Daan de Wolf
Casus
Een pachter (geliberaliseerde pacht) dient een verzoek om nadeelcompensatie in vanwege de omrijschade die het gevolg is van een brug die wordt afgesloten. De gemeente had dit verzoek afgewezen, aangezien uit de schadeberekening van een door haar ingeschakeld adviesbureau niet was gebleken of de gestelde schade daadwerkelijk is geleden.
In deze zaak was al een tussenuitspraak gedaan, waarin de rechtbank kort gezegd concludeerde dat de door het adviesbureau gekozen methode voor de schadeberekening niet redelijk en aanvaardbaar was. De rechtbank oordeelde dat de gemeente onzorgvuldig handelde door het advies aan de besluitvorming ten grondslag te leggen. In het kader van finale geschilbeslechting paste de rechtbank een burgerlus en een bestuurlijke lus toe. De pachter werd in de gelegenheid gesteld om de gegevens over de ritten naar de percelen waarbij hij moest omrijden nader uit te werken. De gemeente kreeg de mogelijkheid om de schade opnieuw te (laten) begroten. Dit heeft ertoe geleid dat de gemeente op basis van een nieuw advies van het adviesbureau een nieuw besluit heeft genomen, waarin aan de pachter nadeelcompensatie is toegekend.
De pachter kan zich niet vinden in het nieuwe besluit. Het belangrijkste geschilpunt is de hoogte van de kapitalisatiefactor die is gebruikt voor de omrijschade naar de percelen die de eiser gebruikt.
De rechtbank doet in deze uitspraak een tweede inhoudelijke tussenuitspraak om een deskundige te benoemen voor het uitbrengen van advies aan de rechtbank.
Overwegingen
In het geval van jaarlijks, voor onbepaalde tijd, terugkerende inkomensschade moet deze schade overeenkomstig de systematiek van het onteigeningsrecht worden gekapitaliseerd. In het conceptadvies heeft het adviesbureau de kapitalisatiefactor 8 gebruikt voor de percelen die de pachter in gebruik heeft ten aanzien van de pacht, maar had deze factor uiteindelijk naar beneden bijgesteld toen haar ter ore kwam dat het geliberaliseerde pachtovereenkomsten betrof, en geen reguliere pachtovereenkomsten. Het adviesbureau heeft hierdoor gekeken naar de resterende looptijd van de pachtovereenkomsten. De pachter stelt dat het te beperkt is om alleen te kijken naar de resterende duur van de pachtovereenkomsten. De percelen worden namelijk steeds opnieuw gepacht, waardoor er volgens hem een zekere continuïteit is.
In het onteigeningsrecht is een kapitalisatiefactor 8 voor de pachter met een reguliere pachtovereenkomst gangbaar, dit wordt ook in dit geschil niet betwist. Echter is er geen standaard kapitalisatiefactor voor geliberaliseerde pachtovereenkomsten. In een dergelijk geval moet de rechtbank oordelen of de gehanteerde kapitalisatiefactor redelijk is. Dit hangt af van de rechtspositie van de pachter, waar de resterende looptijd van de pachtovereenkomst wordt genoemd, maar er ook rekening kan worden gehouden met de mogelijkheid dat de pachtovereenkomst wordt verlengd. Aldus toekomstverwachtingen kunnen een rol spelen bij het bepalen van de kapitalisatiefactor. Deze verwachtingen kunnen worden gebaseerd op verlengingen uit het verleden en de opstelling van de verpachter daarin.
De rechtbank stelt vast dat het adviesbureau alleen maar rekening heeft gehouden met de resterende looptijd van de pachtovereenkomsten en in geen geval rekening is gehouden met mogelijke toekomstverwachtingen. De rechtbank betwijfelt of deze benadering van het adviesbureau juist is, aangezien het perspectief op verlenging in de literatuur wel wordt genoemd als aspect dat relevant kan zijn voor het bepalen van de kapitalisatiefactor. Daar komt volgens de rechtbank ook nog bij dat voor een van de percelen op de peildatum een mondelinge pachtovereenkomst gold. Ook daar heeft het adviesbureau geen rekening mee gehouden.
Ondanks het feit dat de rechtbank uiteindelijk moet oordelen of de gehanteerde kapitalisatiefactor in dit geval redelijk is, heeft zij – mede gelet op een finale geschilbeslechting – behoefte om zich hierover te laten adviseren door een onafhankelijke deskundige op het gebied van onteigeningsrecht.
Conclusie
De rechtbank zal een deskundige benoemen die zich zal buigen over de vraag welke omstandigheden in zijn algemeenheid en in dit concrete geval een rol spelen bij het bepalen van de kapitalisatiefactor en houdt iedere verdere beslissing aan.
