Daan de Wolf
De Casus
Een waterschap is voornemens enkele percelen van een stichting in eigendom te verwerven, door middel van verkoop of ruil met gronden die het waterschap zelf in eigendom heeft. Ter uitvoering hiervan heeft het waterschap een ruil-/verkoopovereenkomst gesloten, onder de opschortende voorwaarde dat een onherroepelijke rechterlijke uitspraak bevestigt dat een derde geen aanspraak kan maken op de betreffende grondtransacties. In dit kader heeft het waterschap een aankondiging gepubliceerd waarin het voornemen tot verkoop van diverse percelen, waaronder twee percelen die grenzen aan het perceel van een andere partij in deze zaak, bekend wordt gemaakt.
Het geschil
Het waterschap stelde dat geen openbare selectieprocedure hoefde te worden gevolgd, omdat bij voorbaat vaststond dat alleen de stichting als serieuze gegadigde voor de aankoop in aanmerking kwam. De aangrenzende buurman is het daar niet mee eens en stelt dat ook hij als serieuze gegadigde voor de koop moet worden aangemerkt.
Deze zaak betreft een privaatrechtelijke transactie tussen het waterschap en de stichting. In beginsel is een overheidslichaam bij privaatrechtelijk handelen vrij in de keuze van zijn contractspartij. In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad eisen geformuleerd bij de toepassing van het gelijkheidsbeginsel bij de verkoop van een onroerende zaak door een overheidslichaam. De hoofdregel uit deze uitspraak komt er kortgezegd op neer dat het overheidslichaam mededingingsruimte moet bieden aan serieuze (potentiële) gegadigden in het kader van het bieden van gelijke kansen. Een paar jaar later werd de uitspraak opgevolgd en verder aangevuld door het Didam II-arrest. In deze uitspraak voegde de Hoge Raad (onder meer) toe dat als op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slecht één serieuze gegadigde is, dan zal het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig bekend moeten maken en motiveren waarom naar zijn oordeel slechts één serieuze gegadigde is.
De vraag
In deze zaak staat centraal of het waterschap kon volstaan met de aankondiging dat de percelen aan de stichting zouden worden verkocht of geruild, of dat het ook de aangrenzende eigenaar via een openbare selectieprocedure de mogelijkheid had moeten bieden tot aankoop. Het waterschap formuleerde in de aankondiging drie criteria waaraan een (aspirant-)koper moest voldoen:
De koper moet in staat zijn om de door het waterschap benodigde gronden ten behoeve van de waterloop en natuurvriendelijke oevers te leveren;
De percelen worden geleverd onder de voorwaarde dat deze, tezamen met de aangrenzende gronden van de koper die deel uitmaken van de ecologische verbindingszones (EVZ), worden beheerd en onderhouden conform het projectplan van het waterschap;
De koper moet de aan hem overgedragen gronden als één geheel beheren, passend bij de doelstelling van de EVZ.
Over het eerste criterium stelt het hof dat het waterschap de percelen in eigendom van de stichting nodig heeft voor de uitvoering van zijn wettelijke taak. De beleidsvrijheid van het waterschap laat het in beginsel toe dat hij zijn eigen percelen inzet ter realisering van zijn wettelijke taken/doelstellingen. Het selectiecriterium is naar het oordeel van het hof voldoende objectief bepaalbaar en toetsbaar. Echter stelt het hof vervolgens vast dat het selectiecriterium niet redelijk is. Gedurende langere tijd waren de eigenaar van het aangrenzende perceel en het waterschap in gesprek over de mogelijke aankoop van de twee percelen. Gedurende deze gesprekken is de koop-/ruilovereenkomst gesloten met de stichting. Ook na de overeenkomst bleven het waterschap en de eigenaar van het aangrenzende perceel in gesprek over de aankoop van de twee percelen. Hierbij had het waterschap aangegeven dat als de eigenaar zou voldoen aan de gestelde voorwaarden, hij in aanmerking zou komen voor de aankoop van de percelen. Uit dit feit leidt het hof af dat de twee percelen blijkbaar niet noodzakelijk waren voor de aankoop van de oeverpercelen van de stichting.
Het tweede criterium wordt door het hof wél als objectief, toetsbaar en redelijk aangemerkt.
Met betrekking tot het derde criterium overweegt het hof dat dit onvoldoende kenbaar is gemaakt aan potentiële gegadigden. Het criterium is namelijk niet opgenomen in de numerieke opsomming onder de andere criteria en bevindt zich op een geheel andere plaats in de tekst.
Concluderend oordeelt het hof dat slechts het tweede criterium voldoet aan de eisen van objectiviteit, toetsbaarheid en redelijkheid. Vervolgens rijst de vraag of op basis van dit criterium de stichting als enige serieuze gegadigde kon worden aangemerkt.
De aangrenzende eigenaar heeft gedurende een langere periode meerdere inrichtings- en beheerplannen voorgelegd aan het waterschap. Het waterschap oordeelde telkens dat die niet voldeden aan de eisen van het ontwerp-projectplan. Na het sluiten van de overeenkomst met de stichting kreeg de eigenaar nogmaals de gelegenheid een aangepast voorstel in te dienen. Het waterschap heeft het aangepaste voorstel intern getoetst en laten toetsen door een extern bureau, en kwam tot de conclusie dat het voorstel nog steeds niet aan de gestelde eisen voldeed. Het waterschap concludeerde daarop dat enkel de stichting nog als serieuze gegadigde kon worden beschouwd.
Het hof oordeelt echter dat het waterschap niet zonder nadere verkenning mocht aannemen dat de aangrenzende eigenaar niet bereid was het perceel overeenkomstig het projectplan te beheren. Bijgevolg mocht het waterschap niet op voorhand op grond van het tweede criterium concluderen dat uitsluitend de stichting als serieuze gegadigde kon worden aangemerkt.
Het hof komt dan ook tot het oordeel dat het waterschap de twee percelen niet zonder openbare selectieprocedure aan de stichting mag verkopen.
