Jan Sachtleven
Casus
Een gemeente heeft een camping inclusief lopende exploitatie overgenomen, met het oogmerk om de exploitatie te beëindigen en het terrein te benutten voor woningbouw en natuur. De gemeente heeft de huurders van een standplaats hiervan op de hoogte gebracht en de overeenkomsten opgezegd. Een aantal huurders verzet zich tegen het opzeggen van de huurovereenkomsten.
Overwegingen
De rechtbank overweegt dat de overeenkomsten zijn aangegaan met de intentie om meerdere jaren te kunnen recreëren in het op het gehuurde geplaatste kampeermiddel, dat eigendom is van de huurders. Aangezien de huurovereenkomsten zonder tegenbericht ook steeds jaarlijks automatisch werden verlengd, is feitelijk sprake van duurovereenkomsten voor onbepaalde tijd.
De huurders stellen recht te hebben op dwingendrechtelijke huurbescherming bij woonruimte omdat zij toestemming hebben om in het kampeermiddel te wonen en zij daar ook feitelijk wonen. Dit beroep gaat niet op. De dwingendrechtelijke huurbescherming bij woonruimte is niet van toepassing op deze huurovereenkomsten omdat het huurobject alleen ziet op een stuk onbebouwde grond. Voor een analoge toepassing van die wetgeving bestaat ook geen grond.
De rechtbank houdt echter wel rekening met de woonbelangen wanneer het gaat om de vraag of de gemeente rechtsgeldig mocht opzeggen.
Volgens vaste rechtspraak kunnen de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en de inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval echter meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat. Uit dezelfde eisen kan voortvloeien dat een bepaalde opzegtermijn in acht moet worden genomen of dat de opzegging gepaard moet gaan met het aanbod tot betaling van een (schade)vergoeding. Daarnaast kan de wettelijke opzeggingsbevoegdheid onder omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.
In onderhavig geval is de rechtbank van oordeel dat de opzegging rechtmatig is, maar dat de omstandigheden van het geval met zich meebrengen dat er nadere eisen aan de opzegging worden gesteld.
In onderhavig geval is onder meer van belang dat er sprake is van een duurovereenkomst. Deze overeenkomst is aangegaan met de intentie om voor langere tijd gebruik te kunnen maken van het gehuurde. Gelet daarop heeft de huurder ook financiële investeringen gedaan in het gehuurde, bestaande uit onder meer de aankoop van het kampeermiddel. Daar komt bij dat de gemeente de camping in verhuurde staat heeft gekocht, in de wetenschap dat er ook huurders op de camping aanwezig zijn die een vaste standplaats huren voor langdurig (eigen) recreatief gebruik en huurders die (weliswaar in strijd met het bestemmingsplan) permanent op de camping wonen. Het einde van de huurovereenkomst betekent voor de huurder dat hij zijn verblijf/de recreatie niet op deze plek kan voortzetten en op zoek zal moeten naar iets anders. Hij kan zijn kampeermiddel, naar hij stelt, niet zonder noemenswaardige kosten verplaatsen. De huurder stelt verder dat hij hierdoor emotionele en fysieke schade ondervindt. Gelet op deze omstandigheden en gevolgen voor de huurder, die deels voorzienbaar waren voor de gemeente, eisen de redelijkheid en billijkheid dat de opzegging slechts mogelijk is als er een zwaarwegende grond bestaat.
Vaststaat dat de gemeente een algemeen, actueel en maatschappelijk belang heeft bij de opzegging van de huurovereenkomsten en de ontruiming van de standplaatsen. Zij heeft de huurovereenkomsten opgezegd met als doel de camping uit de markt te halen zodat zij (gedeeltelijk) kan voldoen aan de grote behoefte aan woningbouw in de gemeente. Het is algemeen bekend dat sprake is van een groot woningentekort en bij de aanpak van dit vraagstuk is ook een belangrijke rol weggelegd voor de gemeente. Haar belang bij het omzetten van het recreatieterrein in een woonwijk is dan ook duidelijk. Niet vereist is dat de gemeente bij de opzegging ook al moest beschikken over een concreet en haalbaar plan ten aanzien van de woningbouw.
De rechtbank is ten slotte van oordeel dat de huurder recht heeft op een vergoeding van een deel van de kosten, i.c. ter hoogte van € 5.000,00, die de huurder door de opzegging moet maken om het kampeermiddel te verplaatsen en de standplaats te ontruimen.
Conclusie
De opzegging van de huurovereenkomst door de gemeente is rechtsgeldig, met dien verstande dat een hogere vergoeding had moeten worden aangeboden. De vordering tot ontruiming is eveneens geldig. De aanvullende eisen van redelijkheid en billijkheid brengen in dit geval ‘enkel’ mee dat de gemeente een schadevergoeding ter hoogte van € 5.000,00 aan de huurder had moeten aanbieden.
