Voor een gemeente in Noord-Brabant heeft Kendes Rentmeesters & Taxateurs de inbrengwaardetaxatie verzorgd ten behoeve van een nieuw bestemmingsplan. De locatie is aangewezen voor een gemengd woningbouwprogramma op een uitbreidingslocatie. De taxatie is uitgevoerd in het kader van het kostenverhaal onder de Omgevingswet (voorheen exploitatieplan onder de Wro).
Bijzonderheden van de ontwikkeling
De toekomstige ontwikkeling kent een breed woningaanbod. Het plan voorziet in grondgebonden woningen en appartementen in zowel de sociale als de middeldure huursector, koopwoningen in het sociale, middeldure en duurdere segment, zorgappartementen en een deel bestemd voor tiny houses op huurgronden.
Taxatieaanpak
De eerste stap bestond uit het vaststellen van de gebruikswaarde van de bestaande opstallen en gronden binnen het plangebied. Deze omvatten onder meer een hobbymatige paardenhouderij, een actief pluimveebedrijf en diverse percelen cultuurgrond. Alle objecten zijn ter plaatse opgenomen, beoordeeld en gewaardeerd.
Aansluitend is de complexwaarde bepaald, uitgaande van de beoogde woningbouwontwikkeling. Hierbij is gebruik gemaakt van zowel de comparatieve methode als de residuele grondwaardemethode. Bij de comparatieve methode wordt een vergelijking gemaakt met grondtransacties waarbij al sprake is van een verwachtingswaarde richting woningbouw.
Voor de opbouw van de residuele grondwaarde worden verwachte opbrengsten geraamd op basis van referentieonderzoek, bestaande uit transacties van zowel bestaande bouw als actuele nieuwbouwprojecten. Naast de opbrengsten is een raming opgesteld van de kosten die gemoeid zijn met de ontwikkeling. Hierbij is onder meer rekening gehouden met bouwkosten, bijkomende en aanvullende kosten, zoals het bouw- en woonrijp maken, civieltechnische werken, sanering, onderzoeken en eventuele nadeelcompensatie. Alle kasstromen zijn verdeeld over de verwachte ontwikkelperiode en contant gemaakt.
Afwegend is voor de complexwaarde de waarde gehanteerd die op basis van de vergelijkingsmethode tot stand is gekomen.
Vaststelling inbrengwaarde
Vervolgens is voor elke betrokken gerechtigde binnen het kostenverhaalsgebied vastgesteld welke waarde het hoogst is: de gebruikswaarde (van het bestaande gebruik) of de complexwaarde (uitgaande van de toekomstige ontwikkeling). De hoogste waarde is per rechthebbende als inbrengwaarde gehanteerd.
