prejudiciële vragen op doelt. Conclusie van de rechtbank is derhalve dat de door eiser in zijn aanvraag neergelegde aanspraak op schadevergoeding wegens waardedaling van de woning door het IMG kan worden vastgesteld, hetgeen in het bestreden besluit ook is gebeurd.

De rechtbank is voorts van oordeel dat de door het IMG vastgestelde “Procedure en werkwijze IMG” beleidsregels in de zin van de Awb betreffen. Die procedure en werkwijze is tot stand gekomen met inachtneming van het in het Burgerlijk Wetboek opgenomen aansprakelijkheids- en schadevergoedingsrecht en de jurisprudentie dienaangaande.

Vervolgens stelt de rechtbank vast dat eiser een aantal variabelen die het IMG heeft gebruikt bij het vaststellen van de schade door waardedaling, niet heeft bestreden.

In het licht van de benoemde algemene kaders voor vaststelling van waardedaling door gaswinning en de adviezen van de Adviescommissie waardedaling woningen aardbevingsgebied Groningen (de Adviescommissie) volgt de rechtbank het IMG in zijn betoog dat bij het begroten van schade altijd keuzes moeten worden gemaakt. Dit ligt ook in lijn met vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het IMG kan niet worden verweten dat hij geen actieve opstelling heeft gehad bij het onderzoeken en invullen van zijn wettelijke bevoegdheid tot schadeafhandeling inzake waardedaling. Van ondeugdelijk onderzoek, dan wel het niet meewegen van belangen van burgers, is hier geen sprake geweest.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft het IMG voorts redelijke en aanvaardbare keuzes gemaakt door het door Atlas ontwikkelde model met een grenswaarde voor bevingen van 2,9 mm/s in de procedure en werkwijze aan te wijzen als model om verschillen in waardedaling in het waardedalingsgebied te begroten. Het IMG heeft daarbij mogen betrekken dat het model van Atlas tot stand is gekomen op basis van een grootschalig empirisch onderzoek naar woningtransacties in het waardedalingsgebied in de periode tussen 16 augustus 2012 en 1 januari 2019. De Adviescommissie heeft geconcludeerd dat het model van Atlas het meest robuuste is, gelet op opeenvolgende studies en een vergelijking met andere methodes van schadevaststelling. De conclusies van professor De Kam zijn daarentegen niet gebaseerd zijn op een vergelijkbaar empirisch onderzoek. Een model met grenswaarden van 1,0 mm/s is minder geschikt nu dat minder robuust en minder betrouwbaar is. Het model van Atlas met de grenswaarde voor bevingen van 2,9 mm/s leidt gemiddeld genomen tot de hoogste uitkomsten, daar waar het gaat om de bepaling van de hoogte van de waardedaling. De keuze voor een model met gemiddeld de hoogste uitkomsten acht de rechtbank het meest redelijk gelet op het uitgangspunt van ruimhartige schadeafhandeling.

Verder is de rechtbank van oordeel dat het IMG een redelijke en aanvaardbare keuze heeft gemaakt door het imago-effect aan te merken als één van de indicatoren van waardedaling door gaswinning. Ten eerste is dat effect onderdeel van het door Atlas ontwikkelde en door het IMG gekozen model, dat steunt op uitgebreid empirisch onderzoek waarin een generiek effect is gevonden dat samenhangt met het imago van het aardbevingsgebied. Ten tweede mocht het IMG in redelijkheid bij zijn keuze betrekken welke invloed de beving bij Huizinge op 16 augustus 2012 heeft gehad op de Nederlandse samenleving in het algemeen en op de (discussie over) waardedaling door gaswinning in het bijzonder. Die beving is een kantelpunt geweest in de aandacht voor en discussie over aardbevingen door gaswinning. Het is redelijk en aanvaardbaar dat het IMG ervoor heeft gekozen om het imago-effect uit te keren aan diegene die op 16 augustus 2012 eigenaar was van een woning in het waardedalingsgebied.

De rechtbank acht de in deze zaak bestreden onderdelen van de procedure en werkwijze betreffende de vaststelling van de waardedaling door gaswinning voldoende ruimhartig, redelijk en aanvaardbaar. In hetgeen eiser heeft aangevoerd heeft het IMG in redelijkheid geen aanleiding hoeven zien om van zijn beleid af te wijken.

Bestuursrecht
Nieuwe aanbestedingsregels (https://eur-lex.europa.eu/legal-content/NL/TXT/PDF/?uri=CELEX:32021R1952&from=EN)

Vanaf 1 januari 2022 gelden er nieuwe aanbestedingsdrempels, waarboven de aanbesteding Europees moet verlopen, zo is besloten dor de Europese Commissie.

Voor overheidsopdrachten voor werken, leveringen en diensten (Richtlijn 2014/24/EU) gelden de volgende aanbestedingsdrempels:

• € 5.382.000,- voor overheidsopdrachten voor werken (was: € 5.350.000,-);
• € 140.000,- voor overheidsopdrachten voor leveringen en diensten van centrale overheidsinstanties zijn (was: € 139.000,-);
• € 215.000,- voor overheidsopdrachten voor leveringen en diensten van niet-centrale aanbestedende diensten (was: € 214.000,-).

Voor concessies voor werken en diensten geldt de volgende aanbestedingsdrempel (Richtlijn 2014/23/EU):

€ 5.382.000,- (was: € 5.350.000,-).

Voor speciale-sectoropdrachten gelden de volgende aanbestedingsdrempels (Richtlijn 2014/25/EU):

• € 5.382.000,- voor speciale-sectoropdrachten voor werken (was: € 5.350.000,-);
• € 431.000,- voor speciale-sectoropdrachten voor leveringen en diensten (was: € 428.000,-).
• De aanbestedingsdrempels voor overheidsopdrachten en speciale-sectoropdrachten voor sociale en andere specifieke diensten blijven ongewijzigd (€ 750.000,- resp. € 1.000.000,-).

Alle genoemde bedragen zijn exclusief BTW.

10 november 2021

Bestuursrecht
Rangschikking van een historische buitenplaats onder de NSW (ECLI:NL:RBDHA:2021:10550)

Een BV heeft een rangschikkingsverzoek ingediend voor een nog te verwerven landgoed. De minister van LNV en de staatssecretaris van Financiën hebben het verzoek afgewezen.

De BV stelt dat als een (deel van een) historische buitenplaats kan worden gerangschikt. Er zijn voldoende elementen van aanleg uit verschillende perioden bewaard gebleven, te weten: het parkbos, de formele geometrische vormen van de tuin en de water- en padenstructuur. Ook moet het parkbos in eigendom van de gemeente Wassenaar aangemerkt worden als historisch park, dat samen met de oorspronkelijke bebouwing kan worden aangemerkt als buitenplaats. Elementen die duidelijk herkenbaar en zichtbaar aanwezig zijn in het parkbos en waarvan vaststaan dat deze van vóór 1850 dateren, zijn bijvoorbeeld de zeven lindenbomen in een cirkel, de heuvel waar deze linden op staan, de oude beukenlaan en de drooggevallen waterkom. Dat deze herkenbare elementen niet aanwezig zijn op de onroerende zaak waarvoor rangschikking wordt gevraagd, doet hier niet aan af. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft de BV vier verschillende rapporten, afbeeldingen, kaartmateriaal en een beoordeling van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) ingebracht, die volgens haar aantonen dat er vóór 1850 een tuin- of parkaanleg aanwezig was.

Daarnaast stelt de BV dat het verzoek moet worden getoetst aan het rangschikkingsbesluit dat op 1 januari 2021 in werking is getreden.

Met betrekking tot het laatste punt, merkt de rechtbank op dat het verzoek is gedaan op 8 september 2016 en moet worden getoetst aan de regels die destijds van toepassing waren. Een rangschikking gaat namelijk in op de datum dat het verzoek hiertoe wordt gedaan. Het nieuwe besluit is op 1 januari 2021 in werking getreden en bevat voor situaties als deze geen overgangsrecht.

Met betrekking tot de inhoudelijke afwijzing, oordeelt de rechtbank als volgt. Onder landgoed moet worden verstaan: een historische buitenplaats met een tuin of park van ten minste één hectare waarvan de aanleg dateert van vóór 1850 en die herkenbaar aanwezig is. Verweerders hebben beoordelingsruimte bij het bepalen of een onroerende zaak kan worden aangemerkt als landgoed. Het is aan de BV om aan de hand van kaart- en/of beeldmateriaal inzichtelijk te maken hoe een tuin- of parkaanleg er vóór 1850 uitzag. Alleen dan kan beoordeeld worden of de tuin of het park inderdaad nog herkenbaar aanwezig is. In de overgelegde rapporten worden slechts elementen van aanleg benoemd zonder dat aangegeven wordt hoe deze elementen onderling samenhangen dan wel hoe deze zich ten opzichte van de bebouwing verhouden. Deze onsamenhangende elementen vormen onvoldoende aanknopingspunten om te kunnen spreken van een historische tuin- of parkaanleg. Er is niet voldoende inzichtelijk gemaakt uit welke bestanddelen de tuin of het park bestond en welke bestanddelen daarvan nog behouden zijn gebleven. Er wordt ook niet bestreden dat tot 1850 geen gedetailleerd kaart- of beeldmateriaal van het terrein bekend was, terwijl visuele aspecten voor het vaststellen van een buitenplaats van groot belang zijn.

Verder hebben verweerders ter zitting aangevoerd dat op het terrein op een andere locatie een nieuwe buitenplaats is gecreëerd. Uit de overgelegde kaarten kan worden afgeleid dat de in de documentatie geschetste formele geometrische vorm van de tuin in samenhang met het hoofdgebouw die dateerde van vóór 1850 op een andere locatie ligt dan het huidige kasteel met bijbehorende tuin. Alleen daarom kan er geen sprake zijn van nog aanwezige elementen van vroegere tuinaanleg en is er per definitie geen sprake van (een deel van) een buitenplaats van vóór 1850. Het vorenstaande in aanmerking genomen hebben verweerders terecht niet aannemelijk geacht dat er vóór 1850 sprake was van een met het hoofdhuis architectonisch verbonden historische tuin of historisch park van ten minste één hectare.

3 november 2021

Verbintenissenrecht
Wie is partij bij een geldleningsovereenkomst (ECLI:NL:HR:2021:1615)

Het geschil draait om de vraag wie er partij is bij een geldleningsovereenkomst, de aandeelhouder en bestuurder van een B.V. of de B.V. zelf. De Hoge Raad stalt dat het antwoord op de vraag wie partij is bij een overeenkomst afhankelijk is van hetgeen partijen jegens elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden. Tot de omstandigheden die in dit verband in aanmerking moeten worden genomen, behoort tevens de voor de wederpartij kenbare hoedanigheid en de context waarin partijen optraden. Ook gedragingen, verklaringen en andere omstandigheden, die hebben plaatsgevonden nadat de overeenkomst is gesloten, kunnen van belang zijn.

In onderhavig geval volgt de Hoge Raad het advies van de Procureur-Generaal (P-G). De P-G heeft uiteengezet dat de geldgever rentefacturen heeft gestuurd aan de B.V., maar pas nadat de B.V. zelf en zonder verzoek van de geldgever aflossingen en rentebetalingen heeft verricht. Het feit dat de geldgever daarna de facturen heeft gericht aan de B.V., is onvoldoende om aan te nemen dat de B.V. als partij moet worden aangemerkt, zeker nu de geldgever in een bijlage van de factuur de naam van de aandeelhouder en bestuurder meldt als partij. Om deze reden kan het oordeel van het hof, dat de B.V. partij is bij de overeenkomst, niet zonder meer in stand blijven.

Huurrecht
Tenietgaan huur door brand zonnepanelen (ECLI:NL:RBLIM:2021:7119)

Een consument (huurder) heeft zonnepanelen gehuurd van een leverancier (verhuurder). De zonnepanelen zijn geplaatst op een schuur van de huurder, en beide zijn in een brand verloren gegaan. De door de brand vergane zonnepanelen waren door de verhuurder verzekerd. De verzekeringsmaatschappij van de verhuurder heeft een vergoeding uitbetaald voor de vergane zonnepanelen.

De verhuurder voert aan dat de huurder verplicht is om de huurprijs te betalen, ook na de brand. Op grond van de algemene voorwaarden ontbindt de verhuurder de overeenkomst nadat de huurprijs herhaaldelijk niet is voldaan en vordert zij zowel de reeds gemiste huurbetalingen als de huurbetalingen die de huurder verschuldigd is voor de gehele duur van de overeenkomst.

De rechtbank constateert dat de brand weliswaar is ontstaan door slijpwerkzaamheden van huurder in de schuur, maar dat het verrichten van slijpwerkzaamheden in een schuur niet zonder meer zodanig riskant dat alleen al daardoor kan worden gezegd dat de brand is ontstaan door schuld van de huurder. Nu de verhuurder niet meer dan dat heeft aangevoerd, moet het ervoor worden gehouden dat de brand niet wegens schuld aan de huurder kan worden toegerekend.

Het voorgaande brengt mee dat de vraag moet worden beantwoord voor wiens risico de brand komt. De algemene voorwaarden zijn niet zodanig duidelijk dat de huurder als consument daarin had moeten lezen dat bij volledige verbranding van de zonnepanelen buiten zijn schuld, hij zonder meer de nog resterende huurtermijnen zou moeten betalen. De aard en de bedoeling van de artikelen 6:193c e.v. BW (misleidende handelspraktijken) zijn zodanig dat de verhuurder zich niet met een beroep op art. 15 lid 4 van haar algemene voorwaarden kan onttrekken aan de gevolgen van haar aanprijzingen dat een contract met haar leidt tot zorgeloos genieten zonder risico of stress. De conclusie van dit alles is dat de vraag of de huurpenningen ook nadat de verhuurder kennis kreeg van de totale vernietiging van haar zonnepanelen, nog verschuldigd zijn, moet worden beantwoord aan de hand van in elk geval boek 7, titel 4 van het BW (het huurrecht). Partijen hebben daarover immers niets geregeld.

In beginsel doet een gebrek in het gehuurde dat het genot geheel onmogelijk maakt, de huurovereenkomst niet beëindigen. Wel geeft art. 7:210 BW huurder en verhuurder het recht de overeenkomst te ontbinden. Een dergelijke ontbinding is ingeroepen door de verhuurder, waarbij ook is gerefereerd aan de verbranding van de zonnepanelen. Nu de huurpenningen vooraf zijn verschuldigd, en de overeenkomst dus niet eerder is ontbonden dan bij brief van de verhuurder, is de huurder huurpenningen verschuldigd tot en met november 2020. Na beëindiging van de huurovereenkomst is de huur niet meer verschuldigd.

Milieurecht
Windturbines nabij de grens (ECLI:NL:RVS:2021:2304)

De provincie Noord-Brabant heeft een vergunning verleend voor de bouw en exploitatie van vier windturbines in de gemeente Bladel. Het besluit heeft betrekking op de gevolgen die de bouw en exploitatie van het windpark heeft of kan hebben voor nabijgelegen Natura 2000-gebieden. De Brabantse Milieufederatie (BMF) heeft beroep ingesteld tegen de beslissing van de provincie. Voor de Afdeling voert zij (onder meer) aan dat de natuur in het Natura 2000-gebied ernstig overbelast is en dat in Vlaanderen, net als in Nederland, de totale stikstofdepositie vanaf 2013 niet meer afneemt. Zij voeren aan dat het systeem van een kritische depositiegrenswaarde van 5%, zoals dat in Vlaanderen wordt gehanteerd, niet meer accuraat is en in strijd is met de Habitatrichtlijn.

De provincie stelt dat er zich, op basis van het in Vlaanderen geldende toetsingskader, geen significant negatief effect zal voordoen op het Natura 2000-gebied. Daarbij heeft het college verwezen naar AERIUS-berekeningen. Daaruit blijkt dat voor stikstofgevoelige habitattypen binnen het Natura 2000-gebied sprake is van een bijdrage van stikstofdepositie in de aanlegfase. Het gaat om een bijdrage van 0,11 mol. Volgens het geldende Vlaamse systeem wordt een bijdrage van minder dan 5% voor de depositie van stikstofoxiden gezien als niet significant.

De Afdeling merkt op dat de Belgische Raad voor Vergunningsbetwistingen in een eerdere zaak heeft geoordeeld dat het louter verwijzen naar het Vlaamse PAS-significantiekader en de daarin opgenomen drempelwaarden, waarbij een bijdrage van minder dan 5% voor de depositie van stikstofoxiden wordt gezien als “niet significant”, niet in overeenstemming is met artikel 6 van de Habitatrichtlijn. Gelet hierop is de Afdeling van oordeel dat de provincie er niet van kon uitgaan dat de methode voor de beoordeling van de gevolgen van de toename van stikstofdepositie in het Vlaamse Natura 2000-gebied in overeenstemming is met artikel 6, derde lid, van de Habitatrichtlijn. Het besluit is onvoldoende gemotiveerd en wordt vernietigd.

Bestuursrecht
­De Wob wordt vervangen door de Woo (https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2021/10/05/eerste-kamer-stemt-in-met-wet-open-overheid-woo)

De Eerste Kamer heeft ingestemd met het wetsvoorstel Wet open overheid (Woo). Deze wet vervangt de huidige Wet openbaarheid van bestuur (Wob). De vervolgstap is dat het initiatiefwetsvoorstel nu in de ministerraad geagendeerd wordt voor bekrachtiging. De wet treedt naar verwachting uiterlijk 1 juni 2022 in werking.

De volgende punten worden hiermee onder andere geregeld:

• Als de Woo in werking treedt, zal de huidige Wet openbaarheid van bestuur (Wob) worden ingetrokken.
• De Woo geeft iedereen het wettelijke recht op toegang tot publieke informatie.
• De actieve openbaarmaking van overheidsinformatie heeft een centrale rol gekregen in de Wet open overheid. Zo moeten bestuursorganen (op termijn) bepaalde categorieën informatie verplicht actief openbaar maken middels het Platform Open Overheidsinformatie (PLOOI). Daarnaast kent de Woo ook een inspanningsverplichting op het gebied van actieve openbaarmaking.
• Onder de Woo kan verder, net als onder de Wob een verzoek tot informatie worden ingediend bij bestuursorganen. De regelgeving over deze passieve openbaarmaking is grotendeels overgenomen uit de Wob.
• Elk bestuursorgaan krijgt een contactfunctionaris. Deze helpt mensen bij hun vragen over informatie en het zoeken en vinden van de juiste informatie.
• Bij de inwerkingtreding van de Woo zal ook het Adviescollege Openbaarheid en Informatiehuishouding worden ingesteld. Dit adviescollege zal onder andere de regering en de Staten-Generaal gevraagd en ongevraagd adviseren over de uitvoering van de regels over openbaarmaking van publieke informatie, de toepassing van de Woo bevorderen en daarnaast een bemiddelingsfunctie krijgen bij geschillen tussen bestuursorganen en beroepsmatige verzoekers tot informatie, zoals journalisten.

27 oktober 2021

Pachtrecht
Verdeling van een nalatenschap na overlijden (ECLI:NL:GHARL:2021:9823)

Appellant pachtte van zijn moeder een perceel landbouwgrond van 24 hectare. Nadat moeder overleed, werden de gronden die zij in eigendom had aan haar kinderen nagelaten. Een aantal van de kinderen, als verpachter van de grond, hebben de pachtovereenkomst beëindigd met appellant. Appellant heeft het perceel ook daarna in gebruik gehouden, zonder pacht of een andere vergoeding te betalen.

De rechtbank heeft op 7 juli 2010 een beslissing gegeven over de verdeling van de nalatenschap, waarbij bepaald is dat de grond is toebedeeld aan de overige kinderen, onder verplichting van een betaling aan appellant. Dit vonnis is in hoger beroep bekrachtigd. In de tussentijd is het perceel bezwaard met een recht van opstal ten behoeven van Tennet, waarvoor een bedrag is betaald ten behoeve van de erfgenamen. In een kort geding heeft de rechtbank op 24 juli 2018 bepaald dat het vonnis in de plaats zal treden “van de door [appellant] noodzakelijk te verlenen medewerking, wilsverklaring en handtekening, voor het verlijden van de laatste akte (…). Appellant heeft vervolgens beslag laten leggen op de percelen.

Appellant voert onder andere aan dat de pachtovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd en het door Tennet betaalde bedrag moet worden verdeeld onder alle vijf erfgenamen en niet alleen de drie geïntimeerden.

Het hof is van oordeel dat de gedane opzegging rechtsgeldig is gedaan. De opzegging is gedaan onder de werking van het oude pachtrecht. Zij is te beschouwen als een kennisgeving dat de verpachter niet instemde met verlenging van de pachtovereenkomst van rechtswege (art. 36 lid 2 Pachtwet (oud). Een dergelijk kennisgeving beoogde niet een wijziging tot stand te brengen in een bestaande rechtsverhouding en dient daarmee niet te worden beschouwd als een daad van beheer, waarvoor op de voet van artikel 3:170 lid 2 BW geldt dat die door alle deelgenoten tezamen dient te worden verricht (pachtkamer Hof Arnhem 6 november 1987; NJ 1988/668). De opzegging is derhalve rechtsgeldig gedaan.

Overigens zou ook beschouwd naar huidig recht voor de opzegging niet de medewerking van alle verpachters/mede erfgenamen nodig zijn geweest. Gelet op het bepaalde in artikel 7:369 BW kan een opzegging worden beschouwd als het voorportaal van een procedure waarin door de verpachter bij de rechter een vordering zal worden ingediend om het tijdstip vast te stellen waarop de overeenkomst zal eindigen (art. 7:369 BW).

Met betrekking tot het door Tennet betaalde bedrag merkt het hof op dat de percelen al voor de totstandkoming van de overeenkomst met Tennet toegedeeld waren aan de geïntimeerden. Weliswaar had de levering van die percelen nog niet plaatsgevonden, maar de redelijkheid en billijkheid die de verdeling van een gemeenschap waaronder de verdeling van een nalatenschap, brengt met zich dat die vergoeding alleen toekomt aan de legatarissen; het betreft een vergoeding voor schade die pas zou ontstaan nadat de verdeling en de waardebepaling van de percelen al had plaatsgevonden.

Ontbinding van pachtovereenkomst, geen sprake van bedrijfsmatige landbouw (ECLI:NL:GHARL:2021:9318)

De pachter pacht in totaal ongeveer 5 ha van twee verpachters. Verpachters verwijten pachter dat hij zijn akkerbouwbedrijf niet meer uitoefent en alleen hobbymatig vleesvee houdt. Hij heeft in 2018 de pachtgrond onderverpacht voor de bieten- en aardappelteelt en voor kolenteelt.

Op de verpachter die ontbinding vordert, rust de stelplicht en, bij betwisting, de bewijslast van zijn stelling dat geen sprake is van bedrijfsmatige landbouw of dat de pachter tekortschiet omdat de pachter het gepachte niet meer persoonlijk gebruikt of onderverpacht. Dat neemt niet weg dat als daaraan getwijfeld kan worden de pachter gehouden kan zijn om ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van de verpachter met feitelijke gegevens te komen om de verpachter aanknopingspunten voor te geven om te voldoen aan zijn stelplicht en bewijslast. Het is immers bij uitstek de pachter die inzicht heeft in en toegang heeft tot gegevens met betrekking tot de bedrijfsvoering, waaronder jaarrekeningen, de overige administratie met de daarbij horende gegevensdragers en gecombineerde opgaven. Hieruit vloeit niet zonder meer geen plicht voor de pachter voort om alle facturen, aan/verkoopbewijzen en dergelijke in het geding te brengen, zoals verpachters blijkbaar menen.

Met betrekking tot het teeltjaar 2018 concludeert het hof dat pachter het gebruik van een perceel (overwegend) aan een derde heeft overgelaten. Dit levert een tekortkoming op.

Verder voeren verpachters aan dat pachter feitelijk vooral met zijn vleesvee bezig is en niet of nauwelijks meer met de akkerbouwtak. Hij heeft machines verkocht en laat alles aan derden over. Die (betwiste) stellingen zijn echter niet voldoende om aan te kunnen nemen dat [pachter] geen agrarische onderneming meer heeft. Het hof begrijpt uit de gecombineerde opgaven en de toelichtingen van pachter dat het gemengde bedrijf rond 100 stuks vleesvee heeft, een boerderijwinkel en 135 ha grond voor akkerbouw die deels door derden wordt beteeld. De jaarrekeningen laten zien dat het bedrijf winstgevend is. Er vinden investeringen plaats. Dat en waarom geen sprake is van bedrijfsmatige landbouw hebben verpachters dan ook onvoldoende toegelicht. De omstandigheid dat er verschuivingen in het bedrijf plaatsvinden (van akkerbouw naar vleesvee) is daarvoor in elk geval niet voldoende. Waarom van verpachters in verband met die verschuiving niet gevergd kan worden dat zij 5 ha aan pachter blijven verpachten, hebben zij evenmin voldoende toegelicht.

Het komt erop neer dat pachter in het teeltjaar 2018 het gebruik van een deel van het gepachte heeft afgestaan en onderverpacht. Daarvoor en daarna moet het ervoor worden gehouden dat pachter het gepachte persoonlijk heeft gebruikt. Andere tekortkomingen zijn niet komen vast te staan. Elke tekortkoming kan leiden tot een ontbinding, maar het hof ziet daar in onderhavig geval niet voldoende aanleiding voor. De fout die pachter in 2018 heeft gemaakt is ernstig, maar eenmalig en betreft ongeveer de helft van het gepachte dat in totaal 5 ha groot is. Het gepachte heeft pachter nu ingezaaid met een grasklavermengsel voor zijn vleesvee, ook om te voorkomen dat verpachters kritiek kunnen hebben op wat er geteeld wordt op het gepachte. De focus in zijn bedrijf lijkt meer en meer te liggen bij het vleesvee dan het akkerbouwbedrijf. Het gepachte is onderdeel van zijn huisperceel en ook daarom wil pachter het niet kwijt. Vanwege deze feiten en omstandigheden, in onderling verband bezien, rechtvaardigt de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet.

Omgevingswet
Onrechtmatige hinder door windmolens (ECLI:NL:RBMNE:2021:4956)

Bewoners wonen in de buurt van een windmolenpark en ondervinden daar hinder van. Voor de voorzieningenrechter voeren ze aan dat er sprake is van onrechtmatig handelen van de exploitant, onder andere omdat die gebruik maakt van een bouwvergunning die in strijd is met EU-recht. Hiervoor verwijzen zij naar het Nevele-arrest van het Hof van Justitie van de Europese Unie, dat door de Afdeling in de zaak Windpark Delfzijl (ECLI:NL:RVS:2021:1395) is toegepast. Verder is van belang dat de exploitant aan de gemeente heeft gevraagd de maatwerkvoorschriften in te trekken zodat zij de windmolens vaker kan laten draaien. De gemeente heeft het verzoek afgewezen, maar de bestuursrechter heeft het beroep van de exploitant gegrond verklaard en de gemeente opgedragen een nieuw besluit op bezwaar te nemen.

De voorzieningenrechter wijst de vorderingen af, omdat de bestuursrechter heeft aangegeven dat de gemeente een bestuurlijke beslissingsruimte heeft bij zijn te nemen besluit. De bestuursrechter heeft voor de invulling daarvan wel handvatten gegeven, maar dat de maatwerkvoorschriften móeten worden ingetrokken volgt niet uit deze uitspraak. Om deze reden kan de bestuursrechter niet concluderen dat de bestaande en reeds vergunde windparken evident onrechtmatig zijn.

20 oktober 2021

Verbintenissenrecht
Aansluitplicht van een windpark (ECLI:NL:CBB:2021:927)

Raedthuys ontwikkelt vier windturbines in Windpark Zeewolde, een windpark met in totaal 91 windturbines. Van de 91 windturbines zijn er 83 van Windpark Zeewolde B.V. Voor het gehele windpark is één rijksinpassingsplan vastgesteld, één vergunning op grond van de Wet natuurbescherming verleend en één omgevingsvergunning verleend.

Raedthuys heeft Liander verzocht om een kostenindicatie voor een eigen aansluiting van haar windturbines op het openbare elektriciteitsnet. Liander heeft aangegeven niet in te gaan op het verzoek van Raedthuys omdat zij de vier windturbines van Raedthuys aanmerkt als onderdeel van één productie-installatie – namelijk onderdeel van het gehele windpark – waarvoor zij maar één gezamenlijke aansluiting hoeft te realiseren. Hierop heeft Raedthuys aan de ACM om een oordeel gevraagd op de vraag of Liander gehouden is om Raedthuys (op haar aanvraag) een aanbod te doen voor een eigen aansluiting van haar windturbines op het elektriciteitsnet van Liander. Raedthuys stelt dat de beslissing van Liander om niet mee te werken aan een eigen aansluiting voor Raedthuys de vrije nettoegang en de vrije leverancierskeuze compliceert en daarmee de financierbaarheid van het project van Raedthuys bemoeilijkt.

De ACM heeft Raedthuys gelijk gegeven en geoordeeld dat Liander een kostenindicatie had moeten gegeven. De uitzondering uit de Elektriciteitswet 1998 (artikel 1, zesde lid) is niet van toepassing, aangezien de windturbines door verschillende ondernemingen worden geëxploiteerd en op geen enkele manier organisatorisch verbonden zijn of samenwerken. De ACM heeft na bovenstaand besluit aan Vogelweg HV Station B.V. een ontheffing verleend voor het beheer van een eigen elektriciteitsnet, een gesloten distributiesysteem (GDS). Hierop zou onder meer Raedthuys worden aangesloten.

Liander voert bij het College van Beroep voor het bedrijfsleven (het College) aan dat er ten tijde van het besluit van de ACM geen geschil was van een geschil met Liander. De windturbines van Raedthuys zullen volgens Liander niet worden aangesloten op het net van Liander, maar op een GDS. Bovendien is, zo stelt Liander, met ingang van de datum van het ontheffingsbesluit voor het betreffende GDS haar aansluitplicht vervallen omdat Raedthuys vanaf dat moment aanspraak kan maken op een aansluiting op een GDS binnen het kadastraal afgebakende verzorgingsgebied waarbinnen de windturbines van Raedthuys zich bevinden.

Het College gaat hier niet in mee. Daarvoor is van belang dat de mogelijke aansluiting bij het GDS pas bij de verlening van de ontheffing op 8 juli 2020 concreet is geworden. Het bestreden besluit is ruim daarvóór, namelijk op 24 januari 2020, genomen. Toen was er voor ACM geen aanleiding om af te zien van een inhoudelijk beoordeling van de klacht van Raedthuys door deze niet-ontvankelijk te verklaren.

Liander voert verder aan dat er wel degelijk sprake was van één productie-installatie. Het windpark bestaat uit 91 productie-eenheden die zodanig geografisch, technisch, functioneel en organisatorisch met elkaar samenhangen dat sprake is van één productie-installatie, aldus Liander. Om deze reden kon worden volstaan met één aansluiting op het openbare elektriciteitsnet.

Het College ontleed de uitzondering als volgt. De uitzondering geldt als sprake is van productie-installaties die behoren tot eenzelfde onderneming of instelling en die onderling technische, organisatorische of functionele bindingen hebben en in elkaars onmiddellijke nabijheid zijn gelegen. In het geval voldaan wordt aan deze drie cumulatieve voorwaarden, worden deze productie-installaties geacht te beschikken over één aansluiting. Het argument van Liander dat de productie-eenheden (windturbines) in het windpark zodanig geografisch, technisch, functioneel en organisatorisch met elkaar samenhangen dat sprake is van één productie-installatie is, wat daar ook van zij, onvoldoende om aan te nemen dat de uitzondering van toepassing is. Daarvoor is nodig dat de windturbines van Raedthuys behoren tot dezelfde onderneming of instelling als de overige windturbines op het windpark, die van Eneco en WPZ, en daarvan is geen sprake, zoals blijkt uit de bedrijfsgegevens van deze drie ondernemingen. Dat de ondernemingen in het proces van de vergunningverlening samen hebben opgetrokken, is op zichzelf onvoldoende om te concluderen dat sprake is van eenzelfde onderneming of instelling.

Planschade en nadeelcompensatie
Vertrouwensbeginsel: toezegging wethouder over tegemoetkoming planschade (ECLI:NL:RBOBR:2021:4288)

Eiser is eigenaar van een perceel met daarop een vrijstaande woning en schuren. Eiser heeft een verzoek om tegemoetkoming in planschade ingediend, als gevolg van de inwerkingtreding van een bestemmingsplan. Het bestemmingsplan ziet op de realisering van een asielzoekerscentrum (AZC) in de bestaande gebouwen van de voormalige kazerne en in nieuwbouw, aangrenzend aan eisers perceel.

De gemeente heeft, in navolging van een daartoe strekkend advies van Tog, het verzoek afgewezen. Eiser heeft dit besluit aangevochten en voert in de procedure een aantal argumenten aan. Onder andere stelt eiser dat hem door de toenmalige wethouder is toegezegd dat hij in aanmerking komt voor een uitkering van een bedrag aan planschade. Volgens eiser heeft de gemeente de toezegging van de toenmalige wethouder resoluut afgewezen, zonder hem te informeren of er navraag is gedaan naar de toezegging van de toenmalige wethouder. Volgens eiser heeft de toenmalige wethouder het volgende gezegd:

“Dit plan kun je niet tegenhouden, niemand wil een AZC in zijn achtertuin, maar ergens moet het komen. Maar u komt in aanmerking voor planschade, dat zal in dit geval een aanzienlijk bedrag zijn. De hoogte van het bedrag maakt de gemeente verder ook niet uit, een dergelijke vergoeding wordt door het COA vergoed. Dat is het enige wat we voor u kunnen doen.”

De gemeente heeft zich op het standpunt gesteld dat een toezegging weliswaar niet op schrift hoeft te staan, maar dat voor honorering van een beroep op het vertrouwensbeginsel wel van belang is dat het bevoegde bestuursorgaan de gestelde uitlating niet of onvoldoende betwist. In dit geval betwist de gemeente echter dat die toezegging is gedaan. In het dossier zijn ook geen uitlatingen opgenomen die daarop wijzen. Volgens de gemeente kunnen, op basis van de huidige jurisprudentie, aan toezeggingen van wethouders, ambtenaren en anderen dan het bevoegde bestuursorgaan geen gerechtvaardigde verwachtingen worden ontleend. Bij planschade geldt bovendien nog dat, voor zover er al schade zou zijn opgetreden als gevolg van het niet nakomen van toezeggingen, deze niet in causaal verband staat tot de planologische wijziging en daarom niet voor vergoeding in aanmerking komt op de voet van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijk ordening.

De rechtbank heeft de toenmalige wethouder opgeroepen als getuige, maar hij heeft aangegeven niet in de gelegenheid te zijn om persoonlijk ter zitting te verschijnen. In het bericht heeft hij aangegeven dat hij nooit toezeggingen zal doen of heeft gedaan over het toekennen van planschade of over de hoogte van eventuele vergoedingen. Een toezegging over het daadwerkelijk toekennen van planschade en/of hoogte van bedragen is, aldus de voormalige wethouder, niet aan hem.

Uit de uitspraak van de Afdeling van 29 mei 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:1694) volgt dat bij de beoordeling van een beroep op het vertrouwensbeginsel drie stappen moeten worden doorlopen. De eerste stap is de juridische kwalificatie van de uitlating en/of gedraging waarop de betrokkene zich beroept. Bij de tweede stap moet de vraag worden beantwoord of die toezegging aan het bevoegde bestuursorgaan kan worden toegerekend. Als beide vragen bevestigend worden beantwoord, en er dus een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel kan worden gedaan, volgt de derde stap. In het kader van die derde stap zal de vraag moeten worden beantwoord wat de betekenis van het gewekte vertrouwen is bij de uitoefening van de desbetreffende bevoegdheid.

In onderhavig geval merkt de rechtbank op dat het college bevoegd is over een verzoek om tegemoetkoming gaat. Als een wethouder met een bepaalde portefeuille de indruk wekt dat hij de opvatting van het college (lees: de gemeente) vertolkt en op het terrein van die portefeuille toezeggingen doet, terwijl het voor de justitiabele (lees: eiser) niet eenvoudig kenbaar is dat hij niet bevoegd is en niemand hem daar op wijst, het college zich niet steeds op haar onbevoegdheid kan beroepen, ook al heeft het college als collectief niet de hand gehad in de schijn van bevoegdheid (geen toedoen); het risico dat een wethouder – onkenbaar voor de burger – zijn bevoegdheid op zijn portefeuilleterrein overschrijdt, komt dan naar maatschappelijke opvatting niet voor rekening van de burger te goeder trouw die zijn best gedaan heeft, maar voor rekening van het college waarvan die wethouder deel uitmaakt en dat haar heeft belast met die portefeuille.

De rechtbank merkt verder op eiser gedetailleerd heeft verklaard over de inhoud van de uitlating, en hierop ter zitting niet is teruggekomen. Verder heeft de gemeente de persoon die de uitlating zou hebben afgelegd niet gehoord. Vanwege het niet verschijnen van de opgeroepen getuige, kan de rechtbank aan eisers verklaring over de uitlating doorslaggevende betekenis toekennen, als voldoende aannemelijk is dat die uitlating de door eiser bedoelde betekenis heeft gehad. De rechtbank kent derhalve het beroep op het vertrouwensbeginsel toe.

Bestuursrecht
Weigering jachtakte na niet-afnemen e-screener (ECLI:NL:RBNNE:2021:4195)

Drie jagers hebben in de afgelopen één of twee jaren een negatieve uitslag gekregen van de e-screener. Als gevolg hiervan zijn geen jachtaktes aan deze jagers verleend. In aparte procedures is bepaald dat er alsnog jachtaktes aan de jagers moet worden verleend. Voor het seizoen 2021-2022 hebben de jagers geweigerd om mee te werken aan de e-screener. De korpschef heeft om deze reden de jachtaktes niet verleend dan wel verlengd.

De voorzieningenrechter overweegt dat in het verleden aan de jagers geweigerd om een jachtakte te verlenen, omdat zij negatief scoorden bij de e-screener. Verzoekers hebben vervolgens alle drie een contra-expertise geëntameerd (psychiatrisch onderzoek) ter weerlegging van de uitslag van de e-screener. De administratieve beroepen van de jagers zijn allemaal (gelet op deze contra-expertises) gegrond verklaard en de korpschef is gelast om alsnog de jachtaktes te verlenen. De vrees voor misbruik was, naar de voorzieningenrechter begrijpt, dus weggenomen door de contra-expertises.

De vraag is nu of de korpschef de jagers kon verzoeken om nogmaals een e-screener-test te doen. Volgens de instructie van de minister aan de politie gelden ‘aanvragers wier verlof of jachtakte aanvankelijk geweigerd of ingetrokken was, maar aan wie in een beroepsprocedure het verlof of de jachtakte weer terug gegeven is, […] niet als nieuwe aanvragers. Dat geldt ook voor aanvragers die reeds over een (ander) geldig Nederlands Wwm-gerelateerd bevoegdheidsdocument beschikken (verlof, jachtakte, ontheffing of erkenning)’. Gelet op voornoemde instructie is de voorzieningenrechter van oordeel dat de jagers niet kunnen worden aangemerkt als nieuwe aanvragers. In het verlengde hiervan hoeven de jagers dus geen e-screener in te vullen om wederom in aanmerking te kunnen komen voor een jachtakte.

• Faunaschade op gronden met beperkingen in het landbouwkundig gebruik (ECLI:NL:RBOBR:2020:4802)

Een boer heeft grond gepacht van de provincie Noord-Brabant, waarbij in de pachtovereenkomst beperkingen zijn opgenomen met betrekking tot het agrarisch gebruik. Na geconfronteerd te zijn met ganzenschade, heeft de boer een verzoek om tegemoetkoming ingediend bij de provincie. De provincie heeft de aanvraag afgewezen, omdat de schade is aangericht aan gewassen (gras) op gronden waarvan, gelet op de in de gesloten pachtovereenkomst opgelegde beperkingen, niet gezegd kan worden dat hierop de normale agrarische bedrijfsvoering volledig kan worden uitgeoefend. De boer is het hier niet mee eens.

De boer voert aan dat de beperkende omstandigheden, waaronder een verbod om de grond te scheuren, te bemesten of chemische bestrijdingsmiddelen te gebruiken, geen beperking vormen van normaal landbouwkundig gebruik. De provincie stelt dat normaal landbouwkundig gebruik inhoudt dat er geen beheersbeperkingen op de betreffende gronden rusten. Het gaat daarbij om beperkingen ten aanzien van bijvoorbeeld bemesting, gebruik van chemische middelen, beweiding en maaien, die een belemmering vormen voor normaal landbouwkundig gebruik van gronden. Hierdoor kunnen niet de opbrengsten worden gerealiseerd die normaliter wel worden gehaald, indien er geen beperkingen rusten op de gronden.

De rechtbank volgt in deze de provincie. Weliswaar zijn de gronden door de Staat aan de boer verpacht als landbouwgrond, uit de pachtovereenkomst en de daarin opgenomen voorwaarden leidt de rechtbank af dat het landbouwkundig gebruik ondergeschikt is aan natuurbeheer. De voorwaarden in de pachtovereenkomst kunnen niet anders worden uitgelegd dan als beperkende voorwaarden in het agrarisch gebruik.

Hoewel, zoals de boer heeft gesteld, in voorkomende gevallen een goede opbrengst zal kunnen worden behaald, is op de gronden als gevolg van de voorwaarden in de pachtovereenkomst geen sprake van normale agrarische productie. Uit het beleid en de daarop door de provincie gegeven toelichting volgt dat faunaschade in dergelijke gevallen tot het ondernemersrisico behoort en de grondgebruiker daarvoor niet wordt gecompenseerd. De rechtbank neemt daarbij mede in aanmerking dat de overeengekomen pachtprijs van € 322,60 per hectare ruim 35% lager ligt dan de reguliere prijs van € 505,00. Ook daarin ziet de rechtbank een aanwijzing dat sprake is van beperkingen in het landbouwkundig gebruik.

13 oktober 2021

Milieurecht
Overzicht van het intrekken van natuurvergunningen in de praktijk (https://www.stibbe.com/en/news/2021/october/intrekking-van-natuurvergunningen-en-de-praktijk-de-stand-van-zaken-en-de-rol-van-significantie-van)

In het overzicht van 27 september jl. beschreef ik de brief van de landsadvocaat aan de minister, waarin aangegeven werd dat het intrekken van vergunningen als instrument moest worden meegenomen in de discussie van het verminderen van stikstof. Stibbe heeft recent een blog geschreven over de stand van zaken van het intrekken van natuurvergunningen, de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie op dit gebied.

Uit de Memorie van Toelichting bij de Wnb blijkt dat een vergunning ingetrokken kan worden als de omstandigheden sinds de verlening zodanig zijn gewijzigd dat de vergunning “niet zonder beperkingen of voorwaarden of slechts onder andere beperkingen en voorwaarden zou zijn verleend” indien de omstandigheden hadden bestaan op het moment van vergunningverlening.

De jurisprudentie geeft meer criteria waaraan getoetst moet worden. Zo moet er een belangenafweging worden gemaakt, waarbij de rechtszekerheid van de vergunninghouder moet worden meegenomen. Daarnaast moet er sprake zijn van een dreigende verslechtering of verstoring met significante gevolgen van een soort of habitattype waarvoor een Natura 2000-gebied is aangewezen.

Bestuursrecht
Pools Constitutionele Hof: ‘Pools recht weegt zwaarder dan Europees recht’ (https://nos.nl/artikel/2400741-hof-polen-pools-recht-weegt-zwaarder-dan-europees-recht)

Het Poolse Constitutionele Hof heeft geoordeeld dat sommige delen uit EU-verdragen en sommige uitspraken van EU-rechters in strijd zijn met de Poolse grondwet. Volgens de rechters moeten EU-verdragen voldoen aan de Poolse grondwet, net als alle andere wetgeving die in Polen van toepassing is. De uitspraak staat lijnrecht tegenover een kernprincipe van de EU: uitspraken van het Europees Hof in Luxemburg zijn bindend en hebben dus voorrang boven nationale rechtspraak. Het Poolse hof zegt dat het EU-lidmaatschap en het ondertekenen van de verdragen niet betekent dat Polen zijn hoogste juridische orgaan aan de EU uitlevert.

De Europese Commissie heeft inmiddels gereageerd (https://ec.europa.eu/commission/presscorner/detail/en/statement_21_5142) en stelt dat de fundamentele beginselen van de EU inhouden dat Europees recht boven nationaal recht gaat, ook in grondwettelijke zaken, en dat uitspraken van het Europees Hof van Justitie bindend zijn voor alle nationale autoriteiten, waaronder rechtbanken.

De reden dat de Europese Commissie de Poolse uitspraak veroordeelt is dat een eenduidige werking van Europees recht van groot belang is voor de EU. In het verleden zijn er een goot aantal uitspraken geweest die tot gevolg hadden dat EU-inwoners dezelfde rechten kregen, onafhankelijk van hun nationaliteit. Zo kunnen EU-inwoners in de gehele EU wonen en werken, is bepaalde EU-wetgeving direct toepasbaar door de gehele EU en is er jurisprudentie over directe en indirecte discriminatie van EU-inwoners.

In Nederland is de werking van EU-verdragen in artikel 93 en 94 van de Grondwet geregeld, waarin staat dat EU-recht direct doorwerkt en boven Nederlandse wetgeving gaat.

Sluiting huurwoning na drugsvondst is onevenredig (ECLI:NL:RVS:2021:2243)

De burgemeester besloot een woning voor zes maanden te sluiten nadat er drugs gevonden waren in de slaapkamer van een meerderjarige zoon van de huurders. De ouders komen tegen het besluit tot sluiting in beroep, omdat ze van mening zijn dat hier een waarschuwing op zijn plaats was geweest.

De burgemeester is op grond van de wet en zijn beleid bevoegd om de woning te sluiten. Toch vindt de Afdeling bestuursrechtspraak dat de burgemeester van zijn besluit had moeten afzien, omdat de gevolgen daarvan voor de bewoners onevenredig groot zouden zijn. Zo hebben de ouders niets met de drugsvondst te maken en hebben zij duidelijk gemaakt dat het heel moeilijk is om voor een half jaar vervangende woonruimte te vinden op de sociale of particuliere woningmarkt. Daarbij hebben zij twee minderjarige kinderen en is de vader van het gezin ernstig ziek. Ten slotte is van belang dat de woningverhuurder heeft aangegeven dat de huurovereenkomst mogelijk ontbonden zal worden en plaatsing op de zogenoemde zwarte lijst dreigt als het sluitingsbevel van de burgemeester in stand blijft.

Deze specifieke samenloop van omstandigheden hadden in samenhang bezien aanleiding voor de burgemeester moeten zijn om van zijn besluit af te zien. Een waarschuwing zou passender zijn geweest, aldus de Afdeling bestuursrechtspraak.

6 oktober 2021

Planschade en nadeelcompensatie
Motivatie van besluit gemeente tot afwijking advies deskundige (ECLI:NL:RVS:2021:2114)

Appellant is eigenaar van drie kadastrale percelen. De gemeente heeft een bestemmingsplan vastgesteld, op grond waarvan appellant een verzoek om tegemoetkoming in de planschade heeft ingediend. De gemeente heeft advies gevraagd aan SAOZ.

SAOZ maakt in haar advies melding van een kettingbeding. Volgens het kettingbeding is het verboden om op het terrein detailhandelsactiviteiten uit te (doen) oefenen en is de koper op straffe van een boete van (thans) € 90.756,00 gehouden om dit verbod aan de opvolger(s) in eigendom op te leggen. Indien appellant het kettingbeding niet zou doorgeven, was de opvolgende koper daaraan niet gehouden, maar zou appellant wel de boete zijn verschuldigd. SAOZ heeft het normale maatschappelijke risico vastgesteld op 3 procent. Dat betekent dat voor appellant een tegemoetkoming in planschade resteert van € 1.725.717,00, aldus de SAOZ. In het besluit van 19 november 2019 heeft de gemeente, in afwijking van het advies van de SAOZ, het standpunt ingenomen dat er geen aanleiding bestaat om appellant een tegemoetkoming in planschade toe te kennen. De gemeente baseert het besluit op het volgende.

Het conceptadvies van SAOZ bevatte een gestelde waardevermindering die de gemeente veel te hoog voor kwam. Verder bood het conceptadvies geen inzicht in de motivering van de daarin vastgelegde taxaties. De gemeente heeft vervolgens Van den Berk & Kerkhof Makelaars en Taxateurs Aarle-Rixtel B.V. gevraagd een taxatie onder het oude en nieuwe planologische regime op te stellen. Uit deze taxatie blijkt dat de waardevermindering relatief gering is. In (de begeleidende brief bij) het taxatierapport is verder toegelicht dat het terrein belast is met een kettingbeding dat in de weg staat aan gebruik voor detailhandel en dat een redelijk denkend en handelend koper voor de mogelijkheid de bestaande bebouwing te gebruiken voor een weekendmarkt geen hoger bedrag zal betalen.

Bij brief van 4 oktober 2019 heeft de gemeente gereageerd op het conceptadvies van SAOZ. In die brief heeft de gemeente zich, mede onder verwijzing naar het taxatierapport, op het standpunt gesteld dat het conceptadvies zodanige gebreken en leemten in kennis bevat, dat de gemeente dit advies niet aan de besluitvorming ten grondslag kan leggen.

Appellant voert, aan de hand van een rapport van De Lorijn raadgevers o.g., aan dat het kettingbeding van ondergeschikt belang is, omdat het alleen geldt voor het perceel met een oppervlakte van 1.161 m², veel kleiner is dan de percelen die samen 12.415 m² beslaan en waarop het kettingbeding niet geldt. In het verweerschrift heeft de gemeente vermeld dat Van den Berk & Kerkhof niet heeft onderkend dat het kettingbeding alleen voor perceel met een oppervlakte van 1.161 m²,geldt. Volgens de gemeente heeft dit echter geen effect op de uitkomst van de taxatie. Het in de leveringsakte opgenomen gebruiksverbod voor detailhandel rust immers op een gedeelte van het terrein en dat verbod heeft onmiskenbaar een waardedrukkend effect voor het gebruik als vrije markt. Dat het verbod slechts geldt voor een deel van het perceel, maakt dit waardedrukkend effect niet kleiner, aldus de gemeente.

De gemeente heeft geen rapport van een deskundige, zoals Van den Berk & Kerkhof, overgelegd ter onderbouwing van dit standpunt. Zonder een dergelijke onderbouwing, kan dit standpunt niet voor juist worden gehouden, omdat niet zonder meer aannemelijk is dat het voor de taxatie van Van de Berk & Kerkhof niet uitmaakt of het kettingbeding alleen betrekking heeft op de relatief geringe oppervlakte van 1.161 m² of ook op  de oppervlakte van 12.415 m². Daar komt bij dat appellant, bij brief van 15 april 2020, een nadere reactie van De Lorijn van 14 april 2020 heeft overgelegd, waarin deze deskundige heeft gesteld dat het kettingbeding geen meetbaar waardedrukkend effect heeft. Dit betekent dat de gemeente onvoldoende heeft gemotiveerd dat appellant geen planschade heeft geleden of dat de door appellant geleden planschade niet uitstijgt boven de toepasselijke drempel in het kader van het normale maatschappelijke risico.

Omgevingswet
Voorzitter raadsleden: stel Omgevingswet verder uit (Binnenlands bestuur)

Het is niet fair om de pas net aangetreden raadsleden volgend jaar zomer op te zadelen met de invoering van de Omgevingswet. Daarom moet die wet opnieuw met een half jaar tot een jaar worden uitgesteld, vindt Bahreddine Belhaj, bestuursvoorzitter van de Nederlandse Vereniging voor Raadsleden.

Belhaj legde de afgelopen maanden zijn oor geregeld te luister bij zijn achterban. De ict in onze gemeente is er niet klaar voor, kreeg hij van raadsleden te horen, ‘en de ambtenaren ook niet.’ Hij is enerzijds bang dat de woningbouw er nieuwe vertraging door zal oplopen, omdat het digitale stelsel dat de wet ondersteunt komende zomer onvoldoende werkt. En anderzijds dat projectontwikkelaars direct op voorsprong worden gezet, omdat het afwijkende participatieproces onder de Omgevingswet nog nauwelijks tot andere belanghebbenden is doorgedrongen.

‘Burgers zullen terecht gaan klagen over de gevolgen en de gemeenteraad ter verantwoording roepen’, aldus Belhaj. ‘Maar de nieuwe raadsleden zitten er dan nog maar net.’ Het is volgens hem ondoenlijk om de juridische complexiteit van de Omgevingswet in een paar maanden tijd in de vingers te krijgen. Al was het maar omdat alles straks met alles verband houdt. ‘De Omgevingswet is als een rij dominostenen. Als de eerste steen omvalt, vallen ze allemaal om.’

Belhaj neemt het Den Haag kwalijk dat het demissionaire kabinet geen politiek omstreden meer besluiten neemt, maar wel van de raadsleden verlangt dat die in februari 2022 – vlak voor het einde van hun raadsperiode – moeten besluiten over de invoering van de Omgevingswet. ‘Zo’n grote beslissing nemen in die laatste paar maanden – dat is niet netjes. Niet over je graf regeren, luidt niet voor niets een Nederlands spreekwoord. Ook al omdat je je opvolgers opzadelt met de gevolgen.’ Hij vindt dat de VNG op dit punt ook stelling zou moeten nemen.

Ja, nieuw uitstel kost extra geld in verband met doorlopende softwarelicenties en bij de gemeenten die er wél klaar voor zijn, zal het op chagrijn stuiten. Dat moet dan maar, vindt Belhaj. ‘Bij de RESsen hebben we pas nog gezien, hoe het mis kan gaan. Er wordt dan achteraf door de minister geconcludeerd dat de burger er wellicht eerder bij had moeten worden betrokken. Laten we bij de invoering van de Omgevingswet niet dezelfde fout maken.’

Belhajs klacht komt niet uit de lucht vallen. Eerder wees Omgevingswet-expert Trees van der Schoot er in een essay in Binnenlands Bestuur al op dat ook de huidige gemeenteraden nog veel te weinig zijn  voorbereid op de nieuwe werkwijze van de Omgevingswet. ‘De meeste wachten af waar het college mee komt.’

Milieurecht
Vernietiging natuurvergunning na twijfel over emissie-eisen stal (ECLI:NL:RBMNE:2021:4521)

De rechtbank Midden-Nederland heeft de natuurvergunning van een veehouderij vernietigd als gevolg van twijfel over de werkzaamheid van technische middelen om de uitstoot van ammoniak, stank en fijnstof te verlagen. De veehouderij had een natuurvergunning aangevraagd en gekregen van de provincie voor het bouwen van een nieuwe jongveestal en het wijzigen van de dieraantallen in de bestaande stal. Tegen de verlening van de vergunning hebben twee organisaties ter bescherming van het milieu beroep ingesteld.

De rechtbank komt tot de conclusie dat met het hanteren van de emissiefactoren voor emissiearme stallen onvoldoende zeker is dat de wijziging van de veehouderij als een situatie van intern salderen kan worden aangemerkt. Daardoor is niet op grond van objectieve gegevens uitgesloten dat die wijziging significante gevolgen heeft en geldt de reguliere vergunningplicht en het vereiste dat een passende beoordeling wordt gemaakt.

De rechtbank komt tot deze conclusie op basis van twee deeloordelen. In de eerste plaats geven de door de milieuorganisaties aangehaalde stukken voldoende aanleiding om eraan te twijfelen dat de emissiefactoren in redelijkheid gebruikt kunnen worden voor de beoordeling van de wijziging van een veehouderij met een emissiearm stalsysteem in een concreet geval. In de tweede plaats schrijft het leaflet voor het stalsysteem een specifiek gebruik voor, terwijl gedeputeerde staten niet de mogelijkheid hebben om daarop te controleren en te handhaven. Of het emissiearme stalsysteem daadwerkelijk conform de leaflet gebruikt zal worden is daarom onvoldoende zeker.

Bestuursrecht
Motivering bij een last onder dwangsom (ECLI:NL:RVS:2021:1961)

De gemeente heeft, als reactie op een verzoek om handhaving, een bewoner een last onder dwangsom opgelegd. De last bestond eruit dat een houten erfafscheiding aangepast moest worden tot een hoogte van 1 meter, of de afscheiding te verwijderen. De afscheiding was maximaal 2 meter hoog, terwijl het bestemmingsplan een bouwhoogte van erfafscheidingen van maximaal 1 meter voorschreef.

De gemeente heeft vanwege capaciteitsproblemen prioriteiten gesteld voor verschillende soorten overtredingen. Voor het onderhavige geval gaat het om een lage prioriteit. De Afdeling stelt, onder verwijzing naar jurisprudentie, dat handhavingsbeleid er niet toe mag strekken dat tegen overtredingen met een lage prioriteit in zijn geheel niet wordt opgetreden. Dit betekent echter niet dat bij de handhaving geen prioriteiten mogen worden gesteld. Prioriteitstelling is toegestaan om in het kader van doelmatige handhaving onderscheid te maken in de wijze waarop uitvoering wordt gegeven aan de handhavingstaak. Wanneer door een belanghebbende om handhaving wordt verzocht, kan echter niet uitsluitend onder verwijzing naar de prioriteitstelling van handhaving worden afgezien. Alleen onder bijzondere omstandigheden immers mag van handhaving worden afgezien. De keuze van een bestuursorgaan om in verband met een beperkte handhavingscapaciteit een bepaalde overtreding een lage prioriteit toe te kennen, geldt niet als een bijzondere omstandigheid. Het orgaan zal dus na een verzoek om handhaving een afweging moeten maken in het individuele geval, waarbij de belangen van de verzoeker worden betrokken. Bij deze afweging moet het bestuursorgaan bezien of het ondanks de prioritering in dit geval toch moet optreden.

In het onderhavige geval heeft de gemeente naar het oordeel van de Afdeling in het besluit op bezwaar geen afweging gemaakt in het individuele geval, althans niet inzichtelijk. Niet duidelijk is waarom de gemeente gelet op het karakter van het overtreden voorschrift, het daarbij betrokken algemeen belang en de belangen van de verzoeker om handhaving is overgegaan tot handhaving. Daarbij neemt de Afdeling in aanmerking dat de gemeente aan de handhaving tegen erfafscheidingen in dit gebied een lage prioriteit heeft toegekend. Het algemeen belang bij handhaving lijkt in dit geval dan ook niet zwaar te wegen voor de gemeente. Daarnaast blijkt uit de stukken niet duidelijk in hoeverre de verzoeker om handhaving vanaf haar woning zicht heeft op de erfafscheiding die naar de weg is gericht en of zij daarvan hinder ondervindt. De gemeente heeft niet inzichtelijk gemaakt welk gewicht het aan welk belang van de verzoeker om handhaving heeft toegekend. Ook heeft de gemeente in de besluitvorming niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze het de belangen van de bewoner heeft gewogen.

• Hoe spoedeisend is zeer spoedeisende bestuursdwang? (ECLI:NL:RVS:2021:2030)

Op 4 december 2018 is bij een controle in het pand van appellant door een toezichthouder van de gemeente geconstateerd dat de vereiste brandmeld- en ontruimingsinstallatie niet in werking was. Bij herhaalde controles door de toezichthouder op 5 en 6 december 2018 was de installatie evenmin in werking.  De gemeente heeft op 7 december 2018 besloten tot zeer spoedeisende bestuursdwang vanwege het niet in werking zijn van de brandmeld- en ontruimingsinstallatie. Daarbij heeft de gemeente bepaald dat de kosten van de toepassing van de spoedeisende bestuursdwang voor rekening komen van appellant. In de praktijk heeft de gemeente Rijksgediplomeerde brandwachten ingehuurd ter vervanging van de brand- en ontruimingsinstallatie.

De Afdeling is van oordeel dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college zich op het standpunt heeft kunnen stellen dat op 7 december 2018 sprake was van een zodanige spoedeisende situatie die het toepassen van zeer spoedeisende bestuursdwang, als bedoeld in artikel 5:31, tweede lid, van de Awb, rechtvaardigde. De volgende omstandigheden zijn van belang. Op 4 december 2018 is geconstateerd dat de brandmeld- en ontruimingsinstallatie was uitgeschakeld. De gemeente is toen niet tot handhavend optreden overgegaan, omdat hij ervan uitging dat de installatie op korte termijn zou worden gereactiveerd.

In zijn mail van 4 december 2018 naar aanleiding van de constatering, heeft de toezichthouder vermeld dat mogelijk zou worden gehandhaafd als de installatie bij de controle op de volgende dag nog niet was gereactiveerd. Toen reactivering op korte termijn niet mogelijk bleek, hebben de toezichthouder en de leidinggevende van appellant op de daarop volgende dagen elke dag telefonisch dan wel in persoon, in ieder geval mondeling, contact gehad over de te treffen maatregelen om een brandonveilige situatie te voorkomen. Ter zitting is door de gemeente bevestigd dat de inzet van BHV-ers om de brandveiligheid te garanderen totdat de brandmeld- en ontruimingsinstallatie gereactiveerd zou zijn, in de gesprekken tussen de toezichthouder en de leidinggevende van appellant aan de orde is gesteld. Ter zitting heeft de gemeente ook erkend dat die communicatie met appellant over de te treffen maatregelen niet dan wel onvoldoende op schrift is gesteld.

Uit het bovenstaande volgt dat de gemeente appellant vanaf 4 december 2018 een aantal dagen heeft gegund om ervoor te zorgen dat de veiligheid in het pand gewaarborgd zou zijn. De gemeente heeft gelet op de hiervoor geschetste omstandigheden niet aannemelijk gemaakt dat, ondanks dat het een aantal dagen heeft laten verstrijken, de situatie op 7 december 2018 niet meer toeliet dat appellant een korte begunstigingstermijn zou worden gegund om de veiligheid in het pand te waarborgen. Onder de gegeven omstandigheden had de gemeente op 7 december 2018 een last onder bestuursdwang op moeten leggen met een korte begunstigingstermijn om aan de last te voldoen, temeer omdat een korte begunstigingstermijn van een beperkt aantal uur in dit geval voldoende was geweest om maatregelen te treffen.

29 september 2021

Aansprakelijkheidsrecht
­Vergoedingen smartengeld gasbevingen Groningen uitgekeerd (https://www.schadedoormijnbouw.nl/nieuws/eerste-honderd-huishoudens-besluit-immateriele-schade)

De procedure voor immateriële schadevergoeding voor eerste honderd huishoudens is afgerond. Deze pilotgroep ontving in totaal € 428.500 vergoeding. Bij 37 procent werd een vergoeding van € 1.500 per persoon toegekend, 33 procent kreeg € 3.000 en 21 procent € 5.000. Bij 9 procent van de aanvragen volgde een afwijzing.

De eerste reacties op deze uitkomsten zijn voorzichtig positief te noemen. Mede op basis hiervan en na verwerking van verbeterpunten, verwacht het IMG de regeling gefaseerd in te voeren vanaf medio november.

De regeling voor Immateriële schade is bedoeld om door middel van een financiële vergoeding erkenning te bieden voor ernstig leed en verdriet. Er moet daarbij een directe relatie zijn met de bodembeweging door gaswinning in het Groningenveld en de gasopslag Norg. Voor schade zoals scheuren in muren, inkomensverlies en waardedaling van woningen kan al apart vergoeding worden gevraagd bij het IMG. De vergoeding van immateriële schade is een aanvulling daarop.

Het IMG kijkt bij de regeling voor vergoeding van immateriële schade bij iedere aanvrager naar: 1) de omvang van de eventuele fysieke mijnbouwschade aan de woning, 2) naar de omstandigheden waardoor een bewoner zich onveilig kan hebben gevoeld in de woning, 3) naar de locatie van de woning en 4) naar de afhandelingsduur van eventuele schademelding(en). Deze omstandigheden vormen de vier basisbouwstenen van de regeling. Er is de mogelijkheid een Persoonlijke Impact Analyse (PIA) onderdeel te laten zijn van de procedure. Daartoe kan op basis van vrijwilligheid een vragenlijst worden ingevuld. Hiermee wordt het leed geïnventariseerd op drie vlakken: persoonlijk welbevinden, dagelijks functioneren en interactie met de sociale omgeving.

Verenigingsrecht
­NVM-leden vrezen monddood te worden gemaakt (https://www.bnr.nl/nieuws/bouw-woningmarkt/10454151/makelaarsclub-nvm-eist-loyaliteit-van-leden)

Het FD schrijft over onrust bij NVM-leden over een nieuwe gedragscode die het bestuur wil invoeren. Meerdere leden van de belangenorganisatie vrezen dat zij door die nieuwe regels ‘monddood’ worden gemaakt, terwijl ze vinden dat zij nu al weinig invloed hebben.

In een concept van de nieuwe gedragscode staat dat leden zich ‘correct, fatsoenlijk en behoorlijk’ horen te gedragen. Bovendien moeten leden ‘loyaal’ zijn naar de vereniging. ‘Een NVM-lid onthoudt zich van uitlatingen die schadelijk zijn voor de leden of hun vereniging’, zo valt te lezen. En leden die zich uiten op sociale media moeten dat doen op ‘een wijze die past bij het gestelde’ in de gedragscode.

Hoogleraar Integriteit van de VU Rob van Eijbergen ziet het concept van de gedragscode als heel ongezond. ‘Het lijkt me dat een vereniging er baat bij heeft dat leden open en zonder last en ruggespraak zich mogen uiten over mogelijke ontwikkelingen en misstanden in de sector’, reageert Van Eijbergen. Hij noemt het, anders dan bij een bedrijf of een specifiek arbeidscontract, dan ook ‘heel ongebruikelijk’ dat een vereniging dat doet. Hij adviseert de code anders te formuleren.

Planschade en nadeelcompensatie
Nadeelcompensatie en tegemoetkoming in planschade (https://sites-pelsrijcken.vuturevx.com/58/1823/uploads/overheid-en-aansprakelijkheid–j.h.m.-huijts–nadeelcompensatie-en-tegemoetkoming-in-planschade.pdf)

Jelmer Procee en Linda van Leeuwen, advocaten bij Pels Rijcken, hebben een artikel geschreven over de huidige en toekomstige situatie (onder de Omgevingswet) van planschade en nadeelcompendatie. Hierin gaan zij onder meer in op de nieuwe wettelijke regelingen voor nadeelcompensatie (de algemene en bijzondere regeling), en twee specifieke aspecten te weten schaduwschade en de speciale last.

Omgevingsrecht
Weigering anterieure overeenkomst tot vergoeding volledige gemeentelijke plankosten (ECLI:NL:RBNHO:2021:7116)

Eiseres heeft een omgevingsvergunning aangevraagd voor het gebruik van een perceel als parkeerterrein. De gemeente heeft aangegeven een anterieure overeenkomst te willen sluiten, alvorens een omgevingsvergunning te verlenen. In de anterieure overeenkomst was opgenomen dat eiseres de gemeentelijke plankosten diende te vergoeden. Eiseres heeft geweigerd de overeenkomst aan te gaan, vanwege voornoemde verplichting tot vergoeding van de plankosten.

De gemeente heeft in reactie hierop besloten de aangevraagde vergunning te weigeren. De gemeente heeft hierbij overwogen dat de economische uitvoerbaarheid van het plan bij gebreke van een overeenkomst met eiseres over de bijdrage in de gemeentelijke plankosten niet is verzekerd, en volgens de gemeente is het plan daarom in strijd met een goede ruimtelijke ordening als bedoeld in artikel 2.12 van de Wabo.

Het criterium ‘anderszins verzekerd zijn’ is afgeleid van het bepaalde in artikel 6.12, van de Wro. Daarin is bepaald dat voor een bouwplan in bepaalde gevallen verplicht is om een exploitatieplan vast te stellen, waarin onder meer is geregeld het verhaal van de kosten voor grondexploitatie. Uitzondering hierop is onder meer de situatie waarin de kosten voor grondexploitatie “anderszins verzekerd zijn”. Niet in geschil is dat het bouwplan van eiseres voor een parkeerterrein geen aangewezen bouwplan is als bedoeld in artikel 6.12 Wro. Het bepaalde in dat artikel is daarom niet van toepassing. Dit laat onverlet dat verweerder en eiseres een (anterieure) overeenkomst kunnen sluiten over de exploitatiekosten alvorens wordt overgegaan tot vergunningverlening in de zin van artikel 2.12 van de Wabo. Vraag is echter of eiseres verplicht is hieraan, voor wat betreft de gemeentelijke plankosten, haar medewerking te verlenen.

Of er sprake is van strijd met een goede ruimtelijke ordening, is het oordeel van de rechtbank dat dit alleen het geval als er ruimtelijke samenhang bestaat tussen de planwijziging waarvoor de financiële bijdrage wordt gevraagd enerzijds en het bestedingsdoel van de financiële bijdrage anderzijds. De gevraagde financiële bijdrage dient bestemd te zijn om een op zichzelf nadelige ruimtelijke ontwikkeling te compenseren. Te denken valt hierbij bijvoorbeeld aan het compenseren van het onttrekken van een openbare parkeerplaats (negatieve ruimtelijke ontwikkeling), door het opleggen van de verplichting tot betaling van een bepaald bedrag aan een parkeerfonds dat als doel heeft te zorgen voor voldoende parkeerruimte (compensatie van de negatieve ruimtelijke ontwikkeling). Ook valt in dit kader te denken aan planschade. Als een gewenste ruimtelijke ontwikkeling eventueel leidt tot ruimtelijk nadeel van derden kan immers geoordeeld worden dat sprake is van strijd met een goede ruimtelijke ordening als daar geen compensatie (door de initiatiefnemer) tegenover staat.

Dat eiseres betaling weigert van de door de gemeente gewenste bijdrage in de gemeentelijke plankosten kan daarom naar het oordeel van de rechtbank niet leiden tot de conclusie dat sprake is van strijd met een goede ruimtelijke ordening.

Milieurecht
Intrekken vergunning boeren moet mogelijk zijn (https://www.ad.nl/binnenland/landsadvocaat-over-stikstofaanpak-pak-boer-vergunning-af~a854ac31/)

Het Algemeen Dagblad heeft vorige week gepubliceerd over een brief van de landsadvocaat aan het ministerie van Landbouw. In deze brief reageert de landsadvocaat op een niet-openbare notitie van het ministerie waarin plannen staan om het mes te zetten in de veehouderij rond natuurgebieden.

‘In de notitie zie ik dat vooral wordt aangestuurd op vrijwillige opkoop van bedrijven’, schrijft landsadvocaat Besselink. ‘Weliswaar wordt intrekking van vergunningen en onteigening niet uitgesloten, maar daarbij wordt gewezen op de ingrijpende gevolgen daarvan, en op het feit dat onteigeningen tot langdurige procedures aanleiding kunnen geven. Maar vanuit juridisch perspectief kan dat geen reden zijn om die instrumenten niet in te zetten.’

Vermoedelijk gaat het hier om de vergunning onder de Wet Milieubeheer en het Activiteitenbesluit, de zogenaamde inrichtingsvergunning. Als deze vergunning wordt ingetrokken, levert dat waarschijnlijk praktische problemen op voor de (voormalige) vergunninghouder.  In juridische termen drijft hij dan namelijk nog steeds een vergunningsplichtige inrichting, maar de vergunning heeft hij niet meer. Omdat hij naar verwachting geen nieuwe vergunning zal krijgen, zal hij ervoor moeten zorgen dat zijn bedrijf niet langer vergunningsplichtig is, door bijvoorbeeld de hoeveelheid GVE te verkleinen of door andere maatregelen te nemen om de stikstofuitstoot te verkleinen.

Het ligt voor de hand dat een voormalige vergunninghouder van het bevoegd gezag een tegemoetkoming in de schade zal krijgen die hij als gevolg van het intrekken van de vergunning zal krijgen, maar hoe dit in de praktijk uit zal pakken is nog niet geheel duidelijk. Voor de gemoedsrust van de boeren valt te hopen dat er in de meeste gevallen sprake zal zijn van vrijwillige uitkoop of eventueel onteigening, zodat zij zich kunnen voorbereiden op de toekomstige situatie.

15 september 2021

Eigendomsrecht
Aan wie moet de notaris betalen? (ECLI:NL:HR:2021:588)

Een stichting heeft een bedrijvencomplex verkocht aan een B.V. In de koopovereenkomst is een recht van terugkoop afgesproken, waar de stichting 10 jaar later heeft aangegeven van gebruik te willen maken. Na een juridische strijd heeft het Hof bepaald dat de B.V. medewerking dient te verlenen aan de levering en transport. De stichting heeft de koopsom gestort op de derdenrekening van de notaris, die daaropvolgend het vonnis heeft ingeschreven in de openbare registers. Nadat de notaris een deel van de koopsom heeft betaald aan de hypotheekhouder, heeft de stichting conservatoir beslag laten leggen op het restant van de koopsom. De stichting voerde aan dat zij schade heeft geleden als gevolg van het recht van terugkoop en hiervoor een schadevergoeding vorderde.

Na een arrest van de Hoge Raad waarin het vonnis van het Hof is vernietigd (en daarmee ook de verplichting aan de B.V. om medewerking te verlenen aan het recht van terugkoop), heeft de stichting het conservatoir beslag opgeheven, waarna de financier van de stichting de notaris heeft verzocht het restant van de koopsom aan haar over te maken. De notaris heeft dit gedaan, zonder voorafgaand de B.V. hierover te informeren. Een jaar later is de stichting failliet verklaard.

De B.V. is van mening dat de notaris het restant van de koopsom niet aan de financier van de stichting had mogen uitkeren.

De Hoge Raad oordeelt dat de vereisten voor eigendomsoverdracht (achteraf gezien) nooit zijn vervuld. De rechtsgrond die de notaris heeft ingeschreven (het vonnis van het Hof) is later vernietigd door de Hoge Raad. Omdat de eigendom dus niet is overgedragen, heeft de B.V. geen recht op het geld dat op de derdenrekening staat. De Hoge Raad verwoordt het als volgt:

‘De notaris mag echter niet tot uitbetaling aan de verkoper overgaan indien tegen het moment van uitbetaling de veronderstelling dat de vrije en onbezwaarde levering tot eigendomsoverdracht heeft geleid, onjuist is gebleken. Dit strookt met de aan art. 7:26 lid 3 BW ten grondslag liggende gedachte dat met de levering in beginsel ook de overdracht is bewerkstelligd. Dit strookt voorts met de functie die de kwaliteitsrekening, ter beperking van de wederzijdse risico’s van koper en verkoper, vervult bij transacties met betrekking tot registergoederen, en met de taak van de notaris in het rechtsverkeer.

 Opmerking verdient dat de notaris, nadat bij de narecherche is vastgesteld dat de levering vrij en onbezwaard heeft plaatsgevonden, in beginsel mag blijven uitgaan van de veronderstelling dat de overdracht is bewerkstelligd en niet met het oog op een voorgenomen uitbetaling eigener beweging behoeft te onderzoeken of op dat moment die veronderstelling nog steeds juist is.

 Voor zover vanaf de kwaliteitsrekening aan de verkoper is uitbetaald voordat aan de notaris is gebleken dat de levering niet tot eigendomsoverdracht heeft geleid, is die betaling in de rechtsverhouding tussen koper en verkoper zonder rechtsgrond verricht. De koper zal het daarmee gemoeide bedrag dan in de regel als onverschuldigd betaald van de verkoper kunnen terugvorderen.’

Verbintenissenrecht
Aansprakelijkheid van de taxateur (https://vastgoedjournaal.nl/news/52081/het-maatmancriterium-toetsingsmaatstaf-voor-de-aansprakelijkheid-van-de-taxateur, zie bijlage)

Op Vastgoedjournaal.nl is een artikel gepubliceerd over de aansprakelijkheid van een taxateur. De tekst is opgenomen in de bijlage, de link is alleen toegankelijk voor abonnees van de website.

In het artikel wordt benadrukt hoe belangrijk het is om duidelijke afspraken te hebben over een opdracht. Als die niet reeds in een offerte zijn opgenomen, is het van belang om in de acceptatie van de opdracht door de taxateur op te nemen precies wat er is afgesproken. Denk hierbij onder andere aan welke waarde moet worden getaxeerd, of er sprake is van bijzondere uitgangspunten en of er sprake is van beperkingen in de informatie waarmee rekening gehouden moet worden.

Verder wordt aandacht besteed aan de discretionaire bevoegdheid die een taxateur heeft om een waarde te bepalen. De taxateur bepaalt wat de referentieobjecten zijn, welke huurwaarde aangehouden wordt, wat het BAR, NAR, yield en IRR zal bedragen in de berekening van de waarde. Met deze beslissingen hebben belanghebbenden doorgaans de meeste moeite. Daarom is het de taak van de taxateur om de gemaakte keuzes zo goed mogelijk te onderbouwen en toe te lichten.

Bestuursrecht
Blunders nieuwbouw kost Drontense wethouder de kop (link)

Na maanden van tegenvallers voor een nieuwbouwplan in de gemeente Dronten heeft wethouder Roelof Siepel (ChristenUnie) dinsdag ontslag genomen. Volgens Siepel kon hij niet langer op genoeg vertrouwen rekenen in de gemeenteraad.

De wethouder kwam de afgelopen maanden steeds meer onder vuur te liggen door diverse blunders in de behandeling van het plan voor nieuwbouwwoningen in Swifterbant. Op een landbouwkavel iets ten zuiden van de bestaande woonkern wilde het college bijna 700 nieuwe woningen bouwen. Maar de wethouder trok in april het bestemmingsplanvoorstel plotseling in: de gemeente bleek geen rekening te hebben gehouden met de geluidscontouren.

Omdat de vaststelling van het bestemmingsplan vervolgens uitbleef, verspeelde de gemeente bovendien het recht op eerste koop van de grond. Dat kwam de gemeente duur te staan, omdat de grond vervolgens door een private partij werd opgekocht, waarschijnlijk om te gebruiken voor de uitbreiding van een akkerbouwbedrijf.

Daarop kondigde Siepel aan een voorbereidingsbesluit te willen nemen om de mogelijkheid van uitbreidingen van bedrijven in de directe omgeving van Swifterbant-Zuid tijdelijk stil te leggen. Dat deed hij tijdens een besloten deel van de vergadering. De gemeenteraad besloot onlangs om het verslag van die bijeenkomst niet langer geheim te houden, waardoor de plannen van de wethouder openbaar werden.

Nadat een extern aangetrokken deskundige, die moest helpen om het vastgelopen proces weer vlot te trekken, onlangs aankondigde er alweer mee te stoppen, was voor een aantal partijen in de gemeenteraad de maat vol. Siepel zelf zag dat hij niet verder kon, meldt hij in zijn brief. ‘De komst van een nieuwe woonwijk, een zorgvuldige afweging tussen de diverse belangen en de noodzakelijke impuls voor vitaliteit en leefbaarheid in Swifterbant wegen voor mij zwaar. Ik heb daarom de conclusie moeten trekken dat de toekomst van Swifterbant niet is gebaat bij mijn aanblijven als wethouder.’

8 september 2021

Verbintenissenrecht
­Schade aan gewassen door uitzonderlijke regenval (ECLI:NL:GHSHE:2021:1521)

Een boer wordt geconfronteerd met uitzonderlijk veel regen, waardoor de bodem verzadigd is geraakt. Op een gegeven moment komen de percelen van de boer gedeeltelijk blank te staan en gaat een groot deel van de aanplant verloren. Na de regenval ontdekt de boer dat een duiker (gedeeltelijk) verstopt was en geen water kon afvoeren vanuit de sloot die naast zijn percelen gelegen is. De sloot en duiker zijn eigendom van de gemeente. De vraag in onderhavige zaak is in hoeverre de gemeente, als eigenaar van de sloot en de duiker, aansprakelijk kan worden gesteld voor de schade.

Uit de jurisprudentie aangaande onrechtmatige daad volgt dat de in het algemeen te hanteren maatstaf is of de gemeente, gezien de concrete omstandigheden van het geval, de verschillende bij het beleid betrokken belangen en de beperkte middelen, beneden de zorg van een goed beheerder is gebleven. Hoe ver de onderhoudsplicht van de gemeente gaat ter vermijding van het onder water lopen van gronden door verstopping van een duiker, hangt van verschillende factoren af. Bij het uitoefenen van haar onderhoudsplicht heeft de gemeente een zekere beleidsvrijheid maar die gaat niet zo ver dat het optreden van de gemeente slechts marginaal zou kunnen worden getoetst. Andersom geldt geen resultaatsverplichting om te waarborgen dat de waterafvoer onder alle omstandigheden verzekerd en gewaarborgd is. In onderhavig geval is het Hof tot de conclusie gekomen dat niet volgt uit de feiten dat de gemeente beneden de zorg van een goed beheerder is gebleven.

Naast onrechtmatige daad stelt de boer de gemeente ook aansprakelijk op grond van artikel 6:174 BW, te weten een risico-aansprakelijkheid voor gebrekkige opstallen. Op grond van artikel 6:174 BW is de gemeente aansprakelijk voor schade die het gevolg is van een gebrek aan de duiker. Van een gebrek is sprake indien de duiker naar objectieve maatstaven gemeten niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen, en daardoor een gevaar oplevert voor personen of zaken. Of dit het geval is hangt volgens vaste jurisprudentie af van het antwoord op de vraag of de duiker, gelet op het te verwachten gebruik of de bestemming daarvan, met het oog op voorkoming van gevaar voor personen en zaken deugdelijk is, waarbij ook van belang is hoe groot de kans is op verwezenlijking van het gevaar en welke onderhouds- en veiligheidsmaatregelen mogelijk en redelijkerwijs te verlangen zijn. In dat kader komt onder meer betekenis toe aan de beleidsvrijheid die de gemeente heeft en de haar ter beschikking staande financiële middelen.

Het Hof stelt voorop dat de verstopping van de duiker door zand of slib niet kan worden aangemerkt als een gebrek van de opstal zelf in de zin van artikel 6:174 lid 1 BW. Dat het water niet door de duiker kon stromen, komt niet door bijvoorbeeld een onvoldoende diameter of door een onvoldoende stevigheid en daardoor een instorting van de duiker. Het water kon niet door de duiker stromen omdat er zand in de duiker aanwezig was. Dat zand behoort niet tot de opstal als bedoeld in artikel 6:174 lid 4 BW en vormt geen bestanddeel van de duiker in de zin van artikel 3:4 BW. Dat het water niet weg kon stromen, is dus geen gevolg van enige eigenschap van de opstal (de duiker) zelf. Reeds om deze reden is in dit geval geen sprake van opstalaansprakelijkheid van de gemeente. Indien wel vast zou komen te staan dat hier sprake is van een gebrek van de duiker zelf, zou dit niet tot aansprakelijkheid van de gemeente leiden, aangezien al vast is komen te staan (bij de behandeling van de vordering op grond van onrechtmatige daad) dat in de gegeven omstandigheden van de gemeente niet kan worden verwacht dat zij de duiker controleert en onderhoudt om verstopping te voorkomen.

Planschade
Belastingschade bij planschade (ECLI:NL:RVS:2021:1523)

Een horecaonderneming lijdt planschade als gevolg van de inwerkingtreding van een nieuw bestemmingsplan, waaronder op korte afstand meer bebouwing mogelijk is. In onderhavige uitspraak draait het om de vraag of het normaal maatschappelijk risico terecht is bepaald op 4% en hoe er omgegaan dient te worden met de mogelijkheid van belastingschade.

De Afdeling oordeelt met betrekking tot het normaal maatschappelijk risico dat de tussenuitspraak voorzag in een normaal maatschappelijk risico van 4% voor de inkomensschade. Het college heeft dit percentage echter ook gebruikt voor de tegemoetkoming als gevolg van de waardedaling van het horecapand. Ineen eerder advies is overwogen dat voor de vermogensschade een normaal maatschappelijk risico van 3% dient te worden gehanteerd. Op grond hiervan meent de Afdeling dat ten onrechte een normaal maatschappelijk risico van 4% is toegepast. De Afdeling voorziet zelf in de zaak en past een normaal maatschappelijk risico van 3% toe.

Tot slot de belastingschade. In de tussenuitspraak concludeerde de Afdeling dat bij de vaststelling van de tegemoetkoming in planschade in de vorm van inkomensderving, ook rekening dient te worden gehouden met belastingschade. In de einduitspraak gaat het om de belastingschade in het kader van de uitkering van een tegemoetkoming van vermogensschade. Ter zitting is door de deskundige naar voren gebracht dat niet kan worden uitgesloten dat sprake zou kunnen zijn van belastingschade omdat mogelijk extra inkomstenbelasting wordt geheven als gevolg van het in één keer uitkeren van de tegemoetkoming. De Afdeling overweegt dat deze situatie zich niet voordoet bij de uitkering van een tegemoetkoming van vermogensschade, zodat het college terecht geen aanleiding heeft gezien een P.M.-post in het besluit op te nemen.

Bestuursrecht
Dwangsom bij zicht op legalisatie (ECLI:NL:RVS:2021:1791)

Een stichting is eigenaar van een voormalig kantoorpand, waarin 80 wooneenheden zijn gerealiseerd. Voor de realisatie van deze wooneenheden is geen omgevingsvergunning verleend. Volgens de gemeente is het gebruik van het pand voor bewoning in strijd met de vigerende bestemming. Het college heeft daarom de stichting een last onder dwangsom opgelegd om het gebruik van de 80 wooneenheden in het pand te beëindigen en beëindigd te houden.

Het college betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat sprake is van concreet zicht op legalisatie, omdat een omgevingsvergunning is aangevraagd voor het realiseren van dove gevels. Volgens de rechtbank wordt het strijdige gebruik gelegaliseerd als die vergunning wordt verleend en de benodigde aanpassingen worden aangebracht. Het college stelt zich op het standpunt dat de ingediende aanvraag niet kan leiden tot legalisatie. Legalisatie betekent dat de bestaande situatie – zonder feitelijke aanpassingen – door middel van een vergunning of bestemmingsplan legaal wordt. In dit geval betekent dit dat er ten tijde van het besluit op bezwaar een aanvraag had moeten zijn ingediend voor een omgevingsvergunning voor het van het bestemmingsplan afwijkende gebruik. Dat is niet gebeurd, aldus het college.

De Afdeling is het met het college eens. Voor concreet zicht op legalisatie van met het bestemmingsplan strijdig gebruik, is niet voldoende dat bij het bevoegd gezag bereidheid bestaat om mee te werken aan verlening van een omgevingsvergunning voor dat gebruik. Er moet ten minste al een begin zijn gemaakt met de voor verlening van die vergunning vereiste procedure, hetgeen niet mogelijk is zonder een aanvraag. Daarnaast is vereist dat de benodigde aanpassingen al zijn gedaan, zodat de overtreding door het verlenen van de vergunning wordt beëindigd.

1 september 2021

Pachtrecht
Vergoeding fosfaatrechten bij einde pachtovereenkomst (ECLI:NL:RBOVE:2021:2467)

Na ontbinding van de pachtovereenkomst eist de verpachter een vergoeding voor (onder andere) fosfaatrechten van de voormalige pachter. De pachtkamer neemt tot uitgangspunt voor de beantwoording aan wie de fosfaatrechten toekomen de jurisprudentie van het Pachthof, waaruit blijkt dat de fosfaatrechten in beginsel alleen aan de pachter toekomen.

De rechten zijn niet gebonden aan en hangen ook niet samen met grond of gebouwen. Alleen in het geval de verpachter langdurig bedrijfsmiddelen aan de pachter ter beschikking heeft gesteld die voor het bedrijf van de pachter van overwegend belang zijn om zijn bedrijf te kunnen exploiteren, heeft de verpachter een aanspraak op fosfaatrechten. Daarbij moeten zowel de grond als de gebouwen in ogenschouw genomen worden. De rechtvaardiging hiervoor bestaat uit drie samenhangende redenen:

1. de verpachter heeft langdurig bedrijfsmiddelen aan de pachter ter beschikking gesteld waarop de pachter zijn bedrijfsvoering heeft kunnen baseren;
2. die bedrijfsmiddelen hebben in belangrijke mate bijgedragen aan de omvang van de veestapel en daarmee aan de fosfaatrechten die aan de pachter zijn toegekend; en
3. de grond en/of gebouwen zijn na het einde van de pachtovereenkomst potentieel minder goed te exploiteren voor de verpachter indien de pachter deze zonder fosfaatrechten oplevert. Deze drie redenen zijn verwant aan de uitgangspunten van de rechtspraak over de productierechten.

Op basis van deze jurisprudentie gelden thans, op grond van de eisen van redelijkheid en billijkheid, de volgende voorwaarden voor de verplichting van een pachter tot overdracht van fosfaatrechten aan de verpachter:

1. tussen verpachter en pachter bestond op 2 juli 2015 een reguliere pachtovereenkomst of een geliberaliseerde pachtovereenkomst die bij het aangaan 12 jaar of langer duurt;
2. het betreft hoevepacht of pacht van minimaal 15 ha grond of pacht van een gebouw; het gebouw moet specifiek zijn ingericht voor de melkveehouderij en voor de uitoefening daarvan noodzakelijk zijn en door de verpachter ten behoeve van het bedrijf van de pachter aan de pachter ter beschikking zijn gesteld;
3. de fosfaatrechten worden voor 50% toegerekend aan de gebouwen en voor 50% aan de grond die de pachter op 2 juli 2015 ten behoeve van het gehouden vee ten dienste stond en naar verhouding toegerekend aan het gepachte;
4. de verpachter dient aan de pachter 50% van de marktwaarde van de over te dragen fosfaatrechten per datum einde pachtovereenkomst te betalen.

In onderhavig geval diende de pachter 50% van de fosfaatrechten over te dragen. De pachter voerde aan dat in dat geval, rekening gehouden moet worden met een korting van 20% door de RVO, welke korting dan volgens de pachter voor rekening van de verpachter zou moeten komen. Volgens de jurisprudentie van het Pachthof, dient de verpachter aan de pachter 50% van de marktwaarde van de over te dragen fosfaatrechten per datum einde pachtovereenkomst te betalen. In die jurisprudentie van het Pachthof staat niet klip en klaar te lezen of dat 50% is van de fosfaatrechten die de verpachter na afroming in handen krijgt, of 50% van de fosfaatrechten die de pachter bij het einde van de pachtovereenkomst in handen heeft en dient over te dragen. Maar uitgaande van een verdeling bij helfte en de maatstaven van redelijkheid en billijkheid, gaat de pachtkamer uit van het eerste: 50% van de fosfaatrechten die de verpachter na afroming in handen krijgt.

Bestuursrecht
­Tweewegenleer in het kader van gebruik van overheidsgrond (ECLI:NL:GHAMS:2021:542)

Een beroepsvisser heeft van het hoogheemraadschap toestemming gekregen voor het maken en hebben van een aanlegsteiger, tegen het betalen van een jaarlijkse vergoeding. Naast deze privaatrechtelijke handeling heeft het hoogheemraadschap op dezelfde dag een (publiekrechtelijke) ontheffing verleend voor het maken en hebben van de steiger. Ruim 20 jaar later wordt de toestemming door het hoogheemraadschap ingetrokken, omdat de aanwezigheid van de steiger in strijd is met het vastgestelde bestemmingsplan. De publiekrechtelijke ontheffing wordt echter niet ingetrokken.

De visser voert aan dat de tweewegenleer van toepassing is en dat van belang is of zwaarwegende belangen zich tegen het voortgezet gebruik van de steiger door de visser verzetten. De tweewegenleer houdt in dat de overheid publiekrechtelijke bevoegdheden heeft, maar ook privaatrechtelijke overeenkomsten kan sluiten. Zo kan een gemeente een vergunning geven voor het gebruik van een parkeerplaats, maar kan ze dat ook via een huurovereenkomst regelen. In het Windmill-arrest zijn criteria gegeven wanneer het gebruik van de privaatrechtelijke weg een onaanvaardbare kruising oplevert van de publiekrechtelijke weg.

In onderhavig geval is het Hof van mening dat de publiekrechtelijke bevoegdheid van het hoogheemraadschap om ontheffing te verlenen van het verbod in de Keur, moet worden onderscheiden van de privaatrechtelijke bevoegdheid om toestemming te geven voor het gebruik van het water en de waterbodem waarop de steiger rust. De ontheffing kon slechts geweigerd worden in verband met de waterstaatkundige belangen die door het betrokken verbod van de Keur beschermd worden. In dit geval had het hoogheemraadschap geen grond om de ontheffing te weigeren. Dat is anders dan bij de privaatrechtelijke verlening van toestemming. Het hoogheemraadschap mocht de toestemming wel intrekken. Het Hof oordeelt dan ook dat het hoogheemraadschap niet gehouden is om het bijzondere gebruik (het privaatrechtelijke gebruik) te handhaven, enkel en alleen omdat er een publiekrechtelijke ontheffing is verleend.

Intrekking jachtakte als gevolg van ondeugdelijk vastgemaakte kluis (ECLI:NL:RVS:2021:1749)

Een jager (met een jachtakte sinds 1985) werd in 2019 gecontroleerd door ambtenaren van de politie, door wie verklaard is dat de kast waarin de munitie werd bewaard niet vast zat aan het pand zelf, niet via de muur en niet via de bodem. Volgens de korpschef blijkt hieruit dat de jager zijn munitie niet in een deugdelijke bergplaats bewaarde en daarmee een voorschrift van zijn jachtakte heeft geschonden. Daarom heeft hij besloten de jachtakte in te trekken.

Niet in geschil is dat de kluis niet aan de binnenzijde was verankerd. Anders dan de rechtbank is de Afdeling van oordeel dat dit er in dit geval niet toe leidt dat de korpschef de jachtakte in redelijkheid kon intrekken. Weliswaar staat in het proces-verbaal dat de kluis niet vaststond, maar in een latere e-mail van de politieambtenaren die het proces-verbaal hebben opgemaakt, blijkt dat deze niet met zekerheid kunnen zeggen of de kluis aan de muur was bevestigd met een beugel. Het is dus mogelijk dat de kluis wel op enige manier vaststond. In 2016 is de kluis van de jager ook gecontroleerd. Hij had toen de kluis op dezelfde plek in huis staan. In het proces-verbaal dat van die controle is opgemaakt, staat dat de kluis deugdelijk was bevestigd. Hoewel niet kan worden uitgesloten dat de bevestiging van de kluis is veranderd, bestaan er geen aanwijzingen dat dat het geval was.

De jager heeft een aantal gevallen genoemd waarin de korpschef heeft volstaan met een waarschuwing. Hoewel dit geen exact gelijke gevallen zijn, het gaat bijvoorbeeld om een geval waar de kluissleutel niet goed was opgeborgen en om een geval waar de wapens en de munitie niet gescheiden waren opgeborgen, blijkt hieruit wel dat incidenteel met een waarschuwing wordt volstaan als de voorschriften van een jachtakte zijn geschonden. De korpschef had dit ook kunnen doen bij het onderhavige geval. Het intrekken van de jachtakte, zonder eerst een waarschuwing te geven, acht de Afdeling niet evenredig. Daarbij weegt de Afdeling ook mee dat de jager al sinds 1985 in bezit is van een jachtakte en de korpschef niet heeft betwist dat er nooit eerder onregelmatigheden zijn geweest.

Erfpachtrecht
Ollongren: erfpacht biedt nog steeds mogelijkheden (Binnenlands bestuur)

Minister Ollongren van Binnenlandse zaken heeft in reactie op vragen uit de Tweede Kamer laten weten dat ze vindt dat de berekeningsmethodiek van de Amsterdamse erfpacht moeilijk te controleren is, maar dat ze toch vindt dat erfpacht nog steeds mogelijkheden biedt. ‘De doelstellingen bij de invoering waren onder meer het invloed houden op het gebruik van de grond en het ten goede laten komen aan de gemeenschap van grondwaardestijging’, schrijft de minister. Het rapport van adviesbureau Berenschot, dat onderzoek deed in opdracht van de gemeenteraad, concludeerde dat het stelsel niet meer doet waar het voor was bedoeld en dat het een soort ingewikkelde grondbelasting is geworden.

De overheid heeft deze en vorige eeuw meer invloed gekregen op het grondgebruik, gaat de minister verder. ‘Niettemin biedt erfpacht in aanvulling hierop nog steeds ruimere mogelijkheden.’ Er zijn voor- en nadelen te bedenken van zowel erfpacht als vol eigendom en het verschilt per partij of het een voor- of nadeel is, schrijft Ollongren in antwoord op andere Kamervragen.

Ze geeft een voorbeeld: een woningkoper heeft genoeg aan een lagere hypotheek als hij of zij de grond niet hoeft te kopen maar canon kan betalen voor het gebruik. Voor een woningverkoper is het een nadeel dat niet alle waardestijging wordt verrekend als de canon soms wordt geactualiseerd. ‘Ik kan niet beoordelen of erfpacht het juiste instrument is wanneer een gemeente kiest voor het laten toekomen van de waardestijging aan de gemeenschap.’

De minister is het eens met de kritiek dat de rekenmethodiek moeilijk is te controleren. ‘De oorzaak hiervoor lijkt te liggen in de grote hoeveelheden informatie en berekeningen. Een deel van de informatie is niet openbaar beschikbaar.’ Amsterdam heeft onderzocht hoe ze transparanter kunnen zijn en de gemeente gaat hierom ‘grondwaarderapporten’ aanbieden.

De vraag rijst of er sprake is van rechtsongelijkheid in de behandeling van Amsterdamse huiseigenaren, maar dat er verschillen zijn wil niet zeggen dat er sprake is van rechtsongelijkheid. ‘Het blijkt dat er in de praktijk veel verschillen zijn tussen Amsterdamse huiseigenaren. Die kunnen liggen in de eigendomssituatie, afspraken in de erfpachtakte, etc. Daardoor kan het voorkomen dat er een verschil in behandeling is.’

11 augustus 2021

Omgevingsrecht
­Eisen aan een omgevingsvergunning voor een zonnepark (ECLI:NL:RBGEL:2021:4135)

De gemeente Oude IJsselstreek heeft een omgevingsvergunning verleend voor de realisatie van een zonnepark. Tegen deze vergunning zijn een aantal eisers in beroep gegaan. Eisers betogen onder andere de realisatie van het zonnepark onaanvaardbare gevolgen heeft voor de natuurwaarden van het projectgebied.

De gemeente heeft de QuickScan flora en fauna van Eelerwoude van 20 augustus 2019 ten grondslag gelegd aan het bestreden besluit. In de quick scan staan de resultaten van het veldonderzoek van 25 juli 2019 naar de aanwezige flora en fauna binnen het projectgebied. Uit de resultaten van het veldonderzoek blijkt dat de waargenomen flora en fauna in het projectgebied niet maken dat een ontheffing op grond van de Wet natuurbescherming nodig is. Ten tijde van dit veldonderzoek was op het gehele perceel maïs aanwezig. Hierbij zijn destijds geen aanwijzingen gevonden voor de aanwezigheid van de das. Binnen het geplande zonnepark is de vluchtpijp destijds niet opgemerkt. De aanwezigheid van een (vlucht)burcht midden in een maisperceel wat 5 a 6 keer per jaar wordt bewerkt, werd ook niet waarschijnlijk geacht.

Op 5 augustus 2020 is een vrijwilliger van Stichting Das & Boom ter plaatse geweest en heeft een vluchtpijp gevonden die uitkomt midden in het plangebied. Hierbij zijn ook recente prenten vastgesteld. Later is een camera enkele dagen geplaatst waarop een das is waargenomen die van de vluchtpijp/burcht gebruik maakte. Toen dit in maart 2021 kenbaar is gemaakt, is door Eelerwoude een aanvullend veldonderzoek uitgevoerd op 30 maart 2021. Tijdens dit onderzoek zijn twee dassenburchten en enkele dassenholen geconstateerd. Eelerwoude concludeert dat door de realisatie van het project de vaste voortplantingsplaatsen of rustplaatsen van dassen niet opzettelijk worden beschadigd of vernield (als bedoeld in artikel 3.10, eerste lid, onder b, van de Wet natuurbescherming), maar dat zekerheidshalve een Wnb-vergunning moet worden aangevraagd.

De Wnb-vergunning is vervolgens op 19 mei 2021, ruim twee weken voor het onderzoek ter zitting, aangevraagd. Aanvrager heeft door die handelwijze het risico genomen dat ten tijde van het onderzoek ter zitting onvoldoende duidelijkheid bestond over de stand van zaken omtrent de aan Gedeputeerde Staten gevraagde ontheffing. Door het gebrek aan duidelijkheid ziet de rechtbank geen aanleiding om de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand te laten.

Daarnaast constateert de rechtbank dat de onvoldoende is gebleken dat het zonnepark brandveilig is, gelet op het advies van de Veiligheidsregio Noord- en Oost- Gelderland (hierna: VNOG) om het zonnepark zo in te richten dat deze van twee zijden bereikbaar is.

Pachtrecht
Recht van koop voor pachter (ECLI:NL:RBGEL:2021:3957)

Verpachter en pachter zijn schriftelijk overeengekomen dat ‘bij verkoop van het verpachte het verpachte perceel eerst zal worden aangeboden aan de zittende pachter, zonder dat er sprake is van pachtersvoordeel. De waarde zal marktconform zijn. Dit is uitdrukkelijk geen voorkeursrecht van koop. Voor de overige voorwaarden is het pachtcontract leidend en bindend.’ Verpachter verkoopt echter zijn woning en de omliggende percelen, waaronder het verpachte, aan een derde. De levering heeft ten tijde van de uitspraak nog niet plaatsgevonden.

Pachter eist dat het verpachte hem te koop wordt aangeboden. Verpachter voert aan dat de aanbiedingsverplichting vernietigd / nietig is omdat de toestemming van de echtgenoot van verpachter ontbreekt. Verder voert verpachter aan dat hij niet beschikkingsbevoegd is over het eigendomsaandeel van de echtgenoot, zodat de gedane aanbieding niet kan leiden tot levering. Pachter is het hier niet mee eens en stelt dat de echtgenoot van verpachter bij alle besprekingen over de overeenkomsten betrokken was. Toen de overeenkomsten werden besproken aan de keukentafel bij verpachter thuis, was de echtgenoot van verpachter er telkens bij en dit gaf de indruk dat de overeenkomsten – pacht en eerste recht van koop – uit beider naam werden gesloten, al stond alleen verpachter als ondertekenaar op de overeenkomsten. Een dergelijke gang van zaken is volgens pachter ook niet ongebruikelijk in een traditioneel boerengezin.

De gang van zaken is niet door verpachter weersproken, zodat de rechtbank hiervan uit moet gaan. Dit betekent dat pachter mocht afgaan op de veronderstelling dat verpachter tekenden en dit mede namens de echtgenoot van verpachter deed/die hiermee instemde.

Verder voert verpachter aan dat er geen sprake is van een koopoptie, maar slechts van een aanbiedingsplicht. Aan de aanbiedingsplicht zou zijn voldaan nu de rentmeester op 2 maart 2020 het verpachte aan pachter zou hebben aangeboden. Pachter zou hiervan hebben afgezien, zodat het verpachter vrij stond het verpachte aan een derde te verkopen. De rechtbank overweegt dat benamingen als “eerste recht van koop”, “voorkeursrecht” en “aanbiedingsplicht” geen wettelijke termen zijn. De inhoud van de afspraken wordt bepaald door wat partijen zijn overeengekomen. In het onderhavige geval zijn partijen overeengekomen dat verpachter bij verkoop van het verpachte het verpachte perceel eerst zal worden aangeboden aan de zittende pachter (…). De rechtbank zal hierna voor deze verplichting de term “eerste recht van koop” (blijven) gebruiken. De sterkte of zwakte van dit eerste recht van koop is niet relevant. Het eerste recht van koop is tussen partijen overeengekomen. Dat geldt bij de verdere beoordeling dan ook als uitgangspunt.

Met betrekking tot de aanbieding door de rentmeester stelt pachter hier tegenover dat de rentmeester een aanbieding heeft gedaan met betrekking tot de woning en één hectare grond (niet zijnde het verpachte). Dat voorstel heeft pachter afgewezen. De verklaring van de pachter legt naar oordeel van de rechtbank meer gewicht in de schaal. Pachter heeft immers al bij de onderhandeling over de pachtovereenkomst meteen laten weten dat hij op termijn geïnteresseerd zou zijn om het te pachten stuk grond te kopen. Dit was voor pachter een belangrijke voorwaarde voor pacht omdat hij gezien de teelt van zacht fruit een flinke investering zou doen en ook na twaalf jaar verder wil kunnen gaan renderen. Dat dit zo belangrijk was voor pachter wordt onderschreven door het gegeven dat het expliciet is besproken, voordat de pachtovereenkomsten werden gesloten.

De rechtbank kent de vordering van pachter toe en verplicht verpachter om het verpachte binnen 7 dagen tegen een marktconforme waarde aan te bieden aan de pachter.

Bestuursrecht
Kamerbrief over normen windparken (https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2021/07/06/kamerbrief-over-de-gevolgen-van-de-uitspraak-van-de-raad-van-state-over-de-milieubeoordeling-voor-windturbinenormen)

Zoals in eerdere overzichten aangegeven, kunnen de algemene regels voor windturbines in het Activiteitenbesluit milieubeheer (Abm) en de bijbehorende Activiteitenregeling milieubeheer (Arm) voor windturbineparken (windturbinebepalingen) niet gebruikt worden omdat hiervoor geen plan-mer is opgesteld. Staatssecretaris Yeşilgöz heeft in een kamerbrief de gevolgen van de uitspraak van de Afdeling toegelicht. De staatssecretaris schrijft dat er in Nederland geen ervaring is met het maken van een plan-mer voor algemene regels. Om die reden is het volgens de staatssecretaris lastig om uitspraken te doen over de tijd die gemoeid zal zijn met het opstellen van de plan-mer. De staatssecretaris schat hiervoor desalniettemin een periode van 1,5 tot 2 jaar in.

4 augustus 2021

Eigendomsrecht
Kadastrale registratie van verjaring

Onroerende zaken kunnen worden verkregen onder algemene titel (bijvoorbeeld door vererving) en onder bijzondere titel (bijvoorbeeld door overdracht). Er is echter ook een derde optie, te weten verkrijging door verjaring. Verjaring kent twee vormen, verkrijgende verjaring en bevrijdende verjaring. Een verkrijging door middel van verjaring wordt niet automatisch verwerkt in de Basisregistratie Kadaster, maar moet actie te worden geregistreerd door de betrokkenen zelf. De registratie kan door middel van een notariële verklaring van verjaring, maar notarissen zijn hier terughouden mee, omdat dit een inhoudelijke beoordeling van de situatie ter plaatse vereist.

In de praktijk leidt dit ertoe dat niet alle verkrijgingen door verjaring worden geregistreerd en dat daarmee de informatie in de Basisregistratie Kadaster incorrect kan zijn. Om dit te verhelpen en de rechtszekerheid te bevorderen, is het ontwerpvoorstel ‘Wijziging van het Burgerlijk Wetboek en de Kadasterwet teneinde de registratie van verjaringsverkrijging te verbeteren’ ingediend. Kern uit dit wetsvoorstel is dat een notariële verklaring nog steeds vereist is, maar dat de gevolgen van een dergelijke verklaring gewijzigd worden. Als de verjaringstermijn nog niet is verstreken, heeft de verklaring tot gevolg dat de termijn tot drie jaar na inschrijving verkort wordt. Als de oorspronkelijke eigenaar dan geen actie heeft ondernomen, gaat de eigendom na die termijn over op de bezitter die de verklaring heeft laten inschrijven.

Of dit wetsvoorstel in de huidige vorm wordt aangenomen, is een interessante vraag. Daarnaast is het de vraag of notarissen sneller bereid zijn medewerking te verlenen aan dit nieuwe regime, waarbij er een ontsnappingsclausule wordt geboden aan de oorspronkelijke eigenaar om de notariële verklaring opzij te zetten.

Omgevingsrecht
Brief minister aan parlement over voortgang Omgevingswet (https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2021/07/07/kamerbrief-over-voortgang-omgevingswet-juli-2021)

Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft een voortgangsbrief over de Omgevingswet aan beide Kamers gestuurd. Hierin gaat zij in op de voortgang van de implementatie van de wet, het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO) en de wet- en regelgeving.

De beoogde inwerkingtredingsdatum van de Omgevingswet is onlangs verplaatst naar 1 juli 2022. In een bijlage bij de Kamerbrief staat een schematisch overzicht van de ontwikkeling van het DSO-LV. Er wordt gewerkt aan enkele functionaliteiten die nodig zijn om de Omgevingswet in werking te laten treden.

Steeds meer overheden zijn aangesloten op het DSO-LV of hebben zich hiervoor aangemeld. Het DSO wordt ook steeds meer gevuld met inhoud, waaronder regelgeving en vragenbomen. Daarnaast werken overheden met hun softwareleveranciers aan hun eigen ICT-systemen. Aan het einde van het derde kwartaal moeten alle partijen kunnen oefenen met het hele stelsel waarmee de wet in werking gaat treden.

De afgelopen maanden zijn de Aanvullingsregelingen grondeigendom, geluid, bodem en natuur gepubliceerd. Dat betekent dat de aanvullingssporen van de Omgevingswet klaar zijn. Daarmee is alle wet- en regelgeving van het nieuwe stelsel voor het omgevingsrecht gereed.

Milieurecht
­Noodzakelijkheid van een natuurvergunning (ECLI:NL:RBOBR:2021:3252)

In Dommelen ligt een eeuwenoude brouwerij. Hiervoor is op 28 juli 1992 een vergunning op basis van de toenmalige Hinderwet verleend. Deze vergunning is gelijkgesteld met een milieuvergunning op basis van de Wet milieubeheer en vervolgens een omgevingsvergunning (milieu) als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder e, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Tussentijds hebben enkele wijzigingen van de brouwerij plaatsgevonden waarvoor meldingen en milieuvergunningen zijn verleend. De brouwerij heeft nooit beschikt over een vergunning op basis van de Wnb of de Natuurbeschermingswet 1998 (een natuurvergunning). De brouwerij ligt nabij de beek Keersop. Deze beek en percelen aan dit riviertje maken deel uit van het Natura 2000-gebied Leenderbos, Groote Heide & De Plateau.

Vergunninghoudster heeft op 11 oktober 2016 bij gedeputeerde state (hierna: de provincie) een aanvraag ingediend voor een natuurvergunning. Oorspronkelijk is een vergunning aangevraagd voor de brouwerij zoals deze is vergund in de omgevingsvergunning van 23 juni 2014. In het bestreden besluit heeft de provincie de effecten van de brouwerij op het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied beoordeeld. Dit zijn naast stikstofdepositie ook mogelijke effecten vanwege verstoring door geluid, trilling en licht. De provincie neemt de vergunde werking in de Hinderwetvergunning uit 1992 als referentiesituatie. Tegen de natuurvergunning is beroep aangetekend met (onder andere) het argument dat er een passende beoordeling dient te worden gemaakt van de gevolgen van de brouwerij op de nabijgelegen Natura-2000 gebieden.

De rechtbank onderkent dat er nog nooit een passende beoordeling van de gevolgen van de brouwerij op de nabijgelegen Natura 2000-gebieden heeft plaatsgevonden. Maar er is ook geen noodzaak om een passende beoordeling te maken voor een bestaand project dat er al was op de referentiedatum toen het Natura 2000-gebied werd aangewezen. De rechtbank verwijst in dit verband naar de uitspraak van de Afdeling van 20 januari 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:71). Kort gezegd moet volgens de Afdeling op het moment waarop geen sprake meer is van de voortzetting van één en hetzelfde project beoordeeld worden of de wijziging van het bestaande project significante gevolgen kan hebben.

De rechtbank concludeert dat geen sprake is van een toename van stikstofdepositie op de nabijgelegen Natura 2000-gebieden vanwege de brouwerij in de aangevraagde situatie ten opzichte van de referentiesituatie. Ook zijn significante gevolgen vanwege de overige effecten in de aangevraagde situatie ten opzichte van de referentiesituatie op de nabijgelegen Natura 2000-gebieden uitgesloten. Daarom is voor de aangevraagde situatie géén vergunning noodzakelijk.

28 juli 2021

Eigendomsrecht
Volledige schadevergoeding bij belemmering eigendomsrecht (https://www.overwater-grondbeleid.nl/getattachment/1e6cefc1-0b14-49fa-ac1f-5a9b2a54c446/Recht-op-volledige-schadevergoeding-bij-belemmerin)

Arjan van Delden, jurist bij Overwater, heeft een artikel geschreven over de schadevergoeding bij gedoogplichten over de Belemmeringenwet Privaatrecht (BP). Een belangrijke conclusie uit het artikel is dat het niet altijd in het belang van de grondeigenaar is om mee te werken aan de vestiging van een zakelijk recht, omdat daarin vaak wordt afgesproken dat er geen verhaal mogelijk is voor toekomstige vorderingen. Als er sprake is van een gedoogplicht onder de BP kan er elke keer dat er schade is, schadevergoeding geëist worden.

De FPG heeft een modelovereenkomst opgesteld voor het vestigen van een zakelijk recht met betrekking tot kabels en leidingen. In de modelovereenkomst kunnen de artikelen worden aangepast om aan te sluiten op de gewenste situatie.

Bestuursrecht
­Vernietiging besluiten bouw windparken (https://www.raadvanstate.nl/actueel/nieuws/@126328/geen-toestemming-windparken-houten-oss/)

De Afdeling BestuursrechtspraakRaad van State heeft in twee afzonderlijke uitspraken de besluiten voor de bouw van windturbines bij Oss en Houten vernietigd.

Met betrekking tot het windpark in Houten overwoog de Afdeling het college van burgemeester en wethouders in de omgevingsvergunning de landelijke windturbinenormen uit het Activiteitenbesluit en de Activiteitenregeling heeft toegepast. Die normen mogen echter als gevolg van een uitspraak van de Afdeling van 30 juni jl. (eerder aangehaald in het overzicht van 5 juli 2021) niet meer worden gebruikt totdat de regering daarvoor een milieubeoordeling heeft gemaakt. Een gemeente is overigens niet verplicht om gebruik te maken van de nationale windturbinebepalingen. Zij kan ook eigen normen vaststellen voor bijvoorbeeld geluid en slagschaduw.

Met betrekking tot het windpark in Oss heeft de gemeente geen gebruik gemaakt van deze normen, maar heeft de gemeenteraad niet de voorwaarde opgenomen dat er financiële zekerheid moet zijn dat de windturbines na 25 jaar worden afgebroken. Deze voorwaarde moet gesteld worden, als gevolg van de Verordening ruimte van de provincie Noord-Brabant. Als gevolg hiervan voldoet het bestemmingsplan niet aan de provinciale regels en moet het besluit van de gemeenteraad worden vernietigd.

In beide gevallen betekenen de uitspraken dat er op dit moment geen toestemming is om de windturbines te bouwen. Beide gemeenten kunnen nieuwe besluiten nemen om de windparken alsnog mogelijk te maken. De gemeente Houten kan er dan voor kiezen eigen windturbinenormen vast te stellen. De gemeente Oss zal in een eventueel nieuw besluit voor de windturbines onder meer rekening moeten met de nieuwste windparkvoorwaarden uit de Interim Omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant.

21 juli 2021

Erfpachtrecht
Onredelijke bezwarende algemene erfpachtvoorwaarden (ECLI:NL:RBMNE:2021:865)

De gemeente Utrecht heeft in de loop der jaren de canon van een aantal erfpachters verhoogd en een aanbod gedaan om het recht van erfpacht om te zetten in eeuwigdurende erfpacht tegen betaling van een eenmalig bedrag. Uit de algemene erfpachtvoorwaarden blijkt dat de gemeente bevoegd is om de algemene erfpachtvoorwaarden eenzijdig aan te passen. De erfpachter stellen dat de algemene erfpachtvoorwaarden onredelijk bezwarend zijn en daarom vernietigd moeten worden, zowel met betrekking tot de mogelijkheid tot wijziging van de algemene erfpachtvoorwaarden als de mogelijkheid tot verhoging van de canon.

De vaste jurisprudentie is dat een beding dat voor een van partijen de bevoegdheid bevat om de algemene voorwaarden eenzijdig te wijzigen niet steeds onredelijk bezwarend is. Van belang is de ratio en rechtvaardiging van, de voorwaarden voor en beperkingen op een dergelijke bevoegdheid kunnen meebrengen dat er geen sprake is van onredelijke bezwarendheid. Hierbij is onder meer van belang dat de erfpachtvoorwaarden deel uitmaken van het beleid van een gemeente dat zij voert als overheid met betrekking tot de grond binnen haar grenzen, dat het kennelijke doel van de wijzigingsbevoegdheid is om de voorwaarden na verloop van tijd te kunnen aanpassen aan de gewijzigde verhoudingen, opvattingen en inzichten, dat de voorwaarden worden getoetst en vastgesteld door de raad van de gemeente (dat een democratisch gekozen, vertegenwoordigend orgaan is), dat de vaststelling en toepassing van die voorwaarden mede moeten voldoen aan algemene rechtsbeginselen en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, en dat bij de toets aan deze beginselen mede van belang is of kan zijn met welk doel de gemeente de grond (niet in eigendom, maar) in erfpacht heeft uitgegeven en uitgegeven houdt. Gelet op deze aspecten valt niet in te zien dat het een dergelijk beding zonder meer onredelijk bezwarend zou zijn.

Op basis van bovenstaande jurisprudentie komt de rechtbank tot de conclusie dat in onderhavige gevallen geen sprake is van onredelijke bezwarendheid van de algemene erfpachtvoorwaarden. Dit geldt zowel voor de mogelijkheid tot wijziging van de algemene erfpachtvoorwaarden als de mogelijkheid tot verhoging van de canon.

Huurrecht
Een ‘niet-redelijk voordeel’ in een huurovereenkomst (ECLI:NL:HR:2021:1157)

De Hoge Raad heeft prejudiciële vragen beantwoord van de kantonrechter in Amsterdam over bedingen in een huurovereenkomst voor woonruimte. Onderdeel van de vragen was of een verhuurder een vergoeding mag vragen voor een tegenprestatie die uitsluitend of voornamelijk de belangen van de verhuurder dient.

De Hoge Raad oordeelt dat indien de verhuurder tegenover het voordeel dat hij heeft bedongen, een tegenprestatie verricht die uitsluitend of voornamelijk zijn eigen belangen dient, staat tegenover dat voordeel geen of alleen een verwaarloosbare tegenprestatie. Als uitgangspunt volgt hieruit dat een niet redelijk voordeel in de zin van art. 7:264 BW aanwezig is, tenzij uit bijzondere omstandigheden anders volgt. Onder tegenprestaties die uitsluitend of voornamelijk de belangen van de verhuurder dienen, moeten mede worden begrepen prestaties die behoren bij de normale woningexploitatie.

De beoordeling of een niet redelijk voordeel bestaat, dient in beginsel plaats te vinden door iedere door de verhuurder geleverde tegenprestatie afzonderlijk te bezien in verhouding tot het voordeel dat de huurder daarvoor heeft verschaft. Indien tegenover het voordeel dat de huurder heeft verschaft, meer dan een tegenprestatie staat, zonder dat de kosten aan de verschillende tegenprestaties zijn toegerekend, kan een afzonderlijke beoordeling echter achterwege blijven als de tegenprestaties samen onmiskenbaar voor de huurder zodanige baten opleveren dat dit voordeel voor de verhuurder niet onredelijk is.

Bestuursrecht
Legataris of erfgenaam bij overdracht NSW-landgoed (ECLI:NL:RBDHA:2021:6181)

De eigenaresse van een NSW-gerangschikt landgoed overlijdt en laat het landgoed na aan een legataris. Hiervoor is levering door de erfgenamen aan de legataris nodig, wat ook is gebeurd in onderhavig geval. De legataris heeft niet binnen 6 maanden na overdracht een verzoek tot voortzetting van de NSW-rangschikking ingediend. De rangschikking is daarop ingetrokken.

De legataris gaat hiertegen in beroep. Hij voert aan dat hij het landgoed heeft verkregen uit een erfenis en er daarom op vertrouwd heeft dat de rangschikking doorliep, zoals blijkt uit de brochure “Rangschikking als landgoed, Fiscale faciliteiten”. De legataris ziet geen aanleiding om onderscheid te maken tussen de termen legataris en erfgenaam.

De rechtbank overweegt dat een erfgenaam de voormalige eigenaar opvolgt. Dat is een andere situatie dan bij een legataris, waarbij er sprake is van eigendomsoverdracht. De eigendomsoverdracht heeft tot gevolg dat de eigenaar (in dit geval de legataris) een voortzettingsverzoek moet indienen om een ononderbroken rangschikking mogelijk te maken. In de wet is geregeld dat er een verzoek moet worden gedaan binnen zes maanden na overdracht van het landgoed, waardoor de rangschikking rechtmatig is ingetrokken.

• Ambtshalve toets van de tijdigheid losgelaten (https://www.rechtspraak.nl/Organisatie-en-contact/Organisatie/Centrale-Raad-van-beroep/Nieuws/Paginas/Bestuursrechter-toetst-niet-meer-ambtshalve-tijdigheid-rechtsmiddel-in-voorgaande-fase.aspx)

De Centrale Raad van Beroep heeft in een zogenoemde gemengde kamer, bestaande uit de presidenten van de Centrale Raad van Beroep en het College van Beroep voor het bedrijfsleven en de voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, uitspraak gedaan in een zaak waarin de vraag centraal staat of de rechtbank Zeeland-West-Brabant een bezwaar terecht ambtshalve (uit zichzelf, los van wat partijen hebben aangevoerd) wegens termijnoverschrijding niet-ontvankelijk heeft verklaard. In de uitspraak wordt bepaald dat de bestuursrechter niet langer ambtshalve de tijdigheid van een bezwaar beoordeelt. Hetzelfde geldt voor de ambtshalve beoordeling in hoger beroep of het beroep bij de rechtbank tijdig was.

De gemengde kamer oordeelt dat de wettelijke bepalingen over de tijdigheid van een bezwaar- of beroepschrift dwingend van aard zijn, maar dit betekent niet dat zij van openbare orde zijn. De bestuursrechter mag daarom niet meer ambtshalve toetsen of een bezwaarschrift tijdig is ingediend en in hoger beroep wordt niet meer ambtshalve getoetst of bij de rechtbank tijdig beroep was ingesteld. Het nieuwe uitgangspunt wordt ook gehanteerd voor lopende zaken. Hiermee wordt voorkomen dat aan een belanghebbende de toegang tot de bestuursrechter wordt ontzegd als tussen partijen de tijdigheid van een rechtsmiddel in een voorgaande fase niet was opgeworpen.

14 juli 2021

Pachtrecht
Medepacht en indeplaatsstelling (ECLI:NL:GHARL:2021:5656)

Appellant wenst zijn zoon als medepachter aan te merken, maar de verpachter werkt hier niet aan mee. Appellant en zijn zoon hebben een vennootschap onder firma opgericht met als doel samen een agrarisch bedrijf uit te oefenen en actief te zijn in de dienstverlening voor vervoer over land en/of de agro-logistieke dienstverlening.

Naar mening van de rechtbank bood de zoon onvoldoende waarborgen voor een behoorlijke bedrijfsvoering. De zoon heeft geen agrarische opleiding en onvoldoende werkervaring in de landbouw. De vordering tot het aanmerken van de zoon als medepachter op grond van artikel 7:364 BW werd daarom afgewezen.

Volgens het hof heeft de zoon niet laten zien dat hij voldoende kennis en ervaring heeft om een agrarisch akkerbouwbedrijf te leiden, de ontwikkelingen in de landbouw te volgen en daarop bedrijfsmatig te anticiperen. Hij kon geen duidelijke toekomstvisie op het bedrijf geven in relatie tot belangrijke Europese en maatschappelijke ontwikkelingen. Hij liet ook niet zien dat hij goed zicht op de landbouwkundige ontwikkelingen in de akkerbouw. Naar het oordeel van het hof wreekt zich hier dat de zoon geen enkele agrarische scholing heeft gehad. De bijeenkomsten van de AJK (Agrarisch Jongeren Kontakt) die hij heeft bijgewoond, hebben dat gebrek niet kunnen opvullen. Over de financiële mogelijkheden voor de bedrijfsovername die in het verschiet ligt, hebben appellant en zijn zoon geen duidelijke beeld (medegedeeld), terwijl het bedrijfsplan dat is ingediend de nodige vragen oproept over de overname en de toekomstige winstkansen. Het hof is daarom eveneens van de mening dat de verpachter niet gedwongen kan worden om de zoon als medepachter aan te merken.

Bestuursrecht
Afzien van invordering van een last onder dwangsom (­ECLI:NL:RVS:2021:1405)

Appellant heeft een bomenrij gekapt zonder vergunning. Het college van B&W heeft hem een herplantplicht opgelegd, met een dwangsom indien de herplant na een bepaalde datum is uitgevoerd. Tegen dit besluit is een gerechtelijke procedure gevolgd, waarin het besluit in rechte is vastgesteld.

Het college heeft na de datum die in de herplantplicht werd gesteld, geconstateerd dat niet is voldaan aan de last. Vervolgens heeft het college de verbeurde dwangsom ingevorderd. Appellant is het niet met de invordering eens omdat het naar zijn mening niet mogelijk is de herplant uit te voeren als gevolg van de aanwezigheid van een gasleiding op de bewuste locatie. De rechtbank heeft dit argument terzijde geschoven omdat de vraag naar de uitvoerbaarheid slechts in uitzonderlijke gevallen in de invorderingsprocedure aan de orde kan komen. Naar mening van de rechtbank was van een dergelijke uitzonderlijke situatie hier geen sprake, naar mening van de appellant is dat wel het geval.

Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State moet bij een besluit tot invordering van een verbeurde dwangsom aan het belang van de invordering een zwaarwegend gewicht worden toegekend. Slechts in bijzondere omstandigheden kan geheel of gedeeltelijk van invordering worden afgezien. Verder kan een belanghebbende in de procedure tegen de invorderingsbeschikking of de kostenverhaalsbeschikking in beginsel niet met succes gronden naar voren brengen die hij tegen de last onder dwangsom of last onder bestuursdwang naar voren heeft gebracht of had kunnen brengen. Dit kan slechts in uitzonderlijke gevallen.

In onderhavig geval heeft appellant gemotiveerd aangevoerd dat uitvoering van de herplantplicht tot schade zou leiden van de aanwezige gasleiding, onder meer door e-mails van deskundigen. De gemeente heeft de conclusies over mogelijke schade niet gemotiveerd weerlegd. De conclusie van de Afdeling is dat de last zoals deze is opgelegd, evident niet kan worden uitgevoerd vanwege de aanwezigheid van een gasleiding op de bewuste locatie. Gelet hierop is sprake van een bijzondere omstandigheid op grond waarvan het college van invordering had behoren af te zien.

7 juli 2021

Pachtrecht
Ontruiming na kortdurende pacht (ECLI::NL:RBOVE:2021:2555)

Na een pachtperiode van drie jaar blijft de pachter met toestemming van de verpachter gebruik maken van een perceel grond met (een deel van de ) boerderij en kapschuur. Als de verpachter (nu ingebruikgever) een koper heeft voor de boerderij, beroept hij zich op de afspraak dat de pachter (nu ingebruiknemer) de boerderij binnen drie maanden zou verlaten als de verpachter die nodig zou hebben. De pachter is van mening dat de pacht is voortgezet, dan wel dat die is overgegaan in huur. De verpachter verzoekt de pachtkamer in deze procedure on de boerderij te mogen ontruimen.

De pachtkamer overweegt dat bij aanvang van hun contractuele relatie, partijen uitdrukkelijk gekozen hebben voor een kortdurende pachtovereenkomst. Zij hebben die overeenkomst laten goedkeuren door de grondkamer. Weliswaar is na afloop van de overeengekomen pachtperiode het gebruik van de woonboerderij door de pachter en zijn partner voortgezet, maar er zijn geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht waaruit kan volgen dat er sinds die tijd sprake is van huur.

De pachtkamer gaat er evenmin vanuit dat in een bodemprocedure geoordeeld gaat worden dat er op dit moment tussen partijen nog sprake is van pacht. Er zijn namelijk meerdere feiten en omstandigheden die een aanwijzing vormen voor het aannemen dat er geen pachtverhouding bestaat.

De pachtovereenkomst die partijen in 2011 met elkaar zijn aangegaan is een overeenkomst van korte duur (drie jaren) en de bijzondere omstandigheden die de aanleiding vormen voor de korte duur zijn in de overeenkomst omschreven. De overeenkomst is ter goedkeuring aan de grondkamer voorgelegd en de goedkeuring is vervolgens verleend, waarbij is bepaald dat verlenging kan worden gevorderd uiterlijk zes maanden vóór het einde van de overeenkomst. Het staat vast dat geen van partijen verlenging heeft gevorderd. In deze situatie, bij een overeenkomst van korte duur, een specifieke instructie ten aanzien van de verlenging ervan en het gegeven dat geen van partijen om verlenging heeft gevraagd, ligt het niet voor de hand om aan te nemen dat de pachtovereenkomst stilzwijgend is verlengd.

Evenmin ligt voor de hand dat er in het voorjaar van 2014 tijdens een telefoongesprek tussen partijen (met een duur van ongeveer 5 minuten) een nieuwe mondelinge pachtovereenkomst tot stand is gekomen. Deze pachtovereenkomst zou niet aan de grondkamer zijn voorgelegd en zou daarom van onbepaalde duur zijn, volgens de pachter. De pachtkamer kan de pachter in dit betoog niet volgen. Verpachter heeft namelijk betwist dat hij ermee heeft ingestemd om met de pachter een nieuwe pachtovereenkomst aan te gaan na afloop van de eerste overeenkomst. Verder betrekt de pachtkamer in de beoordeling dat een logische reden om de overeenkomst in dat geval niet aan de grondkamer voor te leggen ontbreekt.

Milieurecht
Algemene normen uit het Activiteitenbesluit en de Activiteitenregeling mogen niet gebruikt worden voor windturbineparken (ECLI:NL:RVS:2021:1395)

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State  heeft vastgesteld dat voor de algemene normen voor geluid, slagschaduw en veiligheid die in Nederland gelden voor de bouw en het gebruik van windturbines, op grond van het Europese recht een beoordeling door de regering moet worden gemaakt van de gevolgen voor het milieu. Tot die tijd mogen deze algemene normen in het Activiteitenbesluit en de Activiteitenregeling niet worden gebruikt voor windturbineparken. Deze uitspraak heeft ook gevolgen voor vergelijkbare ruimtelijke besluiten voor windturbineparken in Nederland.

De uitspraak is het gevolg van het zogenoemde Nevele-arrest van het Hof van Justitie in Luxemburg van juni 2020. In dit arrest oordeelde het Europese Hof dat voor een aantal windturbinenormen op grond van de Europese richtlijn voor Strategische Milieubeoordeling een milieubeoordeling moet worden gemaakt en dat dit ten onrechte was nagelaten. In enkele procedures bij de Afdeling bestuursrechtspraak over windturbineparken, waaronder deze zaak over de uitbreiding van het windpark in Delfzijl, hebben bezwaarmakers aangevoerd dat dit arrest van het Europese Hof ook gevolgen heeft voor de windturbinenormen in het Nederlandse Activiteitenbesluit en de Nederlandse Activiteitenregeling. Volgens hen dwingt het Europese recht ertoe dat ook voor de Nederlandse windturbinenormen een milieubeoordeling moet worden gemaakt.

De Afdeling bestuursrechtspraak oordeelt dat dit inderdaad moet. De Afdeling heeft daarvoor de Nederlandse windturbinenormen beoordeeld aan de hand van de criteria die het Europese Hof in zijn arrest hanteert. Daarbij is vooral van belang dat de windturbinenormen een plan of programma vormen op grond van een Europese milieurichtlijn. Aan de hand van de uitleg die het Europese Hof hieraan geeft in het Nevele-arrest, is de Afdeling bestuursrechtspraak van oordeel dat het Europese arrest geen ruimte laat voor een andere conclusie dan dat voor de Nederlandse windturbinenormen een milieubeoordeling had moeten worden gemaakt.

Het gevolg van de uitspraak is dat overheden de windturbinenormen in het Activiteitenbesluit en de Activiteitenregeling niet mogen gebruiken voor windturbineparken totdat een milieubeoordeling is gemaakt. De regering is nu aan zet om zo’n milieubeoordeling te maken. Als die beoordeling op juiste wijze is afgerond, dan staat het overheden weer vrij om aan te sluiten bij de windturbinenormen die dan mogelijk zijn gewijzigd.

De uitspraak betekent niet dat er in de tussentijd geen nieuwe besluiten meer kunnen worden genomen over windturbineparken. De gemeenteraad is bij een bestemmingsplan niet verplicht om aan te sluiten bij de windturbinenormen uit het Activiteitenbesluit en de Activiteitenregeling. Hij kan in een bestemmingsplan eigen normen stellen, als deze normen maar goed worden gemotiveerd voor het concrete bestemmingsplan.

Bestuursrecht
­Inwerkingtreding Wet elektronische publicaties (https://www.digitaleoverheid.nl/nieuws/wet-elektronische-publicaties-wep-per-1-juli-van-kracht/)

Op 1 juli 2021 is de Wet elektronische publicaties (WEP) van kracht geworden. Deze wet verplicht bestuursorganen (bijvoorbeeld gemeenten en provincies) om alle officiële publicaties online te zetten via de website www.officielebekendmakingen.nl. Daardoor wordt het voor burgers mogelijk om op 1 website alle algemene bekendmakingen, mededelingen en kennisgevingen van de overheid te raadplegen. Deze wetswijziging heeft als doel om burgers digitaal volledig te informeren over besluiten die impact hebben op hun leefomgeving. De burger wordt centraal gesteld bij de informatieverstrekking. Zij worden geïnformeerd over deze besluiten zodat ze tijdig hun recht van inspraak kunnen uitoefenen.

30 juni 2021

Verbintenissenrecht
Vernietiging koopovereenkomst op grond van staatssteun (ECLI:NL:GHSHE:2021:1607)

De gemeente Heerlen heeft (een appartementsrecht op het uitsluitend gebruik van) kantoorruimte gekocht. De overeenkomst is tot stand gekomen op basis van een taxatie die de gemeente had laten uitvoeren met een peildatum van anderhalve maand voor de totstandkoming van de koopovereenkomst. Een derde is van mening dat dit onrechtmatige staatssteun oplevert voor de verkoper en vordert daarom nietigverklaring van de koopovereenkomst. De rechtbank wees deze vordering af, waarna de derde in hoger beroep ging bij het Hof Den Bosch.

Het Hof toetst of er sprake is van staatssteun aan de hand van artikel 107, lid 1 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VWEU). Dat is het geval als de nakoming van de koopovereenkomst heeft geleid tot een voordeel voor de verkoper , waarbij onder ‘voordeel’ wordt verstaan een economisch voordeel dat een marktdeelnemer onder normale marktvoorwaarden niet had kunnen verkrijgen. Of daarvan sprake is wordt nagegaan op basis van het market economy operator principle (hierna: het MEO-beginsel), aan de hand waarvan wordt getoetst of een particuliere investeerder in vergelijkbare omstandigheden ertoe zou kunnen worden gebracht een even grote kapitaalinbreng te doen.

Als sprake is van een dergelijk voordeel, en als ook aan de andere vier voorwaarden ex artikel 107 lid 1 VWEU is voldaan, dan dient de betrokken overheidsinstantie de steunmaatregel ter beoordeling aan te melden bij de Europese Commissie en, in afwachting van dat oordeel, de voorgenomen steunmaatregel niet tot uitvoering te brengen (de zogenaamde standstill-verplichting). Gebeurt dit laatste wel, dan is sprake van onrechtmatige staatssteun.

Het Hof stelt, in algemene zin, voorop dat bij het taxeren van de waarde van een door een overheidslichaam aan te kopen object rekening moet worden gehouden met alle relevante omstandigheden van het geval, maar steeds indien en voor zover deze omstandigheden passen binnen het kader van het MEO-beginsel, op grond waarvan een vergelijking moet worden gemaakt met wat een particuliere partij in het kader van een vergelijkbare transactie onder vergelijkbare omstandigheden bereid zou zijn geweest te betalen. In dit geval hebben de taxateurs niet de marktwaarde vastgesteld, maar de beleggingswaarde van het appartementsrecht, uitgaande van een – door de gemeente als bijzondere aanwijzing aan de taxateurs meegegeven – sale and lease back-constructie.

De door het Hof aangewezen deskundigen zijn van mening dat de taxateurs het appartementsrecht hadden moeten taxeren uitgaande van de staat waarin het door de gemeente is aangekocht en aan haar is geleverd. Gelet op hun uitgangspunt concluderen de deskundigen dat de gemeente de bijzondere aanwijzing inzake de sale and lease back-constructie niet in de taxatieopdracht had mogen opnemen en dat de taxateurs ook niet op basis daarvan hadden mogen taxeren.

Uit het voorgaande volgt dat de verkoper een niet-marktconform voordeel heeft genoten en er sprake is van staatssteun. De aankoop door de gemeente had daarom op grond van art. 108 lid 3 VWEU door de gemeente moeten worden aangemeld bij de Europese Commissie, waarna de gemeente de standstill-verplichting in acht had moeten nemen. Nu dit niet is gebeurd, verklaart het Hof dat de koopovereenkomst nietig is. Dit betekent niet dat de gemeente nu halsoverkop het pand moet verlaten, maar de gemeente en de verkoper zullen deze uitspraak mee moeten nemen bij mogelijke onderhandelingen over een nieuwe koop- of huurovereenkomst.

MER
­Bevoegd gezag bij een m.e.r.-beoordelingsbesluit (ECLI:NL:RVS:2021:1195)

De voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) heeft een uitspraak gedaan over de vaststelling van een bestemmingsplan. De uitspraak is in zoverre interessant dat de voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat een m.e.r.-beoordelingsbesluit, genomen door het college van B&W, niet afdoende is omdat de gemeenteraad het bevoegd gezag is en de gemeenteraad dus een dergelijk besluit moet nemen.

Deze uitspraak is opmerkelijk, omdat zij in strijd is met eerdere jurisprudentie van de Afdeling en de lijn uit de Wet milieubeheer. Uit de Wet milieubeheer blijkt namelijk dat het bevoegd gezag is, het bestuursorgaan dat bevoegd is tot het voorbereiden dan wel vaststellen van een plan of besluit. Omdat het in dit geval gaat om een bestemmingsplan, waarvoor het college van B&W op grond van de Gemeentewet aangewezen is dit voor te bereiden, zou het college van B&W ook bevoegd moeten zijn het m.e.r.-beoordelingsbesluit te nemen.

Voorlopig lijkt het te gaan om een foutieve uitspraak en is dit geen vaststelling van nieuwe jurisprudentie.

23 juni 2021

Eigendomsrecht
Eigendomsverkrijging door verjaring (S.M.L. Aalderink, Land- en Tuinbouwbulletin 2021/6-7)

In het Land- en Tuinbouwbulletin staat en artikel (bijgevoegd) over de eisen van eigendomsverkrijging door verjaring. Specifiek wordt onder andere ingegaan op publieke gronden (“Uit de arresten kan weliswaar worden afgeleid dat voor publieke gronden strenge eisen gelden voor bezit, en in ieder geval sprake moet zijn van een afbakening waardoor de grond niet meer voor anderen toegankelijk is, maar de vraag is natuurlijk of dit niet al in alle gevallen vereist is.”) en gronden die grenzen aan water (“Het enkele gebruik van gronden die min of meer natuurlijk worden afgebakend door water, is dus onvoldoende om te kunnen spreken van een duidelijke eigendomspretentie. Bij de (oorspronkelijk) eigenaar hoeven in die situatie geen alarmbellen af te gaan dat een ander pretendeert eigenaar en bezitter te zijn”).

Verbintenissenrecht
­Verantwoordelijkheid voor gebreken na oplevering bij een zonnepaneelpark (ECLI:NL:GHSHE:2021:685)

Een leverancier en installateur van een zonnepanelensysteem heeft een contract gesloten met de eigenaar van een gebouw, waarop het systeem vervolgens is aangebracht. Na de installatie zijn er problemen en heeft het systeem nooit een aaneengesloten jaar goed gewerkt. Een aantal panelen is van het dak gewaaid en een omvormer is vervangen. Later blijkt dat de panelen nog steeds niet goed gemonteerd zijn. De eigenaar heeft de installateur in gebreke gesteld, de installateur heeft aansprakelijkheid afgewezen.

Volgens de installateur had de eigenaar de geconstateerde gebreken bij de oplevering kunnen waarnemen, zodat het risico daarvoor toen op de eigenaar is overgegaan, in overeenstemming met artikel 7:758 lid 3 BW. De eigenaar heeft volgens de installateur niet tijdig geklaagd. Ook beroept de installateur zich op verjaring van de vorderingen van de eigenaar.

Het Hof is het hier niet mee eens. Voor het antwoord op de vraag of een gebrek door een opdrachtgever redelijkerwijs had moeten worden opgemerkt op het tijdstip van de oplevering is diens deskundigheid bepalend. In dit geval is bepalend de bij de installateur zelf aanwezige deskundigheid; gesteld noch gebleken is dat de eigenaar werd bijgestaan door een adviseur op het gebied van PV-installaties. De eigenaar heeft een transportbedrijf en kan ook daarom niet verondersteld worden zicht te hebben op de aanwezigheid of afwezigheid van (volgens NEN 1010/IEC 62446 minimaal vereiste) documentatie omtrent over het elektrotechnische ontwerp en de realisatie, markeringen en labels en/of op de technische uitvoering van een installatie die buiten haar eigen bedrijfsvoering is gelegen. Een en ander betekent dat niet gezegd kan worden dat de eigenaar de nadien geconstateerde gebreken ten tijde van de oplevering had kunnen en moeten opmerken.

Nadeelcompensatie
Een overzicht van nadeelcompensatie (ECLI:NL:RVS:2021:1269)

Een appellant verzoekt om nadeelcompensatie als gevolg van een tracébesluit dat betrekking had op de rijksweg A4. Volgens appellant is ten gevolge van de tracébesluiten de waarde van zijn perceel gedaald, waardoor hij schade heeft geleden. De minister heeft het verzoek van appellant afgewezen, omdat eventuele schade die deze ten gevolge van de tracébesluiten heeft geleden wegens voorzienbaarheid  van de planologische verandering niet voor vergoeding in aanmerking kan komen.

De rechtbank heeft vastgesteld dat het gerealiseerde tracé van de A4 ongeveer 175 m dichter bij het perceel van appellant ligt dan het ingetekende tracé van de A4 op figuur 7 van de Startnotitie. De rechtbank achtte dit een substantiële afwijking van het tracé van de A4, die tot stand is gekomen nadat appellant zijn perceel in 1994 heeft gekocht. De rechtbank is tot de conclusie gekomen dat het voor appellant ten tijde van de koop niet voorzienbaar was dat de A4 op ongeveer 300 m afstand van zijn woning zou komen te liggen. De rechtbank heeft daarom het beroep van appellant gegrond verklaard en de minister opgedragen een nieuw besluit te nemen.

In het nieuwe besluit heeft de minister een nadeelcompensatie aan appellant toegekend van € 9.250,00. Tegen dit besluit is appellant in beroep gegaan. Hij voert beroepsgronden aan over de totstandkoming van het deskundigenadvies en het taxatierapport, de onpartijdigheid van de deskundigen, de waarde van zijn perceel onder het regime van het bestemmingsplan en onder het regime van het tracébesluit en het normaal maatschappelijk risico.

De Afdeling is het eens met de bezwaren van appellant. Zo heeft de deskundige niet aangegeven op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het perceel van appellant en de referentiepercelen met betrekking tot oppervlakte, inhoud, ligging en mate van onderhoud en courantheid. Ook is niet vermeld dat voor deze verschillen is gecompenseerd of op welke wijze tot een waarde voor het perceel van appellant is gekomen.

Met betrekking tot geluid is er aanleiding voor twijfel aan de juistheid van de geluidswaarden op de gevel van de woning van appellant die in het tracébesluit zijn vermeld. De eventuele toename in geluidhinder is echter ten onrechte niet in het deskundigenadvies betrokken. Eveneens is niet beoordeeld of de luchtkwaliteit op het perceel van appellant ten gevolge van het tracébesluit is verslechterd en waarom de realisering van een snelweg met hoog gelegen rotondes en op- en afritten en een verlegde N257 in voorheen agrarisch gebied met beperkte bebouwing leidt tot slechts enige verslechtering van de omgeving.

Tenslotte heeft de deskundige de schade met behulp van percentages bepaald. Anders dan in het taxatierapport en het deskundigenrapport is vermeld, volgt echter uit de rechtspraak van de Afdeling niet dat de waardedaling van een onroerende zaak ten gevolge van een planologische wijziging op basis van louter percentages kan worden bepaald. De in het taxatierapport en het deskundigenadvies vermelde percentages moeten worden toegelicht en gemotiveerd en kunnen in beginsel slechts worden gebruikt ter controle van een waardedaling die op basis van taxatie is bepaald.

Naast bovenstaande aspecten bespreekt de Afdeling uitgebreid wat er wel en niet hoort in een taxatierapport en deskundigenadvies met betrekking tot nadeelcompensatie (onder de regels voor planschade).

De Afdeling voorziet zelf in de zaak en stelt de nadeelcompensatie vast op € 66.250,00, te vermeerderen met wettelijke rente.

Bestuursrecht
Medewerking weigeren een gedoogplicht (ECLI:NL:RVS:2021:1223)

Een maatschap weigert medewerking te verlenen aan baggerwerkzaamheden op haar perceel, omdat zij een andere wijze van baggeren wenst te zien. Voor de baggerwerkzaamheden bestaan twee methoden: (1) de klassieke methode, waarbij een kraan de bagger opschept en langs de kant uitgooit en (2) de baggerspuitmethode, waarbij een tractor de bagger opzuigt en gelijkmatig over het weiland uitspuit.

De maatschap heeft aangegeven dat van haar perceel gebruik mag worden gemaakt, maar dat daarbij zoals afgesproken met vertegenwoordigers van het Hoogheemraadschap gebruik zal worden gemaakt van methode 2. Volgens het Hoogheemraadschap moet echter gebaggerd worden volgens methode 1. Omdat de maatschap heeft geweigerd medewerking te verlenen aan dergelijke baggerwerkzaamheden, heeft het Hoogheemraadschap aan haar een last onder dwangsom opgelegd vanwege een klaarblijkelijke dreiging van overtreding van de Waterwet. Van belang om op te merken is dat de behandelend ambtenaar mondeling is overeengekomen met de maatschap dat de baggerwerkzaamheden uitsluitend met methode 2 zouden worden uitgevoerd en deze afspraak met een handdruk is bekrachtigd.

De maatschap betoogt dat het Hoogheemraadschap van handhavend optreden had moeten afzien, omdat er sprake is van strijd met het vertrouwensbeginsel. Met de behandelend ambtenaar is mondeling overeengekomen dat de baggerwerkzaamheden uitsluitend met methode 2 zouden worden uitgevoerd, deze afspraak is met een handdruk bekrachtigd en aan deze afspraak is ook feitelijk uitvoering gegeven op dezelfde en daaropvolgende dag. Volgens de maatschap heeft het Hoogheemraadschap zich daarna ten onrechte, in strijd met het opgewekte vertrouwen, niet gehouden aan deze afspraak.

In haar uitspraak van 29 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1694, heeft de Afdeling een stappenplan uiteengezet dat wordt gehanteerd bij een beroep op het vertrouwensbeginsel. De eerste stap is de juridische kwalificatie van de uitlating en/of gedraging waarop de betrokkene zich beroept, namelijk de vraag of die uitlating en/of gedraging kan worden gekwalificeerd als een toezegging. Bij de tweede stap moet de vraag worden beantwoord of die toezegging aan het bevoegde bestuursorgaan kan worden toegerekend. Indien beide vragen bevestigend worden beantwoord, en er dus sprake is van gerechtvaardigde verwachtingen, volgt de derde stap. In het kader van die derde stap zal de vraag moeten worden beantwoord of het gewekte vertrouwen moet worden nagekomen. Dat sprake is van gerechtvaardigde verwachtingen betekent niet dat daaraan altijd moet worden voldaan. Zwaarder wegende belangen, zoals het algemeen belang of de belangen van derden, kunnen daaraan in de weg staan. Daartoe is vereist dat bij afweging van de betrokken belangen, waarbij het belang van degene bij wie de gerechtvaardigde verwachtingen zijn gewekt zwaar weegt, geen zwaarder wegende belangen aan het honoreren van de verwachtingen in de weg staan.

Voor de maatschap is van groot belang dat methode 2 wordt toegepast, omdat bij deze methode geen zware kranen worden gebruikt, geen onwerkbare baggerlagen op het perceel worden achtergelaten en minder substantiële schade toegebracht wordt aan het perceel. Het Hoogheemraadschap heeft in dat verband toegelicht dat de baggeropgave per jaar ongeveer honderden kilometers is, slechts een beperkte tijd van het jaar kan worden gebaggerd, het noodzakelijk is om tijdig en efficiënt te baggeren, methode 2 arbeidsintensief en tijdrovend is en daarom methode 1 wordt toegepast. Naar aanleiding van de gevoerde gesprekken over de te gebruiken baggermethode is dit volgens het college ook bekend bij de maatschap. Naar het oordeel van de Afdeling weegt het algemeen belang om zoveel mogelijk methode 1 te gebruiken weliswaar zwaar, maar is dat belang in dit geval niet doorslaggevend. De Afdeling neemt hierbij in aanmerking dat in de last geen specifieke baggermethode is vermeld, terwijl het college daarin had kunnen opnemen dat alleen methode 1 zal worden toegepast. Onder deze omstandigheden weegt het algemeen belang niet zwaarder dan het belang van de maatschap bij het honoreren van het bij haar gewekte vertrouwen.

16 juni 2021

Pachtrecht
Nieuwe pachtnormen
De pachtnormen 2021 en veranderpercentages, die gelden vanaf 1 juli 2021, zijn vastgesteld en gepubliceerd. De normen en begeleidende kamerbrief van minister Schouten zijn te downloaden op https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2021/05/31/pachtnormen-2021.

Opstalrecht­
Erfdienstbaarheden en opstalrecht, verplichting tot verlenen van medewerking (ECLI:NL:RBNHO:2021:3550)

Een grondeigenaar heeft een vaststellingsovereenkomst gesloten met een ontwikkelaar van een windpark. In deze overeenkomst is onder andere opgenomen dat de grondeigenaar medewerking zal verlenen aan alle door de ontwikkelaar noodzakelijk geachte werkzaamheden, waaronder de werkzaamheden ten behoeve van twee windturbines op grond van de grondeigenaar, waarvoor een opstalovereenkomst is overeengekomen. De ontwikkelaar heeft concepten voorgelegd voor de notariële akte tot vestiging van het opstalrecht en de erfdienstbaarheden, maar partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen.

De ontwikkelaar vordert in kort geding dat de grondeigenaar medewerking verleent binnen 24 uur om de akte te laten passeren. De grondeigenaar wenst dat een aantal inhoudelijke wijzigingen worden doorgevoerd in de concept-akte. De rechtbank is het gedeeltelijk met de grondeigenaar eens en is van oordeel dat een aantal bepalingen dienen te worden geschrapt. Aan de andere kant is de rechtbank van oordeel dat de aangedragen inhoudelijke bezwaren tegen de door ontwikkelaar opgestelde conceptakte niet van zodanig gewicht zijn dat de in de vaststellingsovereenkomst genoemde bepaling om mee te werken aan het tekenen van de akte kan worden opgeschort. De grondeigenaar dient binnen 48 uur zijn medewerking te verlenen aan het passeren van de gewijzigde akte.

Bestemmingsplan
Woningen bestemmen voor een bepaalde doelgroep? (ECLI:NL:RVS:2021:920)

De gemeente Zwolle heeft een bestemmingsplan vastgesteld en een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van een appartementencomplex met levensloopbestendige appartementen. Een appellant betoogt dat het plan weliswaar gericht is op senioren, maar het bewonen door werkenden of jongeren niet in de weg staat.

De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State wijst erop dat het opnemen van een verbod op het gebruik van woningen door personen buiten de beoogde doelgroep senioren in een bestemmingsplan niet mogelijk is, omdat dit zou leiden tot een niet ruimtelijk relevant onderscheid naar leeftijd. De gemeente heeft dit ook erkend en stelt dan ook dat in het plan geen garantie kan worden opgenomen dat de voorziene appartementen alleen aan senioren mogen worden verkocht of dat de appartementen alleen door hen mogen worden gebruikt.

De gemeente kan echter wel een koppeling maken tussen de begripsbepalingen en de planregels, en bepalen dat de woning bedoeld is voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. Met een dergelijke bepaling kan de gemeente bewoning door studenten of arbeidsmigranten tegengaan.

Onteigening
Rente op vrijkomend kapitaal gesteld op 2% in plaats van de gebruikelijke 4% (ECLI:NL:RBGEL:2021:2634)

De rechtbank Gelderland heeft de onteigening uitgesproken over twee percelen grond. De vraag in deze zaak is wat de hoogte van de schadeloosstelling dient te zijn, en vooral met betrekking tot de rente op het vrijkomend kapitaal.

Vaste jurisprudentie is dat bij het bepalen van de rente over het vrijkomend kapitaal moet worden gekeken naar een belegging die wat risico en liquiditeit betreft de investering die door de onteigening verloren ging, zo dicht mogelijk benadert. Voor de situatie dat herbelegging in bedrijfsmiddelen (zoals landbouwgrond) niet in aanmerking komt, geld dat de onteigende in het algemeen zal zoeken naar een andere belegging, waarbij de verhouding tussen de voor zijn vermogenspositie van belang zijnde aspecten van liquiditeit en risico enerzijds en het voor zijn inkomenspositie belangrijke aspect van rendement anderzijds, voor hem zo gunstig mogelijk is.

Uitgangspunt is dat de grond die door de onteigening verloren is gegaan een waardevaste en dus (vrijwel) risicoloze investering was. Dit betekent dat aangenomen moet worden dat een redelijk handelend onteigende in het onderhavige geval met het vrijkomende kapitaal opnieuw (vrijwel) risicoloos zal gaan beleggen. De deskundigen in deze zaak sloten aan bij de mogelijkheid van langjarig beheerd beleggen in een fonds met weinig risico. Het rekenmodel van ABN Amro dat hiervoor gehanteerd werd, resulteerde in een verwacht rendement van 40% over een looptijd van 20 jaar, derhalve 2% per jaar. De rechtbank is het met deze redenering eens.

Belangrijk is om op te merken dat dit slechts één uitspraak betreft, zijnde van een lagere rechter. Het kan niet met zekerheid gezegd worden dat deze redenatie vaste jurisprudentie zal gaan vormen.

9 juni 2021

Verbintenissenrecht
De grenzen van een inspanningsverplichting voor de gemeente (ECLI:NL:HR:2021:339)

Een ontwikkelaar heeft een exploitatieovereenkomst gesloten met de gemeente, waarin de gemeente zich verplicht om zich in te spannen de bouwvergunningen die voor de uitvoering van het project nodig zijn direct na het indienen van elke aanvraag in behandeling te nemen en binnen de gestelde wettelijke termijnen af te handelen. De ontwikkelaar heeft ook een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met een derde, waarin is bepaald dat partijen de overeenkomst mogen ontbinden indien de ontwikkelaar niet uiterlijk 31 december 2009 in het bezit is van de voor het project benodigde vergunningen.

De gemeente heeft niet binnen de daarvoor geldende termijn op de aanvragen voor de bouwvergunningen beslist, waardoor de vergunningen van rechtswege zijn verleend. De koop-/aannemingsovereenkomst wordt echter ontbonden door de derde omdat de termijn van 31 december 2009 niet gehaald is. De ontwikkelaar stelt dat de gemeente tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen.

De Hoge Raad is van oordeel dat een verdergaande betekenis van de inspanningsverplichtingen niet uit de exploitatieovereenkomst kan worden afgeleid: deze bevat geen afwijking van de wettelijke beslistermijnen of een sanctie op het niet nakomen van verplichtingen door de gemeente. In het bijzonder blijkt niet dat is beoogd om zonder meer een contractuele aansprakelijkheid te scheppen voor het geval dat de gemeente niet tijdig zou beslissen op bouwaanvragen.

Pachtrecht
Glyfosaatverbod op reguliere pacht niet gesteund door staatssecretaris Knops (Kamerbrief, 25 mei 2021)

De Tweede Kamer heeft in december 2020 een motie aangenomen waarin de regering verzocht werd om glyfosaathoudende middelen op gronden van het Rijksvastgoedbedrijf te verbieden. Staatssecretaris Knops reageert per brief op deze motie en voert aan dat dit op basis van geldend recht niet mogelijk is voor het overgrote deel van de pachtovereenkomsten.

Een wettelijke beperking van het gebruik van dergelijke middelen s alleen mogelijk als blijkt uit nieuwe wetenschappelijke inzichten dat niet meer voldaan wordt aan de goedkeurings- en toelatingsvoorwaarden. Hiervan is op dit moment geen sprake. Om deze reden is het huidige beleid (als gevolg van afspraken met de agrarische sector) dat er geen glyfosaathoudende middelen worden gebruikt, tenzij het niet anders kan.

Om aan de aangenomen motie te kunnen voldoen dienen alle pachtovereenkomsten eenzijdig en direct aangepast te worden. 90% van de pachtovereenkomsten betreffen regulier verpachte gronden. Op basis van geldend recht is het niet mogelijk deze overeenkomsten aan te passen zoals voorgesteld in de motie.

In zijn algemeenheid valt op te merken dat in nieuwe pachtovereenkomsten een glyfosaatverbod onder omstandigheden afgesproken lijkt te kunnen worden. De Centrale Grondkamer heeft in 2020 geoordeeld (GP 11.812) dat de bepaling “Op het pachtobject mogen geen glyfosaat houdende middelen (bijvoorbeeld Roundup) worden gebruikt.” geen buitensporige verplichting voor de pachter betreft. Het ging hier om een geliberaliseerde pachtovereenkomst voor de duur van 1 jaar en de Centrale Grondkamer hield rekening met de specifieke omstandigheden van het geval, waaronder (1) het feit dat het gaat om gebruik waarbij geen perspectief is op langer gebruik, (2) het gepachte openbaar is aangeboden waarbij het glyfosaatverbod is aangegeven, en (3) het verpachte niet onkruidvrij opgeleverd hoeft te worden.

Bestuursrecht
­Medegebruik en verhuur van onbenutte capaciteit hoogspanningsverbindingen (ECLI:NL:RBROT:2021:4237)

Leden van de Federatie Particulier Grondbezit (FPG) hebben toestemming gegeven aan TenneT voor de aanleg van mantelbuizen met glasvezel. TenneT stelt de onbenutte overcapaciteit van deze buizen tegen betaling beschikbaar aan derden. De FPG stelt dat dit medegebruik en verhuur niet is gedekt door de toestemming van de grondeigenaren, zoals gesteld in artikel 5a.6 lid 2 en 5a.7 Telecommunicatiewet (Tw) en vraagt de ACM handhavend op te treden.

De ACM stelt dat de toestemming uit de betreffende artikelen niet van toepassing is op de grondeigenaar, maar op de netwerkexploitant of andere derden. Omdat de FPG volgens de ACM niet voldoende informatie heeft verstrekt, besluit de ACM het verzoek niet te behandelen. De FPG stelt hiertegen bezwaar en later beroep in.

De rechtbank oordeelt dat het medegebruik in de zin van artikel 5a.7 Tw afhankelijk van de medewerking van derden, waaronder ook de grondeigenaar. Onder medegebruik moet echter niet worden verstaan het verlenen van toegang tot een openbaar elektronisch communicatienetwerk. Dit valt onder de hoofdstukken 6 en 6a van de Tw, terwijl medegebruik in de zin van de hoofdstukken 5 en 5a Tw enkel ziet op medegebruik van de lege mantelbuizen en dus niet op het glasvezelnetwerk.

Hoe hobbymatig is hobbymatig? (ECLI:NL:RBLIM:2021:2582)

Op een aantal percelen rust een agrarische bestemming, waarbij het hobbymatig houden van dieren is toegestaan. Eiser houdt op de percelen dieren, omwonenden hebben hiertegen een handhavingsverzoek ingediend bij de gemeente. De gemeente legt een last onder dwangsom op, omdat er sprake zou zijn van het bedrijfsmatig houden van dieren voor de handel, omdat eiser een groothandel in levend vee en in handelsbemiddeling heeft en vanwege het aantal aangetroffen dieren en de geconstateerde wisselingen in aantallen.

Eiser stelt zich in beroep op het standpunt dat de dieren worden gehouden bij wijze van hobby en dat op de percelen geen sprake is van een groothandel in levend vee en handelsbemiddeling. Hij heeft de dieren in gelijke omvang van de vorige bewoner overgenomen. De vorige bewoner, die niet gelieerd was aan de groothandel van eiser, hield deze dieren ook bij wijze van hobby, waarmee vaststaat dat de omvang van de dieren niet het professioneel dan wel commercieel houden van dieren impliceert en dat het feitelijk gebruik past binnen het bestemmingsplan c.q. dient te worden gedoogd.

De rechtbank overweegt dat de vraag of het houden van dieren op de percelen van eiser als hobbymatig moet worden gezien – en derhalve de vraag of dit past binnen het bestemmingsplan – moet worden beoordeeld aan de hand van de ruimtelijke uitstraling die het houden van de dieren in dit geval heeft. Daarbij is van belang of de door de gemeente gestelde handel in dieren op deze percelen een zodanige omvang en uitstraling heeft dat dit niet meer past binnen de bestemming die het hobbymatig houden van dieren toestaat. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de gemeente dit niet of onvoldoende onderkend en is het besluit op dit punt onvoldoende gemotiveerd. Zowel het feit dat eiser een bedrijf heeft in onder andere handel van dieren als de wisseling in het aantal dieren (en de variatie in soorten) vormen wel aanwijzingen voor handel, maar dat is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende voor de conclusie dat geen sprake is van hobbymatig houden van dieren.

2 juni 2021

Planschade
Planschade bij een terras (ECLI:NL:RVS:2021:954)
Het Conservatoriumhotel in Amsterdam verkreeg de mogelijkheid om op het binnenterrein een terras te plaatsen. Twee appellanten, eigenaren van panden naast het Conservatoriumhotel, meenden planschade te lijden en verzochten de gemeente om een tegemoetkoming. De gemeente was van mening dat de planschade het normaal maatschappelijk risico niet zou overstijgen en wees de verzoeken af, op basis van de adviezen die zij hierover kreeg. Bij het planologisch mogelijk maken van de vestiging van het Conservatoriumhotel hebben beide appellanten ook al een procedure gevoerd over planschade, en ook hier is vast komen te staan dat de planologisch nadeliger situatie het normaal maatschappelijk risico niet overstijgt.

De rechtbank was het met de adviseur eens dat de vestiging en de mogelijkheid van een terras voldoende samenhang vertoonden om aan te merken als één project. De rechtbank was echter, in tegenstelling tot de adviseur, van oordeel dat het niet in de lijn der verwachtingen lag dat op het binnenterrein van het Conservatoriumhotel een terras zou worden aangelegd. Als gevolg hiervan zou het normaal maatschappelijk risico lager dienen te liggen dan door de adviseur aangevoerd en zou aan appellanten een bedrag aan planschade vergoed moeten worden.

De Afdeling is het niet met de rechtbank eens, voor zover het gaat over de voorzienbaarheid dat er een terras zou worden toegestaan. Hoewel het niet onder de planologische mogelijkheden viel bij de vestiging van het Conservatoriumhotel, brengt dit niet zonder meer mee dat het planologisch mogelijk maken van de ingebruikname van (een deel van) het binnenterrein als horecaterras niet in lijn der verwachtingen lag. In de uitspraak van de Afdeling over de planschade die appellanten hebben geleden als gevolg van het planologisch mogelijk maken van het Conservatoriumhotel heeft de Afdeling een voorschot genomen op een eventuele procedure over de planschade die zou kunnen voortvloeien uit het mogelijk maken van een terras op het binnenterrein van het hotel. Appellanten kunnen dus niet opnieuw een beroep op planschade doen.

Omgevingsvergunning
Milieudefensie tegen Shell (ECLI:NL:RBDHA:2021:5337)
In een zaak die uitgebreid in het nieuws is geweest, heeft de rechtbank Den Haag geoordeeld dat Shell verplicht is de CO2-uitstoot van de Shell-bedrijven, haar toeleveranciers en afnemers te laten afnemen. De rechtbank betrekt in haar beoordeling:

1. de beleidsbepalende positie van Shell in de Shell-groep,
2. de CO2-uitstoot van de Shell-groep,
3. de gevolgen van CO2-uitstoot voor Nederland en het Waddengebied,
4. het recht op leven en een ongestoord gezinsleven van de Nederlandse ingezetenen en de inwoners van het Waddengebied,
5. de UN Guiding Principles,
6. de controle en invloed van Shell op de CO2-uitstoot van de Shell-groep en haar zakelijke relaties,
7. wat ervoor nodig is om gevaarlijke klimaatverandering te voorkomen,
8. mogelijke reductiepaden,
9. de dubbele uitdaging om gevaarlijke opwarming van de aarde tegen te gaan en te voorzien in de vraag naar energie van de groeiende wereldbevolking,
10. het ETS-systeem en andere, elders ter wereld geldende ‘cap and trade’-emmissiestelsels, vergunningen en lopende verplichtingen van de Shell-groep,
11. de effectiviteit van de reductieverplichting,
12. de verantwoordelijkheid van staten en de samenleving,
13. de bezwaarlijkheid voor Shell en de Shell-groep om aan de reductieverplichting te voldoen en
14. de proportionaliteit van de reductieverplichting van RDS.

De rechtbank concludeert dat Shell verplicht is om via het concernbeleid van de Shell-groep de CO2-uitstoot van de activiteiten van de Shell-groep eind 2030 netto 45% te verminderen ten opzichte van 2019. De reductieverplichting is een resultaatsverplichting voor de activiteiten van de Shell-groep. Ten aanzien van de zakelijke relaties van de Shell-groep, met inbegrip van de eindgebruikers, is dit een zwaarwegende inspanningsverplichting, waarbij van Shell kan worden verwacht dat zij de nodige stappen neemt om de ernstige risico’s als gevolg van de door hen gegenereerde CO2-uitstoot op te heffen of te voorkomen en haar invloed aanwendt om eventueel voortdurende gevolgen zo veel mogelijk te beperken.

Voor de praktijk is het ten eerste van belang om te weten dat deze zaak nog in hoger beroep en eventueel cassatie kan worden gegaan. Of hogere rechters zich kunnen vinden in bovenstaand oordeel, moet dus nog worden afgewacht. Mocht dit oordeel uiteindelijk standhouden, is het de vraag wat de volgende stap zal zijn. Lopen gemeentes een juridisch risico als zij een omgevingsvergunning afgeven voor een activiteit die CO2 uitstoot? En hoeveel CO2-uitstoot is onaanvaardbaar en leidt tot een privaatrechtelijke aansprakelijkheid, zoals hier het geval is geweest? Het valt te verwachten dat een verbouwing van een huis niet direct risico loopt, maar hoe zit dit met de verbreding van een rijksweg? Hierbij kan ook gedacht worden aan Lelystad Airport of grootschalige verbruikers van energie, zoals een datacentrum. Het is op dit moment wachten op de ontwikkeling van de jurisprudentie om hier meer over te kunnen zeggen.

27 mei 2021

Eigendomsrecht
Verjaring in de polder (ECLI:NL:RBROT:2021:4216)
Omstreeks 1750 is gestart met het droogmalen van de Zwanlasche Polder. De kavels die daar ontstonden, zijn verkocht aan particulieren. Circa 250 jaar later zijn de dijkgronden van de polder verkocht aan de gemeente Rotterdam door het Hoogheemraadschap, maar de huidige eigenaren van de kavels zijn van mening dat zij ook eigenaar zijn van de dijkgronden. Het Hoogheemraadschap betwist dit en stelt dat áls de particulieren al eigenaar waren, die recht allang verjaard is.

De rechtbank is het met het Hoogheemraadschap eens. Op zijn minst ten tijde van de start van de bouw van woningen op de betreffende gronden hadden de particulieren naar voren moeten komen. Door de particulieren in onvoldoende gemotiveerd dat zij op dat moment nog niet wisten dat zij eigenaren waren van die gronden. Ook een verzoek op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid wordt afgewezen door de rechtbank. Het Hoogheemraadschap staat in haar recht om verjaring in roepen en de gestelde eigendomsrechten van de particulieren te betwisten.

Pachtrecht
(Hoeve)pacht of geen (hoeve)pacht, that is the question (ECLI:NL:GHARL:2021:4270)
Verpachter en pachter zijn twee overeenkomsten aangegaan, te weten een reguliere pachtovereenkomst voor de gebouwen en een geliberaliseerde pachtovereenkomst van het land, behorende bij een melkveelbedrijf. Na het versturen van nieuwe conceptpachtovereenkomsten verzet pachter zich tegen een beperkende bepaling in de nieuwe concepten. In de rechtszaak die daarop volgt, heeft de pachtkamer vastgelegd dat er sprake is van een hoevepachtovereenkomst, ook al is dat niet schriftelijk vastgelegd. De pachtkamer heeft partijen aanbevolen om samen een nieuwe hoevepachtovereenkomst op te stellen op basis van de conceptpachtovereenkomsten, maar dit is partijen niet gelukt.

Hoewel de zaak bij het Hof mede draait om andere aspecten (de toepasselijkheid van algemene voorwaarden, de overdracht van betalingsrechten en de opschorting van betalingsverplichtingen), is het vooral val belang om vast te stellen dat ook het Hof van mening is dat er sprake is van een hoevepachtovereenkomst. Hierdoor is er sprake van reguliere pacht (ook voor de agrarische grond) en geniet de pachter verdergaande pachtbescherming dan het geval zou zijn onder een geliberaliseerde pachtovereenkomst.

Het is voor een verpachter dus niet mogelijk om een agrarisch bedrijf op te knippen in gebouwen enerzijds en land anderzijds, en beide vervolgens aan dezelfde pachter te verpachten om hoevepacht te ontduiken. Indien sprake is van een complex bestaande uit (1) een of meer gebouwen of gedeelten daarvan en (2) het daarbij behorende land, (3) dienend tot de uitoefening van de landbouw en (4) tegen een overeengekomen tegenprestatie, voldoet de overeenkomst aan de eisen van hoevepacht (7:313 jo. 311 BW). Hoe partijen de overeenkomst ook noemen en of de overeenkomst schriftelijk is, is daarvoor niet van belang.

Bestuursrecht
Hoe te voldoen aan een last onder dwangsom (ECLI:NL:RBLIM:2021:3493)
Het college van B&W heeft een last onder dwangsom opgelegd aan de bewoner van een pand (eiser) dat op de benedenverdieping als winkelruimte werd gebruikt. De last onder dwangsom hield in dat eiser vier bouwwerken bij het pand diende terug te brengen tot een oppervlakte van maximaal 70 m². Later heeft de gemeente de last onder dwangsom aangepast zodat twee van de vier bouwwerken verwijderd moesten worden en de twee overige bouwwerken mochten blijven, omdat het niet in de macht van eiser lag om deze te verwijderen. Er bleek onduidelijkheid te bestaan over aan welke winkel de bouwwerken toebehoorden, en de rechtbank oordeelde dat ook van de twee laatste bouwwerken de gemeente onvoldoende heeft gemotiveerd dat die aan eiser toebehoren.

De gemeente heeft verder onderzoek gedaan en alsnog geconcludeerd dat eiser de laatste twee bouwwerken in stand houdt en het in haar macht heeft om de overtredingen (in stand houden van een bouwwerk zonder omgevingsvergunning) te beëindigen. Hiervoor heeft de gemeente een nieuwe last onder dwangsom vastgesteld, waarin het verwijderen van de bouwwerken wordt geëist.

Bij de rechtbank voert eiser slechts bewoner (vruchtgebruiker) is van de woning, en niet de eigenaar van het gehele pand. Zij voert aan dat de eigenaar van de grond door natrekking ook eigenaar is geworden van de bouwwerken, en het daarom eiser niet in haar macht ligt de bouwwerken te verwijderen. De rechtbank is het met dit betoog eens en concludeert dat de gemeente onvoldoende gemotiveerd heeft dat eiser het in haar macht heeft de bouwwerken te verwijderen, nu dit juridisch een inbreuk op het eigendomsrecht van de eigenaar inhoudt of kan inhouden.

17 mei 2021

Verbintenissenrecht
­Hoe een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd op te zeggen (ECLI:NL:HR:2021:667)
Een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan beëindigd worden door ontbinding en door opzegging. Voor opzegging zijn geen wettelijk vastgestelde regels, maar is van belang wat partijen met betrekking daartoe overeen zijn gekomen. De Hoge Raad heeft recent een arrest gewezen over de opzegging van een duurovereenkomst tussen DAF en haar voormalige importeur en distributeur in Turkije.

De duurovereenkomst was aangegaan voor onbepaalde tijd, maar bevatte een opzegtermijn van twee jaar. De opzegtermijn kon ingekort worden tot een jaar in bepaalde gevallen, waaronder een noodzakelijke (gehele of gedeeltelijke) reorganisatie van DAF van haar bedrijfswagenafdeling of service netwerk in Turkije. DAF heeft de duurovereenkomst twee keer opgezegd, in eerste instantie onder verwijzing naar de opzegtermijn van een jaar en later onder verwijzing naar de opzegtermijn van twee jaar.

Niet in geschil was dat het Turkse mededingingsrecht vereiste dat de duurovereenkomst een opzeggingsclausule bevatte die vrijwel letterlijk is overgenomen uit een Europese verordening. Vanwege de herkomst van de bepaling is voor de betekenis van de bepaling de jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie (HvJ) van belang. Het HvJ heeft over de betreffende bepaling gesteld dat:

“- het bestaan van de “noodzaak van een reorganisatie van het volledig distributienet of van een wezenlijk deel daarvan” een aanzienlijke wijziging veronderstelt, zowel op materieel als op geografisch vlak, van de distributiestructuren van de betrokken leverancier, die op een geloofwaardige manier moet worden gerechtvaardigd door motieven inzake economische efficiëntie die zijn gebaseerd op objectieve omstandigheden binnen of buiten de onderneming van de leverancier die, wanneer het distributienet niet snel wordt gereorganiseerd, zouden kunnen afdoen aan de doeltreffendheid van de bestaande structuren van dit net, rekening houdend met het door de concurrentie gekenmerkt klimaat waarin deze leverancier actief is. […]

 – in geval van betwisting door een dealer van de wettigheid van een opzegging voor de nationale rechterlijke instanties (…), het aan de leverancier staat om te bewijzen dat is voldaan aan de voorwaarden van deze bepaling voor de aanwending van het opzeggingsrecht met een opzegtermijn van een jaar. Hoe een dergelijk bewijs dient te worden geleverd, is een zaak van het nationale recht;”

DAF stelde bij de Hoge Raad dat het Hof ten onrechte heeft geoordeeld dat het bovenstaande met zich meebrengt dat het mededingingsrecht van de EU van toepassing is. De Hoge Raad is het hier niet mee eens en stelt dat het Hof de achtergrond van de bepaling “van belang” heeft geacht bij de uitleg van de opzeggingsregeling die is opgenomen in de door Nederlands recht beheerste importeursovereenkomst, en van het hier toepasselijke Turkse mededingingsrecht.

Wat uit deze uitspraak volgt, is dat het van groot belang is om duidelijkheid te hebben tussen partijen over de mogelijkheden voor opzegging van een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Het loont zich daarom om goed te overleggen over de formulering en invulling van opzeggingsclausules in duurovereenkomsten voor onbepaalde tijd.

Pachtrecht
Betalingsrechten en fosfaatrechten, voor de pachter of verpachter? (ECLI:NL:GHARL:2021:4288)
Het gaat in deze zaak om de vraag of de pachters betalingsrechten en fosfaatrechten aan de verpachter moeten overdragen op grond van de tussen hen gesloten geliberaliseerde pachtovereenkomsten van drie jaar. In de overeenkomsten was het volgende opgenomen: “Mochten er tijdens de duur van deze overeenkomst rechten, in welke vorm dan ook, ontstaan welke samenhangen met het gebruik van het gepachte uit deze overeenkomst dan zullen deze rechten, hoe ook genaamd, aan het eind van de overeenkomst aan verpachter toekomen.”

Het hof vindt van dat een pachter niet gehouden is toeslagrechten – begrepen als de voortzetting van een stelsel van rechtstreekse inkomenssteun – aan de verpachter over te dragen. Betalingsrechten zijn in de plaats gekomen van toeslagrechten en komen wat karakter betreft daarmee overeen. Met dit karakter strookt het niet om (een deel dan wel het geheel van) de waarde/uitbetaling van deze toeslagrechten/betalingsrechten aan de verpachter toe te kennen.

Opstalrecht
­Kabels, leidingen en opstalrechten, wie heeft waar recht op? (ECLI:NL:RBOBR:2021:1816)
KEM heeft een eeuwigdurend en exclusief opstalrecht op een perceel om kabel- en leidingnetten te exploiteren en anderen naar eigen inzicht en goeddunken van dit recht (mede)gebruik te laten maken. Bij graafwerkzaamheden is een bestaande kabel van Enexis beschadigd en is Enexis voornemens een nieuwe kabel ter vervanging te plaatsen. KEM laat aan Enexis weten dat het aanleggen van kabels in de grond van het perceel enkel met haar toestemming is toegestaan en zij deze toestemming wilt geven in ruil voor ene financiële vergoeding. Enexis is bereid een (in haar ogen) redelijke vergoeding te willen betalen, maar partijen komen er onderling niet uit. Enexis heeft de kabel vervolgens zonder toestemming geplaatst.

De rechtbank splitst het geschil op in drie separate vragen:

1. Kan Enexis een beroep doen op artikel 5:21 lid 2 BW (het gebruik boven en onder de oppervlakte is aan anderen dan de eigenaar toegestaan, indien dit zo hoog of diep gebeurt dat de eigenaar geen belang heeft zich hiertegen te verzetten) terwijl KEM geen eigenaar is?
2. Moet er getoetst worden aan het belang van de eigenaar of (ook) aan het belang van KEM?
3. Heeft KEM een belang om zich te verzetten tegen de door Enexis gelegde kabel?

Met betrekking tot de eerste vraag komt de rechtbank tot de conclusie dat artikel 3:81 BW inhoudt dat de rechten van het moederrecht (eigendom) bepalend zijn. Dat betekent dat Enexis een beroep kan doen op artikel 5:21 lid 2 BW jegens KEM.

Met betrekking tot de tweede vraag oordeelt de rechtbank dat ook de belangen van KEM getoetst moeten worden. Dat in artikel 5:21 BW “eigenaar” staat, betekent niet dat dit artikel niet ook van toepassing is op degene die een beperkt recht heeft, zoals een opstalhouder. Veel bepalingen uit boek 5 van het BW zijn geschreven voor de eigenaar van een zaak. De bepalingen uit boek 5 die de bevoegdheden van een eigenaar (kunnen) beperken, gelden in het algemeen echter ook als iemand deze bevoegdheden uitoefent krachtens een beperkt recht. Dat is hier het geval.

De derde vraag ziet op de inhoud van het geschil. Alleen het belang van KEM dat samenhangt met het opstalrecht mag worden meegewogen. Het belang om in ruil voor het verlenen van toestemming een tegenprestatie te verkrijgen of een zuiver ondernemersbelang mogen niet worden meegewogen. KEM’s voornaamste argument om zich tegen de kabel te verzetten, is gelegen in haar financiële belang als ondernemer om in ruil voor de aanleg een vergoeding te kunnen vragen. Ter zitting heeft KEM toegelicht dat haar belang erin zit dat dit juist haar verdienmodel is. Zoals gezegd kan een zuiver financieel ondernemersbelang echter niet als belang van eigenaar van de grond in de zin van artikel 5:21 lid 2 BW worden meegewogen, en dus ook niet als belang van de opstalhouder. Enexis heeft verder onderbouwd gesteld dat de telecommaatschappijen die KEM voor ogen heeft hun kabels niet leggen op de diepte waar de kabel van Enexis ligt en dat er bovendien boven of naast de kabel van Enexis onbeperkt andere kabels gelegd kunnen worden. Ook hierin ziet de rechtbank dus geen belang van KEM.

De conclusie die uit deze uitspraak getrokken kan worden is dat een netbeheerder ook een kabel kan aanleggen in een perceel zonder toestemming van een beperkt gerechtigde, als de kabel maar zo diep ligt dat de (eigenaar of) beperkt gerechtigde geen belang heeft om zich daartegen te verzetten. Hoe diep dat moet zijn, zal afhangen van de omstandigheden van het geval.

Bestuursrecht
Onjuiste en/of onvolledige informatieverstrekking door de overheid hoeft niet onrechtmatig te zijn (ECLI:NL:GHARL:2020:10446)
Een particulier heeft navraag gedaan bij de gemeente over sluitingstijden voor een café. Medewerkers van de gemeente hebben aangegeven dat een café tot 03:00 geopend mocht zijn. Na het verkrijgen van een horecavergunning heeft de particulier een café geopend, maar al snel bleek dat de planologie geen café toestond. Een wijziging op korte termijn was mogelijk, maar dat zou beperkingen met zich meebrengen voor de exploitatie van het café, waaronder een sluitingstijd van 22:00.

Het Hof verwijst naar een arrest van de Hoge Raad (Van Zoggel) waaruit blijkt dat een gemeente niet steeds onrechtmatig handelt, als zij op verzoek van een belanghebbende onjuiste of onvolledige inlichtingen geeft. Of dit het geval is , hangt af van de omstandigheden van het geval, waaronder in de eerste plaats de inhoud van het gedane verzoek en wat de gemeente daaromtrent heeft moeten begrijpen, en de aard en inhoud van de door de gemeente in antwoord daarop gegeven inlichtingen en hetgeen de belanghebbende daaromtrent heeft moeten begrijpen. Pas indien de belanghebbende in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs erop heeft mogen vertrouwen dat hem juiste en volledige inlichtingen met een bepaalde inhoud werden gegeven, kan plaats zijn voor het oordeel dat het verstrekken van onjuiste of onvolledige inlichtingen onrechtmatig is en dat de gemeente op grond daarvan aansprakelijk is doordat de belanghebbende door die onjuiste of onvolledige inlichtingen op het verkeerde been is gezet.

In onderhavig geval was de onjuistheid/onvolledigheid niet voldoende om onrechtmatigheid aan te nemen. Hierbij speelt mee dat (1) niet is gebleken dat de gestelde vragen voldoende gedetailleerd waren om een volledig beeld te geven van de plannen van de particulier (appellant in de procedure), en (2) appellant niets heeft gesteld over de (voor hem kenbare) functie van de medewerkers die hem onjuist hebben geïnformeerd, anders dan dat het zou gaan om medewerkers die hem in het gemeentehuis aan de balie te woord stonden. Voor een aanname van onrechtmatigheid is een gerechtvaardigd vertrouwen op de gedane mededelingen vereist. Dit gerechtvaardigd vertrouwen wordt eerder geacht aanwezig te zijn bij een (gespecialiseerde) hogere ambtenaar dan bij een baliemedewerker van de gemeente. Volgens het Hof had appellant niet zonder nader onderzoek op de verstrekte informatie mogen afgaan.