Daan de Wolf
Casus
Een particulier werd benaderd door een vastgoedbemiddelaar voor de aankoop van percelen grond. Dit was in het kader van een samenwerking tussen de vastgoedbemiddelaar een andere onderneming die zich bezighoudt met de handel in percelen grond. De percelen hebben bij aankoop nog een agrarische bestemming, maar volgens de bemiddelaar en het verkopende bedrijf zouden de percelen (waarschijnlijk en in afzienbare tijd) van bestemming worden gewijzigd. Volgens de particulier had het handelsbedrijf een te rooskleurig beeld geschetst van de kans op bestemmingswijziging en van de intrinsieke waarde van de percelen en was hierdoor de particulier onvoldoende geïnformeerd. De particulier stelt de twee bedrijven aansprakelijk wegens het onrechtmatig handelen ten aanzien van de verkoop van de beleggingspercelen. De handelingen van hen zouden volgens de particulier een oneerlijke handelspraktijk zijn.
Overwegingen
De rechtbank overweegt ten eerste dat in zijn algemeenheid niet kan worden vastgesteld dat er sprake is van oneerlijke handelspraktijken. Zij verwijst hierbij eerst naar de verwachtingswaarde. In de voorafgaande gesprekken tussen de particulier en het bemiddelingsbedrijf komt steeds naar voren dat de percelen potentie hebben, maar het evenwel gaat om investeringen waardoor de investeringen speculatief blijven. Zelfs als de bemiddelaar een te rooskleurig beeld zou hebben geschetst dat het bestemmingsplan op korte termijn zou kunnen worden gewijzigd, heeft het handelsbedrijf in de brochure voldoende gewaarschuwd voor het risico dat dat pas na langere tijd of in het geheel geen bestemmingsplanwijziging zou plaatsvinden. Over de intrinsieke waarde oordeelt de rechtbank dat de particulier ervan op de hoogte was dat hij (beduidend) meer betaalde dan dat de grond op dat moment waard was. De samenstelling van de koopprijs is ook de website weergegeven, waar ook door het handelsbedrijf naar wordt verwezen. De rechtbank concludeert dat de particulier niet gevolgd kan worden in zijn stelling dat hij de intrinsieke waarde niet goed kon inschatten.
Gelet op het voorgaande komt de rechtbank tot het oordeel dat in zijn algemeenheid niet kan worden vastgesteld dat er sprake is van oneerlijke handelspraktijken. Dit is volgens de rechtbank nog wel mogelijk op perceelniveau.
In de brochures zijn positieve uitingen opgenomen over de verwachte groei van de betreffende gemeenten en daarmee op termijn verwachte woningbouw. Deze uitingen zijn niet per definitie onjuist of bedoeld om de gemiddelde consument. De koper was immers op de hoogte van het feit dat hij agrarische gronden zou kopen die pas zouden renderen bij bestemmingswijziging. Ook waren er in de brochures waarschuwingen vermeld, waaruit blijkt dat deze positieve uitingen niet betekenen dat ook daadwerkelijk de bestemmingen van de gronden zouden worden gewijzigd.
Het businessmodel van het handelsbedrijf is gericht op het vooruitlopen op ruimtelijke plannen en te speculeren wat gemeenten zullen doen. Het bedrijf kan daarom ook niet worden tegengeworpen dat zij heeft nagelaten bij gemeenten informeren naar hun voornemen om de bestemming van een perceel te wijzigen. Wat het bedrijf wél kan worden tegengeworpen, is het feit dat zij in beginsel alleen informatie over het vigerende bestemmingsplan op www.ruimtelijkeplannen.nl opzocht. Alleen in de gevallen dat er geen informatie te vinden was op www.ruimtelijkeplannen.nl, werd er op de site van de gemeente gezocht naar informatie. Het handelsbedrijf heeft zelf al verklaard dat het hiermee niet de zekerheid is dat de relevante informatie die door haar was gevonden, wel juist en actueel waren. Zij heeft zelf daar ter zitting aan toegevoegd dat de informatie van www.ruimtelijkeplannen.nl niet altijd ‘up to date’ was. Zij heeft daarom een waarschuwing opgenomen in de brochure met de vermelding dat zij niet kan garanderen dat alle relevante informatie op het internet is gevonden. De rechtbank oordeelt dat het bedrijf als professionele handelaar daarmee onvoldoende heeft gedaan om de gemiddelde consument goed te informeren. Van een professioneel handelaar in speculatieve grond mag worden verwacht dat hij naar de meest actuele ruimtelijke plannen verwijst, zeker als die ruimtelijke plannen een centrale plaats innemen in zijn brochure. De actuele bestemming van de grond en de omliggende gebieden is immers bij uitstek relevant voor de vraag welke verwachtingswaarde aan die grond kan worden toegekend. De rechtbank oordeelde dat het bedrijf niet kon volstaan met de vermelding naar www.ruimtelijkeplannen.nl, maar dat zij steeds nader had moeten onderzoeken of die plannen nog actueel waren.
In de brochures werd de aansprakelijkheid van het handelsbedrijf en de bemiddelaar uitgesloten. Deze exoneraties moeten volgens de rechtbank worden vernietigd. De reden hiervoor is dat zij als algemene voorwaarden moeten worden aangemerkt. De clausule is namelijk bedoeld om voor meerdere overeenkomsten op te nemen, maar gaat niet over de kern van de prestatie. Het feit dat de bedingen niet in het document met de titel “algemene voorwaarden” zijn opgenomen, betekent niet dat ze niet meer kunnen worden gekwalificeerd als zodanig. De bedingen zien op de bevrijding van een wettelijke verplichting tot schadevergoeding, hetgeen in de grijze lijst is opgenomen en daarmee wordt vermoed onredelijk bezwarend te zijn. Het handelsbedrijf heeft niet aangetoond dat de bedingen gerechtvaardigd zijn.
Conclusie
De rechtbank komt tot de conclusie dat het handelsbedrijf voor twee percelen in strijd heeft gehandeld met de vereisten van professionele toewijding. Hierdoor is het vermogen van de gemiddelde consument om een geïnformeerd besluit te nemen merkbaar beperkt of kan worden beperkt, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen. Er is dus sprake van een oneerlijke handelspraktijk. De exoneratiebedingen kunnen niet tegen de aansprakelijkheid worden tegengeworpen, aangezien zij staan vermeld op de grijze lijst van algemene voorwaarden en er geen omstandigheden zijn aangevoerd om aan te nemen dat het beding gerechtvaardigd is.
Ten aanzien van twee percelen verklaart de rechtbank voor recht dat het handelsbedrijf en de bemiddelaar onrechtmatig hebben gehandeld doordat ten aanzien van de verkoop van deze percelen een oneerlijke handelspraktijk is verricht. Voor de andere twee percelen wijst de rechtbank de vordering af.
