Daan de Wolf
De Casus
De eigenaar van een woning heeft bij de gemeente een verzoek tot tegemoetkoming in planschade ingediend. Aan dit verzoek ligt ten grondslag dat de woning in waarde is gedaald als gevolg van de vaststelling van een bestemmingsplan dat voorziet in de mogelijkheid tot het realiseren van een vrijstaande woning op een nabijgelegen perceel.
Het geschil
De gemeente heeft het verzoek afgewezen, met als motivering dat de schade voor de eigenaar voorzienbaar was op het moment van aankoop van de woning.
De uitleg
Volgens de gemeente volgde deze voorzienbaarheid uit een eerder vastgesteld streekplan, waarin het betreffende plangebied was opgenomen binnen rode contouren. De eigenaar betoogt echter dat het streekplan geen concreet beleidsvoornemen bevatte dat noopte tot de verwachting dat het plangebied daadwerkelijk zou worden bebouwd. De enkele aanwezigheid van een rode contour betekent volgens de eigenaar niet dat binnen dat gebied daadwerkelijk bebouwing zal plaatsvinden, maar enkel dat bebouwing daar niet op voorhand wordt uitgesloten. Daar komt bij dat volgens de eigenaar de ligging van de contour onduidelijk en niet logisch is, mede vanwege het grofmazige karakter van het kaartmateriaal.
Uit vaste rechtspraak volgt dat voor het aannemen van voorzienbaarheid niet is vereist dat verwezenlijking van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel volledig en onherroepelijk vaststaat, dat de maatregel tot in detail is uitgewerkt of dat de omvang van de nadelige gevolgen met nauwkeurigheid kan worden bepaald. Beslissend is of op het moment van investering de mogelijkheid van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel zodanig kenbaar was, dat hiermee bij de beslissing tot investering rekening kan worden gehouden. In beginsel draagt het bestuursorgaan de bewijslast van de feiten op grond waarvan geoordeeld wordt dat de schade redelijkerwijs, geheel of gedeeltelijk, voor rekening van de aanvrager behoort te blijven. Wanneer het bestuursorgaan zich beroept op voorzienbaarheid van de schadeoorzaak moet het aannemelijk maken vanaf welk moment de schadeoorzaak voorzienbaar was.
De uitspraak
De Afdeling oordeelt dat uit het streekplan geen concreet beleidsvoornemen blijkt om het plangebied te bebouwen. Weliswaar ligt het perceel binnen de rode contouren, maar het wordt in het streekplan niet aangeduid als potentiële woningbouwlocatie. Ook in de door de gemeente aangehaalde toekomstvisie wordt het perceel niet genoemd als mogelijke bouwlocatie. De Afdeling komt dan ook tot de conclusie dat de gestelde schade niet voorzienbaar was.
Ten aanzien van het normaal maatschappelijk risico oordeelt de Afdeling dat de gemeente onvoldoende heeft onderbouwd waarom zij is uitgegaan van een drempel van 5% van de waarde van de woning onder het oude planologische regime. Naar haar aard past de ontwikkeling binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving, het plangebied bestaat voornamelijk uit vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen. Wel is de woning in het plangebied qua bouwhoogte hoger dan de omliggende woningen en bestaat het uit twee woonlagen ten opzichte van de enkele woonlaag van de omliggende woningen. De Afdeling concludeert dat de planologische ontwikkeling op dit gebied slechts gedeeltelijk in de ruimtelijke structuur van de omgeving past. Verder heeft de gemeente niet aannemelijk gemaakt dat de planologische ontwikkeling in een gedurende een reeks van jaren gevoerd ruimtelijk beleid past. Het voorgaande leidt tot de conclusie van de Afdeling dat de gemeente niet deugdelijk heeft gemotiveerd waarom voor de drempel van 5% voor het normaal maatschappelijk risico is gekozen. Doordat volgens de Afdeling maar aan één van de indicatoren voor een gedeelte is voldaan, moet een drempel van 2% worden aangewezen.
De Afdeling maakt gebruik van haar bevoegdheid om zelf in de zaak te voorzien. Op basis van de vastgestelde waardedaling van de woning, verminderd met een drempel van 2% in het kader van het normaal maatschappelijk risico, heeft zij de hoogte van de tegemoetkoming in de planschade vastgesteld. De gemeente dient dit bedrag aan de eigenaar te vergoeden.
