Daan de Wolf
Casus
De eisers zijn een echtpaar dat in 2013 van hun (schoon)vader grond heeft gekocht om daarop een woning te bouwen. In dezelfde notariële akte van geldlening uit 2013 heeft de vader aan de eisers een recht van koop verleend op aansluitende cultuurgrond van circa 8.000 m² tegen een vaste prijs per m². Deze grond was juridisch eigendom van vader, maar economisch ingebracht in een maatschap met zijn twee zoons, de gedaagden. In de jaren daarna is de juridische eigendom van de grond overgedragen aan een vennootschap en vervolgens aan de maatschap.
De eisers doen in 2024 een beroep op het recht van koop en vorderen levering van de grond. Zij stellen daarnaast dat de gedaagden onrechtmatig hebben gehandeld door mee te werken aan eigendomsoverdrachten terwijl zij wisten van het kooprecht. Vader en de gedaagden betwisten onder meer dat het kooprecht nog bestaat, dat vader bevoegd was dit te verlenen en dat het ziet op de door de eisers gevorderde grond.
Overwegingen
De rechtbank oordeelt allereerst dat de eisers geen afstand hebben gedaan van hun recht van koop. Uit e-mailcorrespondentie blijkt niet dat zij ondubbelzinnig hebben ingestemd met een alternatieve grondtransactie of afstand van recht. De vader was in 2013 bevoegd het recht van koop te verlenen. Dat de economische eigendom van de grond bij de maatschap lag, doet niet af aan zijn beschikkingsbevoegdheid als juridisch eigenaar. Eventuele strijd met de maatschapsakte raakt slechts de interne verhouding tussen de maten.
Het recht van koop ziet, mede gelet op de latere rectificatieakte, op een aaneengesloten perceel van circa 8.000 m² dat direct grenst aan de percelen van de eisers en ten zuiden daarvan is gelegen. Het recht van koop vormt echter geen titel voor eigendomsoverdracht. Pas door uitoefening van het kooprecht ontstaat een koopovereenkomst. Die uitoefening heeft plaatsgevonden met de brief van oktober 2024, zodat vanaf dat moment een koopovereenkomst tot stand is gekomen.
De vader kan zijn leveringsverplichting echter niet nakomen, omdat hij niet langer juridisch eigenaar is van de grond. Nakoming is daardoor onmogelijk. De vorderingen tot levering jegens vader worden daarom afgewezen. De rechtbank komt vervolgens tot het oordeel dat ook de vorderingen tegen de gedaagden op grond van onrechtmatige daad niet slagen.
Conclusie
Het recht van koop uit 2013 bestaat nog en ziet op circa 8.000 m² grond grenzend aan de percelen van de eisers. Vader was bevoegd dit recht te verlenen en de eisers hebben het kooprecht rechtsgeldig uitgeoefend. Het recht van koop vormt echter geen directe titel tot eigendomsoverdracht. Omdat vader de grond niet meer kan leveren, worden de vorderingen tot nakoming afgewezen.
